物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)教學(xué).ppt

第四章 物業(yè)環(huán)境管理服務(wù),41 保潔服務(wù) 411 保潔服務(wù)的概述 1保潔管理的涵義 保潔管理: 指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常保潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域.環(huán)境，防止環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，通過清掃、擦拭、整理等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公共部位的清理衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，提高環(huán)境效益。,2保潔管理的原則 （1）掃防結(jié)合，以防為主 （2）依法依規(guī)嚴(yán)格管理 （3）責(zé)任明確，分工具體,3保潔管理的范圍 （1）公共地方 在物業(yè)區(qū)域中，業(yè)主私人的空間不允許打擾，但是，公共地區(qū)的衛(wèi)生必須靠物業(yè)公司來保持，包括樓宇的前后左右、道路、廣場(chǎng)、空地、綠地等平面位置的保潔和管理。 2）共用部位 指樓宇在垂直方面的保潔，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺(tái)和建筑物的外觀的清掃保潔。,3）垃圾處理 包括住宅區(qū)的生活垃圾和商業(yè)樓宇使用過程中的費(fèi)物的分類收集、處理和清運(yùn)，要求業(yè)主按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、方式，將垃圾倒入指定的區(qū)域或容器。,4保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （1）“五定” “五定”，既指清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （2）“六凈”、“六無” “六凈”、“六無”，即指清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)做到：“六凈”，路面凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈；“六無”，無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。,（3）保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置,保潔部各級(jí)人員的崗位職責(zé),部門經(jīng)理（保潔主管）的職責(zé) 按照公司經(jīng)理的指示精神和公司的管理目標(biāo)，組織各項(xiàng)清掃保潔管理的具體工作 每日檢查督促各區(qū)域保潔任務(wù)的完成情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)返工補(bǔ)課 接洽開拓各種清潔服務(wù)業(yè)務(wù)，為公司創(chuàng)收 經(jīng)常進(jìn)行巡查抽查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角及時(shí)解決,技術(shù)員的職責(zé) 配合經(jīng)理擬定清掃保潔工作的實(shí)施方案 對(duì)專用清潔設(shè)備進(jìn)行使用指導(dǎo) 隨時(shí)檢查和保養(yǎng)清潔用具和機(jī)械設(shè)備 檢查監(jiān)督分管的保潔區(qū)域和項(xiàng)目 做好經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng),公共衛(wèi)生區(qū)域領(lǐng)班的職責(zé) 向保潔主管負(fù)責(zé)，每日班前留意當(dāng)日保潔主管的指示，并接受其督導(dǎo) 檢查員工簽到記錄，察看是否全勤當(dāng)值，對(duì)缺勤及時(shí)采取措施，合理安排屬下員工工作 檢查所轄范圍的清潔成效 隨時(shí)檢查員工的工作情況，及時(shí)調(diào)整各種工具及人力配備 編制保潔人員、用品、物料計(jì)劃，減少消耗，控制成本,保潔員的職責(zé) 遵守員工守則，統(tǒng)一著裝上崗 聽從領(lǐng)班的安排，嚴(yán)格按照清潔程序，保質(zhì)保量地搞好職責(zé)范圍內(nèi)的清掃保潔工作,倉庫保管員的職責(zé) 嚴(yán)格遵守員工守則及各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管的工作安排 認(rèn)真做好倉庫的安全、整潔工作。按時(shí)到崗，經(jīng)常巡視打掃，合理堆放貨物，發(fā)現(xiàn)可疑跡象可火隱患及時(shí)排除或報(bào)告上級(jí) 負(fù)責(zé)清潔工具用品的收發(fā)工作。收貨時(shí)必須嚴(yán)格按質(zhì)按量驗(yàn)收，并正確填寫入庫單；發(fā)貨時(shí)必須嚴(yán)格審核領(lǐng)用手指手續(xù)是否齊全，對(duì)于手續(xù)欠妥者一律拒發(fā) 嚴(yán)禁私自借用工具及用品 做好月底盤點(diǎn)工作，及時(shí)結(jié)出月末庫存數(shù)據(jù)報(bào)主管 做好每月物料庫存采購計(jì)劃，提前呈報(bào)主管,412 樓內(nèi)保潔服務(wù) （1）人行樓梯、電梯 1）地面保持光潔、光亮，無污跡、無水印、腳印 2)走廊四角及踢腳板保持干凈、無污漬 3)墻面、地面、燈具保持干凈、無積灰 4)安全扶梯臺(tái)階保持清潔、無污物，欄桿上保持光亮、無污跡 5)電梯梯門光潔、光亮，轎箱及四壁干凈、整潔,（2）高層住宅出入口大堂及樓層清潔,1)地面：無廢雜物、紙屑，無污跡，地毯平整、干凈 2)墻面：踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn) 3)垃圾桶：外表干凈，無積垢、臭味 4)玻璃窗（玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)）：明凈、光潔、無積塵、污跡、斑點(diǎn) 5)各種設(shè)施外表（如大堂前臺(tái)、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等）：表面干凈，無積塵、污跡、斑點(diǎn),（3）公共部位的衛(wèi)生間 1）大小便池：內(nèi)外光潔，無污垢、積塵。適當(dāng)?shù)胤椒判l(wèi)生球，噴空氣清新劑 2）洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面：內(nèi)外光潔，無污垢、斑點(diǎn)、積水、積塵 3）地面、墻面：光潔、無污跡，無雜物、臟物，無積水、積塵，無蜘蛛網(wǎng) 4）廁所簍、垃圾桶：無陳積物，無臭味，外表干凈,（4）玻璃門窗及不銹鋼設(shè)施 1)玻璃無灰塵，無水跡，保持干凈、光亮 2)玻璃上的污斑、手印應(yīng)及時(shí)清除，保持清潔 3)愛護(hù)清潔工具，注意保養(yǎng)，不得用損壞的工具擦洗玻璃 4)不銹鋼表面無灰塵，無水跡，無污跡，無手印,413 外圍保潔服務(wù) 1清洗條件 （1）氣候情況 由于外墻情況一般是在室外高空進(jìn)行，危險(xiǎn)性大，因此，應(yīng)注意清洗的氣候條件。一般情況下，風(fēng)力應(yīng)小于四級(jí)，尤其是高空風(fēng)力。此外如果下雨、下雪、下霧及高溫（35C以上）氣候條件，均不宜進(jìn)行外墻的清洗。 （2）人員條件 外墻清洗的清潔工人，必須身體條件要好，心理素質(zhì)好。無心臟病、高血壓等癥，嚴(yán)格進(jìn)行定期體驗(yàn)，并須經(jīng)過專門培訓(xùn)、取得高空作業(yè)證書，并在證書有效期內(nèi)，持證上崗。,2清洗方式 （1）擦窗機(jī) 擦窗機(jī)也叫作室外吊籃，通過吊籃上、下、左、右移動(dòng)，達(dá)到情況的目的。吊籃內(nèi)有電話，可以與外界隨時(shí)聯(lián)絡(luò)，比較安全，是今后高樓外墻清洗的發(fā)展趨勢(shì)。 （2）吊板 吊板是由懸掛支架、大繩（直徑16mm），吊板和安全帶、安全滑動(dòng)鎖組成。它將清潔工吊到工作位置上進(jìn)行外墻清洗。使用這種清洗方式，危險(xiǎn)較大，因此，要求各項(xiàng)安全措施到位，避免危險(xiǎn)事故發(fā)生。,414 垃圾清運(yùn) 1環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 （1）廢物箱 （2）垃圾容器和垃圾容器間 （3）垃圾管道 （4）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,2 垃圾的收集與清運(yùn) 在樓宇的各個(gè)場(chǎng)所分別放置垃圾筒、垃圾箱、字紙簍等存放垃圾的容器應(yīng)做到： 1)按垃圾種類和性質(zhì)配備存放垃圾的容器 2)按垃圾的產(chǎn)生量布置場(chǎng)所的合適位置 3)存放容器要易存放、易清倒、易清洗 4)存放垃圾容器的周圍環(huán)境要保持清潔,垃圾清運(yùn)的操作程序 1)及時(shí)清運(yùn)所有樓地面上的所有垃圾，選擇適宜的時(shí)間，使用貨運(yùn)電梯清運(yùn) 2)不準(zhǔn)將垃圾散落在地面上、樓梯上 3)要常沖洗垃圾存放地，不得產(chǎn)生異味、飛蟲,42 綠化管理 421 綠化管理概述 1綠化作用 （1）具有保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的作用 （2）綠化具有美化作用 （3）綠化能陶冶人的情操,2綠化管理工作 綠化管理工作通常是指綠地建設(shè)和綠化 養(yǎng)護(hù)管理。 綠地建設(shè)包括新建小區(qū)綠地建設(shè)、恢復(fù)整頓綠地和提高綠地級(jí)別三方面的內(nèi)容。 新建小區(qū)綠地一般由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，但物業(yè)管理公司應(yīng)爭(zhēng)取早期介入，參與建設(shè)和了解掌握建設(shè)情況，以便日后更好管理。 恢復(fù)整頓綠地主要是對(duì)原有綠地因自然或人為因素嚴(yán)重?fù)p壞部分進(jìn)行整治和修復(fù)工作。 提高綠地級(jí)別就是對(duì)原有綠地進(jìn)行全面升級(jí)改造。,綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置,綠化管理部,養(yǎng)護(hù)組,花圃組,辦公室,422 室外綠地養(yǎng)護(hù) 1園林綠地的營造與養(yǎng)護(hù) (1）植物選擇 （2）配置方式 （3）施工 （4）養(yǎng)護(hù) 2綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求 1）樹木 生長(zhǎng)茂盛無枯枝 2）樹形 美觀完整無傾斜 3）綠籬 修剪整齊無缺枝 4）花壇 土壤疏松無垃圾 5）草坪 平整清潔無雜草,綠化養(yǎng)護(hù)管理具體的考核標(biāo)準(zhǔn) 1）新種樹苗。本市苗成活率大于95%，外地苗成活率大于90% 2）新種樹木。高度1處傾斜超過10的樹木總數(shù)不超過樹木總數(shù)的2%，栽植一年以上的樹木保存率大于98% 3）五大蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；樹木二級(jí)分枝枯枝不超過樹木總數(shù)的2% 4）圍欄設(shè)施無缺損；綠化建筑小品無損壞 5）草坪無高大雜草，綠化無家生或野生的攀援植物 6）綠地整潔無磚塊、垃圾 7）綠化檔案齊全、完整，有動(dòng)態(tài)記錄,3園林小品 居住區(qū)綠地建設(shè)中，少不了園林小品點(diǎn)綴。其種類、造型、規(guī)格可根據(jù)功能與需要而設(shè)計(jì)。園林小品建造宜簡(jiǎn)單、小型，較多采用的是水池、瀑布、噴泉、花架、假山、亭子等。 建筑小品既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用。,居住區(qū)綠化管理方面的規(guī)定： 1）愛護(hù)綠化，人人有責(zé) 2）不準(zhǔn)損壞和攀折花木 3）不準(zhǔn)在樹木上敲釘拉繩晾曬衣物 4）不準(zhǔn)在樹木上及綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌 5）不準(zhǔn)在綠地內(nèi)違章搭建 6）不準(zhǔn)在綠地內(nèi)堆放物品 7）不準(zhǔn)往綠地內(nèi)傾倒污水或亂扔垃圾 8）不準(zhǔn)行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地 9）不準(zhǔn)損壞綠化的圍欄設(shè)施和建筑小品 10）凡人為造成綠化及設(shè)施損壞的，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進(jìn)行賠償和罰款處理,423 室內(nèi)綠地養(yǎng)護(hù) 建筑物內(nèi)（如賓館大堂、餐廳，會(huì)議廳、商店和居室等處）種植或擺放觀賞植物，構(gòu)成室內(nèi)裝飾不可分割的部分。人們希望在享受現(xiàn)代物質(zhì)文明（如空調(diào)、音響和燈光等）的同時(shí)與植物為伴，是現(xiàn)代審美情趣祟尚自然、追求返樸歸真意境的反映。,1大廈內(nèi)的綠化布置 大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中盆的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹等。在春、秋季節(jié)還可適當(dāng)配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以點(diǎn)綴，如茶花、杜鵑等。走廊、過道綠化擺設(shè) 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財(cái)樹、針葵棕竹等。,2辦公室的綠化擺設(shè) 辦公室是寫字樓辦公的主要地方，在綠化擺設(shè)上要突出舒適、清靜、高雅。在窗臺(tái)上可選用小蘭草、君子蘭、文竹等植物來點(diǎn)綴，辦公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花等來襯托。,3陽臺(tái)綠化 (1)根據(jù)陽臺(tái)不同方向和地區(qū)氣候特點(diǎn)所形成的日照、風(fēng)力、溫度、濕度等條件選擇植物，特點(diǎn)是選擇喜陽或耐蔭植物。 (2)根據(jù)