2011磐石新城項目可行性研究報告53p.doc

磐石新城項目可行性研究報告菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一一年九月磐石新城項目可行性研究報告編制人員名單項目總負(fù)責(zé)人： xxx 高級經(jīng)濟(jì)師各專業(yè)負(fù)責(zé)人：xxx 高級工程師 xxxx 會計師xxxxx經(jīng)濟(jì)師xxxxx經(jīng)濟(jì)師菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄第一章、項目概況1.1、項目建設(shè)單位1.2、項目建設(shè)地塊1.3、項目建設(shè)規(guī)模1.4、工程項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.5、工程項目方案圖紙第二章、項目建設(shè)的必要性2.1、項目地塊現(xiàn)狀2.2、項目地塊周邊環(huán)境2.3、項目地塊區(qū)域前景第三章、市場分析和產(chǎn)品定位3.1、市場分析3.2、產(chǎn)品定位第四章、磐石新城建設(shè)方案4.1、總體規(guī)劃原則4.2、建筑規(guī)劃設(shè)計4.3、景觀規(guī)劃設(shè)計 4.4、結(jié)構(gòu)設(shè)計4.5、給排水設(shè)計4.6、強(qiáng)電設(shè)計4.7、弱電設(shè)計4.8、暖通設(shè)計4.9、消防4.10、勞動安全第五章、磐石新城項目環(huán)保和節(jié)能5.1、環(huán)保5.2、節(jié)能第六章、磐石新城項目市政綜合配套6.1、供水6.2、供電6.3、供氣6.4、電信6.5、雨污水排放第七章、工程項目建設(shè)進(jìn)度7.1、項目建設(shè)實施7.2、項目開發(fā)順序及節(jié)點第八章、工程項目投資估算及資金來源第九章、綜述9.1、結(jié)論9.2、附件磐石新城工程項目可行性研究報告第一章、項目概況1.1、項目建設(shè)單位菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.2、項目建設(shè)地塊磐石新城項目位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。1.3、項目建設(shè)規(guī)模磐石新城項目工程總建設(shè)用地面積為911442平方米（折合1367畝）?？偨ㄖ娣e為2496002平方米。項目清河路到東順河是665485平方米商業(yè)、東順河到東側(cè)地塊內(nèi)的規(guī)劃路是968185平方米，青島路到西側(cè)規(guī)劃路的安置區(qū)是862332平方米，安置區(qū)西側(cè)規(guī)劃路與贛江路交匯處是農(nóng)貿(mào)市場、水果和蔬菜批發(fā)市場。1.4、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積： 879599.9 西塊用地面積： 279939.1 百貨建筑面積： 80000 定制商業(yè)建筑面積：90000 小商業(yè)建筑面積：230000 辦公建筑面積：40000 酒店建筑面積：15000 公寓建筑面積：40000 地下建筑面積：170485 建筑密度： 49 容積率： 1.8 綠地率： 19 機(jī)動車停車位： 4950輛 中心塊用地面積：343151.1 高層住宅建筑面積: 417240 多層住宅建筑面積: 243945 疊加別墅建筑面積: 21280 獨幢別墅建筑面積: 3000 商業(yè)建筑面積: 90000 會所建筑面積: 6000 幼兒園建筑面積: 1500 地下建筑面積: 185220 建筑密度： 23 容積率： 2.3 綠地率： 36 機(jī)動車停車位： 5652輛 東地塊用地面積：256509.7 高層住宅建筑面積： 439470 多層住宅建筑面積： 120960 商業(yè)建筑面積： 75000 市場建筑面積： 30000 超市建筑面積： 10000 幼兒園建筑面積： 1500 地下建筑面積： 185402 建筑密度： 23 容積率： 2.6 綠地率： 36 機(jī)動車停車位： 5657輛 1.5、項目方案圖紙第二章、項目建設(shè)的必要性2.1、項目地塊現(xiàn)狀項目地塊為磐石街道用地，電廠、自留地、自然村宅基地和市場?，F(xiàn)狀為一些廢棄的熱電廠用房、市場、商業(yè)設(shè)施和單層民居。2.2、項目地塊周邊環(huán)境項目地塊周邊都相繼開發(fā)建設(shè)了現(xiàn)代化的城市建筑群和公園，形成了曹縣新的城市中心。東側(cè)相鄰已建有縣立醫(yī)院、中國移動和公路局；南側(cè)相鄰東順河公園、歷史公園、磐石小學(xué)、婦幼保健院；西側(cè)相鄰為建設(shè)局、規(guī)劃局家屬院、檢察院家屬院、月河康城小區(qū)；北側(cè)相即將建設(shè)的金域化府、翡翠城和建設(shè)中的魯西南建材家具五金城。2.3、項目地塊區(qū)域前景曹縣城市建設(shè)日新月異，按照荷澤市委、市政府提出的曹縣要加快融入中心城市的要求，實施城市建設(shè)和改造的步伐。該項目地塊為曹縣城區(qū)的中心區(qū)域，隨著市政府的北遷，北側(cè)有省級的曹縣青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，中國林學(xué)會授予的中國楊木之鄉(xiāng)、中國桐木之鄉(xiāng)；中國蘆筍之鄉(xiāng)。地理位置優(yōu)越，可發(fā)展形成曹縣市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂和居住中心。為貫徹政府的城市建設(shè)戰(zhàn)略布局，配合城市建設(shè)的實施，本項目建設(shè)進(jìn)一步體現(xiàn)城市建設(shè)使生活更美好，進(jìn)一步美化城市環(huán)境，有必要盡快落實項目建設(shè)，使其符合曹縣發(fā)展的需要。第三章、市場分析和產(chǎn)品定位房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨立運(yùn)行。通過對曹縣地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合經(jīng)濟(jì)實力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來房地產(chǎn)開發(fā)等方面的調(diào)查和動態(tài)分析，了解該區(qū)位價值、城市的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位整體規(guī)劃發(fā)展、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢等，進(jìn)而判斷該城市的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的發(fā)展前景，為項目的投資開發(fā)與定位提供參考依據(jù)。3.1、市場分析江蘇曹縣山東鄭州安徽曹縣夏朝前屬東夷之地，境內(nèi)有許多大汶口、龍山、岳石文化遺跡，為堯舜禹活動之地，商王在此立國建都，春秋戰(zhàn)國之世諸侯爭霸會盟多在次地，有“天下之中”之譽(yù)，劉邦項羽合力征秦創(chuàng)業(yè)于此。政治昌盛、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化燦爛、名人薈萃，歷史人文資源極為豐富。曹縣是我國優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。目前，曹縣蘆筍種植面積達(dá)20萬畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蘆筍18萬噸，占全國蘆筍種植面積的六分之一。蘆筍主要品種有uc800、uc157、蘆筍王子、冠軍、碩豐等。其優(yōu)質(zhì)蘆筍實行無公害、標(biāo)準(zhǔn)化種植，已獲得國家綠色認(rèn)證，2003年12月8日被中國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)服務(wù)協(xié)會命名為“中國蘆筍之鄉(xiāng)”。據(jù)統(tǒng)計，曹縣現(xiàn)有蘆筍加工企業(yè)24家，年加工能力19萬噸，蘆筍罐頭、蘆筍飲料、蘆筍調(diào)料、蘆筍保健品等系列產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、東南亞等國家和地區(qū)，年出口創(chuàng)匯2億美元。作為蘆筍加工產(chǎn)業(yè)龍頭的巨鑫源公司，與2009年10月成功在澳大利亞上市?！安芸h條編，用杞柳條和麻繩經(jīng)緯交織編結(jié)而成，是群眾利用自然、改造自然的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)農(nóng)耕時代北方條編文化的代表。曹縣條編主要指曹縣倪集鄉(xiāng)岳樓村、魏莊村的傳統(tǒng)條編制作技藝。兩村家家戶戶以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統(tǒng)。曹縣楊木、桐木資源豐富，是中國桐木加工之鄉(xiāng)，中國楊木加工之鄉(xiāng)，桐木加工出口占全國的 80% 以上，是中國桐木加工第一鎮(zhèn)。全縣林產(chǎn)品加工產(chǎn)品主要有拼板、細(xì)木工板、膠合板、鋸末板、纖維板、貼面板、指接板、細(xì)木工板、密度板、家具、桐木工藝、楊木工藝、雕刻工藝、條柳編等十五大門類,上萬個品種。林產(chǎn)品銷售主要開辟了兩大市場:一是國際市場,拼板、桐木工藝等出口歐洲、東南亞、日本、韓國、美國等50個國家和地區(qū);另一個是國內(nèi)市場,叉接板,貼面板、細(xì)木工板主要銷售到國內(nèi)大中城市,全縣各家大企業(yè)已在北京、上海、天津、廣州、西安、太原等地設(shè)有300個辦事處,在這些大中城市的建筑裝飾材料市場中占有較大份額。、曹縣經(jīng)濟(jì)情況曹縣近5年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，曹縣的第二產(chǎn)業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。而第三產(chǎn)業(yè)的比例由2006年的21.3%提升至24.26%。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢滯后，第二產(chǎn)業(yè)的快速增長必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步優(yōu)化的內(nèi)在需求。曹縣gdp總量分析 從近幾年曹縣的gdp增長情況來看，曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對穩(wěn)定，gdp年均增長率為11.4%左右，穩(wěn)步增長的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。曹縣人均可支配收入分析 曹縣人均可支配收入逐年提高，且增長率逐年提高，消費潛力凸現(xiàn)，為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。曹縣近5年房投資完成總產(chǎn)值（億元） 曹縣近5年來房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總產(chǎn)值逐年提高，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)11.8億元，表明曹縣房地產(chǎn)市場逐年升溫。曹縣已基本形成了較具規(guī)模的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，并逐漸形成了以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主導(dǎo)的的林木加工、畜產(chǎn)品加工和食品加工三大支柱產(chǎn)業(yè)及與化工、紡織、機(jī)械、建材等行業(yè)共同發(fā)展的工業(yè)格局。 城市發(fā)展規(guī)劃： 曹縣“北展”的空間布局結(jié)構(gòu)及重點發(fā)展該區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃方向為本項目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇； 完善農(nóng)貿(mào)成區(qū)域商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項目提供發(fā)展機(jī)會。批發(fā)市場集聚區(qū)：人口密度及流動性大、外來商戶比重高，該區(qū)域以批發(fā)為主，零售消費為輔曹縣老城區(qū)：人口密度大，企事業(yè)單位及商業(yè)主力店密集，該區(qū)域零售消費為主老城區(qū)：當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，普通消費多就近選擇，大型購物多在盛瑪特、漢光等商業(yè)中心消費沿湖景觀帶：以老居民和高收入者為主 ，消費多在老城區(qū)內(nèi)消費以當(dāng)?shù)鼐用窈弯摬氖袌?、五金市場的從業(yè)者為主，普通消費多就近選擇，大型購物以后將以農(nóng)貿(mào)商圈為主北部片區(qū)：現(xiàn)人口稀少，未來是曹縣政府及事業(yè)單位工作及生活的聚居區(qū)北部未來行政總部魯西南專業(yè)性市場農(nóng)貿(mào)商圈漢光購物廣場商圈汽車站圈產(chǎn)業(yè)： 曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加； 農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場間的互動拉動。城市化： 隨著曹縣城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊； 曹縣城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，古都商城地塊商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。各種配套需求量增大商業(yè)面臨升級需求辦公物業(yè)需求比例提高商業(yè)體量提高人口數(shù)量增長人均收入水平提高第三產(chǎn)業(yè)比例提高市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散城市用地擴(kuò)展，市區(qū)土地集約化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化城市人口增長城市化發(fā)展年份城市化水平城鎮(zhèn)人口/萬城市人口/萬用地規(guī)模/平方公里201035%27.328421.27城市化率達(dá)50%，新增人口約94.5萬，曹縣2007年人均居住面積28.81平方米，所以需求商業(yè)95萬方、住宅2722萬方消費力 收入水平的提高帶動消費的升級，提升了商業(yè)的有效需求 ； 舊村改造提升了原有居民的消費能力。曹縣房地產(chǎn)市場分析一、曹縣房地產(chǎn)住宅市場研究一）曹縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程曹縣的房地產(chǎn)市場2003 年開始商品化之路；03-07 年一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；08 年-09 年，伴隨曹縣中心地段多個項目開發(fā)，市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。經(jīng)過8 年整的時間，目前，曹縣當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一枝獨秀，尚無品牌開發(fā)商進(jìn)駐。價格從2003 年初的1000 余元/漲至2011 年2700 元/，年均漲幅21.3%，累計漲幅達(dá)170%。二）曹縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分布特征：經(jīng)過幾年的發(fā)展，曹縣房地產(chǎn)市場形成核心區(qū)和周邊零星項目的格局；市場供應(yīng)量：目前中心區(qū)在售項目較少，主要是世紀(jì)名城、磐石國際花園、月河康城；市場供應(yīng)量約在37 萬；世紀(jì)名城、磐石國際花園為熱賣中新盤，規(guī)模較大，月河康城尾盤銷售。其他零星項目為幸福人家、羅蘭現(xiàn)代城等，環(huán)島花園三期項目5 月份開盤，零星項目市場供應(yīng)量約為18 萬。在售項目列表：產(chǎn)品形態(tài)：在售項目規(guī)劃為小高（9-11f）、多層（6+1）、高層的產(chǎn)品組合；開發(fā)規(guī)模：目前市場開發(fā)以中小規(guī)模開發(fā)為主，片區(qū)開發(fā)并未出現(xiàn)。項目開發(fā)周期均在2-3 年左右；主力戶型當(dāng)前市場主力面積段在110-130 3r；車庫設(shè)計當(dāng)前市場車庫設(shè)計，主要以地上車庫和地上車位為主；取暖方式為自給，多為天然氣燒地暖。三）曹縣房地產(chǎn)市場價格水平價格水平特征：當(dāng)前曹縣住宅價格集中在2700-2800 元/；中心區(qū)產(chǎn)品以高層+多層為主，均價集中在2800-2900 元/；月河康城歷史最高價格3100元/。四)產(chǎn)品設(shè)計景觀方面：已開始出現(xiàn)主題式景觀設(shè)計。如：世紀(jì)名城；戶型設(shè)計：多為南北通透，全明戶型，已出現(xiàn)飄窗、入戶花園等，如：世紀(jì)名城；建筑風(fēng)格：不注重建筑風(fēng)格的打造，目前市場上只有地中海風(fēng)格建筑，標(biāo)簽性不強(qiáng)，如：名門世家。五）營銷策略銷售方式單一，尚處在產(chǎn)品營銷階段。六）重點案例a、世紀(jì)名城：核心區(qū)首席城市復(fù)合體贏得較高市場關(guān)注，景觀、科技系統(tǒng)營造產(chǎn)品力，是目前曹縣價值標(biāo)桿。項目定位：曹縣地標(biāo)，人居樣板基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：縣中心的西北部，湘江路與青荷路交口向東占地面積:247 畝物業(yè)形態(tài)：高層（9、11、24）+多層：主力戶型：120-130 三室銷售均價：2900 元/開盤時間：11 年1 月9 日開發(fā)商：山東菏澤萬基置業(yè)有限公司項目規(guī)劃項目規(guī)劃有項目共2500 多戶，一類小高為主，部分高層與多層，建有高檔酒店、寫字樓與商業(yè)。賣點梳理1) 曹縣核心：占據(jù)曹縣核心區(qū)位；2) 會所、幼兒園、生活配套齊備，并引入小學(xué)；3) 科技系統(tǒng)：a 入戶花園觀光電梯生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，b 養(yǎng)家小區(qū)太陽能照明系統(tǒng)，c 自來水凈化系統(tǒng)，d 外墻保溫隔音工藝系統(tǒng)，e 恒溫地暖系統(tǒng)，f 采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗。4) 戶型附加值高：入戶花園、飄窗，頂層贈70 左右的閣樓；5) 中式景觀組團(tuán)：中式景觀組團(tuán)，融合了中國文化特質(zhì)。市場表現(xiàn)期房。銷售跟著工程走。11 年1 月份開盤，至2 月末成功銷售200 多套，月均去化將近100套。b、名門世家：產(chǎn)品品質(zhì)較高，但景觀、配套一般，去化速度較慢，漲幅較大。 項目定位：曹縣中心的品質(zhì)住區(qū)基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：青島路與贛江路交叉口占地面積：300 畝物業(yè)形態(tài)：多層、高層主力戶型:140 四室銷售均價:2700 元/開盤時間:08 年底開發(fā)商: 山東曹縣福鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司項目規(guī)劃分二期，一期約600 多戶，目前銷售多層頂層與臨街高層，二期建設(shè)中，約600 多套，目前未發(fā)售。賣點梳理1) 曹縣中心：環(huán)城公路以內(nèi)；2) 戶型佳：南北通透，戶型全明；3) 現(xiàn)房出售：一期已是現(xiàn)房，二期將封頂；4) 自建商業(yè)配套；5) 地中海風(fēng)格：采用地中海建筑風(fēng)格符號，但辨識度一般市場表現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，銷售節(jié)奏跟隨工程進(jìn)度展開。08 年年底銷售至今只余部分套型，月均去化25 套左右。閣樓與臨街高層去化速度較慢；首次開盤時均價為1800 元/，至目前均價2700 元，累計漲幅50%c、磐石國際花園得益于曹縣中心地段，但營銷策略缺失，先推多層，再推高層，導(dǎo)致價值無法最大化。項目定位：曹縣中心高品質(zhì)住宅基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：湘江路中段占地面積：53 畝物業(yè)形態(tài)：多層（11 層）、高層（19 層）主力戶型：120-140 三室銷售均價：2800 元/開盤時間：10 年9 月開發(fā)商：曹縣瑞良房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃兩期，共規(guī)劃900 多套住宅，其中三棟高層（19）1 棟小高（11），12 棟多層賣點梳理1) 核心區(qū)位：曹縣核心；2) 戶型佳：南北通透，戶型全明；3) 準(zhǔn)現(xiàn)房出售：一期已是現(xiàn)房，二期將封頂；4) 自建商業(yè)配套市場表現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，一次公開所有房源。一期9 月開盤-12 月售罄，3 個月去化300 多套住宅，月均去化100 套左右，二期500 多套，12 月份至今去化100 多套，去化速度較慢d、幸福人家規(guī)模社區(qū)，但一期景觀、物業(yè)形象較為一般，為二期、三期推盤造成一定難度。項目定位：大型居住社區(qū)基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：青荷南路中段占地面積：310 畝物業(yè)形態(tài)：多層主力戶型：120-140 三室銷售均價：2600 元/開盤時間：10 年7 月開發(fā)商：曹縣龍海投資集團(tuán)項目規(guī)劃共三期，規(guī)劃1600 多戶。一期規(guī)劃20 棟，二期規(guī)劃13 棟。二期規(guī)劃為小高和高層。賣點梳理1) 園區(qū)設(shè)有大型幼兒園、商業(yè)會所2) 大型湖景花園廣場3) 低密度建筑、超大樓間距、高度綠化，綠化率達(dá)40%4) 規(guī)模社區(qū)市場表現(xiàn)一期入住，二期、三期準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售e、月河康城占據(jù)曹縣中心地段，產(chǎn)品質(zhì)量、項目形象一般，并未實現(xiàn)價值最大化?；A(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：青菏南路路西,湘江西路路南占地面積：16.5 畝物業(yè)形態(tài)：多層、小高主力戶型：100-130 三室銷售均價：2900 元/開盤時間：10 年開發(fā)商：曹縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃總規(guī)劃2 棟多層6 棟小高賣點梳理1) 中心地段，規(guī)模社區(qū)2) 底商位于十字路口，受市場關(guān)注度高市場表現(xiàn)目前尾盤銷售住宅市場研判：未來多層產(chǎn)品將日漸減少，小高層、高層產(chǎn)品將逐漸增多；價格水平：在11年，商品住宅價格水平將達(dá)到3200元/；營銷水平：處在產(chǎn)品營銷階段，在未來將出現(xiàn)樣板房等初級體驗式營銷。二、曹縣商業(yè)市場研究一）曹縣市場商業(yè)分布布特征曹縣商業(yè)主要集中在錢塘江中路上錢塘江中路上有磐石商廈、鞋城和將建成的漢光購物中心。經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、家電、通訊設(shè)備、珠寶、廚具等。經(jīng)營品牌海瀾之家、艾萊依、金猴、方太等。專業(yè)市場夢澤湖商業(yè)街主要經(jīng)營五金土產(chǎn)、電動工具等，市場經(jīng)營年代久遠(yuǎn)，比較破敗。二）曹縣市場商業(yè)租金分布錢塘江中路租金報價沿街店鋪：70 左右，年租金5-6 萬元；磐石商廈一層：不足10 年租金2.7 萬元。青荷路建材紡織品沿街店鋪40 左右，年租金不到2 萬元青荷路機(jī)車維修80 ，年租金2 萬元湘江路餐飲210 左右，年租金4.5 萬三）重點案例漢光購物中心位居曹縣商業(yè)核心位置，曹縣一站式購物廣場，40%公攤，去化較慢項目定位曹縣首座大型主題購物公園。集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的城市商業(yè)廣場?；A(chǔ)指標(biāo)商場位置：錢塘江中路磐石商廈對過經(jīng)營面積：4.2 萬平方米左右業(yè)態(tài)分布：一層商鋪100 左右，內(nèi)部60-70 左右，均價2.6 萬元/；二層均價5000 元/，100 左右；三層均價5000 元/開業(yè)時間：未定開發(fā)商：曹縣漢光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目信息項目規(guī)劃：半年內(nèi)，二層出清，40%公攤，小商戶難以接受。全部出售，難度較大。賣點梳理1) 位置：曹縣商業(yè)核心2) 功能：唯一集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場3) 配套設(shè)施：首層挑高5.4 米，東西通道7.3 米，南北12.6 米，4) 地下停車場、2300 空中休閑廣場，6 個入口、8 部扶梯，5 部垂直電梯，6 個步梯5) 中央空調(diào)商業(yè)啟示：縣城人口28 萬，按人均商業(yè)需求面積1計算，商業(yè)規(guī)模約在28 （除專業(yè)市場）。而當(dāng)前曹縣商業(yè)規(guī)模約15.9 萬，市場空白為12.1 萬四、客戶研究一）人口結(jié)構(gòu)曹縣人口170 萬人，城區(qū)人口28 萬，工業(yè)發(fā)展較快，人口呈金字塔結(jié)構(gòu)。二）可支配收入曹縣有三利輪胎廠、霸王機(jī)械廠等年銷售收入在500 萬元以上的大中型企業(yè)38 家，強(qiáng)勢的生產(chǎn)企業(yè)助力居民收入迅猛增長。2007 年居民人均年收入收入1.6 萬元，2010 年達(dá)到1.8 萬元，年均增長率12%。三）客戶分析從目前銷售項目成交客戶分析大致分為以下幾類：改善型：機(jī)械、化工、食品加工、紡織企業(yè)管理層；政府官員等；剛需型：曹縣從事運(yùn)輸、餐飲、娛樂服務(wù)等行業(yè)的個體經(jīng)營者及其他周邊富裕鎮(zhèn)居民。客戶啟示：隨著客戶能級的不斷提高，準(zhǔn)確把握市場趨勢，以客戶需求為導(dǎo)向，提出本案戰(zhàn)略發(fā)展思路。曹縣土地供應(yīng)區(qū)域3.2、產(chǎn)品定位、項目swot分析(1)、優(yōu)勢分析 項目地塊較方正； 區(qū)域發(fā)展前景明確； 東西兩側(cè)對外交通方便； 周邊干擾較小，項目規(guī)模大； 大盤在開發(fā)上有成本規(guī)模優(yōu)勢。批發(fā)物流輻射范圍廣，批發(fā)物流為曹縣帶來大量具有較高消費能力的商務(wù)客群和流動人口；本案所處商圈規(guī)劃為曹縣的商業(yè)中心。(2)、劣勢分析曹縣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，互動性差； 項目外部環(huán)境較差。(3)、機(jī)會分析 商業(yè)物業(yè)在此具有較大的發(fā)展空間，后市強(qiáng)勁；規(guī)劃：曹縣“北展”的空間布局結(jié)構(gòu)及 重點發(fā)展該區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃方向為本項目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇；完善農(nóng)貿(mào)成區(qū)域商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項目提供發(fā)展機(jī)會。產(chǎn)業(yè)：曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加；農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場間的互動拉動。城市化：隨著曹縣城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊；曹縣城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，古都商城地塊商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。消費力：收入水平的提高帶動消費的升級，提升了商業(yè)的有效需求 ；舊村改造提升了原有居民的消費能力。4)、威脅分析曹縣房地產(chǎn)市場商品房供給量大； 國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策影響。3.、產(chǎn)品定位3.2.1項目綜合定位魯西南地區(qū)最具規(guī)模城市中央商務(wù)區(qū)最具規(guī)模“中國林產(chǎn)品流通和研發(fā)基地”最具居住價值“中國人居典范”3.2.2項目戰(zhàn)略定位曹縣首席都市綜合體一個充滿城市意向的商業(yè)中心情趣盎然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū)開放、活力的城市客廳中央廣場高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅/公寓高端形象、樹立典范星級酒店跨越曹縣創(chuàng)建全新城市地標(biāo)具體定位如下：西地塊：磐石才智中心 打造縣級版超大商業(yè)地產(chǎn)航母，預(yù)計開發(fā)總量67萬。集合目前國內(nèi)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所有商業(yè)元素及商業(yè)內(nèi)涵。 將形成大型高端百貨超市、高標(biāo)準(zhǔn)星級酒店、a級寫字樓、soho、大型商貿(mào)城、國際精品展覽中心、特色民俗精品步行街、大型市民休閑廣場等功能分區(qū)。高端商業(yè)規(guī)劃22.5萬，涵蓋大型百貨、超市8萬；星級酒店1.5萬；民俗商業(yè)步行街9萬；a級寫字樓4萬；soho4萬.商貿(mào)城、國際精品展覽中心、市民休閑廣場23萬.解決就業(yè)人口2萬，實現(xiàn)利稅4.6億元，商品流通總額超25億元。并將極大的滿足曹縣現(xiàn)今商業(yè)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，成為真正意義上的曹縣經(jīng)濟(jì)中心。中地塊：磐石新城公園世家高檔豪宅，品味級生活，以高層住宅、多層住宅、高端疊加別墅、獨棟別墅等高端居住物業(yè)為主，配套實施齊全。東地塊：磐石新城玫瑰園安居工程高層住宅、多層住宅、農(nóng)貿(mào)市場、超市、幼兒園。第四章、磐石新城建設(shè)方案4.1、總體規(guī)劃原則1、人文精神(1)、場所尺度：以人為本、合理親和的場所尺度，不僅促成不同的人際交往，且增加同心凝聚力。(2)、領(lǐng)域的歸屬感：空間設(shè)計中包含從公共性到私密性不同層次的完整空間系列，同時通過詮釋這種層級的各種手法，標(biāo)示場所的歸屬感和參與感的相關(guān)特征，以期避開歸屬感的不確定性和模糊性。(3)、基地的幾何特征：基地的幾何特征是場所記憶性的線索。(4)、區(qū)域活動的舞臺：場所邀召各類使用者參與，使得場所和使用者的“吻合”應(yīng)有從緊到松的不同層級，使得場所給人以愉悅之意，給場所賦予記憶性。(5)、活躍因素：光線、氣候和地面植被的改變，小地貌形成主導(dǎo)風(fēng)的引入，使之成為活躍場所的元素。2、理性結(jié)構(gòu)，山水情懷(1)、構(gòu)筑高品位商業(yè)休閑空間，以步行為特征，具有綜合性、層次性，創(chuàng)造多元商業(yè)休閑文化。通過多種形式商業(yè)街、商業(yè)廣場等外環(huán)境的塑造，形成新的城市空間特色。(2)、創(chuàng)造高雅的消費場所，豐富的文化舞臺，為市民提供多樣化的生活場景，引導(dǎo)消費，創(chuàng)建新的商業(yè)文明。以規(guī)模效應(yīng)挖掘消費潛力，形成具有吸引力與輻射力的繁榮商都。(3)、引入周邊風(fēng)、林、水及人文景致于居住區(qū)空間內(nèi)部，整體融入?yún)^(qū)域地景，形成天、地、人合一的環(huán)境。(4)、表達(dá)基地所處自然地形南北軸向方向性和東西自然節(jié)理性。(5)、注重可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)自然資源回留運(yùn)用的環(huán)保及能源節(jié)約觀念。4.2、建筑規(guī)劃設(shè)計1、總體布局構(gòu)思小區(qū)整個地塊分為三個部分，設(shè)計中我們將地塊劃分為三個部分分別承載三大功能，西面為高端商業(yè)綜合體組團(tuán)，中部為高檔住宅組團(tuán)，東面為安居工程組團(tuán)。三個部分相對分隔卻又融為一體，共同打造了一處匯聚購物、休閑、餐飲、娛樂、運(yùn)動、文化、智能商務(wù)、教育、星級住宅、展示等十大功能于一體，展現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、全客群、全齡層、全天候等五大特征的明星工程。將現(xiàn)有的商業(yè)街區(qū)升級為橫跨市中心的高端商業(yè)彩帶；構(gòu)建曹縣外向型戰(zhàn)略發(fā)展的一個重要組成部分。魯西南首屈一指的高端商圈；打造菏澤市對外開放和面向世界的“城市名片”；帶動菏澤第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展和豐富城市文化的戰(zhàn)略目標(biāo)。為響應(yīng)曹縣市政府對于文化建設(shè)的重視，順應(yīng)“科學(xué)規(guī)劃、有序建設(shè)、綜合發(fā)展、整體發(fā)展”的人文建設(shè)理念，磐石新城項目致力于曹縣傳統(tǒng)文化保護(hù)，西方文化的引進(jìn)，城市環(huán)境的改造，全力促進(jìn)物質(zhì)資源和文化資源的相互融合。 (1)、東地塊打造縣級版超大商業(yè)地產(chǎn)航母，預(yù)計開發(fā)總量67萬。集合目前國內(nèi)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所有商業(yè)元素及商業(yè)內(nèi)涵。將形成大型高端百貨超市、高標(biāo)準(zhǔn)星級酒店、a級寫字樓、soho、大型商貿(mào)城、國際精品展覽中心、特色民俗精品步行街、大型市民休閑廣場等功能分區(qū)。高端商業(yè)規(guī)劃22.5萬，涵蓋大型百貨、超市8萬；星級酒店1.5萬；民俗商業(yè)步行街9萬；a級寫字樓4萬；soho4萬.商貿(mào)城、國際精品展覽中心、市民休閑廣場23萬.解決就業(yè)人口2萬，實現(xiàn)利稅4.6億元，商品流通總額超25億元。并將極大的滿足曹縣現(xiàn)今商業(yè)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，成為真正意義上的曹縣經(jīng)濟(jì)中心。(2)、中地塊一河兩園優(yōu)質(zhì)自然資源為打造高端居住物業(yè)提供基礎(chǔ)！該地塊規(guī)劃有高層住宅、多層住宅、高端疊加別墅、獨棟別墅等高端居住物業(yè)，此外還有商業(yè)、會所、幼兒園等配套設(shè)施。該板塊有適宜高端住宅發(fā)展的外部自然環(huán)境。曹縣城市規(guī)劃中東順河的綜合治理和該區(qū)域雙公園的建設(shè)的契機(jī)，將為這一區(qū)域建立高端居住物業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。該區(qū)域以及后續(xù)的安居工程板塊建成后將實現(xiàn)常住居住人口達(dá)到8萬人。依托托一河二園的自然資源，通過萬象地產(chǎn)與國內(nèi)一流設(shè)計院的合作，將縣城中心的大型居住區(qū)作為曹縣居住樣板，打造成為中國人居典范，極大的推動曹縣的人居建設(shè)和城市化進(jìn)程。1、綠化、環(huán)保、低碳(led燈照明、地源熱泵取暖系統(tǒng))2、沿河親水，體現(xiàn)居住的人文景觀，在曹縣建筑史上尚屬首次。深處感受人在畫中游，情在景中生的愉居理念。3、把景觀與人文有機(jī)結(jié)合，使居住區(qū)更貼近自然。4、建筑風(fēng)格新穎、超前，身在曹縣感受異國別樣情調(diào)。5、建筑形態(tài)各異：復(fù)式洋房、經(jīng)典高層、高檔別墅、高檔會所，在平凡世界中享受貴族服務(wù)。在外立面設(shè)計上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客群審美取向等，建筑立面風(fēng)格要求穩(wěn)重、大氣、經(jīng)久耐看，建議采用art-deco風(fēng)格。作為主城區(qū)樓盤，依舊應(yīng)該體現(xiàn)城市感，外立面上應(yīng)考慮適合城市而非郊區(qū)樓盤立面風(fēng)格。 (3)、西地塊該地塊規(guī)劃有高層住宅、多層住宅、農(nóng)貿(mào)市場、超市、幼兒園。該區(qū)域中規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場作為曹縣的蔬菜和副食的供應(yīng)基地，政府大力推進(jìn)菜籃子工程建設(shè)。安居工程亦稱民心工程，“得民心者的天下”，這是我們黨和政府一貫遵循的宗旨。因此，萬象城安居工程的建立，是縣政府關(guān)心群眾冷暖的重大舉措，是樹立政府公眾形象和提高信譽(yù)度的標(biāo)尺，必然民心所向。站在社會效應(yīng)角度考慮，它將結(jié)束曹縣無現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)的歷史，對于推動城市現(xiàn)在化進(jìn)程和提升城市形象都是有利的催化劑，反映出的效應(yīng)是鐵的事實，百姓絕對為之歡呼。此版塊在設(shè)計之初，就充分考慮到地理位置、普通市民承受力、環(huán)境綠化、生活配套建設(shè)、交通、市民關(guān)注的風(fēng)水學(xué)等各方面因素，因此我們著眼于為全縣廣大人民群眾起居負(fù)責(zé)，對政府負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行了精心設(shè)計。安居工程”重點把回遷戶安置納入此板塊中心工作。設(shè)計風(fēng)格簡潔、明朗，優(yōu)化突出青島路沿街外立面風(fēng)格，與城市街道規(guī)劃整體統(tǒng)一，社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套功能完善。始終秉承“安撫民心，減少政府負(fù)擔(dān)”的宗旨，把回遷工作做好。規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)總體空間的完整和自身的特點，突出綠化景觀環(huán)境這一居住空間的主題，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計原則。2、建筑單體設(shè)計建筑單體采用地中海式的建筑風(fēng)格，并融合了現(xiàn)代解構(gòu)主義元素，既顯現(xiàn)出建筑群體高雅的品質(zhì)，又體現(xiàn)出時代的特征，留下了具有鮮明特色的城市印記，并將區(qū)域內(nèi)的城市形象提升到一個新的高度。單體布置原則延續(xù)了交通流線和綠化走向的肌理，并結(jié)合硬地、水景、下沉式庭院，使主要人群既能享受優(yōu)美的自然景觀，又有相當(dāng)?shù)木G地資源，同時又使建筑空間、城市空間、綠化廣場融為一體，體現(xiàn)了嶄新的城市形象。建筑群落整體空間錯落有致，既有標(biāo)志性的高層住宅，又有大尺度的城市公建，再結(jié)合層次豐富、立體穿插的商業(yè)群落，尺度宜人、典雅別致的花園住宅，共同構(gòu)成了一幅優(yōu)美的城市畫卷。建筑室外照明以泛光投光燈為主，重點體現(xiàn)整體空間的建筑藝術(shù)特色以及局部空間的進(jìn)退感，同時加強(qiáng)建筑頂部、女兒墻、轉(zhuǎn)角、上部各種穹頂?shù)妮喞彰?，突出街道的夜晚輪廓線。住宅的空間設(shè)計融入了花園式住宅的理念，獨特的室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。3、交通流線規(guī)劃小區(qū)的對外交通中注重與周圍城市道路交通系統(tǒng)相協(xié)調(diào)，合理設(shè)置出入口和入口區(qū)，減少對周圍城市交通的干擾、亦降低城市交通對小區(qū)的影響。小區(qū)中規(guī)劃一條環(huán)形的主干道，將各功能區(qū)緊密相聯(lián)，最大限度地減少了道路面積，增加了綠地面積。在南面面向站北街設(shè)小區(qū)主入口，入口形成大型廣場并通過開敞綠地向城市展現(xiàn)小區(qū)良好形象。在北海路步行休閑商業(yè)街兩側(cè)的綠化廣場處設(shè)小區(qū)步行出入口，以使小區(qū)的步行系統(tǒng)與商業(yè)的步行系統(tǒng)完整地連接在一起，方便了小區(qū)內(nèi)居民日常購物生活，同時提升提升了商業(yè)街的人氣，兩個出入口處都設(shè)置了較大的廣場， 以方便人流集散保證車流暢通。機(jī)動車行道都盡量在主要建筑群外圍通過，不影響其內(nèi)部的寧靜，設(shè)計中力圖簡化其形式上的幾何性。強(qiáng)調(diào)其功能性與最佳通達(dá)性。步行道路以南北向的景觀通廊為主線，向東西兩側(cè)輻射，到達(dá)各功能建筑，在保證便捷性的同時，注重與自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。步行通廊與商業(yè)街相連，保證了小區(qū)內(nèi)部人流到達(dá)商業(yè)街擁有最短的路程，提高了小區(qū)內(nèi)居民購物的便捷性。整個路網(wǎng)系統(tǒng)，在秩序中有變化，在變化中有秩序，骨架系統(tǒng)在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上更趨于合理性、人文性、生態(tài)性。4.3、景觀規(guī)劃設(shè)計1、商業(yè)街景觀設(shè)計 商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑。 入口廣場除了烘托建筑的特色與氣勢，更是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。變換的街道空間，小型廣場的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。而大型下沉式廣場使購物人群既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。 街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，通過將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用我們以景觀意境為出發(fā)點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標(biāo)識性。2、居住區(qū)景觀設(shè)計小區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計力求聚散有致，純靜清雅的環(huán)境特色，創(chuàng)造“山水園林”的綠色環(huán)境意境，“堂虛綠野龍開，花隱重門約掩”。綠色小區(qū)的設(shè)計意念，是將小區(qū)布局因地就勢，處處成景，建造錯落有致的生態(tài)小區(qū)。入口景觀通廊通過開敞綠地向城市展現(xiàn)了小區(qū)良好形象，步入小區(qū)內(nèi)部空間，水系左右流轉(zhuǎn)，富于變化和節(jié)奏，寧靜的水面映襯著四周建筑；沿河空間以陽光草坪為主題，意示著核心區(qū)“水岸綠洲”的到來。山林、綠地、湖水和建筑相互結(jié)合，呼喚出“山、水、綠、林”小區(qū)四大景觀元素。綠地、小品依鑲嵌于幽幽園林中，既豐富了小區(qū)地景，又使人們生活環(huán)境更純靜、優(yōu)雅，透出淡淡的山川田園風(fēng)情。小區(qū)用地周邊后退防護(hù)綠化林帶，通過小區(qū)內(nèi)的生態(tài)綠軸和景觀綠軸，與小區(qū)綠化融成一體，呈現(xiàn)生態(tài)小區(qū)的完整的空間形態(tài)。沿著小區(qū)內(nèi)主干道布置綠地，它們在功能上軟化了各組團(tuán)與道路的接壤，隔離了道路上的噪音和車行干擾；也在視野上豐富了道路景觀，形成小區(qū)中的景觀路，而不是傳統(tǒng)上簡單的車行道。另外，建筑布局中的庭院空間、院落空間，強(qiáng)調(diào)環(huán)境的意境，尺度上怡人，功能上合理，從小處著手，以植草磚鋪地為主，點綴草坪、觀賞樹種，配以燈具、座椅，塑造綠化空間的實用性、人文性。4.4、結(jié)構(gòu)設(shè)計1、上部結(jié)構(gòu)選型根據(jù)國家的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，堅持因地制宜、就地取材的原則，合理選用結(jié)構(gòu)方案和建筑材料，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用。(1)、多層住宅，結(jié)構(gòu)層數(shù)不超過七層，建筑總高度未超過21米，可選用磚混結(jié)構(gòu)，墻體材料采用燒結(jié)多孔磚。(2)、高層住宅選用鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，使室內(nèi)不露梁、柱，改善建筑的使用性能和親和力及美觀。(3)、商業(yè)、學(xué)校、幼兒園采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，營造較大的商業(yè)空間并能靈活分割，保證業(yè)主多樣化的要求和較高標(biāo)準(zhǔn)的使用功能，保證設(shè)計的適用、安全、衛(wèi)生等基本要求。(4)、地下車庫采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，具體設(shè)計時考慮人防荷載的作用，防止和減少火災(zāi)危害。 為保證結(jié)構(gòu)的整體受力性能以及控制樓板裂縫，滿足用戶較高標(biāo)準(zhǔn)裝修的要求，樓（屋）蓋均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓（屋）蓋。2、抗震設(shè)防：本工程抗震設(shè)防烈度為7度。3、填充墻體材料：為減少結(jié)構(gòu)自重，內(nèi)、外墻均采用加氣混凝土砌塊填充。4、伸縮縫、沉降縫、抗震縫的設(shè)置：當(dāng)房屋長度超過限值時，在適當(dāng)部位設(shè)置伸縮縫，并視地基、基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的情況確定是否設(shè)置沉降縫；伸縮縫和沉降縫均滿足抗震縫的要求。對于不適合設(shè)縫的地下室，另采取可靠的構(gòu)造措施。5、基礎(chǔ)設(shè)計暫定高層住宅采用樁基礎(chǔ)，其它各類房屋采用天然地基。待地質(zhì)勘探報告完成后，根據(jù)勘察資料綜合分析，確定合理的基礎(chǔ)方案。4.5、給排水設(shè)計1、生活給水設(shè)計小區(qū)生活給水分別從南北兩條道路上各引入一路dn200生活給水管，于接入口設(shè)水表，而后在建筑四周形成dn200環(huán)狀供水管網(wǎng)，此環(huán)網(wǎng)為生活、室外消防合用管網(wǎng)。商業(yè)、學(xué)校、幼兒園、地下車庫、多層住宅由室外給水環(huán)狀管網(wǎng)（給水泵房加壓水箱）直供，高層住宅三層以上由給水泵房加壓水箱供水。(1)、生活用水量標(biāo)準(zhǔn)住宅： 300l/人.天 h=24小時 kh=2.3商業(yè) 5l/m2 h=12小時 kh=1.5車庫地面沖洗： 2l/m2.次，一日一次室外綠地及道路澆灑：2l/m2.次，一日兩次(2)、生活用水量：最高日用水量估算約為1500m3/d。2、消防給水排水設(shè)計(1)、消火栓系統(tǒng)小區(qū)設(shè)有室外消防系統(tǒng)、室內(nèi)消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、手提式滅火器。室外消防用水由市政管網(wǎng)提供，在室外地面設(shè)8個地上式室外消火栓。室內(nèi)消防和噴淋用水由集中水泵房供給。室外消防用水量：15l/s，火災(zāi)延續(xù)時間為：2h。室內(nèi)消防用水量：20l/s，火災(zāi)延續(xù)時間為：2h。(2)、噴淋系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)布置范圍為：各地下車庫，火災(zāi)危險等級：中危險等級級，用水量：27l/s，火災(zāi)延續(xù)時間：1小時，噴頭采用68普通直立噴頭。(3)、滅火器配置住宅建筑及公建內(nèi)每層均配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，規(guī)格為5a，3kg。每組兩具。3、排水設(shè)計生活污、廢水量按室內(nèi)生活用水量的90%計，最高日為13500m3/d。(1)、室內(nèi)生活排水住宅：排水系統(tǒng)采用污廢分流，各衛(wèi)生間排水立管設(shè)通氣立管，底層單獨排放。幼兒園、學(xué)校、商業(yè)、地下車庫：采用硬聚氯乙烯排水管，污廢分流。各幢建筑生活污水均排入室外污水管網(wǎng)，室外污水管網(wǎng)最終排入南側(cè)站北街市政污水管網(wǎng)。(2)、地下室及泵房廢水各地下車庫及均設(shè)地面沖洗廢水集水坑；高層各消防電梯井下均設(shè)集水坑，排除消防時積水，生活、消防泵房內(nèi)設(shè)集水坑，排除泵房內(nèi)積水；以上各坑內(nèi)均設(shè)自動耦合潛污泵兩臺，一用一備，自控運(yùn)行。4、雨水排水設(shè)計(1)、室內(nèi)雨水室內(nèi)雨水和污水分流排出，住宅周圍均做一圈雨水溝匯集屋面雨水，然后就近排入室外雨水管網(wǎng)；陽臺均專設(shè)陽臺雨水排水管。各地下車庫入口處設(shè)集水坑一座，內(nèi)設(shè)自動耦合潛污泵兩臺，一用一備，自控運(yùn)行，排除車庫坡道處雨水。(2)、室外雨水室外雨水和室外污水分流，車庫頂板上方區(qū)域采用雨水溝排除室外雨水，室外雨水管網(wǎng)就近排入南側(cè)站北街。(3)、空調(diào)冷凝水空調(diào)冷凝水均設(shè)排水管集中排放至室外雨水管網(wǎng)。排水立管采用硬聚氯乙烯排水管。4.6、強(qiáng)電設(shè)計1、供電負(fù)荷等級和用電指標(biāo)(1)、供電負(fù)荷等級及指標(biāo)：本項目其建筑指標(biāo)、用電指標(biāo)及用電負(fù)荷等級分別如下表所示：建筑類別 建筑面積(m2) 用電指標(biāo)(va/m2)住宅 204000 30會所物業(yè) 1200 100小學(xué)幼兒園 10700 20商業(yè) 49100 70其他 200kva該項目按住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，按套型及面積不同分為4kw/戶（面積080m）、6kw/戶（面積81100m）、8kw/戶（101150 m），根據(jù)昌樂縣供電具體標(biāo)準(zhǔn)情況調(diào)整。其中一級用電負(fù)荷為：消防控制室、消防水泵、防煙排煙設(shè)施、火災(zāi)自動報警、自動滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志和電動的防火門、窗、卷簾、閥門等消防用電。二級用電負(fù)荷為：消防電梯、樓梯照明、主要通道照明、生活水泵及客梯等。其余均為三級用電負(fù)荷。(2)、供電設(shè)計：a、10kv變配電站設(shè)置： 小區(qū)內(nèi)設(shè)置一座10kv配電所（開閉所），由供電上一級變電站不同母線段引來兩路獨立的10kv電源，采用yjv(10kv)電纜埋地敷設(shè)至配電所內(nèi)。10kv系統(tǒng)設(shè)計為單母線分段不設(shè)聯(lián)絡(luò)，每路各帶4臺1000kva和2臺800kva的干式變壓器，變壓器選用scb9 (d,yn11)節(jié)能環(huán)保型、低噪音干式變壓器，變壓器低壓側(cè)母線為單母線分段，并設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。b、箱式變電站具體設(shè)置:配電所放射式供電至小區(qū)內(nèi)的設(shè)置12個室外箱式變電站，8座箱變每座內(nèi)安裝1000kva變壓器一臺，其余4座配電所每座內(nèi)安裝800kva變壓器一臺，總計11200kva。c、各個建筑內(nèi)部配電電壓為380/220v,配電系統(tǒng)采用tn-s系統(tǒng)。d、住宅供電采用低壓電源引入，接自室外接箱e、對于高層住宅內(nèi)的配電干線設(shè)計采用樹干式的供電方式，采用預(yù)分支電纜于電氣管井內(nèi)敷設(shè)，在電氣管井內(nèi)設(shè)置層集中電表箱，各住戶電源進(jìn)線采用銅芯線穿管由層電表箱暗敷至各戶戶內(nèi)配電箱; 住宅單相進(jìn)戶時，進(jìn)戶線截面不小于10mm2 ，自住戶配電箱引出的分支回路的截面不應(yīng)小于2.5mm2 。f、每套住宅內(nèi)設(shè)住戶配電箱，配電箱內(nèi)設(shè)電源總斷路器，該斷路器具有過載，短路保護(hù)等功能，并同時斷開相線和中性線；住戶配電箱的配出回路設(shè)計將照明，一般插座，空調(diào)電源，廚房電源，衛(wèi)生間電源按單獨回路設(shè)計，且每回路均設(shè)過載，短路等保護(hù)，并同時斷開相線和中性線，以滿足住戶的用電要求和用電安全；除壁掛式空調(diào)電源插座回路，所有電源插座回路均設(shè)計有漏電保護(hù)功能。g、對于消防用電設(shè)備等一、二級用電負(fù)荷，均采用雙電源末端自動切換的供電方式。h、對于泵房等設(shè)備機(jī)房內(nèi)的供電方式，在機(jī)房內(nèi)設(shè)置動力控制中心（mcc），由對應(yīng)變配電站采用放射式對mcc供電。i、線路設(shè)計采用符合安全和防火要求的電纜、電線及敷設(shè)方式。j、環(huán)境特征：均為一般環(huán)境。(3)、繼電保護(hù)和計量方式：a、設(shè)計考慮“高供低計”的計量方式，計量表計由電業(yè)確定。b、住宅每戶均設(shè)表計量,設(shè)計選用計費智能表具，分時計價電表。c、設(shè)計考慮無功功率補(bǔ)償，采用電力電容器于10kv變配電所低壓側(cè)集中補(bǔ)償，并采用自動調(diào)節(jié)式補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后的功率因素為0.9。d、變配電所設(shè)備和線路裝設(shè)短路故障和設(shè)備運(yùn)行異常的繼電保護(hù)裝置;10kv變配電所的主進(jìn)開關(guān)采用斷路器，設(shè)置三相過流、速斷、零序保護(hù)裝置。e、變壓器保護(hù)采用斷路器保護(hù),設(shè)置三相過流、速斷、零序、溫度保護(hù)裝置 。2、照明設(shè)計(1)、減少動力設(shè)備用電時對照明線路電壓波動的影響，照明用電與動力用電線路考慮分開供給。(2)、各住戶照明僅留燈頭電源及相應(yīng)接線盒，住戶裝修時接入。(3)、高層住宅的公共部位設(shè)置公共照明，電源由總配電間內(nèi)的雙電源切換箱供電。 (4)、住宅的公共部位設(shè)置疏散誘導(dǎo)照明和疏散指示標(biāo)志，電源接入本層公共照明回路。(5)、室外主車道處設(shè)置路燈，室外綠化區(qū)設(shè)置庭院燈及草坪燈，在景觀處設(shè)置一定量的泛光照明，以突出舒適的生活和工作環(huán)境。4.7、弱電設(shè)計1、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(1)、項目內(nèi)考慮信息時代用戶對高速通訊的需要，設(shè)計計算機(jī)數(shù)據(jù)通信網(wǎng)絡(luò)和電話網(wǎng)絡(luò)。(2)、電話通信：住宅樓每戶按照2門電話考慮，其他按100m1門電話考慮，另考慮發(fā)展余量，總計考慮電話5000門。(3)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：為滿足上網(wǎng)需求，設(shè)置寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)。在住戶的客廳、書房、主臥等處設(shè)置信息點，商鋪設(shè)置1個信息點。(4)、電信運(yùn)營商的電話、網(wǎng)絡(luò)光纜從地下引至通信總機(jī)房，通過電話電纜、數(shù)據(jù)光纜引至住宅、商業(yè)。(5)、每套住宅內(nèi)設(shè)置信息配線箱，由相應(yīng)電信間引一路4對5類非屏蔽雙絞電纜（