房地產(chǎn)企業(yè)論文經(jīng)營(yíng)管理論文.doc

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題及對(duì)策摘要：房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益，關(guān)系著我國(guó)建筑行業(yè)上的整體氛圍。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題應(yīng)采取措施積極解決。本文從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性入手，分別就房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)管理等方面的問(wèn)題作出分析，從而對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的解決措施。希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中產(chǎn)生一定的借鑒意義。前言：房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著十分重要的角色，房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系著我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，由于經(jīng)營(yíng)管理上的失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損現(xiàn)象屢見不鮮。如何解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者必須重視、思考的問(wèn)題。一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的特殊性（一）受地理位置影響大由于土地資源位置固定不變，無(wú)法移動(dòng)。這使得土地資源具有一定的稀缺性，是一種特殊商品。房屋與土地在很大程度上具有一定的相似點(diǎn)，譬如在不可移動(dòng)方面，房屋是一種特殊的固定資產(chǎn)，無(wú)法復(fù)制1。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的地域性很強(qiáng)。在不同的地區(qū)，房地產(chǎn)在投資方面也有所不同。房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的房屋售價(jià)、房屋類型也會(huì)隨著地區(qū)的不同而存在差異。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在一定的地理位置特殊性。（二）受國(guó)家政策影響大房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很強(qiáng)的推動(dòng)作用，與居民的生活水平息息相關(guān)。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，百姓負(fù)擔(dān)不起，會(huì)造成房地產(chǎn)銷售停滯不前。相反地如果房?jī)r(jià)過(guò)低，則房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅度減少，一定程度上造成全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的萎縮。因此，政府會(huì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律等手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)、干預(yù)，常用的調(diào)控手段有稅收、利率、土地政策等，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響。（三）與其他行業(yè)密切相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性強(qiáng)，與其他上下游產(chǎn)業(yè)，譬如建筑、鋼材、水泥、家裝、家電等行業(yè)有著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性、帶動(dòng)性。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)還催生了一系列服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)生，譬如二手房交易，房屋中介等。由于房地產(chǎn)在資金上的需求量過(guò)大，因此與銀行、信貸等金融行業(yè)也有著密切的關(guān)聯(lián)性。（四）資金占用量大且運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間大，同時(shí)對(duì)資金的需求量也十分巨大。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有任何的收入來(lái)源，還需要支付土地出讓金，會(huì)發(fā)生諸如聘用設(shè)計(jì)師、規(guī)劃師，繳納各方面的前期費(fèi)用等一系列的開支2。當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入到開發(fā)階段，所需求的資金更是巨大。只有在完工時(shí)，房屋進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)才可以看到經(jīng)濟(jì)效益，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的營(yíng)銷管理問(wèn)題1、經(jīng)營(yíng)理念落后，品牌意識(shí)不強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念主要是以市場(chǎng)營(yíng)銷觀念為主，其次才是品牌觀念。這就說(shuō)明在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理中缺乏市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，以及對(duì)企業(yè)自身及顧客的要求。片面地追求利益，無(wú)法提升消費(fèi)者的滿意程度，經(jīng)營(yíng)理念相對(duì)落后。在房地產(chǎn)品牌認(rèn)識(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中缺乏樹立品牌的觀念。因此要求經(jīng)營(yíng)管理者必須將營(yíng)銷理念加以更新，不能僅僅停留在“市場(chǎng)營(yíng)銷即推銷”的認(rèn)識(shí)階段。要樹立品牌觀念，打造房地產(chǎn)品牌關(guān)系，最大限度地提高消費(fèi)者的滿意程度。2、誠(chéng)信度差，廣告虛假成分過(guò)多百姓對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理形象普遍不認(rèn)可，說(shuō)明在房地產(chǎn)的營(yíng)銷理念中多數(shù)只考慮自身的利益，而對(duì)顧客利益置之不理。在施工過(guò)程中存在偷工減料，對(duì)顧客的承諾不兌現(xiàn)等一系列不誠(chéng)信行為。這就要求經(jīng)營(yíng)管理者在營(yíng)銷過(guò)程中把誠(chéng)信作為重頭戲來(lái)抓。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題1、資金管理制度不完善，盲目投資由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)于資金管理的忽視，導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中沒有建立資金預(yù)算體系，企業(yè)缺少在項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的資金管理上的控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)管管理中的資金管理部分，未能對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)環(huán)境作出充分估計(jì)3。對(duì)市場(chǎng)上的消費(fèi)者購(gòu)買能力、市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)、以及市場(chǎng)供應(yīng)情況也缺少細(xì)致地分析。從而造成建筑進(jìn)度與銷售進(jìn)度不能接軌，在投資項(xiàng)目上盲目選擇，如此下去，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金陷入窘迫的境地。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者設(shè)置了資金管理中的資金預(yù)算體制，但是在資金管理中卻沒有起到任何作用，形同虛設(shè)，預(yù)算與資金實(shí)際使用情況無(wú)法接軌，同樣影響企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)與利用。2、經(jīng)營(yíng)管理者財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍對(duì)施工部門和銷售部門最為重視，將財(cái)務(wù)管理部門及人事管理部門視作二線部門。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)十分淡薄，對(duì)財(cái)務(wù)管理不重視。在招標(biāo)投標(biāo)、合同簽訂等重要事項(xiàng)的協(xié)商以及決定上，缺少財(cái)務(wù)人員的參與。認(rèn)為財(cái)務(wù)管理人員無(wú)非就是進(jìn)行簡(jiǎn)單的賬目管理，無(wú)視了其在財(cái)務(wù)上的管理功能。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題解決對(duì)策（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的營(yíng)銷問(wèn)題解決對(duì)策1、提高房地產(chǎn)營(yíng)銷能力，樹立房地產(chǎn)品牌品牌效應(yīng)是開拓市場(chǎng)、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段之一，品牌是產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)文化、服務(wù)質(zhì)量等多種內(nèi)容的集中體現(xiàn)。品牌可以有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)涵，樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象，提升房地產(chǎn)品牌的知名度和信譽(yù)度，對(duì)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力起到積極的作用4。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)中可以通過(guò)確立、推廣、深化等環(huán)節(jié)加強(qiáng)營(yíng)銷管理對(duì)于品牌的樹立的影響，讓營(yíng)銷者樹立品牌意識(shí)，思考創(chuàng)新方法，積極擴(kuò)大品牌影響力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的形象。2、樹立誠(chéng)信營(yíng)銷的理念房地產(chǎn)企業(yè)在媒體宣傳的選擇上應(yīng)該視具體情況而定。采取對(duì)當(dāng)?shù)刈顬橛杏绊懥Φ拿襟w對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。譬如在報(bào)紙、電視臺(tái)上作銷售廣告，借助當(dāng)?shù)氐恼箷?huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推銷。推銷的同時(shí)營(yíng)銷者應(yīng)該具有誠(chéng)信意識(shí)。不能對(duì)樓盤進(jìn)行夸張的宣傳，應(yīng)該更為實(shí)際地向消費(fèi)者進(jìn)行宣傳并讓其接受產(chǎn)品。廣告中的承諾在實(shí)際中都應(yīng)該有所體現(xiàn)。因此，在營(yíng)銷人員的聘用上，應(yīng)該聘用一些素質(zhì)高、職業(yè)素養(yǎng)好的營(yíng)銷者。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)管理問(wèn)題解決措施2、強(qiáng)化企業(yè)管理者以及企業(yè)內(nèi)部人員的資金管理意識(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者必須切實(shí)地認(rèn)識(shí)到資金管理在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，將資金管理部門提升到一線部門的行列中來(lái)，要強(qiáng)化全體企業(yè)人員的成本管理意識(shí)。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金的管理優(yōu)化，減少閑置資金的擱置，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將閑置資金投資到收益較高的項(xiàng)目中去。完善企業(yè)內(nèi)部對(duì)資金的占用額度，建立完善的核算機(jī)制，準(zhǔn)確核算資金的占有量和占有期，最大可能地降低企業(yè)資金的占用成本。結(jié)語(yǔ)：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平的要求日漸提升。我國(guó)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)走向越發(fā)向著品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的角度發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。為了今后在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的更好地存在與發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，就要不斷地從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行革新，積極解決經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓我們的企業(yè)在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。參考文獻(xiàn)：1盈芳.企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成功之道連鎖經(jīng)營(yíng)j.現(xiàn)代企業(yè)，2015，11（02）：9-10.2鐘秀橙.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制j.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，06（04）：131.3于淼.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)