《房地產(chǎn)成本法》PPT課件.pptVIP

第六章 成本法,第5章 成本法,成本法的概述,一、成本法的概念,積算價(jià)格=重新購(gòu)建成本折舊,房地產(chǎn)價(jià)格,二、理論依據(jù),生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理費(fèi)用,+投資利息,+銷(xiāo)售稅費(fèi),+開(kāi)發(fā)利潤(rùn),成本法的概述,1、無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià) 2、特殊目的房地產(chǎn)估價(jià) 3、特殊建造的房地產(chǎn) 4、狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn) 5、市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算,多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價(jià)？,三、成本法的適用范圍,市場(chǎng)供大于求,以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏高,價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整,市場(chǎng)供小于求,以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏低,價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整,2、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格,1、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本,房地產(chǎn)的價(jià)格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本,投入成本多，并不一定其價(jià)值就高,四、注意事項(xiàng),搜集資料,估算重新購(gòu)建價(jià)格,估算折舊,求取積算價(jià)格,五、成本法估價(jià)的步驟,成本法的基本公式,積算價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊,新開(kāi)發(fā)土地的成本法估價(jià),一、計(jì)算公式,新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益,：從投入到開(kāi)發(fā)期結(jié)束,二、新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成,土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息,I=P(1+i)n1,I利息額 P資金額 i利率 n計(jì)息期,（一）取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 （二）土地開(kāi)發(fā)成本 （三）管理費(fèi)用 （四）投資利息,（四）投資利息,基數(shù)為土地取得費(fèi)用 計(jì)息期通常為整個(gè)開(kāi)發(fā)期,2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息,基數(shù)為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi) 通常視為均勻投入,1、土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息,（五）銷(xiāo)售稅費(fèi),1、銷(xiāo)售費(fèi)用,廣告宣傳、銷(xiāo)售代理費(fèi),2、銷(xiāo)售稅金及附加,營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加,3、其他銷(xiāo)售稅費(fèi),應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等,（六）開(kāi)發(fā)利潤(rùn),1、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-土地取得成本-開(kāi)發(fā)成本 -管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi),2、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是正常條件下的平均利潤(rùn),3、計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率乘以對(duì)應(yīng)的基數(shù),直接成本利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）直接成本利潤(rùn)率,投資利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）投資利潤(rùn)率,成本利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用）成本利潤(rùn)率,銷(xiāo)售利潤(rùn)= 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值銷(xiāo)售利潤(rùn)率,（七）土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 +投資利息+利潤(rùn)）土地增值收益率,新開(kāi)發(fā)區(qū)宗地價(jià)格評(píng)估,可轉(zhuǎn)讓土地面積 =開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率,新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地單價(jià) =新開(kāi)發(fā)區(qū)土地平均單價(jià)區(qū)位、用途等修正系數(shù),新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià),一、計(jì)算公式,新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn),新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn),二、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià),一、計(jì)算公式,舊房地價(jià)格=房地重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊,=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊,舊建筑物價(jià)格=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊,重新購(gòu)建價(jià)格,（一）概念,重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和。,建筑物,：建筑物重新建造成本之和,房地,：土地重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和,認(rèn)識(shí)：,1、重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的；,2、重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的；,3、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格；,4、土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。,1、重置價(jià)格,又稱(chēng)重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。,2、重建價(jià)格,又稱(chēng)重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱(chēng)為“復(fù)制”。,（二）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的分類(lèi),重置價(jià)格,一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物,重建價(jià)格,有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等,有特殊價(jià)值的文物古跡的整體估價(jià)不能應(yīng)用成本法,3、適用對(duì)象,1、土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取,比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法,2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取,（1）單位比較法,單位面積法 單位體積法,（三）重新購(gòu)建價(jià)格的求取,（3）工料測(cè)量法,（4）指數(shù)調(diào)整法,例9：某建筑物于2004年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類(lèi)建筑物一般成本為880元/，此后的建筑物建造成本的變動(dòng)狀況為：2004年內(nèi)平均每月比上月遞增1；2005年與2006年基本保持不變；2007年與2008年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5；2009年內(nèi)平均每月比上月遞增2。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取2009年8月初的該類(lèi)建筑物的重新建造成本。,（2）分部分項(xiàng)法,2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取,建筑物折舊,（一）概念,估價(jià)上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價(jià)值的損失,折舊建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格,（二）建筑物的折舊因素,有形折舊 無(wú)形折舊,物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊,（二）建筑物的折舊因素,建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值損失,有形損耗,引起物質(zhì)折舊的原因有：,自然經(jīng)過(guò)的老朽,與建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)正相關(guān),自然力的作用引起的,正常使用的磨損,由人工使用引起的,與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān),意外的破壞損毀,因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的,延遲維修的損壞,1、物質(zhì)折舊,（二）建筑物的折舊因素,由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失,3、經(jīng)濟(jì)折舊,外部性折舊,供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、 空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化,2、功能折舊,（三）求取建筑物折舊的方法,耐用年限法 實(shí)際觀察法 成新折扣法 綜合法,直線法 余額遞減法 年數(shù)合計(jì)法 償債基金法 年金法 （少用）,1、直線折舊法,Di第i年的年折舊費(fèi) Di=D C建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 S殘值 N耐用年數(shù) R殘值率,計(jì)算公式：,建筑物的現(xiàn)值,年折舊率,累計(jì)折舊額,2、實(shí)際觀察法,3、成新折扣法,q成新率,VB=Cq,直線法,觀察法,R=0：,4、綜合法,（四）求取建筑物折舊的注意事項(xiàng),1、注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別,估價(jià)上的折舊應(yīng)注意的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損； 會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收,在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的； 在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化。,2、使用經(jīng)濟(jì)耐用年限與有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為估價(jià)依據(jù),維修保養(yǎng)屬于正常： 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)=實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) 維修保養(yǎng)好或經(jīng)過(guò)更新改造： 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù),3、注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響,（1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì),（2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊,（3）建筑物的耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限計(jì)算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)