2010上海南橋綜合項目前期定位策劃方案109p.ppt

上海南橋綜合項目前期定位策劃方案,上海中原事業(yè)二部 shanghai.05.2010,part 1 地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場情況,part 2 地塊所在區(qū)域購買客戶分析,part 3 地塊分析及產(chǎn)品建議,part 4 項目未來客戶預(yù)判,報告結(jié)構(gòu),part 5 類似項目案例借鑒,地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場情況,part 1,part c.1 奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況 part c.2 住宅市場供需情況及其發(fā)展趨勢分析,奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況,part c.1,奉賢新城周邊用地規(guī)劃情況,從2008年5月至2010年5月，奉賢區(qū)總共成交商業(yè)和住宅土地53.5萬，其中住宅占地32.2萬。按容積率折算后的總建筑面積為109.4萬平方米，其中住宅占67.5萬。,近期奉賢區(qū)土地交易情況表,奉賢新城分期規(guī)劃發(fā)展方向,由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區(qū)的不斷發(fā)展使得對土地的需求分別向外拓展，目前已經(jīng)開始向城東擴展。,奉賢南橋新城城東區(qū)開發(fā)建設(shè)分期規(guī)劃,本項目直接受益于南橋新城向城東發(fā)展的前景規(guī)劃，并且成為本區(qū)域的首期開發(fā)用地。 同時，本項目區(qū)域規(guī)劃成為城東休閑旅游服務(wù)中心，為本項目的價值提升起到良好的促進(jìn)作用。,本案,奉賢南橋新城城東區(qū)道路交通建設(shè)規(guī)劃,本項目獲益于“豐”字型的國道、省道和高速等道路，交通便捷。同時，未來輕軌五號線的延伸設(shè)站，都將拉近與上海中心城區(qū)的距離，直接提升了土地和物業(yè)的升值空間。,本案,住宅市場供需情況及其發(fā)展趨勢分析,part c.2,從上海商品住宅的市場供求可以看到：2009年1月至2010年4月期間商品住宅新增供應(yīng)2654萬，成交2710萬，供求比為0.98。說明需求略大于供應(yīng)，并且去化部分存量住宅。同時，進(jìn)入2010年后受政策出臺前后的影響，供應(yīng)和成交都出現(xiàn)大幅萎縮，市場處于觀望狀態(tài)。,從上海商品住宅的成交均價趨勢來看，進(jìn)入09年后上海房價開始逐漸攀升，在09年9月創(chuàng)出近期新高后步入震蕩攀升的趨勢，并且大幅加速上行，創(chuàng)出上海住宅成交均價的新高，直接加大了后期樓市的風(fēng)險。,從下圖可以看出：奉賢南橋新城板塊住宅2009年1月至2010年4月期間供應(yīng)量為93萬，成交量76萬，供求比達(dá)到1.23，超過上海全市同期供求比。供應(yīng)量的不均衡導(dǎo)致成交量的不均衡，因此積壓了一定的存量房，對后期房價的提升是一種障礙。,整體而言，南橋新城板塊住宅成交均價在2009年期間保持穩(wěn)定的增速，并且也達(dá)到本板塊的歷史高點。進(jìn)入2010年后，其受政策影響的程度大于上海市，成交均價急速下降后保持緩慢的增長。,南橋區(qū)域圖,北,上院佳庭 (韓村路780弄 ),綠地領(lǐng)御 (望園南路1588弄 ),上海之魚,招商南橋雅苑(環(huán)城南路1000號),南橋新城板塊,南橋新城城東區(qū)板塊,目前南橋新城板塊在售樓盤單套主力面積基本上介于80-140平米之間，多以毛坯房推售，主力均價1.2-1.4萬左右。,項目周邊在售樓盤情況表,地塊所在區(qū)域購買客戶分析,part 2,part c.1 區(qū)域典型樓盤成交客戶分析 part c.2 區(qū)域本地客戶分析 part c.3 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,區(qū)域典型樓盤成交客戶分析,part c.1,說明：以綠地領(lǐng)域樓盤為例，來訪客戶區(qū)域構(gòu)成中，40%為奉賢本地客，22%為產(chǎn)業(yè)園區(qū)客，外區(qū)域客為27%（其中以浦東新區(qū)的來訪客戶為主）、還有11%的外地客。其中奉賢區(qū)域客及產(chǎn)業(yè)園區(qū)客置業(yè)目的多數(shù)為自住兼投資，外區(qū)域客以剛性自住為主，外地客戶基本為投資客。,說明：客戶購買目的中，61%為自住兼投資客戶，12%為純投資客戶，不考慮自住；27%為純自住客戶，多為剛需型客戶。,說明：從成交面積分布來看，多數(shù)客戶選擇100以下的小戶型，占總體成交面積的70%左右。,說明：100萬以下產(chǎn)品更受市場歡迎，考慮到成交客戶購買力相對較弱，所以低總價是吸引外區(qū)域客戶的重要原因之一。同時，總價較低的產(chǎn)品對于投資客來說，資金投入較少，風(fēng)險也小。,新新人類 (2025歲),都市新銳 (2630歲),品質(zhì)家庭 (3140歲),有錢有閑 (4155歲),單身e族,新婚族,幼小三口之家,兒女立家,丁克族,已婚兩人之家,三代同堂,兩老養(yǎng)老,新 上 海 人,中 產(chǎn) 型,經(jīng) 濟 型,富 裕 型,富 貴 型,富 豪 型,30010030以上萬元/年,3010萬元/年,10萬元以下,客戶家庭結(jié)構(gòu)類型分析,客戶購買力類型分析,100以下 2房產(chǎn)品,100以上 產(chǎn)品,該部分房源針對首次置業(yè)的客戶，以在浦東浦東工作生活的非本地客戶為主。其中新上海人對項目地理位置接受程度更高，上海客戶受限于資金壓力以地段換取居住舒適度。 看中項目的便捷交通和舒適的居住體驗。,該部分客戶多為首次改善性居住客戶，以本地客戶居多。他們有較為充裕的資金選擇更符合三口及以上家庭結(jié)構(gòu)居住的社區(qū)與產(chǎn)品。 看中項目大面積產(chǎn)品的舒適性、小區(qū)品質(zhì)感。,購買面積對比分析,區(qū)域本地客戶分析,part c.2,本地土生土長人士，觀念較為傳統(tǒng)。親戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，來往密切的多是同學(xué)、同村同鎮(zhèn)鄉(xiāng)親、機關(guān)同事。,人口特征,區(qū)域本地客戶分析,購房特征,位置或地段在集中在南橋、奉城兩大生活區(qū)域。 周圍生活配套完備，大賣場、便利店、交通便利。 老城區(qū)物業(yè)年代久遠(yuǎn)更新速度慢，對新產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，綠化率高、安靜。 原有宅基地拆遷得到大筆動遷款，在中心城區(qū)都具有兩套或兩套以上的物業(yè)。,客戶價值評估,本地生活多年，對區(qū)域的優(yōu)劣了如指掌，知道這里空氣質(zhì)量好，基于對這片土地的感情，如果有既適于居住，又有較好的升值潛力的物業(yè)，他們有可能選擇，這是一部分我們可以爭取的客戶。,工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,part c.3,四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況,工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,產(chǎn)業(yè)客戶特征,中層管理技術(shù)人員是我們的潛在客戶?；诠ぷ鞯攸c的因素，有在奉賢地區(qū)置業(yè)的計劃。一方面，可滿足自住的需求，另一方面，也及期望物業(yè)升值，滿足投資欲望。所以此類客戶的購房目的，基本為自住兼投資。但投資經(jīng)驗不多，首次房產(chǎn)投資客的比例較高。,購房特征,地塊分析及產(chǎn)品建議,part 3,part c.1 地塊性質(zhì)及swot分析 part c.2 商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議 part c.3 酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議 part c.4 普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議,地塊性質(zhì)及swot分析,part c.1,區(qū)域規(guī)劃地塊處于南橋形成城東區(qū)中心區(qū)域,地塊位于南橋新城1期開發(fā)區(qū)域內(nèi)部，整個新城分三期開發(fā)。同時地塊緊鄰規(guī)劃中的城市主干道，并位于新城規(guī)劃休閑中心位置。,地塊分析及產(chǎn)品建議,地塊位于奉賢區(qū)南橋新城北側(cè)，規(guī)劃區(qū)域為“上海之魚”項目，地塊三面環(huán)水，除去旅館、綠地等地塊，可建造銷售類物業(yè)總建筑面積約為19萬平方米。,地塊swot分析,優(yōu)勢： 項目地塊三面環(huán)水，兩側(cè)臨主干道，整個大地塊的環(huán)路穿越地塊，商業(yè)價值較高。,劣勢： 地塊最優(yōu)良臨湖位置地塊a-01-07被規(guī)劃為旅館用地，無法建造可售住宅類物業(yè)。,機會： 未來5號線延伸段將到達(dá)周邊地塊，整個大地塊的開發(fā)將吸引現(xiàn)有南橋新城客戶。,威脅： “上海之魚”大地塊的規(guī)劃理念較好，但未來實際規(guī)劃實現(xiàn)有待考證，存在一定風(fēng)險。,不同位置功能分析,該區(qū)域緊鄰城市主干道以及大地塊內(nèi)部環(huán)路，沿街商業(yè)價值較高，可規(guī)劃成為沿街商鋪的形式,該部分區(qū)域位于中央綠化帶以及河道周邊，整體景觀優(yōu)勢強烈，擁有較好的居住條件，可規(guī)劃中高檔的居住產(chǎn)品,該部分區(qū)域處于地塊中央，結(jié)合綠化等因素可規(guī)劃較適合的居住類產(chǎn)品,根據(jù)不同優(yōu)勢規(guī)劃物業(yè),規(guī)劃條件,地塊整體可規(guī)劃建筑面積19.7萬平米,小結(jié)： 就目前項目而言，首先充分考慮并了解各種業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)和案例，選出最適合的物業(yè)組合，規(guī)劃整個地塊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。,城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為hopsca，即hotel（酒店）、office（寫字樓）、park （公園）、shopping mall（購物中心）、convention（會議中心、會展中心）、apartment （公寓），是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。將其中三項以上進(jìn)行組合，形成一個 多功能、高效率的綜合體。“豪布斯卡” 功能區(qū)劃的細(xì)分規(guī)則是中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配 比，即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓；,城市綜合體？,定位思考,商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議,part c.2,定位思考商業(yè)部分,開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的主要獲利形式：,建成后銷售獲利,建成后出租獲利,建成后經(jīng)營獲利,商業(yè)項目帶動 周邊土地升值， 開發(fā)獲利,目前開發(fā)商主要的獲利方式,開發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險，需要雄厚的資金支持， 少數(shù)資金雄厚龍頭企業(yè)選擇,復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)較多采用，例如華潤置地,不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業(yè),何種商業(yè)模式適合本項目的商業(yè)？,商業(yè)部分入口,打開“金角”，擴大“銀邊”,該位置是本地塊最為重要的入口，同時結(jié)合地塊的景觀大道，建議設(shè)置規(guī)劃較為優(yōu)良的入口廣場，呼應(yīng)大地塊的規(guī)劃以及提升本地塊的價值。,入口氛圍的營造,入口廣場的設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予了一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點/讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸,核心交匯點（theme room）,強制性視覺沖擊標(biāo)志點/入口廣場,更多吸引市民的功能,動感、趣味/生活/文化,廣場可作為公眾休憩場所/與會所相結(jié)合，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值,實用的公共設(shè)施,特色街區(qū)指示/街名,景觀元素,商業(yè)街區(qū)氛圍營造,通過設(shè)計街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計和建筑立面的形式 同時設(shè)計具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng),關(guān)于商業(yè) 中原觀點,本地塊商業(yè)用地占到11.8萬平米，規(guī)劃成純商業(yè)形態(tài)風(fēng)險較大，建議利用沿主干道的優(yōu)勢，規(guī)劃部分沿街商業(yè)，但由于區(qū)域整體商業(yè)氛圍不足，建議僅在沿街位置規(guī)劃1萬平米左右的底商作為社區(qū)配套即可。 利用中心綠化帶的優(yōu)勢，設(shè)置一定的廣場，提高整個項目的人氣。,商業(yè)規(guī)劃具體思考,沿街商業(yè)規(guī)劃思考,建議規(guī)劃12層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區(qū)商業(yè)配套需求。,商業(yè)配套（約10000),若開辟5000平米左右規(guī)劃會所，將提升項目的城市生活感,項目關(guān)鍵節(jié)點建議,1、十字路口 特性：這里是主要的商場、商業(yè)街消費人流入口，人流覆蓋面廣 建議：該部分是整個項目商業(yè)氛圍的最總要對外展示部分，增加市民的互動性是重中之重 功能：購物人流的強力吸引，把不準(zhǔn)備消費的路人也吸引過來 亮點：設(shè)置廣場音樂，更多新穎的老中幼娛樂設(shè)施，依靠晚間的活動，營造氛圍，,活力廣場,項目關(guān)鍵節(jié)點建議,1、位于項目最中央的主入口 特性：這個區(qū)域未來將是區(qū)域居民的重要入口，所以更重要的是整個項目一張“臉”。 功能：整個形象大道應(yīng)該以展示功能為主，較少的互動參與 建議：該處的包裝應(yīng)該貼合整體南橋新城的規(guī)劃主題，類似雕塑廣場等 亮點：可利用良好的昭示性，加強夜晚的展示,形象大道,酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議,part c.3,關(guān)于酒店公寓 中原觀點,規(guī)劃1萬平米左右的商業(yè)，剩余18萬平米多的住宅物業(yè)，若規(guī)劃成純住宅社區(qū)將略顯單調(diào)，建議可以利用區(qū)域市區(qū)中小型投資客較多的優(yōu)勢，吸引不同的客戶群體。 建議規(guī)劃6萬平米的精品酒店式公寓 在位置規(guī)劃方面可安排相對景觀等優(yōu)勢較差的區(qū)域，例如沿街商業(yè)的上部等。規(guī)劃loft物業(yè)提高物業(yè)的附加價值,酒店式公寓建議,本項目酒店式公寓產(chǎn)品客戶敏感點,項目整體開發(fā)的定位及相關(guān)自身配套 未來區(qū)域發(fā)展帶來區(qū)域價值提升 軌道交通五號線帶動區(qū)域交通發(fā)展及人口導(dǎo)入 項目自身產(chǎn)品檔次，尤其是公共部位：大堂、電梯廳的視覺感受。 控制面積，面積聯(lián)系總價，控制總價在投資客較多的總價區(qū)間內(nèi)。,區(qū)域環(huán)境 及物業(yè)本身所決定的價值、是基本價值,由地價、房價上漲及物業(yè)固有特性所帶來的升值價值性 升值較慢，以保值增值為主,通過租憑、買賣賺取現(xiàn)金收益的投資價值 形式直接有效，對投資性產(chǎn)品極為重要,由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、 所積累的無形價值,客戶的功能需求決定了產(chǎn)品的價值金字塔,需提升,物業(yè)價值提升模型,小戶型發(fā)展歷程,物業(yè)溢價： 高層高空間，增加實得使用面積 品牌溢價： 開發(fā)商或酒店管理公司品牌 產(chǎn)品溢價： loft型酒店式公寓，70年產(chǎn)權(quán) 類精品酒店,酒店式公寓產(chǎn)品溢價點與客戶心理匹配,物業(yè)價值提升,物業(yè)附加價值,無形價值提升,本案價值 最大化,有形價值,無形價值,設(shè)計精品小戶型 designbontiqueroom 將未來產(chǎn)品的文化理念植入設(shè)計初始 賦予建筑及產(chǎn)品更多的文化藝術(shù)內(nèi)涵 滿足更高要求客戶對于物業(yè)無形價值的心理需求,產(chǎn)品 4050左右 loft精裝小戶型 loft平面示意圖,創(chuàng)新酒店式公寓loft酒店式公寓,1f,2f,一、采用客廳挑高樣式 臥房置于二層 二、采用全鋪樣式 可增加使用面積 建議產(chǎn)品采用多樣式設(shè)計、多餐單選擇式裝修,每一間都是一個故事 每個人都有不同的享有 在這里的每一天 存在只屬于自己的空間,每間房間都是不同的設(shè)計風(fēng)格,建筑形態(tài) 條形感建筑，用塊狀垂直線條作為建筑主線條，突出產(chǎn)品檔次感。 立面選擇用成本相對最低的涂料材質(zhì)營造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓產(chǎn)品契合項目整體地標(biāo)的定位。,大堂 區(qū)別于普通住宅的精致大堂，可吸引投資客的目光,電梯廳 增加等待空間的舒適度 營造居家的溫馨與酒店式公寓的豪華檔次,公共空間是彰顯業(yè)主品味的所在 依靠藝術(shù)與文化點綴來提升大堂空間檔次感；建議增加一些現(xiàn)代藝術(shù)品或空間裝置藝術(shù)品,普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議,part c.4,關(guān)于普通住宅 中原觀點,考慮整個“上海之魚”項目規(guī)劃的理念，該區(qū)域較為適宜居住，因此項目組建議規(guī)劃較大比例的普通住宅，建筑面積在13萬平米左右。 考慮到容積率以及限高的因素，并結(jié)合區(qū)域市場現(xiàn)有銷售物業(yè)面積區(qū)間，建議規(guī)劃多種不同面積段普通公寓物業(yè)。 例如60平米以下的酒店式公寓，可規(guī)劃成2梯多戶；85100平米左右的兩房可規(guī)劃成2梯4戶等；120平米左右的舒適三房規(guī)劃成2梯3戶等。,1、層次較為分明富有現(xiàn)代感的小高層公寓產(chǎn)品,2、高貴、典雅、穩(wěn)重、大氣的建筑立面,新古典主義建筑格調(diào)的華貴、典雅，客戶接受度高。 全石材打造，流暢勾勒出新古典主義的內(nèi)斂。 適度的尺度、協(xié)調(diào)的比例、群體空間排布的跌宕體現(xiàn)整體造型的藝術(shù)美，可以使建筑群構(gòu)成優(yōu)雅的城市輪廓線。,項目入口處規(guī)劃配套商業(yè)住宅以18層小高層為主,目前奉賢區(qū)住宅區(qū)主要集中在六大區(qū)域板塊。其中南橋新城板塊占據(jù)奉賢區(qū)近半壁江山，成為奉賢區(qū)的中心區(qū)域，并且日漸引領(lǐng)奉賢發(fā)展方向。,區(qū)域市場產(chǎn)品情況分析,目前二室二廳、三室二廳和二室一廳三種戶型比例分別占據(jù)奉賢區(qū)前三甲，共達(dá)到81%，并且以80-100、60以下和120-150的面積居多，分別占到32%、25%和16%，總計達(dá)到73%，成為奉賢區(qū)存量住宅中的主力房型。,區(qū)域市場產(chǎn)品情況分析,以90平米左右戶型為主,85100平米實用2房戶型建議,在控制面積的情況下，規(guī)劃舒適度較高的2房戶型，同時條件允許的情況下可規(guī)劃成3房帶入戶花園的物業(yè)，提高產(chǎn)品價值，保證最終去化。,110130平米舒適3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議,該類戶型客戶多為改善型需求客戶，在保證房間面積的同時，提高戶型公共部分的生活尺度，是住戶的交流空間更為舒適,尺度舒適性功能實用性理念先進(jìn)性 生活情趣性生態(tài)景觀性城市形象性,項目住宅規(guī)劃理念,說明：由于本案酒店式公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，戶型面積在40-50平米左右，兼具普通住宅 的物業(yè)屬性，比小戶型普通住宅更具吸引力，將導(dǎo)致小戶型的普通住宅去化困難。因此 建議在普通住宅中不另設(shè)85平米以下小面積戶型。,銷售價格預(yù)判,綜合上述區(qū)域內(nèi)在售項目的成交均價， 鎖定本案目前靜態(tài)價格區(qū)間在1300014000元/左右。 精裝修產(chǎn)品按1000元/裝修成本推算，目前靜態(tài)售價區(qū)間在1500016000元/左右。 實際售價將按入市時的市場情況，圍繞目前的靜態(tài)價格作相應(yīng)的調(diào)整。,中原觀點,“上海之魚”項目整體規(guī)劃以舒適、居住為重要理念，本地塊又處于1期開發(fā)時段，整體規(guī)劃應(yīng)符合大地塊的規(guī)劃要求，同時不脫離城市居民的居住要求。 考慮到周邊區(qū)域商業(yè)消費力嚴(yán)重不足，同時大地塊規(guī)劃有商業(yè)中心，建議本地塊僅規(guī)劃基本社區(qū)商業(yè)配套即可，避免不可預(yù)測的市場風(fēng)險。 酒店式公寓強調(diào)低總價的同時，在后期應(yīng)以高檔服務(wù)突出其內(nèi)在價值，吸引客戶的購買。 在現(xiàn)有區(qū)域市場客戶以市區(qū)客戶以及本區(qū)域客戶為主的情況下，規(guī)劃大比例85130平米左右2、3房戶型，滿足首次購房以及改善型需求的不同客戶。,項目未來客戶預(yù)判,part 4,part c.1 項目特質(zhì)分析與概念提煉 part c.2 項目未來客戶定位,項目特質(zhì)分析與概念提煉,part c.1,項目整體規(guī)劃高檔生活、居住、休閑社區(qū)，是一座精心規(guī)劃凌駕于南橋的新城。 本案地塊位于項目整體的西北角，依托整體規(guī)劃優(yōu)勢本案極具價值上升空間,項目整體規(guī)劃有：游艇碼頭、游艇俱樂部、五星級酒店、商業(yè)休閑中心,高規(guī)格的休閑配套，注定項目的非凡,大師作品，經(jīng)典傳承。本案建成后極具收藏價值,生活在“上海之魚”,可滿足“七大生活主題” 輕松擁有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消費。,居住,地球越來越需要一個可以投奔的地方 城市喧鬧的宣布自己是主人，物價上揚的時候，更需要找個地方讓自己投靠，平躺在地板上，發(fā)呆看著天花板，不見越來越高的城市壓抑，私人專署的保護，可以累得其所的心歡,交友,比被窩更讓你留戀 下班后，睡覺前，無證入場，友情客串，杯、酒、茶、書、藝、文唯一設(shè)定出門法則：至少帶走一個朋友， 別讓被窩賴住你,運動,只隨你移動的一道清涼 體溫持續(xù)加熱，拳擊、奔跑、體操直面汗水襲擊，帶走身體負(fù)擔(dān)，給五臟六腑的沖涼，在與hot的對抗中再贏一場。,學(xué)習(xí),解放學(xué)習(xí)，與時俱進(jìn) 孔夫子的之乎者也，千百年之后也應(yīng)物革形，變身了飛機、電腦串連起這些的動作，未來不會改變，想欲上層樓，就給自己個寂寞，適時侯學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí),工作,顧家的兩全其美 將軍問士兵：想家嗎？士兵說：不想。將軍說：連自己的家都不要了，怎么保衛(wèi)國家！ 在自己的家庭站崗立業(yè)，就把工作搬進(jìn)家，瞬間轉(zhuǎn)換身份，足不出戶，以事業(yè)融入社會大家，這是故事對生活的最完美實踐。,失憶招領(lǐng)，生活出口 城市藍(lán)調(diào)愈演愈烈，上海4%的發(fā)病率接近了美國社會，快速釋放，找了單純的輕松方式，k歌、打球、電子游藝，門口的儲物柜專供藍(lán)色記憶，出門無從招領(lǐng)。,娛樂,購物,一場最美麗的腳力賽 萬達(dá)一年一次的瘋狂購物季，用腳拼出來的勝利。人在人潮中游走，過人，搶點男人足球的技術(shù)動作，女人用來得心應(yīng)手，更可怕的是，這里沒有中場休息，一旦停下，誰知道你的最愛落入誰手。,項目未來客戶定位,part c.2,他們需要具備跨出南橋邁向東部上海的生活和工作圈 他們需要崇尚從產(chǎn)品價值向生活價值進(jìn)化的價值觀 他們需要向往從的便利社區(qū)生活向閑逸城市生活衍進(jìn)的棲居方式的 他們需要具備超長的眼光，能夠勾勒出未來整體規(guī)劃落成后的絢麗生活,由項目規(guī)劃特質(zhì)衍生的目標(biāo)客戶鎖定核心,懂生活會生活愿意享受隱匿于繁華中的寧靜與自我 他們才是真正會經(jīng)營自己的人生的智慧者,x 收入水準(zhǔn),y 文化程度,z 職業(yè)層面,o,標(biāo)準(zhǔn)點,標(biāo)準(zhǔn)點,標(biāo)準(zhǔn)點,懂生活，要求他們應(yīng)該具有領(lǐng)先的文化素養(yǎng)，可以接受先進(jìn)的，甚至是和常規(guī)理解不同的價值取向； 會生活，追求工作和生活相分離,我們稱他們?yōu)椤爸a(chǎn)階級”,他們有知亦有產(chǎn)，他們的一天中10小時，用“知識”換“資產(chǎn)”14小時，用“知性”品“生活”,【知產(chǎn)階級】,他們多為行業(yè)領(lǐng)域的先鋒精英，但不事張揚，屬于一個殷實而知性的階層； 他們雖然遠(yuǎn)未具備揮金如土的財富，但對“貴得其所”的含義理解透徹； 兒時生活經(jīng)歷讓他們對于傳統(tǒng)習(xí)俗與文化具備很強的認(rèn)同感；,他們多置身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒； 因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)