2012武昌南國(guó)置業(yè)珞獅南路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議.pptVIP

南國(guó)置業(yè)珞獅南路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議,世聯(lián)地產(chǎn)南國(guó)置業(yè)珞獅南項(xiàng)目組,謹(jǐn)呈：南國(guó)置業(yè),項(xiàng)目研究的前提和邊界,本項(xiàng)目研究重點(diǎn)為南國(guó)珞獅南項(xiàng)目住宅部分及商業(yè)公寓的產(chǎn)品建議；,1,商業(yè)價(jià)值最大化是項(xiàng)目研究的前提，住宅的布局應(yīng)盡可能不破壞商業(yè)的價(jià)值；,2,項(xiàng)目整體布局是在商業(yè)排布已確定的前提下進(jìn)行研究；,3,4,報(bào)告研究是在項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)未完全確定的前提下展開。,1,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,4,武昌核心區(qū),武漢新區(qū),南湖居住新城,東湖新城,紅鋼城,東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū),漢口 中心區(qū),后湖,王家墩,常青 片,金銀湖,古田,二七,區(qū)位：本項(xiàng)目位于二環(huán)上的珞獅路板塊，緊鄰武昌核心商圈，距離正街道口僅1.7公里。,區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,配套,項(xiàng)目位于武昌核心區(qū)，珞獅南路和雄楚大道交匯處，位于武漢城市二環(huán)線上，城市發(fā)展的主要方向珞獅路板塊中，是距武昌核心商圈距離最近的板塊。,項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，舊城改造不斷深入，大量土地重新開發(fā)利用。沿珞獅南路和珞瑜路一線用地發(fā)展均為商業(yè)、辦公等用途。 商業(yè)氣氛濃厚，居住氛圍良好。政府?dāng)M投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 周邊云集武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)等多所全國(guó)知名高校，人文氛圍濃郁。,區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,配套,一帶三圈的武昌商業(yè)布局下，本項(xiàng)目同時(shí)處于中南、街道口商圈、亞貿(mào)商業(yè)帶的輻射范圍內(nèi)，且街道口商圈面臨升級(jí),項(xiàng)目所處商業(yè)區(qū)位 街道口商圈：以傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和IT產(chǎn)品銷售為中心的新興商業(yè)中心。后期的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展較中南商圈將更為豐富，不但聚集傳統(tǒng)的商業(yè)百貨，依托其高校消費(fèi)力應(yīng)勢(shì)而生時(shí)尚賣場(chǎng)，最終其商業(yè)業(yè)態(tài)可能與江漢路類似。 中南商圈：區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、條件最為成熟的商圈；現(xiàn)為武昌的金融、商業(yè)和政治中心；由商業(yè)中心逐步演變?yōu)樯虅?wù)中心，商務(wù)優(yōu)勢(shì)逐步取代商業(yè)優(yōu)勢(shì)。 亞貿(mào)商業(yè)帶：以休閑服飾銷售為主的商業(yè)街，其消費(fèi)人群主要來(lái)源于洪山區(qū)范圍內(nèi)的高校學(xué)生。隨著街道口商圈的發(fā)展，此商業(yè)帶將成為中南與街道口商業(yè)發(fā)展的貫通紐帶,一帶三圈的武昌商業(yè)布局，本項(xiàng)目緊鄰街道口商圈東至廣埠屯，西至武商亞貿(mào)，南北橫跨珞獅路的圓心區(qū)域。,中南商圈,街道口商圈,魯巷商圈,亞貿(mào)商業(yè)帶,街道口商圈現(xiàn)商業(yè)環(huán)境： 1、以珞瑜路為核心的科技一條街，是僅次于北京中關(guān)村的第二大智力密集區(qū)； 2、廣埠屯電子市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，最為穩(wěn)定，已形成廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知與影響； 3、正街道口通過(guò)群光的多年經(jīng)營(yíng)以及新世界的入駐已逐步形成穩(wěn)定的高端消費(fèi)人群。,6,區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,配套,武漢市二環(huán)線設(shè)計(jì)速度達(dá)60-80公里/小時(shí)。二環(huán)線東段走向基本與珞獅路重合，南端起于雄楚大街，經(jīng)珞獅路，北端止于東湖路東湖賓館門前，長(zhǎng)約6公里。該線路按全程立交建設(shè)，主要包括雄楚大道武珞路段的理工大學(xué)下穿通道及連接?xùn)|西校區(qū)的地面廣場(chǎng)；武珞路洪山側(cè)路雙向4車道高架橋；雙湖橋東側(cè)、中科院水生所東湖賓館雙向4車道地下隧道。屆時(shí)，珞獅路將變身成“立體”主干道，快速連通東湖和南湖，縱貫武昌，大大緩解街道口、中南路等地交通擁堵的現(xiàn)狀。,原定全長(zhǎng)27.73km 的2號(hào)線通車時(shí)間定在12年，但是因武漢市政施工問(wèn)題 ，正式運(yùn)營(yíng)的時(shí)間推遲，最快也要13年3月29日 。,地鐵街道口站出站口之一緊鄰本項(xiàng)目地塊設(shè)置，本項(xiàng)目未來(lái)將成為地鐵上蓋物業(yè)。,街道口商圈 -武漢最具潛力的商圈之一； -集研發(fā)、產(chǎn)銷、規(guī)模一體化的商貿(mào)科技市場(chǎng)的市場(chǎng)空白有待開發(fā)； -隨著二環(huán)線建設(shè)，具備發(fā)展物流、商務(wù)的良好條件，街道口商圈的服務(wù)業(yè)存在很大的機(jī)遇。,城市交通路網(wǎng)部署下，二環(huán)線快速路+軌道交通將為珞獅路出行提速,區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,配套,十分鐘生活圈內(nèi)商業(yè)、教育、醫(yī)療服務(wù)配套完善，生活便利，緊鄰正街道口高端消費(fèi)點(diǎn)、城市級(jí)大型配套,項(xiàng)目進(jìn)入性強(qiáng)，昭示性好，地塊臨珞獅路側(cè)正在市政施工，內(nèi)部已平整,北面 馬房山教師小區(qū)（7層建筑） 城中村（多層建筑為主） 南面 雄楚大道 圓夢(mèng).美麗家園住宅小區(qū)（多層和小高層建筑） 獅城名居住宅小區(qū)（高層建筑） 東面 珞桂路99號(hào)住宅（高層建筑） 圓夢(mèng).美麗家園住宅小區(qū)（多層和小高層建筑） 西面 中百倉(cāng)儲(chǔ) 湖北省武警總隊(duì) 城中村（多層建筑為主） 凱賓城市酒店,區(qū)域?qū)傩?地塊四至,項(xiàng)目屬性,規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目總建面22萬(wàn)方，其中住宅部分8.8萬(wàn)方，去除還建的商品住宅面積約3.8萬(wàn)平米,區(qū)域?qū)傩裕?項(xiàng)目屬性：,武昌核心區(qū)，市政生活配套完善、無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源依托的高容積率中等規(guī)模商業(yè)綜合體項(xiàng)目,優(yōu)勢(shì) 區(qū)域商貿(mào)商務(wù)中心邊緣，周邊配套齊全 周邊名校云集 位于城市發(fā)展的主要方向上 項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，交通進(jìn)入性好 劣勢(shì) 高容積率，高成本 自然資源匱乏，周邊環(huán)境和形象較差 商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)建面比例占主，居住環(huán)境不純粹,2,核心問(wèn)題解析,項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,核心目標(biāo),1,2,實(shí)現(xiàn)快速走量,快速銷售下，實(shí)現(xiàn)品牌形象的樹立,如何實(shí)現(xiàn)差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 如何通過(guò)快銷建立項(xiàng)目的品牌影響力？,我們?nèi)绾未蛟飚a(chǎn)品、贏得客戶？ 我們的客戶來(lái)自哪里？是否足夠支撐？,客戶目標(biāo)及要求,3,開發(fā)背景分析,項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,14,2011年起，限制珞獅南路片區(qū)價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素交通問(wèn)題大為緩解，地鐵2號(hào)線在街道口設(shè)置站點(diǎn)的利好，將大大擴(kuò)展本案的升值空間。,城市軌道交通體系的發(fā)展將促使本項(xiàng)目跳出片區(qū)局限，比價(jià)武昌核心區(qū)各板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目,地鐵2號(hào)線一期21座車站：金銀潭站、常青花園站、金色雅園站、漢口火車站站、范湖站、王家墩東站、青年路站、中山公園站、循禮門站、江漢路站、積玉橋站、螃蟹甲站、體育南路站、洪山廣場(chǎng)站、中南路站、寶通寺站、街道口站、廣埠屯站、虎泉站、名都花園站、光谷廣場(chǎng)站。,項(xiàng)目背景： 地鐵1號(hào)線：吳家山堤角，預(yù)計(jì)2012年底通車; 地鐵2號(hào)線：金銀潭光谷廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)2013年3月全線通車; 地鐵4號(hào)線一期：武漢火車站武昌火車站，預(yù)計(jì)2012年通車.,地鐵對(duì)于房地產(chǎn)不同物業(yè)價(jià)值提升不同，其中對(duì)公寓及住宅提升最大,通過(guò)對(duì)大量的案例研究和實(shí)際成交案例的分析，地鐵對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格影響呈現(xiàn)階段性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，伴隨著地鐵建設(shè)進(jìn)度的不同和貫通運(yùn)營(yíng)的狀況而有所差異 對(duì)不同物業(yè)類型的價(jià)值提升也不一的呈現(xiàn)，其中對(duì)住宅及公寓的提升最為明顯，主要是通過(guò)交通的利好復(fù)合價(jià)值；商業(yè)也因其拉動(dòng)的大量人流致使成熟周期縮減。但寫字樓及酒店物業(yè)對(duì)區(qū)域的成熟度及商務(wù)氛圍依賴更大，難于通過(guò)地鐵交通復(fù)合拉動(dòng),銷售速度/成熟度,價(jià)格,城市舊區(qū)復(fù)興經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段,2020年后：成熟階段新規(guī)劃拉動(dòng),2013-2020年：復(fù)蘇發(fā)展階段城市自我拉動(dòng),2004-2012年：形成階段房地產(chǎn)拉動(dòng),2004年前：起步階段教育產(chǎn)業(yè)、廣埠屯電子市場(chǎng)拉動(dòng),依托周邊高?？蒲匈Y源形成的以珞瑜路為核心的科技一條街，是僅次于北京中關(guān)村的第二大智力密集區(qū)；廣埠屯電子市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，已形成廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知與影響； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了大量的產(chǎn)業(yè)人口。,2004年開始，隨著片區(qū)第一個(gè)住宅項(xiàng)目獅城名居的入市，以及05年新世界百貨街道口店的開張營(yíng)業(yè)，以及10年住宅市場(chǎng)的集中放量，片區(qū)居住商業(yè)氛圍迅速形成。,城市軌道交通完善拉近城市距離，地鐵2號(hào)線13年建成通車，在中南路口及正街道口各設(shè)有一站點(diǎn)，中南-亞貿(mào)-街道口商圈價(jià)值將面臨新一輪飛躍。,Step 1,Step 2,Step 3,Step 4,起步階段 （04年前）,以教育產(chǎn)業(yè)為依托形成的電子專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)區(qū)域城市化的起步與形成,城市價(jià)值因?yàn)轭A(yù)期而提前釋放,房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域城市化發(fā)展，成為白領(lǐng)通勤社區(qū),區(qū)域入住人口的增加與商業(yè)的逐漸成熟，推動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)，城市快速發(fā)展,區(qū)域?qū)⒃?013年左右逐步進(jìn)入復(fù)蘇發(fā)展階段，城市新區(qū)價(jià)值體現(xiàn)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年入市，承接區(qū)域價(jià)值飛躍帶來(lái)的紅利,形成階段 （05-12年）,復(fù)蘇發(fā)展階段 （13-20年）,成熟階段 （20年后）,下一輪發(fā)展,城市新規(guī)劃將推動(dòng)城市向新的高度與方向發(fā)展,本區(qū)域?qū)傩愿淖儯?由武昌主流住區(qū)向新興城市核心區(qū)轉(zhuǎn)變,2011年,2012年,珞桂路99號(hào)，總建面3.4萬(wàn)，目前尾盤，剩余少量127方三房產(chǎn)品,鹿鳴苑，目前剩下一號(hào)樓未推，2、3、4號(hào)樓售罄，剩余104套，預(yù)計(jì)2011年4月份加推,獅城翰園，2010.4開盤，總建面8.6萬(wàn)方，共650戶，40方、91方、96方、101方戶型已售罄，132方、 127方戶型去化率過(guò)半,珞獅路,環(huán)南湖,存量 約2萬(wàn)方,供應(yīng)量約 140萬(wàn)方,項(xiàng)目2012年入市時(shí)，環(huán)南湖、中南-武珞路、光谷片區(qū)供應(yīng)量大，珞獅路片區(qū)無(wú)供應(yīng)，量上存在市場(chǎng)空白,城投瀚城二期，2011年5.1預(yù)計(jì)推售80起的高層、小高層，一期剩余8棟小高層，預(yù)計(jì)2011年推量10萬(wàn)方,保利華都，目前在售三期18棟全高層產(chǎn)品，總建面25萬(wàn)方，88-311產(chǎn)品,水域天際， 目前在售38-150平米產(chǎn)品300多套，預(yù)計(jì)2011年推量8萬(wàn)方， 66-82 、 100-130 ,武昌府 ，前期產(chǎn)品售罄，預(yù)計(jì)2011年推量10萬(wàn)方， 63 、 88 、 107 ,大華南湖公園 世家目前在售高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2011年推量10萬(wàn)方， 85-95 、 120-135 、兩棟套均40方的公寓,金地圣愛米倫， 2011年2月23日開盤，總建面38萬(wàn)方， 現(xiàn)推125-288方疊拼產(chǎn)品,保利拉菲， 2011年1月24日開盤，總建面29萬(wàn)方， 11棟高層+134套連排別墅，88-91 2+1房、127 3房,保利中央公館 ， 預(yù)計(jì)下半年開盤，推量12萬(wàn)方88-120 ， 120-135 ,中南國(guó)際城，2010年底開盤， 總建面5.7萬(wàn)，40-118，推300多套,融科珞瑜路59號(hào)，建面7萬(wàn)方，小戶型、90-160,海山金谷，總建面13萬(wàn)方，99-140兩至四房，在售3號(hào)樓，1，2，4號(hào)樓將陸續(xù)推出,百瑞景中央生活區(qū)，總建面106萬(wàn)方，一期已售罄，在售二期產(chǎn)品，存量仍有約90萬(wàn)方,供應(yīng)量約 120萬(wàn)方,中南-武珞路,華潤(rùn)MO+，約4萬(wàn)方 ，412套，50-160，預(yù)計(jì)2011年初推出；推出公寓93套,清江山水5月推80110產(chǎn)品，建面11萬(wàn)方,中建康城 90左右中小戶型為主，建面8萬(wàn)方,現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)三期77-140高層產(chǎn)品為主，建面20萬(wàn)方,萬(wàn)科紅郡86130高層，2011年推高層20萬(wàn)方,加州香山美樹80160 高層、洋房，建面6萬(wàn)方,紫菘楓尚國(guó)際48-75 ，建面2萬(wàn)方,保利海上五月花80130高層住宅,2011年,2012年,供應(yīng)量約 80萬(wàn)方,光谷,麗島漫城二期73-170高層產(chǎn)品為主，建面7萬(wàn)方,光谷坐標(biāo)城九臺(tái)主推聯(lián)排別墅及160-300產(chǎn)品，建面5.5萬(wàn)方,洪福添美城市廣場(chǎng)主推115-175高層產(chǎn)品，建面1.3萬(wàn)方,項(xiàng)目2012年入市時(shí)，南湖、中南-武珞路、光谷片區(qū)供應(yīng)量大，珞獅路片區(qū)無(wú)供應(yīng)，量上存在市場(chǎng)空白,武昌板塊價(jià)格呈明顯梯度，項(xiàng)目所在珞獅路片區(qū)為當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格洼地，均價(jià)在7700-8800元/平,2000,4000,6000,8000,10000,12000,價(jià)格 （元/平米）,珞獅路片區(qū),環(huán)南湖片區(qū),光谷中心區(qū),鹿鳴苑7700,珞桂路99號(hào)8400,新都匯10000,龍安港匯城11000,世界城米蘭映象9600,獅城瀚園8800,第二層級(jí) 9500-11000元/平米,第四層級(jí) 77008800元/平米,泰然玫瑰灣11000,第三層級(jí) 9000-11000元/平米,保利拉菲9100,金地圣愛米倫10000,水域天際 9000,大華南湖公園世家9000,紫菘楓尚國(guó)際10000,光谷坐標(biāo)城5期慧谷9500,保利華都8600,中南-武珞路片區(qū),中南國(guó)際城13000,百瑞景13000,中南路88號(hào)13500,第一層級(jí) 13000元/平米,區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目以首改產(chǎn)品為主、首置產(chǎn)品為輔，剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng),本案所在片區(qū)未來(lái)無(wú)供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈空白狀態(tài)，本案區(qū)域內(nèi)量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯著。,24,待售公寓項(xiàng)目情況,在售公寓項(xiàng)目情況,多數(shù)公寓產(chǎn)品為住宅小戶型，商務(wù)公寓類產(chǎn)品相對(duì)稀缺，項(xiàng)目入市時(shí)市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)空白,純商務(wù)公寓類產(chǎn)品走量較快，且價(jià)格實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高，溢價(jià)10%左右。,總價(jià)控制下的小戶型公寓產(chǎn)品暢銷，36-40 單房、38-51 一房為主流面積區(qū)間,單房,一房,兩房,三房,房型,20平米,40平米,60平米,80平米,面積,混合型社區(qū)類豪宅,公寓類純 投資產(chǎn)品,LOFT,從區(qū)域?qū)用婵?，隨區(qū)域交通、路網(wǎng)等系列設(shè)施的完善，項(xiàng)目所在珞獅路片區(qū)將由武昌主流住區(qū)向新興城市核心區(qū)轉(zhuǎn)變,從市場(chǎng)層面看，項(xiàng)目2012年入市，區(qū)域內(nèi)公寓和住宅產(chǎn)品均面臨較大的市場(chǎng)空白,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局超越競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目應(yīng)跳出本區(qū)域內(nèi)的比價(jià)體系，在快速走量的前提下挖掘項(xiàng)目更高價(jià)值，打造區(qū)域標(biāo)桿性產(chǎn)品,27,南湖北標(biāo)桿品質(zhì)型項(xiàng)目，目前高層均價(jià)9400元/平米，限購(gòu)令出臺(tái)后，88-91平米2+1房，1233+1房相對(duì)暢銷,空間布局方正緊湊； 南北通透； 贈(zèng)送面積多，2房可變3房； 缺點(diǎn)：次臥朝北；,保利拉菲 88平米,標(biāo)準(zhǔn)3房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園可改成房間； 戶型方正，通透性高； 缺點(diǎn)：次臥一個(gè)朝北，一個(gè)朝西,保利拉菲 123平米,鑒于保利心語(yǔ)的成功打造，保利地產(chǎn)對(duì)南湖片區(qū)客戶有了較深入的了解，將南湖片區(qū)分成南湖南和南湖北兩大板塊，由于南湖北市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱，且其地段對(duì)光谷中心區(qū)客戶有較大吸引力，保利拉菲采取了針對(duì)光谷高薪高知青年人群的高贈(zèng)送率、較低總價(jià)的中小面積居家型產(chǎn)品。,28,客廳、餐廳之間空氣流通范圍小，通風(fēng)效果差； 廚房無(wú)窗，光線不足，油煙不通。,保利華都 88平米,過(guò)道浪費(fèi)面積；戶型布局沒(méi)有實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)。,保利華都 113平米,光谷片區(qū)雄楚大道沿線大規(guī)模改善性住宅項(xiàng)目，目前高層均價(jià)8800元/平米，88-91平米2房，95 、109-1143房相對(duì)暢銷，137-148 四房去化較慢，198-311 產(chǎn)品滯銷,優(yōu)勢(shì)：西接華中師范大學(xué)，東距魯巷廣場(chǎng)1公里，并且緊鄰九五零三七空軍軍事管理區(qū)，住戶安全能得到更有力的保障。周邊配套設(shè)施齊全，是一個(gè)成熟的居住區(qū)域項(xiàng)目、處于東湖高新區(qū)的核心地帶。周邊交通發(fā)達(dá)，南有虎泉街和雄楚大街，北有珞瑜路。地鐵二號(hào)線也將于兩年內(nèi)建成通車。 劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)感差，外立面混雜、無(wú)統(tǒng)一風(fēng)格，園林綠植少、維護(hù)差、無(wú)風(fēng)格主題可言，物管質(zhì)量較低。,武珞路片區(qū)超大規(guī)模城市綜合型中央生活區(qū)，價(jià)格達(dá)13000元/平緊鄰武昌亞貿(mào)、中南、街道口三大商圈，90-127平米產(chǎn)品最為暢銷,29,百瑞景 125-127平米,百瑞景 92平米,戶型布局沒(méi)有實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)； 客衛(wèi)門對(duì)著主臥門；過(guò)道浪費(fèi)面積。,過(guò)道浪費(fèi)面積；衛(wèi)生間門對(duì)著主臥門。,戶型不通透； 廚房采光效果差； 次臥較??；,百瑞景90平米,百瑞景的核心賣點(diǎn)在于：武昌核心區(qū)以及中南、亞貿(mào)、街道口三大商圈覆蓋中的最后一個(gè)百萬(wàn)規(guī)模大社區(qū)，盡管產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在諸多缺陷，但絕無(wú)僅有的地段賦予其巨大的升值潛力，百萬(wàn)建面規(guī)模及成熟高端商圈給予其優(yōu)越的生活氛圍。,武昌市場(chǎng)代表性項(xiàng)目： 1.規(guī)模較大|中等密度|以88-91兩房、110-130三房為主 2.均價(jià)8800-13000元/ ，整體消化比較快,市場(chǎng)驗(yàn)證：目前市場(chǎng)主流暢銷產(chǎn)品戶型為88-912+1房和110-1403+1房，無(wú)附加值的3房在限購(gòu)令影響下滯銷,31,那么， 我們賣什么？,百瑞景 核心競(jìng)爭(zhēng)力：中南商圈/地鐵沿線物業(yè)/成熟的居住環(huán)境/國(guó)有企業(yè)。 強(qiáng)調(diào)城市核心地段最后的大規(guī)模居住社區(qū)，地段稀有性,保利拉菲 核心競(jìng)爭(zhēng)力：開發(fā)商品牌/產(chǎn)品高附加值/高調(diào)營(yíng)銷。 強(qiáng)調(diào)更藝術(shù)，更人文的高品質(zhì)樣板,從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面看：,首置和首改產(chǎn)品是區(qū)域內(nèi)成交的主力，面積段集為80-100的兩房和110-140的三房,2010年光谷、南湖片區(qū)成交面積結(jié)構(gòu)圖,2010 年區(qū)域從各面積段的成交情況來(lái)看， 80-100平米兩房、 110-140平米三房是區(qū)域內(nèi)主力成交面積段產(chǎn)品， 140平米以上大戶型產(chǎn)品成交去化速度明顯放緩,主流白領(lǐng)家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的25-35歲的首置、首換的地緣型年輕夫婦,1、客戶地緣化：客戶主要來(lái)自于珞獅路片區(qū)占62%，其次為中南-武珞路片區(qū)； 2、客戶年輕化：基本是70代與80代的，家庭人口不超過(guò)三口；,從圖表分析：客戶主要來(lái)自于珞獅路本地，占到62%，客戶地緣性比較強(qiáng)，其次為中南-武珞路客戶，占到21%；,從圖表分析：客戶年齡普遍較為年輕，其中70-85年占到了82%，其中80年代占38%，客戶家庭人口較為簡(jiǎn)單，以單身和年輕夫婦為主，家庭人口不超過(guò)3人；,34,武漢理工大學(xué)，吳老師： 想在學(xué)校附近購(gòu)置處住宅，苦于板塊內(nèi)直沒(méi)什么新房源出來(lái)。當(dāng)獅城翰園項(xiàng)目面市時(shí)，提早來(lái)?yè)尫?。晝夜排?duì)的成果是拿下了套面積為96平方米的兩房。 “買不起武昌中心城區(qū)的萬(wàn)元房，于是退而求其次，選擇距離武昌中心城區(qū)較近的地方置業(yè)?！?美的電器店長(zhǎng)，錢小姐： 在店長(zhǎng)位置上工作三年多，準(zhǔn)備結(jié)婚，正四處尋找合適的婚房?！扮蠊鹇?9號(hào)的地段真的很不錯(cuò)，離中南路和街道口都近，價(jià)格比中南的樓盤低了幾千，我在中南買一小戶型的錢都能在這邊（珞桂路99號(hào)）買一套房加一輛車了?！?區(qū)內(nèi)客戶：熟悉尤李村區(qū)域并愿意留在該片區(qū)的25-35歲青年是首置型住宅產(chǎn)品的主力客戶,珞獅路板塊長(zhǎng)期供應(yīng)不足，導(dǎo)致板塊內(nèi)生性需求旺盛。本項(xiàng)目入市時(shí)呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面。,35,區(qū)外客戶：強(qiáng)調(diào)通勤時(shí)間短的武昌核心區(qū)工薪白領(lǐng)，有老城生活情節(jié)的光谷中心區(qū)工作人群，可沿珞獅路、雄楚大道截流部分意向南湖、光谷置業(yè)人群；客戶還包括追求城市生活、需要在武漢落戶的8+1城市圈人士,“我是理工大計(jì)算機(jī)系05屆畢業(yè)生，現(xiàn)在在光谷軟件園工作。魯巷這邊發(fā)展的確實(shí)快，但是房?jī)r(jià)也飆升的快撒，我肯定要住在生活配套齊全、居住氛圍濃的地方，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是城市中心區(qū)吧，但是魯巷附近的房子我已經(jīng)買不起了，聽說(shuō)你們這塊地就在理工大邊上，那太好了。價(jià)格合適的話我就想買一套100平的三房?，F(xiàn)在已經(jīng)有車了，沿雄楚大道就能直達(dá)理工大，交通很方便?！?愛立信工程師， 萬(wàn)先生,工貿(mào)家電職員，張先生： “本來(lái)想在獅城翰園買一套80-90平的兩房的，可惜這房型太搶手，我去看的時(shí)候合心意的都賣完了，你們這項(xiàng)目地段很好，離我工作的地方很近，如果產(chǎn)品做得還行的話，我肯定考慮買一套兩房的。現(xiàn)在和父母住在漢口，每天上下班很煩心?！?中南設(shè)計(jì)院，劉小姐： 在中南院工作一年多，準(zhǔn)備結(jié)婚，正尋找合適的婚房。目前和家人住在一起，家庭背景為中產(chǎn)，父母提供資金付首付，打算一步到位購(gòu)置110-120平米的三房?！氨緛?lái)想去南湖那邊買保利心語(yǔ)的，我比較認(rèn)品牌嘛，但是心語(yǔ)太遠(yuǎn)了，心理上接受不了，還是想住得離中南近點(diǎn)。珞獅路這邊的樓盤我也去看過(guò)，檔次又比較差，希望你們這樓盤做好些，我看著喜歡肯定考慮?！?36,投資客戶趨于理性，但投資主動(dòng)性并未降低，對(duì)產(chǎn)品的選擇更加苛求，尤其看重地段、升值潛力,投資客戶關(guān)注點(diǎn)：低總價(jià)/高投資回報(bào)率的產(chǎn)品受到青睞,逸景南灣寓上湖，銷售代表： “36 和50 的一房，投資客自主咨詢較多。這邊沿珞獅路可以直達(dá)街道口、中南路，地段優(yōu)勢(shì)很顯著，很多投資客過(guò)來(lái)打聽項(xiàng)目情況?！?獅城翰園客戶，王先生： 意向：對(duì)本項(xiàng)目單房公寓有購(gòu)買意向。 背景：已購(gòu)買獅城翰園40單房，打算入伙后直接租出去。 客戶語(yǔ)錄：“珞獅南路的房子價(jià)格比較穩(wěn)定，將來(lái)只有漲的，不可能跌”，“這邊房子好租，主要是年輕人和小生意人較多”，“領(lǐng)秀城80-90 的兩房都租到1500元/月”,武漢理工大教師，胡老師： 意向：對(duì)本項(xiàng)目單房公寓有購(gòu)買意向。 客戶語(yǔ)錄：“ 學(xué)校附近到了9月份總是有很多考研的人租房”，“現(xiàn)在學(xué)校也不給新來(lái)的老師分配房子了，那些剛來(lái)幾個(gè)月的講師都在學(xué)校周邊租房子住?！?南國(guó)大武漢三榮陶瓷老板（40歲左右女性） ： 意向：對(duì)商住兩用公寓有購(gòu)買意向。 客戶語(yǔ)錄：“現(xiàn)在購(gòu)買住宅出租的風(fēng)險(xiǎn)比較大，政府調(diào)控的力度比較大。買商住兩用公寓的風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)率多些，武昌那邊開分店的話會(huì)買幾套，自己用或者出租都可以。對(duì)LOFT產(chǎn)品尤其關(guān)注，買一層送一層，就算比平層公寓貴50%的話，也覺(jué)得劃得來(lái)?！?37,專業(yè)市場(chǎng)自用客戶以辦公為主要置業(yè)目的，更青睞商務(wù)型公寓，出于高性價(jià)比和商務(wù)居住兼顧的考慮，在平層與LOFT中，更偏好LOFT產(chǎn)品,客戶描述：武漢恒輝建材有限公司，陳總，已經(jīng)在漢口居住，并且有好幾套房子，本身就受到限購(gòu)令的影響了，所以不會(huì)在武昌那邊再買住宅了。 語(yǔ)錄會(huì)考慮購(gòu)買100至120平方米左右的面積，作江南店的辦公和員工過(guò)渡性居住使用。如果推出50至70平方米的公寓會(huì)購(gòu)買兩套，升值空間大，后期出售比較方便。沒(méi)有購(gòu)買寫字樓的意向，因?yàn)閷懽謽堑纳德?，升值空間小，10年升值不到一倍；而原來(lái)購(gòu)買的住宅，10年升值至少兩倍以上。周邊的朋友投資公寓的意向也比較大，購(gòu)買無(wú)壓力。公寓銷售無(wú)壓力，不受限購(gòu)令影響，帶精裝修的最好。 LOFT的戶型比較搶手，投資或者自己用都可以，未來(lái)的銷售情況應(yīng)該很好。,客戶描述：簡(jiǎn)一陶瓷老板，已經(jīng)在武昌、漢口購(gòu)買了多套住宅。 語(yǔ)錄南國(guó)大武漢開到武昌，自己肯定會(huì)去開分店?？隙ㄐ枰k公區(qū)域，如果沒(méi)有寫字樓，商務(wù)公寓也不錯(cuò)，辦公面積在300-400方之間。LOFT形式很不錯(cuò)，買一層送一層嘛，下面接待、洽談，上面作為員工臨時(shí)休息的區(qū)域，性價(jià)比不錯(cuò)，價(jià)格比平層公寓高50%也能接受。但不考慮買公寓作為員工宿舍，已經(jīng)計(jì)劃將東湖的住宅改為武昌員工宿舍，漢口這樣的住宅改為漢口員工宿舍。原本制定的員工激勵(lì)政策是獎(jiǎng)勵(lì)轎車，既然公寓總價(jià)不高，可以考慮將激勵(lì)政策內(nèi)容擴(kuò)大為獎(jiǎng)勵(lì)一套單房公寓。,客戶描述：三榮陶瓷，店主為40歲左右女性。 語(yǔ)錄公司的業(yè)務(wù)主要是靠關(guān)系支撐，所以不需要在賣場(chǎng)里弄門面，現(xiàn)在的客戶群體已經(jīng)建立起來(lái)了，都是靠老熟人來(lái)聯(lián)系生意，公司的銷售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定。 如果在武昌開分店的話，需要100平方米左右的公寓面積，作為辦公和展示用。LOFT的樣子比較好，周邊朋友買的比較多，到時(shí)候如果有這種戶型的話，要看具體的價(jià)格。 現(xiàn)在購(gòu)買住房出租的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，政府調(diào)控的力度比較大，自己身邊的朋友都在把租金撤出來(lái)了。買商住兩用公寓的風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)率多些，武昌那邊開分店的話會(huì)買幾套，自己用或者出租都可以。,客戶描述：同濟(jì)陽(yáng)光集成吊頂，店主為50歲左右男性。 語(yǔ)錄現(xiàn)在住在漢西建材大市場(chǎng)旁邊，自己買的房子，環(huán)境一般，停車不好停。店子開到武昌如果能買房子的話會(huì)再買一套，120平方米左右的三房最好。 現(xiàn)在辦公的寫字樓是自己買的，80多平方米。武昌那邊開分店的話也需要買寫字樓，如果有商住兩用的公寓的話，會(huì)買兩套，辦公面積起碼有100多平方米，這樣才夠用。如果夠LOFT樣式的也會(huì)考慮，下面做接待和展示用，上面做辦公用，買的時(shí)候主要看市場(chǎng)價(jià)格，看哪個(gè)性價(jià)比高些。,認(rèn)可：緊鄰商圈地段好、配套全 需求面積：100-120平米 置業(yè)目的：辦公、員工過(guò)渡性居住 關(guān)注：升值潛力、LOFT戶型、精裝修,認(rèn)可：緊鄰商圈地段好、配套全 需求面積：300-400平米 置業(yè)目的：辦公 關(guān)注：LOFT戶型、單房總價(jià),認(rèn)可：緊鄰商圈地段好、配套全 需求面積：100平米 置業(yè)目的：辦公、展示、投資 關(guān)注：升值潛力、LOFT戶型、投資回報(bào)率,認(rèn)可：緊鄰商圈地段好、配套全 需求面積：100平米以上 置業(yè)目的：辦公、接待展示 關(guān)注：LOFT產(chǎn)品性價(jià)比,38,辦公需求客戶訪談顯示，住宅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品不構(gòu)成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),客戶描述：閩清商會(huì)，黃總，對(duì)商住兩用的公寓產(chǎn)品有需求。如果公寓戶型是40至50平方米的話，會(huì)買200平方米左右。 語(yǔ)錄對(duì)公寓產(chǎn)品后期使用費(fèi)用高不介意，公寓的價(jià)格和面積還是要看大市場(chǎng)里的各個(gè)商鋪的需要情況。,客戶描述：南國(guó)大武漢某建材店老板，考慮住宅辦公。 語(yǔ)錄現(xiàn)在很多企業(yè)都在住宅里辦公，成本低嘛，我也覺(jué)得可以，但就是住宅物管質(zhì)量比較低，不如商務(wù)公寓物管質(zhì)量。,客戶描述：武漢恒輝建材有限公司，陳總。 語(yǔ)錄辦公和居住功能的公寓不會(huì)混在一起吧，不然比較亂，不好管理，而且對(duì)企業(yè)形象有負(fù)面影響。最好高區(qū)和低區(qū)分配不同的功能，高區(qū)居住、低區(qū)辦公。,客戶描述：皇冠墻紙老板，對(duì)商住兩用的公寓產(chǎn)品有需求?？紤]100-200平方米左右。 語(yǔ)錄我們做生意的對(duì)后期使用費(fèi)用高一點(diǎn)無(wú)所謂。就算投資公寓的話，水電費(fèi)也是租戶自己出，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)沒(méi)影響。,客戶描述：皇冠墻紙老板。 語(yǔ)錄辦公和辦公的放在一起，居住和居住的放在一起，最好是某幾層樓全部安排商務(wù)公寓，比如商鋪?lái)攲由厦嫒龑訕鞘寝k公區(qū)域，在往上就是居住區(qū)域。,A 由于商業(yè)性質(zhì)引起的后期使用費(fèi)用增高，基本不影響自用客戶的置業(yè)計(jì)劃； B 少量客戶雖然考慮住宅辦公，但同時(shí)顧慮住宅物管質(zhì)量，更傾向于能確保企業(yè)形象的商務(wù)公寓； C 辦公需求客戶希望明確區(qū)分公寓樓中的辦公區(qū)域和居住區(qū)域。,39,南國(guó)大武漢居美家門老板， 50多歲男性： 意向：對(duì)100-120 三房有購(gòu)買意向。 背景：目前僅有一套在古田的住宅，嫌周圍環(huán)境差，有再次置業(yè)計(jì)劃。 客戶語(yǔ)錄：“現(xiàn)在住在古田，房子是自己買的，周邊環(huán)境不好。有買住宅的機(jī)會(huì)，因?yàn)樽约褐挥幸惶追孔?，不?huì)受限購(gòu)令的影響。買房子的話肯定要買120平方米左右的三房居住了?！?，“以后肯定會(huì)跟南國(guó)大武漢到武昌開分店的”,南國(guó)大武漢同濟(jì)陽(yáng)光集成吊頂老板，40多歲男性： 意向：對(duì)120 三房有購(gòu)買意向。 背景：目前住在漢西建材大市場(chǎng)旁邊。 客戶語(yǔ)錄：“自己買的房子，環(huán)境一般，停車不好停?！薄暗曜娱_到武昌如果能買房子的話會(huì)再買一套，120平方米左右的三房最好?！?南國(guó)大武漢巴迪斯吊頂老板，40多歲男性： 意向：對(duì)100 多面積的三房有購(gòu)買意向。 背景：目前租房。 客戶語(yǔ)錄：“現(xiàn)在的房子是自己租的，小區(qū)環(huán)境差，配套也不好，就是小孩上學(xué)方便，自己上班方便。在武漢做生意很多年了，納稅證明很簡(jiǎn)單啊，所以限購(gòu)令對(duì)我沒(méi)什么影響。武昌那邊如果有好的房子賣的話，自己會(huì)買一套房子，100多平方米的三房都可以了，具體的價(jià)格是越便宜越好了，主要看市場(chǎng)價(jià)格?！?客戶需求角度1：隨著南國(guó)大武漢賣場(chǎng)遷至本區(qū)域的原住古田的商鋪老板有一定改善性居住需求，該類客戶本案存在客戶機(jī)會(huì),客戶需求角度2：在中南-武珞路商圈上班的30-40歲中產(chǎn)白領(lǐng)一族，有核心區(qū)情結(jié)，尤其認(rèn)可本案地段升值潛力。能接受9000-10000元/的價(jià)格,中南路某工程咨詢公司設(shè)計(jì)師，李小姐： 意向：對(duì)110 三房有購(gòu)買意向。 背景：目前住在南湖一套80 二手房。 客戶語(yǔ)錄：“結(jié)婚3年了，打算要小孩，想給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，離理工大那么近，你們這項(xiàng)目可以稱為“學(xué)區(qū)房”了。目前住的房子太小，打算賣了加上銀行里一點(diǎn)積蓄換一套大點(diǎn)的新房?！?ABB中國(guó)有限公司武漢代表處，王先生： 意向：對(duì)120 三房有購(gòu)買意向。 背景：目前住在青山區(qū)紅鋼城。 客戶語(yǔ)錄：“武漢的交通狀況太差，上班時(shí)間過(guò)長(zhǎng)對(duì)于我來(lái)說(shuō)一直是個(gè)煩心的問(wèn)題。買中南附近的房子吧，嫌太貴了，我目前還承擔(dān)不起。你們那個(gè)地方離中商寫字樓、街道口亞貿(mào)都挺近，而且生活配套挺齊全，價(jià)格9千、1萬(wàn)的話我肯定想買一套?！?關(guān)注點(diǎn)：學(xué)區(qū)房、地段、性價(jià)比、交通,關(guān)注點(diǎn)：地段、性價(jià)比、生活配套、交通,有地緣情結(jié)的客戶，關(guān)注珞獅路板塊的蛻變，滿足片區(qū)目前的生活配套，看好區(qū)域未來(lái)升值潛力，易牽引。,綜合考慮地段升值前景、性價(jià)比、總價(jià)承受能力、通勤距離、配套環(huán)境、子女教育。,我們的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)在哪里總價(jià)趨同下的客戶分流,4,整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位,項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,如何打造區(qū)域標(biāo)桿性產(chǎn)品？,形象概念,城市核心精品意向,向往的生活理想,城市意向,城市化建筑立面,標(biāo)志性建筑打造（公寓塔樓）,天際線打造,都市精品示范區(qū) “城市新一極”,城市核心地段價(jià)值,園林價(jià)值,醇熟居住氛圍價(jià)值,項(xiàng)目發(fā)展策略： 依托商業(yè)綜合體的價(jià)值，強(qiáng)調(diào)城市核心精品概念，主抓剛性需求，以首改帶首置，實(shí)現(xiàn)高附加產(chǎn)品創(chuàng)新,空中商務(wù)會(huì)所,挑高入戶電梯大堂,空中花園泛會(huì)所,項(xiàng)目形象定位：,城市核心，生活主場(chǎng),城市主場(chǎng),屬性定位,這里是城市的主場(chǎng)，便捷交通：2號(hào)線街道口站上蓋物業(yè) 這里是生活的主場(chǎng)，暢享兩個(gè)城市景觀：向北武昌商業(yè)核心，向南南湖居住新城,案名建議,高性價(jià)比住宅+靈便商務(wù)空間 打造城市宜商宜居的城市主流生活,超強(qiáng)沖擊性外立面,不管是企業(yè)，還是住家，都能在這里找到適合自己一片天地,居住型產(chǎn)品,多功能彈性住區(qū),商務(wù)公寓,創(chuàng)意LOFT,根據(jù)上述分析，我們將本項(xiàng)目核心客戶群定位于：,追求生活便利和高性價(jià)比的城市精英階層,項(xiàng)目住宅核心客戶為愿意留在該片區(qū)的25-35歲白領(lǐng)青年及30-40歲看重學(xué)區(qū)房、性價(jià)比和地段的首改型客戶,重點(diǎn)客戶群,核心客戶群,游離、偶得客戶,教育導(dǎo)入客戶；周邊高校青年教師及研究所研究人員；武昌核心區(qū)工作白領(lǐng)青年；本地小生意人；周邊工作年限3-5年的企事業(yè)單位職工,要在武漢落戶的8+1城市圈人士、投資客,隨著專業(yè)市場(chǎng)遷入的商鋪老板和店長(zhǎng)；光谷中心區(qū)工作的武昌本土人士；原住民（拆遷戶）；,核心客群具有如下共同特征：,經(jīng)濟(jì)特征：無(wú)法負(fù)擔(dān)核心區(qū)萬(wàn)元房； 購(gòu)房行為：婚房、生活便利、通勤時(shí)間短、高性價(jià)比、總價(jià)低為其首要關(guān)注點(diǎn)； 生活特征：無(wú)暇注重生活品質(zhì)， 工作壓力大，處于事業(yè)起步階段； 價(jià)值挖掘：具有前瞻眼光，關(guān)注價(jià)值增值的物業(yè)，充分分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在。,公寓客戶：以辦公需求的專業(yè)市場(chǎng)商鋪老板為核心客戶，強(qiáng)力牽引投資客，兼顧少量自住客,邊緣客戶,專業(yè)市場(chǎng)商鋪老板 區(qū)域來(lái)源：南國(guó)大武漢專業(yè)市場(chǎng) 置業(yè)特點(diǎn)：需求100-200平米區(qū)域作為辦公、接待、展示、洽談之用。青睞LOFT產(chǎn)品，一方面認(rèn)為性價(jià)比高，一方面認(rèn)為其用途多功能。 置業(yè)目的：辦公為主，兼顧員工臨時(shí)休息,專業(yè)市場(chǎng)省級(jí)總經(jīng)銷老板： 區(qū)域來(lái)源：南國(guó)大武漢專業(yè)市場(chǎng) 置業(yè)特點(diǎn)：將獎(jiǎng)勵(lì)一套總價(jià)低的單房公寓作為員工激勵(lì)制度 置業(yè)目的：?jiǎn)T工獎(jiǎng)勵(lì),核心客戶,自住客 區(qū)域來(lái)源：外省市在武漢臨時(shí)工作或外派的中高級(jí)白領(lǐng) 置業(yè)特點(diǎn)：在武漢不會(huì)永久性定居，認(rèn)為月租與月供相當(dāng)，買一套以供自己在武漢工作的暫居地，離開武漢時(shí)轉(zhuǎn)手賣掉還可以賺一筆。 置業(yè)目的：自住,重要客戶,投資客戶 區(qū)域來(lái)源：武昌區(qū) 置業(yè)特點(diǎn)：專業(yè)市場(chǎng)老板、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、醫(yī)院、高校教師、企事業(yè)單位職員等 置業(yè)目的：投資 置業(yè)特征：看重區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目地段 的市場(chǎng)前景看好；認(rèn)可公寓投資回報(bào)率,戶型定位適當(dāng)提高贈(zèng)送率及增加功能空間，提升居住的功能性和舒適性,客戶組成與產(chǎn)品線匹配關(guān)系,辦公、投資、自住 專業(yè)市場(chǎng)辦公自用客戶、認(rèn)可地段價(jià)值追求投資回報(bào)率的客戶、因住宅限購(gòu)影響轉(zhuǎn)而投資商業(yè)性質(zhì)公寓的客戶、自用為臨時(shí)居住場(chǎng)所的客戶,公寓產(chǎn)品 38-55,剛性自住 首次置業(yè)型客戶：武昌核心區(qū)企業(yè)白領(lǐng)及周邊企事業(yè)單位年輕公務(wù)員等，年齡25-35歲，事業(yè)起步3-5年,普通產(chǎn)品 2+1房 8795,改善型產(chǎn)品 1101153房 1241283+1房,改善自住 首次改善型客戶：區(qū)域內(nèi)小型企業(yè)私營(yíng)老板、周邊高校中青年教師、少量周邊8+1城市圈客戶，他們?nèi)蕴幱谑聵I(yè)上升階段、壓力大、手頭不寬裕，僅初步改善居住環(huán)境需求，對(duì)居住品質(zhì)沒(méi)有過(guò)高要求，仍強(qiáng)調(diào)性價(jià)比,50,5,規(guī)劃調(diào)整建議,項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,52,地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，北側(cè)為珞桂路、南側(cè)為雄楚大街、西側(cè)為珞獅路、東側(cè)為高層建筑、東南為小高層住宅,地塊東側(cè)為珞桂路99號(hào)高層住宅小區(qū)，對(duì)地塊內(nèi)部分建筑采光有影響。 地塊西側(cè)為武漢市快速路珞獅路，路對(duì)面是湖北省武警總隊(duì)和低品質(zhì)城中村建筑。 地塊北側(cè)為珞桂路，路對(duì)面是低品質(zhì)的馬房山教師小區(qū)，以7層建筑為主。 地塊南側(cè)為武漢市主干路雄楚大街，路對(duì)面是獅城名居居住小區(qū)。 地塊東南是低層的居住小區(qū)，以7層建筑為主。,外部資源條件分析,地塊資源條件分析,內(nèi)部資源條件分析,地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀為已平整的場(chǎng)地，適合建設(shè),利用項(xiàng)目現(xiàn)狀圖片和周邊照片來(lái)闡述,53,項(xiàng)目地塊價(jià)值解析,地塊資源價(jià)值分析,小規(guī)模住宅地塊價(jià)值評(píng)價(jià)要素 景觀資源的影響 鄰里品質(zhì)的影響 交通噪音的影響,本地塊關(guān)鍵優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：周邊配套設(shè)施齊全，交通出行便利 劣勢(shì)：地塊周邊無(wú)可利用景觀；地塊三面為道路環(huán)繞，易受噪音和灰塵影響；東面為高層建筑包圍，私密性受影響；北面、西面和東南面，隔路相對(duì)的低品質(zhì)住房影響項(xiàng)目形象。,東側(cè)珞桂路99號(hào)項(xiàng)目擠壓，視線遮擋嚴(yán)重；北、南、西三側(cè)臨路地塊價(jià)值受噪音、灰塵及低品質(zhì)鄰里建筑的影響；東南面為小高層住宅，視線良好,馬房山教師小區(qū)(7F),湖北省武警總隊(duì) 城中村,圓夢(mèng).美麗家園,54,項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)定,地塊資源價(jià)值分析,1#西面臨城市快速路珞獅路，與城中村相對(duì)，噪聲和粉塵影響大，昭示性好，人流導(dǎo)入能力較強(qiáng)，居住價(jià)值最低，商業(yè)價(jià)值最高。建議做南國(guó)大武漢家裝賣場(chǎng)用地。 2#北為城市道路，對(duì)面為老舊住宅區(qū)；東為高層建筑；有噪音和粉塵影響，視野不開闊，有一定的私密性，居住價(jià)值一般。建議做為國(guó)企職工和農(nóng)民還建房用地。 3#南為住宅小區(qū)，東為高層建筑，噪音影響很小，無(wú)商業(yè)干擾，私密性好，且南面視野開闊，居住價(jià)值最高。建議做為住宅用地。,珞獅路,55,項(xiàng)目整體規(guī)劃示意方案規(guī)劃排布基本符合地塊價(jià)值規(guī)律，但亮點(diǎn)不突出，具有較大提升空間,物業(yè)分布規(guī)律 整體規(guī)劃簡(jiǎn)潔，功能性強(qiáng)。 臨珞獅路為商業(yè)和公寓樓，可以形成良好的沿街立面，為整個(gè)項(xiàng)目樹立良好的形象。 超高層建筑形成該區(qū)域的地標(biāo)性建筑，可以在武昌南樹立起南國(guó)的標(biāo)志。 建筑間距大，視野開闊，通風(fēng)及采光好，適宜居住。 南部公園和空中花園使項(xiàng)目綠化豐富，形成良好的景觀。,規(guī)劃提示點(diǎn)： 1、建筑間距大，視野開闊。 2、 綠化率高，內(nèi)部景觀好；停車位配套多。,本項(xiàng)目規(guī)劃圖紙，結(jié)合方案4提出合理的規(guī)劃方案,56,基于市場(chǎng)，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，我們需要在規(guī)劃層面協(xié)調(diào)兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：,1、商業(yè)、公寓與住宅之間的關(guān)系，還建與商品房之間的關(guān)系？,2、從產(chǎn)品層面，如何賦予公寓和住宅更多的價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)？,功能分區(qū)，商住分離 高低錯(cuò)落，層次感強(qiáng) 間距適當(dāng)，視野開闊 景觀優(yōu)美，配套齊全,一、重新點(diǎn)亮已暗淡的城市的中心，樹立南國(guó)地標(biāo),二、從整體上考慮，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、居住價(jià)值最大化,符合整體規(guī)劃原則,按地塊價(jià)值合理分布,四、建筑南北朝向，采光通風(fēng)好；視野開闊,按照武漢客戶的偏好,三、規(guī)避東面為高層建筑的劣勢(shì)，充分利用周邊良好的道路通達(dá)性,地塊周邊條件的利好與 限制,規(guī)劃核心問(wèn)題,物業(yè)分布規(guī)律,公寓南低北高，降低南側(cè)公寓對(duì)住宅的壓迫感，同時(shí)形成錯(cuò)落有致的沿街面,57,頂上位 空中花園,北側(cè)公寓采用LOFT形式，高度接近100米，成為整個(gè)區(qū)域地標(biāo)性建筑。,南側(cè)公寓采用平層形式，高度達(dá)到70米，與北側(cè)公寓形成高低錯(cuò)落布置。,樓前綠地,公寓南低北高，降低南側(cè)公寓對(duì)住宅的壓迫感，同時(shí)形成錯(cuò)落有致的沿街面,58,北側(cè)公寓采用LOFT形式，高度接近100米，成為整個(gè)區(qū)域地標(biāo)性建筑。,南側(cè)公寓采用平層形式，高度達(dá)到70米，與北側(cè)公寓形成高低錯(cuò)落布置。,還建房與商品住房分離，且商品住宅高低錯(cuò)落，提高商品房居住的舒適性和私密性,59,1至3層為商鋪，4層為架空層，4層以上為住宅。 住宅兩棟四單元布置；單層面積420平方米；住宅呈北高南低布置，形成良好的朝向及開闊的視野。,國(guó)有企業(yè)職工和村民還建住房靠北分單元布置；集中還建，同時(shí)兩者互不干擾。,地下車庫(kù)出入口統(tǒng)一布置，商品住宅部分實(shí)現(xiàn)人車分流,60,車行路線,住宅地下車庫(kù)入口,住宅地下車庫(kù)車輛行駛方向,61,地面立體停車，最大化集約利用土地，減少地下車位個(gè)數(shù)，節(jié)約開發(fā)成本,地上立體停車庫(kù),根據(jù)武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(草案)附表68規(guī)定，本項(xiàng)目屬于二環(huán)線內(nèi)，住宅所需停車位為0.5個(gè)每100平方米，商業(yè)所需停車位為0.3個(gè)每100平方米。得出本地塊所需停車位為836個(gè)。 “地上停車泊位應(yīng)不少于應(yīng)配停車位總數(shù)的10%”，所以地上停車位最少為84個(gè),立體停車占地面積小，可解決小區(qū)停車難的問(wèn)題；同時(shí)車庫(kù)屋頂種植植物，增加小區(qū)綠化率；在不影響住宅舒適性的前提下，項(xiàng)目可通過(guò)立體停車解決約140個(gè)地面車位；,62,打造四重立體園林體系，公園+樓前綠地+空中花園+花池使綠化形式多樣化、立體化,第一重：樓前綠化 第二重：公園 第三重：空中花園 第四重：花池 樓前樓后均有綠地，打造戶戶見景的住區(qū)。提高居住舒適性，增加購(gòu)買點(diǎn)。,樓前綠地,空中花園,花池,公 園,南部公寓頂層10米架高，采用構(gòu)架方式，通過(guò)政府核增面積后進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，增加使用面積,項(xiàng)目頂層采用構(gòu)架方式，后期可根據(jù)政府核增面積作為企業(yè)自用或其他功能，不占用可售面積，提升公寓整體使用率；,北側(cè)公寓頂層及頂部打造五星級(jí)空中商務(wù)會(huì)所，為入駐人群提供交流、休閑平臺(tái)，提升全盤檔次,公寓和住宅均采用6米豪華挑高大堂設(shè)計(jì)，充分放大客戶可感知價(jià)值，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象,商業(yè)3F,商業(yè)2F,商業(yè)1F,公寓,公寓核心筒,入戶大堂,獨(dú)創(chuàng)專屬觀景電梯、刷卡入戶，結(jié)合空中花園，打造不一樣的歸家體驗(yàn)，保證居住的安全性和私密性,30F,30F,24F,24F,3F,挑高大堂,挑高大堂,住戶人流走向,外掛式電梯直達(dá)4層,應(yīng) 急 樓 梯,住戶人流走向,住戶人流走向,住戶進(jìn)入住宅方案： 北側(cè)：住宅樓電梯直達(dá)一樓，住戶通過(guò)挑高大堂進(jìn)入電梯，至各戶 南側(cè)：住宅樓電梯設(shè)置在商鋪一樓。商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)，通過(guò)刷卡電梯直達(dá)各戶；商鋪不營(yíng)業(yè)時(shí)，通過(guò)外掛式電梯至4層空中花園，再到4樓的電梯間，至各戶。 應(yīng)急樓梯平時(shí)不啟用，在發(fā)生各種災(zāi)害的時(shí)候使用。,外掛式電梯,應(yīng)急樓梯,在商鋪利益最大化的條件下，兩種公寓入戶方式靈活選擇,公寓商戶人流走向方案二,電梯間,電梯間,挑高大堂,商 戶 人 流 走 向,挑高大堂,20F,19F,商 戶 人 流 走 向,公寓商戶進(jìn)入公寓有兩種方案： 方案一：商戶通過(guò)公共的挑高大堂，進(jìn)入外掛式觀光至4樓的空中花園，在進(jìn)入公寓設(shè)置在4樓的電梯間，至各個(gè)房間。 方案二：商戶通過(guò)挑高大堂后進(jìn)入各個(gè)公寓的電梯間，至各個(gè)房間。,電梯間,電梯間,6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,建筑立面設(shè)計(jì)要點(diǎn) 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn),項(xiàng)目屬性界定,整體戰(zhàn)略與定位,園林景觀建議,規(guī)劃調(diào)整建議,核心問(wèn)題解析,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,開發(fā)背景解析,本項(xiàng)目對(duì)于尺度的掌控基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶敏感點(diǎn),基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶敏感點(diǎn)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)尺度原則,成熟產(chǎn)品原則,適度創(chuàng)新原則,實(shí)用性原則,高附加值原則,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),客戶敏感點(diǎn),基于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和快速走量的原則，選擇走產(chǎn)品差異化路線的競(jìng)爭(zhēng)原則； 減少試錯(cuò)成本，選擇市場(chǎng)主流面積段作為本項(xiàng)目主推面積段；,公寓以商務(wù)辦公為主，投資為輔助； 住宅以首次置業(yè)為主，剛性改善置業(yè)型為輔； 針對(duì)當(dāng)前大勢(shì)，客戶置業(yè)更為謹(jǐn)慎和理性，因此在產(chǎn)品價(jià)值上做足文章；,體現(xiàn)層面,公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì),高層產(chǎn)品設(shè)計(jì),建筑立面設(shè)計(jì),70,建筑立面設(shè)計(jì)建議,關(guān)鍵點(diǎn)：都市、現(xiàn)代、大氣、簡(jiǎn)約,市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊周邊雄楚大街沿線和南湖片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的建筑風(fēng)格趨于多元化,71,圓夢(mèng).美麗家園,保利.華都,南湖半島,保利.拉菲,珞桂路99號(hào),獅城名居,72,從目標(biāo)客戶的需求情況看，客戶對(duì)建筑風(fēng)格無(wú)明顯的特殊偏好，具有現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的立面接受度更高,客戶對(duì)風(fēng)格偏好的：,風(fēng)格要能體現(xiàn)現(xiàn)代感，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約, 利于使用 ； 現(xiàn)代都市氣息。,目前市場(chǎng)上建筑風(fēng)格呈多元化，色調(diào)比較暗，易產(chǎn)生壓抑感；無(wú)商業(yè)與住宅相結(jié)合的建筑。,73,結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)狀、客戶偏好及項(xiàng)目定位，確定本項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，同時(shí)融入商業(yè)元素,市場(chǎng)現(xiàn)狀,風(fēng)格區(qū)域多元化，具有現(xiàn)代都市氣息的樓盤市場(chǎng)不多，且存在較大的超越空間；,客戶偏好現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格。能滿足商務(wù)、居住雙重功能，城市化氣質(zhì)是引導(dǎo)消費(fèi)者最有效的方式，。,南國(guó)大武漢家裝在武昌核心區(qū)的標(biāo)志,客戶偏好,項(xiàng)目定位,關(guān)鍵詞：,都市、現(xiàn)代、大氣、簡(jiǎn)約,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，住宅與商業(yè)元素的完美結(jié)合,74,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格大氣、挺拔，充分體現(xiàn)時(shí)代感、韻律感、儀式感,公寓立面公建化，與商業(yè)結(jié)合，彰顯項(xiàng)目的昭示性，通過(guò)造型設(shè)計(jì)突出個(gè)性化特征,76,住宅外立面采用高檔質(zhì)感的淡雅色系為主色調(diào)，其它冷色調(diào)點(diǎn)綴,77,公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,關(guān)鍵點(diǎn)：小戶型為主，靈活組合,78,公建化立面，突出現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，大氣、挺拔,公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn),立 面,建筑形態(tài),戶 型,高端元素,公 寓,公寓為商業(yè)用途，不受限購(gòu)令影響； 北棟Loft+南棟平層設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落有致； Loft驗(yàn)收后搭板，商戶自由分割；,以小戶型為主，一房一廳戶型和Loft戶型居多 ； 多元化產(chǎn)品降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，Loft套數(shù)占總套數(shù)的46%； 增加贈(zèng)送面積，贈(zèng)送面積實(shí)用化；,6米挑高入戶大堂彰顯品質(zhì)； 高端空中商務(wù)會(huì)所提升檔次；,79,公寓處于展示都市形象最佳位置，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、張揚(yáng)的形象，與住宅的簡(jiǎn)潔形成一定反差,色彩：冷色系為主色調(diào)； 外立面：簡(jiǎn)約一致、明亮； 結(jié)構(gòu)形式：點(diǎn)式塔樓； 昭示性強(qiáng)的公建形象，都市感強(qiáng)且特色鮮明的標(biāo)志性；,80,采用北棟Loft、南棟平層的設(shè)計(jì)方式，使沿街立面錯(cuò)落有致；南棟對(duì)住宅的通風(fēng)采光影響小,高96米,高76米,價(jià)值標(biāo)桿,81,標(biāo)準(zhǔn)層以小戶型為主，可靈活組合，滿足用戶的不同需求,沿珞獅路裙樓上布置兩棟塔樓：北棟15層LOFT+南棟16層平層； 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為1200平方米，4梯24戶，有四種戶型，38-55平米/套； 平層的戶型可以靈活的組合成100300平方米的戶型，滿足不同類型的客戶的對(duì)各種辦公場(chǎng)所的需求； LOFT層高5.2米，折算面積系數(shù)為1.16；隔層由用戶自由分割，買一層送一層； 建議南側(cè)平層公寓以商務(wù)辦公為主，設(shè)集中衛(wèi)生間，套型內(nèi)部預(yù)留上下水，不設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間； 北側(cè)純LOFT公寓功能性更強(qiáng)，可商可住，設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間。,男衛(wèi),女衛(wèi),男衛(wèi),女衛(wèi),生活陽(yáng)臺(tái),82,戶型設(shè)計(jì)花池、陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等，在政策范圍內(nèi)加大贈(zèng)送面積,花池,房產(chǎn)局驗(yàn)收后，將生活陽(yáng)臺(tái)封閉，可作一個(gè)功能房間使用,花池可在封閉起來(lái)增加套型的使用面積,陽(yáng)臺(tái)可改造成休息室、茶水間，增加其功能性,大面積的贈(zèng)送，使客戶得到最大的實(shí)惠，增加產(chǎn)品吸引力,83,公寓設(shè)計(jì)以方正簡(jiǎn)潔為主；陽(yáng)臺(tái)作為設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；體現(xiàn)出LOFT的多功能性和平層的便于組合的特點(diǎn),公寓客戶,方正簡(jiǎn)潔實(shí)用房型最受歡迎,贈(zèng)送面積給顧客超值感，房間的實(shí)用性,迎合商住兩用公寓的特點(diǎn)：縮小廚房尺度，保證衛(wèi)生間面積，保留生活陽(yáng)臺(tái),84,塔樓裙樓連接層為架空層，作為公寓住戶入戶大堂使用；在商業(yè)外部外掛電梯進(jìn)入入戶大堂,架空層,入戶大堂,外掛式電梯,應(yīng)急樓梯,85,入戶大堂簡(jiǎn)約時(shí)尚，彰顯商務(wù)功能；與建筑外立面保持一致，和諧統(tǒng)一,空中商務(wù)會(huì)所簡(jiǎn)潔明亮的現(xiàn)代風(fēng)