附件一消費(fèi)商圈調(diào)查

【附件一】廈門市湖里區(qū)江頭商貿(mào)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃廈門市主要百貨零售市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告廈門元成企管咨詢有限公司廈門辦公室廈門市嘉禾路388號(hào)24B電話：0592-傳真：0592-臺(tái)北辦公室臺(tái)北市110基隆路一段432號(hào)6樓之2電話：886-2-傳真：886-2-報(bào)告日期：2005年5月25日目 錄一. 中山路商圈3二. 火車站商圈7三. 富山蓮坂商圈9四. 江頭商圈14五. 禾祥商業(yè)區(qū)17一 廈門市商業(yè)發(fā)展概述廈門市做為中國(guó)最繁榮的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，商業(yè)的發(fā)展也一步步地由傳統(tǒng)型向現(xiàn)代型、都會(huì)型過渡，由最為古老、傳統(tǒng)的中山路區(qū)域一步步向北進(jìn)深，陸續(xù)形成了火車站、富山、江頭等新的商業(yè)區(qū)，隨著近幾年內(nèi)多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，廈門市的商業(yè)面積呈成倍增長(zhǎng)趨勢(shì)，市場(chǎng)空間有限，在這樣的形勢(shì)下，必然經(jīng)歷一個(gè)優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的過程。從某種程度上來說，這樣重組的過程必然促進(jìn)廈門商業(yè)向更穩(wěn)定、更適應(yīng)市場(chǎng)的層面進(jìn)發(fā)。隨著廈門市向海灣型城市發(fā)展的方向的確立，交通聯(lián)動(dòng)的多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，大大方便了島外各地進(jìn)入島內(nèi)，吸引了更多的人流入市，這樣的商業(yè)重組過程必然提高整個(gè)廈門市商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與輻射能力，成為一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心，創(chuàng)造更廣泛的經(jīng)濟(jì)效益。二 中山路商圈 1. 范圍：北至廈禾路，東至文圓路，南至鎮(zhèn)海路、鴻山、虎溪巖一側(cè)，西靠鷺江道。2. 商圈分析2.1 概述廈門最早的商業(yè)街，周邊聚集超過1000家店，其中包括華聯(lián)、巴黎春天、萊雅、富山誠(chéng)達(dá)等大型店，復(fù)合機(jī)能強(qiáng)，享觀光資源，但近年生意稍遜。中山路商業(yè)區(qū)范圍北至廈禾路舊城改造控規(guī)南側(cè)規(guī)劃界線，東至文園路，南到鎮(zhèn)海路、鴻山、虎溪巖一側(cè)，西靠鷺江道，用地總面積近250公頃。歷史悠久，知名度高，南洋風(fēng)格騎樓式建筑別具特色。以傳統(tǒng)商業(yè)為重點(diǎn)，生活居住等功能為一體，是廈門市重點(diǎn)歷史風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)和旅游區(qū)。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：“兩街一帶數(shù)區(qū)”。 “兩街”為以中山路、思明南北路為主的“十字型”傳統(tǒng)商業(yè)街。 “一帶”為隨著鷺江道的沿江興起的以海濱、海關(guān)及郵電大廈、國(guó)際銀行大廈等一批標(biāo)識(shí)性建筑組成的濱江商務(wù)帶。 “數(shù)區(qū)”是分布在規(guī)劃區(qū)內(nèi)各個(gè)相對(duì)獨(dú)立居住小區(qū)（營(yíng)平小區(qū)、同文頂小區(qū)、中華小區(qū)、思東小區(qū)、華新小區(qū)、百家村居住小區(qū)、將軍祠居住小區(qū)、白鹿洞小區(qū)）及中山公園文化、娛樂、休閑區(qū)與警備區(qū)特殊用地。中山路片區(qū)規(guī)劃人口為5.9萬人.總規(guī)劃容積率控制在1.25以內(nèi).日平均人流量8萬多人次，節(jié)假日高達(dá)10萬多人次。2.2 問題分析商業(yè)種類齊全但結(jié)構(gòu)不合理，特色不明顯，休閑購(gòu)物環(huán)境不佳，旅游發(fā)展不充分。受到其他商業(yè)區(qū)挑戰(zhàn)，人氣指數(shù)下降。此外，公共設(shè)施和公共環(huán)境還需進(jìn)一步建設(shè)。3. 主要商業(yè)標(biāo)的：2.1 來雅百貨中山店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類B11，000體育服裝及用品1F3，000化妝品、皮件2F3，000少女裝3F3，000淑女裝4F3，000男裝5F3，000嬰童裝合計(jì)16，0002.2 巴黎春天百貨中山店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類B11，200男女裝1F3，000名品2F3，600男女鞋、女裝3F6，600女裝4F6，600男裝合計(jì)21，0002.3 華聯(lián)商廈樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F4，250鐘表、數(shù)碼、超市2F2，750超市3F4，250男裝、體育用品4F4，250男裝5F4，250女裝6F4，250電器電訊合計(jì)24，0002.4 誠(chéng)達(dá)廣場(chǎng)中山店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F4，000百貨商品專柜2F4，000大型超市3F4，000大型超市合計(jì)12，0002.5 達(dá)意商城中山店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F6，250商店街2F6，250商店街3F6，250商店街4F6，250商店街合計(jì)25，0004. 未來商業(yè)標(biāo)的：3.1 中南商業(yè)廣場(chǎng)座落：思明西路、泰山路口面積：84，5423.2 名匯廣場(chǎng)座落：思明東路、霞溪路口面積：92，3153.3 霞溪廣場(chǎng)座落：思明東、西、南、北路交會(huì)口面積：40，000三 火車站商圈1 范圍：于嘉禾路、廈禾路及湖濱東路交會(huì)而成之T字型商圈。2 商圈分析2.1 概述廈門市火車站前因世貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐，掌握火車站進(jìn)出及廈門市當(dāng)?shù)鼐用褚源藶檗D(zhuǎn)運(yùn)站的人流，佐以世貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)有沃而瑪大賣場(chǎng)、巴黎春天百貨及購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的商鋪街，吸引相當(dāng)多當(dāng)?shù)鼐用窦暗皆L廈門的游客消費(fèi)者?；疖囌境擞惺蕾Q(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)外，尚有其它小型百貨公司及各式各樣電子電器賣場(chǎng)相結(jié)合，未來2007年尚有位于湖濱南路與廈禾路交接處-羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)的完工加入，本商業(yè)區(qū)的商業(yè)設(shè)施將趨近飽和。本商業(yè)區(qū)是自中山路商業(yè)區(qū)沿著廈禾路向北發(fā)展，第一個(gè)相連系的最近商業(yè)區(qū)。2.2 問題分析沃爾瑪與美食廣場(chǎng)業(yè)績(jī)紅火，但巴黎春天表現(xiàn)不佳，交通問題對(duì)火車站商業(yè)區(qū)來說是功過參半，一方面交通便利促成商業(yè)區(qū)發(fā)展，一方面這里又是個(gè)堵車的節(jié)點(diǎn)，成為可能影響商業(yè)區(qū)繁榮的因素。3 主要商業(yè)標(biāo)的：2.1 世貿(mào)廣場(chǎng)樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F16，000百貨街、大型超市2F16，000百貨商店街3F16，000百貨商店街4F16，000百貨商店街5F16，000百貨商店街合計(jì)80，0002.2 嘉年名華家具城樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F2，400家具2F2，000家具3F2，400家具4F2，400家具5F2，400家具合計(jì)11，6002.3 燦坤3C樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F2，000數(shù)碼館2F1，200數(shù)碼館3F3，600生活館4F3，600家電館5F3，600家電館6F3，600Hi-Fi館合計(jì)17，6004 未來商業(yè)標(biāo)的：3.1 梧村地下商店街座落：嘉禾路上、湖濱東路口面積：22，0003.2 羅賓森廣場(chǎng)座落：廈禾路上、湖濱東路交會(huì)口面積：100，000四 富山蓮坂商圈 1 范圍：嘉禾路上，北起蓮花北路，南至蓮前西路口。2 商圈分析2.1 概述富山商業(yè)區(qū)是年輕消費(fèi)族群，娛樂休閑購(gòu)物消費(fèi)的流連場(chǎng)所，因各式各樣的茶館、歡唱量販?zhǔn)終TV、餐廳、商場(chǎng)、百貨公司、書城及各式餐飲美食街與小吃店林立。目前購(gòu)物商場(chǎng)計(jì)有誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)富山店、富山女人街及2004年12月剛開幕的PARTYGIRL派對(duì)八八等新穎賣場(chǎng)集結(jié)，未來尚有號(hào)稱中國(guó)東南最大的明發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐，影響將日趨擴(kuò)大。蓮坂商業(yè)區(qū)因廈門市娛樂行業(yè)集中于此，高消費(fèi)族群娛樂休閑購(gòu)物消費(fèi)的常去場(chǎng)所，因有各式各樣的商務(wù)式KTV、康康柳丁KTV、KKDISCOPUB、百貨公司及各式餐廳林立。目前購(gòu)物商場(chǎng)計(jì)有來雅百貨嘉禾店、大型家俬大賣場(chǎng)及思文電器賣場(chǎng)等集結(jié)于此，未來尚有東方明珠購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐，商業(yè)區(qū)影響力不至于受富山商業(yè)區(qū)的影響，甚至可營(yíng)造商業(yè)區(qū)競(jìng)合的局面，聚焦更多的廈門市以及漳泉消費(fèi)族群。2.2 問題分析目前沒有大規(guī)模的量體存在，成為都會(huì)型商業(yè)中心，吸引廣域來客，隨著明發(fā)這一巨型商業(yè)旗艦的進(jìn)入，將大大改變現(xiàn)狀，從根本上改變廈門市現(xiàn)有的商業(yè)格局，但是，這一區(qū)域商業(yè)基本屬于商業(yè)返租的形式，有賴于后續(xù)強(qiáng)大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理能力，這將是這一區(qū)域商業(yè)面臨的最大的挑戰(zhàn)；同時(shí)廈門各商業(yè)區(qū)陸續(xù)崛起的大型商業(yè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的沖擊也不容忽視。3 主要商業(yè)標(biāo)的：2.1 派對(duì)女孩樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F2，750女裝、珠寶2F2，750女裝、飾品3F2，750女裝、飾品4F2，750女裝、飾品合計(jì)11，0002.2 來雅百貨嘉禾店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F3，250化妝品、皮件2F3，250女裝3F3，250男裝4F3，250體育用品、童裝合計(jì)13，0002.3 誠(chéng)達(dá)廣場(chǎng)富山店樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F5，000百貨商店街2F5，000大型超市3F5，000大型超市4F5，000書店合計(jì)20，0002.4 富山女人街樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F5，000男裝2F5，000男女裝3F5，000女裝、飾品4F5，000美食街合計(jì)20，0002.5 摩爾蓮花樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F19，000百貨商店街2F19，000百貨商店街3F19，000百貨商店街4F19，000百貨商店街合計(jì)76，0004 未來商業(yè)標(biāo)的3.1 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)座落：嘉禾路上，蓮前西路以北。面積：400，000。3.2 東方明珠購(gòu)物廣場(chǎng)座落：嘉禾路、蓮花路口。面積：30，000。3.3 裕達(dá)廣場(chǎng)座落：嘉禾路（誠(chéng)達(dá)廣場(chǎng)富山店旁）面積：10，000五 江頭商圈 1 范圍：于嘉禾路北段、仙岳路、圓山南路、呂嶺路之區(qū)塊內(nèi)。2 商圈分析2.1 概述江頭商業(yè)區(qū)涵蓋的范圍較大，北自仙岳路的SM購(gòu)物廣場(chǎng)，南至湖濱北路與呂嶺路交接的摩爾蓮花都市休閑廣場(chǎng)，此商業(yè)區(qū)因處商業(yè)辦公樓盤區(qū)、員當(dāng)湖江頭別墅及高級(jí)住宅樓盤區(qū)，上班族及高所得消費(fèi)族群群聚之處。其中尚包含臺(tái)灣街、江頭東西路建材市場(chǎng)，現(xiàn)在新興住商混合樓盤林立，廈門市中產(chǎn)階級(jí)紛紛遷入進(jìn)住。所以，天虹商場(chǎng)鎖定消費(fèi)族群中的女性消費(fèi)大眾；摩爾蓮花都市休閑廣場(chǎng)因是剛成立，二樓蓮花電子廣場(chǎng)尚在招商籌備中，看不出端倪；而SM購(gòu)物廣場(chǎng)乃廈門市親子購(gòu)物休閑逛街的第一選擇處所。2.2 問題分析SM商業(yè)城和天虹百貨相距太遠(yuǎn)，客流不能共享，不像其他商業(yè)區(qū)那樣商場(chǎng)連接成片，互相帶動(dòng)人氣。3 主要商業(yè)標(biāo)的2.1 天虹商場(chǎng)樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F4，500化妝品、皮件飾品2F4，500超市、商店街3F4，500女裝、內(nèi)衣4F4，500男裝、寢具合計(jì)18，0002.2 永樂生活電器樓層面積經(jīng)營(yíng)種類1F2，400計(jì)算機(jī)、通訊、數(shù)碼2F2，400大、小家電3F2，400影視音響合計(jì)7，2002.3 SM樓層面積經(jīng)營(yíng)種類B124，000大型超市、商店街1F24，000來雅百貨、商店街2F18，000來雅百貨、商店街3F18，000書店、數(shù)碼、商店街4F18，000家具城5F18，000家飾燈具（招商中）合計(jì)120，0002.4 國(guó)美電器樓層面積經(jīng)營(yíng)種類2F4，500計(jì)算機(jī)、通訊3F4，500大家電、影視音響合計(jì)9，0004 未來商業(yè)標(biāo)的3.1 SM二期座落：嘉禾路、仙岳路口面積：280，000六 禾祥商業(yè)區(qū) 1 范圍：禾祥路上，東起湖濱東路，西至湖濱西路，約4.2公里。2 商圈分析2.1 概況禾祥商業(yè)區(qū)曾第一個(gè)挑戰(zhàn)中山路商業(yè)區(qū)，禾祥商業(yè)區(qū)的形成主要得益于周邊住宅小區(qū)居民的購(gòu)買力，位于廈禾路和湖濱南路之間，交通便利，原來以精品店和美食店居多，誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)的入駐使得禾祥商業(yè)區(qū)更加名副其實(shí)。2.2 問題分析隨著行人和車輛的增多，停車和交通成為關(guān)鍵問題，沒有大量體的順應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)模式存在，也難抵御廈門商業(yè)新一輪的洗牌。3 主要商業(yè)標(biāo)的：2.1 誠(chéng)達(dá)購(gòu)物