2010年2月1日沈陽(yáng)空港板塊別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告34p.ppt

沈陽(yáng)空港板塊別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,遼寧通啟市場(chǎng)研究咨詢有限公司 2010年2月1日,報(bào)告結(jié)構(gòu),二、空港板塊別墅市場(chǎng)概況,三、空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析,五、調(diào)研結(jié)論與建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況,四、空港板塊別墅項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況-沈陽(yáng)別墅發(fā)展軌跡,1992年,開始啟動(dòng) 獨(dú)棟為主 20套 河畔花園,1996年,第一個(gè)高峰 獨(dú)棟為主 250套以上 靜園 天辰景翠 靚馬新村 靚馬云珠 巴黎世家 鳳凰花園,1999年,第一個(gè)低谷 慕馬大案 巴黎香榭 別墅概念營(yíng)銷,2003年,第二個(gè)高峰 風(fēng)格豐富 理念完善 聯(lián)排出現(xiàn) 客群開始多樣性 兩大百萬(wàn)平米別墅群 奧林匹克花園 香格蔚藍(lán),2005年,2006年,2009年,平穩(wěn)增長(zhǎng) 環(huán)境資源 配套改善 品質(zhì)提升 銷量增長(zhǎng),第二個(gè)低谷 國(guó)八條的出臺(tái) 粗線條的跟風(fēng) 現(xiàn)房后配套不足 生活不便利 資金與產(chǎn)品投入 宣傳與實(shí)樓差距 市場(chǎng)信心受挫,沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況-區(qū)位與現(xiàn)狀,目前主要分布在棋盤山風(fēng)景區(qū)、泛渾南區(qū)域、沈陽(yáng)北部和渾河沿線四大區(qū)域。 05年前，空港別墅區(qū)作為別墅主要供應(yīng)區(qū)曾經(jīng)歷了一段輝煌期，但由于區(qū)域發(fā)展遲緩，生活和基礎(chǔ)配套不健全，后期發(fā)展相對(duì)滯后。 東部別墅區(qū)隨著世園會(huì)、蒲河新城等發(fā)展熱點(diǎn)的出現(xiàn)，以及資源優(yōu)勢(shì)的差異開始發(fā)力，06年新建別墅均分布在東部區(qū)域，別墅的主要分布區(qū)域逐漸東移。,沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況-沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目分布,沈陽(yáng)中體奧林匹克花園花園新城,金地長(zhǎng)青灣,假日伊麗雅特灣,皇第龍邸,中海龍灣,美地莊園,桑堤亞納,香格蔚藍(lán),富力仙湖國(guó)際,方迪山莊,泉涌新鎮(zhèn),大溪地,萬(wàn)科蘭喬圣菲,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),信盟花園,萊茵南郡,玫瑰園,悠詩(shī)美地,碧桂園鳳凰城,碧桂園太陽(yáng)城,博士花園,比華利,北美家園,8棟洋房,九如溪谷,沈陽(yáng)中體奧林匹克花園花園一號(hào),穗港公園里,圣諾蘭橋,深航翡翠城,花溪山莊,佳地園,佳苑莊園,錦繡山莊,沈陽(yáng)碧桂園,翔鳳山水國(guó)際,泉涌山河里,清韻百園,沈陽(yáng)奧林匹克花園,米拉晶典,皇嘉美墅,輝山別墅,唯美品格,唯美十方,聽雨觀瀾,首創(chuàng)銀河灣,陽(yáng)光假日山莊,維也納森林別墅,豐達(dá)花園別墅,綠島花園,保利十二橡樹,首創(chuàng)琥珀灣,沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況-供應(yīng)量與消化量分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 注:2009年數(shù)據(jù)截止至11月份。,沈陽(yáng)別墅產(chǎn)品整體市場(chǎng)供應(yīng)在05-06年度后呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，并在2008年達(dá)到頂峰。在政策明確限批別墅產(chǎn)品 的情況下，開發(fā)商仍以其它形式獲取相應(yīng)審批，向市場(chǎng)供應(yīng)別墅產(chǎn)品。 供應(yīng)量的增長(zhǎng)一方面表明開發(fā)商對(duì)別墅市場(chǎng)的發(fā)展信心，另一方面表明沈陽(yáng)在別墅市場(chǎng)方面的需求潛力較大。 從成交情況來(lái)看，2007年后是別墅市場(chǎng)成交的高峰時(shí)期。,沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況-供應(yīng)量與消化量分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 注:2009年數(shù)據(jù)截止至11月份。,2009年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)面積相比2008年有大幅下降。 2009年下半年，保利十二橡樹和首創(chuàng)琥珀灣的開盤熱銷，直接帶動(dòng)別墅市場(chǎng)成交率的提升。,報(bào)告結(jié)構(gòu),二、空港板塊別墅市場(chǎng)概況,三、空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析,五、調(diào)研結(jié)論與建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況,四、空港板塊別墅項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,空港區(qū)域產(chǎn)品 產(chǎn)品類型多樣化； 建筑風(fēng)格多樣化； 戶型設(shè)計(jì)以豪華、舒適大戶型為主。 空港區(qū)域價(jià)格 高端產(chǎn)品價(jià)格在11000-15000元/之間，以富力仙湖國(guó)際、信盟花園為代表； 中檔別墅產(chǎn)品價(jià)格在5000元/以下。 空港區(qū)域銷售情況 除錦繡山莊外，其余項(xiàng)目平均每期銷售周期在23年； 主力消費(fèi)群以塔尖階層為主。 空港區(qū)域綜合分析 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起步較早，但發(fā)展較為緩慢。此區(qū)域是沈陽(yáng)市別墅發(fā)展較早的區(qū)域，以信盟花園為代表，進(jìn)入中期發(fā)展階段陸續(xù)出現(xiàn)了錦繡山莊、花溪山莊、香格蔚藍(lán)等代表項(xiàng)目； 本地開發(fā)商開發(fā)； 缺乏自然資源和綜合配套設(shè)施，在景觀等方面無(wú)法與渾河沿岸及沈北、棋盤山的項(xiàng)目抗衡； 該板塊的項(xiàng)目建筑風(fēng)格多為北美風(fēng)格，在戶型設(shè)計(jì)方面存在嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象。,空港板塊別墅市場(chǎng)概況,空港板塊別墅市場(chǎng)概況-區(qū)域項(xiàng)目分布圖,信盟花園,比華利山莊,玫瑰園,香格蔚藍(lán),富力仙湖國(guó)際,錦繡山莊,美地莊園,花溪山莊,在售項(xiàng)目 售罄項(xiàng)目,空港板塊以沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)為主，輻射周邊區(qū)域，代表性項(xiàng)目為香格蔚藍(lán)、美地莊園、富力仙湖國(guó)際、信盟花園、玫瑰園、錦繡山莊、花溪山莊和比華利山莊等。其中大部分項(xiàng)目開盤時(shí)間在2004年以前，是沈陽(yáng)老牌的別墅區(qū)域。 目前在售的只有富力仙湖國(guó)際和香格蔚藍(lán)的三、四期產(chǎn)品，還有信盟花園和美地莊園的少部分產(chǎn)品，其他均已售罄。 隨著沈北和棋盤山板塊別墅市場(chǎng)的興起，空港板塊缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。,空港板塊別墅市場(chǎng)概況-主要項(xiàng)目情況,空港板塊別墅市場(chǎng)概況-主要項(xiàng)目情況,空港板塊別墅市場(chǎng)概況-主要項(xiàng)目情況,所有項(xiàng)目中，香格蔚藍(lán)的占地面積、建筑面積和容積率均為最大。,報(bào)告結(jié)構(gòu),二、空港板塊別墅市場(chǎng)概況,三、空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析,五、調(diào)研結(jié)論與建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況,四、空港板塊別墅項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-富力仙湖國(guó)際,富力仙湖國(guó)際,在售產(chǎn)品情況：,規(guī)劃產(chǎn)品情況：,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-富力仙湖國(guó)際,本項(xiàng)目共有兩期，目前只有一期產(chǎn)品在售，二期尚未推出； 項(xiàng)目一期包括獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品（ 四聯(lián)、六聯(lián)）； 一期推出獨(dú)棟128套，雙拼20套，聯(lián)排22套， 其中雙拼產(chǎn)品均已售罄，獨(dú)棟去化達(dá)到63%（已售80套），聯(lián)排去化達(dá)到91%（已售20套）； 目前只剩余部分聯(lián)排產(chǎn)品銷售，所剩戶型多為中間戶型。,本項(xiàng)目共分為兩期，一期在售，二期正在規(guī)劃當(dāng)中； 即將上市的為一期雙拼產(chǎn)品，面積區(qū)間約為300，預(yù)計(jì)上市套數(shù)為50套，均價(jià)約為11000元/。,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-香格蔚藍(lán),在售產(chǎn)品情況：,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-香格蔚藍(lán),本項(xiàng)目暫定四期，目前一、二期售罄，三、四期在售； 一、二期2004年即開盤銷售，2006年已經(jīng)入住，是沈陽(yáng)別墅開發(fā)第二個(gè)高峰時(shí)期的產(chǎn)品，價(jià)格比較便宜； 一、二期只有四聯(lián)和六聯(lián)的別墅產(chǎn)品，面積區(qū)間160-300平，早已售罄； 目前在售的是聽雨觀瀾和圣羅倫斯產(chǎn)品，目前銷售狀況良好。,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-美地莊園,在售產(chǎn)品情況：,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-美地莊園,本項(xiàng)目暫定五期，一、二、三、四期均已售罄，目前只有五期“蘋果園”在售； 項(xiàng)目前三期只有獨(dú)棟產(chǎn)品，四、五期加入聯(lián)排，五期又增加了疊加產(chǎn)品； 前四期產(chǎn)品價(jià)格比較低，均價(jià)只有4500元/平左右，五期產(chǎn)品提升至7100元/平。,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-信盟花園,在售產(chǎn)品情況：,空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析-信盟花園,本項(xiàng)目共有四期，目前一、二、三期均已售罄，只有四期產(chǎn)品在售，且剩余產(chǎn)品不多； 項(xiàng)目產(chǎn)品多樣，一期均為獨(dú)棟產(chǎn)品，二期加入雙拼，三、四期則又加入了聯(lián)排產(chǎn)品； 在售產(chǎn)品為四期聯(lián)排產(chǎn)品，“半山別墅”組團(tuán)。,報(bào)告結(jié)構(gòu),二、空港板塊別墅市場(chǎng)概況,三、空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析,五、調(diào)研結(jié)論與建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況,四、空港板塊別墅項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,別墅產(chǎn)品形式 別墅建筑風(fēng)格 別墅關(guān)注因素 建筑面積需求 總價(jià)心理承受,性別 年齡 學(xué)歷 職位 居住區(qū)域,為了進(jìn)一步了解別墅消費(fèi)者的產(chǎn)品需求與人群構(gòu)成，對(duì)別墅消費(fèi)者以問(wèn)卷提綱形式進(jìn)行了訪問(wèn)。 訪問(wèn)對(duì)象選擇： 1、別墅成交消費(fèi)者：過(guò)去5年內(nèi)在沈陽(yáng)購(gòu)買別墅產(chǎn)品 10個(gè)樣本 2、別墅潛在消費(fèi)者：有消費(fèi)別墅的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在未來(lái)五年內(nèi)有購(gòu)買別墅產(chǎn)品的意愿 10個(gè)樣本 3、是購(gòu)買別墅產(chǎn)品的主要決策者或決策參與者,因整體樣本數(shù)量較小，結(jié)果僅供參考,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,您喜歡購(gòu)買的別墅類型?,您最喜歡哪種風(fēng)格的別墅？,在幾種別墅類型中，喜歡雙拼的比例相對(duì)最高，其次是多聯(lián)排別墅。,在別墅風(fēng)格方面： 地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格相對(duì)最受歡迎。,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,在以下有關(guān)別墅的因素中，您比較關(guān)注的?（多選）,在對(duì)別墅的各項(xiàng)關(guān)注因素中： 生態(tài)、附加空間、私家花園三項(xiàng)的中選率相對(duì)最高。,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,通常情況下，您愿意為購(gòu)買別墅支付的總額為：（單位：萬(wàn)元）,您希望購(gòu)買的別墅的總建筑面積為：（單位：平方米）,對(duì)別墅面積需求方面： 220-280平的面積相對(duì)最受歡迎。,對(duì)別墅總額的支付方面： 愿意接受的別墅總額集中在150-300萬(wàn)元之間。,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,請(qǐng)問(wèn)您的周歲年齡屬于以下哪個(gè)范圍？,請(qǐng)記錄被訪者的性別：,在性別方面，男性的比例明顯高于女性，男性比例達(dá)75%。 男性依然是家庭的主要經(jīng)濟(jì)支柱，在別墅的購(gòu)買決策方面，仍然占據(jù)主導(dǎo)作用。,在年齡方面，主要集中在36-55歲之間。 其中，46-55歲的比較相對(duì)最高。 35以下的年輕消費(fèi)者也占二成，購(gòu)買群體日趨年輕化。 這主要是由于社會(huì)大環(huán)境為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過(guò)自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營(yíng)銷的重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,請(qǐng)問(wèn)您的教育程度是下列哪一種？（單選）,您在單位中的職位是：,學(xué)歷相對(duì)較高，本科以上學(xué)歷占七成，其中碩士以上占三成。,私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員是別墅消費(fèi)的主體。,一方面是由于整個(gè)社會(huì)受教育程度提高，另一方面也說(shuō)明在這個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的年代，積累財(cái)富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗(yàn)積累的過(guò)程，新的年輕的中堅(jiān)力量正在崛起。,沈陽(yáng)別墅消費(fèi)者產(chǎn)品需求與人群特征分析,您在沈陽(yáng)連續(xù)居住多少時(shí)間了？（單選）,請(qǐng)問(wèn)您原來(lái)的居住區(qū)域？（單選）,因樣本量較小，以下居住區(qū)域來(lái)源僅供參考，但在來(lái)源區(qū)域方面有如下特征： 沈陽(yáng)本地人仍是別墅類產(chǎn)品的消費(fèi)主體，占六成多。 外地消費(fèi)者中，省內(nèi)其它城市的消費(fèi)者占二成。 在原居住區(qū)域方面，市內(nèi)五區(qū)的主城區(qū)是最主要的來(lái)源，各區(qū)域間的來(lái)源表現(xiàn)略有差異。,空港板塊代表性項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,注：以上區(qū)域購(gòu)買客戶人群描述，根據(jù)銷售人員介紹與深訪了解，僅供參考。,報(bào)告結(jié)構(gòu),二、空港板塊別墅市場(chǎng)概況,三、空港板塊代表性別墅項(xiàng)目分析,五、調(diào)研結(jié)論與建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)宏觀發(fā)展概況,四、空港板塊別墅項(xiàng)目消費(fèi)者人群特征,調(diào)研發(fā)現(xiàn)及建議,一、沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)可以分為棋盤山、沈北、泛渾南（空港）和渾河沿線四大板塊，其中棋盤山和沈北板塊發(fā)展迅速 二、空港板塊別墅市場(chǎng)成熟較早，但發(fā)展相對(duì)滯后 2005年前，空港別墅區(qū)作為別墅主要供應(yīng)區(qū)曾經(jīng)歷了一段輝煌期，但由于區(qū)域發(fā)展遲緩，生活和基礎(chǔ)配套不健全，后期發(fā)展相對(duì)滯后。 目前該區(qū)域景觀等自然資源仍然無(wú)法突破，配套尚不完善，但因有桃仙機(jī)場(chǎng)作為依托，輻射周邊區(qū)域，且交通發(fā)達(dá)，有可能成為第一居所，發(fā)展前景比較值得期待。 三、區(qū)域代表性項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)第二次小高潮，銷售狀況一般 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目，除富力仙湖國(guó)際外，