房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律.ppt

第八章 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 第五節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述,一、房地產(chǎn)市場的概念 二、房地產(chǎn)市場的參與者,房地產(chǎn)市場的概念,當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。 一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。,房地產(chǎn)市場的參與者,1.土地所有者或當(dāng)前的使用者 2.開發(fā)商 3.政府及政府機(jī)構(gòu) 4.金融機(jī)構(gòu) 5.建筑承包商 6.專業(yè)顧問 7.消費(fèi)者或買家,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場分類: 一、按地域范圍劃分 二、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分 三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 四、按房地產(chǎn)購買者目的劃分 五、其他劃分形式,按地域范圍劃分,1.按城市劃分 2.按城市內(nèi)的某個具體區(qū)域劃分 3.按省或自治區(qū)所轄地域劃分,按房地產(chǎn)的用途和等級劃分,1.居住物業(yè)市場 2.商業(yè)物業(yè)市場 3.工業(yè)物業(yè)市場 4.特殊物業(yè)市場 5.土地市場,按房地產(chǎn)交易形式劃分,1.土地市場: 土地一級市場和二級市場 2.新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品: 銷售、租賃和抵押市場. 3.存量房屋的交易: 租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險市場.,按房地產(chǎn)購買者目的劃分,1.自用市場 2.投資市場,其他劃分形式,按房地產(chǎn)進(jìn)入市場的時間順序: (一) 一級市場-土地使用權(quán)出讓市場 二級市場-土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場 三級市場-存量房地產(chǎn)交易市場 (二) 增量房市場、存量房市場,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能,一、房地產(chǎn)市場的特性 二、房地產(chǎn)市場的功能,房地產(chǎn)市場的特性,1.房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 2.地區(qū)性市場 3.要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù) 4.易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷,房地產(chǎn)市場的功能,1.配置存量房地產(chǎn)資源和利益 2.顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 3.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 4.能指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計劃 5.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律,一、房地產(chǎn)市場分析的四象限模型 二、房地產(chǎn)周期循環(huán) 三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱,房地產(chǎn)周期循環(huán),房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生.,三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱,1.房地產(chǎn)泡沫及成因 2.過度開發(fā)及誘因 3.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系,1.房地產(chǎn)泡沫及成因,(1)房地產(chǎn)泡沫的定義 由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài). (2)房地產(chǎn)泡沫的成因 -土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ). -投機(jī)需求的膨脹是誘因. -金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是促成因素.,2.過度開發(fā)及誘因,房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)亦稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場中的需求增長不及新增供給增長速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。 過度開發(fā)的誘因： -開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差； -開發(fā)商之間的博弈和非理性行為； -開發(fā)資金的易得性。,3.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系,（1）區(qū)別 -二者反映兩個不同層面的市場指標(biāo)； -二者在嚴(yán)重程度和危害性方面不同； -二者在周期循環(huán)中所處的階段不同； -二者的市場參與者的參與動機(jī)不同。 （2）聯(lián)系 -二者均用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)； -過熱不一定產(chǎn)生泡沫，但過熱是市場產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因之一。,第五節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),一、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段 三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為措施,一、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段,1.土地供應(yīng)計劃的調(diào)控 2.城市規(guī)劃的指導(dǎo) 3.地價的杠桿作用 4.稅收的功能 5.