[法律資料]隆泰凱偉泉州房地產(chǎn)有限公司與黃毓展房屋租賃案例.doc

【案例名稱】 隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司與黃毓展 【 案號(hào) 】 （2000）鯉民初字第210號(hào) 【審理法院】 泉州市鯉城區(qū)人民法院 【判決日期】 2000-08-01 【正文】 泉州市鯉城區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2000)鯉民初字第210號(hào)原告(反訴被告)隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司，住所地：泉州市鯉城區(qū)涂門街103號(hào)。法定代表人蘇世華，該公司董事長(zhǎng)。委托代理人蔡書(shū)榕、林婷，泉州僑經(jīng)律師事務(wù)所律師。被告(反訴原告)黃毓展，男，1973年5月26日出生，漢族，住寶州路汀州綜合樓3-304室。委托代理人倪英富、黃宏陽(yáng)，泉州義全律師事務(wù)所律師。原告(反訴被告)隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司與被告(反訴原告)黃毓展房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。被告及原、被告的委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告訴稱及反訴辯稱，被告黃毓展于1999年6月29日向原告承租泉州涂門街凱偉廣場(chǎng)B座商場(chǎng)第二層C1區(qū)，現(xiàn)因被告違反合同，無(wú)故拖欠租金，請(qǐng)求法院判令解除原、被告之間的房屋租賃合同，責(zé)令被告按合同約定支付自1999年7月1日起至返還店面之日止拖欠的租金。該租賃合同合法有效，被告應(yīng)自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其要求返還保證金并賠償裝修費(fèi)用，缺乏依據(jù)。被告辯稱及反訴訴稱，該商場(chǎng)租賃合同是在原告虛假?gòu)V告的欺詐、誘導(dǎo)下被迫簽訂的，是一份違法無(wú)效合同，應(yīng)駁回原告要求收取租金的訴訟請(qǐng)求。且由于原告方的過(guò)錯(cuò)，造成被告慘淡經(jīng)營(yíng)，損失慘重，要求判令被告返還保證金4324元并賠償商場(chǎng)裝修費(fèi)用39119元。經(jīng)審理查明，乙方黃毓展于1999年6月29日向甲方隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司承租泉州涂門街凱偉廣場(chǎng)B座商場(chǎng)第二層C1區(qū)店面，作為經(jīng)營(yíng)性用房，并簽訂租賃合同一份。合同約定：租賃建筑面積188平方米，租賃期限三年；甲方負(fù)責(zé)該場(chǎng)所地板掃平，墻面刷白，供電、供水到位，其余項(xiàng)目由乙方自行裝修、配備及承擔(dān)費(fèi)用；三年中每平方米每月租金標(biāo)準(zhǔn)分別為23、25、30元，其中租賃前10個(gè)月，由于區(qū)政府的補(bǔ)貼，乙方實(shí)際每月每平方米應(yīng)交給甲方租金18元；租金繳納辦法為每月交納一次；本合同簽訂之日乙方應(yīng)交納1個(gè)月的租金4324元作為租賃保證金。同日，被告交足保證金4324元。租賃房屋交付使用后，被告以原告未履行招商承諾，造成被告經(jīng)營(yíng)虧損為由，多次要求原告降低租金。因雙方協(xié)商未果，被告暫無(wú)支付租金，但繼續(xù)使用租賃房屋。2000年3月3日原告向本院提起訴訟；要求解除原、被告間的房屋租賃合同，并判令被告按約定租金支付自1999年7月1日起至交付店面之日止的租金。庭審中，被告提起反訴，要求判令原告返還保證金4324元并賠償商場(chǎng)裝修費(fèi)用39119元。本院予以合并審理。庭審中，雙方當(dāng)事人對(duì)下列事實(shí)無(wú)異議，本院予以確認(rèn)：1、原告方提供1999年6月29日原、被告雙方簽訂的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃合同一份，證明原、被告間的租賃關(guān)系及雙方權(quán)利、義務(wù)。2、被告方提供1999年4月27日、5月29日原告方收取被告保證金的收據(jù)，證明被告共交納保證金4324元。3、合同簽訂后，原、被告對(duì)是否降低租金協(xié)商未果，被告至今未交納租金，但仍繼續(xù)使用租賃房屋。雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：1、該商場(chǎng)租賃合同是否是在原告虛假?gòu)V告欺詐、誘導(dǎo)下被迫簽訂一份違法無(wú)效合同。被告主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，同時(shí)提供下列證據(jù)為證：1999年5月3日、8月1日、9月27日原告在泉州晚報(bào)刊登的三則招商廣告及泉州市工商局廣告管理所提供的照片兩張、2000年3月17日海峽都市報(bào)“3.15”系列報(bào)道，證明原告在廣告及顧客選房時(shí)欺騙顧客前期招商反應(yīng)熱烈，余位不多。原告質(zhì)證認(rèn)為，招商初期確有許多顧客參與意向洽談，原告方并無(wú)欺詐行為，且被告主張?zhí)摷購(gòu)V告，未經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定。1999年4月12日原告方出具的招商說(shuō)明書(shū)、1999年4月林輝躍、吳木新等人與原告簽訂的租賃意向書(shū)、交納保證金的收款收據(jù)，證明原告收取保證金后，應(yīng)對(duì)首期簽約租戶提供1個(gè)月的免租金裝修期，履行地板掃平、提供水電的義務(wù)，且原告在他人要求退租的情況下，拒不償還保證金，逼迫顧客繼續(xù)簽訂租賃合同。原告質(zhì)證認(rèn)為，該租賃意向書(shū)及保證金收據(jù)與本案無(wú)關(guān)，且租賃意向書(shū)、招商說(shuō)明書(shū)不影響合同效力。1999年12月27日泉州晚報(bào)記者熱線電話選編、2000年3月27日被調(diào)查人為楊思準(zhǔn)、阮德盛2人的1份調(diào)查筆錄、2000年3月9日被調(diào)查人為陳輝煌的1份調(diào)查筆錄，證明原告在招商期間承諾要采取24小時(shí)保安、免費(fèi)廣告、設(shè)置運(yùn)貨斜梯，現(xiàn)該承諾均未兌現(xiàn)，有欺詐行為。原告質(zhì)證認(rèn)為記者熱線電話選編為內(nèi)部資料，尚未查實(shí)；調(diào)查筆錄的形式不合法，內(nèi)容不實(shí)。原告家俱城沒(méi)有建運(yùn)貨斜梯和安裝樓梯扶手、存在漏水、地面不平、升降機(jī)至今不能使用等現(xiàn)象的照片17張，及1999年10月27日廣告費(fèi)發(fā)票1張，證明原告沒(méi)有履行合同義務(wù)和招商承諾，并要求承租方共同承擔(dān)廣告費(fèi)用5000元。原告質(zhì)證認(rèn)為照片屬實(shí)，但不影響合同效力，廣告費(fèi)用本應(yīng)由承租方負(fù)擔(dān)。2、被告方主張其實(shí)際承租店面面積只有151平方米，并非188平方米。同時(shí)提供2000年4月27日原、被告雙方簽訂的租賃意向書(shū)為證，意向書(shū)載明乙方承租C1區(qū)，面積約150平方米。原告質(zhì)證認(rèn)為意向書(shū)確定的是實(shí)際面積，尚未計(jì)算建筑面積，被告按實(shí)際店面面積計(jì)算租賃建筑面積是錯(cuò)誤的，承租建筑面積除店面實(shí)際面積151平方米外，還應(yīng)包括商場(chǎng)樓梯、衛(wèi)生間、走廊等公用部分的分?jǐn)偯娣e，共計(jì)188平方米，且合同簽訂時(shí)，被告對(duì)此并無(wú)疑無(wú)議。3、被告實(shí)際拖欠租金的起算時(shí)間。被告主張租金應(yīng)按1999年9月起計(jì)算，被告同時(shí)提供200年1月7日、2月15日原告方出具的要求被告交納拖欠租金2張催款通知為證。該通知載明被告拖欠自1999年9月1日起的租金，應(yīng)及時(shí)交納。原告質(zhì)證時(shí)對(duì)催款通知的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為被告仍應(yīng)按合同履行支付租金義務(wù)。4、原告方是否應(yīng)對(duì)被告支付的保證金及裝修費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任。原告主張租賃合同是在雙方平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，沒(méi)有違反法律或社會(huì)公共利益，合法有效，被告方要求返還保證金及裝修費(fèi)，缺乏依據(jù)。被告主張合同無(wú)效，無(wú)法履行，是由于原告方的過(guò)錯(cuò)造成的，原告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂租賃合同，意思表示真實(shí)，沒(méi)有違反法律或社會(huì)公共利益，合法有效。原告對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)第1個(gè)問(wèn)題的質(zhì)證意見(jiàn)成立，本院予以采納。庭審中，原、被告均同意解除租賃合同，可以準(zhǔn)許。但因原告商場(chǎng)環(huán)境、配套設(shè)施存在缺陷，對(duì)被告的經(jīng)營(yíng)造成一定不利影響，照依公平合理原則，租金應(yīng)適當(dāng)下調(diào)，被告已交納的保證金應(yīng)予抵扣租金。被告主張按1999年9月計(jì)算租金，理由充分，應(yīng)予采納。被告主張按店面實(shí)際面積計(jì)算承租建筑面積，不符合建筑行業(yè)的通常理解及交易習(xí)慣，不予采納。至于被告要求原告賠償裝修費(fèi)用，因合同約定裝修費(fèi)用由被告自行承擔(dān)，故本院對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予采納。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百二十六條、中華人民共和國(guó)民法通則第四條、中華人民共和國(guó)合同法第九十三條之規(guī)定，判決如下：1、自本判決生效之日起解除原、被告之間的租賃關(guān)系，被告應(yīng)同時(shí)將涂門街凱偉廣場(chǎng)B座商場(chǎng)第二層C1區(qū)店面騰空交原告掌管。2、被告應(yīng)于本判決生效之日付清自1999年9月1日起至交還店面之日止拖欠原告的租金，每月安3008元計(jì)算(188平方米16元/平方米)，其中被告已交納保證金432