畢業(yè)論文低碳物業(yè)服務研究.docVIP

物業(yè)建筑節(jié)能管理探究孫佳露 嚴沛文（北京林業(yè)大學，北京 100083）原載于現(xiàn)代物業(yè)新建設雜志2011年01期總第174期摘 要：隨著環(huán)境被嚴重破壞，污染加重，資源短缺，能否處理好建筑能耗和污染排放過多問題，已成為我國能否成為建設資源節(jié)約型社會的關鍵之一，這也意味著物業(yè)管理與建筑物節(jié)能減排有密切關系。因此基于對物業(yè)建筑節(jié)能管理的可行性及對兩個典型案例的分析，本文提出了關于推行物業(yè)建筑節(jié)能管理措施的思考。關鍵詞：物業(yè)管理；建筑節(jié)能；可行性；措施隨著世界人口增長和經(jīng)濟發(fā)展，建筑及其運行的資源消耗和環(huán)境效應，對全球的資源環(huán)境影響日益顯著，減少建筑能耗和污染的排放，節(jié)約資源、保護環(huán)境，實現(xiàn)建筑與自然的和諧共存是全球面臨的共同課題，建設節(jié)約型社會是世界各國可持續(xù)發(fā)展的共同方向。資源節(jié)約和環(huán)境保護目前得到了高度重視，實施建筑節(jié)能減排已成為轉變經(jīng)濟增長方式、建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的一項重要舉措。但是我國建筑能耗現(xiàn)狀并不理想：第一，建筑能耗占我國社會總能耗比例高：據(jù)中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，中國建筑能耗占到中國全社會能耗的總量的40%。就此來看，建筑物越來越成為城市碳排放“大頭”，發(fā)展建筑的節(jié)能管理勢在必行。第二，單位建筑面積能耗遠遠超過發(fā)達國家：據(jù)全國政協(xié)調(diào)研組就建筑節(jié)能問題進行的專題調(diào)研數(shù)據(jù)，目前我國單位建筑面積能源消耗為發(fā)達國家的3倍多。到2020年我國建筑能耗將達到10.9億噸標準煤。燃煤采暖已導致我國北方部分城市空氣污染指數(shù)高出世界衛(wèi)生組織推薦最高標準的2倍至5倍。第三，大部分建筑為高能耗建筑：根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部提供的資料顯示，我國400多億平方米的既有建筑中，95%以上為高耗能建筑，同時，我國每年新建房屋面積約20億平方米，其中80%以上也為高耗能建筑。這一情況給社會造成了能源負擔和環(huán)境污染，制約了我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。因此，作為對建筑物實施專業(yè)管理的物業(yè)管理，其發(fā)揮的作用與建筑物的節(jié)能減排有著密切關系，物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)建筑實施節(jié)能管理是實現(xiàn)建筑節(jié)能減排的關鍵。一、推行物業(yè)建筑節(jié)能管理的可行性分析（一）物業(yè)建筑節(jié)能管理的理論基礎可持續(xù)發(fā)展觀理論、低碳經(jīng)濟學理論及生態(tài)建筑學理論相繼提出，為推行物業(yè)建筑節(jié)能管理可行性提供了理論基礎。1、可持續(xù)發(fā)展觀理論1987年，挪威首相布倫特蘭夫人在聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會報告我們共同的未來中，把可持續(xù)發(fā)展定義為“既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發(fā)展”。這個理論為低碳經(jīng)濟學理論和生態(tài)建筑學理論的提出奠定了基礎。2、低碳經(jīng)濟學理論“低碳經(jīng)濟”最早見諸于政府文件是在2003年，英國能源白皮書我們能源的未來：創(chuàng)建低碳經(jīng)濟中，低碳經(jīng)濟是指在可持續(xù)發(fā)展理論指導下，通過技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)。3、生態(tài)建筑學理論生態(tài)建筑學是建立在研究自然界生物與其環(huán)境共生關系的生態(tài)學理論基礎上的建筑規(guī)劃設計理論與方法。生態(tài)建筑學在依據(jù)自然生態(tài)系統(tǒng)創(chuàng)造人工生態(tài)系統(tǒng)過程中，應實現(xiàn)能量和物質(zhì)流的平衡，即生態(tài)平衡原則。能量流應包括太陽輻射的平衡、溫度的平衡及風能、水能的集聚與轉化等；物質(zhì)流應包括一切自然資源，如土地資源、水資源、森林資源等。（二）實施物業(yè)建筑節(jié)能管理的效益物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護的關系十分密切，其涉及房屋及其配套設施設備的維修、養(yǎng)護和對環(huán)境的管理，通過抓好管理和服務的各個環(huán)節(jié)，能夠達到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善。1、經(jīng)濟效益物業(yè)管理行業(yè)近年發(fā)展速度較快，大大小小的物業(yè)公司林立，但大多數(shù)物業(yè)服務公司的發(fā)展依然停留在早期的經(jīng)營理念中，盈利能力差，往往以犧牲長期利益來獲得短期盈利。而在各種能源價格日益上漲但物業(yè)服務費不斷下調(diào)的現(xiàn)狀下，物業(yè)服務企業(yè)的利潤空間變得越來越小。因此，在這個情況下，怎么才能保存并擴大物業(yè)服務企業(yè)的盈利空間？1開展節(jié)能降耗，構建物業(yè)建筑節(jié)能管理無疑是一個非常重要的途徑。通過建筑節(jié)能管理，實現(xiàn)較大的節(jié)能效益，進而形成項目以及物業(yè)服務企業(yè)的核心競爭力升級和品牌重塑，同時，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和社會等多方雙贏。2、社會效益物業(yè)建筑節(jié)能管理不僅響應了黨的十六屆五中全會將建設資源節(jié)約型社會的要求，而且還是企業(yè)社會責任的體現(xiàn)。作為對建筑物實施專業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)，通過對物業(yè)建筑節(jié)能管理，達到建筑節(jié)能減排目標，有利于環(huán)境保護和資源節(jié)約，對企業(yè)塑造良好公眾形象有很大的幫助。3、環(huán)境效益物業(yè)建筑節(jié)能管理通過節(jié)能減排來達到減少碳排放量的目標，從而緩解全球溫室效應；通過加強綠化、節(jié)電節(jié)水等方式，產(chǎn)生良好的城市環(huán)境生態(tài)效益；通過改善建筑的通風換氣、節(jié)約空調(diào)能耗等節(jié)能方式來改善建筑內(nèi)的環(huán)境品質(zhì)。二、“帝國大廈”與“101大樓”建筑節(jié)能管理盡管早在2008年，中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾就在中國綠色社區(qū)高峰論壇上提出物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護的關系十分密切，并提出在理論上推行物業(yè)建筑節(jié)能管理是具有可行性的。但事實上，中國目前的綠色環(huán)保樓宇只有1%，這意味著國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)很少對物業(yè)建筑實施真正的節(jié)能管理，這其中有技術、資金等各方面的因素制約，因此通過對“帝國大廈”與“101大樓”建筑節(jié)能管理的典型案例分析，能夠有一定的借鑒。1、美國“帝國大廈”的建筑節(jié)能管理在美國，被譽為“全球最著名辦公大廈”的帝國大廈，在2008年以前其能源及環(huán)境績效在多數(shù)美國辦公大樓中屬中等水平。2008年，帝國大廈公司攜手江森自控公司等能效機構，共同開發(fā)了一套能效改造方案，開始對物業(yè)建筑實施節(jié)能管理。第一，采用膝蓋法則制定節(jié)能減排計劃在設定多高減排目標的問題上，帝國大廈采用了成本收益曲線：若增加投入，曲線的斜率是陡峭的，這時減排效果很明顯；而當投入達到一定數(shù)值之后，曲線的斜率會變緩，因此，曲線斜率發(fā)生最大轉折的點被稱為“膝蓋”，即在一定情況下，投入產(chǎn)出比最為經(jīng)濟的一點。3第二，節(jié)能改造采用三個階段第一階段：減輕負擔。通過更換帝國大廈的6500多扇窗戶，減少大廈內(nèi)外的熱量對流，降低了二氧化碳排放1150噸，節(jié)能11.4千兆英熱單位，節(jié)省成本41萬美元；通過設計更為有效的照明控制系統(tǒng)與將感應裝置安裝在插座上來節(jié)電，降低二氧化碳排放2060噸，節(jié)能13.7千兆英熱單位，節(jié)省成本94.1萬美元；通過在散熱器與墻壁之間添加一個隔熱裝置，保證大部分熱量能進入大樓中，降低二氧化碳排放480噸，節(jié)能6.9千兆英熱單位，節(jié)省成本19萬美元。3第二階段：提高既有裝備的效率。通過改裝空氣過濾裝置，提高空氣過濾效率，減低二氧化碳1520噸，節(jié)能11.4千兆英熱單位，節(jié)省成本70.3萬美元；通過更換部分制冷機，提高能效利用率和制冷機的可控性，減少二氧化碳排放1430噸，節(jié)能11.4千兆英熱單位，節(jié)省成本67.6萬美元。3第三階段：控制能源使用。通過更為細分計算方法，使租戶可以在線獲得精確而透明的能源使用數(shù)據(jù)以及與其他租戶可進行對比，減少二氧化碳排放743噸，節(jié)能6.9千兆英熱單位，節(jié)省成本38.7萬美元；通過測量對新鮮空氣需求的底限，有效地控制空氣質(zhì)量，減少二氧化碳排放300噸，節(jié)能4.6千兆英熱單位，降低成本11.7萬美元；通過對既有以及新安裝的大量控制系統(tǒng)升級，優(yōu)化暖通空調(diào)系統(tǒng)，減少二氧化碳排放1900噸，節(jié)能20.6千兆英熱單位，節(jié)省成本74.1萬美元。3此次帝國大廈節(jié)能改造，總投入為1320萬美元，改造完成后，每年節(jié)約440萬美元，假設不計利息，大約3年可以收回投資；帝國大廈的節(jié)能管理除了能夠帶來可觀的利潤與減少碳排放量，更重要的是鞏固了其“全球最著名辦公大廈”的地位。2、臺北“101大樓”的建筑節(jié)能管理101大樓采取的措施是：增加綠化面積；清查所有用電系統(tǒng)進行節(jié)能燈管、燈泡更新；監(jiān)測所有馬桶、水龍頭用水是否符合標準，必要時將進行全面更換；監(jiān)測控制每日垃圾量，以確保不產(chǎn)生過多的廢棄物，盡量達到減量、再生、回收的目標。101大樓進行節(jié)能改造時，最特別的措施是，對大樓內(nèi)餐廳的食品原材料產(chǎn)地進行調(diào)查，希望所有食品原材料皆取材于鄰近地區(qū)，也就是臺灣本地所產(chǎn)，如此將大幅度減少運送過程的碳排放量。改造后，大樓每年在省電、省水、垃圾減量都能達到一成以上標準，可省下約二千萬元能源費用，預計三年內(nèi)還本，在大樓內(nèi)上班的人員將享有更佳的室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)。4101大樓以目前世界最高樓的地位，進行物業(yè)建筑節(jié)能管理，不僅能夠有助于業(yè)主及租戶節(jié)能減少費用，更是為對抗地球變暖盡一份企業(yè)責任。三、推行物業(yè)建筑節(jié)能管理措施的思考1、加強對環(huán)境保護與節(jié)能知識的宣傳，提高住戶節(jié)能意識并形成節(jié)能習慣在物業(yè)管理工作中，節(jié)能的關鍵是調(diào)動全體公司員工和業(yè)主的積極性。第一，加強對員工關于環(huán)境保護與節(jié)能知識的教育，提高其對節(jié)能工作的重視度，樹立“節(jié)能降耗從我做起”的觀念，尋找節(jié)能小竅門，并把節(jié)能的竅門應用到日常服務工作中，節(jié)省能源、減少浪費。必要時，通過制定具體獎懲措施，最大限度激發(fā)全體員工在工作中精打細算的節(jié)能意識。第二，在向業(yè)主推廣節(jié)能措施過程中，可能會出現(xiàn)有些業(yè)主不理解與不配合的困難，因此，物業(yè)服務企業(yè)需要加強關于環(huán)境保護與節(jié)能知識的宣傳，促進業(yè)主養(yǎng)成節(jié)約光榮、浪費可恥的節(jié)約道德觀，逐漸使業(yè)主在節(jié)能價值觀上達成共識，并得到廣大業(yè)主的積極配合和理解支持。22、物業(yè)管理前期階段為后期使用階段的節(jié)能打好基礎企業(yè)在取得物業(yè)管理權后，應當從綠色、節(jié)能和降低物業(yè)管理費用的角度出發(fā)，在規(guī)劃、設計、監(jiān)理、施工等方面多提合理化建議。比如建筑物墻體層面的隔熱保溫、節(jié)能設施設備的選用、水電供應容量的科學合理、垃圾收集和處理的方式等等，必須在前期的過程中對開發(fā)商提出合理化建議，否則到后期物業(yè)服務企業(yè)對設備設施進行改造時，需要大量的費用。3、改造設備設施，提高物業(yè)建筑節(jié)能管理的科技含量第一，減少能耗，如公共照明燈具改換為節(jié)能燈以達到節(jié)能效果、合理調(diào)整噪音功率和供暖溫度等。第二，提高能源利用率，如將多部電梯改為聯(lián)動，減少電梯的空置率；利用中水進行綠化和特定部位的清潔工作；改善建筑的通風換氣能力，減少空調(diào)耗能。第三，杜絕物業(yè)管理中的污染，如減少殺蟲劑、除草劑等使用；提倡垃圾分類收集，在加大對垃圾分類宣傳普及的同時，垃圾分類收集器的設計要更加通俗和人性化。四、結語總之，實施建筑節(jié)能減排已成為轉變我國經(jīng)濟增長方式、建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的關鍵之一，但我國建筑能耗現(xiàn)狀并不理想，因此作為對建筑物實施專業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)首先要在思想上轉變管理方式，然后通過改造設備設施，建立節(jié)能專家團隊與在前期介入時就提出節(jié)能建議等措施，來實現(xiàn)真正的物業(yè)建筑節(jié)能管理，從而適應迅速變化的新形勢，獲得經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益，進而在競爭激烈的物業(yè)行業(yè)里，具備一定的競爭優(yōu)勢。但我國物業(yè)服務企業(yè)很少真正地實施物業(yè)建筑節(jié)能管理，這主要受資金因素、人才因素等方面的制約，這就要求我國物業(yè)服務企業(yè)需要通過借鑒全球物業(yè)建筑節(jié)能管理的各大成功案例，結合國內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)與各自企業(yè)的特點，研究出具有特色的適于各個企業(yè)的物業(yè)建筑節(jié)能管理。參考文獻：1李學忠.做好節(jié)能降耗，構建低碳物業(yè). /article.asp?articleid=244 20