創(chuàng)業(yè)指南_創(chuàng)業(yè)大賽計劃書

甘肅省首屆大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計劃大賽校內(nèi)選拔賽商業(yè)計劃書 項(xiàng) 目 名 稱 ： 康樂園老年人休閑會所 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊（個人）： 8090 日 期 ： 2010/11/ 06 所在 學(xué)院 名稱： 參賽者聯(lián)系電話： 參賽者電子郵件： 努力了的才叫夢想，不努力的就是空想！如果你一直空想的話，無論看多少正能量語錄，也趕不走滿滿的負(fù)能量！你還是原地踏步的你，一直在看別人進(jìn)步。目錄前言2第一章 計劃書摘要3第二章 產(chǎn)品分析5第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景5第二節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計9第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析14第三章 市場分析16一、市場宏觀背景16二、休閑會所的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)22三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實(shí)23四、區(qū)域投資環(huán)境分析23五、本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢26六、本項(xiàng)目的前景預(yù)測（綜合分析）28第四章 組織與管理29第五章 營銷策略31第一節(jié) 娛樂休閑會所品牌營銷戰(zhàn)略31第二節(jié) 休閑會所營銷渠道建設(shè)33第三節(jié) 休閑會所市場傳播策略34第六章 風(fēng)險評估與防范37第一節(jié) 投資預(yù)算37第二節(jié) 財務(wù)評析40第三節(jié) 風(fēng)險評析44第七章 綜合評析46一、經(jīng)濟(jì)效益分析46二、社會效益分析47三、生態(tài)環(huán)境效益47附錄一 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度47附錄二 康樂園老年休閑會所的管理49前言我們大都沒有認(rèn)真思考過老年這一概念，在我們的印象中，他們是一個沒落的群體，有的喪失了健康、沒有了希望，不再是社會的主流，給人的第一表觀就是稀落的頭發(fā)、蹣跚的步履和滿是皺紋的臉孔。我們忽略了他們曾經(jīng)創(chuàng)造的輝煌，低估了他們?yōu)榧彝ニ龅呢暙I(xiàn)。事實(shí)上，除了死亡他們什么都經(jīng)歷過，只有他們才真正領(lǐng)悟了生命的價值。巴金年輕時說他只想活到40歲，但現(xiàn)在他改變了看法“我今年87歲，今天回顧過去，說不上失敗，也談不到成功，我只是老老實(shí)實(shí)、平平凡凡地走過這一生。我思索，我追求，我終于明白生命的意義在于奉獻(xiàn)而不在于享受。我愿意再活一次，重新學(xué)習(xí)，重新工作，讓我的生命開花結(jié)果?！卑徒鹣壬脑掦w現(xiàn)了老年人的寬容，同時也透露出了孤獨(dú)，一種燃燒余燼的蒼涼。我們深深感受到，老年人需要幫助，需要從生理到心理的全方位的幫助。這就給我們提出了新的問題怎樣讓前輩們飽受滄桑的心得到愛的充實(shí)，幸福、安詳?shù)刈咄暧嗌?？“家”，在這個答案中是一個重要的概念。在當(dāng)今老齡化日益嚴(yán)重的社會，要給老年人怎樣的家和養(yǎng)老環(huán)境讓老年人擁有更廣闊的生理和心理的空間以安度晚年，這正是本策劃書所要探討的問題。巴金.1991年5月給家鄉(xiāng)孩子的信。第一章 計劃書摘要改革開放以來，我國的人民生活水平有了顯著的提高，人們的心理也發(fā)生巨大的變化，對物質(zhì)的追求呈遞減的趨勢，而對精神的追求呈遞增趨勢。并且隨醫(yī)療水平的提高，人們的平均壽命明顯增加，老年人隊伍在逐漸壯大。然而年輕的生活節(jié)奏越來越快，他們無法長時間陪在父母身邊，老年人基本上又沒有娛樂場所，導(dǎo)致本該頤享天年的老人們的生活平淡無奇。為了緩和這一現(xiàn)狀，我們決定創(chuàng)辦康樂園老年休閑會所。公司的宗旨：給老年人一片多彩快樂的天空，讓老年人更健康，更長壽，更幸福，更年輕。目標(biāo)客戶：廣大的中老年朋友。服務(wù)：康樂園老年休閑會所不同于現(xiàn)在社會中的俱樂部，內(nèi)部主要設(shè)有棋牌室、文藝培訓(xùn)，高檔次的休息室，餐廳。我們還會定期開辦書畫活動，曲藝表演等，在投入市場的同時還會征求會員的意見，不斷增加服務(wù)，并且開設(shè)特殊服務(wù)。 開辦宣傳欄，經(jīng)常更新一些養(yǎng)生保健知識，食療方法，老年人也可以粘貼一些自己養(yǎng)生方法，以便分享。由于存在很多老年人單身的現(xiàn)象，本俱樂部也可以作為老人們溝通的好場所，為單身的老人找到老伴提供機(jī)會。運(yùn)營模式：我們會先設(shè)立一個會所，看看前期的收入虧損情況。如果很受老年人的歡迎，收入還算不錯，長期發(fā)展情況也很樂觀，我們會考慮選擇在不同的城市建立分會所，讓更多的老人享受到康樂園優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。資本運(yùn)作方面：康樂園老年休閑會所準(zhǔn)備以高的資金利用效率，快的資金周轉(zhuǎn)率取得最大效益。適當(dāng)時機(jī)拓展投資、融資渠道，引進(jìn)風(fēng)險資本，并通過金融部門借貸，取得金融信譽(yù)，引進(jìn)經(jīng)營資本，拓延市場運(yùn)作空間。投資目標(biāo)：4年左右收回總投資成本，并逐漸開始贏利，并且以后有連鎖店。公司理念：老人至上，服務(wù)第一。戰(zhàn)略目標(biāo)：讓康樂園老年休閑會所成為全國最大的老年人俱樂部，有康樂園老年休閑會所的地方，就有老年人歡樂的笑聲。關(guān)鍵的制勝因素：這是一個巨大的市場空缺，康樂園老年休閑會所的出現(xiàn)正是這個市場所需求的，而且康樂園老年休閑會所的服務(wù)符合目標(biāo)客戶的心理，加上有效的推廣計劃所以我堅信能成功。風(fēng)險與對策風(fēng)險：由于老年人普遍存在身體方面的狀況，在經(jīng)營過程中發(fā)生突發(fā)狀況的幾率較大，一旦處理不好，公司的名譽(yù)，市場前景等將會面臨很大危機(jī)。對策：康樂園老年休閑會所盡量選擇設(shè)立在離醫(yī)院較近，交通便利的地方；培訓(xùn)員工對老年人常發(fā)病的處理方法有基本的了解；俱樂部內(nèi)地面盡量平坦。持續(xù)經(jīng)營通過可持續(xù)發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營，嚴(yán)格管理，取得運(yùn)營收益，收回投資，從而取得效益增長。第二章 產(chǎn)品分析第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景一、西安市部分社區(qū)老年人健康與疾病狀況的動態(tài)觀察隨著人口老齡化趨勢，對老年人健康和疾病的研究已成為預(yù)防醫(yī)學(xué)的重要內(nèi)容。有關(guān)老年人健康與疾病的資料，多為不同年齡組的橫向調(diào)查結(jié)果的對比研究，但是橫向比較所顯示的不同年齡組的差異，并不能完全歸因于年齡增長的老齡化效應(yīng)，必需輔以人群的縱向研究，才能得到更有利的證明。二、為掌握西安市部分社區(qū)老年人群疾病與健康狀況縱向演變的特點(diǎn)及其影響因素，為慢性病的發(fā)生、發(fā)展提供線索，為其防治提供科學(xué)依據(jù)，本研究于2005年和2008年7月一9月分別對西安市部分社區(qū)老年人進(jìn)行問卷調(diào)查。 1.調(diào)查對象 2000年基線調(diào)查時采用分層整群抽樣的方法，選擇新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)不同方位的六個居委會(蘆蕩小區(qū)、建國四巷、迎春小區(qū)、方新村、陜西鋼廠、西安光學(xué)儀器廠)年齡60的老年人例為調(diào)查對象。2003年調(diào)查是在2000年基線調(diào)查基礎(chǔ)上，采用整群抽樣的方法，從中隨機(jī)化選擇西安市碑林區(qū)、新城區(qū)不同方位的兩個居委會(建國四巷、西安光學(xué)儀器廠)年齡63歲老年人為隨訪調(diào)查對象。2.調(diào)查內(nèi)容 2005年基線調(diào)查時設(shè)計了“老年人生活狀況及健康需求調(diào)查表”，用特爾斐方法對問卷進(jìn)行評審。對兩個居民小區(qū)年齡60歲的200例老年人進(jìn)行預(yù)調(diào)查，試測問卷的信度及效度，然后修訂調(diào)表。2003年對2000年使用過的調(diào)查表進(jìn)行修訂，增加了健康狀況與疾病方面的詳細(xì)內(nèi)容，經(jīng)專家論證后使用。3.調(diào)查的結(jié)果（1）均衡性檢驗(yàn)2003年從2000年基線調(diào)查人群中隨機(jī)整群抽樣出596例做年齡、性別的均衡性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示P0.05，說明抽樣出的596例具有很好的代表性，與基線調(diào)查人群具有可比性，詳見表1一1。*按本組2007年時的年齡和性別計算 （2）慢性疾病患病率按系統(tǒng)比較 2003年各系統(tǒng)慢性疾病患病率序位與2000年相比變化不大，前3位均依次為心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和消化系統(tǒng)，呼吸系統(tǒng)患病率2000年是第四位，2003年降為第五位，眼科疾病則從第五位變?yōu)榈谒奈唬瑑?nèi)分泌系統(tǒng)均為第六位。雖序位變化不大，但2003年心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和內(nèi)分泌系統(tǒng)較2000年顯著升高，分別增加T25.5%、12.9%、3.9%，差異有非常顯著的意義(P簇0.01)，詳見表1一2。 （3）常見慢性疾病患病率按病種的比較 2003年常見慢性疾病患病率序位與2000年相比有一定的變化。高血壓病、頸椎病和膽結(jié)石序位沒有變化，分別排在第一位、第八位和第十位，而冠心病、慢性支氣管炎和慢性胃炎分別從2000年的第二位、第三位、第四位降至2003年的第三位、第五位和第九位，關(guān)節(jié)炎、糖尿病、白內(nèi)障、腦血管病則分別從2000年的第五位、第六位、第七位、第九位升至2003年的第二位、第四位、第六位和第七位。2003年關(guān)節(jié)炎、糖尿病、頸椎病和腦血管病的患病率較2000年升高，差異均有非常顯著的意義(均P0-01):白內(nèi)障的患病率差異也有顯著的意義(P0.05)，詳見表1一3。 （4）慢性疾病按病種數(shù)分布的變化患慢性病病種數(shù)2003年也比2000年普遍上升，患1種病、2種病17.7%3種病及合計的患病率分別增加了0.4%、3.6% 、13.8%和17.7，差異有非常顯著的意義(P0.01)，詳見表1一4。 4.結(jié)論西安市社區(qū)老年人群健康狀況隨年齡增長而下降，主要表現(xiàn)在慢性病患病率顯著增加、患慢性病種類顯著增多、健康行為方式普遍顯著下降。高血壓、關(guān)節(jié)炎、冠心病、糖尿病、慢性支氣管炎、白內(nèi)障、腦血管病是威脅老年人健康的主要疾病，是西安市部分社區(qū)老年病防治重點(diǎn)。因此有必要在社區(qū)開展戒煙、控酒、體育鍛煉、平衡膳食、心理疏導(dǎo)等健康促進(jìn)方式，降低人群中的危險因素水平，改變?nèi)藗兊牟唤】敌袨楹蜕罘绞剑M(jìn)一步降低慢性病患病率，以提高老年人的生活質(zhì)量。第二節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計一、飲食保健文化的發(fā)展中醫(yī)食療文化是具有悠久歷史的寶貴的文化遺產(chǎn)，從上古代古人類在尋找食物的過程中發(fā)現(xiàn)其具有醫(yī)療價值，藥食同源文化得以萌芽，周代設(shè)立“食醫(yī)”，歷經(jīng)秦漢、三國、兩晉、南北朝時期的發(fā)展提高，到了唐代集其大成出現(xiàn)專著，形成了?？疲谒?、元、明、清時代進(jìn)入全面發(fā)展時期。戰(zhàn)國時期的黃帝內(nèi)經(jīng)為食療文化的發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)，經(jīng)過了歷代醫(yī)學(xué)家的創(chuàng)造、收集、整理、錘煉，隋唐時代的著名醫(yī)學(xué)家孫思邀在總結(jié)。前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合自己的體會，編著了第一部食療專篇千金要方食治篇，而后由他的弟子孟洗編撰出了第一部食療專著食療本草。 食療本草堪稱以前飲食療法之大成，它的問世，確立了比較完善而系統(tǒng)的食療學(xué)科。元代皇家飲膳太醫(yī)忽思慧全面總結(jié)了元代以前的藥膳和飲食療法，綜合蒙漢及少數(shù)民族的食品內(nèi)容，完成了現(xiàn)存中國歷史上第一部飲食養(yǎng)生專著飲膳正要。飲膳正要從健康人的飲食方面立論而編著，它的問世，是中醫(yī)食療食養(yǎng)文化發(fā)展史上的一個里程碑，標(biāo)志著中國食療文化的成熟和高度發(fā)展。由此可見，飲食因素與人類健康有著非常密切的關(guān)系。能否進(jìn)行科學(xué)的攝食關(guān)系到全民的健康，合理的食物搭配不僅可以保證機(jī)體的正常新陳代謝、強(qiáng)身健體、抵抗衰老，而且可以預(yù)防、治療某些疾病。更廣泛意義的說，合理的膳食可以減少生活方式病的發(fā)生幾率，減輕人民的身體痛苦、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);減輕國家的財政支出、醫(yī)療負(fù)擔(dān)。為了滿足這種需求，我們?yōu)榇碎_發(fā)了飲食保健產(chǎn)品。二、飲食保健產(chǎn)品的內(nèi)涵飲食保健產(chǎn)品這種以服務(wù)形式表現(xiàn)出來的產(chǎn)品，它既可以是單一的飲食保健服務(wù)項(xiàng)目，也可以是各個單項(xiàng)飲食保健產(chǎn)品的有機(jī)整合。它包括、休閑娛樂、保健醫(yī)療等服務(wù)產(chǎn)品六個因素相互依存的組合。廣大老年朋友購買的不僅是某一單一的子產(chǎn)品，而是保健產(chǎn)品整體。同時，如圖所示，和其他產(chǎn)品一樣，休閑企業(yè)除關(guān)注產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品核心部分外，也要注意產(chǎn)品特色、質(zhì)量、聲譽(yù)等產(chǎn)品外形部分，還要注意給消費(fèi)者提供消費(fèi)的便利條件和優(yōu)惠等產(chǎn)品延伸部分。 潛在部分延伸部分期望部分形式部分核心產(chǎn)品1 核心部分：核心部分是指保健產(chǎn)品向老年人提供的基本有效用 或利益，如老年人對飲食重要性的認(rèn)識以及老年人學(xué)習(xí)如何合理飲食。2 形式部分：形式部分是核心產(chǎn)品借以實(shí)現(xiàn)的形式或企業(yè)對某種需求特定的滿足形式，也是產(chǎn)品的基本形式。它表現(xiàn)為保健產(chǎn)品的品質(zhì)、式樣、特征、商標(biāo)和包裝等五個特征所構(gòu)成。例如：休閑會所工作人員的形象，飲食文化產(chǎn)品，娛樂休閑產(chǎn)品等3 期望部分：期望部分是指老年人在購買產(chǎn)品時所期望獲得的一整套屬性和條件。例如：來康樂園休閑會所的老年人都喜歡去保健醫(yī)療所，那里他們可以了解心理健康知識。到休閑會所住宿希望衛(wèi)生清潔、價格合理等。4 延伸部分。延伸部分是指為了滿足老年人的興趣愛好，開展各種比賽，如書法繪畫大賽、棋藝類大賽等。還有可以舉辦喜慶休閑活動，在各民族的節(jié)日上辦理慶典活動，從而增進(jìn)各民族之間的情誼。5 潛在部分。潛在部分是指產(chǎn)品所蘊(yùn)含的滿足老年人潛在愿望的程度和能力。如現(xiàn)在興起的假日休閑旅游，就是一個很好的例子。這些都是休閑會所努力尋求滿足老年人并使該會所得到最大競爭優(yōu)勢的方法。三、飲食保健產(chǎn)品開發(fā)過程中存在的問題（1）康樂園老年休閑會所的資源處于羅列狀態(tài)，沒有進(jìn)行深層次的挖掘?？禈穲@老年休閑會所只是給他們提供了休閑娛樂，并沒有給他們提供家庭的溫暖。 （2）康樂園老年休閑會所的產(chǎn)品主要是養(yǎng)生與飲食類的，意識到老年人的需求多樣化后，也增加了一些休閑娛樂活動以增強(qiáng)老年人的樂趣。但這些休閑娛樂活動總體來看過于膚淺，老年人的參與程度太低，不足以使老年人全身心的投入從而產(chǎn)生心靈體驗(yàn)。 （3）康樂園老年休閑會所的布置缺乏整體性和體驗(yàn)性。老年人進(jìn)入一個每一個娛樂休閑場所之后，就開始了心理歷程。每一個場所內(nèi)的分布直接影響到老年人的體驗(yàn)?？禈穲@老年休閑會所的資源不錯，但缺乏對老年人消費(fèi)心理的研究，沒有創(chuàng)造一個核心的體驗(yàn)主題，也沒有圍繞體驗(yàn)主題策劃體驗(yàn)活動和創(chuàng)造體驗(yàn)意象，因而，不能給老年人集中的、強(qiáng)烈的印象。 （4）康樂園老年休閑會所的品牌很空洞，不能傳遞旅游興奮點(diǎn)?？禈穲@老年休閑會所雖己初步建立了屬于自己的品牌。但這種品牌是一種比較模糊的、缺乏深層次吸引力的品牌，不能發(fā)揮品牌的帶動效應(yīng)。（5）飲食保健產(chǎn)品缺乏新意和特色。通過對國內(nèi)廣大老年人飲食的查表明，75的老年人希望在休閑會所買到有特色和營養(yǎng)的飲食保健產(chǎn)品。而康樂園老年休閑會所的保健產(chǎn)品則不能充分滿足老年人這種非常明顯的需要。四、康樂園老年休閑會所飲食保健產(chǎn)品開發(fā)對策1. 繼續(xù)加強(qiáng)飲食保健產(chǎn)品的持續(xù)改進(jìn)和開發(fā) 隨著老齡化速度的加快，人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，老年人需求增加等諸多因素，必然會極大的進(jìn)一步促進(jìn)國內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP達(dá)到 1000 美元以后，休閑娛樂的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)處于該水平，表明我國的大眾休閑娛樂時代逐步到來。因此，國內(nèi)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的潛力很大。康樂園休閑會所的飲食保健產(chǎn)業(yè)處于成長期，應(yīng)不斷進(jìn)行等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造；繼續(xù)投資重建康樂園老年休閑會所老年餐廳，休閑娛樂場所，住宿房間等設(shè)施，以滿足老年的需要。提高吃、住、行、游、購、娛的規(guī)格和檔次；不斷改進(jìn)飲食保健產(chǎn)品；不斷開發(fā)新的休閑娛樂資源；提高服務(wù)人員素質(zhì)，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 2. 開發(fā)刺激飲食保健產(chǎn)品 適度開發(fā)刺激性保健產(chǎn)品。刺激保健產(chǎn)品是根據(jù)老年人的身體狀況及所患何種慢性疾病幫助老人炔烴食譜，利用我國傳統(tǒng)的藥膳食物原料和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)知識，針對每一位老人的身體狀況提供不同的食物。從而使老年人獲得深刻的體驗(yàn)。刺激保健產(chǎn)品是新興的保健產(chǎn)品，對于追求健康的每一位老年人具有較大的吸引力。 3. 開發(fā)保健體育產(chǎn)品 在上海市做過一次調(diào)查，結(jié)果令人詫異:對于老年人用品市場的現(xiàn)狀，被調(diào)查的老年人中回答不滿意和不太滿意的占了47，認(rèn)為一般的有41，只有12%的表示還算滿意。因此，我們在開發(fā)老年保健體育產(chǎn)品時，必須考慮老年人的生理、心理及行為特征，注重其實(shí)用性、方便性和保健性。老年體育用品要求具有實(shí)用性。老年人在長期的生活經(jīng)歷中形成消費(fèi)心理定式，追求物美價廉的商品。但是，目前市場上除了健身的“柔力球”、“太極劍”等，很難看到別的適合老年人的健身、運(yùn)動器材。老年體育用品要求具有方便性。老年人行動不是很方便，所以產(chǎn)品要求具有方便性。老年體育用品要求具有保健性。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來彌補(bǔ)健康方面的不足，產(chǎn)品應(yīng)滿足老年人防病、治病等方面的要求。4. 老年健身產(chǎn)品的開發(fā)目前我國絕大多數(shù)老人的健身娛樂場所局限在家里、馬路邊和公園里，精神需求得不到滿足?，F(xiàn)在大多數(shù)老年人吃穿不愁，但渴望親情和精神慰藉，更多地需要適合自身特點(diǎn)的健身消遣、休閑和娛樂設(shè)施?；诖耍砷_辦諸如老年健身娛樂室、老年健身館、老年文化站、老年俱樂部，開展老年體育健身咨詢、康復(fù)咨詢、運(yùn)動處方、氣功養(yǎng)身等活動。通過老年體育健身娛樂市場的發(fā)展，使老年人健身娛樂活動更加多樣化。5. 老年文化娛樂產(chǎn)品的開發(fā)根據(jù)調(diào)查，文化娛樂類休閑方式的應(yīng)答次數(shù)為175次，占應(yīng)答次數(shù)的31.7，有89.7%的人選擇此項(xiàng)，是老年人參與頻率最高的休閑活動類型，在西安老年人的休閑生活中有著非常重要的作用。因此，應(yīng)該充分發(fā)掘這一市場潛力，豐富老年文化娛樂產(chǎn)品。 老年人對文化娛樂用品的需求主要是有益于身體健康和調(diào)節(jié)衰老。許多老年人喜好琴、棋、書、畫，也有一些老年人喜歡扭秧歌，當(dāng)戲曲票友。 6.康樂園老年休閑會所的體驗(yàn)服務(wù)應(yīng)要有這幾個要素組成: 1)康樂園老年休閑會所的服務(wù)人員要有良好的儀表儀容、態(tài)度、行為和能力。如果把休閑會所看做是體驗(yàn)的劇場的話，其中的服務(wù)人員就是劇場的演員，服務(wù)人員的表現(xiàn)將給老年人直接的體驗(yàn)，所以必須使員工融入劇場的氛圍，形成與老年人互動的演職人員，共同創(chuàng)造讓老人感到溫馨而又舒適的休閑會所。 2).休閑會所范圍內(nèi)的餐廳和客房的設(shè)計應(yīng)盡量與會所相和諧。如在休閑會所中的那些娛樂場所應(yīng)該舒適而又安全，同時餐廳裝演、桌椅等硬件設(shè)施的布置效法60年代，擺設(shè)裝飾物亦以優(yōu)雅古典為準(zhǔn)則，供應(yīng)的食物均為傳統(tǒng)風(fēng)味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音樂也是60年代的。并可增設(shè)民族表演，是廣大老人體驗(yàn)民族特色，而且增進(jìn)民族之間的情誼。3).適度提供享受服務(wù)。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，一部分人產(chǎn)生了享受需求。老人希望在游、購、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)?？头扛邫n次的設(shè)施可包括高級席夢思床、高級沙發(fā)、地毯、辦公桌、銀器用具、藏衣室、冰箱、電視機(jī)、淋浴室、梳洗室、和電話等。盡量滿足廣大老年人的需求。五、重視保健商品的開發(fā)人們到一個地方休閑娛樂，通常會有兩種反映，要么第二次再去，要么直接對這種休閑場產(chǎn)生抗體。根據(jù)心理學(xué)分析，去過休閑場所的老人，他們中的很多人會向別人炫耀自己的體驗(yàn)、講述自己的體驗(yàn)。有些人即使不講述自己的這種體檢，也會被身旁的老人所問及。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)者的口頭傳播十分重要，這部分消費(fèi)者體驗(yàn)過后，對“Impression”進(jìn)行咀嚼和品味，他們是最能對這種體驗(yàn)把握到位的，最有發(fā)言權(quán)的，也是最易被他人信賴的人。他們就猶如產(chǎn)品生命周期中的新產(chǎn)品的早期采納者，可以作為義務(wù)宣傳員，他們的出現(xiàn)可以帶動晚期采用者?？梢姡隗w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代，保健休閑產(chǎn)品的開發(fā)需加重體驗(yàn)的成分:（1）使用個性化的設(shè)計。在節(jié)假日等一些重要的日子里舉辦各種比賽，可以把老人在賽場的一切精彩表演以及他們臉上那種愉悅的表情設(shè)計成活生生的畫面，然后再作為紀(jì)念品送給老人。這類紀(jì)念品常常成為老人和他的同齡人在一起聊天時談及自己的休閑娛樂活動時向他的同齡人炫耀的道具。（2）設(shè)計特殊意義的紀(jì)念品。如康樂園好友鎖的設(shè)計，這能使老人在回到家之后閑暇時想起和自己在一起娛樂的那些好友，并可能成為促使老人重游康樂園老年休閑會所的助推器。（3）免費(fèi)贈送會員卡。不是所有老人都愿意辦理會員卡，要把這些老人也納入到為休閑娛樂義務(wù)宣傳的隊伍中去，贈送免費(fèi)會員卡不失為一種好方法。如在節(jié)假日讓他們重新感受康樂園老年休閑會所的各種活動。但這不僅會在將來喚起老人美好的回憶，還會加強(qiáng)老人對此休閑會所的好感，自覺的加以宣傳。第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析 一、康樂園老年休閑會的飲食保健產(chǎn)品的價格情況合理的飲食保健定價是增強(qiáng)市場占有率的重要手段，面對競爭越來越激烈的飲食保健市場，各老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在為提高各自的競爭能力而尋求各種途徑，其中最基本的手段就是價格?？禈穲@只有根據(jù)自己各方面的的資源特點(diǎn)、質(zhì)量結(jié)合市場狀況，制定合理的價格，才能使飲食保健產(chǎn)品更具有競爭力。飲食保健價格是老年人在休閑會所休閑娛樂時，為解決食、住、行、游、娛和購的需要而支付的全部貨幣總和。由于飲食保健產(chǎn)品是一種綜合性產(chǎn)品，因此飲食保健產(chǎn)品價格也是一種綜合性價格，各種單項(xiàng)飲食保健產(chǎn)品的價格是相互聯(lián)系的。 二、康樂園老年休閑會所的部分產(chǎn)品價格情況： 1.飲食保健品價： 根據(jù)陜西省物價局的規(guī)定和西安市人均消費(fèi)水平，我們合理規(guī)定飲食保健產(chǎn)品的價格，每一盤營養(yǎng)保健菜最低價是5元，每逢到有老人過壽時由于點(diǎn)的菜較多，我們可以給與優(yōu)惠價。 2康樂園老年休閑會所的客房價： 每間房子住兩位老人，收取50元，則25元人。但是考慮到有些老人習(xí)慣一個人住宿，為此我們有單間房，則30元。逢到節(jié)假日時，我們會有相應(yīng)的優(yōu)惠，則收取每位老人的費(fèi)用低于20元。 3娛樂休閑場所價： 對于棋牌室，每位老人收取3元，至于時間則沒有限制的。如果老人喜歡和自己的好友聚在一起，則一間棋牌室收取20元。 三、康樂園老年休閑會所的定價對策 （一）建立適應(yīng)需要的價格管理系統(tǒng)餐飲部門要協(xié)調(diào)其他部門，為價格管理的有效進(jìn)行創(chuàng)造良好外部環(huán)境；建立行業(yè)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加強(qiáng)價格信息的公示。 （二） 制定合理的價格定價標(biāo)準(zhǔn)飲食保健產(chǎn)品的定價不能是隨意的，應(yīng)該規(guī)范化。由工商、物價會同餐飲部門，對餐廳、娛樂休閑場所等，根據(jù)其級別等制定不同的定價標(biāo)準(zhǔn)。 （三）定價策略在康樂園老年休閑會所收取各種費(fèi)用時，實(shí)行“一卡通”，即：老人在餐廳享用飲食保健產(chǎn)品，在娛樂休閑會所進(jìn)行各種娛樂活動，在醫(yī)療中心享用醫(yī)療服務(wù)等時都用一張卡來繳費(fèi)，這樣防止我們會所的工作人員混亂收費(fèi)等不良現(xiàn)象的發(fā)生。第三章 市場分析一、市場宏觀背景（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景及全國投資環(huán)境2007年一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值50287億元，同比增長11.1%，增速比上年同期加快0.7個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，增長13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，增長9.9%。中國高速增長的經(jīng)濟(jì)，極大的反作用于中國的投資景與消費(fèi)，使得中國的投資有著良好的前景。從市場規(guī)模、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境三個方面分析中國當(dāng)前的投資環(huán)境現(xiàn)狀不難看出,中國的潛在市場是巨大的,投資環(huán)境極具吸引力.但尚需從擴(kuò)大投資基礎(chǔ)性因素、加快完善市場經(jīng)濟(jì)法律制度及按照國際慣例參與國際市場競爭等方面進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境,使中國成為理想的投資地.（二）老年人口情況及特點(diǎn)1、全國老年人口及特點(diǎn)人口老齡化問題是當(dāng)今世界各國都要面臨的一個嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。人口老齡化的發(fā)展導(dǎo)致老年人口過多，這給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。對于我國，這尤為突出：一是我國老年人口的絕對數(shù)量很大，第五次人口普查顯示，中國60歲以上的老年人口已達(dá)到1.26億，占全國總?cè)丝诘?0%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。這表明中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，并且有關(guān)專家預(yù)計今后中國老年人口數(shù)將長期居世界首位，未來的幾十年中，中國老年人口的數(shù)量將急劇增加，每年以3%的速度遞增。到2050年，老年人口將達(dá)到4.1億，占總?cè)丝诘?5.8%，需要養(yǎng)老的老年人數(shù)量非常龐大。人口學(xué)者一般把總體人口年齡結(jié)構(gòu)分為三種類型：年輕型、成年型和老年型。目前國際主要沿用的人口類型劃分標(biāo)準(zhǔn)如下表（表1-1）所示：二是在我國不僅出現(xiàn)人口老齡化速度加快，而且出現(xiàn)了人口高齡化，且速度更快。2000年我國65歲及以上的老年人有8811萬人，占到總?cè)丝诒戎?.96，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，我國人口年齡結(jié)構(gòu)開始步入老年型社會。與西方國家相比，我國的人口老齡化的速度是世界罕見的。顯然，高齡老人的健康水平更差，更需要來自家庭和社會多方面的幫助，特別是生活在空巢家庭中的喪偶高齡老人困難更大。因此，人口老齡化已成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定的重大社會問題，養(yǎng)老問題已成為整個社會不容忽視的課題。（三）、養(yǎng)老的必要性我國歷來有“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老傳統(tǒng)。但隨著家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，加之現(xiàn)代生活節(jié)奏快，年輕人的時間、精力、經(jīng)濟(jì)的承受能力都有限，家庭對老年人提供最基本生活保障的傳統(tǒng)作用正在削弱，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊。 1、敬老、尊老意識貧乏 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的道德基礎(chǔ)在動搖之中,青年人孝敬、贍養(yǎng)、照料老人的觀念正在淡化，同時養(yǎng)老的家庭倫理問題正在增加，普遍出現(xiàn)了“尊老不足，愛幼有余”的倫理問題，以種種理由推卸養(yǎng)老責(zé)任的家庭糾紛也在增多，虐待老人的現(xiàn)象時有發(fā)生。如果子女不承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。2、老年人參與社會活動減少老年人退出勞動崗位，一定程度上與社會疏遠(yuǎn)，再加上賦閑在家時間多子女忙于工作難以有充足的時間陪伴老人，不可避免會產(chǎn)生一種孤獨(dú)感和被冷落感。另外，由于代溝的存在以及年齡的原因在一些老人身上引發(fā)的心理健康問題，都易造成老人的精神苦悶。 3、老年人觀念的改變隨著時代的發(fā)展，城市大部分老年人的經(jīng)濟(jì)水平提高，有一些老人也愿意和子女分開住，有自己獨(dú)立、自由的空間，同時也希望有一個交友、活動的場所，以提高生活質(zhì)量。（四）西安市老齡人口統(tǒng)計特征結(jié)構(gòu)分析本部分對有效樣本的年齡、受教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況進(jìn)行統(tǒng)計性描述。1、 年齡 2、 職業(yè)3、 月收入4、 家庭結(jié)構(gòu)（五）根據(jù)研究內(nèi)容的需要，我們翻閱了有關(guān)研究的論文和社會心理學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)、消費(fèi)行為學(xué)、休閑學(xué)、旅游心理學(xué)、旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)等大量文獻(xiàn)資料，在此基礎(chǔ)上設(shè)計了預(yù)測問卷，預(yù)測問卷修改后形成正式問卷，并對正式問卷進(jìn)行分析，總結(jié)出西安市老年人口休閑需求和消費(fèi)行為以及市場特征。第一，根據(jù)本文的結(jié)構(gòu)，首先將問卷設(shè)計為四大部分:個人基本情況調(diào)查、休閑態(tài)度調(diào)查、休閑動機(jī)調(diào)查、休閑消費(fèi)情況調(diào)查。其中個人基本情況調(diào)查表和休閑消費(fèi)情況調(diào)查表22個題項(xiàng)是參考大眾消費(fèi)者行為及大眾休閑行為的基本模式設(shè)計而成;休閑態(tài)度量表根據(jù)態(tài)度的3個組成因素，設(shè)置了3個語句，分別代表消費(fèi)者態(tài)度的認(rèn)知、情感和行為傾向，主要測量消費(fèi)者對休閑的總體態(tài)度;休閑動機(jī)量表引自Beard&Ragheb(1983)的休閑動機(jī)量表(leisureMotivati。nScale)，量表有32題分為4個因素(知識性、社交、能力、逃避)(詳見表3一1)。由此，形成了本問卷的57個測項(xiàng)。第二，邀請旅游及心理學(xué)方面的專家對問卷結(jié)構(gòu)進(jìn)行測評，專家提出問卷測項(xiàng)過多，老年人視力不好，過多的問卷會影響答題耐心及質(zhì)量。針對專家提出的建議，筆者對量表進(jìn)行了修改，修改結(jié)果如下:對休閑動機(jī)量表，通過對部分老年人的試探性測試，將原32個測項(xiàng)刪減語義重復(fù)和相似部分，形成本休閑動機(jī)量表的19個選項(xiàng)。第三，對部分老年人進(jìn)行試投放，檢測問卷語句的設(shè)置是否便于老年人理解，并進(jìn)行了修改與完善，最終形成了本問卷的44個測項(xiàng)。我們共投放預(yù)測問卷200份，回收200份，其中有效問卷195份，有效率達(dá)97.5%。由休閑動機(jī)表分析得，保持身體健康是西安老年人最主要的休閑動機(jī)。值得一提的事，老年人普遍不認(rèn)可避開責(zé)任與義務(wù)(得分最高)，但由于其屬于孤獨(dú)動機(jī)類型所以排名較前。這一結(jié)果與老年人的自身特點(diǎn)有關(guān)。排名第一位的是健康動機(jī)，人進(jìn)入老年之后，身體各方面的機(jī)能都在逐漸衰退，健康與否成為老年人最關(guān)心的問題，而通過參與休閑活動，可以延長壽命，延緩衰老，提高生理各方面的機(jī)能，因此，很多老人都非常樂于參與各種休閑活動。排名第二的是孤獨(dú)動機(jī)，隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)在的老年人一般都與子女分開居住，加上生活圈較為狹窄，老年人心理有一種共同的趨勢，即年齡越大，孤獨(dú)感、猶像感、多疑感會越來越強(qiáng)烈，于是為了排解孤獨(dú)與寂寞，他們一般非常重視參與休閑活動的機(jī)會。（六）西安市老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求分析1、要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人特征調(diào)查資料顯示14，全市共有18.2的老年人（約47.46萬人）出于各種考慮而表達(dá)了想入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意愿，較為主要的幾類要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人的情況有以一下幾項(xiàng)：（1）低齡老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望更為強(qiáng)烈。6069歲、7079歲和80歲以上老年人的入住意愿率呈依次遞減態(tài)勢，分別為19.7（約22.0人）、17.6（約18.56萬人）和15.9（約6.89萬人）。（見表15）由于受到觀念和社會化養(yǎng)老方式的影響更大，并且擔(dān)心其獨(dú)生子女所能給予的照顧有限，低齡老人相對于高齡老人而言更愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。表15不同年齡組老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情況（2）收入在1000元至2000元之間的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可行性較大。月收入為500元以下、5011000元、10012000元的老人入住意愿率呈依次遞增態(tài)勢，分別為17.8（約12.73萬人）、18.3（約23.86萬人）和19.5（約10.08萬人）。但到了2001元以上這一最高收入組時，入住意愿率卻掉轉(zhuǎn)直下至11.1（約0.80萬人），甚至比500元以下收入的老年人還要低許多。（見表15）造成這一現(xiàn)狀的原因，一方面在于低收入老人擔(dān)心無力支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，另一方面則是高收人可以在家享受各種專門的照料和護(hù)理服務(wù)。表16不同收入組老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情況二、休閑會所的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1、屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建休閑會所不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，休閑會所作為服務(wù)行業(yè)，又需要適量的服務(wù)人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。休閑會所業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。2、對經(jīng)營管理的要求高休閑會所為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于休閑會所為老年人所提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對休閑會所的經(jīng)營管理提出了較高的要求。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實(shí)投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。投資敬老院的特點(diǎn)是：1）投資少、費(fèi)用低2）政府對其大力扶助。投資休閑會所業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少4年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）休閑會所業(yè)經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在5%左右 4）休閑會所業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有休閑會所的所有權(quán)。四、區(qū)域投資環(huán)境分析（一）西安市總況1、政治環(huán)境在當(dāng)前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，要推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)社會化，政府必須在管理體制、投入機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制上建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)予以規(guī)范和扶持，并廣泛發(fā)動全社會各方面的力量來支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，保證社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的有序操作和運(yùn)行。20日，一場針對目前、未來老年人養(yǎng)老模式的研討會“2010年西安重陽國際老年文化節(jié)暨中華孝文化研討會”在西安舉行。如何應(yīng)對社會老齡化、如何使每位老年人老有所養(yǎng)、愉快養(yǎng)老等問題，成為老年人群、專家學(xué)者等社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。西安市的環(huán)境良好，市委市政府在市長的領(lǐng)導(dǎo)下，表現(xiàn)出較強(qiáng)的執(zhí)政能力。市民共同參與的多方位、多元化的社會福利網(wǎng)絡(luò)體系。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務(wù)，并通過法律的形式對老人的各項(xiàng)權(quán)益予以保障。并建立一個具有權(quán)威性的、專門的行政管理機(jī)構(gòu)，對老人福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的社會化管理，進(jìn)一步優(yōu)化了投資環(huán)境。此外，政府在發(fā)展城市社區(qū)方面做出了極大的努力，為推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)提供了良好的政治環(huán)境。優(yōu)良的官員作風(fēng)和強(qiáng)有力的政府執(zhí)政能力，對于促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展無疑起到了較強(qiáng)的推動作用。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 “西安國際化大都市”將承擔(dān)偉大復(fù)興使命，近年來，西安的總體發(fā)展目標(biāo)是“建設(shè)國際化大都市，重振漢唐雄風(fēng)”，要實(shí)現(xiàn)這一偉大目標(biāo)，就要以史為鑒，樹立高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，樹立開放包容的心態(tài)，以先進(jìn)的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。國務(wù)院把經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心和龍頭城市西安的戰(zhàn)略定位為建設(shè)“現(xiàn)代化國際大都市”。站在新的戰(zhàn)略高度上，西安建設(shè)國際化大都市必將肩負(fù)起歷史的使命。建設(shè)國際化大都市要重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)，到“十二五”末，為建設(shè)國際化大都市打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。到2020年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀(jì)初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。西安未來將是一個工業(yè)化程度較高、服務(wù)業(yè)比例也較大的城市。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，我們將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，加快構(gòu)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)、旅游和文化產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，抓好航空航天、汽車、輸變電和專用通用設(shè)備制造、新材料、新能源、電子信息、生物醫(yī)藥、旅游、文化、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2020年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點(diǎn)提高到70%左右。3、社會環(huán)境西安地處中國的地理中心，作為聯(lián)接西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。西安又是西北五省和中國公用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(CHINANET)連接的必由之路，擁有最大的網(wǎng)絡(luò)傳輸線路。西安交通大學(xué)也是中國教育科研網(wǎng)（CERNET）的西北總結(jié)點(diǎn)，是第二代互聯(lián)網(wǎng)（CERNET-2）的西北中樞因此,在西安建立的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心(IDC)必將擁有得天獨(dú)厚的網(wǎng)絡(luò)資源。在市長的領(lǐng)導(dǎo)下，對社會文化環(huán)境進(jìn)行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會空氣。政府還大力興建文化廣場，發(fā)展文化事業(yè)，使西安市精神文明建設(shè)上了一個新臺階。在醫(yī)療和社會保障方面，政府也加大了投入，保障了弱勢群體的利益，尤其是老年人的利益。這些都使得西安市的社會環(huán)境得到了極大的改善。為投資者投資西安市的各項(xiàng)事業(yè)做好了準(zhǔn)備工作。4、自然地理環(huán)境西安屬于暖溫帶半濕潤的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在-8攝氏度左右.無霜期平均為219233天。1月份最冷，平均氣溫-0.51.3,平均最低溫度-3.8；7月份最熱，平均氣溫26.327，平均最高氣溫32.2；年平均氣溫13.6。西安地區(qū)2007年平均氣溫13.7(藍(lán)田)15.6（西安），與常年比較偏高0.61.9，長安偏高0.6，市區(qū)偏高1.9。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達(dá)61天，在19611998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40以上的酷熱天氣，曾有9年最高溫度超過40.5。降水西安地區(qū)2007年降水總量595.9732.9毫米，戶縣最多。日照:西安地區(qū)2007年日照時數(shù)為1398.52126.7小時，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍(lán)田偏多，高陵、長安、臨潼、周至偏少.大霧 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上。這可以實(shí)現(xiàn)資金對接、技術(shù)對接、管理對接、信息對接、人才對接。（二）康樂園休閑會所投資環(huán)境分析 1、優(yōu)良的服務(wù) 西安市在招商引資方面不僅有優(yōu)惠的政策，而且在辦理各種手續(xù)和正常的經(jīng)營活動中，還提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)，并建立長效機(jī)制，保證各項(xiàng)服務(wù)的經(jīng)?；⒅贫然?。一是建立服務(wù)窗口。建立了西安市行政審批服務(wù)中心，對企業(yè)的入駐、興辦實(shí)行一站式辦公，一條龍服務(wù)，一費(fèi)制收費(fèi)。特別是對引資項(xiàng)目，其法人登記，工商、稅務(wù)登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理，承諾在1015個工作日內(nèi)辦理完畢。項(xiàng)目報批和建設(shè)期間的各種行政性收費(fèi)一概免除。二是建立各種制度，保證企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動不受任何干擾。建立了重點(diǎn)企業(yè)掛牌保護(hù)制度；所有重點(diǎn)企業(yè)都有市領(lǐng)導(dǎo)包干，不允許任何部門、任何人亂檢查、亂收費(fèi)、亂罰款。企業(yè)安靜日制度；對所有企業(yè)，實(shí)行常年安靜日制度，對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營不允許任何方面的干擾。經(jīng)濟(jì)110制度。一旦發(fā)生三亂行為，企業(yè)撥打?qū)Ｓ秒娫挘杏嘘P(guān)部門立即赴現(xiàn)場予以處理。三是建立常設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。市政府設(shè)立了糾風(fēng)辦公室，重點(diǎn)監(jiān)督對企業(yè)的三亂行為， 一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)加追究，保證企業(yè)“投資無憂患，服務(wù)無報怨，入駐無煩惱”。良好的服務(wù)，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會所，全面提升了全市工業(yè)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)了大招商、大開發(fā)、大發(fā)展。2、招商引資碩果累累西安市正以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游資源、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的服務(wù)展示著她的無窮魅力，日益被省內(nèi)外、國內(nèi)外人士所認(rèn)識、了解，到西安市投資的集團(tuán)、公司、企業(yè)紛至沓來。3、餐飲概況在西安市，餐飲市場比較紅火，但老年人的餐飲企業(yè)還不算太多。4、康體娛樂市內(nèi)康樂業(yè)的營業(yè)狀況一般，其設(shè)施設(shè)備比較陳舊，經(jīng)營思想較為落后。市內(nèi)娛樂場所眾多，但是適合老年人的娛樂場所較少。五、本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢SWOT分析法，即優(yōu)勢（Strength）、劣勢 (Weakness) 、機(jī)會 (Opportunity) 、威脅 (Threaten) ，這是一種廣為應(yīng)用的機(jī)會風(fēng)險分析方法。本項(xiàng)目如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，克服劣勢因素，利用機(jī)會因素，規(guī)避威脅因素， 使其內(nèi)部能力與外部環(huán)境相適應(yīng)。（一）優(yōu)勢分析 1、規(guī)劃優(yōu)勢 該項(xiàng)目由西北民族大學(xué)數(shù)學(xué)與計算機(jī)科學(xué)學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院負(fù)責(zé)設(shè)計，并由某有限公司參與合作，望受到市領(lǐng)導(dǎo)的重視。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會所中心。2、自身優(yōu)勢該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)西安市目前沒有一家風(fēng)格獨(dú)特、規(guī)格高檔、服務(wù)一流、規(guī)范高檔的休閑會所市場空缺，從而在建成后必將成為廣大老年人的首選之地。高檔的休閑會所在西安市是一個藍(lán)海領(lǐng)域，本項(xiàng)目的建立將在很大程度上形成壟斷，本項(xiàng)目可以通過大力宣傳和市場化運(yùn)作來提高聲譽(yù)和知名度，從而吸引老年人來該休閑會所消費(fèi)，使該會所的價格有較大的剛性，以此可能獲得較高的壟斷利潤。3、管理優(yōu)勢休閑會所將委托專業(yè)休閑會所管理公司是目前新建會所的一個趨勢，希望能夠提供專業(yè)的休閑會所管理和咨詢服務(wù)，并且，在會所的建設(shè)規(guī)劃、裝飾裝潢、會所籌備、設(shè)備選型和人員招聘與培訓(xùn)以及會所開業(yè)后的經(jīng)營管理和服務(wù)等方面均能提供相應(yīng)服務(wù)。聘請專業(yè)的會所管理機(jī)構(gòu)將有助于提升本項(xiàng)目的市場影響力及經(jīng)營管理水平。（二）劣勢分析1、從地理位置上來看：康樂園休閑會所位于西安市住宅區(qū)附近，沒有太大的空間。 2、從經(jīng)營管理層面上看：投資者缺乏會所籌建和后期經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，在會所委托專業(yè)休閑會所公司管理的情況下，外部環(huán)境的監(jiān)督和控制會存在盲點(diǎn)。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會影響酒店經(jīng)營發(fā)展。 3、短期經(jīng)營和管理：雖然該項(xiàng)目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會所，但是畢竟該會所剛剛開業(yè)，會所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動性，內(nèi)部問題不可能短時間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會影響該會所的管理運(yùn)行。（三）機(jī)會分析1、順應(yīng)市場發(fā)展需求。近幾年來，西安市在市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，大力發(fā)展，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會所客源市場規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無論從檔次、規(guī)格還是服務(wù)、功能上均不能滿足市場發(fā)展特別是老年人的綜合需求。“敬老院都在比較偏僻的地方，離兒女更遠(yuǎn)了，我才不去敬老院?！蹦橙?，在西安東門外環(huán)城公園，散步的楊師傅告訴記者，他的一雙兒女都有自己的生活，目前他一個人生活，孩子們隔三差五來看他。周圍鄰居也有勸他去敬老院的，但是，聽說在那里生活的老人更孤獨(dú)，而且飲食、衛(wèi)生等都不如家里方便自在，他打心里很抵觸去敬老院生活。由此可見，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大老人的需求。因此，西安市市場有迫切的升級和新建需求，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)市內(nèi)高規(guī)格會所的市場空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處。2、居民收入持續(xù)上升，餐飲、娛樂需求逐年提高。據(jù)調(diào)查，上海市民的消費(fèi)水平逐漸在提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。會所的各種設(shè)