房地產(chǎn)市場調(diào)研基本資料及流程.ppt

市場調(diào)研 基本資料及流程,作成：郭濤 2012-5-20,目 錄,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研基本資料,二、項(xiàng)目可行性研究流程,三、可行性研究報(bào)告內(nèi)容,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研基本資料,基本概念,市場調(diào)研的程序,市場調(diào)研的內(nèi)容,市場調(diào)研的方法,市場調(diào)研資料的收集,市場調(diào)研隊(duì)伍的組建,概念：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測；,狹義：是指以科學(xué)的方法搜集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料， 并予以研究，實(shí)際上是針對客戶群的調(diào)查；,廣義：是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞務(wù)從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè) 活動的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí) 市場和潛在市場；,1、基本概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要內(nèi)容如下：,政策法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-1、政治法律環(huán)境調(diào)研：,國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策；如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策； 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、房地產(chǎn)管理法、土地管理法； 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：,國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益； 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi) 的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況； 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率； 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平； 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況； 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)的因素的調(diào)查； 財(cái)政收支；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-3、社區(qū)環(huán)境調(diào)研：,社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性； 內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利程度 、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-4、房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研：,消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求和發(fā)展趨勢； 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家對關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布、及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及購買能力的投向； 需求動機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等； 購買行為調(diào)研。如不同的消費(fèi)者的不同的購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-5、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研：,房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期； 現(xiàn)有房地產(chǎn)租客客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度； 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上出現(xiàn)的情況； 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率； 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-6、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：,影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響； 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢； 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小； 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響； 國內(nèi)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格； 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場的價(jià)格； 價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-7、房地產(chǎn)促銷調(diào)研：,房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定； 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查； 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查； 人員促銷的配備情況； 各種公關(guān)活動對租售績效的影響； 各種營業(yè)推廣活動的租售績效；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-8、房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研：,房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況； 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因； 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理的情況； 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)；,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,2-9、房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查：,競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查； 對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)的優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析； 對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究； 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究； 對競爭情況、銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析； 對未來競爭情況的分析和估計(jì)等； 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率； 競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及發(fā)展動向； 該項(xiàng)分析時(shí)，設(shè)定一些評分的因素、指標(biāo)和分值，用評分的形式來綜合分析。,2、市場調(diào)研的內(nèi)容,3-1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要方法：,分為兩大類： 第一類：按選擇調(diào)研對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等； 1）、全面普查：是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果系統(tǒng)地調(diào)查了解一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、分布情況，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有幫助的； 2）重點(diǎn)調(diào)查：是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論的調(diào)查方法；由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短的時(shí)間內(nèi)完成；這種方法難免會有些誤差； 3）隨機(jī)抽樣：在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一個(gè)概率下的總體情況； 4）非隨機(jī)抽樣：先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，再選取樣本數(shù)；又可以分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣3種；,3、市場調(diào)研的方法,3-2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：,分為兩大類： 第二類：按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法； 1）、訪問法：科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表或調(diào)查問卷，有效運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法的關(guān)鍵； 設(shè)計(jì)調(diào)查表注意事項(xiàng)：A、問題要短；B、一個(gè)問題只能包含一個(gè)內(nèi)容；C、問題中不要使用專業(yè)術(shù)語；D、問題答案不宜過多，含義要明確；E、注意問問題的方式，直接不行時(shí)，可以使用迂回方式； 三種方法： 答卷法：把被調(diào)查人員集中在一起，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答完一份答卷，不能交換意見； 談話法：市調(diào)人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話； 電話調(diào)查：借助電話來了解消費(fèi)者意見；,3、市場調(diào)研的方法,3-3、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：,2）觀察法：不正面接觸，而是在旁邊觀察；主要為了獲得被觀察人員不愿或不能提供的信息； 三種形式： A、直接觀察法：派人到現(xiàn)場對被觀察人員進(jìn)行觀察； B、實(shí)際痕跡測量法：調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的信息；如：比較在不同報(bào)紙雜志上刊登廣告的效果； C、在征得被調(diào)查人員同意后，用一定裝置記錄被調(diào)查人員的某一行為； 3）實(shí)驗(yàn)法：將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。如調(diào)查廣告效果，可以選擇一定的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查；,3、市場調(diào)研的方法,房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：,4、市場調(diào)研的程序,4-1、調(diào)查設(shè)計(jì)說明：,調(diào)查常用表格： 1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等； 2）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在位置、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況、環(huán)境條件（影響租房市場的最大因素、出租公司的資料和調(diào)查日期等）； 3)房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、所在地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條件等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目； 4）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告等；,4、市場調(diào)研的程序,4-2、撰寫調(diào)查報(bào)告要求：,1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查結(jié)果； 2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； 3) 文字精練，用語中肯； 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； 5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用； 6）報(bào)告完整，制作清楚美觀；,4、市場調(diào)研的程序,房地產(chǎn)市場調(diào)研隊(duì)伍的組建：,市調(diào)人員素質(zhì)要求： 1）必須具備創(chuàng)新能力。要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻的認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略； 2）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。要熟悉房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識； 3）要具備市場分析能力。就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，并透過現(xiàn)象探討本質(zhì)，幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷； 4）具備較強(qiáng)的社交能力。,5、市場調(diào)研隊(duì)伍的組建,6-1、 資料獲取途徑,各業(yè)態(tài)經(jīng)銷商老板及管理人員 交易雙方當(dāng)事人 促成房地產(chǎn)交易行為的中間商 房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告 熟悉房地產(chǎn)市場的人士 同業(yè)間資料的交流 準(zhǔn)交易資料的收集 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會等 各類二手資料,6、市場調(diào)研資料收集,6-2、基本資料收集,資料可分為一手資料和二手資料；一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則是公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。在進(jìn)行一手資料收集前，先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可用； 1）二手資料 A、內(nèi)部二手資料：開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告、初期的土地購買評估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢驗(yàn)報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等； B、外部二手資料：主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分； 官方統(tǒng)計(jì)資料以統(tǒng)計(jì)類居多；學(xué)術(shù)單位以研究報(bào)告或論文居多；產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多； 2）一手資料 一手資料的收集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料分析與處理得到所需的資料。,6、市場調(diào)研資料收集,6-2、 土地使用資料收集,土地使用資料收集 各地土地使用都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料可以到各地方政府城建、土地主管部門查閱。 項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料收集 從以下幾個(gè)方面掌握土地的開發(fā)條件： 地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況； 商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小、以及顧客的質(zhì)與量等；,6、市場調(diào)研資料收集,6-3、交通、道路資料收集：,交通流量資料收集 交通流量一般包括機(jī)車流量、小客車流量、貨車流量、雙向人行道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域； 道路現(xiàn)狀資料收集 收集方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路的發(fā)展?fàn)顩r，到各級政府規(guī)劃局查看土地規(guī)劃圖； 1）道路形態(tài)，通過車輛的種類、數(shù)量、比例、及道路所通達(dá)的地方； 2）道路使用情況，道路陰陽面、分隔網(wǎng)、路邊停車狀況等；,6、市場調(diào)研資料收集,6-4、其他類調(diào)查資料收集：,運(yùn)輸系統(tǒng)資料收集 1）交通運(yùn)輸系統(tǒng)現(xiàn)狀：鐵路系統(tǒng)、道路系統(tǒng)； 2）交通運(yùn)輸規(guī)劃，行政規(guī)劃資料及相關(guān)交通信息； 人文社會經(jīng)濟(jì)資料 1）人口增長率；2）職業(yè)或行業(yè)類別比例；3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；4）流動人口；5）區(qū)域內(nèi)人口年齡；6）受教育程度家庭收入等； 公共設(shè)施資料收集； 房產(chǎn)市場景氣資料收集 主要因素：金融政策；土地價(jià)格；預(yù)售市場銷售率、家庭收入、流動資金額；經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率；房屋價(jià)格等；,6、市場調(diào)研資料收集,(11)銷售資料收集 1）銷售海報(bào)樓書及廣告； 2）銷售現(xiàn)場資料； 3）其他類銷售資料；如雜志評述； (12)競爭項(xiàng)目資料收集 產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等； (13)租金資料收集 租金根據(jù)房屋的種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境而有所不同； 1）以承租者角色調(diào)查；2）被調(diào)查區(qū)域總監(jiān)公司；3）參考專業(yè)雜志等；,6、市場調(diào)研資料收集,6-5、其他類調(diào)查資料收集：,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究總流程,可行性研究報(bào)告的內(nèi)容,項(xiàng)目可行性研究的目的及作用,項(xiàng)目可行性研究的四個(gè)階段,29,1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)研究業(yè)務(wù)總流程,2、項(xiàng)目可行性研究的目的及作用,目的：通過項(xiàng)目研究，不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案可供選擇等，這種技術(shù)論證的方法就是可行性研究。,作用： 1、作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)； 2、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)； 3、是向項(xiàng)目所在地政府及下屬相關(guān)部門申請立項(xiàng)和相關(guān)執(zhí)照的依據(jù)； 4、作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ) ，為后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊； 5、投資方合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃； 6、作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)；,3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段,四個(gè)階段：投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評估與決策；,1）投資機(jī)會研究 主要任務(wù)：對投資項(xiàng)目和投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有力的投資機(jī)會； 主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懀?2）初步可行性研究 就是對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析； 主要解決問題： A、作出是否投資的決定，并作出是否需要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究； B、確定對某些關(guān)鍵性問題進(jìn)行專題性的輔助研究； C、根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性并編制研究報(bào)告； 主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資預(yù)算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等；,3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段,4）項(xiàng)目的評估與決策 由決策部門組織或授權(quán)與銀行、投資方、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估； 主要內(nèi)容： A、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否屬實(shí)； B、分析報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)是否正確，包含各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇； C、從企業(yè)、國家和社會等各方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益； D、分析和判斷報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策； E、最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告；,3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段,3）詳細(xì)可行性研究 對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)；,三、可行性研究報(bào)告,初步可行性研究報(bào)告,深度可行性研究報(bào)告,1、初步可行性研究報(bào)告,1-1、主要內(nèi)容包括：,市場分析 整體市場分析：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)的項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率； 細(xì)分市場分析：物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司； 法律政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向、城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引；,1、初步可行性研究報(bào)告,1-2、主要內(nèi)容包括：,項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況：地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出口等） 項(xiàng)目周邊配套：主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵政、電信、銀行等） 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對手） 、SWOT分析； 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測：市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)； 項(xiàng)目開發(fā)建議與評價(jià)；,1、初步可行性研究報(bào)告,1-3、主要內(nèi)容包括：,項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模：整體開發(fā)、分期開發(fā)； 產(chǎn)品類型分析：商業(yè)、居住、辦公、其他； 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分區(qū)商戶數(shù)、分戶建筑面積；市場/小