社會(huì)其它相關(guān)論文-和諧社會(huì)視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-和諧社會(huì)視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析內(nèi)容摘要:本文分析了和諧社會(huì)目標(biāo)下實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性,討論了房地產(chǎn)政策主體之間的互動(dòng)關(guān)系。并運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法闡述了政府用制度性安排解決房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性問題的必要性,最后得出結(jié)論:房地產(chǎn)調(diào)控政策是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。關(guān)鍵詞:和諧社會(huì)房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)政策主體制度性安排國(guó)務(wù)院七部委于2005年4月頒發(fā)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見,標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接調(diào)控全面展開；2006年5月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還存在的一些如少許城市房?jī)r(jià)過高、房?jī)r(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場(chǎng)管理比較混亂、投資增長(zhǎng)過快等問題,又從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié),完善統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六個(gè)方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見；緊接著九部委頒布了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見,開始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺(tái)如此之多,表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控早已經(jīng)刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)穩(wěn)定房?jī)r(jià),防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,防止資金和信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)等；更有其社會(huì)目標(biāo)為廣大中低收入者提供適用房,緩解社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問題來處理。因?yàn)楂@得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕緳?quán)利,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對(duì)公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷看,完全依靠市場(chǎng)的力量無法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo),政府有必要干預(yù)市場(chǎng),保障公民的基本人權(quán)。一些國(guó)家把享有住房的權(quán)利寫入了憲法,并規(guī)定政府各部門有責(zé)任制定住房計(jì)劃,以保證底層人民的住房權(quán)利。我國(guó)1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度,1998年出臺(tái)的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國(guó)家財(cái)政的壓力,政府希望通過市場(chǎng)化的方式解決城市住房問題。在此過程中,政府為了解決中低收入人口的住房問題,也實(shí)施了相應(yīng)的住房保障制度,如采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時(shí)的過渡性措施來對(duì)待,沒有對(duì)公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。2003年,我國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元,只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6%,2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5%,2005年1-10月,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降了11.1%,供應(yīng)量與上年同比下降1.6%。一些地方甚至僅把建設(shè)廉租房作為短期形象工程。因此,經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國(guó)當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位,無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會(huì)”的今天,完善公共住房保障制度已經(jīng)成為迫切的任務(wù),政策上對(duì)中低收入群體的傾斜是必然選擇。因此,我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場(chǎng),而時(shí)時(shí)刻刻要牢記“構(gòu)建和諧社會(huì)”的宗旨。房地產(chǎn)政策的主體關(guān)系分析黨的十六屆四中全會(huì)決議中第一次提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的命題,明確指出:形成全體人民各盡其能、各得其所,而又和諧相處的社會(huì)。學(xué)術(shù)界對(duì)“和諧社會(huì)”有比較一致的解釋:社會(huì)的各個(gè)群體能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動(dòng),整個(gè)社會(huì)能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài),社會(huì)能夠安全地運(yùn)行和健康地發(fā)展。現(xiàn)代和諧社會(huì)能夠協(xié)調(diào)好社會(huì)整體利益和個(gè)體利益的關(guān)系,因而能充分激發(fā)社會(huì)的活力,使創(chuàng)造財(cái)富的源泉得以充分涌流,使社會(huì)呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài),使社會(huì)各個(gè)群體和社會(huì)成員“各盡所能,各得其所”。在當(dāng)代中國(guó),房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè),又是各類利益集團(tuán)角逐的載體,既是政府官員打造政績(jī)的政治工具,又是重新分配社會(huì)財(cái)富的非正常方式。沒有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)狀況。從建立和諧社會(huì)角度出發(fā),在房地產(chǎn)市場(chǎng),政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者,開發(fā)商、投資者是政策的受動(dòng)者,中低收入者應(yīng)是依賴政策維護(hù)公平和正義的弱勢(shì)群體,各個(gè)主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系:政府、開發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢(shì)群體的利益為必要前提條件,而應(yīng)是政府、開發(fā)商、投資者等市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)同時(shí),中低收入者弱勢(shì)群體的住房條件隨之得到改善。而實(shí)際出現(xiàn)的現(xiàn)象是:政府也是“經(jīng)濟(jì)人”,盡力從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的財(cái)政收入；開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)；投資者和投機(jī)者跟隨開發(fā)商一起追逐利潤(rùn)最大化。于是,政府、開發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢(shì)群體都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優(yōu)勢(shì),在同利益相關(guān)的制度設(shè)計(jì)、政策安排等方面也相應(yīng)地?fù)碛休^大的影響力,進(jìn)而就可能造成一種利用種種優(yōu)勢(shì)使購(gòu)房者受損而使己獲益的局面。這對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買者,特別是對(duì)于中低收入購(gòu)房者來說是十分不公的。如果地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行政策維護(hù)社會(huì)公平和正義的底線,無論房地產(chǎn)在市場(chǎng)如何交易倒賣,城鎮(zhèn)居民中占人口比例80%左右的中低收入者畢竟是房產(chǎn)的最終接盤者,將長(zhǎng)久承擔(dān)著巨大的購(gòu)房壓力,這必定會(huì)使他們產(chǎn)生諸如不滿、抵觸,甚至反抗的情形,以致于造成社會(huì)各階層各個(gè)群體之間的惡性互動(dòng)。近二十年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了一批暴富階層,也讓中低收入者因購(gòu)房陷入長(zhǎng)期的負(fù)債。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)的安全運(yùn)行和健康發(fā)展,必須形成一個(gè)政府、開發(fā)商、投資者、普通購(gòu)房者之間良性的、公正的、合理的互動(dòng)結(jié)構(gòu)。即政府要切實(shí)轉(zhuǎn)變職能角色,從經(jīng)濟(jì)人轉(zhuǎn)向公仆,樹立科學(xué)的政績(jī)觀,制定合理的產(chǎn)業(yè)政策,平衡各社會(huì)結(jié)構(gòu)收益；開發(fā)商、投資者和投機(jī)者要具有一定的社會(huì)責(zé)任感,遵守法律法規(guī)；普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監(jiān)督等。也要實(shí)現(xiàn)包括房屋和土地在內(nèi)的所有社會(huì)財(cái)富更為公平地分配給所有社會(huì)成員,保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會(huì)各成員間公平合理地分配。房地產(chǎn)調(diào)控政策的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看來,只有通過市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用,才能使各種生產(chǎn)要素得到合理的配置和有效利用,從而使一國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到最大限度的增長(zhǎng)。然而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐從一個(gè)側(cè)面證明,市場(chǎng)的能力是有限的。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活不存在,也不可能存在像亞當(dāng)斯密所描述的那種完善市場(chǎng),市場(chǎng)本身的缺陷說明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論有缺陷,何況我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在摸索前行階段,經(jīng)濟(jì)尚處于轉(zhuǎn)型期,體制、政策與現(xiàn)實(shí)的矛盾沖突如不能得到妥善解決,沉積日久將成為社會(huì)動(dòng)蕩的隱患。而指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的理論是借用國(guó)外存在缺陷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論和國(guó)內(nèi)不成熟的市場(chǎng)理論。只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家職業(yè)的嚴(yán)肅性促使經(jīng)濟(jì)學(xué)家嚴(yán)肅地去考慮社會(huì)中的個(gè)人和群體的倫理信條時(shí),經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)濟(jì)模型和經(jīng)濟(jì)理論才能適用于現(xiàn)實(shí)世界。從理論上講,市場(chǎng)無疑是配置資源、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的一種方式,而制度強(qiáng)調(diào)糾偏市場(chǎng)失靈,保證市場(chǎng)機(jī)制的持續(xù)運(yùn)行?？扑拐J(rèn)為,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的缺陷在于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部性,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)把制度因素作為一種既定的“外生變量”,并將市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制描繪成和諧的、無利益沖突的、無摩擦的過程,而忽視了制度對(duì)資源配置的影響。因而在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看來,由于土地資源的稀缺性和人的需求的無限性,必然導(dǎo)致人們?yōu)闋?zhēng)奪稀缺資源而產(chǎn)生的利益沖突和相互矛盾。如果不建立合理土地資源利用秩序,來解決在土地資源稀缺條件下人們因使用資源而發(fā)生的利益沖突,那么就不僅難以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和有效利用,反而會(huì)由于競(jìng)爭(zhēng)秩序混亂而造成資源浪費(fèi),不供應(yīng)或者供應(yīng)不足經(jīng)濟(jì)適用房用地,造成中低收入者只能望樓興嘆,而大量中高檔房屋空置的