旅游地產(chǎn)與休閑養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營管理策略74p.pptxVIP

,旅游地產(chǎn)與休閑養(yǎng)老地產(chǎn) 開發(fā)運營管理策略,前言,旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。 下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項目投資開發(fā)到項目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。 我們和大家一起探討度假旅游和休閑養(yǎng)老巨大的市場空間，一起研究好產(chǎn)品的策劃和設(shè)計以及運營之道。,誰能吃到度假旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的奶酪,國務(wù)院連續(xù)出臺鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅頭文件，度假，養(yǎng)老與健康產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間將會每年萬億以上，就是要釋放大量剛性需求，帶動國內(nèi)消費，力爭在年走出經(jīng)濟困境，到年經(jīng)濟達(dá)到小高潮，度假旅游與休閑養(yǎng)老的市場空間巨大，但是，并非大家簡單上馬項目就能成功。此類項目專業(yè)要求與知識含量高，顧客群體挑剔，至少需要一年以上的策劃和設(shè)計時間才能打造精品，要吸取大量低水平商業(yè)地產(chǎn)項目一哄而上浪費數(shù)百億的教訓(xùn)。前期策劃和初步方案設(shè)計至少要投入萬元左右，至少要有一流專家團隊牽頭研究，含度假旅游規(guī)劃，養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃與經(jīng)營管理專家，設(shè)計院參與。,part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項,part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā),part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展,part4 避險策略：以防治推進(jìn)成熟,重點案例分析,目錄,尋求度假旅游與休閑養(yǎng)老地產(chǎn)的 解決之道,題破山寺后禪院,唐常建 清晨入古寺，初日照高林。 竹徑通幽處，禪房花木深。 山光悅鳥性，潭影空人心。 萬籟此都寂，但馀鐘磬音。,首先做好選址策劃，優(yōu)先占有稀缺生態(tài)，文化資源，優(yōu)先選擇啟動具有較好贏利前景的項目。 旅游地產(chǎn)四大原則： 堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 堅持公共利益導(dǎo)向的原則 堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則 堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則,part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項,1、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則,旅游地產(chǎn)項目的立項需要更嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。 關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。,項目用地及周邊地區(qū)的資源,旅游地產(chǎn) 項目,竭澤而漁,人文遺存,溫泉濕地,鄉(xiāng)村田園,森林山地,濱海沙灘,河流湖泊,2、堅持公共利益導(dǎo)向原則,旅游地產(chǎn)項目的公共利益取向非常鮮明,旅游地產(chǎn)項目 往往占地較大， 常在比較偏僻、 落后地方,改變該地區(qū)資 源沉淀、發(fā)展落后 的局面，保護(hù)好環(huán)境； 對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、 舊工業(yè)等改造，安置原 住民；提供高品質(zhì)旅游 度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用?就業(yè)機會，增加稅收； 增加住宅供應(yīng)量。,目的,3、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則,旅游堅旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項目應(yīng)該有的公共品牌價值和形象。 地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)中，形成項目的良性開發(fā)態(tài)勢。 一般旅游投資要占到比例，房地產(chǎn)投資占到比例。,右圖：深圳東部華僑城,4、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則,旅游地產(chǎn)項目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項目的前期策劃非常重要。 重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險。許多大項目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好，項目開發(fā)計劃缺乏市場驗證和經(jīng)營模擬分析。 總結(jié)：旅游地產(chǎn)項目，特別是大型項目，涉及巨額的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙嶋H需要的項目產(chǎn)品策劃和運營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項目規(guī)劃。,東部華僑城總平面圖,悟道詩,宋楊妙錫 盡日尋春不見春， 芒鞋踏遍隴頭云。 歸來笑拈梅花嗅， 春在枝頭已十分。,part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā),項目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。 四種方法： 盡可能實施集群化開發(fā)的模式 制訂項目合理的分期投資開發(fā)計劃 貫徹“全方位精品”的投資理念 吸引旅游高端策劃，設(shè)計和工程管理以及經(jīng)營人才進(jìn)入項目開發(fā)及運營,茶翁古鎮(zhèn),1、盡可能實施集群化開發(fā)的模式,在相應(yīng)的開發(fā)范圍內(nèi)合理配置產(chǎn)業(yè)鏈，實施集群化的開發(fā)模式。,旅游地產(chǎn) 項目,城市型：如深圳歡樂谷旅游區(qū)，其開發(fā)空間 有限，城市特征突出，因此，旅游項目強調(diào) 都市娛樂性，整體項目的集群化偏重城市功 能配套。包括公寓、區(qū)域的交通、醫(yī)療、教 育等基礎(chǔ)建設(shè)項目和公共設(shè)施，還有旅游區(qū) 專門為游客服務(wù)的餐飲、購物、娛樂等。,郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態(tài) 環(huán)境優(yōu)美，因此，這里的集群化開發(fā)主要表 現(xiàn)在以度假產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)上。例 如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、 購物、餐飲、會議等。,2、制訂項目合理的分期投資開發(fā)計劃,投資額很大的旅游地產(chǎn)項目，要求制訂詳細(xì)的投資計劃實施分期開發(fā)。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：,投資分三期,由華僑城集團投資35億元人民幣精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以文化旅游為特色的國家生態(tài)旅游示范區(qū)。 第一期：投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右，主要投資方向有： 必要的土石方工程； 內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施； 原住民拆遷安置項目； 旅游區(qū)大門部分； 主要標(biāo)志性旅游景點； 第一期需開發(fā)的住宅項目。 東部華僑城一期將于2007年7月28日隆重試業(yè)，體現(xiàn)中西文化交融并兼有“茶、禪、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奧林匹克軍體運動和高爾夫為主的云海谷以及茵特拉根酒店、礦泉spa、天禪晚會、首屆國際山地歌會等將同時精彩亮相。,東部華僑城一期云海谷,主要投資方向有： 必要的土石方工程； 內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施； 原住民拆遷安置項目； 旅游區(qū)大門部分； 主要標(biāo)志性旅游景點； 第一期需開發(fā)的住宅項目。,第一期 投資額一般占總投資規(guī)模的 20%左右,主要投資方向有： 第一期未完成的工程； 約60%70%的旅游項目； 第二期需開發(fā)的住宅項目。,主要投資方向有： 第二期未完成的工程； 剩余的旅游項目； 第三期需開發(fā)的住宅項目。 注：在整體開發(fā)中，旅游部分和住宅部分應(yīng)交替投資開發(fā)。其中住宅部分還應(yīng)再細(xì)分投資步驟，以保證資金回籠的合理節(jié)奏以及住宅價格的合理上升。,投資分三期,第二期 投資額一般占總投資規(guī)模的 50%左右,第三期 投資額一般占總投資規(guī)模的 30%左右,3、貫徹“全方位精品”的投資理念,旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入精品時代。精品至上是項目投資收益的基本保證。,房地產(chǎn)開發(fā),旅游,房地產(chǎn)部分、 旅游部分 全方位精品,4、吸引旅游高端人才進(jìn)入項目開發(fā)及運營,從旅游地產(chǎn)項目啟動的時候，就應(yīng)該明確一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大策略，即大量引進(jìn)高端型的旅游開發(fā)和經(jīng)營管理人才。保證重大的旅游地產(chǎn)項目投資沿著專業(yè)的、符合市場需要的、良性的軌道推進(jìn)，才能最大限度地保證把投資開發(fā)轉(zhuǎn)入正常收益的通道上去。 人才缺乏，不愿花錢收購人才是旅游項目失敗的重要原因。,part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展,四種方式： 保持項目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢 保持項目必要的規(guī)模和市場影響力 以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績 借助資本運營推動項目升級,從歡樂谷到東部華僑城是 品牌不斷提升的過程,1、保持項目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢,每一個旅游地產(chǎn)項目都應(yīng)該從戰(zhàn)略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價值和優(yōu)勢，只有差異化和特色才能立足，才能在較短時間內(nèi)形成其住宅產(chǎn)品的理想升值，才能保障其旅游產(chǎn)品長期良性發(fā)展。 項目的特色化經(jīng)營應(yīng)該在項目開發(fā)初期就確定下來。,東部華僑城茶溪谷,案例分析,例如一個以山地藥材資源為依托開發(fā)的大型養(yǎng)生度假旅游區(qū)項目，其特色和優(yōu)勢主題顯然是養(yǎng)生。 要長期保持特色和優(yōu)勢，必須關(guān)注兩點： 一是項目的品牌化操作； 二是項目的更新創(chuàng)新。,靜態(tài)養(yǎng)生,單一養(yǎng)生,常態(tài)養(yǎng)生,動態(tài)養(yǎng)生,多元養(yǎng)生,特色養(yǎng)生,2、保持項目必要的規(guī)模和市場影響力,規(guī)模,占地面積大,投資規(guī)模,市場影響力,推進(jìn),業(yè)務(wù)量的擴張,3、以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績,整合營銷表現(xiàn)在： 1）旅游項目與房地產(chǎn)項目的營銷策略整合； 房地產(chǎn)項目 旅游項目 2）各種營銷策略和手段的靈活組合運用上。,反哺式營銷,4、借助資本運營推動項目升級,例如，當(dāng)項目急需擴張而又缺乏投資時，可以采取抵押貸款的方式，或引入合資人，或引入風(fēng)險投資、社會基金等形式，解決發(fā)展資金不足的問題。 再如，在項目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，形成融資平臺，為項目的長遠(yuǎn)擴張發(fā)展創(chuàng)造必要的資金條件。 又如，在項目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，創(chuàng)造上市條件，積極爭取成為上市公司。,part4 避險策略：以風(fēng)險防治推進(jìn)成熟,五大方法： 巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險 深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險 堅持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險 掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險 全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險 - 突出總體策劃和概念設(shè)計一體化 市場深度分析和顧客意見征集與設(shè)計方案完善結(jié)合，施工前驗證方案要對主流顧客吸引力超過70%就有成功把握。,米春山 瑞松圖,1、巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險,幾種政策扶持可能： 1）制訂有關(guān)該項目的專項政策，為項目較快推進(jìn)提供政策保障。 2）政府為該項目成立專門的臨時機構(gòu)，以配合投資商的項目開發(fā)。 3）政府低地價出讓土地。 4）政府專門為項目用地周邊地區(qū)實施或完善專項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 5）政府為投資商做一定程度的財政補貼，以扶持投資商盡快完善開發(fā)片區(qū)的相關(guān)道路、水、電、通信以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 6）政府為該項目提供一定額度的宣傳推廣經(jīng)費，以及在若干公共會議等場合為該項目進(jìn)行宣傳。,旅游地產(chǎn)項目可能受到政策風(fēng)險的負(fù)面影響,例如，不少政策具有階段性特點（政府換屆）； 再如，高爾夫地產(chǎn)項目，常常受到國家政策變動的影響； 又如，政策的執(zhí)行層面復(fù)雜，各種干擾因素等。,2、深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險,旅游地產(chǎn)項目的最大風(fēng)險應(yīng)該是市場風(fēng)險。,市場風(fēng)險,市場需求 的風(fēng)險,市場競爭 的風(fēng)險,這兩種市場風(fēng)險都應(yīng)該在項目投資開發(fā)前就有足夠的研究， 并尋找到應(yīng)對的策略。,3、堅持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險,先策劃，后規(guī)劃。 一個項目開發(fā)的失敗，往往并不是缺乏資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準(zhǔn)確的項目定位和策劃思路。只有做好前期定位策劃，才能最大限度避免項目偏離正確的投資開發(fā)軌道。 積極引進(jìn)高端策劃力量，以高超的創(chuàng)意策劃找出適合項目生長的市場化路線。 必須定準(zhǔn)項目主題，定準(zhǔn)主要消費顧客。,尋求贏利的道,旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵在于文化創(chuàng)意和旅游產(chǎn)品的總體研發(fā)水平，正確設(shè)計贏利模式。 - 禪悅 清張問陶 門庭清妙即禪關(guān)，枉費黃金去買山。 只要心光如滿月，在家還比出家閑。,4、掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險,制訂周密的開發(fā)監(jiān)管策略性方案： 包括決策系統(tǒng)的運行模式、市場的研究、策劃規(guī)劃的執(zhí)行、投資開發(fā)的流程作業(yè)、投資及財務(wù)的監(jiān)管、人才團隊的導(dǎo)入和壯大、整合營銷的推進(jìn)、公共關(guān)系的發(fā)展、開發(fā)管理規(guī)章的制定和落實等。 旅游產(chǎn)品得到游客喜歡是成功的基礎(chǔ)，旅游度假別墅設(shè)計是能否回收部分資金的關(guān)鍵。,茵特拉根小鎮(zhèn),旅游度假別墅的整體山水園林 景觀設(shè)計,中唐以后，意境美成為山水園林設(shè)計的主要潮流。青島八大關(guān)區(qū)域園林景觀規(guī)劃依舊是中國的經(jīng)典成功案例。 宋代蘇軾的詞體現(xiàn)禪宗意境。 蝶戀花 -蘇東坡 庭院深深深幾許？ 楊柳堆煙，簾幕無重數(shù)。 玉勒雕鞍游冶處， 樓高不見章臺路。 雨斜風(fēng)狂三月暮， 門掩黃昏，無計留春住。 淚眼問花花不雨， 亂紅飛過秋千去。,別墅的庭院設(shè)計,第一 庭院和別墅占地的比例至少要1：4,沒有庭院的房屋冒充別墅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，顯示我們的開發(fā)商過度商業(yè)化，缺乏審美情趣。 第二 在禪的精神和思維形式指導(dǎo)下園林要有三個層次：首先是形式美，悅形。其次是逸情“物我相親 ，情景交融的境界。 最后是暢神，人景交融。自然山水和市井結(jié)合，大隱隱于世。,5、全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,旅游地產(chǎn)項目的經(jīng)營風(fēng)險指的是由投資商、開發(fā)商和運營商的行為共同構(gòu)成的操作性風(fēng)險。 旅游地產(chǎn)要防止出現(xiàn)“一流規(guī)劃、二流開發(fā)、三流經(jīng)營”的局面，必須在開發(fā)階段就開始著手建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，塑造一流的旅游管理和經(jīng)營隊伍。 需要注重物業(yè)管理和交通管理以及酒店以及景區(qū)的服務(wù)品質(zhì)管理。例如，景觀水的品質(zhì)管理非常重要。,東部華僑城交通管理,旅游地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險,旅游地產(chǎn)開發(fā)往往投資較大，開發(fā)和經(jīng)營過程很長，經(jīng)營風(fēng)險還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿氲缴形闯墒旎蛭匆?guī)則化的運營項目中，運營中可能出現(xiàn)重大問題而給市場和企業(yè)帶來很大的危害。 例如，時權(quán)酒店，是承載國際上流行的分時度假活動的場所。分時度假是一項很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個龐大的國際分時度假交換系統(tǒng)，但在我國還是新事物，介入分時度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營商很難保證客戶真正在這個交換系統(tǒng)中實現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。因此，目前這種經(jīng)營的潛在風(fēng)險很大，現(xiàn)實中也出現(xiàn)過多起有關(guān)某某分時度假公司欺騙消費者而引起法律訴訟的案例，旅游地產(chǎn)投資商、開發(fā)商和運營商應(yīng)該引以為戒。,重點案例分析,雅居樂海南清水灣項目,海南東方花梨灣項目,雅居樂海南清水灣項目,項目位于海南省環(huán)島東線、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，占地約1.5萬畝，總建筑面積約986萬平米，沿12公里海岸線分布，海水清澈、透明，沙灘開闊、無污染，是一處難得的海濱旅游休閑之所。區(qū)內(nèi)設(shè)有三個國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場、6家超五星級國際酒店、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會、海洋體驗展覽館、民族風(fēng)情村等，總投資預(yù)計超200億元，總開發(fā)期十年。 2006年6月與政府簽約土地一級開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊進(jìn)入實操，2009年3月28日開盤，推出兩個現(xiàn)樓組團和一個樓花組團，至今累計銷售額42億元。,清水灣控制性詳細(xì)規(guī)劃總圖,海濱銷售中心前景,5170平米海濱銷售中心,海濱銷售中心前沙灘一景,“金色果嶺”組團實景鳥瞰圖,“金色果嶺”組團高爾夫景觀獨棟別墅,“金色果嶺”組團高爾夫景觀獨棟別墅近景,“金色果嶺”樓王（建面567平米，花園1412平米）客廳一景,8700平米的高爾夫會所,雅居樂海南清水灣項目土地一級開發(fā)利潤,按該項目土地一級開發(fā)框架協(xié)議規(guī)定，土地整理上市的條件是七通一平，但實際上市狀態(tài)屬于毛地狀態(tài)。 按雅居樂公開資料介紹，該項目土地分三批摘牌，地價款總投入24.18億元，獲取約13650畝土地，平均地價為16.12萬元/畝，折合樓面價為245元/平米。 結(jié)合內(nèi)幕資料保守估計，其一、二級聯(lián)動的毛利潤最低值是71%，最高值為242%。,雅居樂海南清水灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其獲利情況,2008年7月雅居樂發(fā)布公告稱，旗下項目公司譽永已于6月27日與摩根士丹利全資公司crystali訂立協(xié)議，以約7億美元（約52.83億元）出售清水灣項目公司冠金30股權(quán)。瑞銀的研究報告顯示，crystali占296萬平米，折合樓面成本1785元/平米。 按照2008年1月雅居樂月報顯示的245元/平米的樓面價計算，雅居樂以7.29倍的價格將股權(quán)出售給大摩，直接產(chǎn)生41.45億凈利潤。 2008年雅居樂凈利潤為54.67億，同比增加160%。 萬科則是40.3億元，同比下降16.7%。 中海發(fā)展50.5億港元，同比增長20.8%,雅居樂清水灣項目推貨及銷售情況,首推“金色果嶺”、“蔚藍(lán)海岸”和“瀚海銀灘”三個組團。,總戶數(shù)：398戶，別墅：254戶，高層住宅：144戶； 別 墅：171棟，高層：2棟18層洋房； 總用地面積：350畝（232038）； 總建筑面積：93564.23，中心會所面積：2341； 容積率：0.4，綠化率：46.5； 停車位：626個（地面）； 別墅戶型：共21種戶型，面積從179567； 獨棟別墅112棟共112戶，雙拼別墅47棟94戶，四拼別墅12棟48戶，其中三房兩廳共108戶，占總比的42.51%，四房兩廳共141戶，占總比的55.51%,五房兩廳共5戶,占總比的1.98%； 高層洋房：有三種戶型,面積從132-286不等；k1幢共72戶,k2幢共70戶，其中兩房兩廳共71戶，占總比的50%,三房兩廳共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳共4戶，占總比2.9%。,別墅開盤均價：折后1.8萬元/平方米（精裝修）254套別墅，去化率約92%，目前已提價6%； 公寓開盤均價：折后8500元/平方米（精裝修）142套，已經(jīng)售罄； 開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折； 別墅交樓標(biāo)準(zhǔn)：送價值4000元/平方米的裝修（不含家私電器）； 高層洋房（k1、k2）標(biāo)準(zhǔn)：送價值2000元/平方米的裝修（不包括家私電器）； 客戶除了東北三省和北京為主力軍外，四川、重慶在該項目的客戶中異軍突出，占了較大的比例。,總戶數(shù)：847戶（一期664戶）； 棟數(shù)：35棟 商業(yè)配套部分：7棟，住宅部分：28棟電梯洋房（一期22棟）； 總用地面積：270畝（176682），總建筑面積：141395.38； 商業(yè)配套7棟總面積：28028.81，住宅首層商鋪總面積: 7620.4； 容積率：0.726，綠化率：40； 停車位：770個（地上：573個 地下：197個）； 一期22棟共664戶,有一梯兩戶，一梯三戶，一梯四戶,和一梯六戶四種類型,面積從80.63-208.93不等,其中兩房兩廳共448戶，面積從80.63-161.98，占總比的67.46%，三房兩廳共216戶，面積從118.72-207.3，占總比的32.54%。,公寓開盤均價：折后8800元/平方米（精裝修），去化率達(dá)85%以上，目前已提價6%； 開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折； 主力戶型是104160平方米的兩房和122-208平方米的三房； 據(jù)銷售人員透露，180208平米的大三房銷售火爆； 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修出售。,酒店式公寓： (精裝修、拎包入住) 面積約：77.2-175.3平方米 海景高層洋房： 面積約：131.8-332.4平方米 高層園景洋房： 面積約：97-111平方米 泰式獨立別墅： 面積約：154.16-1411平方米 花園面積：390-1770平方米,高層海景洋房均價：折后2萬元/平方米（毛坯）。現(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退。 現(xiàn)階段推出3棟23層26層，已定2棟，預(yù)定率達(dá)85%以上。 酒店式公寓均價：折后1.8萬元/平方米（精裝），現(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退。 泰式別墅價格：折后3-5萬元/平方米（毛坯），現(xiàn)階段收取100萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退。 現(xiàn)場為樁機剛進(jìn)場狀態(tài)，典型的“賣樓花”現(xiàn)象重演。 目前已調(diào)價6%。 以上為2009年10月前數(shù)據(jù)。,64億,99億,72億,60億,雅居樂清水灣項目合約銷售額情況,2009年,2010年,2011年,人民幣,2012年,2013年,78億,雅居樂2012年的低迷表現(xiàn)部分緣于對清水灣這單一項目的過分依賴， 而希望在全國其他地區(qū)復(fù)制清水灣奇跡，又導(dǎo)致雅居樂看似擁有超 3000萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內(nèi)，能提供真金 白銀銷售收入的并不多。 2013年的中國大面積霧霾天氣有利于海南度假房銷售.,清水灣項目的啟示,1,2,3,4,5,6,7,8,土地一、二級聯(lián)動開發(fā)，高收益、高風(fēng)險，值得探討；,隨著“海南島國際旅游特區(qū)”概念的逐步落地，意味 著能在海南島旅游開發(fā)熱中取得先機的企業(yè)將有更多發(fā)展會；,在海南大盤積聚、競爭激烈的環(huán)境下，以絕對的規(guī)模優(yōu)勢首戰(zhàn)成功， 靠的是大盤運營經(jīng)驗積累、產(chǎn)品復(fù)制、國際化視野及國際化資源整合；,與大摩的成功握手，不但讓雅居樂擺脫資金困擾，解決運營障礙，同時 也讓大摩以不低于35%并有望繼續(xù)拉高的毛利率，實現(xiàn)雙贏局面；,蔚藍(lán)的天空、清潔的空氣和藍(lán)得令人感動的大海成為海南島最令人向往 的度假、休閑、旅游之地，也讓更多開發(fā)商看到了希望和突破紅海的途徑；,海南島可能是目前唯一一個具有土地一、二級聯(lián)動開發(fā)空間的市場， 機不可失，但決策確實應(yīng)該慎而又慎；,不但對其它已經(jīng)介入或蠢蠢欲動的開發(fā)商構(gòu)成巨大壓力，對雅居樂清水灣 項目本身，也構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)。差異化、充分的產(chǎn)品研究和市場判斷，以及 對后市政策走向、國際經(jīng)濟形勢的準(zhǔn)確把握，決定著項目生死；,大盤，意味著巨大的風(fēng)險與高額的利潤共存！,海南東方花梨灣項目,“東方花梨灣”，旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)項目。位于海南省東方市區(qū)頻海地段，海域面寬近一公里，項目占地面積36.7萬平方米，建成總規(guī)模為80萬平方米，目前為東方市最大的地產(chǎn)項目。 “東方花梨灣”項目面臨湛藍(lán)無際、碧波萬頃的北部灣藍(lán)色海域，經(jīng)開發(fā)商的精雕細(xì)琢，勢必會以其優(yōu)良的品質(zhì)、得天獨厚的優(yōu)越環(huán)境與旅游勝地北美夏威夷同一緯度的優(yōu)勢，騰空出世、顯露出卓爾不群的超凡品質(zhì)。 “東方花梨灣”因所在地盛產(chǎn)奇珍海南黃花梨故得名。“東方花梨灣”項目由海南東方東方房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)。 “東方花梨灣”項目，將會是一座在湛藍(lán)海灣的懷抱里，建設(shè)具有熱帶風(fēng)情勝景的風(fēng)格獨特的海景別墅、間插有面海遠(yuǎn)眺、面面觀海的海景高層的住宅小區(qū)。本項目還包括音樂主題五星酒店和漁人碼頭商業(yè)街區(qū)配套,讓您體驗北部灣漁場的海洋文化特色。,項目總體定位,“東方花梨灣”完全符合好的旅游地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)： 有獨占性資源和知名度；具有較大客流量；具有較好的交通條件；開發(fā)用地景觀環(huán)境好。 我們采用一種環(huán)境，兩種顧客的思想指導(dǎo)海南旅游地產(chǎn)項目定位。 建議東方花梨灣項目總體定位為旅游度假與休閑養(yǎng)老綜合體 產(chǎn)品組合:音樂主題文化酒店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè) 我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要一種高雅的度假與娛樂休閑環(huán)境。在北方和南方大多數(shù)城市發(fā)生嚴(yán)重霧霾的時候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍(lán)天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護(hù)生態(tài)環(huán)境，讓海南作為國際旅游島成為世界度假人群的后花園。,東方花梨灣,主題音樂酒店,建議做成音樂主題酒店,帶動更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。建議濱海配套婚紗攝影基地， 在餐飲酒吧街區(qū)配備不同音樂風(fēng)格咖啡廳。對于免稅商品部分如果一下不能進(jìn)駐，可以考慮引進(jìn)奧特萊斯品牌店進(jìn)駐。,圖一“披頭士”樂團誕生在利物浦 hard days night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房 圖二在價格較高的“列儂”套房中配備著一架鋼琴和些“披頭士”樂團的藝術(shù)藏品 圖三孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池,以搖滾音樂為主題的硬石酒店,亞洲第一家以搖滾音樂為主題的 hard rock hotel落戶美麗的巴厘島，占地3公頃，有418間客房。所有房間，都提供互動式影音娛樂系統(tǒng)；酒店內(nèi)展出音樂文物、音樂家手稿、老唱片封面、歌唱家用過的服飾，處處有音樂的影子，儼然是一座音樂博物館。 真正人性化的酒店不僅是提供給人睡覺的棲息之地，更能與人達(dá)到心靈上的相通。迄今為止，遍布全球各大旅游勝地的十家硬石酒店早已名聲赫赫。 巴厘島的明珠 在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，盡管hard rock hotels bali已經(jīng)不像剛開業(yè)時帶給人們那么多的驚喜和震撼，但對于那些如我一般熱愛音樂并有些懷舊情結(jié)的人來說，似乎對它有著莫名的偏愛，更何況，還有風(fēng)景秀麗的巴厘島為它的魅力“添磚加瓦”。,硬石集團獨到的選址眼光向來青睞全球旅游勝地，這才有了hard rock hotels bali。1998年它在世界知名旅游島嶼太平洋上的巴厘島落戶，酒店位于巴厘島最熱鬧的海灘區(qū)，總占地 3 公頃， 有418 間客房。酒店大門外那個20多米的大電吉他既是hard rock hotel的顯著標(biāo)志，也儼然是酒店的形象代言人。,主題文化酒店,策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)。可以借鑒美國鄉(xiāng)村音樂節(jié)和拉斯維加斯相關(guān)主題文化酒店。,項目三萬平米商業(yè)規(guī)劃建議,本項目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。,吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場的成功經(jīng)驗,今后穩(wěn)步引進(jìn)進(jìn)口海鮮,供應(yīng)高端酒店。,商業(yè)風(fēng)險控制措施,1.產(chǎn)品充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費者意見。 2.部分商業(yè)采用別墅形態(tài)建設(shè),避免過剩時候能夠轉(zhuǎn)化為度假產(chǎn)品銷售。 3.從降低銷售風(fēng)險角度,推動區(qū)域城市設(shè)計和濕地公園建設(shè),加速城市化進(jìn)程和城市面貌改觀,對濱海景觀進(jìn)行改造和提升,突出海南東方西部海景特色。 首先建議花梨灣海邊防風(fēng)林內(nèi)外增加椰子樹和棕櫚樹以及檳榔樹,形成海南熱帶風(fēng)情,其次是打開景觀廊道,種草皮覆蓋沙灘。建議適當(dāng)?shù)臅r機規(guī)劃好游艇碼頭,形成度假特色。,項目贏利模式設(shè)計,1、取得合理銷售利潤 加速做好東方花梨灣體驗式環(huán)境,會所盡早建成,按照五星酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行觀出,要初步具備客戶接待能力。 本項目要最大限度做好銷售,重點向大慶油田和長春第一汽車制造廠轎車分廠職工推銷和定制,反映其訴求。目前,大慶油田等職工主要去山東和遼寧形成購買養(yǎng)老住房,海南氣候條件更優(yōu),需要營造更好的文化氛圍,吸引 他們形成鄉(xiāng)情紐帶。向北京等大城市通過清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班等宣傳推銷定制度假產(chǎn)品。 建議做好花梨灣假日生活刊物,向潛在消費者贈送?？飪?nèi)容包括世界各國休假圣地,休假文章,健康知識,世界養(yǎng)生養(yǎng)老經(jīng)驗,中國養(yǎng)生文化,海南