某咨詢(xún)公司針對(duì)房地產(chǎn)的研究簡(jiǎn)報(bào)

REAL ESTATE房地產(chǎn)研究簡(jiǎn)報(bào) 總第373期 北京安邦咨詢(xún)公司 l 國(guó)內(nèi)對(duì)少數(shù)房地產(chǎn)精英的“積怨”開(kāi)始增加!2l 國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)化基礎(chǔ)上的城市土地經(jīng)營(yíng)模式確立2l 啟動(dòng)正確的市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制才是“重中之重”2l 政府調(diào)控寫(xiě)字樓的慣有思路需要改改了2l 增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道迫在眉睫3l 業(yè)內(nèi)人士再對(duì)房地產(chǎn)泡沫的數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑3l 企業(yè)為何要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化3l 北京CBD不存在“豪宅”3l 北京CBD將進(jìn)入供應(yīng)高峰期4l 明年上海中檔樓仍供不應(yīng)求4l 浦東樓市形成六大板塊4l 深圳商鋪將進(jìn)入地鐵時(shí)代5l 爛尾樓的生意有大錢(qián)賺5l 投資房地產(chǎn)有避稅因素存在5l 房地產(chǎn)公司擁有多少土地儲(chǔ)備才算合適?5l 上市公司涉足房地產(chǎn)愈演愈烈5l 中信在深圳圈地5平方公里！圈地進(jìn)入最高潮6l 房貸貼息政策正式開(kāi)始運(yùn)做6l 香港地鐵進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)7l 長(zhǎng)實(shí)表示，暫不在上海獨(dú)立發(fā)展8l 和黃主導(dǎo)北京姚家園合作項(xiàng)目進(jìn)展8l 香港地產(chǎn)商為九項(xiàng)救市政策鞠躬！8l 土地收入減少，香港財(cái)政赤字將創(chuàng)新高9l 香港九項(xiàng)措施救市是不得已而為之9l 臺(tái)北市寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)六年新高9l 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司摸索管理經(jīng)驗(yàn)“痛并快樂(lè)著”9l 2002年1-9月份北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一覽表10行業(yè)政策及趨勢(shì)國(guó)內(nèi)對(duì)少數(shù)房地產(chǎn)精英的“積怨”開(kāi)始增加!有業(yè)內(nèi)人士日前透露，前不久，在有關(guān)部門(mén)組織的關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的研討會(huì)上，有專(zhuān)家對(duì)目前房地產(chǎn)界的一些現(xiàn)象提出質(zhì)疑，稱(chēng)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體中有這樣幾種不良風(fēng)氣：一是有那么十幾位地產(chǎn)精英，遮擋了成千上萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身影。仿佛全中國(guó)的房子都是他們十幾位造的，他們的身影和聲音“壟斷”了幾乎所有重要報(bào)刊、電視媒體的地產(chǎn)視角，成為地產(chǎn)領(lǐng)袖的化身；他們的一舉一動(dòng)、一言一行受到媒體的追捧，這些善于做秀、造勢(shì)的地產(chǎn)英雄吸引了社會(huì)公眾太多的注意力，以致于人們無(wú)法冷靜下來(lái)仔細(xì)認(rèn)真地研究地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管這些地產(chǎn)精英的確脫俗不凡，但是過(guò)度的“做秀”和“造勢(shì)”已引起一些消費(fèi)者的逆反心理。正如北京一位消費(fèi)者所言：你不就是有錢(qián)，不就是蓋房子的嗎？有什么咋咋呼呼的！二是地產(chǎn)精英們采取行業(yè)“聯(lián)盟”的策略，同政府、媒體及部分知名人士攜手為地產(chǎn)市場(chǎng)造勢(shì)。從最近半年來(lái)北京、上海和深圳的房地市場(chǎng)的輿論主旋律來(lái)看，幾乎所有地產(chǎn)名家、媒體名嘴都異口同聲地說(shuō)：中國(guó)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，大行情為期不遠(yuǎn)。這實(shí)際上是為消費(fèi)者做“套”。但是，當(dāng)高明的投機(jī)商見(jiàn)好就收時(shí)，可能會(huì)有許多跟風(fēng)的地產(chǎn)商及消費(fèi)者被裝進(jìn)“套”里。國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)化基礎(chǔ)上的城市土地經(jīng)營(yíng)模式確立從有關(guān)方面了解到，今年1至10月份，山東省城市土地經(jīng)營(yíng)政府收益已突破一百億元大關(guān)，達(dá)到103億元。今年以來(lái)，山東省加快土地使用制度改革步伐，有力地促進(jìn)了國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的提高。據(jù)了解，上世紀(jì)90年代，全省每年土地資產(chǎn)收益十億元左右。近幾年，隨著土地使用制度改革的逐步深入，全省土地資產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)了連續(xù)翻番，2000年達(dá)23億元，去年達(dá)49億元。目前，全省已有88個(gè)市、縣建立了土地有形市場(chǎng)，119個(gè)市、縣、區(qū)開(kāi)展了土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作，70多個(gè)市縣開(kāi)展了土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，全省招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌面積比例由2000年的1%提高到8.4%，其收益占土地出讓總收益的比例由15%提高到31.5%。安邦分析師認(rèn)為，從各省市在土地市場(chǎng)的進(jìn)展情況看，以土地市場(chǎng)化為基礎(chǔ)的城市土地經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始確立。啟動(dòng)正確的市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制才是“重中之重”針對(duì)目前討論的“空置論”和“泡沫論”，安邦分析師一直倡導(dǎo)，看待存在的問(wèn)題，應(yīng)著力與調(diào)整，建立良性的市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)發(fā)展來(lái)消化問(wèn)題。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征也支持這種看法。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)啟動(dòng)和快速發(fā)展的市場(chǎng)，在總量上是不斷高速增長(zhǎng)的。在這種市場(chǎng)特征下，目前突出的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，可以通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)消化。如今回頭看歷史上一些房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的市場(chǎng)供應(yīng)情況可以發(fā)現(xiàn)，在某一時(shí)點(diǎn)上，當(dāng)資金鏈斷裂時(shí)，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)量與過(guò)后市場(chǎng)恢復(fù)正常后的各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)來(lái)比較，有時(shí)候甚至感覺(jué)可笑。因?yàn)檫^(guò)后看當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為不能消化的供應(yīng)量，其實(shí)量是很小的，但當(dāng)時(shí)卻就是承擔(dān)不了。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有到這種時(shí)點(diǎn)，但在一些局部熱點(diǎn)，卻可能出現(xiàn)上述問(wèn)題。在目前房地產(chǎn)投資仍不斷增加的情況下，還存在良性退出等機(jī)制。從總體上說(shuō)，目前最需要建立的是讓需求和供應(yīng)對(duì)接的市場(chǎng)調(diào)整。政府調(diào)控寫(xiě)字樓的慣有思路需要改改了以前政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，寫(xiě)字樓被劃為樓堂館所的范疇，因此在發(fā)展上一直有所限制，而且當(dāng)時(shí)確定的思路現(xiàn)在還一直延用。目前伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也快速增加，固有的思路無(wú)疑已經(jīng)影響到了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)上述問(wèn)題，有寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直鼓勵(lì)把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，整個(gè)銀行的按揭貸款也傾向于住宅，而舍棄商鋪和寫(xiě)字樓。實(shí)際上，寫(xiě)字樓已經(jīng)成為一個(gè)生產(chǎn)的工具，人不到工廠去賺錢(qián)了，而是到辦公樓里去賺錢(qián)?？墒?，寫(xiě)字樓和商鋪得不到按揭貸款，到現(xiàn)在為止，這些寫(xiě)字樓只能擠占住宅的空間，造成兩個(gè)結(jié)果：一是辦公室擠在住宅里面，二是寫(xiě)字樓的租金水平極高。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道迫在眉睫融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是未來(lái)國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，但目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少。其實(shí)，商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款，這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。因此，為了增加資金來(lái)源渠道，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，解決開(kāi)發(fā)商資金緊缺的心病，建立全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系已迫在眉睫了。業(yè)內(nèi)人士再對(duì)房地產(chǎn)泡沫的數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑 華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司總裁任志強(qiáng)從城市人口和住房成套率的角度分析認(rèn)為，從目前全國(guó)的住宅市場(chǎng)來(lái)看，城市居民的住宅成套率為52%，北京大約為55%，住房的成套數(shù)和城市的人均戶(hù)數(shù)不足11，在這種比例下是不會(huì)產(chǎn)生“泡沫”的。任志強(qiáng)提出，只有當(dāng)人均戶(hù)數(shù)與住房成套數(shù)達(dá)到11.2的情況下才會(huì)形成“泡沫“。在這種比例下，即便近兩三年市場(chǎng)供量大些，短時(shí)間內(nèi)也能被消化掉。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于竣工面積與實(shí)際銷(xiāo)售面積之間有車(chē)庫(kù)、人防等不能銷(xiāo)售的建筑面積形成的數(shù)字差異，因此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，竣工面積必然大于銷(xiāo)售面積，當(dāng)銷(xiāo)售率在80%-90%的情況下，說(shuō)明房子賣(mài)完了。從建設(shè)部今年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1-9月竣工面積為11342萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積是11200萬(wàn)平方米，相差123萬(wàn)平方米，為1.8%，這說(shuō)明沒(méi)有產(chǎn)生新的空置房。任志強(qiáng)據(jù)此說(shuō)明今年房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有產(chǎn)生“泡沫”。企業(yè)為何要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化？ 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的聯(lián)系，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授宋國(guó)青解釋指出，可能有人會(huì)覺(jué)得，GDP增長(zhǎng)率多1個(gè)或少1個(gè)百分點(diǎn)沒(méi)有多大差別。但是，這個(gè)變化反映在企業(yè)利潤(rùn)上面，會(huì)有非常大的差別。今年前三個(gè)季度，GDP增長(zhǎng)率分別為7.8%、8.0%和8.1%，而全國(guó)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)率分別為9.1%、14.3%和31.7%。雖然還有其他因素引起了利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變化，但整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率變化的影響是最重要的因素。京滬深市場(chǎng)動(dòng)態(tài)北京CBD不存在“豪宅”對(duì)如何定義豪宅，以及北京CBD區(qū)域的住宅市場(chǎng)定位，北京金地董事長(zhǎng)陳長(zhǎng)春表示，金地國(guó)際花園分成南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)主要是共建，北區(qū)是12萬(wàn)平米左右的公寓。但是金地國(guó)際花園沒(méi)有把自己定位為豪宅，雖然我們的高層公寓頂層有少量大平面單位和復(fù)式連層戶(hù)型。如何來(lái)理解“豪宅”的“豪”字？是豪華的豪？還是自豪的豪？我們的觀點(diǎn)很明確，真正的“豪宅”，決不是表現(xiàn)為諸如戶(hù)型大小、層高多少、裝修有多高檔等，如果這樣理解豪宅肯定會(huì)陷入誤區(qū)。真正的豪宅是基于對(duì)某種不可復(fù)制稀缺資源的占有，這種資源可能是自然資源，比如自然的湖光山色，無(wú)敵海景等；也可能是一種社會(huì)文化資源，比如北京的長(zhǎng)安街、上海外灘對(duì)于中國(guó)人會(huì)有特殊的意義。也可能是二者的結(jié)合，比如杭州西湖周?chē)膭e墅。具體的產(chǎn)品是對(duì)這種珍貴資源的詮釋和表現(xiàn)，打個(gè)比方說(shuō)產(chǎn)品本身是對(duì)一個(gè)含有眾多變量方程的正確的解。比如在美國(guó)大家會(huì)認(rèn)為比佛利的公寓是豪宅，而德州的很多鄉(xiāng)村別墅則不可能被稱(chēng)為豪宅。我們?cè)谏钲陂_(kāi)發(fā)的金海灣花園被粵港兩地公認(rèn)為豪宅，但是支撐它的是極目云天的海景和珍稀的紅樹(shù)林鳥(niǎo)類(lèi)自然保護(hù)區(qū)，事實(shí)上金海灣的戶(hù)型也并不大。所以，在CBD區(qū)內(nèi)發(fā)展豪宅可能會(huì)比較缺乏支撐力度，因?yàn)镃BD畢竟是一個(gè)商務(wù)區(qū)域，對(duì)豪宅的價(jià)值支持也相對(duì)較弱。但是是否在CBD周邊就容易出現(xiàn)豪宅呢？答案是否定的。個(gè)別區(qū)域可能擁有這樣的資源，但這不是普遍現(xiàn)象，而且不僅在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)外，某些區(qū)域間分界線的區(qū)分作用非常強(qiáng)，往往一路之隔的地價(jià)會(huì)有天壤之別。北京CBD將進(jìn)入供應(yīng)高峰期北京CBD將真正變成一個(gè)大工地。從北京市重大辦了解到，年內(nèi)CBD的開(kāi)復(fù)工總面積將達(dá)到180萬(wàn)平方米，進(jìn)入第一輪建設(shè)高潮。今年商務(wù)中心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)推動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，目前財(cái)富中心、建外SOHO、新城國(guó)際3個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)并且進(jìn)展順利。怡和國(guó)際中心、中環(huán)世貿(mào)中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、銀泰世貿(mào)中心、世紀(jì)財(cái)富中心、北京藍(lán)寶大廈等7個(gè)項(xiàng)目，目前正在抓緊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和征地拆遷等前期準(zhǔn)備工作，計(jì)劃年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。北京管委會(huì)相關(guān)人士表示，到明年上半年，CBD區(qū)域內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目將達(dá)20多個(gè)，國(guó)貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京電視中心等項(xiàng)目都將開(kāi)工建設(shè)。北京CBD總建筑規(guī)模800萬(wàn)至1000萬(wàn)平方米，目前已建成320萬(wàn)平方米，今后幾年，將根據(jù)“分期實(shí)施、規(guī)劃成熟一個(gè)，開(kāi)工建設(shè)一個(gè)”的原則，建設(shè)近700萬(wàn)平方米的建筑。2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)前，CBD將初具規(guī)模。明年上海中檔樓仍供不應(yīng)求 上海的高檔樓房的樓價(jià)可能已出現(xiàn)少許過(guò)熱，但中檔樓至今仍是健康的。上海復(fù)地董事兼總經(jīng)理范偉表示，目前上海人每月的平均收入為3000元人民幣，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)家庭有兩位工作者，置業(yè)者絕對(duì)有供樓能力?！爸袡n樓仍處于供小于求局面，而每年上海外來(lái)人口對(duì)中檔樓需求350萬(wàn)平方米，但明年供應(yīng)量只有300萬(wàn)平方米?！逼謻|樓市形成六大板塊 據(jù)上海社科院的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，浦東商品房開(kāi)發(fā)已形成了合理布局，并涌現(xiàn)了一批各具特色的板塊：第一、小陸家嘴地區(qū)、九六廣場(chǎng)、竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)功能齊全的商辦樓宇，吸引了大批跨國(guó)公司的地區(qū)總部。第二、沿江高檔住宅區(qū)，均價(jià)在8000元/平方米，絕對(duì)最高價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，對(duì)外籍人士有著不可抗拒的魅力。第三、以浦東體育中心為圓心、半徑1公里范圍內(nèi)的中高檔住宅區(qū)域，均價(jià)在6000元/平方米以上，最高價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米。是成功人士的理想居住地。第四、以環(huán)境為主要特色的聯(lián)洋新社區(qū)。第五、位于外環(huán)線與內(nèi)環(huán)線之間的中高檔住宅區(qū)，均價(jià)在近4000元/平方米，既成為周邊地區(qū)居民改善居住條件的首選，又吸引了一大批白領(lǐng)階層人士。第六、三林、金橋等地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用樓盤(pán)，價(jià)位在3200-3500元/平方米，給廣大中低收入階層人士帶來(lái)福音。深圳商鋪將進(jìn)入地鐵時(shí)代據(jù)了解，隨著深圳地鐵工程的順利進(jìn)展，多個(gè)樓盤(pán)正加緊策劃其與地鐵相連的商場(chǎng)部分，如佳和大廈、知本大廈、瑋鵬大廈等，預(yù)計(jì)未來(lái)將大打“地鐵牌”。 在香港、日本，凡是位于地鐵口周邊的商業(yè)物業(yè)，一般都是投資的熱點(diǎn)。雖然深圳地鐵尚未建好，但其沿線尤其地鐵口各類(lèi)商鋪的商業(yè)投資價(jià)值不容忽視。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間開(kāi)始地鐵商鋪將會(huì)成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。行業(yè)情報(bào)爛尾樓的生意有大錢(qián)賺 有上海首富之稱(chēng)的周正毅，以每平方米4100元人民幣購(gòu)入的爛尾樓盤(pán)-東方倫敦，經(jīng)一番修葺，下星期一將以每平方米18000元的起價(jià)作公開(kāi)發(fā)售。以代理商聲稱(chēng)的逾10億套現(xiàn)計(jì)，周正毅起碼大賺5億，回報(bào)率高達(dá)100%。他透露其掌控的農(nóng)凱集團(tuán)有逾9000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，暫時(shí)沒(méi)有參與土地競(jìng)投的計(jì)劃。位于上海古北區(qū)的東方倫敦，前身為倫敦廣場(chǎng)，94年由政府單位“古北集團(tuán)”伙拍外資成為“寶域地產(chǎn)”聯(lián)營(yíng)公司一起開(kāi)發(fā)，至98年完成基本的結(jié)構(gòu)工程，但雙方在內(nèi)部裝修和目標(biāo)顧客上出現(xiàn)嚴(yán)重的分歧，再加上樓市回落，資金周轉(zhuǎn)不靈，遂停工成為區(qū)內(nèi)聞名的爛尾樓盤(pán)。直到去年，上海樓市漸見(jiàn)起色，廢置多年仍未完工的倫敦廣場(chǎng)又再成為被地產(chǎn)商覬覦的對(duì)像，結(jié)果周正毅以厚雄的現(xiàn)金實(shí)力勝出，付出1.9億的代價(jià)，接管了寶城地產(chǎn)連同其產(chǎn)業(yè)-倫敦廣場(chǎng)。以平均每平方米的代價(jià)4100元，可謂是貼近地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)超值。投資房地產(chǎn)有避稅因素存在 日前有海外投資專(zhuān)家提出，國(guó)內(nèi)資金大幅投資房地產(chǎn)有避稅的因素存在。他認(rèn)為，中國(guó)有許多實(shí)力雄厚的非房地產(chǎn)公司，正積極投身于房地產(chǎn)業(yè)，原因何在？原因是，通過(guò)投資房地產(chǎn)，既可以增加企業(yè)實(shí)業(yè)資產(chǎn)，也可以避稅。比如，高盈利和高納稅比率的企業(yè)或行業(yè)，為了少交稅金，將企業(yè)的盈利在稅前就用于投資建造酒店，在賬目上，這部分開(kāi)支是營(yíng)業(yè)支出，而在酒店建成后，本系統(tǒng)人員用公款高價(jià)在酒店住宿或消費(fèi)，酒店所得收入又重新流回了企業(yè)。有些五花八門(mén)的行為動(dòng)機(jī)帶來(lái)的結(jié)果，甚至連一些商界精英，也看不出里面的蹊蹺，因此市場(chǎng)投資者與那些財(cái)大氣粗的半官方企業(yè)比拼財(cái)力和后勁，最后可能落入難以自拔的境地。房地產(chǎn)公司擁有多少土地儲(chǔ)備才算合適? 地產(chǎn)公司擁有多少土地儲(chǔ)備才算合適?王石表示，萬(wàn)科是這樣考慮的：第一，土地儲(chǔ)備既然是未來(lái)開(kāi)發(fā)之需，就有個(gè)資金占用周期，不僅會(huì)加大資金占用量，還會(huì)影響公司即時(shí)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，所以，總的資產(chǎn)負(fù)債率不宜超過(guò)60%，而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率大于80%，進(jìn)行土地儲(chǔ)備的能力是極其有限的。第二，單項(xiàng)土地儲(chǔ)備的大小還取決于產(chǎn)出能力，就萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)，單個(gè)項(xiàng)目年銷(xiāo)售單位1500套（約16-18萬(wàn)平方米）是個(gè)上限，如果一塊土地準(zhǔn)備用5年時(shí)間開(kāi)發(fā)，那么它的適合建筑面積應(yīng)該是：17萬(wàn)平方米（取中值）年1.2（公建配套）5年=102萬(wàn)平方米。上市公司涉足房地產(chǎn)愈演愈烈 年初，深康佳發(fā)布涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息并帶來(lái)股價(jià)在低迷狀態(tài)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈，盡管這一飆升的過(guò)程非常短暫，但房地產(chǎn)似乎已經(jīng)成了上市公司扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)的救命稻草，上市公司正在通過(guò)各種不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中部分上市公司更是通過(guò)資產(chǎn)置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)。業(yè)界人士稱(chēng)，上市公司介入房地產(chǎn)出現(xiàn)了“一窩蜂”現(xiàn)象。有數(shù)字為證：2001年，100多家上市公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，到目前為止，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的上市公司已經(jīng)達(dá)到了300多家，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的上市公司有70余家，今年10月份以來(lái)，隨著房地產(chǎn)泡沫說(shuō)的重新泛起，上市公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的步伐不但沒(méi)有減緩，且有愈演愈烈之勢(shì)。行業(yè)重大事件中信在深圳圈地5平方公里！圈地進(jìn)入最高潮業(yè)內(nèi)專(zhuān)家曾經(jīng)指出，深圳變相的圈地開(kāi)始進(jìn)入高潮。在華僑城剛剛鹽田圈得6平方公里土地后，本月12日，中信深圳集團(tuán)斥資25億元的龍崗“中信新城”大型項(xiàng)目正式啟動(dòng)，農(nóng)行深圳分行13日與該集團(tuán)正式簽訂20億元的授信額度。三到五年之內(nèi)，一座集高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)旅游、商業(yè)物流、高尚居業(yè)等多種環(huán)保、生態(tài)概念為一體的新城，將在深圳地區(qū)崛起。地皮位于龍崗鎮(zhèn)東南部近鄰龍崗中心城區(qū)，東臨大亞灣、大鵬灣，北靠惠州市、東莞市的500多萬(wàn)平方米。計(jì)劃分兩期進(jìn)行，三到五年完成整體開(kāi)發(fā)。置業(yè)投資建議房貸貼息政策正式開(kāi)始運(yùn)作 北京首批采取貼息政策的16個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目日前公布。購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者可以在辦理商業(yè)貸款時(shí)申請(qǐng)政策性貼息補(bǔ)貼貸款，不僅可以節(jié)省一些中間費(fèi)用，放貸時(shí)間也會(huì)縮短。從北京市住房貸款擔(dān)保中心和中國(guó)銀行北京市分行聯(lián)合舉辦的現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)會(huì)上了解到，16個(gè)項(xiàng)目都是已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售階段的、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，有些還屬于目前的熱銷(xiāo)項(xiàng)目。因此，這意味著將有更多的購(gòu)房貸款人可享受到貼息貸款的便捷。 個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息政策是由市住房資金管理中心、市住房貸款擔(dān)保中心和中國(guó)銀行北京市分行聯(lián)合推出的，它是指在中國(guó)銀行北京市分行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款中，凡是符合北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息試行辦法的借款人，由市住房資金管理中心根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款和政策性個(gè)人住房貸款的利息差進(jìn)行貼息，貼息資金由市住房資金管理中心利用政策性住房資金運(yùn)作產(chǎn)生的增值收益解決。 據(jù)悉，盡管貼息貸款的利率與組合貸款一致，但是組合貸款的手續(xù)復(fù)雜、費(fèi)用高，借款人要同時(shí)交納商業(yè)貸款的律師費(fèi)和政策性貸款的評(píng)估費(fèi)等。采用貼息貸款可以省去評(píng)估費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用，而且縮短了放款時(shí)間。采取貼息政策的16個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目分別是：博雅西園、中海馥園、萬(wàn)泉新新家園、亞運(yùn)新新家園、世紀(jì)金色家園、歐園、當(dāng)代城市家園、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、星島嘉園三期四期、星島嘉園二期、酈城、嘉銘園、城南嘉園、北京印象、世橋國(guó)貿(mào)、翡翠城。據(jù)介紹，今后還會(huì)陸續(xù)公布一些采取貼息政策的房產(chǎn)項(xiàng)目。市場(chǎng)策略及分析香港地鐵進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng) 香港地鐵有限公司屬下安保物業(yè)管理最近與深圳東海花園君豪閣、北京棕櫚泉國(guó)際公寓閃電簽約。給內(nèi)地物業(yè)管理帶來(lái)不小的震動(dòng)。而香港地鐵在香港物業(yè)管理業(yè)，也是一高手。 在全球地鐵普遍賠錢(qián)的情況下，香港地鐵卻能維持贏利。香港地鐵日前發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2002年上半年度該公司實(shí)現(xiàn)純利高達(dá)18.65億港元，比去年同期大幅上升38.1%。8月18日，香港將軍澳支線的通車(chē)為下半年度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)又埋下新動(dòng)力，可以預(yù)見(jiàn)，繼1998年首度盈利以來(lái)，香港地鐵將繼續(xù)保持掘金勢(shì)頭。 吸引房地產(chǎn)人士眼光的是，在這份令人羨艷的成績(jī)單中，香港地鐵來(lái)自物業(yè)發(fā)展的利潤(rùn)高達(dá)13.14億港元，比去年同期增長(zhǎng)近12個(gè)百分點(diǎn)。其物業(yè)發(fā)展模式盈利的秘訣，在于嚴(yán)格按市場(chǎng)模式運(yùn)作，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)發(fā)展流程，即從選定地盤(pán)、設(shè)計(jì)計(jì)劃大綱及取得法定批準(zhǔn)到商議批地條款等等，最后是物業(yè)管理。香港地鐵發(fā)展初期，公司根據(jù)鐵路的走向選出適合發(fā)展物業(yè)的地盤(pán)，譬如級(jí)差地租相對(duì)較低的空地或填海地，盡量降低開(kāi)發(fā)成本。選定地盤(pán)之后，香港地鐵將與政府商量，保留該土地的優(yōu)先使用權(quán)（省去通常采用的投標(biāo)環(huán)節(jié)），雙方在商議好批地條款之后，地鐵公司將以市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足地價(jià)。而在獲得土地使用權(quán)后，公司與實(shí)力殷實(shí)的發(fā)展商合作興建樓宇（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)或住宅），之后靠出售物業(yè)獲得利潤(rùn)。對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，香港地鐵堅(jiān)持要么分紅利潤(rùn)，要么全權(quán)接手掌管經(jīng)營(yíng)。其屬下四大主題商場(chǎng)杏花新城、青衣城、綠楊坊、德福廣場(chǎng)中，雖然德福由新世界占了50%的股份，但經(jīng)營(yíng)權(quán)完全掌握在香港地鐵物業(yè)的手中。香港地鐵在與發(fā)展商簽訂開(kāi)發(fā)合約的同時(shí)，還會(huì)與之商討有關(guān)今后物業(yè)發(fā)展的協(xié)議。香港地鐵的綜合式發(fā)展方針，就是憑借物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目所得收入，結(jié)合從物業(yè)投資和管理中所賺取的經(jīng)常性收入，不斷提升其盈利的能力。 在擁擠喧鬧的香港打拼多年成功后，香港地鐵此番意欲大舉進(jìn)入內(nèi)地眾多亟待開(kāi)發(fā)的地鐵市場(chǎng)。目前中國(guó)各大城市都已經(jīng)或正在制定自己的地鐵規(guī)劃，而牽引眾多同行關(guān)注的香港地鐵豐富的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)主要體現(xiàn)在兩方面，一個(gè)是軌道的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，另一個(gè)則是地鐵的物業(yè)管理。而目前，在內(nèi)地地鐵運(yùn)營(yíng)建設(shè)上，香港地鐵已有所動(dòng)作。 在上海，香港地鐵與上海國(guó)際集團(tuán)有限公司合資成立港鐵建設(shè)，其斥資1800萬(wàn)元，取得港鐵建設(shè)注冊(cè)資金中60%的比例。目前，上海港鐵的第一個(gè)項(xiàng)目軌道交通九號(hào)線的前期準(zhǔn)備工作正在緊張地進(jìn)行，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)工。在深圳，為配合深圳地鐵一期2004年底通車(chē)，香港地鐵分五個(gè)階段為深圳地鐵培訓(xùn)大約200名管理和運(yùn)營(yíng)人才，意在為深圳地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)作好準(zhǔn)備。今年8月，在奪得上海軌道交通申松線建設(shè)管理權(quán)后，香港地鐵又與天津方面達(dá)成協(xié)議，為天津?yàn)I海新區(qū)輕軌項(xiàng)目提供鐵路營(yíng)運(yùn)和維修方面的服務(wù)。此外，香港地鐵公司還在與多個(gè)內(nèi)地城市就軌道交通合作進(jìn)行磋商，以進(jìn)一步發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)。據(jù)悉，在深圳軌道網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃方案出臺(tái)后，香港地鐵已有意直接參與投資。作為香港地鐵的另一強(qiáng)項(xiàng)，其物業(yè)管理方面的特長(zhǎng)目前還只在個(gè)別城市小試牛刀。除今年陸續(xù)接手深圳東?；▓@和北京棕櫚泉國(guó)際公寓兩大高檔住宅的物業(yè)管理外，香港地鐵物業(yè)更大的目標(biāo)還在后面陸續(xù)上馬的深圳、廣州、上海、北京、南京、成都、沈陽(yáng)等城市的地鐵新項(xiàng)目都有意借鑒香港地鐵的經(jīng)驗(yàn)。 香港的地鐵運(yùn)營(yíng)模式盈利誘人，當(dāng)然也未必能全盤(pán)照搬。比如香港的城市特點(diǎn)是立體的，這與香港地少人多有關(guān)系，所以交通發(fā)展也是立體的。而中國(guó)目前很多城市的發(fā)展是水平的。各個(gè)城市的特點(diǎn)不盡相同，地鐵運(yùn)營(yíng)就要因地制宜。當(dāng)然，香港地鐵發(fā)展的基本思路還是非常有參考價(jià)值的，其思路是把地鐵做成內(nèi)地和鐵路的融合點(diǎn)，這就要求進(jìn)行總體規(guī)劃和建設(shè)，甚至是融資渠道上都要做通盤(pán)考慮，而這正是目前國(guó)內(nèi)許多城市進(jìn)行軌道建設(shè)時(shí)的盲點(diǎn)。而香港地鐵物業(yè)的內(nèi)地試水首選高檔樓盤(pán)物業(yè)。行業(yè)標(biāo)志性企業(yè)動(dòng)態(tài)長(zhǎng)實(shí)表示，暫不在上海獨(dú)立發(fā)展 長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄在上海表示，雖然上海房地產(chǎn)日趨成熟；不過(guò)，暫時(shí)市場(chǎng)的需求仍不足以讓長(zhǎng)實(shí)及和黃地產(chǎn)獨(dú)立作房地產(chǎn)發(fā)展，預(yù)期長(zhǎng)實(shí)仍將通過(guò)與和黃地產(chǎn)合作發(fā)展上海房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。趙國(guó)雄表示，由于上海近年大量吸納外資，華東地區(qū)的城市包括蘇州、南京等人才紛紛云集上海，市場(chǎng)對(duì)住宅需求不斷上升，現(xiàn)在一般上海的樓房?jī)r(jià)格持續(xù)向上，對(duì)于市場(chǎng)傳上海市有計(jì)劃規(guī)定，不可由發(fā)展商持有的物業(yè)管理公司管理該發(fā)展商所發(fā)展的物業(yè)，他回應(yīng)表示，即使該條例落實(shí)，也不會(huì)對(duì)長(zhǎng)實(shí)申請(qǐng)物業(yè)管理公司，以及和黃地產(chǎn)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)構(gòu)成影響。和黃主導(dǎo)北京姚家園合作項(xiàng)目進(jìn)展 10月30日，在第六屆京港經(jīng)濟(jì)合作研討洽談會(huì)上，和記黃埔旗下的和記黃埔地產(chǎn)（北京）宣布，將斥資30億人民幣投資北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園項(xiàng)目，在這個(gè)項(xiàng)目中和黃將占大部分股權(quán)。和黃地產(chǎn)（北京）副總經(jīng)理陳敏介紹，姚家園整個(gè)項(xiàng)目建筑面積為40萬(wàn)平方米，分3至4期發(fā)展，將興建超過(guò)3000個(gè)住宅單位，計(jì)劃在今年年底或明年年初動(dòng)工。據(jù)平房鄉(xiāng)政府一位鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)介紹，這個(gè)項(xiàng)目的具體名稱(chēng)為姚家園小區(qū)，一期工程為經(jīng)濟(jì)適用房，目前已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，建成后每平方米售價(jià)在3800-4000元左右。二期將建成低密度的中檔住宅，售價(jià)定在每平米5000-8000元之間。一級(jí)土地開(kāi)發(fā)由平房鄉(xiāng)自己的開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，和黃將從二期工程介入。而且，姚家園除了該小區(qū)之外已經(jīng)沒(méi)有其他的大塊土地。從其他可靠的渠道得知，和黃盤(pán)下姚家園40萬(wàn)平方米的土地用了7億人民幣左右?！昂忘S和我們的合作沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，政策目前就是這么規(guī)定的，所以和黃一直處于矛盾當(dāng)中，遲遲下不了決心?，F(xiàn)在雖然簽了合同，但是資金還沒(méi)有到位?！逼椒苦l(xiāng)政府的領(lǐng)導(dǎo)無(wú)奈地說(shuō)，“這成了我們合作中最大的難題，事情的進(jìn)展關(guān)鍵還要看和黃那方面怎么做?！毙袠I(yè)領(lǐng)導(dǎo)人及特點(diǎn)香港地產(chǎn)商為九項(xiàng)救市政策鞠躬！ 香港地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)何鴻燊日前高度贊揚(yáng)香港政府穩(wěn)定樓市的政策，以“好歡迎”及“好滿(mǎn)意”來(lái)回應(yīng)政府的九項(xiàng)穩(wěn)定樓市措施，認(rèn)為一定可起死回生。他表示，“孫明楊（香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)）代表政府做醫(yī)生，落重藥，大病都即刻跳起身出院！”何鴻燊在出席一項(xiàng)公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)滿(mǎn)心觀喜地表示：“香港地產(chǎn)商應(yīng)該向?qū)O公九十度鞠躬，多謝！”何鴻燊說(shuō)，政府的房屋政策立場(chǎng)明朗化，使地產(chǎn)商安心發(fā)展，他有信心九招救市措施可使樓價(jià)即時(shí)穩(wěn)定，然后逐步慢慢上升，在六個(gè)月內(nèi)樓價(jià)可升5-10%，再間接直接地使香港經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)。港臺(tái)投資經(jīng)驗(yàn)土地收入減少，香港財(cái)政赤字將創(chuàng)新高 去年香港預(yù)算赤字達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的633億港元。本財(cái)政年度上半年香港財(cái)政赤字為708億港元，香港財(cái)政年度截至2003年3月30日。大多數(shù)分析師預(yù)計(jì)今年財(cái)政赤字將創(chuàng)新高。香港目前財(cái)政預(yù)算中來(lái)自土地方面的收入為250億港元。香港財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松周四稱(chēng)，政府撤出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及在2003年年末前暫停土地拍賣(mài)將不會(huì)對(duì)香港目前財(cái)政預(yù)算造成影響。梁錦松透露，至10月份港府拍賣(mài)土地已獲得80億港元收入，大大低于預(yù)算中預(yù)計(jì)的250億港元。他也承認(rèn)這會(huì)在短期內(nèi)對(duì)政府預(yù)算造成負(fù)面影響。他表示，短期內(nèi)，尤其是明年土地拍賣(mài)收入肯定會(huì)受到不利影響。港臺(tái)同業(yè)市場(chǎng)香港九項(xiàng)措施救市是不得已而為之 這幾天在香港，最熱鬧的事就是救樓市、救經(jīng)濟(jì)了。香港政府日前推出九項(xiàng)措施救香港樓市，香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)孫明揚(yáng)表示，政府希望通過(guò)停止賣(mài)地及暫停勾地一年，讓市場(chǎng)消化目前囤積的約6萬(wàn)個(gè)住宅單位，扭轉(zhuǎn)私樓市場(chǎng)供求失衡的情況。在高官問(wèn)責(zé)制下，孫明揚(yáng)理應(yīng)是房屋政策唯一發(fā)言人，但他不諱言，這次推出穩(wěn)定樓市九項(xiàng)措施，董建華提出頗多指示。他說(shuō)：“在（政府）內(nèi)部有咨詢(xún)和共識(shí)，現(xiàn)在不過(guò)是借我口講出來(lái)，政策是政府官員的共識(shí)”。行政長(zhǎng)官董建華表示，泡沫經(jīng)濟(jì)爆破后，通縮持續(xù)，房地產(chǎn)下滑65%。他表示，有專(zhuān)家指出，50%-60%的通縮是由于房地產(chǎn)價(jià)格下滑。因此政府決定采取果斷措施，穩(wěn)定樓市。目前香港市場(chǎng)對(duì)本次公布的救市政策普遍看好，認(rèn)為該項(xiàng)政策有利于香港房?jī)r(jià)的回升。持不同看法的只有摩根大通，摩根大通認(rèn)為，政府暫停“勾地”機(jī)制是一項(xiàng)重大錯(cuò)誤，因該機(jī)制有配合市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變的彈性，是真正可以運(yùn)作良好的政府房策，但政府暫停此機(jī)制反映政府不肯停止干預(yù)市場(chǎng)，并繼續(xù)扭曲真正的市場(chǎng)價(jià)格，認(rèn)為國(guó)際投資者會(huì)有負(fù)面的看法。對(duì)此，安邦分析師張宏認(rèn)為，這項(xiàng)政策的出臺(tái)是沒(méi)有辦法的辦法，香港在振興經(jīng)濟(jì)方面現(xiàn)在可選擇的不多，要么進(jìn)一步和內(nèi)地進(jìn)行融合，要么玩原先的老套路。從現(xiàn)在的選擇看，通過(guò)救樓市、救香港經(jīng)濟(jì)顯然治不了“本”。由此，救樓市背景下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路很難走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。臺(tái)北市寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)六年新高 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，近來(lái)臺(tái)灣不少企業(yè)節(jié)省了辦公室租金的開(kāi)銷(xiāo)、減少資本支出，導(dǎo)致臺(tái)北市寫(xiě)字樓的平均空置率