長(zhǎng)沙新世紀(jì)花園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新世紀(jì)花園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告長(zhǎng)沙 企業(yè)策劃有限公司2006-7-27目 錄第一章 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目基本情況第二章 市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)背景二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行狀況分析三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析四、宏觀調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響五、長(zhǎng)沙普通住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性六、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓及商住樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性七、長(zhǎng)沙小戶(hù)型公寓市場(chǎng)分析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性第三章 產(chǎn)品方案小戶(hù)型部分一、戶(hù)型面積定位二、建筑風(fēng)格三、公共部位裝修及配套設(shè)備四、配套商業(yè)五、價(jià)格定位六、目標(biāo)客戶(hù)定位第四章 酒店部分可行性分析一、長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)第五章 收益分析一、酒店部分二、公寓部分結(jié)論第一章 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目基本情況1. 地理位置項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東城板塊，西臨萬(wàn)家麗路，南臨人民路，北臨遠(yuǎn)大線(xiàn)。2. 周邊環(huán)境東區(qū)未來(lái)最大的商業(yè)中心上河街區(qū)距本案僅一站之遙，芙蓉區(qū)政府位于本案南側(cè)幾十米處，萬(wàn)家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)等環(huán)伺左右，本案的商業(yè)價(jià)值；3. 交通狀況項(xiàng)目緊鄰萬(wàn)家麗路，作為長(zhǎng)沙東區(qū)的南北主干道，交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路較多，包括603、802、703、912、802、158、122路等。4. 生活配套周邊商場(chǎng)：上河街區(qū)（沃爾瑪及其它百貨）、萬(wàn)家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)、生活超市2家；醫(yī)院：旺旺醫(yī)院學(xué)校：長(zhǎng)房東郡幼兒園、小學(xué)銀行：建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社酒店：中國(guó)聯(lián)通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和賓館、古漢賓館、原龍賓館娛樂(lè)：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健餐飲：大碗廚、玉樓東、新湘銀酒家、新人民公社、天馬第一生產(chǎn)力、阿呀呀味道工廠(chǎng)、大容和、米蘿咖啡、迪歐咖啡；5. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總占地面積：4800平方米規(guī)劃容積率：8.0建筑密度：建筑高度：不限第二章 市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)背景近5年來(lái)，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，20002005年，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直保持在12%以上。2004年長(zhǎng)沙市人均GDP達(dá)17638元，同比增長(zhǎng)14.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額525.13億元，同比增長(zhǎng)16.2%；人均可支配收人11021元，同比增長(zhǎng)11%。2004年全市總?cè)丝?25萬(wàn)，其中市區(qū)人口202.47萬(wàn)人。通過(guò)1015年的努力，長(zhǎng)沙將建成一個(gè)人口350萬(wàn)，城區(qū)面積350平方公里的大都市。由于經(jīng)濟(jì)及人民收入的快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行狀況分析1. 近六年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一覽表二、長(zhǎng)沙歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年年均增長(zhǎng)率歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）17.407822.576533.023863.187881.7883122.5551175.5376256.3546.85%年增長(zhǎng)率29.69%46.28%91.34%29.44%49.84%43.23%46.04%歷年土地開(kāi)發(fā)投資額（億元）2.67573.90598.54189.234413.036721.641822.432556.2354.50%年增長(zhǎng)率45.98%118.69%8.11%41.18%66.01%3.65%150.66%歷年購(gòu)置土地面積（萬(wàn)平方米）35.128.9149.56262.86544.43789.72807.63558.1448.47%年增長(zhǎng)率-17.64%71.43%430.39%107.12%45.05%2.27%-30.89%歷年商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）39.9779.9792.72163.9232.1325.82450.22639.0248.58%年增長(zhǎng)率100.08%15.94%76.77%41.61%40.38%38.18%41.94%歷年房屋施工面積（萬(wàn)平方米）339.01336.68385.32634.01833.941102.121462.41913.5728.05%年增長(zhǎng)率-0.69%14.45%64.54%31.53%32.16%32.69%30.85%歷年房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）98.38156.27147.73214.99332.12443.24591.9515.1626.68%年增長(zhǎng)率58.84%-5.46%45.53%54.48%33.46%33.54%-12.97%歷年商品房銷(xiāo)售額（億元）6.789213.704317.845530.521741.814166.627999.17169.7958.39%年增長(zhǎng)率101.85%30.22%71.03%37.00%59.34%48.84%71.21%歷年商品房銷(xiāo)售均價(jià)（萬(wàn)元）0.16990.17140.19250.18620.18020.20450.22030.26576.60%年增長(zhǎng)率0.88%12.31%-3.27%-3.22%13.49%7.71%28.79%1概況分析說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)說(shuō)明：（1）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較好的投資回報(bào)率，吸引大量投資進(jìn)入；（2）對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的良好預(yù)期促使更多的資本投入或者流入長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)；土地開(kāi)發(fā)投資額及土地開(kāi)發(fā)面積的高速增長(zhǎng)說(shuō)明：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)極為活躍；（2）政府對(duì)土地的供給未加以有效控制。購(gòu)置土地面積的超高速增長(zhǎng)說(shuō)明：（1）市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)普遍看好； （2）土地購(gòu)置具有較大的投機(jī)性；（3）政府對(duì)土地市場(chǎng)缺乏有效控制；商品房銷(xiāo)售總額的高速增長(zhǎng)是基于商品房銷(xiāo)售面積的高速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售單價(jià)的提升對(duì)銷(xiāo)售總額的提升作用微乎其微。1998年2004年，商品房累計(jì)竣工面積與累計(jì)銷(xiāo)售面積差額高達(dá)530.2萬(wàn)平方米，說(shuō)明：市場(chǎng)供過(guò)于求；始終為買(mǎi)方市場(chǎng)；商品房空置率高；導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)難以提升。從2004年全國(guó)37個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與人均可支配收入的比較來(lái)看，長(zhǎng)沙的人均可支配收入排名第15位，房?jī)r(jià)（2203元/平方米）排名卻為33位。而排名第15位的房?jī)r(jià)為3172元/平方米，說(shuō)明：（1）土地價(jià)格的增幅與房?jī)r(jià)增幅不成比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在逐步減小；（2）市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)難以提升；（3）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平低，房屋品質(zhì)低；（5）長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人民消費(fèi)水平相比明顯偏低；（6）參照其它省會(huì)城市，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)應(yīng)有很大的上升空間，長(zhǎng)沙目前已經(jīng)形成房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)；上述數(shù)據(jù)中關(guān)于商品房銷(xiāo)售均價(jià)數(shù)據(jù)是根據(jù)銷(xiāo)售總額與銷(xiāo)售面積計(jì)算得出該數(shù)據(jù)與長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)局及交易中心所發(fā)布的數(shù)據(jù)有較大出入。例如，房地局公布2005年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3030元/平方米，而根據(jù)其發(fā)布的銷(xiāo)售總額與總銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)計(jì)算僅為2657元/平方米。數(shù)據(jù)差異的根本原因首先在于統(tǒng)計(jì)方法的不同。房地局均價(jià)的統(tǒng)計(jì)方法是抽取20個(gè)典型商品房樓盤(pán)，計(jì)算各樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值。因此其公布的均價(jià)值并非為整體市場(chǎng)的真實(shí)值。而房地局的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。根據(jù)我們的了解，其出入的原因一方面在于統(tǒng)計(jì)方法的不同，另一方面也是統(tǒng)計(jì)范圍的不同。例如，統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的商品房范疇包括經(jīng)濟(jì)適用房，而房地局的商品房范疇則不包括經(jīng)濟(jì)適用房。2小結(jié)長(zhǎng)沙歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況說(shuō)明，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持高速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺。而商品房銷(xiāo)售均價(jià)的相對(duì)緩慢增長(zhǎng)則說(shuō)明長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康理性的，是沒(méi)有泡沫存在的。而較低的均價(jià)水平同時(shí)也暗示著后市巨大的發(fā)展空間。三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1. 需求分析（1）總體需求量分析2003年長(zhǎng)沙市市區(qū)總?cè)丝跒?96萬(wàn)人，實(shí)際居住人口約為170萬(wàn)（根據(jù)歷年城市居住人口及年增長(zhǎng)比例推算得知）。根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃20012020年的批復(fù)要求，到2010年主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在228萬(wàn)人以?xún)?nèi)。也就是說(shuō)，從2004年到2010年共7年時(shí)間內(nèi)，市區(qū)居住人口將增加58萬(wàn)人。根據(jù)2020總體規(guī)劃，到2020年，城市人均居住面積將達(dá)到20平方米。以2003年城市人均居住面積13.06平方米計(jì)算，20032020年年平均增幅為2.54%，則到2010年，城市人均居住面積應(yīng)達(dá)到15.57平方米。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，20042010年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量應(yīng)為：15.57 m2/人2280000人13.06m2/人1960000m29902000m2平均每年需求量為141.46萬(wàn)平方米。顯然，根據(jù)上述規(guī)劃及數(shù)據(jù)套出的結(jié)論與現(xiàn)實(shí)是有明顯差距的。我們按照19962003年城市人均居住面積年均增長(zhǎng)比率8.55%重新推算，則到2010年，城市人均居住面積將達(dá)到23.19平方米，則年平均需求量將達(dá)到389.74萬(wàn)平方米。事實(shí)上，389.74萬(wàn)平方米的年均需求量只是一個(gè)理論數(shù)據(jù)，它沒(méi)有包含外地置業(yè)的需求量。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，目前長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售面積中約有20%為外地置業(yè)群體所消化。根據(jù)這一比例推算，我們預(yù)計(jì)現(xiàn)實(shí)的年均需求量應(yīng)該達(dá)到500萬(wàn)平方米。2004年，長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積為450萬(wàn)平方米。而到2005年，商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)將突破500萬(wàn)平方米。（2）置業(yè)需求取向分析置業(yè)群體置業(yè)類(lèi)型關(guān)注重點(diǎn)高收入者遠(yuǎn)郊豪華別墅，近郊排屋，市區(qū)高檔公寓，商業(yè)物業(yè)品質(zhì)，環(huán)境中高收入者近郊排屋，市區(qū)中高檔公寓，商業(yè)物業(yè)品質(zhì)，環(huán)境，配套中等收入者近郊中高檔公寓，市區(qū)普通住宅，市區(qū)二手中檔住宅價(jià)格，品質(zhì)，地段中低收入者近郊普通住宅，市區(qū)普通二手房?jī)r(jià)格，配套低收入者二手房?jī)r(jià)格2. 住宅市場(chǎng)供給分析（1）市場(chǎng)供應(yīng)特征 市場(chǎng)供應(yīng)以20萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)為主，將占到市場(chǎng)總供應(yīng)量的一半以上。主要大盤(pán)主要分布在二環(huán)線(xiàn)以外。 地段不成為價(jià)格的決定性因素，而綜合品質(zhì)將成為價(jià)格的決定性因素。 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢?jìng)爭(zhēng)，品牌在競(jìng)爭(zhēng)中的附加值逐漸體現(xiàn)。 外來(lái)開(kāi)發(fā)商（長(zhǎng)三角、珠三角以及京津地區(qū)）和少數(shù)本地實(shí)力型開(kāi)發(fā)商將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主角。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)劃分為兩大陣營(yíng)，一是強(qiáng)調(diào)品牌、實(shí)力、品質(zhì)，一是強(qiáng)調(diào)價(jià)格。 中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外地實(shí)力型開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外的加入到中高檔住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之中。 別墅市場(chǎng)全面開(kāi)花，各種檔次一應(yīng)俱全，銷(xiāo)售價(jià)格從2000元/平方米左右到10000元/平方米左右，主力價(jià)位集中在3000元/平方米左右。 受大盤(pán)集中上市及宏觀調(diào)控等因素影響，市場(chǎng)供應(yīng)將在短期內(nèi)放量。（2）價(jià)格走勢(shì)預(yù)期預(yù)計(jì)從20042010年，長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格將保持一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)。從供應(yīng)成本角度分析： 由于土地的過(guò)度投機(jī)，使長(zhǎng)沙土地價(jià)格增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房?jī)r(jià)增速，導(dǎo)致土地成本大大提升。 由于市區(qū)中心地帶與邊遠(yuǎn)地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣地帶的樓面地價(jià)與市區(qū)中心地帶相差不大。由于成本的提高導(dǎo)致售價(jià)的提高，也由于未來(lái)市場(chǎng)的主要供應(yīng)量集中在邊緣地帶，因此，市區(qū)邊緣地帶房?jī)r(jià)的大幅度提升將推動(dòng)總體房?jī)r(jià)的較大幅度提升。 從2003年及2004年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況看，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。特別是外來(lái)豪強(qiáng)對(duì)房屋品質(zhì)的較高要求，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋品質(zhì)會(huì)有較大的提升。而品質(zhì)的提升必然導(dǎo)致建造成本的提升，從而也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提升。 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控及金融政策緊縮的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本將會(huì)較大的提高。 由于土地交易在付款方式上的已經(jīng)從過(guò)去的較長(zhǎng)期付款轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊罨蚨唐诜制诟犊?，因此?duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求更高，從而也進(jìn)一步提高了開(kāi)發(fā)資金成本。 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在一定程度上將導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)成本的提高。 由于對(duì)房屋品質(zhì)的高要求，在一定程度上將提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。 由于預(yù)售門(mén)檻的提高，在一定程度上也會(huì)提高項(xiàng)目資金成本。 拆遷成本的大幅度提高，也將較大幅度提高土地價(jià)格。 綜合成本的較大幅度提高，必然會(huì)反映到房?jī)r(jià)的較大幅度提高上。從市場(chǎng)發(fā)展的角度分析：長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增幅水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)省會(huì)城市房?jī)r(jià)的增幅水平，這與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與居民收入水平是不相稱(chēng)的。從2004年全國(guó)37個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與人均可支配收入的比較來(lái)看，長(zhǎng)沙的人均可支配收入排名第15位，房?jī)r(jià)排名卻為33位。而排名第15位的房?jī)r(jià)為3172元/平方米。正是房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的洼地效應(yīng)，吸引了大批外地開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)資金的進(jìn)入。因此，從市場(chǎng)預(yù)期的角度分析，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)仍有較大的上浮空間。從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)了若干積極因素： 市場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)高品質(zhì)樓盤(pán)，包括西街花園、綠城桂花城、上海城、美林水郡等，盡管售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)區(qū)域市場(chǎng)的預(yù)期，但仍舊獲得市場(chǎng)的熱烈追捧。 以長(zhǎng)三角和珠三角為代表的外地實(shí)力型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代和品牌時(shí)代，帶動(dòng)長(zhǎng)沙整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。 政府已經(jīng)開(kāi)始有意識(shí)地對(duì)土地加以控制并對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)。盡管從市場(chǎng)預(yù)期的角度，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有較大的上漲空間，但受供求矛盾及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的雙重影響，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年不會(huì)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而只會(huì)保持一種平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 由于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的洼地效應(yīng)，吸引了大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，并圈定了大量待開(kāi)發(fā)土地。目前已知的規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)有數(shù)十個(gè)之多。這些項(xiàng)目在未來(lái)幾年將作為市場(chǎng)供應(yīng)主力放量供應(yīng)。在市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)大于需求量增長(zhǎng)的情況下，供需矛盾的加劇理論上將抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目的就是要抑制房?jī)r(jià)，為此采取了一系列措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，這也將致使長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)不可能過(guò)快增長(zhǎng)?；谝陨系木C合分析，我們認(rèn)為未來(lái)五年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)將保持一個(gè)平穩(wěn)小幅的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。四、宏觀調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響20052006年，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。這次宏觀調(diào)控的目的是要遏止房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)投資，促使房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的合理化，并遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其地位是不可動(dòng)搖的，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也是不容置疑的。從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并不是要打壓房地產(chǎn)，而是為了防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫或泡沫過(guò)度膨脹導(dǎo)致將來(lái)產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)惡果。從政治層面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，減緩民怨，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此，無(wú)論從哪個(gè)層面來(lái)考慮，為了維護(hù)黨和國(guó)家以及老百姓切身的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控都是極為必要的。另外，從長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，在全國(guó)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直處于落后水平，其房?jī)r(jià)排名與人均可支配收入的排名十分不對(duì)稱(chēng)，且長(zhǎng)沙一直以來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模就不小，因此長(zhǎng)沙決不會(huì)成為此次調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)。我們對(duì)房產(chǎn)調(diào)控新六條的分析，在很大程度上認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，同時(shí)市場(chǎng)也會(huì)根據(jù)新政的要求進(jìn)行一定的規(guī)范和調(diào)整，這對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。針對(duì)本案而言，從短期來(lái)說(shuō)項(xiàng)目小戶(hù)型產(chǎn)品的定位符合新政的要求，并不存在戶(hù)型調(diào)控的問(wèn)題，從對(duì)非首次購(gòu)房的稅費(fèi)方面的限制來(lái)看，由于小戶(hù)型產(chǎn)品總價(jià)較低，購(gòu)買(mǎi)需求受契稅方面的影響不大。從長(zhǎng)期來(lái)講新政出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)規(guī)范化的過(guò)程，市場(chǎng)的規(guī)范化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障，項(xiàng)目的定位最大程度上規(guī)避了政策的風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)說(shuō)，新政的出臺(tái)必然會(huì)導(dǎo)致中小套型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量的上升，小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)量也會(huì)有一定的增加，但這對(duì)本案的影響不大，一方面是由于原來(lái)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按照新政的條例進(jìn)行調(diào)整的不多，而新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從拿地到上市至少需要一到兩年的時(shí)間，其三即便是在本案上市的同時(shí)同類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量上升，但本案在上市時(shí)間、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面本來(lái)就有固有的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目體量并不大，作為一個(gè)短頻快的項(xiàng)目受市場(chǎng)影響有限。五、長(zhǎng)沙普通住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性長(zhǎng)沙目前的普通住宅項(xiàng)目主要集中在二環(huán)線(xiàn)以外，未來(lái)將主要以大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)為主，目前已知的規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目包括：項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域規(guī)模目前均價(jià)奧林匹克花園天心區(qū)1000畝總占地3000金碧文華天心區(qū)20萬(wàn)總建面2500順馳項(xiàng)目天心區(qū)300畝總占地/上海城雨花區(qū)35萬(wàn)總建面3000華銀園雨花區(qū)20萬(wàn)總建面2900綠城桂花城雨花區(qū)30萬(wàn)總建面4000錦湘國(guó)際星城雨花區(qū)80萬(wàn)總建面2700中城麗景香山雨花區(qū)34萬(wàn)總建面3300星城世家芙蓉區(qū)22萬(wàn)總建面3400仁和香堤雅境芙蓉區(qū)18.5萬(wàn)總建面2900西街花園芙蓉區(qū)24萬(wàn)總建面2900上河街區(qū)芙蓉區(qū)60萬(wàn)總建面/銀港水晶城芙蓉區(qū)28萬(wàn)總建面2500天健芙蓉盛世開(kāi)福區(qū)70萬(wàn)總建面/城市花都開(kāi)福區(qū)75萬(wàn)總建面/創(chuàng)遠(yuǎn)景城開(kāi)福區(qū)65萬(wàn)總建面/珠江花城開(kāi)福區(qū)2000畝總占地2500海鷗春之聲開(kāi)福區(qū)30萬(wàn)總建面/金色比華利開(kāi)福區(qū)34萬(wàn)總建面2300萬(wàn)煦園開(kāi)福區(qū)20萬(wàn)總建面2500景秀江山岳麓區(qū)20萬(wàn)總建面3000陽(yáng)光100國(guó)際新城岳麓區(qū)100萬(wàn)總建面2600蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)60萬(wàn)總建面3500從上述項(xiàng)目的基本情況來(lái)看，呈現(xiàn)以下基本特征： 幾乎分布在二環(huán)線(xiàn)以外，部分處于郊區(qū)地帶。 規(guī)模大，密度小，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，品質(zhì)高。特別是綠城、南都等外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)樓盤(pán)普遍受到市場(chǎng)歡迎。 以中高檔定位為主，在售價(jià)格及價(jià)格預(yù)期普遍偏高。 中低檔樓盤(pán)供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求量大。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格策略，在短時(shí)間內(nèi)迅速銷(xiāo)售完畢。 產(chǎn)品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)持續(xù)影響時(shí)間較長(zhǎng)。從本項(xiàng)目的基本情況看，由于地塊規(guī)模小，容積率高，先天注定本項(xiàng)目不可能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，而只能開(kāi)發(fā)目前市場(chǎng)已基本淘汰的高密度點(diǎn)式住宅產(chǎn)品。而這類(lèi)產(chǎn)品目前僅在市區(qū)繁華地段作為商住樓產(chǎn)品出現(xiàn)，且銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)法沖高。就本項(xiàng)目所處地段而言，周邊的板式高層，銷(xiāo)售約在2800-3000元/平方米左右，本案只能做點(diǎn)式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤(pán)相比有較大劣勢(shì)，所以只有走產(chǎn)品差異化的路線(xiàn)。雖然我們從目前的住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以得知低價(jià)位產(chǎn)品存在巨大的市場(chǎng)需求量，但本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)均價(jià)在2800元/平方米以下的低價(jià)位產(chǎn)品，則開(kāi)發(fā)商將基本無(wú)利可圖。因此，從市場(chǎng)的角度分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品是非常不利的選擇，甚至是不可行的。那么，本項(xiàng)目的點(diǎn)式高層是否適宜做寫(xiě)字樓或商住樓等辦公型物業(yè)產(chǎn)品呢？我們?nèi)詮氖袌?chǎng)供需的角度進(jìn)行分析。六、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓及商住樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性1. 關(guān)于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓目前主要分布在韶山路沿線(xiàn)（袁家?guī)X至東塘）、五一路沿線(xiàn)（火車(chē)站至五一廣場(chǎng)）、芙蓉路沿線(xiàn)（侯家塘至松桂園），基本集中在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃的CBD范圍之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2000年起，長(zhǎng)沙的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量已超過(guò)60萬(wàn)平方米。由于長(zhǎng)沙的恩格爾系數(shù)已超過(guò)小康線(xiàn)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，其人口數(shù)量與辦公面積比應(yīng)為8-12:1。按照長(zhǎng)沙市2004年總?cè)丝?25萬(wàn)計(jì)算，則長(zhǎng)沙市正常的辦公需求面積應(yīng)為52-78萬(wàn)平方米，其中間值為65萬(wàn)平方米。據(jù)我們已知的情況，目前即將面世的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓僅中天廣場(chǎng)及天健芙蓉盛世兩個(gè)項(xiàng)目，其寫(xiě)字樓部分的有效供給將超過(guò)10萬(wàn)平方米。如果把大量商住樓及住宅樓中間用于辦公的面積累加，則長(zhǎng)沙目前的寫(xiě)字樓總供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出有效需求量。目前長(zhǎng)沙眾多寫(xiě)字樓的較大面積空置，也從另一個(gè)側(cè)面證明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供大于求。因此，且不論本項(xiàng)目所處地段并非CBD區(qū)域，僅就寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓產(chǎn)品是不具備可行性的。2. 關(guān)于商住樓的市場(chǎng)分析商住樓實(shí)質(zhì)上是地處市中心繁華地段的，規(guī)模介于1-3萬(wàn)平方米左右的點(diǎn)式高層住宅。由于其具有地段好、交通便利、價(jià)格低廉（購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、租賃價(jià)格、物業(yè)管理價(jià)格）的優(yōu)勢(shì)，因此它成為眾多創(chuàng)業(yè)型及發(fā)展型中小公司的辦公首選。但對(duì)幾乎所有在商住樓辦公的公司而言，商住樓也存在無(wú)法克服的兩個(gè)重大缺陷。一是商住混雜及住宅產(chǎn)品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。二是住宅產(chǎn)品自身的軟硬件設(shè)施及配套無(wú)法有效滿(mǎn)足辦公需求?；谏套堑娜毕荩壳笆袌?chǎng)已陸續(xù)推出介于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字路與普通商住樓之間的中間型產(chǎn)品。一類(lèi)為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線(xiàn)等等；一類(lèi)為偏向于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的商住樓，如新時(shí)空1號(hào)、上東印象等等。這兩類(lèi)產(chǎn)品由于兼具了專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢(shì)，較好地滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求，因此一般也成為熱銷(xiāo)產(chǎn)品。但是，通過(guò)對(duì)中小企業(yè)辦公需求的細(xì)化分析，我們認(rèn)為目前推出的這類(lèi)中間產(chǎn)品仍舊未能最大限度地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，比如有效降低購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)壓力的需求、進(jìn)一步提升形象檔次的需求、充分滿(mǎn)足商務(wù)配套的需求、有效降低辦公費(fèi)用的需求等等。這些需求有些是我們眾所周知的需求，有些則是潛在性需求。而這些未被充分滿(mǎn)足的需求在未得到市場(chǎng)有效供給的情況下，為我們的產(chǎn)品定位提供了一定的市場(chǎng)空間。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)偏向于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的商住樓成為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的一個(gè)可能性選擇。當(dāng)然，本項(xiàng)目所處的地理位置的局限性，以及商住樓改進(jìn)型產(chǎn)品是否能獲得市場(chǎng)認(rèn)可這兩大因素，導(dǎo)致本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商住樓具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在未找到更加優(yōu)化的開(kāi)發(fā)方案之前，打造改進(jìn)型商住樓產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目的可行性方案之一。七、長(zhǎng)沙小戶(hù)型公寓市場(chǎng)分析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性小戶(hù)型公寓是沿海發(fā)達(dá)城市聚集的大量流動(dòng)人口特定需求所產(chǎn)生的過(guò)渡型住宅產(chǎn)品。自1997年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、上海、廣州及較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，并持續(xù)熱銷(xiāo)。長(zhǎng)沙最早的小戶(hù)型公寓產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是“和府”及“錦繡中環(huán)”兩個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。自2002年以來(lái)，小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)放量，主要項(xiàng)目包括：樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)地址建筑面積（平方米）銷(xiāo)售均價(jià)錦華時(shí)代芙蓉區(qū)301073200日出東方芙蓉區(qū)一棟高層3200東方銀座芙蓉區(qū)535152800-2900頤美現(xiàn)代城 芙蓉區(qū)750003600科達(dá)名居 芙蓉區(qū)130003600螞蟻工房 芙蓉區(qū)296894500青年公寓 芙蓉區(qū)135003980英尚國(guó)際酒店公館 芙蓉區(qū)1000003918時(shí)速風(fēng)標(biāo) 芙蓉區(qū)237802600朝陽(yáng)銀座 芙蓉區(qū)一棟高層3000景江東方 芙蓉區(qū)380003600五一新干線(xiàn) 芙蓉區(qū)617803600芯都信息大廈 芙蓉區(qū)584964000都市先鋒 芙蓉區(qū)39902580（小面積3000起）鴻飛大廈芙蓉區(qū)251戶(hù)3300三角花園星城芙蓉區(qū)一棟高層4100時(shí)代先鋒 開(kāi)福區(qū)331852500玲瓏閣開(kāi)福區(qū)100001800YO領(lǐng)御開(kāi)福區(qū)50000待定汀蘭雅苑 天心區(qū)36233預(yù)計(jì)3700香墅美地（一棟）天心區(qū)一棟小高層公寓預(yù)計(jì)3000多BOBO國(guó)際 天心區(qū)724003550城市之心天心區(qū)公寓157082400起幾米空間 雨花區(qū)418842700-2800長(zhǎng)遠(yuǎn).華樟名府雨花區(qū)公寓100004500書(shū)香偶遇雨花區(qū)一棟小高層公寓3500芙蓉同發(fā)雨花區(qū)393453500宏景名廈（商住樓）雨花區(qū)652783500東一國(guó)際雨花區(qū)公寓36000待定好望角（商住樓）雨花區(qū)待定待定新天地 岳麓區(qū)140002800時(shí)代天驕 岳麓區(qū)128732080時(shí)代帝景岳麓區(qū)一棟酒店公寓3600濱江財(cái)富硅谷 岳麓區(qū)180002600長(zhǎng)沙近三年小戶(hù)型的放量供應(yīng)也是基于市場(chǎng)需求的前提。根據(jù)我們2002年4月份對(duì)長(zhǎng)沙小戶(hù)型租賃市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，其租賃供需比約為1:5。強(qiáng)大的市場(chǎng)需求也造就了小戶(hù)型項(xiàng)目的普遍熱銷(xiāo)。根據(jù)以上已售、在售或即將面世的小戶(hù)型項(xiàng)目，我們從以下幾方面對(duì)小戶(hù)型進(jìn)行總結(jié)分析：（1）地理位置小戶(hù)型項(xiàng)目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個(gè)商圈周邊，但也有少量分布于二環(huán)線(xiàn)周邊甚至二環(huán)線(xiàn)以外。由于小戶(hù)型的終端使用者通常對(duì)交通便利條件、周邊配套有較高的要求，因此地處繁華地段或較好地段成為小戶(hù)型項(xiàng)目的必要條件之一。而地段因素的影響通常也直接反映到銷(xiāo)售速度上。（2）銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)地段的不同，小戶(hù)型主要分為三個(gè)價(jià)格層次。在二環(huán)線(xiàn)以外的小戶(hù)型項(xiàng)目，毛坯房均價(jià)通常定位在2500-3000元/平方米。在市區(qū)非繁華地段的小戶(hù)型，毛坯房均價(jià)通常定位在2800-3200元/平方米。在市區(qū)繁華地段及商業(yè)中心區(qū)的小戶(hù)型，毛坯房均價(jià)通常定位在3000-3500元/平方米，東區(qū)人民東路板塊和長(zhǎng)沙其它板塊相比價(jià)位相對(duì)較高，所以本案雖然臨二環(huán)線(xiàn)，但是價(jià)格可參照市區(qū)內(nèi)非繁華地段的小戶(hù)型。（3）戶(hù)型及戶(hù)型面積小戶(hù)型項(xiàng)目由于通常采用百米高層及內(nèi)走廊設(shè)計(jì)，因此戶(hù)型格局通常采用小面寬、大進(jìn)深的酒店標(biāo)間設(shè)計(jì)方式。戶(hù)型面積通常定位在40-50平方米左右。（4）單套總價(jià)根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的小戶(hù)型主力銷(xiāo)售均價(jià)及主力戶(hù)型面積，長(zhǎng)沙目前小戶(hù)型產(chǎn)品單套價(jià)格通常定位在15-20萬(wàn)元之間。（5）戶(hù)型功能戶(hù)型功能的殘缺不全或設(shè)計(jì)的不合理是目前小戶(hù)型產(chǎn)品的通病。最突出的問(wèn)題一是不設(shè)置洗衣及晾曬衣物的陽(yáng)臺(tái)，二是采取開(kāi)放式廚房的設(shè)計(jì)，三是動(dòng)靜不分區(qū)，這都為終端使用造成了或大或小的障礙。（6）租賃價(jià)格根據(jù)我們的調(diào)查了解，目前地段較好的小戶(hù)型，其月租金價(jià)格通常為7成20年按揭月供款的1.5-1.8倍。這一方面說(shuō)明小戶(hù)型產(chǎn)品具有較高的投資回報(bào)率，相對(duì)一般產(chǎn)品住宅產(chǎn)品而言更能吸引投資者。但另一方面也說(shuō)明，高昂的租賃價(jià)格并不能有效滿(mǎn)足更大多數(shù)的需要租賃小戶(hù)型住宅產(chǎn)品用于居住的消費(fèi)群體需求。通過(guò)上述對(duì)長(zhǎng)沙小戶(hù)型的總結(jié)分析，我們?cè)賮?lái)反思小戶(hù)型的核心吸引力到底是什么？或者說(shuō)消費(fèi)群體或使用群體對(duì)小戶(hù)型的核心需求點(diǎn)到底是什么？我們認(rèn)為主要包含以下兩條：第一，低廉的價(jià)格。實(shí)質(zhì)包含兩方面的意義：其一，對(duì)于自住型的購(gòu)買(mǎi)者，由于其經(jīng)濟(jì)能力通常有限，因此小戶(hù)型價(jià)格應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)。這一價(jià)格由首期款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)用構(gòu)成。其二，對(duì)于投資型購(gòu)買(mǎi)者而言，小戶(hù)型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具有比普通住宅產(chǎn)品更高的投資回報(bào)率。通過(guò)我們對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的考察，我們發(fā)現(xiàn)一條始終不變的規(guī)律，即住宅產(chǎn)品戶(hù)型面積越小，其單位面積的投資回報(bào)率越高。因此，對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的面積控制也就成為壓低其銷(xiāo)售價(jià)格（單套總價(jià)）的重要手段。第二，滿(mǎn)足使用需求。對(duì)于需要居住小戶(hù)型的人群來(lái)說(shuō)，其最基本的居住行為包括吃飯、睡覺(jué)、大小便、洗衣、晾衣、看電視等等。則相應(yīng)的戶(hù)型功能應(yīng)包括廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)臺(tái)。而更加舒適的空間還應(yīng)包括客廳、餐廳、衣帽間等等。而從上述的總結(jié)分析我們可以認(rèn)為，目前推出的小戶(hù)型產(chǎn)品大多數(shù)并未滿(mǎn)足小戶(hù)型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的核心需求點(diǎn)，即有效供給并未滿(mǎn)足有效需求。這也就意味著，從市場(chǎng)供需的角度來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)小戶(hù)型公寓產(chǎn)品仍然存在較大的市場(chǎng)空間，具備較大的可行性。第三章 產(chǎn)品方案小戶(hù)型部分從前文對(duì)小戶(hù)型的分析，我們對(duì)產(chǎn)品的兩項(xiàng)基本要求一是控制單套總價(jià)，二是滿(mǎn)足基本居住使用功能。根據(jù)目前的市場(chǎng)供需格局，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把單套總價(jià)控制在15萬(wàn)元以?xún)?nèi)。而戶(hù)型功能應(yīng)當(dāng)至少包含廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室及陽(yáng)臺(tái)。一、戶(hù)型面積定位開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)等因素決定了項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)具有一定的剛性，那么在總價(jià)必須得到控制的情況下，戶(hù)型面積就成為決定投資者租賃收益的一個(gè)關(guān)鍵因素。我們根據(jù)7成20年按揭月供款與總價(jià)、單價(jià)、戶(hù)型面積的關(guān)系列出下表：月供款單價(jià) 面積總價(jià)2500275030003250350037504000425045001000210953 84.38 76.71 70.32 64.91 60.27 56.25 52.74 49.64 46.88 950200405 80.16 72.87 66.80 61.66 57.26 53.44 50.10 47.15 44.53 900189857 75.94 69.04 63.29 58.42 54.24 50.63 47.46 44.67 42.19 850179310 71.72 65.20 59.77 55.17 51.23 47.82 44.83 42.19 39.85 800168762 67.50 61.37 56.25 51.93 48.22 45.00 42.19 39.71 37.50 750158214 63.29 57.53 52.74 48.68 45.20 42.19 39.55 37.23 35.16 700147667 59.07 53.70 49.22 45.44 42.19 39.38 36.92 34.75 32.81 650137119 54.85 49.86 45.71 42.19 39.18 36.57 34.28 32.26 30.47 600126572 50.63 46.03 42.19 38.95 36.16 33.75 31.64 29.78 28.13 550116024 46.41 42.19 38.67 35.70 33.15 30.94 29.01 27.30 25.78 500105476 42.19 38.36 35.16 32.45 30.14 28.13 26.37 24.82 23.44 45094929 37.97 34.52 31.64 29.21 27.12 25.31 23.73 22.34 21.10 40084381 33.75 30.68 28.13 25.96 24.11 22.50 21.10 19.85 18.75 注：為方便計(jì)算，上述總價(jià)測(cè)算未考慮按揭款取整問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)目前長(zhǎng)沙小戶(hù)型租賃市場(chǎng)的調(diào)查了解，除開(kāi)陳舊的單位建一房一廳，近兩年開(kāi)發(fā)的小戶(hù)型公寓（二環(huán)線(xiàn)之內(nèi)），面積在40-50平方米左右的戶(hù)型月租賃價(jià)格在1200-1500元之間（含裝修、家私、電器）。本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)與其它小戶(hù)型項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品，且戶(hù)型面積同樣為40-50平方米，結(jié)合地段因素，本項(xiàng)目小戶(hù)型公寓單套的月租金水平應(yīng)為8001000元/平方米左右（含裝修、家私、電器）。而裝修、家私、電器部分，我們測(cè)算通常造價(jià)應(yīng)在2-2.5萬(wàn)元之間。同比計(jì)算，則本項(xiàng)目毛坯房的月租金水平應(yīng)為600850元/平方米左右。根據(jù)我們對(duì)單套總價(jià)控制在15萬(wàn)元以?xún)?nèi)的要求，查上表可知，當(dāng)總價(jià)為147667時(shí)，月供款為700元。我們從前文關(guān)于小戶(hù)型租賃價(jià)格的闡述可知，目前長(zhǎng)沙小戶(hù)型公寓月租金水平與月供款的比例關(guān)系為1.5-1.8:1，照此推算，850元的月租金水平應(yīng)對(duì)應(yīng)550-600元的月供款。而按本項(xiàng)目所處地段的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格3000元/平方米對(duì)應(yīng)上表，則戶(hù)型面積應(yīng)控制在38.67-42.19平方米之間。當(dāng)然，作為平層的小戶(hù)型產(chǎn)品，單套建筑面積控制在38.67-42.19平方米范圍內(nèi)，若要達(dá)到我們對(duì)戶(hù)型功能的要求并非不可能，但由于本項(xiàng)目對(duì)高容積率的要求，戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適度必然大打折扣。有鑒于此，我們提出以下的產(chǎn)品概念方案。二、建筑風(fēng)格根據(jù)上述概念產(chǎn)品特征，特別是本案是小戶(hù)型公寓和青年酒店的結(jié)合體，產(chǎn)品外觀趨于公建化風(fēng)格，我們將整個(gè)建筑的風(fēng)格可借鑒“Bauhaus風(fēng)格”，時(shí)尚而不落俗套，適當(dāng)超前并充滿(mǎn)青春的動(dòng)感。（詳見(jiàn)酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）三、公共部位裝修及配套設(shè)備1. 大堂大堂并不一定要采用所謂酒店式裝修，而應(yīng)呼應(yīng)外立面風(fēng)格，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔手法，使之明快、干凈、素雅。2. 電梯廳地面采用高級(jí)防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。同時(shí)應(yīng)配備較高亮度的采光照明。3. 公共走廊地面沿用電梯廳的防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。由于走廊較長(zhǎng)，可在走廊內(nèi)懸掛裝飾畫(huà)作以增加情趣感。同時(shí)由于長(zhǎng)距離內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)，走廊內(nèi)應(yīng)設(shè)置聲控照明燈具。4. 電梯采用國(guó)產(chǎn)高速電梯。為提高垂直交通效率，建議采用低載重量、多臺(tái)數(shù)的電梯設(shè)置。5. 智能化每戶(hù)設(shè)可視對(duì)講機(jī)，寬帶接口及電話(huà)接口。首層住戶(hù)窗外應(yīng)設(shè)置紅外探頭。四、配套商業(yè)本項(xiàng)目所應(yīng)具有的一般性生活配套應(yīng)在裙樓部分以社會(huì)化、商業(yè)化的方式來(lái)解決，包括快餐廳、中西餐廳、面包房、便利店、洗衣房、票務(wù)中心、商務(wù)中心、美容美發(fā)、健身中心、小型網(wǎng)吧、家政服務(wù)、小型咖啡廳、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心（乒乓球、桌球）、棋牌茶座等等等。酒店頂層平臺(tái)可根據(jù)實(shí)際需要建成戶(hù)外羽毛球場(chǎng)或休閑娛樂(lè)健身的平臺(tái)；五、價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目地段、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、預(yù)期品質(zhì)、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素考慮，本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品，其預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)為2800元/平方米，若是小戶(hù)型項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)定位為3250元/平方米，則：總價(jià)3成首付20年按揭月供35.7平方米戶(hù)型11.60萬(wàn)元3.48萬(wàn)元550元45.44平方米戶(hù)型14.77萬(wàn)元4.43萬(wàn)元700元六、目標(biāo)客戶(hù)定位實(shí)際上作為小戶(hù)型產(chǎn)品。以我們實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看并沒(méi)有特殊的目標(biāo)群體定位。若要進(jìn)行群體劃分，無(wú)非包括兩類(lèi)人群：第一類(lèi)，投資者。一種是大投資者，一般一次性購(gòu)買(mǎi)10-30套，用于炒房或出租。一種是小投資者，一般一次性購(gòu)買(mǎi)1-2套，一般用于出租或自用（休閑用或打麻將用）。第二類(lèi)，自住型購(gòu)買(mǎi)者。主要是白領(lǐng)階層、小業(yè)主及外地務(wù)工者。第四章 酒店部分可行性分析一、長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析1、基本定位分析A. 高端定位分析作為一個(gè)200萬(wàn)人口的非旅游城市，長(zhǎng)沙目前僅五星級(jí)酒店就有7家以上。我們認(rèn)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高端酒店具有以下不可行性：（1）無(wú)明顯地段或環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先天條件處于劣勢(shì)。（2）開(kāi)發(fā)商自身無(wú)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。（3）高端酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，虧損風(fēng)險(xiǎn)巨大。（4）初始成本投入高，不符合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資思路。B. 中檔或中低檔定位分析長(zhǎng)沙目前的中檔或中低檔酒店占酒店總量的80%以上，相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大多數(shù)酒店處于微利的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。但究其原因，主要是由于大多數(shù)酒店設(shè)施陳舊、經(jīng)營(yíng)理念落后、機(jī)制不靈活。實(shí)際上，中低檔酒店最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格低廉，但很多酒店由于設(shè)施及服務(wù)跟不上，導(dǎo)致其喪失了高性?xún)r(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果本項(xiàng)目能通過(guò)精心的策劃設(shè)計(jì)，最大限度降低成本投入，同時(shí)提升服務(wù)水平，將可憑借極高的性?xún)r(jià)比贏得將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此我們認(rèn)為中低檔酒店相對(duì)的操作空間比高端酒店更大。C. 青年旅舍模式定位分析青年旅舍是專(zhuān)門(mén)針對(duì)背包族及旅游散客的特殊產(chǎn)物，其基本特點(diǎn)在于按床位計(jì)價(jià)，自助式服務(wù)，消費(fèi)極其低廉。但長(zhǎng)沙并非旅游城市，背包客更是少得可憐。因此我們認(rèn)為青年旅舍模式可能并不太適應(yīng)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)，存在較大的定位風(fēng)險(xiǎn)。2、酒店設(shè)計(jì)思路通過(guò)上述定位可能性分析，我們已基本明確本項(xiàng)目將打造經(jīng)濟(jì)型酒店?；诖硕ㄎ唬覀兲岢霰揪频甑脑O(shè)計(jì)思路。A. 設(shè)計(jì)原則（1）通過(guò)縮減標(biāo)準(zhǔn)間戶(hù)型面積、降低硬件配置來(lái)降低單間客房的成本投入。（2）通過(guò)合理的戶(hù)型布局，滿(mǎn)足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性要求。（3）通過(guò)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的外立面及個(gè)性化室內(nèi)裝修提升酒店形象檔次。3、酒店經(jīng)營(yíng)模式及特色服務(wù)構(gòu)思A. 經(jīng)營(yíng)模式采用固定房費(fèi)與可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)相結(jié)合的收費(fèi)經(jīng)營(yíng)模式。固定房費(fèi)包括建筑折舊、裝修折舊、公共設(shè)備使用、公共水電消耗、酒店服務(wù)人員費(fèi)用等。可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)包括水費(fèi)、電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、寬帶費(fèi)、房間清理服務(wù)費(fèi)、毛巾浴巾租用費(fèi)、洗滌用品購(gòu)買(mǎi)費(fèi)。酒店實(shí)行一卡通，房卡也為消費(fèi)卡。房卡啟動(dòng)戶(hù)內(nèi)水電開(kāi)關(guān)并自動(dòng)計(jì)量水電消耗量。電話(huà)費(fèi)、寬帶費(fèi)由總機(jī)負(fù)責(zé)開(kāi)通及計(jì)量。房間清理服務(wù)費(fèi)指客戶(hù)住宿一天以上，若需對(duì)房間進(jìn)行清理，則按每次服務(wù)收取一定費(fèi)用。毛巾浴巾可在便利店購(gòu)買(mǎi)，也可向酒店進(jìn)行租賃。租賃按天收費(fèi)。洗滌用品由客戶(hù)自帶或自行到便利店購(gòu)買(mǎi)。之所以稱(chēng)為可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)，是因?yàn)榭蛻?hù)使用水電數(shù)量不一樣，電話(huà)、寬帶不使用則不計(jì)費(fèi)，房間自行清理可免費(fèi)，毛巾、浴巾、洗滌用品自帶可省卻租賃或購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。因此，該項(xiàng)收費(fèi)的原則就是多用多掏錢(qián)，少用少掏錢(qián)，不用不掏錢(qián)。這樣做既符合節(jié)能環(huán)保要求，降低酒店物料損耗，還可最大限度減少客服人員數(shù)量，降低運(yùn)營(yíng)成本。B. 特色服務(wù)提示（1）坐式等候大堂辦理手續(xù)柜臺(tái)采用低矮的桌面式柜臺(tái)，客人在辦理入住及離店手續(xù)時(shí)可坐在座椅上進(jìn)行等候。服務(wù)人員也可在座位上進(jìn)行服務(wù)，降低勞動(dòng)強(qiáng)度。（2）新鮮居住體驗(yàn)由于我們?yōu)榫频暝O(shè)計(jì)了不同樓層不同的裝修風(fēng)格，因此在客人第一次入住時(shí)可由客戶(hù)進(jìn)行選擇。當(dāng)客戶(hù)再次入住時(shí)，酒店數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)應(yīng)可自動(dòng)反映客戶(hù)歷史入住情況，并由接待人員安排客人入住不同裝修風(fēng)格的樓層，使客戶(hù)對(duì)酒店不斷有新鮮感。（3）溫馨祝福根據(jù)客人入住時(shí)提供的身份證信息，可獲知客戶(hù)的生日日期。當(dāng)客人在住店期間正好遇到生日，酒店應(yīng)當(dāng)面送上生日賀卡及小小的果籃表示祝福。在獲取客戶(hù)信息資料后，酒店數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)應(yīng)可自動(dòng)或提示服務(wù)人員向客人的手機(jī)發(fā)送祝福短信（即便客人已經(jīng)離店），以增加酒店與客人之間的情感交流，增強(qiáng)客人的歸屬感。（4）主動(dòng)式折扣由于酒店采用經(jīng)濟(jì)型酒店的廉價(jià)經(jīng)營(yíng)模式，因此通常明碼實(shí)價(jià)，不提供折扣服務(wù)。但在特殊情況下，酒店可主動(dòng)向客人提供意外的折扣享受。比如遇重大節(jié)慶日，遇酒店周年慶，或數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)反映客人已多次入住或消費(fèi)達(dá)到一定數(shù)額等等。這樣的主動(dòng)式折扣給客人帶來(lái)的將是意外的驚喜。（5）緊急醫(yī)療服務(wù)當(dāng)遭遇客人醉酒、突然暈厥等意外情況時(shí)，酒店應(yīng)及時(shí)向客人提供醫(yī)療救助。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)1. 設(shè)計(jì)原則（1）通過(guò)縮減標(biāo)準(zhǔn)間戶(hù)型面積、降低硬件配置來(lái)降低單間客房的成本投入。（2）通過(guò)合理的戶(hù)型布局，滿(mǎn)足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性要求。（3）通過(guò)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的外立面及個(gè)性化室內(nèi)裝修提升酒店形象檔次。2. 戶(hù)型平面構(gòu)思戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)配置為： 衛(wèi)生間：由洗面盆、坐便器、淋浴間構(gòu)成。其中淋浴間凈空950*1400，空間尺度非常舒適。 內(nèi)嵌式衣櫥：凈空950*600，足夠酒店住宿衣物儲(chǔ)藏要求。 兩張1.2米單人床或一張雙人床：床尾距墻或電視機(jī)柜的走道凈寬為1.2米，空間尺度舒適。 內(nèi)嵌式電視機(jī)柜：根據(jù)房間尺度及降低成本的考慮，電視采用21寸臺(tái)式彩色電視機(jī)