合生創(chuàng)展江山帝景戶型更改建議報(bào)告終稿.ppt

,合生江山帝景戶型更改建議,江山帝景營(yíng)銷部 2012.9.2,目 錄,【第一部分】前言 【第二部分】區(qū)域及客戶分析 【第三部分】項(xiàng)目銷售概況 【第四部分】 現(xiàn)有市場(chǎng)貨量供應(yīng)參考 【第五部分】 戶型調(diào)整建議,【第一部分】 前言,合生江山帝景公寓住宅產(chǎn)品自2009年10月開(kāi)盤(pán)銷售以來(lái)，銷售速度緩慢，資金回籠不理想，具體原因分析如下： 項(xiàng)目周邊生活配套缺乏：項(xiàng)目雖然隸屬鐵山鎮(zhèn)街道管轄，但是項(xiàng)目周邊生活配套 少，交通不便利等原因造成市場(chǎng)可接受度?。?產(chǎn)品問(wèn)題：前期銷售產(chǎn)品戶型單一，面積大總價(jià)高，得房率太低，僅有70%。 為保證項(xiàng)目短期銷售任務(wù)的完成及項(xiàng)目長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，以快速回籠資金為原則，我們須提前對(duì)1#、2#、3#地塊公寓住宅產(chǎn)品進(jìn)行戶型更改規(guī)劃，目標(biāo)是： 以低成本、低總價(jià)為原則，搶占更多的市場(chǎng)份額； 完善社區(qū)生活、商業(yè)、休閑配套，提升產(chǎn)品附加值與客戶信心；,【第二部分】 區(qū)域及客戶分析,一、大連市,城市性質(zhì)：東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心，我國(guó)東北地區(qū)核心城市，文化、旅游城市和濱海國(guó)際名城。 城市職能：東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、東北亞國(guó)際物流中心和區(qū)域性金融中心，國(guó)際旅游目的地和服務(wù)基地，國(guó)家軟件和信息服務(wù)業(yè)基地，東北地區(qū)會(huì)展、現(xiàn)金設(shè)備制造中心。,東北亞經(jīng)濟(jì)圈核心、東北三省經(jīng)濟(jì)走廊前沿 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)核心重要城市、文化旅游濱海國(guó)際名城,哈大高鐵,渤?？绾Ｋ淼?二、旅順區(qū),大連中心城區(qū)構(gòu)成：核心區(qū)、旅順城區(qū)、金州新區(qū)、保稅區(qū),大連未來(lái)發(fā)展前沿、東北亞會(huì)客廳 交通樞紐、國(guó)際濱海商務(wù)旅游城市、發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì),三、旅游休閑度假城,五城一都規(guī)劃旅游休閑度假城 兼具旅順城市核心配套、特有高端國(guó)際化文化旅游配套、獨(dú)有山海河資源,商業(yè),標(biāo)志建筑,小區(qū)中心,小區(qū)會(huì)所,文化中心,風(fēng)景商業(yè),度假旅店,廣場(chǎng),組團(tuán)中心,軍備用地,溫泉度假區(qū),會(huì)展中心,高爾夫練習(xí)場(chǎng),游艇俱樂(lè)部,中學(xué),小學(xué),海濱別墅,連排房,多層,回遷房,高層,花園洋房,雙拼,小高層,海天別墅,用地布局規(guī)劃,四、琥珀灣大連第二個(gè)星海灣、旅順未來(lái)的商業(yè)、旅游、文化中心,工業(yè)園區(qū),教育旅游生活區(qū),向陽(yáng)啟新迎春片區(qū),龍 河 片 區(qū),長(zhǎng)江路片區(qū),新城區(qū) （區(qū)政府）,新興片區(qū),太陽(yáng)溝,西部臨港新城,科技創(chuàng)新城 旅游休閑度假城,歷史文化名城,宜居生態(tài)城,板塊細(xì)分,11,五、區(qū)域歸位,12,13,六、目標(biāo)客戶定位,14,從使用用途進(jìn)行目標(biāo)客戶群分類,【第三部分】 銷售概況,一、項(xiàng)目銷售概況,大連項(xiàng)目自2009年10月公寓開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷售情況：,大連項(xiàng)目公寓2012年銷售情況：,從2012年每個(gè)月公寓的銷售情況可以看出，公寓的去化率太慢，除了受當(dāng)前宏觀市場(chǎng)影響、區(qū)域位置影響之外，最大的原因就是戶型不夠?qū)嵱?，使用率低，并且戶型單一，僅有兩種戶型，對(duì)于客戶來(lái)講選擇面較小，銷售總價(jià)偏高。精裝修是本項(xiàng)目唯一亮點(diǎn)。因此針對(duì)剩余地塊公寓戶型欲做調(diào)整。,大連項(xiàng)目4#地塊在售戶型配比如下：,4#地塊銷售情況匯總表 備注：除2#不是精裝之外，其他樓棟均為精裝修。,二、成交客戶分析,戶型去化速度比（截止2012年8月）：一居：63%，兩居：51% 每期銷售價(jià)格： 一期開(kāi)盤(pán)：一居：6596元/平，兩居：6211元/平 二期開(kāi)盤(pán)：一居：7495元/平，兩居：7381元/平 三期開(kāi)盤(pán)：一居：7931元/平，兩居：7590元/平 從以上數(shù)據(jù)不難看出：一居戶型雖然單價(jià)高但是銷售速度仍然很快，說(shuō)明低總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率很大。,三、前期客戶問(wèn)題,前期一居為快銷戶型，證明低總價(jià)，滿足功能性居住產(chǎn)品被市場(chǎng)認(rèn)可度高 戶型單一，得房率過(guò)低 剛需客戶，產(chǎn)品斷檔，沒(méi)有小兩居。 度假類客戶戶型選擇面小，難以通過(guò)戶型針對(duì)各類資產(chǎn)區(qū)分的客層。 戶型面積過(guò)大，對(duì)應(yīng)總價(jià)偏高 二居布局欠合理，沒(méi)有冰箱和洗衣機(jī)位 沒(méi)有贈(zèng)送面積 層高偏低,【第四部分】現(xiàn)有市場(chǎng)貨量供應(yīng)參考,典型項(xiàng)目調(diào)查分析,華 發(fā) 新 城 半 島 印 象 第 一 郡 保 利 西 海 岸 藍(lán) 灣,華發(fā)新城,基本信息,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目整體體量較大，建面60萬(wàn)方，規(guī)劃分兩期開(kāi)發(fā),一、二期產(chǎn)品被中央Y型景觀帶分隔 內(nèi)部規(guī)劃3萬(wàn)平中央水景，西南面對(duì)著和平公園，高層觀海效果較好 一期產(chǎn)品由2棟精裝公寓、9棟30層的高層、28棟11層及4棟17層的小高層構(gòu)成,樓層布局,戶型配比,公寓為0號(hào)樓448套 1號(hào)樓420套 總共868套 產(chǎn)權(quán)70年，均價(jià)7500（1500裝修標(biāo)準(zhǔn)）,一室一廳：,B1a戶型，47平，共475套，分布在0、1號(hào)樓，占整項(xiàng)目19%。,A1a戶型，55平，共325套，分布在0、1號(hào)樓，占整項(xiàng)目13%。,戶型分析,1,0,2012年小戶型公寓產(chǎn)品18月份銷售總計(jì)45套，去化速度較11年大幅下滑； 整體兩棟樓公寓產(chǎn)品去化率約50%。,兩室兩廳：,J1b戶型，79平，共232套，分布在2、4、6、8號(hào)樓，占整項(xiàng)目9%。,E1a戶型，89平，共440套，分布在1014、3942號(hào)樓，占整項(xiàng)目17%。,戶型分析,2,8,6,4,10,39,42,14,兩室兩廳：,D1b戶型，99平，共208套，分布在1013號(hào)樓，占整項(xiàng)目8%。,項(xiàng)目?jī)墒覂蓮d共880套，占整個(gè)項(xiàng)目34%。,戶型分析,10,13,三室兩廳：,H1戶型，102平，共236套，分布在2、4、6、8號(hào)樓，占整項(xiàng)目9%。,K1戶型，114平，共72套，分布在3、5、7、9號(hào)樓，占整項(xiàng)目3%。,戶型分析,4,2,6,8,3,5,7,9,三室兩廳：,G2a戶型，119平，共114套，分布在16、17、19、20、22、23、25、26、28、29、31、32、34、35、37、38號(hào)樓，占整項(xiàng)目4%。,F1a戶型，124平，共242套，分布在10、3942號(hào)樓，占整項(xiàng)目9%。,戶型分析,10,39,42,17,19,20,22,23,29,25,26,28,31,32,38,37,35,34,16,三室兩廳：,G1戶型，126平，共36套，分布在17、23、29、35號(hào)樓，占整項(xiàng)目1%。,項(xiàng)目三室兩廳共700套，占整個(gè)項(xiàng)目27%。,戶型分析,17,23,29,35,戶型分析,戶型配比,戶型多樣，從一居40平到四房200平，戶型配比以一居、兩居、三居為主，得房率交較高，能滿足多種客戶需求。,客群分析,客群分析, 客戶年齡段整體以中年人群為主力客群； 從成交區(qū)域看，大連市區(qū)仍占較高比例，其次為東三省及其它地區(qū)客戶； 從戶籍看，東三省地區(qū)、大連市為主力客源 置業(yè)目的多元化：自住、長(zhǎng)期投資（保值）為置業(yè)主要目的，兩者比例相當(dāng) 企業(yè)營(yíng)銷觸角以大連為核心，輻射整個(gè)東三省為項(xiàng)目客戶多元化提供了先決條件。,項(xiàng)目整體客群簡(jiǎn)析,客戶常居住地占比圖表,小結(jié),產(chǎn)品賣點(diǎn),乘法精裝 南派園林水系 面積贈(zèng)送,客戶需求,投資度假為主 小兩室與小三室消化最快,半島印象,一期,在售多層2125# 小高層6-7#,基本信息,小高層18層，高層30層,多層含下躍、上躍戶型，一梯兩戶，南北通透,樓層布局,戶型配比,83-87平 占比最多：計(jì)530戶,151平 占比最少：計(jì)25戶,112平 115戶,95-98平 110戶,多層戶型均以南北通透為主；符合旅順老城區(qū)居住習(xí)慣，仍以舒適性，改善型居住為產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)；客廳開(kāi)間3.7、4.0、4.2、5.15米隨戶型逐步增大而增加。,多層戶型,83-87戶型平占比最多，共計(jì)530戶 兩室兩廳一衛(wèi)，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 臥室私密性好 戶型方正，功能分區(qū)合理 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 餐廳廚房一體式 南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 劣勢(shì)： 北室開(kāi)間窄,戶型分析,戶型分布,95-98 戶型共計(jì)110戶 三室兩廳一衛(wèi)，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 臥室私密性好 戶型方正，功能分區(qū)合理 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 陽(yáng)光書(shū)房，空間巧妙利用 餐廳廚房一體式 南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 客廳大開(kāi)間 劣勢(shì)： 北室開(kāi)間窄,戶型分析,戶型分布,112 戶型共計(jì)115戶 三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 臥室私密性好 戶型方正，功能分區(qū)合理 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 餐廳、廚房一體式 南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 客廳大開(kāi)間 劣勢(shì)： 北室開(kāi)間窄 北衛(wèi)生間開(kāi)間過(guò)窄,戶型分析,戶型分布,151戶型共計(jì)25戶 四室兩廳兩衛(wèi)，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 餐廳、廚房一體式 雙陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 超大臥室空間 客廳超大開(kāi)間 劣勢(shì)： 北室開(kāi)間窄 南臥室私密性差 功能分區(qū)不合理,戶型分析,戶型分布,43-46平 約120戶,99-102平,83-86平,高層戶型,43-46約120戶 一室一廳，純南向 優(yōu)勢(shì)： 雙南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 洗手間干濕分離 戶型方正，功能分區(qū)合理 劣勢(shì)： 衛(wèi)生間太過(guò)狹小 無(wú)私密性,戶型分析,83-86 三室兩廳，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 臥室私密性好 戶型方正，功能分區(qū)合理 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 餐廳廚房一體式 南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 劣勢(shì)： 北向東室功能性不明顯,戶型分析,99-102 兩室兩廳，南北通透 優(yōu)勢(shì)： 臥室私密性好 戶型方正，功能分區(qū)合理 全明設(shè)計(jì)，明衛(wèi)、明廚 餐廳廚房一體式 南陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送一半 玄關(guān)設(shè)計(jì)，實(shí)用且保證私密性 劣勢(shì)： 餐廳位置尷尬,戶型分析, 本項(xiàng)目2011年10月開(kāi)盤(pán)，首推5+2棟多層，240戶，去化率40%。高層2棟，230戶，去化率47%； 多層主力戶型85-98平，小高層主力戶型72-85平； 主力客群仍以旅順當(dāng)?shù)貫橹鳎?客戶職業(yè)特征公務(wù)員、企事業(yè)、私營(yíng)企業(yè)主為主力客群； 多層有下躍和上躍戶型，含贈(zèng)送面積，但單價(jià)較高；,項(xiàng)目整體客群簡(jiǎn)介,高層產(chǎn)品,多層產(chǎn)品, 85-98平去化較快 112平多為二次置業(yè) ； 下躍戶型因其單價(jià)在1200015000之間，總房款較高，目前只去化4套，同堂三代居住為主, 72-85為主力去化戶型，剛需明顯 小戶型外地客群占比較大,分類解析,小結(jié),產(chǎn)品賣點(diǎn),稀缺多層住宅產(chǎn)品 企業(yè)品牌 小區(qū)規(guī)劃 生活配套齊全,客戶需求,剛改客戶為主 小兩室與小三室消化最快,第一郡,基本信息,北美風(fēng)格多層洋房,法式小高層 園林為法式,2011年9月份項(xiàng)目將首開(kāi)地塊改為C-2號(hào)地塊，內(nèi)部為12棟10-11層的法式小高層 均為兩個(gè)單元，一梯三戶或一梯兩戶。 2011年10月份調(diào)研項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為11月中下旬，但2012年4月中旬，項(xiàng)目目前正在認(rèn)籌中。開(kāi)盤(pán)仍為該地塊，預(yù)計(jì)新開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2012年8月末。,目前確定一期產(chǎn)品信息,項(xiàng)目規(guī)劃,樓層布局,戶型配比,作為億達(dá)法式小高層的第四代產(chǎn)品，其外立面和戶型都在第三代產(chǎn)品（第五郡）基礎(chǔ)上，又做了一些變化。其戶型與春田戶型相似，同為億達(dá)法式小高層第四代作品。其主要特征為：配比上僅用一種經(jīng)濟(jì)緊湊型的主力小戶型，占比約30%左右，其他戶型均為寬敞舒適型戶型，其中5%左右為四室及以上戶型。設(shè)計(jì)上小戶型強(qiáng)調(diào)緊湊，無(wú)浪費(fèi)面積。大戶型往往用玄關(guān)走廊和餐廚客等開(kāi)間一體設(shè)計(jì)作為其戶型設(shè)計(jì)的主體思路。,一期產(chǎn)品戶型配比,戶型分析,戶型分析,A戶型 116平 三室二廳一衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： 該地塊三個(gè)主力戶型之一，用于除中間兩棟樓之外的所有樓棟的邊戶。 客廳餐廳廚房一體化同開(kāi)間設(shè)計(jì)方式。 該戶型書(shū)房作為展示型書(shū)房，或藏品屋比作為臥室要更加合理。 1.95米寬超大半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，是提高該戶型性價(jià)比的一大優(yōu)勢(shì)。,戶型分布,B戶型 73.9平 二室二廳一衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： 該地塊的三個(gè)主力戶型之一，是項(xiàng)目的最小戶型，也是套數(shù)最多的，同樣是面向需要總房款較低的客戶在該項(xiàng)目的唯一選擇。 戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，但并不擁擠，尤其是衛(wèi)生間和廚房的設(shè)計(jì)。 暗廚暗衛(wèi) 3.9米的電視背景墻除去一側(cè)1.2米寬的入室門(mén)僅余2.7米，稍顯不協(xié)調(diào)。,戶型分析,戶型分布,戶型分析,C戶型 98.4平 二室二廳一衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： 該地塊三個(gè)主力戶型最多一個(gè)，寬敞舒適型兩室戶型。 餐廚客等開(kāi)間一體化設(shè)計(jì)。 主臥和次臥均為3.3米開(kāi)間，主次關(guān)系相對(duì)平衡。 9平米得半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，即贈(zèng)送4.5平米，5%-6%的使用面積，比較實(shí)惠。,戶型分布,2,戶型分析,E戶型 133.6平 四室兩廳兩衛(wèi) 戶型特點(diǎn)： 所謂四室是指三室加客廳一個(gè)南面1.5米進(jìn)深的小書(shū)房或多功能房。 億達(dá)慣用的玄關(guān)走廊設(shè)計(jì)方式近9米的玄關(guān)走廊。 突出主臥舒適度，臥室間+衣帽間+主衛(wèi)共25.6平，且準(zhǔn)南北通透（衛(wèi)生間門(mén)一般不會(huì)開(kāi)敞，且窗寬較小，所以不完全是南北通透）,戶型分布,小結(jié),產(chǎn)品賣點(diǎn),品牌開(kāi)發(fā)商 旅順未來(lái)CBD 面積贈(zèng)送,認(rèn)籌戶型,認(rèn)籌率80%在小兩居75平,保利西海岸,規(guī)模：占地面積:41020m2 建筑面積:227195m2 容積率：4.60 產(chǎn)品類型：高層 建筑風(fēng)格：CCDI中建國(guó)標(biāo)，采用Artdeco建筑風(fēng)格，造型纖細(xì)挺拔，高貴典雅 園林規(guī)劃：大連老撒園林環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司 旅游：世界和平公園、月亮灣海濱浴場(chǎng)、老鐵山自然保護(hù)區(qū)、鐵山溫泉、黃渤分界線 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：中遠(yuǎn)船務(wù)、大重集團(tuán)、今岡船務(wù)、北車集團(tuán)等144家世界500強(qiáng)和國(guó)際著名企業(yè)的進(jìn)駐 配套：停車位1000個(gè) 會(huì)所：小區(qū)內(nèi)部配有超市、小賣店等便民設(shè)施 教育：大連交通大學(xué)軟件學(xué)院、信息學(xué)院，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，航運(yùn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，吉林大學(xué)文體學(xué)院; 中小學(xué)：博陽(yáng)小學(xué)、鐵山鎮(zhèn)小學(xué)、大連市第五十七中、鐵山中心小學(xué) 商業(yè)：新瑪特購(gòu)物中心 主要客戶來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)單位、東三省、大連市內(nèi) 客戶用途：自住、度假、投資,樓層布局,戶型銷售價(jià)格,樓層布局,戶型配比,戶型分析,1#,8#,9#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,1、3號(hào)樓,149.89 96.43 114.88,戶型分析,1#,8#,9#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,2、4、58號(hào)與9號(hào)樓,備注9#的中間戶型117.9的比2#的客廳開(kāi)間小，其他不變,9#D4,96.72 86.63 60.21 110.98,戶型分析,1#,8#,9#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,6、7號(hào)樓,92.55 67.78 55.09,戶型分析,普通住宅戶型研究：以二房、三房為主要產(chǎn)品形式,小結(jié),產(chǎn)品賣點(diǎn),品牌開(kāi)發(fā)商 戶型多種選擇 面積贈(zèng)送,客戶需求,投資度假為主 1居與小三室消化最快,藍(lán)灣鎮(zhèn),規(guī)劃情況 規(guī)模：一期藍(lán)灣占地面積350000 ,建筑面積170000 ；二期藍(lán)岸占地面積70000，建筑面積100000 ；三期云海占地面積266000，建筑面積266000。 容積率：1.42 產(chǎn)品類型：高層、別墅 建筑風(fēng)格：法式近海坡地別墅和法式高層山景公寓。 園林規(guī)劃：美國(guó)DDG、美國(guó)A+K、美國(guó)WILSON、香港ADI等全球頂尖設(shè)計(jì)力量 配套：車位配比1:1 會(huì)所：億達(dá)文體中心，是大連地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最先進(jìn)、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目種類最多的一個(gè)超大規(guī)模綜合性文體中心 教育：幼稚園為洽談中的新加坡伊頓國(guó)際教育集團(tuán)、中小學(xué)為水師營(yíng)小學(xué)、小南村小學(xué)、第六十二中學(xué)、旅順高級(jí)中學(xué)、洽談中的北師大附屬中學(xué)。 商業(yè)：大商新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、瑞鑫商場(chǎng)、水師營(yíng)市場(chǎng) 、藍(lán)灣海濱浴場(chǎng)、星級(jí)度假酒店、灣山高爾夫球場(chǎng)、大學(xué)城、圣美利加會(huì)所、東雞冠山景區(qū)、二三森林公園櫻花園，鼎文化公園、南山森林公園、旅順太空植物王國(guó) 主要客戶來(lái)源：自身項(xiàng)目宣傳，老業(yè)主介紹及大連億達(dá)品牌的追隨者 客戶用途：自住、改善性住宅、度假,藍(lán)灣鎮(zhèn)一期藍(lán)灣,一期藍(lán)灣介紹： 億達(dá)藍(lán)灣鎮(zhèn)一期占地35萬(wàn)平米，建筑面積17萬(wàn)平米，由182棟五重庭院的海邊獨(dú)棟及4棟29層精裝修美式公寓組成， 現(xiàn)已售空交付業(yè)主使用。,藍(lán)灣鎮(zhèn)二期藍(lán)岸,二期藍(lán)岸介紹： 藍(lán)灣鎮(zhèn)二期藍(lán)岸，項(xiàng)目位于一期藍(lán)灣西側(cè)，翡翠湖畔，依東雞冠山而建，藍(lán)岸產(chǎn)品在藍(lán)灣一期的基礎(chǔ)上全面提升，由多家世界一流頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造， 藍(lán)岸共由4棟法國(guó)帝王風(fēng)格的奢華高層山海豪宅組成；結(jié)合了現(xiàn)代的奢華和古典的精致，創(chuàng)造出經(jīng)典法式帝王風(fēng)格，配以莊重的法式花園、雕塑和噴泉及水景，為追求尊貴的業(yè)主塑造出寧?kù)o幽雅的私家園林以及世界級(jí)的超豪華生活水準(zhǔn)。 億達(dá)藍(lán)灣鎮(zhèn)藍(lán)岸占地約7萬(wàn)平米，總建面約10萬(wàn)平，綠化率高達(dá)80%以上。單套面積在75175平米，南北通透，功能分區(qū)明確、齊備，強(qiáng)調(diào)采光充裕，景觀資源最大化，戶戶觀海，看山，賞湖。,樓層布局,戶型配比,戶型分析,戶型分析,戶型分析,戶型分析,普通住宅戶型研究：以二房、三房為主要產(chǎn)品形式,二期四棟板樓，兩梯四戶，每棟兩個(gè)單元，戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，每棟中間兩套80平方米，兩邊為140、170平方米。,藍(lán)灣鎮(zhèn)三期藍(lán)山云海,三期藍(lán)山介紹： 億達(dá)藍(lán)灣鎮(zhèn)藍(lán)山是一個(gè)大型的法式近海坡地社區(qū)，位于旅順新城區(qū)主干路郭水路北側(cè)，東接藍(lán)灣、西鄰旅順大學(xué)城，距旅順區(qū)政府5公里，與灣山高爾夫隔路相望，北靠小孤山，南望東雞冠山國(guó)家風(fēng)景區(qū)，東倚主題山體公園及規(guī)劃中的國(guó)家級(jí)濕地公園，整個(gè)項(xiàng)目形成一個(gè)群山環(huán)抱、遠(yuǎn)觀大海，上風(fēng)上水的棲居寶地。 億達(dá)藍(lán)灣鎮(zhèn)藍(lán)山規(guī)劃用地面積約26.6萬(wàn)平方米，建筑面積26.6萬(wàn)平方米。主要包括稀缺的法式近海坡地別墅和法式高層山景公寓。億達(dá)聯(lián)袂世界級(jí)大師團(tuán)隊(duì)美國(guó)DDG、美國(guó)A+K、美國(guó)WILSON、香港ADI等全球頂尖設(shè)計(jì)力量，充分利用了地塊的優(yōu)勢(shì)，將藍(lán)山的建筑點(diǎn)綴于天然的向陽(yáng)坡地之中，上承天運(yùn)，下應(yīng)地勢(shì)，高低錯(cuò)落，與后面的蔥郁山林融為一體，做到了建筑依山而立，與自然完美統(tǒng)一。,樓層布局,戶型配比,代表戶型,戶型分析,普通住宅戶型研究：以二房、三房為主要產(chǎn)品形式,三期九棟板樓，兩梯四戶，每棟兩個(gè)單元，戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，每棟中間兩套80平方米，兩邊為140、145平方米。,小結(jié),產(chǎn)品賣點(diǎn),品牌開(kāi)發(fā)商 旅順未來(lái)CBD 面積贈(zèng)送 小區(qū)規(guī)劃,客戶需求,度假和改善性客戶為主 兩室銷售較快,第五部分 戶型調(diào)整建議,戶型更改建議方向： 一、項(xiàng)目住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位：以旅游、度假、養(yǎng)老為主，部分剛需為輔（剛需依據(jù)：旅順轄區(qū)每年婚姻登記約2000對(duì)，市場(chǎng)婚房的需求量很大） 二、根據(jù)我項(xiàng)目現(xiàn)有戶型銷售情況，建議更改產(chǎn)品以小面積低總價(jià)為主。小戶型產(chǎn) 品不建議做成酒店公寓，因?yàn)槿A發(fā)新城小戶型公寓無(wú)論是銷售單價(jià)還是銷售速度都不占優(yōu)勢(shì)，加之此部分產(chǎn)品屬于過(guò)度性產(chǎn)品又受到限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)上存量較大。,大連自由意靜置業(yè) 2012年9月5日,精裝修如不能深入細(xì)節(jié)，考慮交房時(shí)間太長(zhǎng)，就毛坯交房 提高戶型得房率 取消入戶大堂設(shè)計(jì)、2梯3戶改為1梯3戶，增加面積贈(zèng)送 產(chǎn)品盡量做到上有閣樓，下有花園 小面積、高單價(jià)、低總價(jià)總房款控制在60萬(wàn)以內(nèi)為佳,修正方向,產(chǎn)品總套數(shù)與面積區(qū)間小戶型、三室及別墅產(chǎn)品存量上升,2012年大連夏季房交會(huì)消費(fèi)者心理,從面積上看，70-90平的剛需自住型產(chǎn)品主要集中在甘區(qū)及高新園區(qū)，去化較快，因而在存量方面同、環(huán)比雙雙降低。70平以下的小戶型產(chǎn)品和125平以上的中大戶型由于受限購(gòu)影響，去化緩慢，因而存量同、環(huán)比雙雙上漲。,產(chǎn)品套型比重整體縮量 一室放大兩室收窄,投資型一室及改善型三室產(chǎn)品有效存量皆超過(guò)2000套，限購(gòu)及價(jià)格的過(guò)高使這兩種戶型成為僅有的兩個(gè)同比上升的住宅產(chǎn)品。兩室產(chǎn)品雖然出現(xiàn)一定降幅，但仍在總量中占比近半，是本次房交會(huì)有效存量最多的戶型，且主要集中在甘區(qū)和高新園區(qū)，在一定程度反映了這兩個(gè)區(qū)域?qū)删赢a(chǎn)品較大的市場(chǎng)需求。另外，別墅產(chǎn)品集中于中