營改增對土地估價工作的影響.ppt

“營改增”對土地估價工作的影響,河南省中土地產(chǎn)房地產(chǎn)評估有限公司 主講人：李冰 郵箱： 2016年06月,2016年3月23日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布（財(cái)稅【2016】36號）關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，同時也對土地估價工作產(chǎn)生較大影響。為規(guī)范我省土地估價行為，做好“營改增”的落實(shí)工作，現(xiàn)將“營改增”對土地估價工作的影響總結(jié)如下。,一、對地價內(nèi)涵的影響,針對不同的估價目的，應(yīng)確定不同的地價內(nèi)涵。 根據(jù)財(cái)稅【2016】43號文件規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價格不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 估價目的為稅收服務(wù)的土地估價，應(yīng)說明估價結(jié)果中是否包含增值稅。,二、對估價的前提條件和假設(shè)條件的影響,在測算土地價格過程中，納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,一般納稅人增值稅的計(jì)算選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，其計(jì)稅方法的選擇依據(jù)和理由，需在估價的前提條件和假設(shè)條件中進(jìn)行說明。,三、對成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的影響,本次“營改增”對成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的測算過程基本無影響，在采用此兩種方法時，無需在估價的前提條件和假設(shè)條件中進(jìn)行說明。但是“營改增”可能對估價過程中各估價參數(shù)產(chǎn)生一定影響，“營改增”后各土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時通過市場調(diào)查等方法重新制定估價參數(shù)。,四、對市場比較法的影響,根據(jù)GB/T 18508-2014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，運(yùn)用市場比較法收集宗地交易實(shí)例時，資料收集范圍應(yīng)包括明確的價格內(nèi)涵。市場比較法中交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。交易行為中的特殊因素包括交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 在交易情況修正中，如果不存在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況,則無需修正；如果存在增值稅等其他稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，要排除這種特殊因素所造成的比較實(shí)例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。,五、對剩余法的影響,以剩余法評估待開發(fā)土地價格過程中，測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)總價時一般設(shè)定不動產(chǎn)是開發(fā)周期結(jié)束時一次性售出。本次“營改增”主要涉及開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本中的銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)主要包括增值稅及其附加。 增值稅的計(jì)算： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)算主要分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計(jì)算方法如下：,（一）小規(guī)模納稅人 根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第八項(xiàng)第8條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。 應(yīng)納增值稅稅額=全部價款和價外費(fèi)用（1+5%）5%；,（二）一般納稅人 1、簡易計(jì)稅方法 根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第八項(xiàng)第7條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。 根據(jù)國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告（2016年第18號）第二章第一節(jié)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。,房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指： 建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； 建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 應(yīng)納增值稅稅額=全部價款和價外費(fèi)用（1+5%）5%；,2、一般計(jì)稅方法 （1）銷項(xiàng)稅額的計(jì)算 根據(jù)國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告（2016年第18號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）（1+11%） 公式中全部價款和價外費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售收入即不動產(chǎn)總價A。,允許扣除土地價款為支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在評估過程中，剩余法是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等。以價格余額來估算待估宗地價格的方法。換言之，剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價格與總支出的差額來估算土地價格的一種估價方法。剩余法中的土地價格是對應(yīng)估價期日的價格，是建立在假設(shè)估價期日取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上。剩余法中計(jì)算增值稅時允許扣除的土地價款則為剩余法中所求取的地價P。 銷售額=( A-P）（1+11%） 銷項(xiàng)稅額=（A-P）（1+11%）11%,（2）進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算： 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要的進(jìn)項(xiàng)稅額有建筑服務(wù)、工程勘察、工程設(shè)計(jì)、銷售費(fèi)用所負(fù)擔(dān)的增值稅額等。 根據(jù)財(cái)稅【2016】36號規(guī)定，建筑行業(yè)建造房地產(chǎn)的增值稅率為11%，勘查設(shè)計(jì)公司的勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、房地產(chǎn)銷售代理公司的銷售費(fèi)用的增值稅率均為6%。（在市場存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用一般納稅人，設(shè)定上述公司均為一般納稅人） 建筑房地產(chǎn)的費(fèi)用為D，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為D（1+11%）11% 勘查設(shè)計(jì)費(fèi)為E，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為E（1+6%）6% 銷售費(fèi)用為F，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為F（1+6%）6% 若有其它可抵扣的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)財(cái)稅【2016】36號所規(guī)定的增值稅稅率，計(jì)算出其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額G。,（3）增值稅額的計(jì)算： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的增值稅為： 增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額 =【（A-P）（1+11%）11%】-【D（1+11%）11%+ E（1+6%）6%+ F（1+6%）6%-G】 其中A為不動產(chǎn)總價； P為待估宗地價格； D為建筑房地產(chǎn)的費(fèi)用； E為勘查設(shè)計(jì)費(fèi)； F為銷售費(fèi)用； G為其他可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。,增值稅附加的計(jì)算： 中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例規(guī)定：繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。 征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定凡繳納消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，除按照國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知（國發(fā)1984174號文）的規(guī)定繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。,“營改增”后，原來附加在營業(yè)稅上的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加依舊附加，計(jì)稅基數(shù)為增值稅。具體稅率、附加率如下表：,六、對收益還原法的影響,不動產(chǎn)出租過程中，本次營改增主要涉及確定不動產(chǎn)出租租金收入及確定年總費(fèi)用中的增值稅及其他稅費(fèi)。 確定不動產(chǎn)出租租金收入： 確定不動產(chǎn)出租租金收入時，應(yīng)關(guān)注租金價格內(nèi)涵，并與確定年總費(fèi)用計(jì)算相銜接。 增值稅的計(jì)算： 增值稅的計(jì)算主要分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計(jì)算情況如下：,（一）小規(guī)模納稅人 1、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第九項(xiàng)第4條規(guī)定：小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入（1+5%）5% 2、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第九項(xiàng)第5條規(guī)定：其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入（1+5%）5% 3、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第九項(xiàng)第6條規(guī)定：個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入（1+5%）1.5%,（二）一般納稅人 1、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一部分第九項(xiàng)第1條規(guī)定：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入（1+5%）5%； 根據(jù)財(cái)稅【2016】43號文件規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。,2、一般納稅人出租2016年5月1日后不動產(chǎn) 一般納稅人出租2016年5月1日后不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法： 一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式： 銷項(xiàng)稅額=含稅租賃收入（1+11%）11%； 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十四條規(guī)定： 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十一條規(guī)定：一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。,計(jì)算房產(chǎn)稅需要注意的問題： 根據(jù)財(cái)稅【2016】43號文件規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。計(jì)算房產(chǎn)稅時要注意。,七、土地估價活動中應(yīng)注意的其他問題,（一）“營改