(論文)小戶(hù)型之案例賞析篇最新優(yōu)秀畢業(yè)論文資料搜集嘔血奉獻(xiàn)

小戶(hù)型之案例賞析篇從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀看來(lái)，無(wú)疑深圳、上海等沿海大城市具有舉足輕重的作用，由他們所創(chuàng)新與引進(jìn)的先進(jìn)的房地產(chǎn)操作理念無(wú)疑為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用，其中的一些經(jīng)典樓盤(pán)成為其他地區(qū)學(xué)習(xí)與借鑒的對(duì)象。同樣，在小戶(hù)型住宅的發(fā)展上，他們的一些項(xiàng)目也很具有代表性，也可以讓其他城市或地區(qū)有選擇的借鑒一些成熟經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在，我們就深、滬等地極具代表性的個(gè)別小戶(hù)型項(xiàng)目作一些分析，或許會(huì)給我們帶來(lái)一些啟發(fā)。一、 深圳旭飛城市公寓系列 旭飛城市公寓系列為深圳小戶(hù)型住宅的領(lǐng)導(dǎo)者，首篇旭飛花園的首次推出，引起整個(gè)深圳的轟動(dòng)，打破了深圳大戶(hù)型樓盤(pán)一統(tǒng)天下的格局，使深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入多元化發(fā)展階段，也揭開(kāi)了深圳小戶(hù)型發(fā)展壯大的序幕，開(kāi)創(chuàng)了小戶(hù)型系列開(kāi)發(fā)的先河。成功經(jīng)驗(yàn)分析：1、 瞄準(zhǔn)投資市場(chǎng)、做透細(xì)分產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商深入研究深圳房地產(chǎn)狀況，細(xì)分市場(chǎng)，分析深圳人的購(gòu)房心理，從其居住、投資、創(chuàng)業(yè)、情感等需求出發(fā)，真正為投資置業(yè)者考慮，最終定位于打造小戶(hù)型住宅系列。2、 首創(chuàng)小戶(hù)型系列開(kāi)發(fā)模式，以品牌與規(guī)模贏得市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商廣泛借鑒國(guó)內(nèi)外小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際接軌，以小戶(hù)型社區(qū)化、系列化的方式先后推出其系列化項(xiàng)目，并通過(guò)不斷創(chuàng)新，引導(dǎo)深圳小戶(hù)型潮流，贏得市場(chǎng)口碑，打造小戶(hù)型第一品牌的形象。3、 注重項(xiàng)目選址及配套，引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)商分析了深圳以往的小戶(hù)型，發(fā)現(xiàn)它們大多是單棟樓宇，配套不足，給住戶(hù)帶來(lái)很大不便。因此旭飛城市公寓系列開(kāi)發(fā)初始就注意到了這個(gè)問(wèn)題，在選址上盡量找成熟片區(qū)；配套上加大投入，引入連鎖經(jīng)營(yíng)，解決日后業(yè)主的后顧之憂(yōu)。4、 通過(guò)不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)旭飛系列化打造小戶(hù)型，不局限于重復(fù)制造，而是在小戶(hù)型產(chǎn)品上不斷更新、不斷完善。開(kāi)發(fā)初期，注意吸取了市場(chǎng)上已有小戶(hù)型項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改變局促的連廊式傳統(tǒng)布局為梯戶(hù)式布局，有效地消除相互干擾性強(qiáng)、私密性差、不實(shí)用、不利于管理等弊端；戶(hù)型也從單一面積走向多元化（15-56），并且在每戶(hù)內(nèi)部均設(shè)置獨(dú)立廚、衛(wèi)甚至陽(yáng)臺(tái)。在當(dāng)時(shí)是對(duì)小戶(hù)型單元的一種從建筑理念到設(shè)計(jì)理念的全面改革，也是小戶(hù)型發(fā)展過(guò)程中的質(zhì)的飛躍。旭飛代表戶(hù)型： A型一室一廳（總建面積32.20；臥室9.04、客廳11.35、廚房2.80）戶(hù)型簡(jiǎn)評(píng)：在很小的空間里各功能比較齊全，排布比較合理，客廳、臥室均朝南向，主要空間采光良好；但通風(fēng)性一般，若在西南角陽(yáng)臺(tái)處再有一小陽(yáng)臺(tái)會(huì)更好。 B型兩室一廳（總建面積50.63；主臥9.68、次臥6.89、客廳14.90、廚房2.89、陽(yáng)臺(tái)1.48） 戶(hù)型簡(jiǎn)評(píng)：較小的面積內(nèi)功能分區(qū)較明顯合理，左右動(dòng)靜、公共私密劃分明顯；有兩個(gè)朝南陽(yáng)臺(tái)（主臥帶陽(yáng)臺(tái)），保證采光；但次臥稍顯小，左側(cè)客廳往南移、廚房放在東北角也會(huì)更好一些。C型兩室一廳（總建面積56.45；主臥9.14、次臥7.40、客廳19.24、廚房3.52、陽(yáng)臺(tái)1.73）戶(hù)型簡(jiǎn)評(píng)：三陽(yáng)臺(tái)足夠采光，雙南臥室、較寬敞的客廳，南北動(dòng)靜、公共私密劃分明顯；客廳布局不太合理，衛(wèi)生間對(duì)著就餐區(qū)。5、 不斷挖掘創(chuàng)新方式，極大的推動(dòng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)(1)、 開(kāi)創(chuàng)“全民置業(yè)”模式開(kāi)發(fā)商針對(duì)深圳年輕白領(lǐng)客戶(hù)的購(gòu)房心態(tài)，不斷降低置業(yè)門(mén)檻，如華達(dá)園提出“9800元置一個(gè)家”的“全民置業(yè)”概念，在秋交會(huì)上吸引了大批工薪階層購(gòu)房者；在后續(xù)物業(yè)銷(xiāo)售中又提出“首期一萬(wàn)元、超級(jí)買(mǎi)樓易”計(jì)劃：超低首付，付款方式靈活多樣；月供款少，月供千余；提供每平方米400元的超值裝修套餐，小戶(hù)型“全裝修+房?jī)r(jià)”僅20余萬(wàn)元；減輕工薪階層同時(shí)租樓、供樓的壓力，提出“入伙前，發(fā)展商替你供一半”的優(yōu)惠措施。(2)、 通過(guò)可預(yù)見(jiàn)性的收益來(lái)打動(dòng)投資者旭飛城市公寓系列通過(guò)良好的市場(chǎng)口碑、人性化的產(chǎn)品、完善的社區(qū)配套等，引來(lái)一大批投資者。一個(gè)客戶(hù)以投資51套的記錄，創(chuàng)下深圳小戶(hù)型投資之最。旭飛城市公寓系列市場(chǎng)租金和出租率都很高，租金高過(guò)周邊同地段的20%，一般說(shuō)來(lái)，其月租金約為月還款的1.52倍。這樣的輕松收益使得投資者對(duì)其產(chǎn)生很強(qiáng)的信心，最終極大的促進(jìn)了銷(xiāo)售。旭飛啟示個(gè)性的地產(chǎn)品牌，是真正的制勝之道旭飛城市公寓系列的成功不是偶然的，他們贏在創(chuàng)新與品質(zhì)。旭飛率先將成片小區(qū)、系列開(kāi)發(fā)引入小戶(hù)型運(yùn)作，在產(chǎn)品的打造上不斷推陳出新；在銷(xiāo)售政策的制訂上，通過(guò)各種方式降低首付額度、優(yōu)化付款方式，以此吸引大量投資客戶(hù)。旭飛城市公寓系列的成功，一方面說(shuō)明小戶(hù)型住宅同樣具有極大的市場(chǎng)潛力及發(fā)展空間，同時(shí)也說(shuō)明了投資在小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售中的重要地位；另一方面也提示我們小戶(hù)型住宅不是一味求小，而更應(yīng)在精致上做文章，不斷求新、求變才是樹(shù)立地產(chǎn)品牌的制勝之道。二、 上海中?；ㄔ非嗄陞R中福花苑青年匯，上海小戶(hù)型公寓的代表作品，曾創(chuàng)下1400套房屋三個(gè)月銷(xiāo)售完畢的佳績(jī)。2001年度上海住宅銷(xiāo)售金額50強(qiáng)，解放日?qǐng)?bào)“住宅消費(fèi)”2001年十大熱點(diǎn)樓盤(pán)。而青年匯作為一個(gè)成功的爛尾樓改造項(xiàng)目，它的成功更能引起廣泛的關(guān)注。 青年匯項(xiàng)目分析：1、青年匯產(chǎn)品分析1）地理位置中?；ㄔ非嗄陞R位于上海市中心，北起陸家浜路，南到國(guó)貨路，東臨中山東路，西靠海潮路。占據(jù)黃浦南外灘中央商務(wù)區(qū)地理位置，享有黃浦江畔水景居住區(qū)優(yōu)越的景觀特色，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2）配套服務(wù)青年匯通過(guò)完善的配套與服務(wù)保證業(yè)主生活的便利，在社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上也緊密結(jié)合客戶(hù)需求特點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)內(nèi)容豐富的青年會(huì)所，此外還另設(shè)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)與游泳池等。為符合青年人的消費(fèi)習(xí)慣，特在底層、二層開(kāi)設(shè)“好又多”大賣(mài)場(chǎng)，并開(kāi)辟時(shí)尚服飾專(zhuān)賣(mài)店等時(shí)尚購(gòu)物中心。3）戶(hù)型設(shè)計(jì)青年匯根據(jù)建筑自身的實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)需求，推出5米4挑高客廳躍層小房型結(jié)構(gòu)，實(shí)用率高達(dá)140%，從而為消費(fèi)者創(chuàng)造更大的使用空間，極大的迎合了目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房心理，取得了驚人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。代表房型：A房型-建筑面積49.53（起居室16.65、廚房3.34、衛(wèi)生間2.13、臥室6.28） 房型簡(jiǎn)評(píng)：5米4挑高客廳、躍層給人以強(qiáng)烈的空間感，面積分配比較合理，首層功能布局、過(guò)度比較合理；不過(guò)就餐空間局促，客廳座位朝向門(mén)口，如果面寬稍大，如B房型橫向排布則更好。B房型-建筑面積55.07（起居室18.83、廚房2.81、衛(wèi)生間1.45、臥室5.84）房型簡(jiǎn)評(píng)：同樣5米4挑高客廳、躍層給人以強(qiáng)烈的空間感，起居室寬敞明亮，功能劃分較好，就餐空間較舒適；但衛(wèi)生間與廚房位置不太好，二層臥室面積顯小。4）青年匯裝修標(biāo)準(zhǔn)分析：起居室地 面匯麗復(fù)合地板、混水踢腳線(xiàn)墻 面立邦美得麗、乳膠漆頂 面木龍骨紙面石膏板吊平頂；立邦美得麗乳膠漆門(mén)窗/設(shè)備藝王模壓板門(mén)套大理石窗臺(tái)板書(shū)架式木踏板樓梯木扶手臥室地 面浙美地毯混水踢腳線(xiàn)墻 面立邦美得麗、乳膠漆頂 面立邦美得麗、乳膠漆廚房地 面現(xiàn)代地磚墻 面金屬鋁板頂 面立邦美得麗乳膠漆櫥 柜組合式柚木防火板廚柜 不銹鋼架玻璃餐臺(tái) 大理石臺(tái)面 綠太陽(yáng)龍頭、滿(mǎn)堂春水槽衛(wèi)生間地 面現(xiàn)代地磚墻 面現(xiàn)代墻磚頂 面國(guó)產(chǎn)PVC扣板潔 具美標(biāo)潔具二件，沖淋房、藝王模壓門(mén)，藝王模壓門(mén)板門(mén)套其他設(shè)備林內(nèi)10升熱水器、帥康脫排、宇杰燃?xì)庠睢?.5匹空調(diào)2臺(tái)燈具：臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間均為吸頂燈起居室為嵌入式筒燈，其它參照樣板房配置照明電源由此表可以看出，青年匯除了具有較完備的裝修外，也增加了部分諸如熱水器、脫排、燃?xì)庠?、空調(diào)等其他設(shè)備，進(jìn)一步提高了入住的方便性。2、青年匯消費(fèi)群體分析1）購(gòu)買(mǎi)群體呈“多源化”趨勢(shì)青年匯客戶(hù)地域分析從青年匯已購(gòu)客戶(hù)的地域統(tǒng)計(jì)中可以看出外地客源的比例占23左右，高于周邊一般中大戶(hù)型樓盤(pán)的相應(yīng)比例。從以上資料統(tǒng)計(jì)可以看出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域（徐匯、黃浦、浦東）購(gòu)房者只占36.15，其余均分布在上海的其他區(qū)域，說(shuō)明本類(lèi)產(chǎn)品的區(qū)域抗性相對(duì)較小。2）購(gòu)買(mǎi)群體呈年輕化趨勢(shì)以下對(duì)“青年匯”項(xiàng)目的已購(gòu)客戶(hù)統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：從青年匯已購(gòu)客戶(hù)的資料統(tǒng)計(jì)來(lái)看，購(gòu)房者的年齡主要集中在21-30歲這個(gè)年齡階段，占總?cè)藬?shù)的47.88%；而35歲以下的購(gòu)房者總共占到了將近70%。究其原因，這部分需求者的消費(fèi)心態(tài)大多一改昔日“一步到位”的家庭置業(yè)方式，“三步曲”廣為流傳：?jiǎn)紊碣F族先在交通便捷的市中心租或購(gòu)一間房，結(jié)婚后在這樣的成熟居住區(qū)買(mǎi)一套一室一廳到二室一廳的“二手房”或小戶(hù)型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后再根據(jù)情況買(mǎi)一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶(hù)室甚至獨(dú)院別墅。這種購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變也在一定程度上推動(dòng)了小戶(hù)型住宅市場(chǎng)的旺銷(xiāo)。3）購(gòu)買(mǎi)群體性別構(gòu)成據(jù)統(tǒng)計(jì)青年匯單身公寓女性購(gòu)房比例接近60，比一般購(gòu)房客戶(hù)的女性比例大大提高了，從一個(gè)側(cè)面它反映了當(dāng)今社會(huì)的價(jià)值觀，隨著女性在社會(huì)中的地位抬升，越來(lái)越多的獨(dú)立女性希望擁有獨(dú)立的生活空間，同時(shí)她們也有能力來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，即便將來(lái)成家，提前購(gòu)置的這份物業(yè)也可以為其提供私密的個(gè)人空間或一份穩(wěn)定的投資收益。4）購(gòu)買(mǎi)群體高學(xué)歷居多從青年匯的購(gòu)房客戶(hù)統(tǒng)計(jì)中可以看出，其客戶(hù)中具有高等學(xué)歷者約占總數(shù)的90，其中研究生以上學(xué)歷者接近17。這批居住對(duì)象思想比較開(kāi)放、活躍、崇尚自由，對(duì)新事物接受較快。這部分群體有著他們自己的工作，思想，生活方式。這部分購(gòu)房者的年齡和工作經(jīng)歷決定了他們對(duì)住房消費(fèi)要求： 生活方式講究效率、房型要求簡(jiǎn)潔實(shí)用 物業(yè)管理要求周到 社區(qū)配套注重交流性 對(duì)綠化環(huán)境等要求相對(duì)較低隨著社會(huì)的發(fā)展，這部分群體不斷有新的需求，隨時(shí)掌握他們需求的變化，提供給他們需要的服務(wù)，那么單身公寓的服務(wù)一定會(huì)長(zhǎng)盛不衰。5）購(gòu)買(mǎi)者投資客明顯增多從青年匯項(xiàng)目的客戶(hù)資料統(tǒng)計(jì)中可以發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，個(gè)人資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代也同時(shí)到來(lái)，小戶(hù)型投資少、回報(bào)率高、周轉(zhuǎn)性強(qiáng)的特點(diǎn)，將大大鼓舞房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的增加。通過(guò)買(mǎi)房保持幣值，通過(guò)滾動(dòng)置業(yè)改善居住條件，通過(guò)買(mǎi)房退個(gè)人所得稅的現(xiàn)象將越來(lái)越多，這些經(jīng)營(yíng)理財(cái)行為尋求載體時(shí)小房型尤其是那些地段佳，配套齊全、回報(bào)率高的項(xiàng)目就將成為首選。3、青年匯企劃包裝分析1）樓書(shū)單身公寓的樓書(shū)在賣(mài)點(diǎn)的闡述、平面設(shè)計(jì)，色彩運(yùn)用等都有自己的不同風(fēng)格，完全區(qū)別于其他一般商品房樓書(shū)設(shè)計(jì)。他們用色大膽，語(yǔ)句煽情，在看似平淡的包裝中創(chuàng)造新的突破。青年匯采用了更新穎的方式來(lái)傳遞它的樓書(shū)，在開(kāi)盤(pán)的當(dāng)日不僅刊登了開(kāi)盤(pán)廣告，更將16版的樓書(shū)放置在新聞晨報(bào)上，25萬(wàn)巨大的投放量將樓書(shū)送到千家萬(wàn)戶(hù)手中，用撒網(wǎng)捉魚(yú)的方式捕捉客戶(hù)，在市場(chǎng)上轟動(dòng)一時(shí)。2）媒體表現(xiàn) 報(bào)紙媒體青年匯宣傳廣告語(yǔ)：“鋼骨柔情、精彩人生”、“買(mǎi)平方住立方，實(shí)用率140”，從廣告訴求語(yǔ)上直接突現(xiàn)產(chǎn)品的特征，賣(mài)點(diǎn)明確，直指目標(biāo)受眾。從平面設(shè)計(jì)上，根據(jù)不同讀者的欣賞品位，兩大媒體各自采用不同風(fēng)格，新民晚報(bào)用了一套大紅板報(bào)風(fēng)格與毛澤東詩(shī)詞系列，新聞晨報(bào)則以黑白為主色調(diào)的系列廣告來(lái)表現(xiàn)，在常規(guī)中給人以另類(lèi)的感覺(jué)，也極賦視覺(jué)沖擊力和煽動(dòng)性。 網(wǎng)絡(luò)媒體針對(duì)單身公寓這一新生代產(chǎn)品， “青年匯”設(shè)計(jì)了專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站，詳盡地介紹樓盤(pán)的情況，從地理位置到小區(qū)配套；從房型設(shè)計(jì)到室內(nèi)裝潢應(yīng)有盡有，另外還特別設(shè)置了“”網(wǎng)站的BBS板塊，論壇上人流如潮，青年匯的未來(lái)業(yè)主暢所欲言，創(chuàng)造了以個(gè)案命名的房地網(wǎng)站點(diǎn)擊率之新紀(jì)錄。 現(xiàn)場(chǎng)布置 在“青年匯”的案場(chǎng)，銷(xiāo)售商將IT技術(shù)運(yùn)用到銷(xiāo)售中，案場(chǎng)的大屏幕和銷(xiāo)控技術(shù)的運(yùn)用烘托了案場(chǎng)的氣氛，在IT技術(shù)的配合下，將樓盤(pán)的人氣調(diào)整到高潮。隨著樓價(jià)的節(jié)節(jié)升高，銷(xiāo)售全線(xiàn)告捷。4、銷(xiāo)售手法剖析“青年匯”采用了“即時(shí)漲價(jià)法”，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制完全通過(guò)銷(xiāo)售管理軟件完成，在銷(xiāo)售人員的協(xié)助下，通過(guò)電腦了解