2014江蘇南通國(guó)城水街項(xiàng)目前期調(diào)研及策劃定位報(bào)告.pptVIP

國(guó)城水街項(xiàng)目 前期市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位報(bào)告,宏觀背景研究,1,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析,2,市場(chǎng)研究, 2013年，人均GDP 69051元/人，漲幅10.5%，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)，藏富于民；, 13年較去年增加 1.3萬人，外來人口較少，人口處于穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)，；, 年增長(zhǎng)率保持在10%以上，消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)快速，進(jìn)一步加快商業(yè)升級(jí)繁榮；, 全年固定資產(chǎn)投資額 3299億元，同比增長(zhǎng)14.3%，利于商業(yè)的繁榮發(fā)展；,南通社會(huì)品消費(fèi)總額保持較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城市整體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展良好，人口穩(wěn)步發(fā)展，資產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展明顯，助推商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；,宏觀背景研究宏觀經(jīng)濟(jì),（億元）,傳統(tǒng)工業(yè)為城市的經(jīng)濟(jì)支撐，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，三產(chǎn)產(chǎn)值增幅明顯；隨著城市發(fā)展和與上海一體化的逐步加深，第三產(chǎn)業(yè)總量連年遞增，規(guī)劃至2020年占三產(chǎn)總值比重達(dá)45%；,2013年全市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)由上年的7：53：40調(diào)整為6.8：52.1：41.1； 由歷年結(jié)構(gòu)比例可知，比重從第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上升，說明南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由勞動(dòng)密集為主導(dǎo)向技術(shù)密集與資本密集為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)到42.4； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，規(guī)劃至2020年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為4：51：45；,宏觀背景研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：南通市城市總體規(guī)劃(2011-2020) ,南通市以城東及城南為主力發(fā)展方向: 規(guī)劃以長(zhǎng)華路工農(nóng)路星湖大道、青年路為“兩軸”； 崇川城區(qū)、港閘城區(qū)、開發(fā)城區(qū)為“三區(qū)”；狼山風(fēng)景區(qū)等綠色廊道為“四帶”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)：,觀音山新城商圈是5個(gè)南通區(qū)級(jí)商業(yè)中心之一（北翼新城、觀音山、能達(dá)商務(wù)區(qū)、蘇通科技產(chǎn)業(yè)園、通州城區(qū)），今后5年將建設(shè)成居住、科技研發(fā)、都市型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要功能的城市副中心。核心區(qū)將建設(shè)成為商業(yè)、文化娛樂、商務(wù)辦公的綜合中心。,宏觀背景研究城市及區(qū)域規(guī)劃,港閘區(qū) 船舶工業(yè)園區(qū) 天生港片區(qū) 唐閘片區(qū) 北翼新 城崇川區(qū) 老城片區(qū) 城市新區(qū) 觀音山片區(qū),開發(fā)區(qū) 新開鎮(zhèn)片區(qū) 開發(fā)區(qū)北片區(qū) 開發(fā)區(qū)南片區(qū) 濱江新城片區(qū) 通海港區(qū),本案,區(qū)域內(nèi)外交通便利，實(shí)現(xiàn)南通市區(qū)至長(zhǎng)三角城市間一日往返，全面融入上海1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；貫穿通城各區(qū)域，增強(qiáng)各片區(qū)的連接，規(guī)劃地鐵，實(shí)現(xiàn)軌道、地面、鐵路的“三位一體”立體式交通系統(tǒng)；,宏觀背景研究交通概況,南通市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)支撐城市商業(yè)的繁榮發(fā)展，人群的消費(fèi)力提升，為本案提供良好消費(fèi)市場(chǎng)；,宏觀背景研究城市發(fā)展前景,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析城市商業(yè)發(fā)展,20世紀(jì)70年代,桃塢路商業(yè)圈,20世紀(jì)80年代,華聯(lián)商業(yè)圈,20世紀(jì)90年代,南大街商業(yè)圈,2011年底,新城區(qū)中南城 購(gòu)物中心開業(yè),2014年,多個(gè)區(qū)域中心 商業(yè)開業(yè),清末，張謇就以桃塢路為中心，開辟了商業(yè)街、戲劇場(chǎng)，總商會(huì)等，70年代出現(xiàn)桃塢路食品店、南通百貨站、南通桃之華大酒店、桃塢路日雜果品商店等傳統(tǒng)商鋪；,南通商業(yè)發(fā)展歷程,南通史上第一條商業(yè)街,80時(shí)代，以華聯(lián)商廈為代表的百貨大樓，和供銷商廈一起成就了人民中路的鼎盛商圈，創(chuàng)造了那個(gè)時(shí)期的輝煌；,百貨大樓風(fēng)靡八十年代,90年代，百貨、超級(jí)市場(chǎng)、大型專賣店等商業(yè)形態(tài)在市中心聚集，以南大街、八仙城、 人民中路為核心，整體上呈“丁”字型分布，南大街商圈繁榮活躍。,南大街商業(yè)聚集， 市級(jí)商圈形成,隨著市政府的搬遷，重點(diǎn)打造的中央商務(wù)區(qū)商圈持續(xù)升溫，2011年底中南城購(gòu)物中心開業(yè)，一站式購(gòu)物中心的模式為南通商業(yè)注入新的活力；,中央商務(wù)區(qū)崛起， 中南城購(gòu)物中心開業(yè),2013年開始按照“南拓、北延、東進(jìn)、中優(yōu)”思路規(guī)劃布局，打造3個(gè)市級(jí)商圈、5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、10個(gè)城市綜合體、15條商業(yè)特色街；城市商業(yè)發(fā)展向多元化挺進(jìn)。,各副中心蓬勃發(fā)展,時(shí)間,隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)水平不斷提高，南通已出現(xiàn)以中南城、圓融為典型代表的區(qū)域性現(xiàn)代化購(gòu)物中心商業(yè)形態(tài)；根據(jù)調(diào)查，南通未來1-3年將有大量的大規(guī)模、高規(guī)格的商業(yè)購(gòu)物中心涌現(xiàn)，將進(jìn)一步推動(dòng)南通商業(yè)向著品牌化、特色化、都市化、國(guó)際化的方向快速發(fā)展。,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析商圈格局圖,短期內(nèi)南大街的核心地位無可替代，隨著南通城市化進(jìn)程加快，各副中心迎來快速發(fā)展期，城市格局向多核心化挺進(jìn)，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的現(xiàn)象將增強(qiáng)，城東商圈缺乏區(qū)域性代表商業(yè)，本案的崛起將填補(bǔ)這一空白。,本案,市政府,南大街：商業(yè)體最為密集，以文峰大世界、八仙城、八佰伴為代表，未來土地資源有限，發(fā)展空間小,北大街：發(fā)展較早，目前以歐尚、萬科金域廣場(chǎng)、奧特萊斯為代表，未來項(xiàng)目眾多，萬達(dá)、賽格、萬象城、華強(qiáng)城將開業(yè),新城區(qū)：新興的商業(yè)中心，中南城為代表，臨近市政府及CBD，潛力巨大，未來將有星光耀、印象城投入運(yùn)營(yíng)，后續(xù)商業(yè)體也應(yīng)不少,開發(fā)區(qū)：偏于一隅，能達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)及星湖101為代表，世茂廣場(chǎng)部分運(yùn)營(yíng)，商圈僅對(duì)本區(qū)域人群有吸引力,城東：人口膨脹急劇，但缺乏區(qū)域性代表商業(yè),4KM,6KM,4KM,4KM,項(xiàng)目分析,1,產(chǎn)業(yè)分析,2,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本信息,一、建設(shè)用地位置：位于青年路北側(cè)、太平路東側(cè) 二、用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 三、用地指標(biāo)： 用地面積：51569 總建筑面積：79200 (商業(yè)建筑面積54200) (辦公建筑面積25000) 建筑密度：40% 綠地率：18.5%,商務(wù)商貿(mào)區(qū),本案位于觀音山規(guī)劃商務(wù)商貿(mào)區(qū)，周邊住宅環(huán)繞，目前缺乏區(qū)域型典型商業(yè)，本項(xiàng)目入市將成為區(qū)域內(nèi)首個(gè)集中式購(gòu)物中心，并帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)商貿(mào)商圈的形成；,現(xiàn)有商業(yè)： 太平路老街、通甲路商業(yè)街、八一路商業(yè)街等； 未來推出商業(yè)項(xiàng)目： 萬陽廣場(chǎng)（規(guī)劃中）、涌鑫八達(dá)通（在建）、金地國(guó)際（停建）、國(guó)城生活廣場(chǎng)（在建） 婧英匯（在建）等籌劃中商業(yè)項(xiàng)目； 精品住宅： 弘陽上城、金地國(guó)際、駿和棕櫚灣、文華名邸、世倫名郡等； 規(guī)劃市政配套： 崇川學(xué)校、八一中學(xué)、韓湘壩小學(xué)、觀音山醫(yī)院等；,項(xiàng)目分析區(qū)位規(guī)劃,本案,青年東路,通富北路,生活居住區(qū),人民路,生活居住區(qū),觀音山板塊,生活居住區(qū),工業(yè)區(qū),萬陽廣場(chǎng),金地國(guó)際,水街,涌鑫八達(dá)通,本案借助南通市“一橫一縱”青年路、工農(nóng)路連接主城、開發(fā)區(qū)、先鋒鎮(zhèn)區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，道路規(guī)格高，可達(dá)性強(qiáng)，未來規(guī)劃軌道交通2號(hào)線與3號(hào)線交匯處（汽車東站）站將極大改善區(qū)域交通，交通優(yōu)勢(shì)顯著；,汽車東站站,通富北路,5公里,項(xiàng)目分析交通可達(dá)性,地鐵2號(hào)線,地鐵3號(hào)線,本案,一橫一縱：青年路、工農(nóng)路,青年東路,工農(nóng)路,消費(fèi)力分析周邊住宅,項(xiàng)目主要輻射周邊3公里范圍，目前區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)較大，且伴隨大量住宅項(xiàng)目的開發(fā)，將會(huì)出現(xiàn)人口激增；消費(fèi)類別：家庭式生活消費(fèi)日常生活配套，餐飲，休閑娛樂消費(fèi)需求；中等檔次，消費(fèi)頻率高；,1.5公里,3公里,本案,天山花苑,山港橋花苑,弘陽上城,世倫名郡,世豪花園,世紀(jì)新城六期,金地國(guó)際,住宅：東城花園、濱河?xùn)|城、紫東花園 已入?。汉闶⒑劳?、景河苑、東暉花園、未來錦城、 待入住：運(yùn)杰龍馨園、新都會(huì)、天一惠澤園,住宅：世紀(jì)東城、民心花園、世紀(jì)新城、花園新村 已入?。褐心鲜兰o(jì)花城 待入住：中南世紀(jì)花城3期、中海上林苑,4公里,住宅：青青家園 已入?。旱诰艌@、 英倫上院 待入?。毫_福宮,住宅：天山花苑、新勝花苑、書院坊、 雅學(xué)院 已入?。瑚攘Τ?、萬通城 待入住：文華名邸、翰景園、棕櫚灣,住宅：山港橋花苑、世濠花苑、世紀(jì)新城六期 已入住：弘陽上城（部分）、世倫名郡（部分） 待入?。汉腙柹铣?、世倫名郡、金地國(guó)際,先鋒鎮(zhèn),太平路,核心客群,次主力客群,周邊潛在消費(fèi)客群數(shù)量大，區(qū)域內(nèi)未來將形成15萬左右客流； 消費(fèi)類別：商務(wù)生活型消費(fèi)商務(wù)配套，休閑娛樂，餐飲消費(fèi)需求；,消費(fèi)力分析學(xué)校、商務(wù)、產(chǎn)業(yè),本案,從商鋪售銷狀況來看 內(nèi)街商鋪供應(yīng)量較大，面積均偏小，屬于走量產(chǎn)品，而周邊的成型的商業(yè)氛圍，會(huì)抬高商鋪的價(jià)值。依項(xiàng)目目前入住情況考量，基地周邊人氣尚未聚集，雖未來前景可期，但客戶接受度不會(huì)太強(qiáng)，應(yīng)有心里準(zhǔn)備才行。 從銷售模式來看 周邊商業(yè)氛圍較為薄弱的項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目均采用售后返租銷售模式，及客戶大幅優(yōu)惠及信心，來吸引客戶投資！ 從項(xiàng)目業(yè)態(tài)來看 餐飲、零售業(yè)態(tài)是商場(chǎng)中較為受客戶歡迎，業(yè)態(tài)會(huì)規(guī)劃目的性消費(fèi)、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。而我們主要以街區(qū)形式，布局及業(yè)態(tài)就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目，所以小而精，精也有特色，將是我們很好的出路。！ 從購(gòu)買人群來看 購(gòu)買價(jià)值較高商業(yè)產(chǎn)品的人群，以私營(yíng)業(yè)主及政府官員為多。凡投資商鋪的人群，對(duì)于未來商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)期，是經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的培育和洗腦，也有一部分客戶在其中受過益，所以都相當(dāng)精明。,商業(yè)項(xiàng)目分析總結(jié),參考案例,北京三里屯街區(qū),1,北京798街區(qū),2,南京1912街區(qū),3,4,成都錦里商業(yè)街區(qū),北京 三里屯街區(qū),三里屯 village 文化、藝術(shù)、休閑、購(gòu)物于一體的全新空間,開放式設(shè)計(jì)理念，南區(qū)采用胡同式設(shè)計(jì)、北區(qū)采用四合院式設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)理念,三里屯主設(shè)計(jì)師 隈研吾,規(guī)劃理念： 整體為開放式設(shè)計(jì) 南區(qū)在街道設(shè)計(jì)時(shí)采用了化整為零，從內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，擁有更多商業(yè)展示面 南區(qū)中國(guó)胡同 北區(qū)四合院,Village 代表了村與城兩種概念兼收并蓄 “我更傾向于中式格調(diào)，那種來北京胡同的人文基調(diào)，而不是那種線條過于完美的美式建筑風(fēng)格” 隈研吾 三里屯主設(shè)計(jì)師,藝術(shù)建筑,不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運(yùn)用，以及相對(duì)獨(dú)立而又互相連接的多層空間設(shè)計(jì)，使得建筑整體本身就是一件藝術(shù)品。 （趨勢(shì)：世界一線品牌購(gòu)物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設(shè)計(jì)，到重視整體建筑藝術(shù)風(fēng)格的演變過程。）,建筑本身就是一件藝術(shù)品，以三維建筑去宣示品牌形象,南區(qū)偏重年輕時(shí)尚，北區(qū)定位更高端，多為國(guó)際一線品牌,業(yè)態(tài)定位,南區(qū)業(yè)態(tài) 定位：南區(qū)更偏重年輕時(shí)尚，中高端為主 領(lǐng)域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時(shí)裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書店、餐廳、影院和藝術(shù)文化，經(jīng)營(yíng)范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也將成為三里屯Village的特色之一，同時(shí)也是進(jìn)入北京的首家店 北區(qū)業(yè)態(tài) 定位更高端，瞄準(zhǔn)國(guó)際一線品牌,品牌旗艦店裝修風(fēng)格前衛(wèi)、時(shí)尚,前衛(wèi)裝修,橙色大廳宜人空間的前廣場(chǎng)，成為三里屯Village的活力中心,橙色大廳,橙色大廳由日本前瞻建筑大師設(shè)計(jì)，是三里屯VILLAGE展覽、會(huì)議、派對(duì)、表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)的舞臺(tái) 橙色大廳 底層750平方米的開放式空間 挑高13米的大廳穹頂 位于二層的VIP室，電梯直達(dá)，可俯瞰大廳全景 活動(dòng)大門，可全開放以連接南庭,大廳前廣場(chǎng) 巨幅LED電子屏 冬天為溜冰場(chǎng)，夏天是噴水廣場(chǎng)，匯聚人氣 廣場(chǎng)周邊設(shè)置有座椅構(gòu)成三里屯village的休憩空間,橙色大廳,原創(chuàng)本土設(shè)計(jì)師展示作品的平臺(tái),中央美術(shù)學(xué)院大獎(jiǎng)賽作品展,風(fēng)尚V生素時(shí)裝秀,商業(yè)藝術(shù)活動(dòng),創(chuàng)意、藝術(shù)、展示、活動(dòng)使得三里屯village成為北京時(shí)尚潮流地標(biāo),北歐藝術(shù)節(jié),彩繪,Barbie 小型展,商業(yè)藝術(shù)小品,三里屯 village 文化、藝術(shù)、休閑、購(gòu)物于一體的全新空間,北京 798街區(qū),798藝術(shù)區(qū) 北京文化時(shí)尚創(chuàng)意先鋒基地，國(guó)內(nèi)最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū),“798藝術(shù)區(qū)”位于北京東北方向朝陽區(qū)大山子地區(qū)，是50年代由蘇聯(lián)援建、東德負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造的重點(diǎn)工業(yè)頂目原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的廠區(qū)所在地。 自2002年開始，大量藝術(shù)家工作室和當(dāng)代藝術(shù)機(jī)構(gòu)開始進(jìn)駐這里，成規(guī)模地租用和改造閑置廠房，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區(qū)。 798藝術(shù)區(qū)已經(jīng)變成國(guó)內(nèi)最大、最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo),798藝術(shù)區(qū)總占地50萬，七星所屬29萬，建筑面積22.5萬平方米 798廠區(qū)的部分建筑采用現(xiàn)澆混凝土拱形結(jié)構(gòu)，是典型的包豪斯風(fēng)格的建筑。藝術(shù)區(qū)內(nèi)原有建筑物被充分利用。,798藝術(shù)區(qū) 的規(guī)劃建筑空間,南京 1912街區(qū),位置：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處， 規(guī)模：由幢民國(guó)風(fēng)格建筑及”共和”“博愛”“新世紀(jì)”“太平洋”個(gè)街心廣場(chǎng)組成，總面積萬多平方米 定位：南京1912定位于“城市客廳”，力圖成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”,南京1912,城市客廳，主打“民國(guó)文化牌”，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街,南京1912 整體風(fēng)格保留民國(guó)建筑的風(fēng)貌,青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈形環(huán)繞”總統(tǒng)府” 大多數(shù)新建筑中，無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無任何修飾。,南京”的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致?？偨y(tǒng)府是南京民國(guó)建筑風(fēng)貌的集中地 幢建筑，其中幢是原有的民國(guó)建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房,以酒吧為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，消費(fèi)檔次定位中高檔，注重國(guó)際一線品牌的引進(jìn),業(yè)態(tài)： 以酒吧為主，特色餐飲和休閑為輔 經(jīng)營(yíng)模式： 只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離,招商定位： 招商方向主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國(guó)際頂尖品牌。,成都 錦里商業(yè)街區(qū),選址：成都市武侯祠東側(cè) 開業(yè)時(shí)間：2004.11.1 總建筑面積：7920m 總街長(zhǎng)：340m 平均街寬：3-4m（最大街寬為6m） 項(xiàng)目定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖” 體驗(yàn)式、休閑式、互動(dòng)式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的需求,成都錦里商業(yè)休閑街位于武侯祠東側(cè)，是融合巴蜀民風(fēng)與三國(guó)文化的民俗風(fēng)情街,成都第一條仿古特色街，已經(jīng)成為全國(guó)特色商業(yè)街的典范,在三個(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持主題和特色業(yè)態(tài)，避免相同業(yè)態(tài)過于集中，帶來消費(fèi)疲勞,餐飲娛樂區(qū),錦銹文化區(qū),民俗市井區(qū),餐飲,休閑,公建,住宿,購(gòu)物,成都錦里 在準(zhǔn)確的消費(fèi)定位與項(xiàng)目定位下，采取按營(yíng)業(yè)額收租金等先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式！ 國(guó)有資本，經(jīng)營(yíng)者與營(yíng)銷者三方持股，把項(xiàng)目真正的整合起來,根據(jù)地理空間所承載的文化內(nèi)涵，來確立建筑的主題 錦里外部為明清古建筑風(fēng)格，與武侯祠現(xiàn)存的清代建筑融為一體,緊臨武侯祠，依托于成都三國(guó)歷史遺跡，“錦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有權(quán)屬于博物館，經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于管理公司 整個(gè)建筑系明清時(shí)代的建筑風(fēng)格，與武侯祠博物館現(xiàn)存的清代建筑融為一體 青磚碧瓦、雕梁畫棟、石板古街,三里屯：三里屯代表香港成功的招商經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營(yíng)能力，引進(jìn)很多國(guó)際知名的品牌旗艦店，建筑形式多元化、個(gè)性化立面元素、年輕化業(yè)態(tài)定位、聚客型橙色大廳、個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、融合藝術(shù)、文化、時(shí)尚的元素的現(xiàn)代街區(qū)！ 北京798街區(qū)：融合文化、時(shí)尚、創(chuàng)業(yè)、藝術(shù)空間、圈層的效應(yīng)，成為區(qū)域街區(qū)的唯一！ 南京1912街區(qū)：在中山路將民國(guó)建筑物賦予文化、時(shí)尚、品味、社交、夜文化的元素，將地產(chǎn)項(xiàng)目成功提升到文化+社交+商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典案例！ 成都錦里：將三國(guó)蜀文化注入老街區(qū)，把公共產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)成功分離，引入經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，成功的形成西南地區(qū)性的知名商業(yè)街區(qū)，物業(yè)價(jià)值翻了幾番！,四個(gè)商場(chǎng)給我們思考，我們應(yīng)借鑒市場(chǎng)項(xiàng)目的趨勢(shì)，順勢(shì)而為,核心要素：現(xiàn)代、文化、品牌、時(shí)尚、夜文化、藝術(shù)、圈層、創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)投,項(xiàng)目定位,總體及商業(yè)街區(qū)定位,1,市場(chǎng)形勢(shì)的整體思考,2,項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位分析,3,同質(zhì)性的商業(yè)到處都是,缺失,南通市區(qū)需要一種品味、具有現(xiàn)代文化內(nèi)涵的商業(yè)街區(qū),機(jī)會(huì),品味、藝術(shù)、文化、特殊街區(qū),體驗(yàn)式、時(shí)尚、品味等與餐飲、休閑娛樂相輔相成,現(xiàn)代人文街區(qū)的定位中，蘊(yùn)藏著獨(dú)特的商機(jī)和使命： 城市商業(yè)的完善、升級(jí)，避免商業(yè)同質(zhì)性 創(chuàng)業(yè)文化的挖掘、弘揚(yáng)，增加商業(yè)的生命力,中南城的開業(yè)掀起一陣購(gòu)物中心熱潮，將傳統(tǒng)商圈模式的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂的生活整體架空（主要在購(gòu)物環(huán)境），而目前街區(qū)商業(yè)具有簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)、圈層、創(chuàng)投等的特色商業(yè)街區(qū)，是南通整體商圈內(nèi)留下的空白。,項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位分析,市場(chǎng)形勢(shì)的整體思考,最終本案將形成極具競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)尚文化的城市名片,首先整合藝術(shù)文化資源，明確時(shí)尚文化定位，提升商業(yè)街區(qū)的整體內(nèi)涵； 借鑒現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)貌，設(shè)計(jì)獨(dú)特的街景小品，突出文化藝術(shù)品位，形成商業(yè)街區(qū)的標(biāo)志； 創(chuàng)造南通唯一性的可體驗(yàn)性的場(chǎng)所，帶動(dòng)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展； 舉辦各類時(shí)尚、品味、創(chuàng)投等投資活動(dòng)，炒熱街區(qū)人氣與名氣。,現(xiàn)代人文商業(yè)街打造思路：,南通現(xiàn)代文化藝術(shù)綜合型商業(yè)街區(qū)的空白：商業(yè)業(yè)態(tài)單一 經(jīng)營(yíng)分散。,大品牌開發(fā)商加入，加速南通整體商業(yè)發(fā)展，未來競(jìng)爭(zhēng)更為嚴(yán)峻。,核心要素：現(xiàn)代、文化、品牌、時(shí)尚、夜文化、藝術(shù)、圈層、創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)投,成功運(yùn)作的必要條件： 極具當(dāng)?shù)匚幕厣臍v史建筑或仿古建筑； 將民俗文化融入建筑及業(yè)態(tài)中，增加項(xiàng)目吸引力； 堅(jiān)持主題業(yè)態(tài)為主，同時(shí)配合多種輔助業(yè)態(tài)，避免消費(fèi)疲勞。,“文化+商業(yè)”類 人文商業(yè)街區(qū),“現(xiàn)代+商業(yè)”類 現(xiàn)代商業(yè)街區(qū),成功運(yùn)作的必要條件： 選址：城區(qū)核心位置、交通可達(dá)性良好、未來市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周圍能有高端住宅支撐； 業(yè)態(tài)定位多以餐飲休閑為多，建議能創(chuàng)造出南通商業(yè)唯一性； 建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕攸c(diǎn)，并錯(cuò)落有致排列增加商業(yè)氣氛； 消費(fèi)群定位：旅游人群、本地中高端白領(lǐng)及其他高消費(fèi)人群。,文化、現(xiàn)代街區(qū)商業(yè)的必要條件,特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵,特色商業(yè)街區(qū)：地處城市核心位置 特色商業(yè)街區(qū)：建筑與城市文化的結(jié)合 特色商業(yè)街區(qū)：定位與市場(chǎng)需求的結(jié)合 特色商業(yè)街區(qū)：經(jīng)營(yíng)必須堅(jiān)持特色化、唯一性,展現(xiàn)超現(xiàn)代建筑風(fēng)貌，擁有現(xiàn)代商業(yè)的特色，集吃喝玩樂、現(xiàn)代藝術(shù)中心體驗(yàn)館、創(chuàng)業(yè)投資交流中心、屋頂人文PARTY會(huì)場(chǎng)、健身桑拿會(huì)所、高端購(gòu)物、各類風(fēng)味餐飲、品位休閑娛樂、旅游觀光、夜文化為一體的復(fù)合型體驗(yàn)式現(xiàn)代人文街區(qū),創(chuàng)新型現(xiàn)代體驗(yàn)式時(shí)尚藝術(shù)街區(qū),吃喝玩樂、住、體驗(yàn)、旅游、購(gòu)物、休閑,定位關(guān)鍵詞,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,核心要素：現(xiàn)代、文化、品牌、時(shí)尚、夜文化、藝術(shù)、圈層、創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)投,項(xiàng)目形象定位,新東區(qū)現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū) 藝術(shù)、文化、時(shí)尚、創(chuàng)投、夜文化、圈層、品牌街區(qū),新東區(qū)商業(yè)名利場(chǎng),新東區(qū)商業(yè)名利場(chǎng),核心要素：現(xiàn)代、文化、品牌、時(shí)尚、夜文化、藝術(shù)、圈層、創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)投,主力消費(fèi)者：大南通地區(qū)、城市中產(chǎn)階級(jí)、大眾消費(fèi)者,目標(biāo)客群：,商業(yè)招商思路,業(yè)態(tài)思路建議,1,主力店及場(chǎng)地設(shè)施,2,規(guī)劃業(yè)態(tài)及落位建議,3,業(yè)態(tài)思路建議,中南城的開業(yè)掀起一陣購(gòu)物中心熱潮，但回溯其前期的定位及執(zhí)行，我們可以看到中南在項(xiàng)目規(guī)劃更改調(diào)整、內(nèi)外部硬體建設(shè)、引進(jìn)國(guó)際化招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保留100%物業(yè)、重要品牌補(bǔ)貼裝修費(fèi)用，創(chuàng)造了其他開發(fā)企業(yè)所無法到達(dá)的高度，其用心程度及不計(jì)成本的運(yùn)作下，短短2年時(shí)間，物業(yè)租金預(yù)期已增長(zhǎng)5倍，物業(yè)價(jià)值預(yù)期增長(zhǎng)5倍有余，主要還是中南城的品牌已經(jīng)樹立起來，對(duì)其公司整體估值提升不可言喻！,招商思路：組建商業(yè)公司，成立招商團(tuán)隊(duì)或外聘。對(duì)于現(xiàn)代藝術(shù)中心體驗(yàn) 館、創(chuàng)業(yè)投資交流中心、屋頂人文PARTY會(huì)場(chǎng)作為主力店組建運(yùn)營(yíng)。 針對(duì)其余目標(biāo)商家訪談列檔，招商團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)追蹤，在約定時(shí)間統(tǒng)一開業(yè)， 集中造勢(shì)，將項(xiàng)目總體形成一盤棋，達(dá)成公司預(yù)期目標(biāo)。,主力店家及場(chǎng)地設(shè)施建議,現(xiàn)代藝術(shù)中心體驗(yàn)館、創(chuàng)業(yè)投資交流中心、屋頂人文PARTY會(huì)場(chǎng)、成為本案的活力中心是本案形象、藝術(shù)、創(chuàng)業(yè)投資、展覽、會(huì)議、派對(duì)、表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)的舞臺(tái) 現(xiàn)代藝術(shù)中心體驗(yàn)館：面積可以在600-800平米，定期與各文化藝術(shù)團(tuán)體舉辦一些文化、時(shí)尚、藝術(shù)等活動(dòng)。 創(chuàng)業(yè)投資交流中心：可以與咖啡廳一起規(guī)劃面積可以在400-600平米，開展一些講座、投資機(jī)會(huì)活動(dòng)等，形成一種創(chuàng)業(yè)投資的文化。 屋頂人文PARTY會(huì)場(chǎng)：利用屋頂空間布置一個(gè)PARTY場(chǎng)所，形成項(xiàng)目的特殊賣點(diǎn)。,大廳前廣場(chǎng) 巨幅LED電子屏及舉辦日常的活動(dòng)。 夏天是噴水廣場(chǎng)，匯聚人氣的場(chǎng)地。 廣場(chǎng)周邊設(shè)置座椅，構(gòu)成休憩空間。,業(yè)態(tài)規(guī)劃 主力店落位建議 業(yè)態(tài)分布建議,咖啡及創(chuàng)業(yè) 投資中心,屋頂PARTY位置,辦公大樓,藝術(shù)中心位置,美食薈萃中心,桑拿健身 會(huì)所位置,時(shí)尚快捷酒店,一、二層 隨機(jī)業(yè)態(tài),主力店空間效果建議,藝術(shù)中心效果,屋頂PARTY位置,商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議,商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系,1,商業(yè)案例（1）,2,商業(yè)案例 ( 2）,3,商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系,不斷完善的運(yùn)營(yíng)體系,TO E（Estate 物業(yè)）： 專屬物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、保安、 保潔、設(shè)備維護(hù)、街區(qū)維護(hù)、 建筑維護(hù)、應(yīng)急機(jī)制,TO B（Business 商家）： 各類針對(duì)商家的靈活有效的租金 收取方式，穩(wěn)步推進(jìn)街區(qū)運(yùn)營(yíng)，做 到商家與街區(qū)雙贏。,TO G（Government 政府）： 街區(qū)管理團(tuán)隊(duì) 專家顧問團(tuán)隊(duì) 商家咨詢團(tuán)隊(duì),TO C（Consumer 消費(fèi)者）： 專屬文化、藝術(shù)平臺(tái)： 線上線下消費(fèi)銜接的實(shí)現(xiàn) 街區(qū)運(yùn)營(yíng)與招商的重要參數(shù),TO 4模式,完善運(yùn)營(yíng)體系,核心觀點(diǎn)：在開發(fā)項(xiàng)目租售比例控制 在40-60%為準(zhǔn)，自營(yíng)主力店面積預(yù) 計(jì)在1200-2000平米之間，屋頂及廣 場(chǎng)設(shè)置公共空間集聚