長沙縣地稅局納稅人學(xué)校歡迎您.ppt

2019/7/9,長沙縣地稅局納稅人學(xué)校 歡迎您,2019/7/9,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營主要涉及的稅費有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種。,2019/7/9,一、營業(yè)稅 1、計稅依據(jù)的確定 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。,2019/7/9,中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十條 納稅人價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：,2019/7/9,（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率） 公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。,2019/7/9,湖南省營業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法第44條規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的土地出讓金或購置原價的余額為營業(yè)額。,2019/7/9,湖南省營業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法45條規(guī)定：單位和個人轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。,2019/7/9,湖南省營業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法46條規(guī)定：單位和個人銷售抵債所得的不動產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。,2019/7/9,湖南省營業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法47條規(guī)定：單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額,2019/7/9,2、納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定 湖南省營業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法第八條： 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，具體按以下規(guī)定執(zhí)行：,2019/7/9,（一）收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 （二）取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。,2019/7/9,3、舊城改造中涉稅問題 在舊城改造中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除居民住房后,補(bǔ)償給搬遷戶的住房,應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。,2019/7/9,根據(jù)湖南省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（湘地稅發(fā)1997005號）規(guī)定，償還給拆遷戶原有舊房相等面積的價值以及超面積部分的補(bǔ)差收入，均應(yīng)征收營業(yè)稅，償還給拆遷戶原有舊房相等面積的價值可由稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)?shù)赝愖≌课莸某杀緝r核定。,2019/7/9,4、方式建設(shè)項目有關(guān)營業(yè)稅 湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于方式建設(shè)項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告各級政府廣泛采取BT項目（Build Transfer，即建設(shè)-移交稅收規(guī)定：一、以投融資人的名義立項建設(shè)，工程完工交付業(yè)主的，對投融資人所取得收入應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）,2019/7/9,二、以項目業(yè)主的名義立項建設(shè)，對投融資人無論其是否具備建筑工程總承包資質(zhì)，均應(yīng)作為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營業(yè)稅。營業(yè)額按以下方式確定：,2019/7/9,（一）項目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，建設(shè)方（或投資方）在取得業(yè)主支付回購款項時以實際取得的回購款項作為計稅營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，施工環(huán)節(jié)不再征收營業(yè)稅。（回購價款包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入。）,2019/7/9,（二）建設(shè)方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業(yè)的，建設(shè)方（或投資方）在取得業(yè)主支付回購款項時按扣除支付給施工企業(yè)工程承包額或分包價款后的余額作為計稅營業(yè)額,施工企業(yè)計稅營業(yè)額為工程承包額或取得的分包價款。,2019/7/9,三、按BT方式建設(shè)的項目，建設(shè)方（或投資方）納稅義務(wù)發(fā)生時間為按BT合同約定的分次付款時間。合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為建設(shè)方（或投資方）收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。建筑工程實行承包或分包的，承包或分包方納稅義務(wù)發(fā)生時間為其收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 四、本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行。以前開工建設(shè)，但尚未完工移交的建設(shè)項目，按本公告執(zhí)行。,2019/7/9,二、城市維護(hù)建設(shè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：,2019/7/9,納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%； 納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。,2019/7/9,三、教育費附加/地方教育費附加 教育費附加對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收，以其實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅為計征依據(jù)。 湖南省教育費附加和地方教育附加征收管理辦法規(guī)定，本省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅（以下簡稱“三稅”）的單位和個人，應(yīng)當(dāng)分別按照實際繳納“三稅”稅額的3%和1.5%同時繳納教育費附加和地方教育附加。,2019/7/9,根據(jù)湖南省財政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)的通知（湘財綜20115號）規(guī)定，從2011年3月份開始，教育費附加及地方教育費附加由4.5%調(diào)整到5%。 教育費附加及地方教育費附加（3%+2%）,2019/7/9,四、房產(chǎn)稅 （1）房產(chǎn)稅計稅依據(jù) 應(yīng)稅房屋的房產(chǎn)稅,依照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計算。 所謂房產(chǎn)原值，指的是納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2005173號）的規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。,2019/7/9,因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。,2019/7/9,（2）無租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅 財稅2009128號文件明確，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。,2019/7/9,（3）關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題 財稅2010121號規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。,2019/7/9,（4）、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題 財稅2010121號規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。,2019/7/9,（5）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。,2019/7/9,五、土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。,2019/7/9,房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅2006186號規(guī)定：關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 ： 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,2019/7/9,六、印花稅 納稅義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅條例所列舉憑證的單位和個人。印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。 征稅范圍和稅率：長沙縣稅務(wù)局一分局政策匯編定稿封二、正文1.doc,2019/7/9,七、契稅 1、什么是契稅？契稅的納稅人和課稅對象是怎么規(guī)定的？ 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。契稅除具有稅收的強(qiáng)制性、固定性、無償性三個特點外，還有其自身的特點：第一，土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次，就征收一次契稅；第二，契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方繳納。俗稱誰買誰納稅。,2019/7/9,契稅的納稅人是指在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營戶及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質(zhì)，不論內(nèi)資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。,2019/7/9,契稅的課稅對象是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為。土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)出售、土地使用權(quán)贈與和土地使用權(quán)交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。,2019/7/9,2、湖南省契稅的稅率是多少？ 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第三條規(guī)定：“契稅的稅率為3%-5%”，湖南省實施中華人民共和國契稅暫行條例若干規(guī)定（湖南省人民政府令第124號）第五條規(guī)定：“湖南省契稅稅率為4%”,2019/7/9,3、契稅的計稅依據(jù)是如何規(guī)定的？ 契稅的計稅依據(jù)有五項基本規(guī)定： 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為計稅依據(jù)。,2019/7/9,土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。 土地、房屋權(quán)屬作價投資入股、抵債、以無形資產(chǎn)方式、獲獎方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售，房屋買賣的市場價格核定。,2019/7/9,以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，其計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或者全部土地收益。,2019/7/9,以上成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。,2019/7/9,4、契稅的納稅環(huán)節(jié)、納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅期限是如何確定的？ 契稅納稅環(huán)節(jié)：在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之后，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前。,2019/7/9,5、契稅有哪些稅收優(yōu)惠政策？ 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)出售的公有住房，且面積在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，免征；超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。,2019/7/9,因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，給予減征或免征。 土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費的，免征；超出部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。,2019/7/9,納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。 外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。,2019/7/9,6、耕地占用稅和契稅的減免手續(xù)如何辦理？ 對于符合耕地占用稅減免規(guī)定的納稅人應(yīng)在用地申請獲得批準(zhǔn)后的30日內(nèi)，向征收機(jī)關(guān)提出減免申報，按減免管理程序辦理手續(xù)。占用耕地1000畝以下的耕地占用稅的減免，由市、州地稅機(jī)關(guān)審核；占用耕地1000畝（含1000畝）以上的耕地占用稅的減免，由省級地稅機(jī)關(guān)審核。,2019/7/9,對于符合契稅減免規(guī)定的納稅人，應(yīng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同10天內(nèi)，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提出申請，按減免管理程序辦理手續(xù)。契稅計稅金額在10000萬元以下的，報市、州地稅機(jī)關(guān)審核；契稅計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，報省地稅機(jī)關(guān)審核。,2019/7/9,7、納稅人不按期申報繳納耕地占用稅和契稅，將承擔(dān)什么經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任？ 根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按