物業(yè)管理第四講物業(yè)管理基礎(chǔ)工作.ppt

第四講物業(yè)管理基礎(chǔ)工作,第一節(jié)物業(yè)管理的前期介入,一、物業(yè)管理前期介入的必要性 1、前期介入能優(yōu)化設(shè)計，減少返工，防止后遺癥。 2、前期介入有利于對所管物業(yè)的全面了解。 3、物業(yè)管理的前期介入，有利于維護物業(yè)管理公司的良好形象。 4、前期介入是為后期管理工作做好準(zhǔn)備,二、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理公司通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 1、進行可行性、可靠性、可盈利性分析。 2、具體測算物業(yè)管理費用 3、投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同 4、選派管理人員，運作物業(yè)前期管理,（二）根據(jù)物業(yè)檔次確定各項物業(yè)服務(wù)所達到的標(biāo)準(zhǔn) （三）制定物業(yè)維修管理方案 （四）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系 1、聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； 2、了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的安排、打算； 3、參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門衛(wèi)出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。,（五）參與設(shè)計與施工 1、從用戶的角度，審查建筑物的設(shè)計圖樣，建議一些必須改善及改良的工程。 2、從管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，降低遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力。 3、在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點紀(jì)錄，圖樣更改要點紀(jì)錄。 4、檢查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改良意見。 5、檢查工程施工進度 6、參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、品牌檢查，并按整改計劃督促整改。,（六）設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度 1.籌建業(yè)主管理委員會 2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)管理轄區(qū)的規(guī)章制度，業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。 3.設(shè)置物業(yè)管理轄區(qū)的組織機構(gòu)，制定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并加以實施。,（七）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通。 3.建立代辦服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。,（八）辦理移交接管事宜 1、擬定移交接管辦法 2、籌備成立業(yè)主管理委員會 3、協(xié)助和辦理移交接管事項,第二節(jié)物業(yè)接管驗收,一、物業(yè)接管驗收的概念 物業(yè)管理公司的接管驗收是指接管公司對建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。,二、物業(yè)的接管驗收,（一）物業(yè)接管驗收的原則 1、原則性與靈活性相結(jié)合的原則 2、細致入微與整體把握相結(jié)合的原則,（二）接管驗收應(yīng)提交的資料 1、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料 （1）產(chǎn)權(quán)資料 （2）技術(shù)資料 2、原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料 （1）產(chǎn)權(quán)資料 （2）技術(shù)資料,（三）接管驗收的標(biāo)準(zhǔn) 1、新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn) （1）主體結(jié)構(gòu) （2）外墻不得滲水 （3）屋面 （4）樓地面 （5）裝修 （6）電器 （7）水、衛(wèi)、消防 （8）采暖 （9）附屬工程及其他,2、原有房屋的接管驗收 （1）質(zhì)量與使用功能的檢驗 以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。 從外觀檢查建筑整體的變異狀態(tài)。 檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆遷添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。,（2）危險和損壞問題的處理 屬于有危險的房屋，應(yīng)由移交人負責(zé)排險解危后，始得接管。 屬于有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責(zé)維修，也可采用其他補償形式。 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。,（四）接管驗收的程序 1.新建房屋的接管驗收 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收 接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗。 對驗收中出現(xiàn)的問題，按質(zhì)量處理辦法處理。 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格證，簽發(fā)接管文件。,2、原有房屋的驗收程序 （1）移交人書面提請接管單位接管驗收。 （2）接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗。 （4）對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危險和損壞問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點房屋裝修、設(shè)備和固定、附著物，核實房屋使用情況。 （6）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（如無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。,三、物業(yè)接管與驗收應(yīng)注意的事項 1、物業(yè)管理公司應(yīng)該選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通、對工作負責(zé)的專門技術(shù)人員參加驗收工作。 2、物業(yè)管理公司必須站在業(yè)主的立場上對物業(yè)進行驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益，同時也有利于今后物業(yè)的維修養(yǎng)護。 3、對接管驗收中的問題應(yīng)明確記錄在案，督促有關(guān)部門整改。 4、落實物業(yè)的手續(xù)應(yīng)有書面文本。 5、接管移交的手續(xù)應(yīng)有書面文本。 6、接管的資料中，應(yīng)有該物業(yè)的整套圖紙資料，以便今后的維修和養(yǎng)護。,第三節(jié)樓宇入伙,樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。,一、樓宇入伙的手續(xù) 1、入伙通知書 2、入伙手續(xù)書 3、收樓須知 4、繳款通知書 5、驗樓情況一覽表 6、樓宇交接書,二、樓宇入伙的程序 （一）業(yè)主的準(zhǔn)備工作 1、查看房屋、設(shè)備和設(shè)施； 2、按時辦理收樓手續(xù)、及時付清樓款及有關(guān)費用； 3、仔細閱讀“住戶手冊”，弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定，收費情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù)； 4、簽訂“管理協(xié)議”； 5、熟悉各項管理制度； 6、辦理裝修申請手續(xù)。,（二）物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作 1、清潔衛(wèi)生 2、制定管理制度 3、物業(yè)移交 4、加強治安和服務(wù)質(zhì)量 5、保持道路通暢 6、合理安排 7、裝修報審 （三）簽訂契約 （四）業(yè)主入住,（三）簽訂公共契約 1.公共契約又稱入住契約，是一種協(xié)議、合約性質(zhì)的對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有共同約束力的基本的規(guī)章制度。 2.主要內(nèi)容：（1）物業(yè)的基本情況； （2）業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中各自的權(quán)利和義務(wù)； （3）業(yè)主大會的召集和業(yè)主委員會的選舉和運作； （4）物業(yè)的管理、使用和維修的具體規(guī)定； （5）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費用以及維修基金的籌集、使用辦法； （6）物業(yè)及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、收益歸屬說明； （7）違約責(zé)任的處理； （8）其他事項。 （四）業(yè)主入住,三、樓宇入伙的工作內(nèi)容 1、對于已經(jīng)銷售或租出去的房屋，經(jīng)營部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早作準(zhǔn)備； 2、接待業(yè)主； 3、在辦理完登記和交款手續(xù)后，物業(yè)管理部門應(yīng)發(fā)放入伙通知書和房間鑰匙； 4、業(yè)主拿到鑰匙后，按照樓宇驗收簽認表的內(nèi)容逐項簽收水、氣、電、設(shè)備等房屋設(shè)備的完好情況，屆時，要逐項核對填寫簽認表的內(nèi)容； 5、向業(yè)主發(fā)放用戶須知和用戶手冊，對業(yè)主使用本物業(yè)應(yīng)遵守的規(guī)定用文字的形式傳達到用戶手中； 6、簽訂公共契約 7、裝修管理(裝修申請表)。,第四節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)程序與方法,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義與特點 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的涵義 物業(yè)管理的招標(biāo)是物業(yè)的業(yè)主、開發(fā)商運用價值規(guī)律和市場競爭來組織物業(yè)委托管理的基本方式。,（二）物業(yè)管理招投標(biāo)的意義 1.物業(yè)管理市場發(fā)展的需要。 2.房地產(chǎn)管理體制改革的需要。 3.提高物業(yè)管理水平的需要。,（三）物業(yè)管理招標(biāo)的原則 1、公開原則 2、公正原則 3、公平原則 4、合理原則,二、物業(yè)管理招標(biāo)的方式和程序 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的方式 1、公開招標(biāo) 2、邀請招標(biāo),（二）物業(yè)管理招標(biāo)的程序 1、確定并組織招標(biāo)機構(gòu) 2、選擇招標(biāo)方式并制定招標(biāo)書 3、發(fā)出招標(biāo)邀請或通知，出售招標(biāo)文件 4、投標(biāo)單位資格審查 5、召開投標(biāo)預(yù)備會議并組織現(xiàn)場勘查 6、收存投標(biāo)書并開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo) 7、與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,（三）物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 1、