室外步行街入伙方案420定稿

1宜昌萬達廣場東西金街外鋪入伙工作方案宜昌萬達廣場商業(yè)管理有限公司宜昌萬達廣場投資有限公司2010-4-15目 錄2目 錄 2基礎(chǔ)信息 3宜昌萬達廣場入伙方案 4入伙重點環(huán)節(jié)要求 . 4看房現(xiàn)場布置 . 4入伙地點 . 5入伙時間安排 . 5物業(yè)跟進商鋪工程及現(xiàn)場布置倒排計劃 6工作目標 . 6現(xiàn)場平面布置 . 6入伙流程 7交房領(lǐng)導(dǎo)小組 . 8入伙工作組設(shè)置 . 9入伙前培訓(xùn)、演練計劃 10入伙物料清單 . 11入伙資料清單 .14十四、 入伙存在的風險及解決措施 15附 件 16附件一：統(tǒng)一說辭 16附件二：入伙資料表格匯總 173基礎(chǔ)信息宜昌萬達廣場室外步行街夷陵大道一側(cè)外鋪的基礎(chǔ)信息 此次納入開業(yè)范圍的商鋪為 294 戶，面積 22710.94 平方米，分別為：東區(qū)靠夷陵大道一側(cè)外鋪共 226 戶，面積 14600 平米；西區(qū)靠夷陵大道一側(cè)外鋪共 68 戶，面積 8110.94 平米； 至 2010 年 4 月 15 日止，以上商鋪的銷售情況為：已售出 194 戶，未售商鋪 100 戶； 室外步行街工程進度安排：1) 外商鋪扶梯安裝：4 月 15 日進場，6 月 15 日完成安裝，7 月 1 日達到使用條件，9 月 30 日前通過技術(shù)監(jiān)督局驗收；2) 外商鋪公共區(qū)域裝修：5 月 15 日進場，7 月 15 日完成裝修；3) 供電：8 月 30 日正式供電，9 月 10 日達到正式使用條件；4) 裝修用電：250-500KVA 的容量滿足 30-50 戶同時裝修的條件；5) 廣告燈箱、泛光照明：9 月 1 日前完成整改，通過驗收；6) 道路綠化移植：9 月 1 日前完成；7) 室外導(dǎo)向標示、庭院照明：10 月 1 日前完成；宜昌萬達廣場入伙方案4一、 入伙重點環(huán)節(jié)要求： 入伙工作人員培訓(xùn)到位，各崗位入伙工作流程完善，入伙時各項工作安排有序，服務(wù)體現(xiàn)出熱情、周到，入伙現(xiàn)場和看房現(xiàn)場整潔、干凈； 程序：通過收樓手續(xù)辦理流程表貫穿整個交房流程，引導(dǎo)業(yè)主辦理完所有交房流程。需業(yè)主簽署房屋交接單 、 業(yè)主鑰匙交付確認書等相關(guān)的法定文件，并有針對性的收回原來已發(fā)放出去的業(yè)主鑰匙托管書 ； 現(xiàn)場條件：看房現(xiàn)場要求精細化清潔開荒，工地道路硬化和施工現(xiàn)場隔離等工作； 租賃服務(wù)中心工作人員詳細的向業(yè)主提供服務(wù)式招商內(nèi)容介紹，并做好業(yè)主的基礎(chǔ)信息登記工作。二、 交房狀態(tài)：室內(nèi)標準： 商鋪室內(nèi)是毛坯狀態(tài)，入戶門窗完工，室內(nèi)無任何建筑材料設(shè)備或雜物； 室內(nèi)樓板、墻壁、地面、樓梯完好，商鋪內(nèi)整潔無異味； 室內(nèi)預(yù)留天然氣、排煙、暖通、下水、有線、網(wǎng)線、臨時電接口，消防設(shè)施完好；室外環(huán)境標準： 東西區(qū)商鋪人行道整潔、地磚完好； 商鋪外立面鋼化玻璃完好、廣告墻面完好； 入伙辦理現(xiàn)場進行美化； 看房陪同人員需對業(yè)主提出的工程遺漏問題進行記錄，待每日入伙完成后統(tǒng)5一歸檔移交項目工程部門進行整改。三、 入伙地點安排：宜昌萬達廣場夷陵大道一側(cè)對面-南北天城商鋪 A17 號。四、 入伙時間安排：根據(jù)項目公司最終確定的交房時間，計劃分批次辦理入伙手續(xù)： 5 月 1 日-6 月 30 日 第一批入伙（夷陵大道臨街東西區(qū)一層商鋪） 6 月 1 日-7 日 30 日 第二批入伙（自營商鋪，已確定經(jīng)營方面的商鋪） 6 月 1 日-9 日 30 日 第三批入伙（需要服務(wù)式招商引導(dǎo)的商鋪剩余商鋪）五、 物業(yè)跟進商鋪工程及現(xiàn)場布置倒排計劃表時 間 天數(shù) 驗收內(nèi)容 責任人4 月 21 日 1 天商管公司物業(yè)經(jīng)理和項目工程部對接，確定入伙前東西區(qū)室內(nèi)、室外的交付標準商管物業(yè)經(jīng)理 李 悅4 月 22 日-28日 8 天組織三方驗收，并對未達到入伙條件的遺漏工程問題進行整改項目工程部 黃華勝商管工程部 周 瓏商管物業(yè)經(jīng)理 李 悅4 月 22 日-24日 4 天 完成工程粗開荒 項目工程部 黃華勝4 月 22 日-24日 4 天 對工程粗開荒進度進行跟蹤 商管物業(yè)經(jīng)理 李 悅4 月 27 日 1 天 組織入伙人員進行現(xiàn)場演練 商管物業(yè)經(jīng)理 李 悅項目營銷部 黃文希六、 工作目標：6 確保業(yè)主均能夠順利收商鋪，入伙期不發(fā)生集體投訴或被任何新聞媒體曝光的事件； 入伙現(xiàn)場整潔有序、各部門配合默契； 確保業(yè)主的財產(chǎn)安全，不發(fā)生治安、刑事案件及意外傷害事故； 資料填寫、文件簽署、費用收取均準確無誤，不遺漏、不發(fā)生差錯； 任何存在疑慮或不滿意見的業(yè)主均能及時得到處理，避免因處理不及時造成矛盾或不滿情緒的擴散。七、 入伙流程接待處 1、 由項目公司銷售人員歡迎業(yè)主入伙。2、 接待者介紹物業(yè)管理公司、管理處、物業(yè)狀況、需辦理的相關(guān)手續(xù)。業(yè)主7不合格八、交房領(lǐng)導(dǎo)小組：驗證處需驗明如下資料：1、 開發(fā)商出具的業(yè)主入伙資格證明 。2、 業(yè)主身份證/護照（原件及復(fù)印件） ；入伙通知書 ；宜昌市商品房買賣合同 （原件及復(fù)印件） 。3、 業(yè)主為法人：需提供營業(yè)執(zhí)照副本（原件及復(fù)印件）/法人代表授權(quán)委托書 、法人身份證/護照（原件及復(fù)印件） ；公司印章。4、 委托代理：委托之書面證明；業(yè)主身份證/護照（原件及復(fù)印件） ；委托人身份證/護照（原件及復(fù)印件） 。5、 在收樓手續(xù)辦理流程表的第一欄里面中簽章。簽約處需簽訂的協(xié)議資料：1、 向業(yè)主發(fā)放房屋質(zhì)量保證書 、 房屋使用說明書 、 業(yè)戶手冊、 裝修手冊 。2、 簽訂商鋪用電協(xié)議書3、 需填寫的資料：業(yè)主情況登記表4、 在收樓手續(xù)辦理流程表第二欄中簽章。收費處1、 收取 6 個月物業(yè)管理費、水費押金 300 元、電費押金（按 100 元/平方米標準） 。2、 所有費用交清后在收樓手續(xù)辦理流程表第三欄中簽章。驗樓處業(yè)主憑收樓手續(xù)辦理流程與管理人員一起進行房屋驗收，填寫房屋驗收登記表并確定水、電表底度。在收樓手續(xù)辦理流程表第四欄簽章。1、以上手續(xù)完畢，將鑰匙移交給用戶，在收樓手續(xù)辦理流程表第四欄中簽章。2、管理處整理相關(guān)資料并存檔。鑰匙移交處合格 對房屋驗收登記表中業(yè)主提出需整改項目，由管理處聯(lián)系開發(fā)商、施工單位進行修繕。地產(chǎn)財務(wù)審核處1、 驗證業(yè)主入伙資格。2、 開發(fā)商審核業(yè)主相關(guān)購房票據(jù)，要求未交清房款業(yè)主按購房合同付清房款。8成立入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 組長：項目公司總經(jīng)理 王波 副組長： 項目公司副總經(jīng)理曾軍、崔金兆、李戈、周大東、吳寧商管公司總經(jīng)理 李嘉 副總經(jīng)理 唐渝 唐建文 商鋪銷售事宜負責人： 項目公司 營銷中心 張淑云 溫波 商鋪工程事宜負責人： 項目公司 工程部 李 飚 規(guī)劃設(shè)計事宜負責人： 項目公司 設(shè)計部 董志軍 物業(yè)服務(wù)事宜負責人： 商管公司 唐渝 裝修工程事宜負責人： 商管公司 唐建文 入伙流程辦理負責人： 商管公司 李悅 服務(wù)式招商負責人： 商管公司 段巍 外聘律師： 項目公司常聘律師九、 入伙工作組設(shè)置：名 稱 組 長 小組成員 人數(shù) 職 責項目公司通知組 付暉 銷售中心人員 2 人 以電話方式通知客戶前來辦理入伙手續(xù)物業(yè)公司通知組 黃宴 租賃服務(wù)中心 2 人對已辦理形式入伙的業(yè)主通知其前來辦理入伙手續(xù)接待組 黃文希張淑云黃文希、溫波、向?qū)W琴、姜嵐、陳曉培6 人1. 禮貌接待，核實購房人身份，確認所攜帶資料的完整性2. 產(chǎn)證代辦費、契稅、印花稅、面積補差等相關(guān)費用的審核，請購買人付清相關(guān)款項3. 簽署鑰匙交付確認書 房屋交接確認單4. 引導(dǎo)業(yè)主至商管公司手續(xù)辦理處項目公司收費組 錢兆萬 姚舟 2 人 房屋面積補差物業(yè)公司接待、簽約組黃晏 王丹蕓、曹阿好 3 人1、 向業(yè)主發(fā)放房屋質(zhì)量保證書 、 房屋使用說明書 、 業(yè)戶手冊 、 裝修手冊 。2、 簽訂商鋪用電協(xié)議書3、 需填寫的資料：業(yè)主情況登記表9物業(yè)公司收費組 熊勇 馮祥維 2 人1、 收取 6 個月物業(yè)管理費2、 水費押金 300 元3、 電費押金（按 100 元/平方米標準） 。招商租賃服務(wù)組 段巍周欣、李黎、盛楊、覃琴 5 人1、確認業(yè)戶資料，填寫業(yè)戶信息登記表2、根據(jù)業(yè)戶的需求填寫招商租賃信息表看房組黃華勝向貴東王敏、劉強 4 人1. 陪同客戶勘察相關(guān)物業(yè)，并對工程質(zhì)量問題進行解答和記錄。2. 對房屋質(zhì)量、水電表起碼進行確認，收回房屋驗收登記表第二聯(lián)；3. 完成當日工作，收集相關(guān)表格資料進行存檔張淑云 1 人負責入伙期間工作人員的用餐、飲水、一次性雨衣等安排后勤組 張淑云王華 內(nèi)保3 人1. 1 名安管負責在指定的路口引導(dǎo)業(yè)主至停車區(qū)，按順序停車（銷售中心門口和路邊） ；2. 2 名內(nèi)保負責協(xié)助處理緊急事務(wù)。應(yīng)急小組咨詢和處理突發(fā)事件王波崔金兆、 李戈、李彪、周大東、 楊成仁、付暉、張淑云、黃文希 李嘉、 唐渝 、唐建文輪流 處理突發(fā)事件十、 入伙前培訓(xùn)、演練計劃：序號 培訓(xùn)項目 培訓(xùn)對象 講 授 人 時 間1 統(tǒng)一說辭 入伙小組全員 各部門 4 月 26-27 日2 應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn) 安保人員 物業(yè)公司 4 月 26-27 日3 入伙演練 入伙小組全員 項目公司和 物業(yè)公司 4 月 26 日-27 日十一、 入伙物料清單：1、迎賓物料現(xiàn)場環(huán)境布局及布置建議聘請專業(yè)廣告公司完成101) 房屋交接單300 份2) 簽到表3) 水筆（黑）4) 熱飲（飲水機、茶葉、速溶咖啡等）800 份5) 資料文件夾6) 導(dǎo)示牌、小組桌牌7) 公示8) 攝像機9) 一拉寶入伙流程指引 、 裝修流程指引注：1）-7）項由項目公司準備，8） 、9）項由物業(yè)公司準備。2、文件資料印刷1) 房屋交接確認單2) 收樓手續(xù)辦理流程表3) 業(yè)戶信息登記表4) 房屋驗收登記表5) 業(yè)主手冊6) 裝修手冊7) 裝修管理協(xié)議8) 租賃服務(wù)信息登記表注：1）-2）項由項目公司準備，3）-9）項由物業(yè)公司準備。3、資料組物料資料組準備各類專業(yè)的相關(guān)咨詢物料，預(yù)備的備份公示文件，詳細清單如下：咨詢組 收費 入伙 咨詢 公示 預(yù)備 U盤 責任11組 公示人交付的標準 3物管公司資質(zhì)證明文件 3 1物業(yè)費用的收取標準及水電，燃氣 費用的單價 3物管類辦理商鋪的裝修手序的規(guī)定及費用標準合同及附件 3 1所有入伙工作人員的通訊錄（由營銷部提供） 3 1營銷類 分批入伙業(yè)戶名單（商鋪號、業(yè) 主姓名、 預(yù)約入伙時間、置業(yè)顧問） 3 1開發(fā)商持有、業(yè)主私有、全體業(yè)主共有建筑空間及面積說明 3 1測繪 類測繪標準 3 1面積實測報告 3 1費用清單（契稅、產(chǎn)證代辦、印花稅、面積補差等） 2 3 1契稅收費標準、依據(jù)及對口單 位 2 3 1 1產(chǎn)證代辦費標準、依據(jù)及對口 單位 2 3 1 1印花稅標準、依據(jù)及對口單位 2 3 1 1雜費類水、電、電話、網(wǎng)絡(luò)開通方法及收費標準 2 3 1建設(shè)項目竣工驗收備案表 3 1 1營銷答客問（入伙流程、雜費類 相關(guān)說明等） 3 1物管答客問（物管服務(wù)及收費類等） 3 1工程答客問（施工標準、工藝類 等） 3 1答客 問設(shè)計答客問（設(shè)計規(guī)范，設(shè)計意 圖， 測繪標準及規(guī)范，機電、建材標準、抗震等） 3 1裝修答客問（手續(xù)、要求）營銷預(yù)案（說辭統(tǒng)一、提前按揭、非暴力沖突等） 3 1預(yù)案類 物管預(yù)案（說辭統(tǒng)一、提前看商 鋪、非暴力沖突等） 3 14、項目公司收取部分 契稅 3%（購商鋪總價的 3%） 商鋪產(chǎn)證工本費（550 元（登記費）10 元/本（多人 產(chǎn)權(quán)） 印花稅應(yīng)交購商鋪總價的萬分之五 按揭業(yè)戶他項權(quán)證 550/本 代辦費不等12 商鋪面積補差 土地證 770 元/本，土地 證契花 5 元/本5、物業(yè)公司收取部分西區(qū)（物業(yè)費） 4 元平方月東區(qū)一樓（物業(yè)費） 8 元平方月東區(qū)二樓（物業(yè)費） 6 元平方月 東區(qū)三樓（物業(yè)費） 5 元平方月水費押金 300 元電費押金 100 元/標準收?。ㄋ纳嵛迦氲秸麛?shù)）裝修押金 100以內(nèi) 5000 元，100以上按照 50 元/標準收取十二、 入伙資料清單：序號 部門 項目 完成時間1 開發(fā)設(shè)計部商鋪面積實測表； 2010 年 4 月 28 日前2 工程部 竣工驗收備案證； 2010 年 4 月 28 日前3 入伙通知書寄發(fā) 2010 年 4 月 28 日前4 產(chǎn)權(quán)代辦協(xié)議 2010 年 4 月 28 日前5 面積誤差結(jié)算協(xié)議套打完成 2010 年 4 月 28 日前6 房屋交接單 2010 年 4 月 28 日前7營銷部收樓手續(xù)辦理流程表 2010 年 4 月 28 日前8 業(yè)戶情況登記表 2010 年 4 月 28 日前9物業(yè)公司 租賃服務(wù)信息登記表2010 年 4 月 28 日前1310 房屋驗收登記表 2010 年 4 月 28 日前11 業(yè)主手冊 2010 年 4 月 28 日前12 裝修手冊 2010 年 4 月 28 日前13 裝修管理協(xié)議 2010 年 4 月 28 日前十三、入伙存在的風險及解決措施問題 解決措施業(yè)戶要求退鋪、拒絕收鋪啟用法律手段，常聘律師在入伙過程中來協(xié)助解決法律問題，加強公安派出所、消協(xié)的關(guān)系，第一 時間掌握業(yè) 主動向，與媒體、電臺、電視臺做好橫向聯(lián)系，在入伙 過程中 給予正面報道。業(yè)戶關(guān)注交付標準，實際交付未達到交付條件合同規(guī)定2010年10月31日前，現(xiàn)在入伙是很正常的，表明我們工程規(guī)劃合理，提前入伙也有利廣大業(yè)主提前進行招商的培育，和更多時間來做裝修、開業(yè)的準備工作。天氣惡劣或天氣突變準備備用雨傘，工作人員準備一次性雨衣；準備充足的鞋套；準備好“小心地滑 ”等提示 標識。保 潔人員及時清掃道路積水，保持入伙地面整潔。給業(yè)戶準備茶飲。相關(guān)媒體的負面采訪提前適當做好溝通，事后對報道進行把控，封 殺負面信息；如果有不明媒體在現(xiàn)場出現(xiàn)進行采訪報道，安管員應(yīng)禮貌的請其出示證件；現(xiàn)場任何人員不接受媒體采訪，告知采訪人員我司將有新聞發(fā)言人與其聯(lián)系。突發(fā)事件處置 若業(yè)戶不接受引導(dǎo)，但并沒有大聲喧嘩，鼓 動影響其他業(yè)戶14的，引導(dǎo)小組成員就近安排溝通處理。若業(yè)戶不接受引導(dǎo)，并且鼓動影響其他業(yè)戶情況出現(xiàn)時，引導(dǎo)小組成員以領(lǐng)導(dǎo)的身份勸說業(yè)戶離開現(xiàn)場并與之溝通。若業(yè)戶根本就是在滋事，阻撓我司工作正常開展， 則由安管員對其進行隔離，并立即通知警察以維護現(xiàn)場秩序為由將業(yè)戶勸離到特殊接待室地點進行處理。若出現(xiàn)嚴重滋事人員，嚴重干擾我司正常工作的繼續(xù)進行，在警察在現(xiàn)場的情況下，安管員將其隔離到現(xiàn)場外，在隔離過程中，安排人員進行攝像，同時阻止其他業(yè)戶圍觀。不論任何原因，一旦出現(xiàn)對現(xiàn)場進行破壞的人員，無論警察是否已經(jīng)到現(xiàn)場，不給予任何在現(xiàn)場溝通的機會， 強行將其隔離到現(xiàn)場外，由警察與其進行溝通。如果出現(xiàn)用車輛堵道的情況，立即由警察出面交涉，10分鐘內(nèi)不能說服將車輛開走時，安管人員將車輛抬開，若是比較重的車型，警察必須做到對其人身控制， 強行將鑰匙取出，并安排人員將車輛移開，以保證入伙工作正常進行。附 件附件一：入伙統(tǒng)一說辭一、招商服務(wù)指引的好處有哪些？萬達集團商管公司在多年的經(jīng)營管理活動中，積累擁有大量商戶資源，與餐飲娛樂、生活配套、精品百貨等各類品牌的 總部及分銷商建立了極其緊密的合作伙伴關(guān)系。同時宜昌萬達商管公司還擁有著精干的招商團隊。對于宜昌萬達廣場的廣大業(yè)主，宜昌商管公司將業(yè)主的物業(yè)當成萬達自己的物業(yè)來重視，我們?yōu)閺V大業(yè)主的商業(yè)經(jīng)營提供免費的招商咨詢、引導(dǎo)、 規(guī)劃和輔助。15二、入伙需要準備什么資料？入伙通知書原件， 商品房買賣合同原件（僅使用一次性付款的業(yè)主），全部購房款發(fā)票原件；業(yè)主的有效身份證原件；委托他人代辦時，代理人還需提交其有效身份證件原件及經(jīng)公證的授權(quán)委托書 2 份，業(yè)主及家人一寸照片 2 張。三、消防驗收手續(xù)的辦理？由宜昌萬達物業(yè)統(tǒng)一辦理，主要針對 500 平方米以下的業(yè)主。四、相關(guān)物業(yè)服務(wù)費和水電氣費的咨詢1、物業(yè)服務(wù)費每月按建筑面積(平方米)收取,： 商鋪用水：2.7 元/噸商鋪用電:1.1 元/度 燃氣費: 2.80 元/立方2、為什么要收取水電費押金？因為水電均由物業(yè)公司代收代繳，因此需要收取押金，具體標準是根據(jù)商鋪單月所需用量科學核算出來的，收取水電費押金， 對商鋪和物業(yè)公司的正常經(jīng)營都起到了良好的保護作用。五、裝修手續(xù)怎樣辦理，需要哪些手續(xù)？各商鋪進行室內(nèi)裝修，必須嚴格按照裝修手冊中規(guī)定的程序辦理裝修手續(xù)。裝修公司的資質(zhì)情況、商鋪設(shè)計風格、商鋪裝修方案必須通過物 業(yè)客戶服務(wù)中心的書面確認后，方可 進行消防申報。必須按消防部門 相關(guān)程序辦理消防手續(xù)，經(jīng)審核合格后方可施工。 層高較高的商鋪在裝修時如需搭建夾層或閣樓，必須經(jīng)政府相關(guān)職能部門如設(shè)計、消防、 規(guī)劃等部門審批后方可施工。并且要跟物業(yè)公司 簽訂裝修管理協(xié)議， 繳納 裝修押金，押金退 還時間為：在正式入住后的三個月，經(jīng)物業(yè)公司工程部確認后全額退還。附件二：入伙資料表格匯總房屋交接單編號： 年 月 日業(yè)主姓名 第三聯(lián)：物16東/西區(qū) 樓層 房號 合同號面積 單價（元/） 總房款 實收款備注 財務(wù)部經(jīng)辦人 日期 營銷部經(jīng)辦人 日期 本人同意接收此房屋。簽字： 日期業(yè)管理處留存（第一聯(lián)：營銷部 第二聯(lián)：財務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理公司）宜 昌 萬 達 廣 場 業(yè) 主 租 賃 服 務(wù) 信 息 登 記 表商鋪號：（ ）區(qū)（ ） 號 建筑面積 ： 使用面積： 姓名 性別 日期聯(lián)系電話 移動電話： 住宅電話：17聯(lián)系地址租賃信息登記一、您購買的商鋪經(jīng)營方式： 自 營, 聯(lián)營合作, 投資, 未定,自營業(yè)主的商品類別 ，品牌 ，檔次 ；二、租金要求：1、 租金意向 元/，押金 ，租期最少（ ）年,2、 對租金遞增率的最低要求：每年 遞增 （ ）%, 3、 對經(jīng)營的品牌的要求： 一