2012年同致行海南省房地產(chǎn)市場半年報.pptVIP

,深圳市同致行?？诜止?2012.7月10日,海南省房地產(chǎn)市場半年報【2012年】,本報告僅供客戶內(nèi)部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。,文昌市房地產(chǎn)市場情況,1.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策,1.2 海南房地產(chǎn)市場政策,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場情況,海南省房地產(chǎn)市場情況,三亞市房地產(chǎn)市場情況,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策,Part1.1,2012年上半年，樓市調(diào)控政策依然執(zhí)行，宏觀經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，2月、5月央行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，并在三年來首次下調(diào)利率；與此同時，全國多地樓市政策微調(diào)，但限購和差別化信貸等政策繼續(xù)實(shí)行。5月23日，溫家寶總理也表示穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控總方向不改。哪些政策直接或間接影響到海南樓市的價格、成交？下面同致行將盤點(diǎn)2012年上半年房地產(chǎn)樓市政策。,2012上半年主要政策回顧,2012上半年，中國人民銀行兩次公布，2月24日、5月18日，分別各下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。,政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）利率下調(diào),年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù),調(diào)控政策：“小產(chǎn)權(quán)房”不確權(quán)發(fā)證不受法律保護(hù) 2月21日訊 21日國土部召開發(fā)布會，宣布今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市開展“小產(chǎn)權(quán)房”試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案正在研究中。國土部門明確，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：從近年來出臺的大多數(shù)政策文件來看，基本是從農(nóng)村土地利用方面反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，政策目標(biāo)是以禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)和銷售為主，采取的措施主要包括強(qiáng)制拆除、沒收、停建停售和停水停電等?，F(xiàn)行相關(guān)政策也的確在一定程度上遏制了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中出現(xiàn)的違法亂建、非法占用農(nóng)村集體土地尤其是耕地的現(xiàn)象，但并沒有響應(yīng)在政府壟斷土地一級市場和城市化快速發(fā)展背景下農(nóng)民分享土地增值收益的巨大利益訴求，也沒有充分認(rèn)識到高房價背景下小產(chǎn)權(quán)房對解決中低收入群體居住需求的積極意義。因而，現(xiàn)行相關(guān)政策目標(biāo)存在一定的局限性甚至缺陷。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）禁墅令,調(diào)控政策：國土部下發(fā)關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知 2月22日訊 國土資源部日前下發(fā)關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知，要求各地要確保保障性安居工程住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。通知要求，各地應(yīng)因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：從目前情況看，由于大量“別墅”項目迎合了高端房地產(chǎn)市場需求，真正意義上的別墅，實(shí)難僅因“禁墅令”而提高身價。別墅類供地雖被叫停，類別墅項目開發(fā)卻頻打“擦邊球”，且監(jiān)管難度大。由此，有關(guān)別墅將因該政策更為稀缺、更具投資價值的說法，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）公租房,調(diào)控政策：住建部發(fā)布公共租賃住房管理辦法 6月12日訊 住建部發(fā)布公共租賃住房管理辦法。本地及外來人員均可申請公共租賃住房，但申請人為外來務(wù)工人員的，須在本地就業(yè)年限、收入財產(chǎn)水平和目前居住條件等方面符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 辦法明確，一旦承租人因違反合同和相關(guān)規(guī)則，須退回公租房的，除了退回公租房以外，還將被要求按市場價格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元罰款的行政處罰。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：相對于其他框架性的政策，退出機(jī)制和經(jīng)濟(jì)處罰的規(guī)定，是這次住建部出臺辦法中的重要內(nèi)容。對租戶的違法、違規(guī)騙租和其他行為提出追究經(jīng)濟(jì)處罰，比北京之前規(guī)定的單純?nèi)∠渥赓Y格、收回房源有更大的威懾力。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）綠色建筑,調(diào)控政策：住建部發(fā)布“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃 5月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃）的通知。大力推動綠色建筑發(fā)展，實(shí)現(xiàn)綠色建筑普及化是這次規(guī)劃的重點(diǎn)任務(wù)之一。為了推進(jìn)建筑節(jié)能和綠色建筑的發(fā)展，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)激勵政策機(jī)制，加大中央預(yù)算類投資和中央財政節(jié)能減排專項資金支持建筑節(jié)能和綠色建筑的力度，完善中央財政激勵政策體系，設(shè)立建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展專項資金，重點(diǎn)支持綠色建筑工程及集中示范城（區(qū)）建設(shè)、既有建筑節(jié)能改造、政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能監(jiān)管體系建設(shè)、可再生能源建筑應(yīng)用、供熱系統(tǒng)節(jié)能改造、墻體材料革新、技術(shù)創(chuàng)新、基礎(chǔ)能力建設(shè)等。地方財政配套資金標(biāo)準(zhǔn)不得少于中央財政補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：在調(diào)控持續(xù)深化的背景下，為應(yīng)對市場變化，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在主動調(diào)整開發(fā)、銷售及產(chǎn)品戰(zhàn)略，綠色建筑可謂是應(yīng)運(yùn)而生，未來潛力巨大。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）儲備政策,調(diào)控政策：住建部開始著手儲備政策 6月17日訊 5月中下旬以來房地產(chǎn)標(biāo)桿城市成交量的迅速放大，已經(jīng)引起了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）的高度關(guān)注。目前，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住建部已經(jīng)開始著手匯總分析北京、上海、廣州、深圳等地的樓市成交數(shù)據(jù)，并據(jù)此對下一階段房地產(chǎn)市場價格的走勢和趨勢進(jìn)行初步評估。 6月12日，中國人民銀行總行下發(fā)172號特急文件，要求各商業(yè)銀行對于購房按揭貸款優(yōu)惠下限以7折為底線。在此之前，中國人民銀行3年半以來首次降息，以及商業(yè)銀行在北京、上海等一線城市將首套購房優(yōu)惠利率、首付比例等均恢復(fù)之前的優(yōu)惠政策。這一系列金融機(jī)構(gòu)政策帶來的寬松貨幣環(huán)境，已經(jīng)令住建部對樓市調(diào)控保持成效感受到了壓力。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：為了確保樓市調(diào)控，住建部將儲備政策及時應(yīng)對市場變化。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）“一松一緊”,調(diào)控政策：樓市調(diào)控“一松一緊”精確化 一方面針對首次購房的剛性需求定向?qū)捤?，一方面繼續(xù)嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)型購房，近期中央有關(guān)部委對樓市的表態(tài)愈加明確了今年樓市調(diào)控的主方向。財政部部長謝旭人日前重申，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。與此同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹昨日也在深圳表示，今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，中央在堅決抑制投資投機(jī)性需求的同時，保護(hù)首套置業(yè)和改善性需求。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：不難看出，通過房產(chǎn)稅征收堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時從信貸、稅收等方面鼓勵市場剛性需求的釋放，活躍市場成交，成為目前樓市調(diào)控主基調(diào)。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）處置閑置土地,調(diào)控政策：閑置土地處置辦法7月1日起正式施行 6月7日訊 閑置土地處置辦法7月1日起正式施行，根據(jù)辦法規(guī)定，閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。對于閑置土地的處理，未動工開發(fā)滿一年的按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi),未動工開發(fā)滿兩年的則將無償收回土地使用權(quán)。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：閑置土地處置辦法自1999年4月經(jīng)國土部發(fā)布施行后，至今已經(jīng)實(shí)行了13年。這期間，大中城市的房價幾度飆漲，民眾對于一些企業(yè)謀利的肆無忌憚和政府監(jiān)管的軟弱缺位，頗有詬病。 此次對辦法進(jìn)行大修改，是為了在閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于規(guī)范，更具有可操作性。原辦法共計11條，而新修訂的辦法共計32條，文本規(guī)模增加了很多。“更具可操作性”成為此次修法的主要目的之一，也反映了原辦法隨著時間的推移已經(jīng)難以適應(yīng)新的情況。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）降息,調(diào)控政策：中國人民銀行6月8日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn) 6月8日訊 中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：央行降息組合拳釋放三大政策信號：1、“穩(wěn)增長”實(shí)質(zhì)性舉措 2、利率市場化鮮明信號 3、貨幣政策寬松新動向。此次降息雖然帶來諸多利好信號，但短時間內(nèi)對房地產(chǎn)不會有太大的影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)需要一個長期的調(diào)整階段，此次降息表面上是降低融資成本，但總的融資環(huán)境并沒有根本性的改變。融資成本的下降和降息之間遠(yuǎn)不如擴(kuò)大信貸總量來得實(shí)在。只有通過信貸總量的擴(kuò)大,才能更好的活躍市場。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）微調(diào)風(fēng),調(diào)控政策：各地樓市頻吹政策“微調(diào)風(fēng)“ 在持續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策背景下，各地樓市微調(diào)政策頻出，繼武漢、沈陽、廣州以及呼和浩特、南昌等國內(nèi)二三線城市陸續(xù)出臺或重申公積金貸款購買首套房優(yōu)惠政策，揚(yáng)州市財政局、市房管局聯(lián)合日前又出臺通知，從今年7月1日起一年內(nèi)對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵，最高獎勵合同價款的6。 5月29日湖南發(fā)改委召開的全省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上，下發(fā)文件明確表示在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，為了促進(jìn)剛性需求，引導(dǎo)市場形成統(tǒng)一預(yù)期，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購買首套普通住房。 6月28日，河南6部門聯(lián)合下發(fā)關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(下稱意見)提到，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。在近段時間市場普遍預(yù)測樓市回暖的大背景下，河南方面房貸新政的出臺，給了市場方面更大的信息。 然而意外的是，就在一天后，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士就出面證實(shí)，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，這個政策并沒有最終出臺。鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政。這似乎也是意料之中，河南房貸新政與眾多地方政府的微調(diào)政策一樣，曇花一現(xiàn)后泥牛沉海。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：遮遮掩掩之下，多地房產(chǎn)政策“微調(diào)”可謂是曇花一現(xiàn)，就連近日鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的河南新政也被確認(rèn)“撤銷”，試探政策“底線” 只會無疾而終。,年中政策盤點(diǎn)（國內(nèi)篇）個人住房聯(lián)網(wǎng),調(diào)控政策：全國40個大中城市的個人住房信息將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng) 5月17日訊 按照住建部今年初的部署，全國40個大中城市的個人住房信息要在6月底實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，屆時個人在這40個城市的住房擁有情況將一目了然。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時透露，廣州轄下十區(qū)兩市的個人住房信息日前已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)和住建部的聯(lián)網(wǎng)。 調(diào)控力度： 調(diào)控評價：建立個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，將為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有利于調(diào)控政策更加科學(xué)準(zhǔn)確。專家認(rèn)為，下一步調(diào)控，可能加大對在全國有多套房產(chǎn)擁有者的稅費(fèi)調(diào)控力度，房產(chǎn)稅等政策試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大。同時，將大大降低保障房資格審核的難度和工作量，并提高審核的準(zhǔn)確率和效率。 個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的核心目的是為房產(chǎn)稅的普遍開征鋪平道路，而房產(chǎn)稅的開征必將促進(jìn)房價下跌，最終促進(jìn)房價的合理回歸。 雖然說住全國個人房信息系統(tǒng)的簡歷及住房信息聯(lián)網(wǎng)對廣大居民來說有諸多優(yōu)勢可言，然而個人住房信息聯(lián)網(wǎng)在實(shí)施過程中仍存在諸多難點(diǎn)，主要包括三點(diǎn)：信息安全存隱憂，數(shù)據(jù)采集、部門共享有難度，官員財產(chǎn)透明化難推動。 這些難點(diǎn)的攻克尚需要完善的制度的監(jiān)管。,海南房地產(chǎn)市場政策,Part2.1,年中政策盤點(diǎn)（海南篇）,文昌市房地產(chǎn)市場情況,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場情況,海南省房地產(chǎn)市場情況,三亞市房地產(chǎn)市場情況,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,2.1海南省房地產(chǎn)一級市場,2.2 海南省房地產(chǎn)二級市場,一級市場,二級市場,海南房地產(chǎn)市場綜述,海南：全省新增土地供應(yīng)量為1122.06萬，以普通商品房用地為主；土地成交量為959.54萬，以普通商品房用地為主； 海口：新增土地供應(yīng)量為128.64萬 ，以普通商品房用地為主；土地成交量為132.79萬 ，以普通商品房用地為主； 三亞：新增土地供應(yīng)量為31.81萬，土地成交量為41.76萬； 文昌：新增土地供應(yīng)量為121.41 ，土地成交量為36.1萬，主要為中低價位、中小套型普通商品住商用地。,海南：全省商品住宅市場成交量為24657套，成交面積為23350191.79，成交均價為11009.54元/； ?？冢汉？谑猩唐纷≌山涣繛?776套，成交面積為1090931，成交均價為5691.93元/； 三亞：三亞市商品住宅市場成交量為5833套，成交面積為542338.8，成交均價為22966.75元/； 文昌：文昌市商品住宅成交量為1905套，成交面積為129976.1，成交均價6076.64元/。,Part 2.1,海南房地產(chǎn)一級市場,土地供應(yīng)：上半年，全省新增土地供應(yīng)1122.06萬，共223宗地塊掛牌，供應(yīng)地塊數(shù)量呈逐月增加的趨勢，6月份供地達(dá)到頂峰。,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,同致行分析：,近段時間，北京、上海、青島等重點(diǎn)城市結(jié)束了土地市場持續(xù)將近半年的冷清狀態(tài)，土地供應(yīng)與成交市場逐漸活躍了起來。相較于全國各重點(diǎn)城市的土地市場的回溫，海南土地市場活躍力度也出現(xiàn)上揚(yáng)。隨著樓市“紅五月”對后期市場的利好因素，以及地方政府下半年供地放量，因此，部分企業(yè)拿地動作開始偏向積極。但總體來看，少有優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)出讓。,土地成交：上半年，全省土地成交共207宗，同比增長117.89%，總成交面積為959.54萬，總成交金額為124億元。,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,同致行分析：,在國家調(diào)控政策下，今年上半年海南土地市場一直不溫不火，但央行降息等利好政策的來襲，土地從交易面積到交易金額出現(xiàn)有一定程度上的上揚(yáng)，且有段時間上漲幅度超過200%。 隨著中央表示調(diào)控不動搖、6月8日央行降息政策出臺，吸引剛性需求快速入市，樓市狀況有所好轉(zhuǎn)，海南房地產(chǎn)市場連續(xù)幾個月出現(xiàn)回暖。樓市回暖自然使開發(fā)商的信心大增，因此，6月海南出現(xiàn)瘋狂拿地的現(xiàn)象。 2012上半年海南土地成交量達(dá)207宗，成交面積為959.54萬平方米，成交總額達(dá)124億元萬元，成交均價為1292.33元/平米。就上半年土地成交的總體情況而言，土地成交宗數(shù)同比上漲117.89%，成交面積同比上漲76.95%，成交金額同比上漲166.19%。,2012年上半年土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,2012年上半年各月土地市場交易信息同比增長與環(huán)比增長一覽表,2012年上半年各月土地成交走勢圖,從2012年上半年各月海南土地市場出讓信息環(huán)比及同比的比較可看出。今年上半年土地出讓的數(shù)量、成交面積、成交金額均大幅上漲。其中，上漲幅度在5、6月成交量達(dá)到頂峰，前4個月的成交量均呈平穩(wěn)增長的走勢。 這主要是因?yàn)椋?011年是國際旅游島成立的第一年，開發(fā)商已經(jīng)囤積了大量的土地，這部分土地大多都還沒有很好的開發(fā)。2012年上半年國家調(diào)控政策頻出對開發(fā)商影響深遠(yuǎn)，在中央宏觀調(diào)控不動搖以及央行首次降息的影響之下，剛需入市帶動樓市漸漸回暖，開發(fā)商拿地的欲望愈見強(qiáng)烈。因而，出現(xiàn)了上半年特別是6月份土地市場相對“紅火”的局面。 3月成交量同比增長了440%，成交面積同比增長達(dá)266.62%，成交金額同比增長為169.94%。而且，在上半年的成交金額漲幅中最多的為5月，增長率達(dá)到400.48%。,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,2012海南上半年土地市場住宅用地量為總成交量的45.89%,上表為2012年上半年所有成交土地的用途分析表，其中，住宅用地為95宗，占上半年成交量的45.89%；工業(yè)用地為41宗，占上半年成交量的19.81%；科教用地及公共設(shè)施用地等用途為71宗，占上半年成交量的34.3%。,2012海南上半年住宅用地具體用途分配狀況,上表為2012年上半年住宅用地的具體分配狀況，其中中低價位、中小套型普通商品住房用地為46宗，占總量的48.42%；其他普通商品住房用地為45宗，占總量的47.37%；經(jīng)濟(jì)適用住房用地為3宗，占總量的3.16%；雙限房用地為1宗，占總量的1.05%。,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,土地成交詳細(xì)列表,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,土地成交詳細(xì)列表,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,土地成交詳細(xì)列表,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,土地成交詳細(xì)列表,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）,Part 2.2,海南房地產(chǎn)二級市場,海南1-6月成交一覽表,同致行分析：,在樓市調(diào)控一如往昔持續(xù)的情況下，2012年上半年海南樓市各月成交數(shù)據(jù)跌跌漲漲。值得欣慰的是這半年來利好政策不斷，先是央行降息，后是鼓勵首套購房，刺激了海南樓市在上半回暖跡象逐漸顯現(xiàn)。但從整體成交數(shù)據(jù)來看，海南樓市上半年的成交情況略顯不盡如意，同比去年（16月份）下跌12%。 根據(jù)同致行監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示， 2012年1-6月，海南樓市商品房簽約24657套，其中，1月份成交2677 套，2月份成交3754套，3月份成交4628套，4月份成交4099套，5月份成交5703套，6月份成交3796套；同比去年（28002套）下跌12%；簽約面積2335091.79平方米，同比去年（2523268平方米）下跌7%；簽約住宅均價10113.3元/平方米。,成交整體分析：上半年，海南省商品住宅市場成交量為24657套，同比下跌12%，成交面積為233.51萬，成交均價為11009.54/，均價呈逐月下降的趨勢。,海南1-6月份成交對比圖,2012年上半年海南各市縣成交量對比圖,同致行分析：,從各市縣的成交量上看，海口依然是2012年上半年海南市場成交的主力軍，成交了9776套，占比為39.65%，其次是三亞成交了5833套，瓊海以3729套排列第三。 除了屯昌、樂東和瓊中成交為個位數(shù)，其他市縣成交情況一額良好。,成交量分析：上半年，全省商品住宅市場成交了24657套，?？谝廊徽紦?jù)全省13成交市縣頭把交椅，占比達(dá)到39.65%。,2012年上半年海南各市縣6成交面積對比圖,同致行分析：,從各市縣的成交面積上看，海口三亞依然是成交主力軍，兩地成交共占了全省宗成交面積的的69.93%，海口成交了1090931，占據(jù)鰲頭，三亞成交了542338.8，位居第二，瓊海以成交273348.3排在第三，除了樂東、屯昌、瓊中成交面積較少，其他市縣成交面積尚可。,成交面積分析：上半年，全省住宅市場成交2335091.79，?？谌齺喒舱剂?9.93%,2012年上半年海南各市縣成交均價對比圖,同致行分析：,從各市縣成交均價來看，三亞與陵水成交均價企高，分別以22966.75元/與20112.6元/位居第一第二，文昌、瓊海、保亭三市縣均價在6000-10000元/之間，而作為省會城市的?？诰鶅r低至5691.93元/ ； 海南全省成交均價主要集中在5000-7000元/之間，現(xiàn)階段全省以剛需為主，陵水和三亞成交項目均為擁有濱海資源項目，因此價格較高。,成交均價分析：上半年，全省商品住宅市場成交均價為11009.54元/，成交價格表現(xiàn)為逐月下行走勢；三亞、陵水均價企高。,上半年海南市場開盤項目1： 2012年上半年，海南共計67個樓盤開盤，同比下降16.25%。,2012年上半年，海南共計上市樓盤67個。其中，1月上市樓盤33個，二月份急速下降至6個，三月7個，4月4個，5月增至15個，6月2個（截止至6月25日）。所以2012年上半年開盤大都集中在1月和5月這兩個黃金檔。 按區(qū)域統(tǒng)計，?？谏习肽觊_盤樓盤共計25個，同比降24.13%，約占上半年開盤量的1/3，同比降3.4個百分點(diǎn)，瓊海8個，萬寧7個，陵水和儋州4個，文昌和三亞各3個，臨高、東方、五指山和澄邁各2個，定安、屯昌各1個，還有三個樓盤位于其他城市。從數(shù)據(jù)中可見，?？谑袌鲆廊皇钦麄€海南市場的重頭戲。,上半年海南市場開盤項目2：海南2012年上半年開盤樓盤以中高價位樓盤為主。,2012年上半年67個開盤樓盤中，報價在15000元/平米（含15000元/平米）以上的樓盤有14個，10000-15000元/平米的樓盤有9個，5000-10000元/平米的樓盤有22個，5000元/平米以下樓盤有19個，還有三個樓盤為整套報價。 據(jù)統(tǒng)計，2012年5月海南商品住宅簽約住宅均價8673.41元/平米，可見海南2012年上半年開盤樓盤還是以中高價位為主。,5000元/平米以下開盤樓盤區(qū)域分布,5000-10000元/平米開盤樓盤區(qū)域分布,10000-15000元/平米開盤樓盤區(qū)域分布,15000元/平米以上開盤樓盤區(qū)域分布,下半年海南市場預(yù)計開盤項目： 海南下半年預(yù)計約61個項目開盤，環(huán)比上半年降幅達(dá)8.96%。,下半年海南市場預(yù)計開盤項目： 在下半年的開盤走勢上，新盤集中在10月份開盤,預(yù)計開盤的61個項目中，?？跒槭字卣紦?jù)了18個盤，?？诋吘故呛Ｄ险?、文化中心，幾十年城市化建設(shè)基礎(chǔ)。比較出乎意料的是三亞和瓊海兩個熱門城市開盤數(shù)量之少，三亞僅2個項目開盤，瓊海3個項目，下半年這兩個城市的關(guān)注度會否較去年有所降低。其次分量較相當(dāng)?shù)挠形牟?盤、澄邁5盤、陵水5盤，儋州5盤。另外還有中部內(nèi)陸城市定安3盤，屯昌2盤，瓊中3盤，白沙1盤，五指山2盤，保亭1盤。,海南西部、北部下半年開盤項目,海南西部、北部開盤項目,海南西部、北部開盤項目,海南東部、南部開盤項目,海南中部開盤項目,上半年海南樓盤優(yōu)惠?？谄?上半年海南樓盤優(yōu)惠海口篇,上半年海南樓盤優(yōu)惠?？谄?上半年海南樓盤優(yōu)惠瓊海篇,上半年海南樓盤優(yōu)惠文昌篇,上半年海南樓盤優(yōu)惠儋州、澄邁篇,上半年海南樓盤優(yōu)惠定安、萬寧篇,上半年海南樓盤優(yōu)惠三亞、其他市縣篇,文昌市房地產(chǎn)市場情況,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場情況,海南省房地產(chǎn)市場情況,三亞市房地產(chǎn)市場情況,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,3.1海口市房地產(chǎn)一級市場,3.2 ?？谑蟹康禺a(chǎn)二級市場,上半年的?？跇鞘幸桓湃ツ晖诘牡兔誀顟B(tài)，在央行降息、首套房優(yōu)惠等政策利好下，剛需得到刺激，成交量取得9776套的成交成績，市場供求方面，無論是一級市場還是二級市場，都出現(xiàn)一定的放量供應(yīng)和得到一定的釋放。,總體綜述,一級市場,二級市場,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場綜述,供應(yīng)量：上半年，?？谑行略鐾恋毓?yīng)量為128.64萬。 成交量：上半年，?？谑型恋爻山涣繛?32.79萬。,供應(yīng)量：上半年，?？谑猩唐纷≌略龉?yīng)量為28.43萬。 成交量：上半年，?？谑猩唐纷≌山涣繛?776套，成交面積為1090931，成交均價為5691.93元/。,Part 3.1,海口市房地產(chǎn)住宅一級市場,土地供應(yīng)：1-6月，海口市新增土地供應(yīng)128.64萬。,（數(shù)據(jù)來源：?？谑袊镰h(huán)境資源局）,（數(shù)據(jù)來源：?？谑袊镰h(huán)境資源局）,土地成交：1-6月，?？谑型恋爻山幻娣e為132.79萬。,（數(shù)據(jù)來源：?？谑袊镰h(huán)境資源局）,（數(shù)據(jù)來源：海口市國土環(huán)境資源局）,（數(shù)據(jù)來源：?？谑袊镰h(huán)境資源局）,Part 3.2,?？谑蟹康禺a(chǎn)住宅二級市場,?？谑?-6月商品住宅新增供應(yīng)走勢圖,同致行分析：,從1-6月的供應(yīng)量上看，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動趨勢，3、4、6月份三月出現(xiàn)大幅度供應(yīng)，供應(yīng)面積分別達(dá)到26.5、25.7、28.43萬平米，其他月份供應(yīng)數(shù)量較少； 從供應(yīng)走勢看，預(yù)計新增商品房供應(yīng)量會一直呈波動之勢，未來走勢很難判定。,商品住宅供應(yīng)：上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量總計為101.59萬,（數(shù)據(jù)來源：?？谧≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)）,注：數(shù)據(jù)來自海口市住宅與信息網(wǎng) 新批售項目指取得預(yù)售許可證的項目,新批售項目：上半年?？谛屡垌椖?5個，批售商品住宅面積約為101.59萬，共計推出商品住宅6134套。,注：數(shù)據(jù)來自?？谑凶≌c信息網(wǎng) 新批售項目指取得預(yù)售許可證的項目,注：數(shù)據(jù)來自?？谑凶≌c信息網(wǎng) 新批售項目指取得預(yù)售許可證的項目,?？谑?-6月商品住宅成交走勢圖,商品住宅總成交表現(xiàn)：上半年，?？谏唐纷≌山涣勘憩F(xiàn)為逐月遞增的趨勢,成交均價則表現(xiàn)較為平穩(wěn)。,從1-6 月成交量上看，海口商品住宅成交量整體表現(xiàn)呈上升趨勢,且近幾個月上升趨勢明顯。成交量最多的月份為5、6月兩月成交基本持平。成交量的逐月上升與這兩月頻頻公布的剛需利好政策有關(guān)，加上開發(fā)商為了完成上半年的任務(wù)，推出不同程度的優(yōu)惠，以價換量的結(jié)果； 從成交均價來看，海口商品住宅成交均價一直在5500-7000元/之間徘徊，未有一月成交均價突破八千每平米大關(guān)，這與成交項目主要為剛需項目有關(guān)，剛需項目的均價拉低了整體的成交均價。,（數(shù)據(jù)來源：?？谧≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)）,同致行分析：,?？谑?-6月各區(qū)域商品住宅成交量對比圖,從1-6月各區(qū)域成交量對比圖來看，美蘭區(qū)以3748套的井噴式成交量位居四區(qū)成交之首，其次為瓊山區(qū)2298套，成交最少的區(qū)位為龍華區(qū)； 各區(qū)成交量差異顯著主要原因在于各區(qū)的項目數(shù)量不相同，美蘭區(qū)項目為四區(qū)項目最多的區(qū)域，而瓊山區(qū)則以剛需項目為主，在調(diào)控及剛需利好政策不斷的上半年，瓊山區(qū)的成交量上升是理所當(dāng)然的，而龍華區(qū)本區(qū)域內(nèi)項目較少，導(dǎo)致成交量落尾。,各區(qū)域成交表現(xiàn)：美蘭區(qū)3748套瓊山區(qū)2298套秀英區(qū)1954套 龍華區(qū)1776套,同致行分析：,（數(shù)據(jù)來源：?？谧≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)）,1-6月?？谑袌鲩_盤項目：,?？诟髌瑓^(qū)營銷動態(tài)1：,（數(shù)據(jù)來源：海南日報、?？谕韴?、海南搜房網(wǎng)）,?？诟髌瑓^(qū)營銷動態(tài)2：,（數(shù)據(jù)來源：海南日報、?？谕韴蟆⒑Ｄ纤逊烤W(wǎng)）,?？诟髌瑓^(qū)營銷動態(tài)3：,（數(shù)據(jù)來源：海南日報、?？谕韴?、海南搜房網(wǎng)）,?？诟髌瑓^(qū)營銷動態(tài)4：,（數(shù)據(jù)來源：海南日報、?？谕韴蟆⒑Ｄ纤逊烤W(wǎng)）,2012年上半年?？跇鞘蠺OP10,（數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)）,文昌市房地產(chǎn)市場情況,海口市房地產(chǎn)市場情況,海南省房地產(chǎn)市場情況,三亞市房地產(chǎn)市場情況,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,4.1文昌市房地產(chǎn)一級市場,4.2 文昌市房地產(chǎn)二級市場,文昌市房地產(chǎn)市場綜述,供應(yīng)量：1-6月，文昌市新增商品住宅供應(yīng)量為15.73萬 。 成交量：1-6月，文昌市商品住宅成交量為成交1905套，成交面積為129976.1，成交均價66067.64元/。,1-6月，文昌樓市在全省各市縣成交量排行中位居第四，成績表現(xiàn)平平。一級市場方面，除了一月，其他月份均出現(xiàn)一定量的土地供應(yīng)，成交量卻少，供求差異進(jìn)一步放大。二級市場方面，除了紅五月帶來的熱效應(yīng)出現(xiàn)大量成交外，其他月份成交一般，成交均價呈平穩(wěn)趨勢。,文昌