《房地產(chǎn)市場(chǎng)》PPT課件 (2).ppt

第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所 房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和 既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體 健全的房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的外部環(huán)境 完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證 房地產(chǎn)市場(chǎng)同生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生活資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)和信息市場(chǎng)一樣，也是社會(huì)主義市場(chǎng)體系中一個(gè)不可缺少的重要組成部分,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 （一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)需求的涵義 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) （1）房地產(chǎn)需求的整體性 （2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性 （3）房地產(chǎn)需求的層次性,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,3、房地產(chǎn)需求的類(lèi)型 （1）生產(chǎn)性需求 指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)部門(mén)為滿(mǎn)足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類(lèi)企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者 （2）消費(fèi)性需求 由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭 （3）投資性需求 指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) 3、房地產(chǎn)價(jià)格 4、城市化水平 5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 6、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（三）房地產(chǎn)需求彈性 1、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度 2、房地產(chǎn)需求的收入彈性 房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求 1、房地產(chǎn)潛在需求 所謂房地產(chǎn)的潛在需求，是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過(guò)去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力、但在未來(lái)可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的需求 2、房地產(chǎn)有效需求 所謂房地產(chǎn)的有效需求是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義上來(lái)講，是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,3、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的主要途徑 培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，主要途徑是： 深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購(gòu)買(mǎi)商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費(fèi)者“能夠”購(gòu)買(mǎi)商品住房的支付能力 理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷(xiāo)售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù) 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購(gòu)房的承受能力 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買(mǎi)房 重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,三、房地產(chǎn)供給 （一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)供給的涵義 房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱(chēng)增量房），也包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨（俗稱(chēng)存量房） 房地產(chǎn)供給要具備兩個(gè)條件： 出售或出租的愿望，這主要取決于價(jià)格為主的交易條件 供給能力，這主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理水平,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) （1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性 （2）房地產(chǎn)供給的層次性 房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。 現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn) 儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來(lái)不上市 潛在供給層次是指已經(jīng)開(kāi)工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過(guò)去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來(lái)可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（3）房地產(chǎn)供給的滯后性 房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一般要一二年，甚至數(shù)年。較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險(xiǎn)性 （4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期、短期和長(zhǎng)期三種 所謂特短期又稱(chēng)市場(chǎng)期，是指市場(chǎng)上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變，從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時(shí)期 所謂短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動(dòng)的時(shí)期 所謂長(zhǎng)期是指在此期間，不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動(dòng)，而且可以與社會(huì)其他行業(yè)的資本互相流動(dòng)，從而是對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時(shí)期,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 2、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量 3、資金供應(yīng)量和利率 4、稅收政策 5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（三）房地產(chǎn)供給彈性 所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度 1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性 2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小 3、長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的涵義 在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。 在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給 2、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的主要途徑 （1）在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度 （2）在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度 （3）在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性 （4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡 1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 （1）需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響 （2）需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響 （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡原理的要義 均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果 均衡態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格相一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可 在理論分析時(shí)，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù)。但在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中，情況會(huì)復(fù)雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大制約作用 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某特定市場(chǎng)、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻合。在宏觀層次上，表示一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義 房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本問(wèn)題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的重要目標(biāo),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài) 1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài) 這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為賣(mài)方市場(chǎng) 2、總量性供過(guò)于求狀態(tài) 這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū) 3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) 結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)不相適應(yīng),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn) 1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化 2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件 3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的簡(jiǎn)要定義，是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進(jìn)行劃分 按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分 一、二、三級(jí)市場(chǎng) 按用途需要?jiǎng)澐?住宅市場(chǎng) 辦公樓市場(chǎng) 商業(yè)用房市場(chǎng),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易客體劃分 土地市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 物業(yè)管理市場(chǎng),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,（一）土地市場(chǎng) 1、土地市場(chǎng)的涵義 土地市場(chǎng)又稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng)，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 土地市場(chǎng)流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，一般是脫胎于土地的自然狀態(tài)，經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)、加工、改造，凝結(jié)了人類(lèi)的勞動(dòng)，因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品。 土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面： （1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 （2）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,2、土地市場(chǎng)的特點(diǎn) （1）土地市場(chǎng)的區(qū)域性 （2）土地市場(chǎng)的權(quán)利主導(dǎo)性 （3）土地市場(chǎng)的低流動(dòng)性 （4）土地市場(chǎng)的壟斷性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,3、土地市場(chǎng)的作用 (1)有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開(kāi)、有序、合法的地產(chǎn)交易 (2)有利于提高土地使用效率 (3)有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 (4)有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,（二）房產(chǎn)市場(chǎng) l、房產(chǎn)市場(chǎng)的涵義 房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,2、房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分及其特點(diǎn) 從交易對(duì)象區(qū)分，房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng) 根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型 非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等 其主要特點(diǎn)： （1）房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性 （2）房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性 （3）房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性 （4）房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,3、房產(chǎn)市場(chǎng)的作用 房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán) 房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 1、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的涵義 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)信息咨詢(xún)?nèi)蟛糠?從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、顧問(wèn)公司、房地產(chǎn)代理策劃或營(yíng)銷(xiāo)公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價(jià)所和房地產(chǎn)交易中心或交易所等,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,2、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的作用 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著其他市場(chǎng)不可替代的作用 發(fā)達(dá)的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,3、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的培育 （1）大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè) （2）規(guī)范管理，提高中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量 （3）加強(qiáng)人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實(shí)力及形象 （4）加強(qiáng)現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù),第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)的領(lǐng)域和場(chǎng)所，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相融合和滲透的產(chǎn)物 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的具體業(yè)務(wù)包括： 房地產(chǎn)生產(chǎn)性開(kāi)發(fā)貸款 證券（股票、債券）融資 房地產(chǎn)信托 住房消費(fèi)信貸即購(gòu)房抵押貸款 住房公積金 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是住宅建設(shè)，提高購(gòu)房能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)，改善居住條件發(fā)揮著十分重要的作用 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,（五）物業(yè)管理市場(chǎng) 1、物業(yè)管理市場(chǎng)的涵義 物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)業(yè)主或使用人所提供的商品性勞務(wù)活動(dòng)的市場(chǎng)，本質(zhì)上是一種服務(wù)性市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)有兩個(gè)主體，其供給主體是各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 2、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) （1）服務(wù)性 （2）契約性 （3）雙向選擇性 （4）職能的雙重性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,3、物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 一是物業(yè)管理企業(yè)化 二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化 三是物業(yè)管理社會(huì)化 四是物業(yè)管理市場(chǎng)化 五是物業(yè)管理智能化,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 1、傳遞信息的功能 2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能 3、促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能 4、調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能 5、理順流通環(huán)節(jié)的功能 6、促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的內(nèi)涵 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個(gè)要素：一是房地產(chǎn)交易主體，包括供給主體（賣(mài)方）和需求主體（買(mǎi)方）。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣(mài)方當(dāng)事人，包括國(guó)有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一般企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和居民等等。需求主體即房地產(chǎn)買(mǎi)方當(dāng)事人，包括購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房和購(gòu)買(mǎi)居住用房的消費(fèi)者。二是房地產(chǎn)交易客體土地或物業(yè)。三是房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場(chǎng)管理者,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要運(yùn)行機(jī)制 1、動(dòng)力機(jī)制 動(dòng)力機(jī)制就是在房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)利益之間產(chǎn)生相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系的市場(chǎng)運(yùn)行形式和手段。 2、價(jià)格機(jī)制 價(jià)格機(jī)制就是指使價(jià)格規(guī)律發(fā)揮作用的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段，即由市場(chǎng)上供求關(guān)系的變動(dòng)引起的價(jià)格的上下波動(dòng)的表現(xiàn)形式，以及通過(guò)價(jià)格波動(dòng)的作用促使供求趨向一致，價(jià)格與價(jià)值趨向均衡的手段 3、供求機(jī)制 供求機(jī)制就是用于調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給與需求之間關(guān)系的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段 4、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式和手段。主要是指發(fā)生在同類(lèi)房地產(chǎn)商品的不同房地產(chǎn)企業(yè)間，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)、資金、人才及先進(jìn)技術(shù)等，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價(jià)格戰(zhàn)勝對(duì)手的行為方式,第三節(jié) 房