盱眙商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告.doc

盱眙縣商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告商業(yè)篇目 錄第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析第二部分：項(xiàng)目主題定位第三部分：項(xiàng)目銷售策略第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略第六部分：項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析第一部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、城市區(qū)位及地位分析 1、盱眙是全國(guó)最早建縣的縣份之一，距今已有2200多年。歷史上，盱眙曾建過(guò)都，升過(guò)郡、軍，還有州、郡在盱眙設(shè)治。民國(guó)時(shí)，安徽省第六、四、九行政督察區(qū)先后設(shè)治于盱眙，1955年，盱眙由安徽劃歸江蘇，現(xiàn)隸屬于淮安市。盱眙現(xiàn)轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，國(guó)土面積2483平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)人均面積居江蘇省之首，素有人均“兩畝耕地一畝山，一畝水田一畝灘”之稱。2、盱眙，區(qū)位明顯，交通便捷?！翱貎苫粗祷茨辖笾尽?。西連安徽，東臨京杭大運(yùn)河，北靠洪澤湖，擁依淮河，南接南京。寧淮、寧宿徐高速公路穿境而過(guò)，盱眙到省城南京只需60分鐘，已真正進(jìn)入南京“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”，是“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值的20個(gè)縣（市）”之一。3、城區(qū)是江蘇省惟一的山水兼?zhèn)淇h城，山在城中立，水在城邊繞，有“淮河明珠”之美稱，為全國(guó)生態(tài)示范區(qū)，縣城被定為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，人居環(huán)境甚佳。榮獲“2008年度全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣4、 盱眙，物華天寶，資源豐富。全縣礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)總值居江蘇省縣級(jí)第四位，境內(nèi)“千土之王”凹凸棒粘土探明儲(chǔ)量高達(dá)5億噸，占全國(guó)總儲(chǔ)量的70%以上，世界探明儲(chǔ)量50%以上，為國(guó)內(nèi)惟一具有開(kāi)采價(jià)值的蘊(yùn)藏地；石灰石、玄武巖總儲(chǔ)量173億噸，為江蘇省淮安、揚(yáng)州地帶惟一礦區(qū)；初步探明的石油儲(chǔ)量占江蘇省的三分之一，優(yōu)質(zhì)礦泉水1014平方公里，自噴高度可達(dá)10多米；全縣有中藥材780種，其中植物類738種，動(dòng)物類42種，是江蘇省三大中藥材產(chǎn)區(qū)之一5、 消費(fèi)能力空前高漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)指數(shù)全面提升，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)人均GDP2.3萬(wàn)元，增長(zhǎng)34.2%；財(cái)政收入14.85億元，增長(zhǎng)45%；地方一般預(yù)算收入8.8億元，增長(zhǎng)49.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資180億元，增長(zhǎng)38.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14958元，增長(zhǎng)14.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6520元，增長(zhǎng)12.9%；實(shí)際到賬外資6300萬(wàn)美元，增長(zhǎng)25.8%。成功實(shí)現(xiàn)“兩突破，一達(dá)到”：人均GDP突破3000美元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破2000美元、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入基本達(dá)到1000美元。6、 在歷任縣領(lǐng)導(dǎo)和廣大盱眙人的共同努力之下，每年一屆的“龍蝦節(jié)”已成功舉辦了九屆。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬(wàn)千百姓人家，同時(shí)也正走向全國(guó)、著眼世界?！褒埼r節(jié)”已不僅是盱眙人勞動(dòng)豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動(dòng)致富的小康之路；它更是當(dāng)代盱眙人的一種勤勞、開(kāi)拓、求索的精神面貌。它更將是為盱眙的明天在奠基。 小結(jié)：盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)發(fā)展，盱眙已步入工業(yè)化的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢(shì)下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升。同時(shí)，作為旅游大省，盱眙吸引外來(lái)投資與旅游的機(jī)率很大，成為高消費(fèi)的重要組成部分。2、 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴(kuò)張、舊城的改造，令整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)面臨重新洗牌的格局。在這一輪洗牌中，盱眙的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主題。1、“超大經(jīng)濟(jì)圈”助力商業(yè)地產(chǎn)近幾年，盱眙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費(fèi)的同比增長(zhǎng)，推動(dòng)了一些成熟商圈的形成。盱眙商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本縣的74萬(wàn)人口，而是南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。2、宏觀調(diào)控完成優(yōu)勝劣汰 2004年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對(duì)小型商業(yè)項(xiàng)目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。隨著盱眙城區(qū)擴(kuò)張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點(diǎn)的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場(chǎng)規(guī)劃都沒(méi)有做好的商業(yè)項(xiàng)目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計(jì)都經(jīng)過(guò)專業(yè)分析和運(yùn)作的項(xiàng)目，其價(jià)值更容易受到投資者的認(rèn)可。3、國(guó)際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn)盱眙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國(guó)際商家在沿海大型城市布局告一段落，盱眙吸引了更多國(guó)際商家的眼球。大潤(rùn)發(fā)、蘇果等國(guó)際商家已經(jīng)在盱眙扎下了根基，而其他的國(guó)內(nèi)、國(guó)際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費(fèi)活躍的盱眙。4、市場(chǎng)步入了互贏的“商圈競(jìng)爭(zhēng)”模式經(jīng)過(guò)街鋪大廈裙樓百貨商城的發(fā)展模式，盱眙開(kāi)始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成盱眙的二大商圈即商貿(mào)商圈、國(guó)貿(mào)商圈。每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。其中，以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等為主的國(guó)貿(mào)商圈為盱眙的綜合商圈；商貿(mào)商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了盱眙的“平民商圈”。這樣的梯度分布不僅沒(méi)有造成“兩敗俱傷”，反而形成了市場(chǎng)的共贏局面。小結(jié)：從某種程度上說(shuō)，宏觀調(diào)控賦予了盱眙商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動(dòng)力。隨著盱眙商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來(lái)幾年進(jìn)入發(fā)展的周期，盱眙商業(yè)地產(chǎn)將得到強(qiáng)勁發(fā)展。從盱眙的競(jìng)爭(zhēng)模式來(lái)看，各個(gè)商圈要發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的共贏局面，需加強(qiáng)各自的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)。三、城市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向1、產(chǎn)權(quán)式商鋪成為主流產(chǎn)品模式從2007年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，國(guó)貿(mào)商業(yè)廣場(chǎng)帶來(lái)的商鋪熱貫穿著市場(chǎng)的始終。單一的產(chǎn)品與銷售模式使盱眙商業(yè)投資市場(chǎng)陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。 2、商鋪經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化目前整個(gè)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營(yíng)者都對(duì)發(fā)展商提出了經(jīng)營(yíng)管理上的要求，促使發(fā)展商必須面對(duì)市場(chǎng)作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營(yíng)才能保證旺場(chǎng)，才能令物業(yè)保值和增值，從而真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。3、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)?；S著國(guó)際資本的大舉進(jìn)入和國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的實(shí)力提升，促使商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)同先進(jìn)的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)?；?，經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，是大勢(shì)所趨。4、項(xiàng)目公共區(qū)間社會(huì)化發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，配合政府的規(guī)劃，建設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)和公共活動(dòng)相互促進(jìn)，成為綜上所述合性的城市廣場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會(huì)化的同時(shí)，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費(fèi)人流和可觀的效益。5、商業(yè)定位主題化面對(duì)越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，盱眙“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉(zhuǎn)型。百貨商業(yè)步入了 “主題時(shí)代”。作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。這將是未來(lái)盱眙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式走向。4、 商業(yè)市場(chǎng)商圈調(diào)研分析國(guó)貿(mào)商圈 位于盱眙核心地帶的國(guó)貿(mào)商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點(diǎn)。在國(guó)貿(mào)商圈近2平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，近12萬(wàn)平方米的商業(yè)鋪面先后競(jìng)相入市。國(guó)貿(mào)商圈是一方財(cái)富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨(dú)厚的本土客群、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在盱眙獨(dú)占鰲頭，這一區(qū)域成為盱眙名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。國(guó)貿(mào)商圈屬于縣城的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過(guò)10萬(wàn)），是真正意義上的寸土寸金。正是基于對(duì)國(guó)貿(mào)商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開(kāi)發(fā)商、投資者對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。 國(guó)貿(mào)商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著中心地帶強(qiáng)勁的向心力和豐富的含金量，同時(shí)也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈主要是沿淮河?xùn)|路布置，匯集了萬(wàn)潤(rùn)發(fā)、蘇果超市，目前該區(qū)域新建項(xiàng)目只有華夏領(lǐng)秀，該項(xiàng)目雖坐擁黃金地段但從其定位、價(jià)格和戶型都沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的運(yùn)作整體性和商業(yè)高度。 小結(jié)：盱眙商圈以東、西兩個(gè)中心點(diǎn)進(jìn)行分布，其特點(diǎn)如下：1、 從物業(yè)的售價(jià)及地段的繁華程度來(lái)看，國(guó)貿(mào)商圈首先作為商鋪高密度的代表區(qū)域，將是未來(lái)品牌商家集結(jié)的地方，由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來(lái)商業(yè)升值潛力不可限量。2、 商貿(mào)商圈由于環(huán)境因素的影響，其發(fā)展?jié)摿τ邢?，該區(qū)域參差不齊商業(yè)格局短時(shí)間內(nèi)難以提升。隨著東部的發(fā)展，在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商圈來(lái)替代商貿(mào)商圈。 3、由于缺乏整體規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)設(shè)施布局雜亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、業(yè)種較為 集中，即沒(méi)有形成完善豐富的業(yè)態(tài)、業(yè)種配備，也沒(méi)有形成具有強(qiáng)烈個(gè)性化的特色商業(yè)街區(qū)，同時(shí)，環(huán)境檔次也顯得較低，因此在本區(qū)域的整體商業(yè)配套上仍存在著諸多方面的市場(chǎng)空白點(diǎn)。4、各商圈經(jīng)營(yíng)對(duì)品牌重視度度不夠，整體商業(yè)定位較低，加之缺乏對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體調(diào)控，整體商業(yè)發(fā)展良莠不齊，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積呈供大于求的局面。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮，以上二個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足盱眙中檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；對(duì)于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無(wú)法滿足的。對(duì)于后入市的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不是沒(méi)有，關(guān)鍵是如何挖掘市場(chǎng)的空白來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。5、 本項(xiàng)目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個(gè)商圈中間偏西位置，對(duì)于兩個(gè)商圈經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有補(bǔ)缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶連接兩個(gè)商圈的結(jié)點(diǎn)，對(duì)于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價(jià)值具有不可或缺的作用。由于本項(xiàng)目所處都梁公園對(duì)面，是典型的單邊商業(yè)?；陧?xiàng)目的存活、盤(pán)活的需求，商業(yè)部份的體量需達(dá)到一定的規(guī)模，方能自成一體形成盱眙商業(yè)的新熱點(diǎn)。6、 主要商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況分析目前底層沿街商鋪銷售均價(jià)在8000元/平方米左右，平均租金在2元/平方米/天 。而從盱眙的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場(chǎng)中可以看出一、二樓的銷售情況非常火暴，而二樓以上的銷售并不理想。通常商鋪的價(jià)格是住宅價(jià)格的2-3倍，以上海地區(qū)為例，住宅的價(jià)格在16000元/平方米左右，商鋪的價(jià)格在60000元/平方米左右。目前盱眙城鎮(zhèn)中心的住宅的售價(jià)，最高售價(jià)3600元/平方米左右，最低售價(jià)為2600元/平方米左右。而從盱眙最高的住宅價(jià)格來(lái)看，其價(jià)格也符合這一規(guī)律，盱眙的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于良性發(fā)展的軌道上。7、 市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)分析1、城市消費(fèi)力分析2008年盱眙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14958元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6520元，居民收入、支出一直在全國(guó)處于中等水平。消費(fèi)力較強(qiáng)。 2、城市消費(fèi)特征分析21現(xiàn)代化盱眙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。私人購(gòu)車和購(gòu)房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。22休閑化唱歌、滑旱冰、泡咖啡吧是現(xiàn)代人休閑的一種方式。盱眙有上百家練歌房，國(guó)貿(mào)中心的小型溜冰場(chǎng)人滿為患，數(shù)家咖啡吧和簡(jiǎn)餐店生意火爆。各種休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費(fèi)異?；钴S。 23知識(shí)化盱眙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。據(jù)調(diào)查，55%的人把教育投資擺在首位。24趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是盱眙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。無(wú)論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。敢于消費(fèi)、品牌消費(fèi)、超前消費(fèi)是盱眙市民的總體消費(fèi)特征和趨勢(shì)。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，較強(qiáng)的消費(fèi)活躍度是城市消費(fèi)的主要支撐。而綜合市場(chǎng)部分的分析，我們發(fā)現(xiàn)盱眙的消費(fèi)格局呈現(xiàn)以下特征。即：品牌供給不足，細(xì)分市場(chǎng)模糊。這將為本案的定位找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。八、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析隨著國(guó)貿(mào)商圈各大型商業(yè)項(xiàng)目和品牌百貨的爭(zhēng)相進(jìn)駐，作為后起之勢(shì)的本項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我們可把其劃分為兩大類競(jìng)爭(zhēng)：大眾品牌VS中高檔品牌；綜合類商業(yè)VS主題類商業(yè)。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析而設(shè)定的市場(chǎng)切入點(diǎn)，主題類商業(yè)項(xiàng)目將是本案切入的直接策略。去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本案突破市場(chǎng)的法寶。本項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢(shì)，擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)。 總結(jié)： 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用：從我司對(duì)項(xiàng)目的理解及盱眙市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣點(diǎn)依據(jù)。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避：本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目投資性價(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過(guò)系列的推廣和宣傳來(lái)規(guī)避。 第二部分：項(xiàng)目主題定位1、 戰(zhàn)略定位：通過(guò)以上的分析與判斷，我們可以得出：盱眙缺少一個(gè)以主題消費(fèi)的集結(jié)區(qū)。由此，本案的定位目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求：它是一個(gè)真正填補(bǔ)商業(yè)市場(chǎng)空白的商業(yè)物業(yè)；它是一個(gè)全面提升盱眙消費(fèi)習(xí)慣的項(xiàng)目；它是一個(gè)能改變盱眙人民的投資消費(fèi)概念的品牌物業(yè)；它是商業(yè)精英和知名商戶的標(biāo)志和名片；它是繁華商業(yè)街區(qū)的稀缺資源，是最具說(shuō)服力的資信實(shí)力身份保障；它是盱眙主題商業(yè)時(shí)代投資者的首選物業(yè)，將開(kāi)啟盱眙商鋪投資新時(shí)代。 商家匯聚、消費(fèi)者涌集熱衷勢(shì)在必然。2、 開(kāi)發(fā)理念定位1 請(qǐng)問(wèn)您是否打算在盱眙購(gòu)買或租賃商鋪？ 購(gòu)買 60% 租賃 40% 2 您會(huì)在什么時(shí)候購(gòu)買或租賃商鋪？ 1年以內(nèi) 14.5% 1年-2年 30.2% 2年-3年 26.8% 3年以上 28.5% 以上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示： 1.市場(chǎng)需求明顯 2.入市時(shí)機(jī)恰當(dāng) 由此推論并結(jié)合我司以往之經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本案的開(kāi)發(fā)定位是：主題明確的商業(yè)步行街；近2萬(wàn)平方米體量較大的城市核心商業(yè)地標(biāo)；特色鮮明的現(xiàn)代商業(yè)建筑；至少在本地市場(chǎng)領(lǐng)先年的內(nèi)部規(guī)劃；配套設(shè)施與經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)完善；達(dá)到未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展的要求。 3、 主題功能定位請(qǐng)問(wèn)您打算經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是？（純投資者跳問(wèn)此題） 服裝鞋帽類19.1% 餐飲19.6% 電器/電信產(chǎn)品 17.2% 工藝品 13.9% 休閑娛樂(lè) 6.7% 土特產(chǎn) 5.3% 美容美發(fā) 18.2% 其他 (請(qǐng)注明) 以上調(diào)研顯示盱眙的商業(yè)尚停留在初級(jí)階段，以自發(fā)形成的形態(tài)為主。市場(chǎng)的細(xì)分 及經(jīng)營(yíng)的錯(cuò)位、互補(bǔ)欠缺。借鑒一二線商業(yè)城市的成功經(jīng)驗(yàn)本案應(yīng)倡導(dǎo)：立足市場(chǎng) 空白，做人無(wú)我有的主題定位。我司認(rèn)為以兒童業(yè)態(tài)為主，輔以由此帶動(dòng)的相關(guān)業(yè) 態(tài)是本案的主體功能定位。1、 兒童消費(fèi)主題 主導(dǎo)性占總體量的50%2、休閑娛樂(lè)主題 提升性占總體量的25%3、 休閑美食主題 輔助性占總體量的15%4、功能配套主題 完備性占總體量的10%4、 形象定位 1、公眾形象 推進(jìn)盱眙城市的現(xiàn)代化進(jìn)程；創(chuàng)建良好的社會(huì)口碑。 2、商業(yè)形象 集外在的亮麗、內(nèi)涵的氣質(zhì)，體現(xiàn)盱眙商業(yè)的時(shí)尚氣息。 我們致力于打造盱眙主題商業(yè)的： “ 唯一性、差異性、不可復(fù)制性、可延續(xù)性” 第三部分：項(xiàng)目銷售策略1、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式說(shuō)明 商業(yè)運(yùn)作模式是包含商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期安排、階段性的開(kāi)發(fā)主題和經(jīng)營(yíng)定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營(yíng)管理模式等方面，以下將分別就主要問(wèn)題逐一說(shuō)明。l 開(kāi)發(fā)的利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項(xiàng)目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項(xiàng)目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為：行業(yè)利益表現(xiàn)方式利益取得方式非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售商品房的銷售收入為主； 經(jīng)濟(jì)利益為主要表現(xiàn)，社會(huì)效益為輔； 商品房的價(jià)格水平以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情為指導(dǎo)，相對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，通常房地產(chǎn)價(jià)值提升空間不大； 銷售占絕對(duì)比例； 通常階段性開(kāi)發(fā)周期較短（在23年左右）； 能夠?qū)崿F(xiàn)快速資金回收； 銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權(quán)，只提供物業(yè)管理和服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售收入和租金收入并存； 經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益雙贏； 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； 物業(yè)價(jià)值提升空間較大； 銷售、租賃為兩種主要方式； 市場(chǎng)培育期通常在35年左右； 短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益會(huì)受到影響，但利益收入會(huì)隨著市場(chǎng)的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； 發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，成為可運(yùn)作的巨大資產(chǎn)資源；l 階段性的開(kāi)發(fā)主題 分階段開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，基于其目標(biāo)客群的定位、商業(yè)市場(chǎng)形象差別和預(yù)期經(jīng)濟(jì)收入狀況的不同，不同階段將表現(xiàn)出不同的開(kāi)發(fā)主題和經(jīng)營(yíng)主題。l 物業(yè)去化方式 基于商業(yè)項(xiàng)目具有地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實(shí)現(xiàn)有效物業(yè)去化并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后返租、以租金的方式達(dá)成銷售等方式； 說(shuō)明：A) 純銷售 發(fā)展商將商業(yè)物業(yè)（通常表現(xiàn)為商鋪）采取分割單元、一次性銷售的方式達(dá)成，投資吸納力將主要依靠物業(yè)的自身的使用價(jià)值，包括所處商圈、地段、商鋪的物業(yè)狀況、投資金額等因素；通常發(fā)展商將不對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種的限定，投資者可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一。投資者完全擁有物業(yè)的所有權(quán)，其物業(yè)價(jià)值將主要體現(xiàn)在使用價(jià)值上，對(duì)其可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價(jià)值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來(lái)源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應(yīng)所產(chǎn)生的利益。B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、定位，依托前期對(duì)物業(yè)成功的定位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營(yíng)商家具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長(zhǎng)期的收益來(lái)吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來(lái)源于事先約定好的回報(bào)收益；而使用者則沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的使用工具。在操作上，通常適用于具有相當(dāng)品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力、中型、專業(yè)性強(qiáng)的商家。C) 以租金達(dá)成銷售 通過(guò)家與發(fā)展商簽訂一定期限的租賃合同（通常建議為10年），以租賃期間內(nèi)的年租金支付方式代替商鋪的銷售收入，即以租賃實(shí)現(xiàn)銷售，達(dá)到商鋪去化的目的。租金每2年支付一次，押金為一年的租金；商家經(jīng)營(yíng)滿期限后，該租賃商鋪的產(chǎn)權(quán)歸商家所有，押金無(wú)息返還；商家如中途違約，押金沒(méi)收，商鋪的產(chǎn)權(quán)仍屬發(fā)展商。其目標(biāo)客群是以經(jīng)營(yíng)為主要經(jīng)濟(jì)收益手段，并具有相當(dāng)?shù)耐顿Y意識(shí)的客群，投資吸納力表現(xiàn)在于這部分經(jīng)營(yíng)者可以通過(guò)一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)；因此，在這種方式下，租金的定價(jià)和租賃期限是兩個(gè)關(guān)鍵的因素，將直接導(dǎo)致客群的分化和日后經(jīng)營(yíng)的收益，進(jìn)而決定著能否順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。D) 售后返租 先期對(duì)項(xiàng)目做出詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)定位和規(guī)劃，在科學(xué)合理規(guī)劃和充足經(jīng)濟(jì)預(yù)期收入的基礎(chǔ)上，給予在一定時(shí)間期限內(nèi)，一定回報(bào)率的投資回收保證；投資者在銷售時(shí)與發(fā)展商簽訂返租協(xié)議，發(fā)展商通過(guò)返租取得一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)權(quán)，利用統(tǒng)一規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理，并由專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司利用渠道資源和操作優(yōu)勢(shì)，拓展租賃渠道，維持高租賃率，給予客群投資信心及回報(bào)并保證開(kāi)發(fā)商自身利益；同時(shí)對(duì)投資者產(chǎn)生較大的投資及吸納力，經(jīng)過(guò)3-5年的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和培育，此部分商鋪將產(chǎn)生極大的商業(yè)價(jià)值，使項(xiàng)目走上有序經(jīng)營(yíng)的良性運(yùn)作道路。在這種方式下，發(fā)展商預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益、制定的投資回報(bào)率和返租年限將對(duì)達(dá)成銷售到是決定性的作用。E) 租/售關(guān)系 以銷售實(shí)現(xiàn)回收投資，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以售后返租，利用統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃和商家引進(jìn)和資源整合力量來(lái)提升整體物業(yè)價(jià)值和發(fā)展商的品牌及企業(yè)知名度，“租售并舉，強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)”，將進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。l 租賃 發(fā)展商采取保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)外租賃的方式，主要適用于經(jīng)營(yíng)面積大、租賃期長(zhǎng)、租金水平相對(duì)較低的大賣場(chǎng)、主力餐飲、娛樂(lè)、中大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)；在操作上，依靠先期成功的目標(biāo)商家招商，確立合作關(guān)系，進(jìn)而對(duì)整體項(xiàng)目起到重要的強(qiáng)勢(shì)支撐作用；同時(shí)，隨著商業(yè)項(xiàng)目整體的成功運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)逐步成熟，此部分物業(yè)的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步提升，對(duì)發(fā)展商而言，將成為其巨大的資產(chǎn)資源；另一方面，在商業(yè)價(jià)值提升后，部分物業(yè)（如專業(yè)店、主力餐飲）可以采取“帶租約銷售”方式實(shí)現(xiàn)銷售，此部分物業(yè)必將產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)利益。l 聯(lián)營(yíng)合作 發(fā)展商提供固定資產(chǎn)（土地/物業(yè)）和物業(yè)管理及服務(wù)，由商家提供經(jīng)營(yíng)品牌、專業(yè)的管理、技術(shù)、人員并負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)與管理，發(fā)展商與商家是合作的伙伴關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；利益的分配通常是采取營(yíng)業(yè)額提成、保底經(jīng)營(yíng)或利益分成等方式。這種操作方式將有利于品牌商家的成功引入；易形成品牌優(yōu)勢(shì)，豐富業(yè)態(tài)和業(yè)種組合，完善商業(yè)功能，實(shí)現(xiàn)顧客的認(rèn)同感；并能夠體現(xiàn)出發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)及操作能力；這種伙伴合作關(guān)系將發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商家緊密聯(lián)系在一起，共同的利益和風(fēng)險(xiǎn)將考驗(yàn)二者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理水平、品牌力等各方面。2、 項(xiàng)目銷售概念的提純 投資市場(chǎng)的觀望與復(fù)雜性對(duì)本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購(gòu)鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并確定極具沖擊力的銷售概念。在營(yíng)銷鏈上做到：概念形式內(nèi)容內(nèi)涵的不斷延伸和升華。概念：主題商業(yè)形式：商業(yè)步行街內(nèi)容：兒童購(gòu)物、兒童教育、兒童娛樂(lè)、青少年娛樂(lè)、大眾休閑等內(nèi)涵： 社會(huì)效應(yīng)-兒童快樂(lè)成長(zhǎng)的樂(lè)園 青少年健康發(fā)展的天地 盱眙人生活品質(zhì)的提升 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)-先進(jìn)的商業(yè)模式 良好的社會(huì)口碑 有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 上升的經(jīng)濟(jì)收益 安全的投資選擇 理想的投資回報(bào) 光明的投資前景通過(guò)對(duì)上述策略的挖掘和理解，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 1、構(gòu)建一個(gè)倡導(dǎo)“品質(zhì)生活”的中高檔消費(fèi)組合2、打造一條管理專業(yè)、不斷提升的商業(yè)步行街3、提供一種概念全新、回報(bào)穩(wěn)定、投資安全的商業(yè)產(chǎn)品4、形成循序漸進(jìn)的銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)三、目標(biāo)客戶設(shè)定1、核心目標(biāo)客戶：投資型客戶A、 專業(yè)型投資客戶特征分析：1、 專業(yè)性：通過(guò)市調(diào)得知，盱眙市場(chǎng)已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們來(lái)自于全國(guó)各地，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。2、 短期性與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般來(lái)說(shuō)，三年五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。3、 有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資特性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定吸具震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。B、 散戶型投資客本案作為稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引盱眙市民的踴躍投資。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是沖動(dòng)的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。 2、次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營(yíng)客戶本案因?yàn)槎ㄎ磺逦?，主題明確，由于招商的要求將限定對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)。相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的比例將比較小。但是，從目前盱眙一線品牌店的分散性來(lái)看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引盱眙、南京及周邊已有積累的分散型品牌經(jīng)營(yíng)戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)。4、 項(xiàng)目銷售策略1、對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，實(shí)行短期返租，以快速回籠資金 縮短返租期限，提高售價(jià)，鎖定每年返租回報(bào)率，吸引短期投資者。同時(shí)，短期的返租回報(bào)更能體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)的信心。2、以全面銷售為主 依托主題步行街獨(dú)立商鋪的特點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化。依據(jù)不同的商業(yè)定位 及功能采用多種銷售方法，結(jié)合招商節(jié)點(diǎn)全面推向使市場(chǎng)。3、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理 委托專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，并以第三方的名義同產(chǎn)權(quán)人簽署租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議，使“返租”更可信，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn)5、 項(xiàng)目銷售價(jià)格策略為了保障開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益甚至營(yíng)造更大的利潤(rùn)空間，保證承諾投資者的租金回報(bào)率，本項(xiàng)目需利用各種營(yíng)銷推廣手段達(dá)成提高售價(jià)的策略，把保證返還給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)，然后一次性返還給投資者。 返租年限的設(shè)定與租金平衡1、盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場(chǎng)上，租金不足以支撐售價(jià)，所以返租年限不能太長(zhǎng)，否則開(kāi)發(fā)商或管理公司將承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)市場(chǎng)普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前7%，返租年限8-10年，這個(gè)投資者普遍能接受的方式。與之矛盾的是，租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付每年的租金返還支出。在市場(chǎng)培育期基本處于透支狀況，返租時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大，返租年限越短，風(fēng)險(xiǎn)就越小。2、 項(xiàng)目投資回報(bào)率及返租年限的確定 您所需要的商鋪“單元面積”為 平方米？（“單位面積”為每單元單層面積）30以下 19.2% 30-40 27.8% 40-50 19.2% 50-60 13.3% 60-80 7.8% 80-100 9.8% 100-150 4.3% 150以上 3.5% 您能承受的商鋪總價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元/鋪？（單選）30萬(wàn)以下 32.1% 30-40 22.7% 40-50 16.7% 50-60 7.1% 60-80 2% 80-100 9.9% 100以上 4% 您覺(jué)得位于 大型商業(yè)中心中的商鋪，其合理的銷售單價(jià)應(yīng)為多少？ 一樓 元/；二樓 元/；三樓 元/ 根據(jù)目前盱眙整體售價(jià)水平及考慮項(xiàng)目的升值空間，我們得出項(xiàng)目的基本平均售價(jià)為6800元/ m2。（注：該價(jià)格已包含返租部份） 為了確保貴司最適合的利潤(rùn)，同時(shí)吸引投資，我司認(rèn)為：最適合于本項(xiàng)目的回報(bào)率為7%，返還期限為3年。 根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，計(jì)算入售價(jià)里的租金返還總額應(yīng)控制在20以下，這樣可以避免造成售價(jià)過(guò)高，令到投資者不能接受。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，具體的價(jià)格有待項(xiàng)目確立后于貴司共同商定。第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略根據(jù)盱眙品牌市場(chǎng)的空白和我司的商業(yè)資源整合，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能及業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的設(shè)定 一、產(chǎn)品設(shè)定 二、功能及業(yè)態(tài)設(shè)定 A區(qū)一、二層為主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)一線兒童百貨主力品牌形象店 B區(qū)一、二層為次主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)二、三線兒童百貨品牌專賣店 C區(qū)一、二層為兒童百貨專賣店 當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)兒童百貨經(jīng)營(yíng)商 D區(qū) 一、二層為兒童玩具及用品專賣店 A、B、C、D 區(qū)三層為主力功能區(qū) 兒童教育、兒童娛樂(lè)、兒童攝影為主導(dǎo)輔以兒童圖書(shū)及音像制品 E區(qū)為休閑餐飲及功能配套區(qū) 休閑輕餐飲、傳統(tǒng)餐飲、咖啡店、銀行、藥店、洗衣店、便利店等 F區(qū)為開(kāi)放式廣場(chǎng)3、 招商策略策略1：把握經(jīng)營(yíng)檔次，確保項(xiàng)目整體形象本項(xiàng)目的綜合檔次是盱眙一流的，招商時(shí)對(duì)各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)檔次與形象，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。由于主題商業(yè)步行街不同于專賣店，在獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)的模式下，對(duì)于單店的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)要求也就更高，招商時(shí)就不能什么商家都招，必須進(jìn)行篩選，讓適合主題定位的商家進(jìn)駐，再進(jìn)行統(tǒng)一推廣。策略2：有效利用我司的招商資源經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。策略3、以點(diǎn)帶面優(yōu)惠招商，以點(diǎn)帶面。重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強(qiáng)化活動(dòng)招商，進(jìn)行前期滲透通過(guò)各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。同時(shí)策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高項(xiàng)目知名度。 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略1、 推廣難點(diǎn)分析理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。本項(xiàng)目雖然具有一系列的優(yōu)勢(shì)機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢(shì)淡化弱勢(shì)，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。1、相對(duì)的高價(jià)格與短期返租在盱眙市場(chǎng)上存在一定風(fēng)險(xiǎn)這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無(wú)可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以地理優(yōu)勢(shì)給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。2、 項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將國(guó)