棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 第一章 總 論 目 背景與概況 棚戶區(qū) 改造 項(xiàng)目 報(bào) 單位 概況 本項(xiàng)目 由 公司 承建。 公司成立于 年 月，公司地處 ，法人代表 ，注冊(cè)資金人民幣 萬(wàn)元整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。內(nèi)設(shè)辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部、后勤保障部等，現(xiàn)有員工 人，其中高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 人。資金實(shí)力和技術(shù)力量雄厚，且遵循現(xiàn)代企業(yè)的科學(xué)管理機(jī)制，建立有完善規(guī)范的工程質(zhì)量管理和安全管理體系。 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 2007 24號(hào)）； 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) （建保 2009 295號(hào)）； 關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知 （ 財(cái)綜 20108號(hào) ）； 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知（ 建保 201058號(hào)）； 2 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 2013 25號(hào)）； 省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)； 省人民政府 關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的意見(jiàn)； 省人民政府關(guān)于加快全省棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn) ； 城市居住區(qū) 規(guī)劃 設(shè)計(jì)規(guī)范 2002年版） ； 民用建筑設(shè)計(jì)通則 ； 投資項(xiàng)目可行性研究指南 ； 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （ 第三版 ） ； 與項(xiàng)目有關(guān)的國(guó)家現(xiàn)行其他法律、法規(guī)、政策、規(guī)范、定額； 項(xiàng)目單位提供的 其它 有關(guān)文件和資料。 住房問(wèn)題是涉及民生的重要問(wèn)題， 直接關(guān)系老百姓生活水平提高和生活質(zhì)量 改善， 構(gòu)建多層次的住房保障體系是社會(huì)主 義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容 。 棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊 住房 、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng) 民心工程 ， 關(guān)系人民群眾切身利益，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要組成部分 。 2008 年以來(lái)，我國(guó)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造 納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。 棚戶區(qū)改造 作為 重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，讓更多困難群眾住進(jìn)新居，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，為擴(kuò)大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。 3 隨著住房制度改革逐步深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，多數(shù)家庭住房條件有了較大改善。特別是近幾年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解決居民住房困難方面取得了初步成效 。但部分低收入和中等偏下收入家庭特別是居住在棚戶區(qū)的這類(lèi)家庭住房仍然十分困難。目前，全國(guó)還有 1000多萬(wàn)戶家庭居住在各類(lèi)棚戶區(qū)。城市棚戶區(qū)的房屋多數(shù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隱患大；供電、供水、排污、道路、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住環(huán)境惡劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市場(chǎng)開(kāi)發(fā)價(jià)值。這些棚戶區(qū)難以通過(guò)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)實(shí)施改造，需由政府主導(dǎo)，給予一定的政策和資金支持。 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于 地段，是老城區(qū)的中心， 該地段 城市建設(shè)的設(shè)施完備，人口密集，有著豐富的歷史文化積淀。 該區(qū)域是典 型的老城區(qū)和棚戶區(qū)，居住環(huán)境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，年久失修，基本上已成為危舊房，存在嚴(yán)重居住安全隱患；房屋基礎(chǔ)設(shè)施十分落后，戶均面積狹小，排水設(shè)施不完善，生活條件簡(jiǎn)陋；環(huán)境陰暗潮濕、亂堆垃圾，蚊蟲(chóng)肆虐，條件惡劣；且居住人員成份復(fù)雜，生活水平低，社會(huì)治安管理和房產(chǎn)部分房屋管理十分困難。為落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 2013 25 號(hào)）文件精神，推動(dòng) 市新型城市化建設(shè)，促進(jìn)舊城改造的實(shí)施， 改善棚戶區(qū)居民消費(fèi)環(huán)境和居住條件， 市委、市政府對(duì)本改造項(xiàng)目高度 重視和大力支持，審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)抓住發(fā)展機(jī)遇，將改造該區(qū)域列入市區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，擺上了重要議事議程，投資興建一個(gè)融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣 4 息的商住集散區(qū)。 通過(guò)棚戶區(qū)改造，進(jìn)一步改善老城區(qū)居民的住房條件和生活環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市綜合承載能力，不斷把改革發(fā)展的成果惠及到廣大人民群眾。 本項(xiàng)目 建設(shè) 位于 地段， 改造地段從 至 ， 是老城區(qū)的中心， 屬典型的老城區(qū)和棚戶區(qū)。 設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 總用地面積 方米， 凈用地面積 方米， 建筑占地面積 方米，棚戶區(qū)改造面積 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 ，其中計(jì)容建筑面積 方米（ 住宅 商業(yè) 面積 方米， 綜合面積 寫(xiě)字樓面積 兒園面積 ，不計(jì)容面積 方米（地 下車(chē) 庫(kù)）。 停車(chē)位 2795 個(gè) ， 建筑密度 容積率 項(xiàng)目 主要 建設(shè) 內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)用房和輔助配套等建安工程及土石方、場(chǎng)區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設(shè)施。 措 投資估算 ： 本項(xiàng)目 建設(shè)投資 226828 萬(wàn)元， 其中工程費(fèi)用 142826萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi) 40820 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 9182 萬(wàn)元，建設(shè)期利息34000萬(wàn)元。 資金籌措： 本項(xiàng)目 擬貸款 100000萬(wàn)元 ， 其余 資金 由項(xiàng)目 建設(shè)單位 5 自籌 解決 （含預(yù)售收入） 。 本項(xiàng)目 總建設(shè)期為 6年， 即 2015年 3月 月， 2015 年 9月底前完成立項(xiàng)、設(shè)計(jì) 、 征收補(bǔ)償、 招標(biāo)等前期工作。從 2015 年 10月 2021 年 3月完成項(xiàng)目施工及竣 工驗(yàn)收。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)研究分析， 本項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表： 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序號(hào) 名 稱(chēng) 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 棚戶區(qū)改造 地面積 建筑面積 其中：住宅面積 商業(yè)面積 綜合面積 寫(xiě)字樓面積 幼兒園 地下車(chē)庫(kù)面積 計(jì)容 筑密度 % 積率 化率 % 車(chē)位 個(gè) 2795 地面停車(chē)位 個(gè) 134 地下停車(chē)位 個(gè) 2661 2 總投資 萬(wàn)元 226828 中： 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 142826 程建設(shè)其他費(fèi) 萬(wàn)元 40820 備費(fèi) 萬(wàn)元 9182 設(shè)期利息 萬(wàn)元 34000 3 項(xiàng)目總 收 入 萬(wàn)元 327090 4 銷(xiāo)售 稅金及附加 萬(wàn)元 28109 5 項(xiàng)目投資總成本 萬(wàn)元 284562 6 6 項(xiàng)目投資 總利潤(rùn) 萬(wàn)元 42528 7 投資利潤(rùn)率 % 8 投資利稅率 % 9 所得稅 萬(wàn)元 10632 10 稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 31896 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 萬(wàn)元 13 靜態(tài)投資回收期 年 結(jié)論與 建議 本項(xiàng)目 符合 市 中長(zhǎng)期社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，符合 市老 城區(qū)控制性 規(guī)劃 。項(xiàng)目 功能定位準(zhǔn)確 ， 建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為 周邊棚戶區(qū)居民 提供居住保障，大幅度改善 和 提高 老城區(qū) 棚戶 居民生活、居住條件；有利于 市城市 統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升 市 的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn) 老城 區(qū) 棚戶區(qū) 風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化周邊形象。因此 ， 本項(xiàng)目 具有較好的社會(huì)效益 。 隨著 城市的發(fā)展、 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng)，本區(qū)開(kāi)發(fā)的增值潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。 投資收益的角度看，項(xiàng)目盈利能力也較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)上完全可行。同時(shí)， 棚戶 區(qū) 改造項(xiàng)目在改變?cè)谐菂^(qū)舊貌的同時(shí)，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高， 人們生活水平上升，城市建設(shè)步伐加快，城市品位提高。 本項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開(kāi)發(fā)前景。 7 本區(qū)周邊交通條件優(yōu)越，生活配套設(shè)施齊全，具備舒適宜人的居住環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。 項(xiàng)目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開(kāi)始時(shí)要慎重考慮居民的安置問(wèn)題，以保證安定團(tuán)結(jié)的政治局面，維護(hù)社會(huì)的和諧。 項(xiàng)目主辦方應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期工作，抓緊落實(shí)相關(guān)配 套資源，認(rèn)真開(kāi)展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行，并滿足可研報(bào)告中預(yù)期的目標(biāo)。拓展融資渠道，保障資金供應(yīng)及時(shí)、充足，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)背景及必要性 目建設(shè)背景 棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前，我國(guó)把棚戶區(qū)分為城市及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)和中央下放 地方煤礦棚戶區(qū)五大類(lèi)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化體系的迅速推進(jìn) ，日益攀升的房?jī)r(jià)和人民的基本居住需求形成了嚴(yán)重的矛盾沖突，解決 低收入人群的住房問(wèn)題也成為了政府以及社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，很多還是企業(yè)老職工，曾為國(guó)家建設(shè)作出很大貢獻(xiàn)。 加快實(shí)施棚戶區(qū)改造，能夠幫助困難群眾改善住房條件，圓上他們的“住房夢(mèng)”，使他們感受到了黨和政府的溫暖。同時(shí)，棚戶區(qū)改造還能夠拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，為擴(kuò)大就業(yè) 增添崗位。 改革開(kāi)放后， 我國(guó) 部分城市對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行過(guò)一些改造。 2004年，遼寧省在全國(guó)率先啟動(dòng)了全省范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造。之后，全國(guó)不少地區(qū)也陸續(xù)加大了棚戶區(qū)改造力度。 2005年，國(guó)家啟動(dòng)了對(duì)中央下放東北三省煤礦棚戶區(qū)的改造。 2008年四季度起，黨中央、國(guó)務(wù)院決定將各類(lèi)棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，拉開(kāi)了全國(guó)大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施城市和國(guó)有工礦、國(guó)有林區(qū) (場(chǎng) )棚戶區(qū) (危舊房 )、國(guó)有墾區(qū)危房、 9 中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造的大幕。 2008五年內(nèi)，全國(guó)開(kāi)工改造各類(lèi)棚戶區(qū) 1260 萬(wàn)戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居 工程 3100 萬(wàn)套(戶 )開(kāi)工量的 40%；基本建成各類(lèi)棚戶區(qū)改造安置住房 750 萬(wàn)套。通過(guò)改造，幾千萬(wàn)群眾圓了“住房夢(mèng)”，生活質(zhì)量提高了，財(cái)產(chǎn)也增多了，一步跨越幾十年。通過(guò)改造，不少城市面貌、人居環(huán)境、功能都有了很大改善。 2013年 6月，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。 其后，為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) （國(guó)發(fā) 2013 25號(hào)），意見(jiàn) 提出， 2013年至 2017年改造各類(lèi)棚戶區(qū) 1000萬(wàn)戶 （ 其中 城市棚戶區(qū) 800萬(wàn)戶， 國(guó)有工礦含煤礦棚戶區(qū)90 萬(wàn)戶，國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房 30 萬(wàn)戶 ， 國(guó)有墾區(qū)危房80 萬(wàn)戶）， 使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高。 意見(jiàn)要求，加快推進(jìn)各類(lèi)棚戶區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市及獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。 從采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法多渠道籌集資金，確保建設(shè)用地供應(yīng)，落實(shí)稅費(fèi)減免政策和完善安置補(bǔ)償政策等四方面加大政策支持力度。 棚戶區(qū)改造已被納入我國(guó)保障性安居工程。 2014年政府住房保障相關(guān)工作的安排，既延續(xù)了 2013年保障性安居工程新開(kāi)工、基本建成套數(shù)等量的安排，同時(shí)又結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中存在的“一邊高樓林立，一邊棚戶連片”問(wèn)題，將棚戶區(qū)改造作為 2014 年保障性安居工程建設(shè)的重點(diǎn)。 2013 年 12 月 中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的 10 明年主要任務(wù)中 提到，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造”。月底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新提出， 2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成 480 萬(wàn)套以上。 會(huì)議同時(shí)要求，明年 重點(diǎn) 推進(jìn)各類(lèi)棚戶區(qū)改造，改造數(shù)量達(dá)到 370萬(wàn)套以上。 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等五部門(mén)發(fā)布關(guān)于下達(dá) 2014年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的通知指出開(kāi)工建設(shè)任務(wù)： 市人民政府辦公室印發(fā) 市加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造五年行動(dòng)計(jì)劃（ 20132017），文件指出： 棚戶區(qū)改造是黨中央、國(guó)務(wù)院提出的重大民生工程和發(fā)展工程，是保障和改善民生、構(gòu)建和諧社會(huì)、營(yíng)造穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重大舉措。大力實(shí)施棚戶區(qū)改造，可以有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，讓更多困難群眾住進(jìn)新居，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，擴(kuò)大就業(yè)增添崗位，助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善。 目前， 市 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)正處在高速發(fā)展時(shí)期，通過(guò)改革開(kāi)放，全 市 走上了快速發(fā)展道路，城市建設(shè)日新月異，城鎮(zhèn)建設(shè)一年一個(gè)臺(tái)階，城市環(huán)境得到良好改觀，衛(wèi)生條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況也日益改善。隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì) 生活水平的提高， 人們 對(duì)居住環(huán)境和條件的要求也 逐漸提高 。 市 棚戶區(qū)主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部 。 項(xiàng)目所在 區(qū)域是典型的老城區(qū)和棚戶區(qū)，居 住環(huán)境差，土地利用 11 率低，大多房屋由于使用年限久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，年久失修，基本上已成為危舊房，存在嚴(yán)重居住安全隱患；房屋基礎(chǔ)設(shè)施十分落后， 生活條件簡(jiǎn)陋；環(huán)境陰暗潮濕 ，蚊蟲(chóng)肆虐，條件惡劣；且居住人員成份復(fù)雜，生活水平低， 眾多的外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口都把落腳點(diǎn)選擇在了棚戶區(qū)，使得 社會(huì)治安管理和房產(chǎn)部分房屋管理十分困難。 棚戶區(qū)的存在，與城市整體形象、文明檔次很不協(xié)調(diào)，棚戶區(qū)居民與大多數(shù)市民日益提高的生活水平特別是居住水平也很不協(xié)調(diào)。改變城市的環(huán)境面貌，提高人們的居住水平， 成為 目前 市 委 市 政府關(guān)心的首要大事。只有改 變了城市面貌，提高了環(huán)境水平，才能為 市 打造良好的城市形象，建立良好的投資環(huán)境，才能為下一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。人們居住水平的提高，也會(huì)使居民有一個(gè)安定的生活心態(tài)和積極的工作態(tài)度，才會(huì)為 市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更好的努力和更大的貢獻(xiàn)?；诖?， 市 決定 對(duì) 本項(xiàng)目 所涉及的 棚戶區(qū) 區(qū)域進(jìn)行改造， 以達(dá)到 進(jìn)一步 提高住宅供給量 ，改善城市環(huán)境，打造城市新面貌的目的。 目建設(shè)的必要性 棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。 2008 年至 2012 年， 我 國(guó)改造各類(lèi)棚戶區(qū) 1260萬(wàn)戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧。 為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，2013 年，國(guó)務(wù)院 又下 發(fā)布關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 12 2013 25 號(hào)），提出 要 在 2013 年至 2017 年內(nèi)改造各類(lèi)棚戶區(qū) 1000萬(wàn)戶 ，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高 。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，棚戶區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施條件，房屋結(jié)構(gòu)以及土地綜合利用方面存在 較大的不足，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合現(xiàn)階段 市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)城市住房條件的要求，也不能滿足居民對(duì)居住條件的要求，因此項(xiàng)目的建設(shè)符合 市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。 貫徹落實(shí)中央及地方關(guān)于改善棚戶區(qū)居住條件各項(xiàng)政策的需要 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國(guó)財(cái)政部、中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 建保 2009295號(hào)、中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法、 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 、 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 等文件和 省有關(guān)棚戶區(qū)改造建設(shè)相關(guān) 文件 要求，大力加快棚戶區(qū)改造進(jìn)度，服務(wù)低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平，體現(xiàn)社會(huì)主義新中國(guó)共同富裕的社會(huì)主義好政策，項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)中央及地方對(duì) 城市 和 國(guó)有工礦企業(yè) 棚戶區(qū)的改造的各項(xiàng)政策的結(jié)果，是一項(xiàng)改善民生的德政工程，福利工程。 建 和諧社會(huì)的需要 住房作為人類(lèi)生存最基本的物質(zhì)條件，自古以來(lái)就受到中外不同國(guó)家、政府的重視。解決低收入家庭住房問(wèn)題，改善老百姓居住條件， 13 更是被看做社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志。而今天，在保障人民群眾基本生活、逐步完善社會(huì)保障制度的和諧社會(huì)奮斗目標(biāo)中，住房保障作為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要基石，具有鮮明的時(shí)代意義。 棚戶區(qū)改造是我國(guó)保障性安居工程的重要組成部分。由于歷史原因，我國(guó)部分城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)都留下了一定數(shù)量的棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)內(nèi)的住房 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、年久失修，房屋破損嚴(yán)重，居住條件簡(jiǎn)陋，公共設(shè)施不全，生活環(huán)境惡劣。而 城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。 實(shí)踐證明，大規(guī)模實(shí)施棚戶區(qū)改造工程，不但能改善棚戶區(qū)居民的住房條件，使千百萬(wàn)困難群眾告別“憂居”， 而且能拉近城鎮(zhèn)居民間的住房差距，解決城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)， 提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量， 全民 共享改革發(fā)展成果， 化解社會(huì)矛盾，最大限度增加和諧因素，促進(jìn)社會(huì) 安定團(tuán)結(jié) ， 是 一項(xiàng) 重大民生工程。 通過(guò)棚戶區(qū)改造，不僅解決了困難群眾的住房問(wèn)題，使老百姓得到了實(shí)惠，而 且密切了黨群和干群關(guān)系，增強(qiáng)了社會(huì)凝聚力，促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。 實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的有效途徑 棚戶區(qū)改造建設(shè)的大部分是安置用房，為小戶型、低價(jià)位的普通住房，對(duì)象除解決回遷戶外，主要用于解決城市中低收入家庭住房困難。推進(jìn)棚戶區(qū)改造，直接增加了住戶有效供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。另外，棚戶區(qū)改造有力地拉動(dòng)了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，保增長(zhǎng)、解決社會(huì)就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn)。 14 第三章 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 場(chǎng)定位 商貿(mào)市場(chǎng)，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，本區(qū)開(kāi)展商貿(mào)業(yè)開(kāi)發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場(chǎng)，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷(xiāo)渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能 項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來(lái)入住，打造 市 的舒適住宅環(huán)境。 民安置功能 通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的 安置問(wèn)題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳?質(zhì)量和居住條件形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌，成為 的一個(gè)亮點(diǎn)工程。 要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目 為一項(xiàng) 環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、管理完善的棚戶區(qū)改造工程 ，旨在通過(guò)改造項(xiàng)目區(qū)內(nèi)危舊、基礎(chǔ)設(shè)施落后的集中連片平房和簡(jiǎn)易樓房，對(duì)土地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)利用，挖掘地段價(jià)值潛力 。 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總用地面積 方米，凈用地面 15 積 方米，建筑占地面積 方米，棚戶區(qū)改造面積 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 ，其中計(jì)容建筑面積 方米（住宅 業(yè) 面積 方米， 綜合面積 寫(xiě)字樓面積 兒園面積 ，不計(jì)容面積 方米（地下車(chē) 庫(kù)）。停車(chē)位 2795 個(gè) ， 建筑密度 容積率 項(xiàng)目 主要建設(shè) 內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)用房和輔助配套等建安工程及土石方、場(chǎng)區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設(shè)施。 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 市概況 置、范圍、面積 位與現(xiàn)狀概況 況 棚戶區(qū) 改造項(xiàng)目 位于 ?？傆玫孛娣e 該棚戶區(qū)用地涉及 5個(gè)社區(qū)，總?cè)丝诩s 10172人， 3117戶。 規(guī)劃用地范圍氣候特征屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，降 17 雨量豐沛，光照充足，四季分明； 嚴(yán)寒酷暑期短、無(wú)霜期長(zhǎng)，但降雨集中，易造成干旱和洪澇災(zāi)害；常年主導(dǎo)風(fēng)向夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。 貌 規(guī)劃區(qū)屬湘中典型的丘陵地貌，地勢(shì)起伏較大，地形較為復(fù)雜。本區(qū)為老城建設(shè)區(qū)，地貌基本已改造；用地內(nèi)最高高程為 ，轄內(nèi)土地較平坦。 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)地形平坦，高差較小，城市建設(shè)成本相對(duì)較低 ； 項(xiàng)目用地內(nèi)大部分地坪標(biāo)高較高，位于城區(qū)內(nèi) 上流，不 需采取工程措施保證區(qū)內(nèi)防洪排澇；項(xiàng)目 區(qū)緊鄰 ，具有建設(shè)山水園林城市的景觀要素。 文 因有防洪堤，故 項(xiàng)目 區(qū)的道路及地塊 標(biāo)高不受防洪標(biāo)高限制。 質(zhì) 該區(qū) 域 為歷史老城區(qū)，由于建設(shè)方未對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)地址狀況進(jìn)行勘探，故規(guī)劃區(qū)地質(zhì)情況以 市地質(zhì)資料為參考。 該區(qū)域內(nèi)分布地層由老至新分述如下： 所處大地構(gòu)造部分屬 ，區(qū)內(nèi)主要有 兩條區(qū)域壓扭性大斷裂從西北角穿過(guò)，其斷裂帶影響寬，延伸深遠(yuǎn)。該區(qū)巖層為單斜 18 構(gòu)造，巖層產(chǎn)狀：走向 向 角 42 地震：區(qū)域內(nèi)小地震較為頻繁，但震級(jí)都較小，其中發(fā)生四級(jí)地震僅一次。根據(jù) 2001版 1： 400萬(wàn)中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖和中國(guó)地震反應(yīng)譜物征周期區(qū)劃圖，工程區(qū)地震動(dòng)峰值加速度為 震反應(yīng)譜特征周期 對(duì)的地震基本烈度為 區(qū)內(nèi)水文地質(zhì)條件主要為碳酸巖類(lèi)裂隙溶洞水、河谷地段、上部第四系主要為黃色粘土，透水微弱，下部灰?guī)r裂隙及巖溶發(fā)育，含水豐富，為埋藏型碳酸巖類(lèi)裂隙溶洞水。 地下水直接接愛(ài)水氣降水的補(bǔ)給，經(jīng)短途逕流，于河床岸邊排泄于河流中。 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)的地質(zhì)情況以 市地質(zhì)勘察資料作參 照 ，不能做為具體項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。但從資料可 以 看出， 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)地質(zhì)條件較為簡(jiǎn)單，基本適宜做城市建設(shè)用地。 地利用規(guī)劃現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)總用地面積 方米，積率 地上 總建筑面積 中商業(yè)面積 方米，寫(xiě)字樓、賓館面積 方米，住宅面積 方米，幼兒園面積 方米，公共設(shè)施（地上停車(chē)位、綠化等）用地 18435平方米。 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)土地利用現(xiàn)狀主要存在以下問(wèn)題： 1、 土地利用率不高，布局混亂，有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、挖掘潛力 19 2、 土地結(jié)構(gòu) 不夠完善，基礎(chǔ)設(shè)施欠缺、服務(wù)功能不全面。 3、 土地利用較為混亂，有部分工業(yè)廠礦企業(yè)，但已停產(chǎn)休業(yè)，土地閑置嚴(yán)重。 4、 道路交通用地比重平衡，規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通用地主要是 。 筑物現(xiàn)狀 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)建筑主要為居民住宅，以 2建筑居多。建筑質(zhì)量破舊，大多成院落或沿道路分布，布局較為雜亂，環(huán)境差，公共基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，部分區(qū)域公共設(shè)施不齊全。 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)建筑物根據(jù)質(zhì)量好壞分為一類(lèi)建筑、二類(lèi)建筑及三類(lèi)建筑。一類(lèi)建筑為近幾年新建，質(zhì)量較好的磚混建筑；二類(lèi)建筑為建成并有一定年限的質(zhì)量一般的磚混建筑；三類(lèi)建筑為土木結(jié)構(gòu)建筑、 各種附屬用房等質(zhì)量差的建筑。 路現(xiàn)狀 路 由于 項(xiàng)目 區(qū)位于城市中心老城區(qū)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有城市道路框架基本成型，現(xiàn)有道路結(jié)構(gòu)合理，內(nèi)部道路成系統(tǒng)，道路網(wǎng)密度適中，整個(gè)規(guī)劃區(qū)交通通暢。城市主干路有 路。 共交通 對(duì)于一個(gè)城市的居民來(lái)說(shuō)，一個(gè)高效的公交網(wǎng)絡(luò)十分重要，能夠讓他們順利快捷的到城市內(nèi)外的每個(gè)角落，通往城市的各個(gè)重要地點(diǎn)。公交所能惠及的地方會(huì)很大程度上影響周邊地區(qū)的預(yù)期價(jià)值和實(shí)際價(jià)值。 本項(xiàng)目 區(qū)作為城市老城區(qū)，是 市西部區(qū)域的黃金地帶，交通發(fā)達(dá)、完善，區(qū)內(nèi)公交線路多達(dá) 10 條，居民上街出行十分便利。 20 共設(shè)施規(guī)模及分布 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)公共設(shè)施現(xiàn)有幼兒園 4 所、小學(xué) 1 座、中學(xué) 1 座，垃圾中轉(zhuǎn)站 2座、菜市場(chǎng) 3處、公廁 10所、居委會(huì) 4所、派出所一處、日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、電視臺(tái)均在該區(qū)域內(nèi)，區(qū)級(jí)醫(yī)院一所。 1、 范圍內(nèi)有 醫(yī)院，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較全，居民看一般性的病大都在這里。 2、 區(qū)域私人診所及衛(wèi)生室有 6處，醫(yī)務(wù)人員素質(zhì)一般。 1、 規(guī)劃區(qū)內(nèi)雖僅有小學(xué)一所，但規(guī)模較大。基本能滿足該區(qū)生源就學(xué)。 2、 教育事業(yè)投入少，設(shè)施一般。 3、 幼兒教育有待提高和規(guī)范化。 4、 由于規(guī)劃 范圍區(qū)內(nèi)有中學(xué)一所，學(xué)生就讀方便。 1、 規(guī)劃區(qū)因?yàn)槭抢铣菂^(qū)，破舊混亂，缺少一定的治安管理設(shè)施，治安較亂。 2、 菜市場(chǎng)多沿街而設(shè)，衛(wèi)生及交通狀況堪憂。 3、 公廁多為旱廁，衛(wèi)生狀況很差嚴(yán)重影響居民生活。 政公共設(shè)施現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)給水管網(wǎng)基本普及，分別從 路接入。區(qū)內(nèi)無(wú)居民采用地下水。 21 規(guī)劃區(qū)內(nèi)目前無(wú)污水處理廠，主要利用路邊簡(jiǎn)易雨水口進(jìn)入下水道，排入 河。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)有 1條 110千伏架高壓線從 電站向北 向穿過(guò)該區(qū)域。 廣電、郵政狀況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)郵政分局，但有一郵政代辦點(diǎn)，基本滿足周邊居民辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市燃?xì)夤芙尤耄占奥瘦^高，居民普遍以液化氣為主燃料。 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)有交通加油站一座，占地約 ，投入使用。 觀現(xiàn)狀 項(xiàng)目 區(qū)雖屬湘中典型丘陵地貌，地勢(shì)起伏小，規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)山體，但最大相對(duì)高差達(dá) ，區(qū)內(nèi)除主要道路有行道樹(shù)綠化外，綠化郁郁蔥蔥。與規(guī)劃區(qū)相鄰的 公園林木成景，精巧秀麗，形成風(fēng)光優(yōu)美的自然背景。 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)無(wú)小河，但與 河緊密相鄰， 水波粼粼，甚是優(yōu)美。建筑大都依山傍路呈院落而建，交通便利。 因此， 周邊區(qū)域現(xiàn)有良好的生態(tài)環(huán)境，為 項(xiàng)目 區(qū)的建設(shè)提供了景觀元素。依據(jù)其現(xiàn)有良好的自然環(huán)境與交通發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，合理控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，有效進(jìn)行建設(shè)管理， 本項(xiàng)目 區(qū)應(yīng)該具有很好的開(kāi)發(fā)條件與美 22 好未來(lái)。 第 五 章 建設(shè) 方案 筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 導(dǎo)思想 突出各類(lèi)建筑特點(diǎn)，體現(xiàn)建筑的時(shí)代感， 配合舊城區(qū)棚戶區(qū)改造為無(wú)房戶騰房安置， 為 市 增添一處新的建筑景觀 。 倡導(dǎo)綠色建筑， 注重建筑與環(huán)境的對(duì)話及建筑內(nèi)部各空間的對(duì)話，表現(xiàn)建筑獨(dú)特的時(shí)代特征。 以人為本，滿足居住者心理和行為特征的需求。 以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡 可能通過(guò)植被覆蓋完善生態(tài)系統(tǒng)； 積極考慮環(huán)保，對(duì)影響環(huán)境的廢水 、 廢氣 、 噪聲等進(jìn)行有效 的 處理。 在保證使用功能、建筑質(zhì)量和室內(nèi)環(huán)境符合目標(biāo)的前提下，采取各種有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，降低新建房屋單位建筑面積的能耗。 充分利用土地，豐富建筑空間。 1、項(xiàng)目要貫徹 “ 以人為本 ” 的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 2、項(xiàng)目要貫徹 “ 高效、便 捷 ” 的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。 23 3、項(xiàng)目要貫徹 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。 4、項(xiàng)目要貫徹 “ 適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀 ” 的原則。突出 文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。 鑒于 本項(xiàng)目 城市文化背景以及 城市區(qū)位，建筑設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)在于發(fā)掘其應(yīng)有地段 商業(yè)價(jià)值的同時(shí)注重塑造建筑自身的品質(zhì)。因此， 本項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：彰顯城市文化魅力、催化城市經(jīng)營(yíng)活力、提高城市空間品味。 每一個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目都要從整個(gè)城市空間全局出發(fā)，從城市設(shè)計(jì)的理念進(jìn)行空間的謀劃，在空間布局、環(huán)境景觀、建筑形態(tài)等空間要素方面深入研究。 目 總圖 規(guī)劃 方案 本項(xiàng)目 由 A、 B、 C、 劃總用地面積 目?jī)粲玫孛娣e 方米， 建筑占地面積 方米，總建筑面積 方米，其中計(jì)容建筑面積 計(jì)容面積 下車(chē) 庫(kù)）。停車(chē)位 2795個(gè) ，綠地率 建筑密度 容積率 總平面設(shè)計(jì)中主要把握以下三點(diǎn)：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚；與用地 兩側(cè) 規(guī)劃建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調(diào)；突出信息時(shí) 24 代便捷、高效、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)理念。 本項(xiàng)目 工程 充分考慮 “建筑 人 環(huán)境 ”三者之間的相互滲透，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)安靜舒適的有機(jī)居住環(huán)境。 1、規(guī)劃目標(biāo) 營(yíng)建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會(huì)效益，環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織 合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、適當(dāng)配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和新的 棚戶區(qū)改造 理念。 2、總體布局符合規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 小區(qū)建筑利用地形合理布局，沿用地紅線南北向布置住宅，內(nèi)部視線通透，視線干擾小，富有韻律感，沿街立面簡(jiǎn)潔、美觀、現(xiàn)代。結(jié)合小區(qū)入口合理布局，由此構(gòu)成以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）總圖完整，點(diǎn)、線、面結(jié)合，一氣呵成；小區(qū)環(huán)境景觀與預(yù)留公共綠地有機(jī)聯(lián)系，豐富了城市空間。 （ 2）小區(qū)住宅所有住戶都朝向 良好，自成一體的景觀體系及合理的布局，使得每戶都有良好的景觀效果。 （ 3）建筑之間間距大，結(jié)合建筑平面，減少視線干擾。 3、根據(jù)設(shè)計(jì)理念，以營(yíng)造綜合、活力的新型商業(yè)空間；輕松舒適的休閑空間；高效、集中的辦公環(huán)境；以及健康、 樂(lè) 活的居住空間，即整個(gè)項(xiàng)目區(qū) 共 劃分為 四 個(gè)功能區(qū) ：新型商業(yè)區(qū)、舒適休閑區(qū)、集中辦公區(qū)、溫馨住宅區(qū)。其中，溫馨住宅區(qū) 為相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，是健康、樂(lè)活 的宜居生活空間。 25 豎向設(shè)計(jì)主要依據(jù)地塊周邊城市道路標(biāo)高和地形現(xiàn)狀標(biāo)高進(jìn)行設(shè)計(jì)。現(xiàn)有場(chǎng)地地勢(shì)平坦。 景觀以尊重現(xiàn)實(shí)的原則入手，所有商業(yè) 門(mén)面所對(duì)應(yīng)的規(guī)劃道路之間高差不宜太大，應(yīng)能自然過(guò)渡， 建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高均略高于場(chǎng)地標(biāo)高，盡量減少了填方挖方，建筑正負(fù)零標(biāo)高高于城市道路、地形標(biāo)高 地雨水由 北向 南匯集，經(jīng)收集后排入?yún)^(qū) 域 內(nèi)雨水口，再排入城市排水管網(wǎng)。 交通組織結(jié)合周邊城市道路， 以人車(chē)分流為原則，實(shí)行步行優(yōu)先，并以完善的機(jī)動(dòng)車(chē)交通系統(tǒng)作支持，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定 配建地面停車(chē)位及地下停車(chē)庫(kù)。車(chē)行組織在居住活動(dòng)平臺(tái)下層完成，車(chē)主可以在市政路面匯入 小區(qū)內(nèi)，方便入庫(kù)泊車(chē)，并由車(chē)庫(kù)直接到達(dá)理想的區(qū)域，車(chē)流與人流 在 豎向上徹底分開(kāi)，確保整個(gè)區(qū)域的有序性和舒適性。 1、對(duì)外交通 以核心景觀區(qū)為依托，結(jié)合商業(yè)街區(qū)的布局，布置了車(chē)行和人行出入口，人車(chē)分離，互不干涉，分區(qū)明確，同時(shí)滿足消防要求，將小區(qū)綜合環(huán)境影響降至最低程度。 2、內(nèi)部交通 主要道路依地就勢(shì)穿插在各功能區(qū)之間 ，盡量做到曲徑通幽、步移景異的效果，豐富的內(nèi)部空間，達(dá)到獨(dú)特的生活氛圍。 3、步行體系 考慮到步行者的最短路線心里，充分結(jié)合軸線和開(kāi)放空間系統(tǒng)，形成一個(gè)集休閑，景觀娛樂(lè)、高效流通于一體的步行系統(tǒng)。 26 4、停車(chē)場(chǎng) 為節(jié)約地面空間，布置少量的地面臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，充分 利用地下空間 ，設(shè)置為地下停車(chē)場(chǎng)，還考慮了商業(yè)及主樓的卸貨區(qū)和卸貨車(chē)位，同時(shí)交通組織流線設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能流暢、便捷、并考慮消防環(huán)道和撲救面寬度的設(shè)置。 區(qū)內(nèi)的綠化在有限的空間內(nèi)精心布置，點(diǎn)、線、面結(jié)合，同時(shí)注重高低搭配。綠地主要集中在 中心景觀 、主、次出入口和公共區(qū)域，該部分主要以草坪、灌木、花卉為主，局部點(diǎn)綴觀賞性較強(qiáng)的喬木。區(qū)內(nèi)主要道路周邊布置密植喬木，盡量減少汽車(chē)噪聲的影響；臨街沿道路布置行道樹(shù)及灌木，高低結(jié)合，形成綠化屏障，盡量避免車(chē)輛對(duì)居住的影響。 筑 單 體 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 1、根據(jù)總體布置，結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)，充分利用地形地貌，滿足各單體建筑的使用功能，確定建筑物的平面布局、層數(shù)與高度。 本項(xiàng)目 均為高層建筑 ， 臨街 建筑 設(shè)置 有 商業(yè) 、辦公樓等 配套 用房，其余 為住房。 2、平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)功能空間，做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。 建筑立面造型是建筑藝術(shù)風(fēng)格最直接的表現(xiàn)。根據(jù)氣候特點(diǎn)，本 27 設(shè)計(jì)以現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，吸取現(xiàn)代歐式的文化元素，營(yíng)造豐富而不繁雜，簡(jiǎn) 潔而不單調(diào)的建筑立面造型。建筑造型中的虛實(shí)變化，體塊效果，大大增加了建筑外立面的視覺(jué)沖擊力。整個(gè)建筑立面造型以親切、律動(dòng)、簡(jiǎn)潔為基本設(shè)計(jì)模塊，通過(guò)這種基本模塊有規(guī)律的組合，構(gòu)成富有韻律、節(jié)奏、層次感強(qiáng)的立面形象。立面設(shè)計(jì)在滿足內(nèi)部的平面與空間要求的前提下，運(yùn)用外輪 廊的變化、色彩的搭配，加上局部裝飾，營(yíng)造明快、清新的建筑形象， 立面設(shè)計(jì)中著重把握以下幾個(gè)方面： 1）利用平面、空間關(guān)系，做好幾個(gè)層面的外理。采用平屋頂局部伸高，使其具有現(xiàn)代歐式的風(fēng)格。通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、欄板、欄桿、空調(diào)板的組合形成立體豎向線條，與墻面構(gòu)成空 間關(guān)系，營(yíng)造出現(xiàn)代時(shí)尚的效果，給人明快向上的印象。 2）運(yùn)用色彩和虛實(shí)對(duì)比手法，追求建筑藝術(shù)品位與文化內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)細(xì)部、突出個(gè)性，使居住在此的人們充滿自豪感，并能激發(fā)他們不斷努力勤奮向上。 3）注重與周邊環(huán)境的和諧共生。墻面 (窗玻璃、欄桿 )、地面、植物的色彩、尺度以人舒適為準(zhǔn)。 筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 28 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 （ 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ ； 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 本工程主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50年。 本工程建筑物安全等級(jí)為二級(jí)； 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)； 建筑抗震 設(shè)防 分類(lèi) 標(biāo)準(zhǔn)為二 類(lèi)； 地下室防水等級(jí)為二級(jí)； 一類(lèi)高層建筑防 火分類(lèi)等級(jí)為一類(lèi)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的耐火極限及燃燒性能 按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范中表 建筑結(jié)構(gòu)環(huán)境類(lèi)別：上部結(jié)構(gòu)為一類(lèi)，室外露天構(gòu)件、室內(nèi)潮濕環(huán)境及地下結(jié)構(gòu)為二 震設(shè)防 場(chǎng)地土類(lèi)型類(lèi)，地震設(shè)防烈度為 6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 計(jì)荷載 (1)風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓取 基本雪壓取 (2)荷 載標(biāo)準(zhǔn)值 29 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值表 序號(hào) 荷載類(lèi)別 標(biāo)準(zhǔn)值 (KN/1 上人屋面 不上人屋面 住宅 配套設(shè)施用房 商業(yè)用房 6 樓梯、走道、電梯間 消防疏散樓梯 衛(wèi)生間 設(shè)備間、電梯機(jī)房 0 變配電間、水箱房 結(jié)構(gòu)選型 本項(xiàng)目 均為高層建筑，均 采用剪力墻框架結(jié)構(gòu)； 墻體擬采用粉煤灰輕型砌塊。 室外地下室采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為六級(jí)。地下室底板為承臺(tái)加止水板組成。 基礎(chǔ) 初定為人工挖孔灌注樁基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)乙級(jí)。 要 結(jié)構(gòu) 材料 混凝土強(qiáng)度等級(jí) ： 主鋼構(gòu)采用 次鋼構(gòu)采用 鋼筋選用熱軋 砌體等級(jí) ： 漿強(qiáng)度 等級(jí)： 排水、消防設(shè)計(jì) 30 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 2009年版） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 2014年版） 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 工程其他專(zhuān)業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖紙和資料 1、水源 水源來(lái)自城市自來(lái)水，常年供水壓力為 水管網(wǎng)為環(huán)狀， 自不同的市政供水管道引入 2條 在小區(qū)形成生活給水 2、給水系統(tǒng) 室內(nèi)生活給水豎向分區(qū)為三個(gè)區(qū)：低區(qū)：地下室、一至四層，由市政自 來(lái)水壓力直接供水。中區(qū)：五至十五層，由中區(qū)無(wú)負(fù)壓給水泵組供水。高區(qū)：十三層及以上，由高區(qū)無(wú)負(fù)壓給水泵組供水。設(shè)生活水池水泵房及和消防水池及水泵房，設(shè)在地下一層設(shè)備層。 水表設(shè)置：室外進(jìn)水管上設(shè)總水表計(jì)量。管道井設(shè)室內(nèi)分戶給水水表計(jì)量。 3、管材 室內(nèi)給水立管及干管采用 水鋼塑復(fù)合管，用戶水表后的 31 給水管采用 水塑料管，熱熔連接；戶內(nèi)熱水管道采用 水給水塑料管，熱熔連接。 室外埋地給水管采用 熱熔連接。 1、 排水系統(tǒng) 排水采用雨、污分流制。 室內(nèi)生活污 水先排至化糞池預(yù)處理后再排入小區(qū)污水管網(wǎng) ，統(tǒng)一收集 排入 城市 截污管。 衛(wèi)生間污水系統(tǒng)設(shè)專(zhuān)用通氣立管，專(zhuān)用通氣立管與污水立管每隔兩層連通。所有排水立管在穿越樓板處設(shè)置阻火圈，以防止火災(zāi)蔓延。地下室設(shè)排水溝，收集地面水排至集水井，再由污水泵提升排出室外。 小區(qū)室外雨水管、污水管沿區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，沿途收集雨、污水，最后均排入市政排水檢查井。 雨水由雨水斗收集后排入室外雨水溝，住宅的陽(yáng)臺(tái)雨水由各戶設(shè)置地漏收集后排入室外雨水溝。 2、 管材 室內(nèi)污、廢水管及陽(yáng)臺(tái)雨水管采用 樓面雨水管采用實(shí)壁加厚型 外污、雨水管采用高密度聚乙烯 (壁波紋管，橡膠圈連接，砂墊層基礎(chǔ)。 1、 消火栓系統(tǒng)： 本工程所有建筑的內(nèi)部設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。 本工程各層按兩股水頭到達(dá)任何部位要求布置室內(nèi)消火栓箱，充實(shí)水柱為 10米，消火栓保護(hù)半徑為 25米。 32 本工程內(nèi)建筑的室內(nèi)消火栓箱采用單閥單出口消火栓箱，箱內(nèi)配內(nèi)消火栓， 19 水槍?zhuān)?70*25m 膠質(zhì)龍帶各一套，消防水泵啟動(dòng)按鈕一套，消防水喉一套， 4具。 本工程室內(nèi) 消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，消防水池 +消防泵 +屋頂消防水箱聯(lián)合方式供水，消防水泵從消防水池取水增壓?；馂?zāi)初期由屋頂水箱供水，然后消防水泵從消防水池取水增壓。消防水泵由消防箱內(nèi)啟動(dòng)按鈕或消防控制中心啟閉。