試談個(gè)人貸款業(yè)務(wù)審查要點(diǎn)

個(gè)人貸款業(yè)務(wù)審查要點(diǎn)第一章 個(gè)人住房貸款審查要點(diǎn)第一節(jié) 個(gè)人住房貸款對(duì)象的準(zhǔn)入條件個(gè)人住房貸款的對(duì)象為在中國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國(guó)公民和在中國(guó)擁有合法居留權(quán)的外國(guó)人。借款人須同時(shí)具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）具有償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好，無(wú)到期未還的貸款本息；（四）已簽訂合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且所購(gòu)房屋用途為住宅；（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；（六）原則上以所購(gòu)住房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第二節(jié) 個(gè)人住房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入一、住房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入基本條件：（一）開(kāi)發(fā)商具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，申請(qǐng)合作時(shí)開(kāi)發(fā)商在我行和其他金融機(jī)構(gòu)無(wú)逾期未還貸款本息，法定代表人信用狀況良好；（二）項(xiàng)目合法，建設(shè)用地規(guī)劃及建設(shè)工程規(guī)劃主要為住宅；（三）工程進(jìn)展順利，無(wú)非正常停工現(xiàn)象；（四）符合農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。二、樓盤(pán)準(zhǔn)入形式：（一）經(jīng)營(yíng)行準(zhǔn)入經(jīng)營(yíng)行樓盤(pán)準(zhǔn)入操作流程為：開(kāi)發(fā)商提出按揭合作申請(qǐng)；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心受理和調(diào)查，出具調(diào)查報(bào)告；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人審核，并出具審核意見(jiàn);經(jīng)營(yíng)行行長(zhǎng)（或經(jīng)授權(quán)的副行長(zhǎng)）簽署準(zhǔn)入審批意見(jiàn)；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心在CMS中錄入相關(guān)信息；經(jīng)營(yíng)行（或個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心）與開(kāi)發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議。經(jīng)營(yíng)行準(zhǔn)入后應(yīng)將按揭樓盤(pán)向市分行個(gè)人業(yè)務(wù)部門(mén)備案。（二）市分行整體準(zhǔn)入。對(duì)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)可由市分行采用批量營(yíng)銷(xiāo)、集中認(rèn)定的形式。整體準(zhǔn)入具體由市分行個(gè)人業(yè)務(wù)部門(mén)以部發(fā)文件，向轄內(nèi)個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心進(jìn)行批量整認(rèn)定，其單個(gè)樓盤(pán)和單筆按揭貸款不需另行再履行樓盤(pán)準(zhǔn)入資格認(rèn)定程序。（三）特別規(guī)定1、對(duì)我行開(kāi)發(fā)貸款支持的按揭樓盤(pán)，直接由經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，并受理單筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。2、對(duì)非我行開(kāi)發(fā)貸款支持的個(gè)人住房按揭樓盤(pán)，且符合以下情況之一的，可免去樓盤(pán)準(zhǔn)入和審查程序，只要符合銷(xiāo)（預(yù)）售條件，可直接由經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受理單筆個(gè)人住房貸款：（1）對(duì)于工、中、建、交行和其他商業(yè)銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，且按揭合作銀行已經(jīng)開(kāi)始受理單筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的；（2）借款人信用等級(jí)在AA級(jí)及以上的；（3）按揭項(xiàng)目已取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可證，且開(kāi)發(fā)商及其法定代表人無(wú)不良信用記錄，開(kāi)發(fā)商同意提供階段性保證擔(dān)保的。對(duì)符合免準(zhǔn)入按揭樓盤(pán)，是否需要簽訂按揭合作協(xié)議由經(jīng)營(yíng)行根據(jù)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況合理確定。第三節(jié) 個(gè)人一手住房貸款審查流程及要點(diǎn)一、C3操作流程及要點(diǎn)（一）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批部門(mén)工作，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批我的工作，點(diǎn)擊申請(qǐng)書(shū)編號(hào)進(jìn)入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。要點(diǎn)：1、審批總體查詢重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。3、用信信息重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點(diǎn)擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料要點(diǎn)：1、身份證件重點(diǎn)關(guān)注：（1）是否在證件有效期內(nèi)；（2）如年齡超過(guò)60歲（含），應(yīng)追加擔(dān)保人；（3）年齡加貸款期限不得超過(guò)70年。2、戶口簿重點(diǎn)關(guān)注借款人的戶口所在地、曾用名、婚姻狀態(tài)，外地戶口的應(yīng)提供在徐州本地持續(xù)繳納一年以上的納稅證明或者社保證明。3、婚姻狀況證明：（1）未婚人士除提供未婚證明外，必須提供未婚聲明；（2）對(duì)于已婚人士，如果戶口簿能夠明確夫妻名分的，可不提供結(jié)婚證；（3）離異或喪偶人士除提供離婚證書(shū)/離婚判決書(shū)/配偶死亡證明，還應(yīng)提供未再婚聲明。4、收入證明重點(diǎn)關(guān)注：（1）收入是否合理，不合理的還應(yīng)提供銀行流水等輔助證明，或者追加擔(dān)保人；（2）工作單位為開(kāi)發(fā)商及其母子公司、銷(xiāo)售代理商、承建商等關(guān)聯(lián)企業(yè)的，首付款比例不低于40%，須提交信貸管理部審查，分管行長(zhǎng)審批，并在調(diào)查報(bào)告中注明“購(gòu)房行為真實(shí)”、“首付款真實(shí)”等字樣，對(duì)于房?jī)r(jià)偏高的還應(yīng)說(shuō)明原因，C3系統(tǒng)中【貸款用途】應(yīng)選擇“其他”，并手工補(bǔ)充錄入“出售方關(guān)系人購(gòu)房”5、信用報(bào)告重點(diǎn)關(guān)注：（1）姓名及證件號(hào)碼無(wú)誤；（2）當(dāng)前存在逾期的，應(yīng)要求提供還款憑證；（3）對(duì)24月內(nèi)存在累計(jì)逾期6次或者連續(xù)逾期3期的，應(yīng)要求提供未累計(jì)逾期180天或者連續(xù)逾期90天的證明，或者提供由年費(fèi)、銀行差錯(cuò)等原因造成逾期的證明；（4）是否存在住房貸款記錄；（5）公積金信息欄中單位名稱是否為開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)。6、申請(qǐng)表：應(yīng)填寫(xiě)完整、規(guī)范。7、面談?dòng)涗洠簯?yīng)填寫(xiě)完整、規(guī)范，同時(shí)對(duì)于需要雙人調(diào)查的，面談?dòng)涗浬蠎?yīng)雙人簽字。8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同重點(diǎn)關(guān)注：（1）開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)名稱、房號(hào)、面積、價(jià)格等要素是否與調(diào)查報(bào)告一致；（2）借款申請(qǐng)人與買(mǎi)受人應(yīng)為同一人；（3）因超過(guò)合同約定付款期限而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同的，應(yīng)要求在調(diào)查報(bào)告中注明“買(mǎi)賣(mài)雙方同意繼續(xù)履行合同”，而對(duì)于超期3個(gè)月以上的，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供同意繼續(xù)履行合同的書(shū)面材料；（4）簽章（字）的內(nèi)容是否與合同首頁(yè)的當(dāng)事人信息一致；（5）買(mǎi)受人簽字的字跡是否與申請(qǐng)表中簽字的字跡相同；（6）對(duì)于簽訂購(gòu)房合同之日前后三個(gè)月內(nèi)離婚（法院判決除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）對(duì)于簽訂購(gòu)房合同日期先于結(jié)婚日期的，還應(yīng)提供簽訂購(gòu)房合同之日的婚姻狀態(tài)證明；（8）對(duì)于高單價(jià)、高總價(jià)、低密度的住房（高房?jī)r(jià)：市區(qū)高于12000元/平方米、縣區(qū)高于5000元/平方米；高總價(jià)：市區(qū)高于240萬(wàn)元、縣區(qū)高于100萬(wàn)元；低密度：容積率在1.0以下），首付款比例不敵低于40%。9、首付款憑證：（1）對(duì)于提供發(fā)票的，應(yīng)能夠辨認(rèn)付款方姓名、樓盤(pán)名稱及房號(hào)、金額等內(nèi)容，并加蓋開(kāi)發(fā)商發(fā)票章；（2）對(duì)于提供收據(jù)的，應(yīng)提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）；（3）徐州萬(wàn)豪置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的綠城花園，除提供正規(guī)發(fā)票外，還應(yīng)提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）。10、網(wǎng)上備案表：內(nèi)容與購(gòu)房合同要素一致。11、財(cái)產(chǎn)共有權(quán)人資料：如果存在共有權(quán)人，應(yīng)提供身份證、戶口簿、婚姻證明，征信授權(quán)書(shū)、征信報(bào)告等資料。對(duì)于共有權(quán)人與借款人非夫妻、子女關(guān)系的，應(yīng)要求提供誠(chéng)信保證書(shū)（房產(chǎn)查詢證明）。12、擔(dān)保人資料：需要追加擔(dān)保人的，應(yīng)提供身份證、戶口簿、收入證明、征信授權(quán)書(shū)、征信報(bào)告等資料。13、誠(chéng)信保證書(shū)（房產(chǎn)查詢證明）：（1）對(duì)于無(wú)法提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，可只提供誠(chéng)信保證書(shū)；（2）對(duì)于能夠提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，除提供本地房產(chǎn)查詢證明外，還需提供誠(chéng)信保證書(shū)；（3）對(duì)于戶籍在銅山的，除執(zhí)行上述（1）、（2）要求外，還應(yīng)提供銅山房產(chǎn)查詢證明。14、產(chǎn)品咨詢服務(wù)費(fèi)承諾書(shū)：120月（不含）以下不低于貸款金額0.5%；120月（含）以上不低于貸款金額1%；240月（含）以上不低于貸款金額1.5%。（七）撰寫(xiě)審查報(bào)告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊保存進(jìn)入下一界面。（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。（十）提交1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限或者系開(kāi)發(fā)商關(guān)系人購(gòu)房的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。第四節(jié) 個(gè)人二手住房貸款審查流程及要點(diǎn)一、C3操作流程及要點(diǎn)（一）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批部門(mén)工作，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批我的工作，點(diǎn)擊申請(qǐng)書(shū)編號(hào)進(jìn)入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。要點(diǎn)：1、審批總體查詢重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。3、用信信息重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點(diǎn)擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個(gè)人二手住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個(gè)人一手住房貸款基本相同，但多了售房人的相關(guān)資料、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，采用二手房資金托管方式的，還需上傳相關(guān)運(yùn)作資料。要點(diǎn)：1、首付款憑證：（1）對(duì)于采用二手房資金托管方式的，以被托管資金賬戶明細(xì)及托管協(xié)議作為首付款證明；（2）對(duì)于未采用二手房資金托管方式的，以轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）以及售房人簽字確認(rèn)的首付款收據(jù)作為首付款證明。2、售房人的相關(guān)資料：需要提供售房人的身份證件、戶口簿、婚姻證明、在我行開(kāi)立的用于收款的賬戶。3、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證以及評(píng)估報(bào)告：（1）房齡應(yīng)在20年內(nèi)；（2）房產(chǎn)坐落位置較好，在三環(huán)北路之外的房產(chǎn)不得介入；（3）貸款到期日不得晚于國(guó)有土地使用權(quán)到期日。4、其他規(guī)定：（1）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（2）關(guān)注交易行為的真實(shí)性，對(duì)于直系親屬交易的嚴(yán)禁介入；（3）房產(chǎn)價(jià)值以交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格的低者為準(zhǔn)，并出具二手房?jī)r(jià)值評(píng)估確認(rèn)單。（七）撰寫(xiě)審查報(bào)告一般下發(fā)管理要求：經(jīng)營(yíng)行要規(guī)范業(yè)務(wù)操作，確保擔(dān)保手續(xù)合法有效。 （八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊保存進(jìn)入下一界面。（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。（十）提交1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。第五節(jié) 個(gè)人置換式住房貸款審查流程及要點(diǎn)一、C3操作流程及要點(diǎn)（一）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批部門(mén)工作，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批我的工作，點(diǎn)擊申請(qǐng)書(shū)編號(hào)進(jìn)入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。要點(diǎn)：1、審批總體查詢重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。3、用信信息重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點(diǎn)擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個(gè)人置換式住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個(gè)人一手、二手住房貸款基本相同，但多了所購(gòu)房產(chǎn)的契稅發(fā)票及借據(jù)。要點(diǎn)：1、房產(chǎn)證和土地證重點(diǎn)關(guān)注：（1）房產(chǎn)證無(wú)抵押記錄且簽發(fā)日期不超過(guò)3年；（2）土地性質(zhì)為劃撥的抵押率不超過(guò)65%；（3）酒店式公寓或產(chǎn)權(quán)式無(wú)業(yè)嚴(yán)禁介入；（4）容積率在1.0%以下的樓盤(pán)，徐州行暫時(shí)無(wú)法受理。2、借據(jù)重點(diǎn)關(guān)注雙方上否簽字，日期能否與購(gòu)房日期銜接。3、債權(quán)人用于收款的賬戶：是否有債權(quán)人的親筆簽字。4、抵押物價(jià)值：（1）抵押率在50%以內(nèi)的，可不評(píng)估，以契稅價(jià)格和交易價(jià)格的低者為準(zhǔn)；（2）抵押率在50%以上的，必須評(píng)估，以契稅價(jià)格、交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格的低者為準(zhǔn)。（七）撰寫(xiě)審查報(bào)告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊保存進(jìn)入下一界面。（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。（十）提交1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。第二章 個(gè)人商用房貸款審查要點(diǎn)第一節(jié) 個(gè)人商用房貸款對(duì)象的準(zhǔn)入條件個(gè)人商業(yè)用房貸款的對(duì)象應(yīng)是在中國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國(guó)公民和在中國(guó)擁有合法居留權(quán)的外國(guó)人。借款人須同時(shí)具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）有足額償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好，無(wú)到期未還的貸款本息；（四）已簽訂合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；（六）以所購(gòu)商業(yè)用房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。對(duì)于個(gè)人二手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)辦理前還須符合以下條件：（一）售房人已取得房屋所有權(quán)證書(shū)；（二）房屋已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)；（三）房屋如處于出租狀態(tài)，且承租人非購(gòu)買(mǎi)人的，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且承租人同意在過(guò)戶前終止租賃合同或與購(gòu)房人在二手房轉(zhuǎn)移登記后重簽租賃合同。第二節(jié) 個(gè)人住房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入對(duì)一手商業(yè)用房貸款，在受理借款人單筆貸款申請(qǐng)之前，原則上應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行商業(yè)用房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入審批，并實(shí)行合作額度、合作期限管理。商業(yè)用房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入審批之后，原則上只能由一家經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽署一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議，集中受理個(gè)人一手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。一、按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入條件：（一）開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)商及其法定代表人在我行和其它金融機(jī)構(gòu)信用記錄良好，合作申請(qǐng)時(shí)沒(méi)有逾期未還的貸款本息；（二）按揭樓盤(pán)已取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可證，建設(shè)用地規(guī)劃用途主要為商業(yè)或商?。唬ㄈ╉?xiàng)目可分戶辦理房屋所有權(quán)證并分戶設(shè)定抵押；（四）項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，銷(xiāo)售價(jià)格合理，銷(xiāo)售前景良好，分戶出租或經(jīng)營(yíng)收益較高;（五）符合農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第三節(jié) 相關(guān)規(guī)定一、首付款比例對(duì)一手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格50。對(duì)二手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格之間低者的50。對(duì)借款人申請(qǐng)貸款在同一項(xiàng)目購(gòu)房三套（含）以上商業(yè)用房的，應(yīng)通過(guò)漸次提高首付款比例適當(dāng)降低貸款金額。二、貸款期限個(gè)人商業(yè)用房貸款期限應(yīng)在1年以上，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年，且借款人年齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)60年。對(duì)二手商業(yè)用房，應(yīng)同時(shí)滿足貸款期限與房屋已使用年限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年。第四節(jié) 個(gè)人一手商用房貸款審查流程及要點(diǎn)一、C3操作流程及要點(diǎn)（一）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批部門(mén)工作，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點(diǎn)擊個(gè)人審批我的工作，點(diǎn)擊申請(qǐng)書(shū)編號(hào)進(jìn)入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。要點(diǎn)：1、審批總體查詢重點(diǎn)關(guān)注：（1）無(wú)論貸款金額大小均須雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額50萬(wàn)元（含）以上的須由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。3、用信信息重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險(xiǎn)信息查詢重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點(diǎn)擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個(gè)人一手商用房貸款資料與個(gè)人一手住房貸款資料基本相同，需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：1、對(duì)于新樓盤(pán)，應(yīng)查看按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入審批有關(guān)批復(fù)規(guī)定和已經(jīng)生效的按揭合作協(xié)議約定；2、面談?dòng)涗浭欠裼蓛晌徽{(diào)查人員簽字；3、首付款比例是否符合規(guī)定，對(duì)于同一項(xiàng)目購(gòu)房三套（含）以上的，首付漸次提高首付款比例。4、貸款期限是否符合規(guī)定，對(duì)于年齡超過(guò)50歲的，應(yīng)特別關(guān)注年齡與貸款期限之和是否超過(guò)60年。（七）撰寫(xiě)審查報(bào)告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊保存進(jìn)入下一界面。（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。（十）提交1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（800萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省