悅榕莊度假別墅戶型研究.ppt

.6.,院落式溫泉酒店專題研究,.7.,產(chǎn)品特征：別墅式溫泉酒店，庭院內(nèi)設(shè)置獨立泡池，約48平米左右，可提供分時度假功能（普通別墅不提供）； 分時度假：銷售后返租，提供5%10%的回報，客戶每年可選擇一定期限到此度假，免費享受酒店服務(wù)，一般約為1530天，須提前半月通知； 建筑體量：16,000m2； 其中：四聯(lián)院別墅：20套，四室三廳三衛(wèi)，每套220平米左右。 聯(lián)排別墅： 60套，三室三廳三衛(wèi)，每套180200平米。,院落式溫泉酒店：由聯(lián)院和聯(lián)排別墅組成，定位于高端商務(wù)市場和高收入家庭，經(jīng)營可采取銷售后返租的形式，并提供分時度假功能。,大堂,入口,休閑養(yǎng)生功能打造/院落式溫泉酒店,SPA,.8.,開發(fā)商：LRH（Laguna Resorts and Hotels Public Company Limited）拉古娜度假村及酒店公共有限公司（悅榕控股集團(tuán)下屬單位）； 建筑設(shè)計：Architrave（悅榕集團(tuán)設(shè)計公司）； 酒店管理公司：悅榕度假酒店集團(tuán)； 星級：超五星； 交通：酒店距市中心4公里；距火車站4公里；距飛機(jī)場36公里； 餐飲：中西自助餐、咖啡廳、酒吧； 服務(wù)：商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場。,麗江悅榕莊建于2006年，占地600多畝，已開發(fā)400多畝。2006年剛開業(yè)時推出客房55套，現(xiàn)有納西式的別墅客房增至122間（套），標(biāo)間面積355。,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.9.,至上理念：輕松和浪漫，讓客人沉浸在歡愉中，離開的時候確保得到“元氣”的補(bǔ)充，客房設(shè)計讓客人體驗到的也別有情趣：寬大、浪漫、新奇、異域、舒適，沒有了臥室、客廳、衛(wèi)生間、休息區(qū)的界線。,注重服務(wù)細(xì)節(jié)：客人不僅可以在任何一個餐廳、酒吧或自己的別墅內(nèi)用餐，而且如果客人喜歡，服務(wù)生可以在度假村內(nèi)的任何地方為客人臨時擺放餐桌，如室外草坪、游泳池邊、水療館內(nèi)等等，讓客人倍感家的隨意。,設(shè)計強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧 ：別墅套房開放式的空間格局不僅再現(xiàn)了納西民居靈活多變的建筑精神，也將生活空間與天地景色融合為一，從而構(gòu)筑起人與自然最真切的聯(lián)系。,麗江悅榕莊在設(shè)計上強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，以輕松和浪漫和作為酒店的核心理念，注重服務(wù)細(xì)節(jié)，被譽(yù)為中國最貴的度假酒店，其客房租金約為5002800美元租金/天。,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.10.,悅榕莊客房類型有： A花園套房； B高級套房； C花園別墅； D豪華花園別墅； E泳池別墅； F豪華泳池別墅； G雙臥室聯(lián)排別墅； H雙臥室按摩式別墅 ； I家庭式按摩池別墅； J雙臥室泳池別墅； K悅榕莊總統(tǒng)套房。,中心水景,遠(yuǎn)眺玉龍雪山,陽臺近觀,悅榕莊客房可分為11大類型，呈梯度布局，滿足不同層次的客戶需求。,客房一般設(shè)施： 無線局域網(wǎng) ( Wi-fi ) 接入 國際長途直撥電話，具有語音郵件和自動叫醒功能 空調(diào)（和或取暖器），單獨控制的控溫器 液晶電視 有線電視按次計費觀看 環(huán)繞立體聲家庭影院系統(tǒng) 無繩電話 浴室電話 室內(nèi)個人保險箱 設(shè)施齊全的廚房,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.11.,聯(lián)排入戶大門,聯(lián)排內(nèi)庭院,雙臥室聯(lián)排別墅（樓面面積241平米）,雙臥室聯(lián)排別墅戶型,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.12.,三臥室別墅（樓面面積 384平方米）,雙臥室別墅（樓面面積 340平方米）,雙臥室別墅及三臥室別墅戶型,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.13.,內(nèi)庭院,主臥可推拉門,按摩池涼亭,按摩池,按摩床,主臥,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,一般別墅（套房）內(nèi)主要配置,.14.,庭院內(nèi)溫泉按摩水池,玻璃隔斷透明浴池,浴池,主臥,豪華型別墅（套房）標(biāo)配,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.15.,花園套房具體,一張king-sized大型雙人床 浴缸和淋?。í毩⑹剑?客廳 迷你吧/工作臺/臥床 私人花園,一張king-sized大型雙人床 浴缸和淋浴（獨立式） 客廳 陽臺 迷你吧/工作臺/臥床,高級套房,高級套房,雙人床或1張?zhí)卮箅p人床 裝配了淋浴設(shè)施的寬敞的浴室 客廳/書房 迷你酒吧/工作臺/沙發(fā)床 熱泉游泳池/私人風(fēng)景花園,豪華花園套房,泳池別墅,豪華泳池別墅,每日早餐/每日室內(nèi)下午茶 體驗“親密時刻”別墅裝飾 在悅榕SPA酒店以20%的 折扣享受90分鐘的按摩療程 設(shè)備/設(shè)施： 雙人床或1張?zhí)卮箅p人床 裝配了淋浴設(shè)施的寬敞的浴室 客廳 /書房 迷你酒吧/工作臺/沙發(fā)床 熱泉游泳池 私人風(fēng)景花園,1張?zhí)卮箅p人床 裝配了浴缸和淋浴設(shè)施的寬敞的浴室 客廳 書房 迷你酒吧 工作臺 沙發(fā)床 熱泉游泳池 私人風(fēng)景花園,每日早餐 每日室內(nèi)下午茶 體驗“親密時刻”別墅裝飾 在悅榕SPA酒店以20%的 折扣享受90分鐘的按摩療程 設(shè)備/設(shè)施： 雙人床或1張?zhí)卮箅p人床 裝配了浴缸和淋浴設(shè)施的寬敞的浴室 客廳/書房 迷你酒吧/工作臺/沙發(fā)床 熱泉游泳池/私人風(fēng)景花園,不同標(biāo)準(zhǔn)套房標(biāo)配,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.16.,豪華花園套房具體,泳池別墅,豪華泳池別墅,兩間臥房（均為雙人床） 寬敞的客廳 寬敞浴室（兩間），含浴缸、廁所、淋浴 書房 迷你吧 工作臺 餐具室，可供準(zhǔn)備簡單食物,兩間臥房：一間備有雙人床（一張），另一間為單人床（兩張） 客廳 寬敞浴室（兩間），含浴缸、廁所、淋浴 書房 迷你吧/工作臺/臥床 傳統(tǒng)木亭/溫?zé)岚茨Τ?廚房（設(shè)備齊全）,三間臥房：其中一間備有king-sized大型雙人床，其余兩間為雙床房 客廳/書房 寬敞浴室（兩間），含浴缸、廁所、淋浴 迷你吧/工作臺/臥床 傳統(tǒng)木亭/溫?zé)岚茨Τ?廚房（設(shè)備齊全）,兩間臥房：其中一間有1張?zhí)卮箅p人床，另一間配備2張單人床 客廳/書房 兩間裝配了浴缸和淋浴設(shè)施的寬敞的浴室 迷你酒吧/工作臺/沙發(fā)床 傳統(tǒng)木式?jīng)鐾?熱泉游泳池/熱泉按摩池 私人車道入口 私人風(fēng)景花園,總統(tǒng)別墅再現(xiàn)了絲路的傳奇歷史和古納西王國首府的輝煌，為貴賓提供皇家禮遇。經(jīng)私人車道進(jìn)入別墅花園，您就開啟了通往豪華寓所的大門。 悅榕莊這座最高級的寓所擁有一間通風(fēng)的主臥房、客房、客廳、餐廳、書房以及兩間浴室。浴池是配備了本地石材制造的，戶外還建有熱泉和按摩池。 別墅戶外有一處寬敞的涼亭，是環(huán)視欣賞四周美麗風(fēng)景和尋找內(nèi)心平和寧靜的理想地方。與古代帝王不同的是，現(xiàn)代設(shè)施的便利就在您觸手可及之處。,雙房式泳池別墅,總統(tǒng)別墅,不同標(biāo)準(zhǔn)套房標(biāo)配,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,.17.,客房價格一覽，以下客房價格均不含早餐，早餐須加收158RMB/人。,別墅式酒店案例：麗江悅榕莊,房型 前臺門市價 2009.4-11 2009.12-2010.4 A 悅榕莊花園套房 ￥3830 ￥1900 ￥1380 B 悅榕莊高級套房 ￥4320 ￥2000 ￥1500 C 悅榕莊花園別墅 ￥5280 ￥2900 ￥2700 D 悅榕莊豪華花園別墅 ￥6180 ￥3000 ￥2800 E 悅榕莊泳池別墅 ￥7180 ￥3900 ￥3600 F 悅榕莊豪華泳池別墅 ￥8800 ￥4000 ￥3700 G 悅榕莊雙臥室聯(lián)排別墅 ￥9680 ￥4520 ￥4380 H 悅榕莊雙臥室按摩式別墅 ￥14550 ￥6100 ￥5800 I 悅榕莊家庭式按摩池別墅 ￥18040 ￥10900 ￥10700 J 悅榕莊雙臥室泳池別墅 ￥17600 ￥11680 ￥11680 K 悅榕莊總統(tǒng)套房 ￥26400 ￥15000 ￥15000,.18.,1、投資方式 悅榕莊投資者享有特殊的投資機(jī)會： 作為業(yè)主，可以選擇獲得連續(xù)6年的6%的固定收入（目前6年期滿業(yè)主必須續(xù)約），或者分享房間的實際收入。 此外，業(yè)主及其家人和朋友還能夠每年在這里免費入住多達(dá)60天。其他時間別墅物業(yè)均作為酒店黨的一部分。 2、其他認(rèn)可和優(yōu)待 悅榕莊的業(yè)主還可以在所有悅榕和悅椿獲得更多折扣和特權(quán)： 房屋費率節(jié)約30%； SPA項目節(jié)約20%； 餐飲節(jié)約20%； 洗衣和干洗節(jié)約15%； 促銷商品和包裝費節(jié)約15%； 悅榕閣、悅椿閣商品節(jié)約15%； 優(yōu)先預(yù)訂； 可推遲到下午6點退房結(jié)賬（具體情況受可用性和非高峰階段的限制）。 在Laguna Phuket高爾夫俱樂部和Laguna Bintan高爾夫俱樂部可享受如下優(yōu)待： 果嶺費節(jié)約25%； 餐飲節(jié)約20%。,經(jīng)營方式：為快速回收現(xiàn)金流，麗江悅榕莊在經(jīng)營上采取了銷售與持有結(jié)合的方式，客戶購買悅榕莊別墅后簽訂返租協(xié)議（前6年必須簽滿），享有6%的年回報（或?qū)嶋H房間收入）及多達(dá)60天的分時度假，此外還享有悅榕莊部分服務(wù)的優(yōu)惠。,.19.,商業(yè)配套部分改動,.20.,商業(yè)配套部分主要以滿足旅游度假所需的精品購物和休閑娛樂及社區(qū)生活所需的配套為主，塑造休閑娛樂購物天地。,建筑體量：1.2萬方 功能策劃：滿足旅游所需的購物、休閑娛樂功能及社區(qū)生活所必須的配套功能，采用半圍合型集中布局，營造度假休閑氣氛。 開發(fā)策略：可依溫泉酒店及社區(qū)內(nèi)需要，逐步開發(fā)，后期視項目自身需求酌情增加或減少商業(yè)面積，靈活調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。,商業(yè)配套經(jīng)濟(jì)指標(biāo),B1,B2,A1,A2,A3,商業(yè)配套,社區(qū)生活配套/商業(yè),.21.,商業(yè)部分建筑風(fēng)格與溫泉酒店統(tǒng)一，采用為半圍合型內(nèi)街形式，建筑風(fēng)格與溫泉酒店統(tǒng)一，約2-3層，開間約4米，進(jìn)深約10米，預(yù)留上下水，后期待商業(yè)經(jīng)營成熟時可出售。,社區(qū)生活配套/商業(yè),.22.,紀(jì)念品特產(chǎn)：地方特產(chǎn)、手工藝品、書畫藝術(shù)、旅游紀(jì)念品等,社區(qū)生活配套/商業(yè),.23.,休閑娛樂：如KTV、茶坊、咖啡吧、酒吧等，滿足旅游度假所需的休閑功能。,社區(qū)生活配套/商業(yè),.24.,解決社區(qū)生活必須的配套如餐飲美食、超市、家政服務(wù)等。,社區(qū)生活配套/商業(yè),.25.,價格策略,“低開高走，低價入市，奠基市場，伺機(jī)上揚(yáng)”,不打無準(zhǔn)備之仗，也不會走機(jī)會主義的冒險主義路線。通過穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風(fēng)險，先期以相對較低價格切入市場，彰顯出產(chǎn)品的高性價比，后階段通過工程進(jìn)度及客戶口碑增加而逐步推高； 建議啟動區(qū)分期推出，每期價格穩(wěn)步遞增，遞增幅度將結(jié)合工程進(jìn)度、市場漲幅和通漲因素進(jìn)行綜合考慮。,中期,小高層：5500元/M2左右 別墅：8500元/M2左右,前期,后期,小高層：6000元/M2左右 別墅： 10000元/M2左右,小高層：6500元/M2左右 別墅： 11000元/M2左右,.26.,如何通過低開高走實現(xiàn)項目整體銷售均價？,不均衡產(chǎn)品戰(zhàn)略：前期主推聯(lián)排別墅，采取穩(wěn)健價格策略，以占領(lǐng)市場為主；后期待前期產(chǎn)品基本樹立項目形象，客戶對項目資源價值和品質(zhì)基本認(rèn)可后，推出高品質(zhì)雙拼，高姿態(tài)入市，以高價確立其市場地位，實現(xiàn)項目整體銷售均價。,饑餓營銷：少量多批，伺機(jī)提價，逐步上揚(yáng)，通過多次開盤，嚴(yán)格控制推盤量，靈活提價實現(xiàn)項目銷售價值的最大化。具體執(zhí)行時可通過“典藏版”、“限量版”、“珍藏版”、“定制版”結(jié)合“雙花園墅”、“中央景觀區(qū)”、“親水墅”等概念，如“XX席中央景觀區(qū)珍藏版花園墅隆重登場獻(xiàn)映”，強(qiáng)調(diào)其稀缺性，達(dá)成逐步提價的目的。,.27.,P123頁總體功能規(guī)劃 P160頁生態(tài)養(yǎng)生住宅主