華業(yè)行-北京韓建新鹿國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及策劃報(bào)告-52頁(yè)-2008年VIP

韓建韓建 新鹿國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)部分新鹿國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)研及策劃報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研及策劃報(bào)告2008年年 2月月本案本案四通橋四通橋- 白石橋（白頤路）白石橋（白頤路）航天橋航天橋 - 阜成門(mén)橋（阜外大街）阜成門(mén)橋（阜外大街）花園橋花園橋 官園橋（車(chē)公莊大街）官園橋（車(chē)公莊大街）紫竹橋紫竹橋 西直門(mén)橋（西直門(mén)外大街）西直門(mén)橋（西直門(mén)外大街）蘇州橋蘇州橋 四通橋四通橋阜石路阜石路蘇州橋蘇州橋新興橋（西三環(huán)沿線）新興橋（西三環(huán)沿線）區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研范范圍圍薊門(mén)橋薊門(mén)橋復(fù)興門(mén)橋（西二環(huán)沿線）復(fù)興門(mén)橋（西二環(huán)沿線）區(qū)域商業(yè)環(huán)境回顧：區(qū)域商業(yè)環(huán)境回顧：西直門(mén)作為北京內(nèi)城的九大城門(mén)之一，以前卻是屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，像北京北站等一些老的交通樞紐一直保留在區(qū)域內(nèi)。而且西直門(mén)區(qū)域目前仍有大量的老式住宅，如果政府沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，仍會(huì)影響西直門(mén)商業(yè)的發(fā)展。此外，西直門(mén)立交橋作為北京最大的交通樞紐之一，雖然方便了西直門(mén)與其他區(qū)域的交通聯(lián)接，但也像一個(gè)巨大的屏障一樣，把西直門(mén)區(qū)域隔離成西直門(mén)內(nèi)和西直門(mén)外兩個(gè)區(qū)域。西直門(mén)內(nèi)，以新街口的臨街小店為主，適合年輕女性到那里淘時(shí)尚類(lèi)的服飾，而西直門(mén)外則以動(dòng)物園區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)為主，致使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)無(wú)法形成有效互動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展一直停滯不前。區(qū)域商業(yè)環(huán)境前瞻：區(qū)域商業(yè)環(huán)境前瞻：隨著中關(guān)村的南擴(kuò)，海淀區(qū)也不再把目光單一地投向中關(guān)村，一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)開(kāi)始向西直門(mén)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。另外，西外商務(wù)區(qū)已被列為西城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)功能街區(qū)之一，根據(jù)北京城市總體規(guī)劃和城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，將成為集科技、旅游、交通、商服、文教為一體的高度繁榮的城市綜合區(qū)。此外，軟環(huán)境政策方面的優(yōu)惠措施，也是吸引優(yōu)質(zhì)客戶提升區(qū)域環(huán)境的重要砝碼。 西直門(mén)區(qū)域由于其便利的交通環(huán)境和成熟的居住環(huán)境以及逐漸成熟的商業(yè)氛圍，再加上良好的未來(lái)期望，無(wú)論是對(duì)本區(qū)域還是周邊區(qū)域人群都將會(huì)有很強(qiáng)的聚合力。尤其是包括西環(huán)廣場(chǎng)、楓藍(lán)國(guó)際等一批標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域核心商圈的崛起有著不可估量的作用，推動(dòng)了西直門(mén)商圈區(qū)域價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)簡(jiǎn)析：區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)簡(jiǎn)析：餐飲業(yè)特別是中大型、高檔中餐需求旺盛，政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)凸顯。餐飲業(yè)特別是中大型、高檔中餐需求旺盛，政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)凸顯。集團(tuán)消費(fèi)占據(jù)主流，特別是軍隊(duì)、國(guó)有企業(yè)、金融行業(yè)。集團(tuán)消費(fèi)占據(jù)主流，特別是軍隊(duì)、國(guó)有企業(yè)、金融行業(yè)。品牌快餐店由于對(duì)環(huán)境要求較高，多分布在西外大街北側(cè)，數(shù)量較多品牌快餐店由于對(duì)環(huán)境要求較高，多分布在西外大街北側(cè)，數(shù)量較多阜石路精品美食街的出現(xiàn)顯示出區(qū)域消費(fèi)需求的旺盛。阜石路精品美食街的出現(xiàn)顯示出區(qū)域消費(fèi)需求的旺盛。 區(qū)域內(nèi)缺少品質(zhì)高、面積大的商用物業(yè)，制約了高端娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)缺少品質(zhì)高、面積大的商用物業(yè)，制約了高端娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)展。大眾化娛樂(lè)行業(yè)數(shù)量適中，較多租賃臨街鋪面。大眾化娛樂(lè)行業(yè)數(shù)量適中，較多租賃臨街鋪面。高端娛樂(lè)業(yè)的消費(fèi)需求并未飽和，制約其發(fā)展的原因是高品質(zhì)商用物業(yè)的缺少。高端娛樂(lè)業(yè)的消費(fèi)需求并未飽和，制約其發(fā)展的原因是高品質(zhì)商用物業(yè)的缺少。 零售類(lèi)商業(yè)總體檔次偏低，經(jīng)營(yíng)狀況一般零售類(lèi)商業(yè)總體檔次偏低，經(jīng)營(yíng)狀況一般批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主，總體規(guī)模大但位置集中，在區(qū)域內(nèi)并不具普遍性。批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主，總體規(guī)模大但位置集中，在區(qū)域內(nèi)并不具普遍性。中高端零售業(yè)較少，超市較多，寫(xiě)字樓內(nèi)的零售商業(yè)則以小型超市為主。中高端零售業(yè)較少，超市較多，寫(xiě)字樓內(nèi)的零售商業(yè)則以小型超市為主。總體看來(lái)，區(qū)域內(nèi)零售類(lèi)商業(yè)檔次偏低，同時(shí)各檔次、不同類(lèi)型的零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況均一般總體看來(lái)，區(qū)域內(nèi)零售類(lèi)商業(yè)檔次偏低，同時(shí)各檔次、不同類(lèi)型的零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況均一般區(qū)域消費(fèi)人群簡(jiǎn)析：區(qū)域消費(fèi)人群簡(jiǎn)析：1、 80萬(wàn)常住人口：天兆家園、長(zhǎng)河灣、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、熙府桃園等近 20個(gè)高檔住宅小區(qū)，以及多個(gè)單位的居住區(qū)，常住人口已經(jīng)達(dá) 50多萬(wàn)。同時(shí)周邊還包括北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京電影學(xué)院、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、政法大學(xué)等眾多高等院校的居住人口，該區(qū)域的常住人口將達(dá)到 80萬(wàn)左右。 2、大量白領(lǐng)人士涌入：西環(huán)廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)、長(zhǎng)河灣等高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，未來(lái)將吸引一些知名企業(yè)入駐。而這些入駐企業(yè)內(nèi)的白領(lǐng)員工，無(wú)疑將成為西直門(mén)區(qū)域中高檔商業(yè)的主力消費(fèi)軍。區(qū)域商業(yè)形態(tài)：區(qū)域商業(yè)形態(tài)：餐飲業(yè)數(shù)量最多，但分散布局，不具備規(guī)模效應(yīng)餐飲業(yè)數(shù)量最多，但分散布局，不具備規(guī)模效應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)、百貨業(yè)總體規(guī)模大，但位置集中批發(fā)市場(chǎng)、百貨業(yè)總體規(guī)模大，但位置集中區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù) 1小、中型餐飲在區(qū)域內(nèi)占據(jù)主流。小、中型餐飲在區(qū)域內(nèi)占據(jù)主流。小型：小型： 300 以下以下 中型：中型： 300 500 中中 大型：大型： 500 以上以上區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù) 2區(qū)域內(nèi)臨街鋪面較多，但形象簡(jiǎn)陋。區(qū)域內(nèi)臨街鋪面較多，但形象簡(jiǎn)陋。業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù) 3茶吧、酒吧、茶吧、酒吧、 KTV、電影類(lèi)業(yè)態(tài)多為低端消費(fèi)、電影類(lèi)業(yè)態(tài)多為低端消費(fèi)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù) 4證券、保險(xiǎn)業(yè)集中于寫(xiě)字樓內(nèi)，銀行以臨街為主。證券、保險(xiǎn)業(yè)集中于寫(xiě)字樓內(nèi)，銀行以臨街為主。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)數(shù)據(jù) 5由于本區(qū)域內(nèi)的老式建筑占據(jù)了主要臨街面，并較少分布高檔商用物業(yè)，由于本區(qū)域內(nèi)的老式建筑占據(jù)了主要臨街面，并較少分布高檔商用物業(yè)，因此大部分銀行集中在臨街的小門(mén)臉內(nèi)，形象力較差。因此大部分銀行集中在臨街的小門(mén)臉內(nèi)，形象力較差。本區(qū)域商務(wù)、政務(wù)氛圍的現(xiàn)狀本區(qū)域商務(wù)、政務(wù)氛圍的現(xiàn)狀政務(wù)氛圍政務(wù)氛圍財(cái)政部財(cái)政部國(guó)際工商管理局國(guó)際工商管理局國(guó)家藥品監(jiān)督局國(guó)家藥品監(jiān)督局國(guó)家輕工業(yè)局國(guó)家輕工業(yè)局建設(shè)部建設(shè)部 國(guó)土資源部國(guó)土資源部 國(guó)家審計(jì)署國(guó)家審計(jì)署教育部教育部國(guó)家信息中心國(guó)家信息中心商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍香香格格里里拉拉配套寫(xiě)字樓配套寫(xiě)字樓香宮香宮咖啡廳咖啡廳餐飲餐飲酒吧酒吧高級(jí)商務(wù)活動(dòng)的中心高級(jí)商務(wù)活動(dòng)的中心西西環(huán)環(huán)廣廣場(chǎng)場(chǎng)嘉茂購(gòu)物嘉茂購(gòu)物 中心中心現(xiàn)有最好的甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)有最好的甲級(jí)寫(xiě)字樓凱凱旋旋大大廈廈員工餐廳員工餐廳會(huì)議室會(huì)議室頂樓咖啡廳頂樓咖啡廳航空訂票航空訂票商務(wù)中心商務(wù)中心滿足基本需求的商住樓滿足基本需求的商住樓證券交易證券交易創(chuàng)造創(chuàng)造價(jià)值價(jià)值商家為什么經(jīng)營(yíng)商鋪？商家為什么經(jīng)營(yíng)商鋪？展示效果展示效果建建 筑筑外表形形象象內(nèi)內(nèi)質(zhì)質(zhì)功能功能地段地段 /交通交通其他功能其他功能西二環(huán)及周邊路網(wǎng)構(gòu)成良好的區(qū)域易達(dá)性西二環(huán)及周邊路網(wǎng)構(gòu)成良好的區(qū)域易達(dá)性西直門(mén)消費(fèi)需求旺盛西直門(mén)消費(fèi)需求旺盛匯聚北京匯聚北京 50%的車(chē)流的車(chē)流濃厚的學(xué)院文化濃厚的學(xué)院文化政府職能機(jī)構(gòu)密集政府職能機(jī)構(gòu)密集科技、文化、教育機(jī)構(gòu)密集科技、文化、教育機(jī)構(gòu)密集商、政務(wù)人士密集商、政務(wù)人士密集物業(yè)綜合功能物業(yè)綜合功能緊依六大版塊緊依六大版塊 奧運(yùn)版塊金融版塊中關(guān)村文化版塊國(guó)家機(jī)關(guān)行政版塊本案西單、王府井商業(yè)版塊CBD商務(wù)版塊國(guó)家機(jī)關(guān)行政版塊國(guó)家機(jī)關(guān)行政版塊 黨和國(guó)家機(jī)關(guān)最為集中的現(xiàn)代辦公區(qū) 特殊的區(qū)位特征 國(guó)家審計(jì)署國(guó)土資源部國(guó)家藥品監(jiān)督管理局財(cái)政部 教育部國(guó)家信息中心國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局國(guó)家工商行政管理局建設(shè)部國(guó)家輕工業(yè)局 北京金融街已基本建成，中國(guó)人民銀行等 30多家金融機(jī)構(gòu)和 650余家國(guó)內(nèi)外企業(yè)在此落戶； 其中全國(guó)性商業(yè)銀行 17家、全國(guó)性保險(xiǎn)公司 9家。中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通訊等一批國(guó)家級(jí)信息通訊企業(yè)、金融服務(wù)類(lèi)中介公司也聚集在此。 北京金融街將建成北京地區(qū)資金最密集、市場(chǎng)最活躍、資訊最發(fā)達(dá)、設(shè)施最完善、環(huán)境最優(yōu)美的國(guó)際化金融服務(wù)中心。中關(guān)村中關(guān)村文化版文化版塊塊 眾多高等學(xué)府、紀(jì)念館位于周邊，文化氛圍濃厚； 距離中關(guān)村高科技園區(qū)較近。外交學(xué)院建工學(xué)院北京工商大學(xué)徐悲鴻紀(jì)念館魯迅紀(jì)念館輕工業(yè)學(xué)院工運(yùn)學(xué)院位置：緊臨西城區(qū)交通主干道的絕佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮點(diǎn)。位置：緊臨西城區(qū)交通主干道的絕佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮點(diǎn)。交通：輕易擁有城市環(huán)路交通的便利，南北東西、四通八達(dá)，出行十分便捷交通：輕易擁有城市環(huán)路交通的便利，南北東西、四通八達(dá)，出行十分便捷 。環(huán)境：環(huán)境：人文環(huán)境：地處文化氣氛濃郁的北京西區(qū)。人文環(huán)境：地處文化氣氛濃郁的北京西區(qū)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：區(qū)域內(nèi)已形成獨(dú)特的集商務(wù)、政務(wù)于一體的消費(fèi)氛圍。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：區(qū)域內(nèi)已形成獨(dú)特的集商務(wù)、政務(wù)于一體的消費(fèi)氛圍。 本案現(xiàn)狀分析本案現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：西直門(mén)核心地帶西直門(mén)核心地帶高消費(fèi)人群高消費(fèi)人群機(jī)關(guān)、企業(yè)、高校林立機(jī)關(guān)、企業(yè)、高校林立綜合配套完善綜合配套完善本案商業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)本案商業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)：本案本案 SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：西直門(mén)核心地帶西直門(mén)核心地帶規(guī)模適中規(guī)模適中臨街面長(zhǎng)、獨(dú)立商業(yè)支持臨街面長(zhǎng)、獨(dú)立商業(yè)支持項(xiàng)目本身可以形成環(huán)形交通項(xiàng)目本身可以形成環(huán)形交通沿線區(qū)域正在形成的聚集效應(yīng)沿線區(qū)域正在形成的聚集效應(yīng)區(qū)域繁榮的領(lǐng)跑者區(qū)域繁榮的領(lǐng)跑者劣勢(shì)：劣勢(shì)：商業(yè)氛圍有待培育商業(yè)氛圍有待培育自身競(jìng)爭(zhēng)自身競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：西區(qū)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)西區(qū)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)西直門(mén)周邊商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量小西直門(mén)周邊商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量小市場(chǎng)供需關(guān)系的良性發(fā)展市場(chǎng)供需關(guān)系的良性發(fā)展不斷增長(zhǎng)的整體需求不斷增長(zhǎng)的整體需求威脅：威脅：西直門(mén)西北角、白頤路、西二西直門(mén)西北角、白頤路、西二 環(huán)沿線的環(huán)沿線的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)政策的影響政策的影響百貨業(yè)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)：本項(xiàng)目層高、柱距、核載、面積等本項(xiàng)目層高、柱距、核載、面積等均滿足百貨業(yè)開(kāi)店物業(yè)條件，但百均滿足百貨業(yè)開(kāi)店物業(yè)條件，但百貨店通常選擇商業(yè)核心區(qū)域經(jīng)營(yíng)，貨店通常選擇商業(yè)核心區(qū)域經(jīng)營(yíng)，本項(xiàng)目所在位置和周邊商業(yè)環(huán)境不本項(xiàng)目所在位置和周邊商業(yè)環(huán)境不適合百貨業(yè)的發(fā)展。適合百貨業(yè)的發(fā)展。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 層高（ m） 柱距（ m） 面積（ m2） 核載（ kg/m2） 發(fā)展意向超市超市 6m 8m-9m 3000-20000 500-800 居住人口密集居住人口密集超市業(yè)態(tài)：超市業(yè)態(tài)：本項(xiàng)目層高及面積都能滿足大賣(mài)場(chǎng)本項(xiàng)目層高及面積都能滿足大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)開(kāi)店條件，但考慮到本項(xiàng)目等業(yè)態(tài)開(kāi)店條件，但考慮到本項(xiàng)目的高端定位以及未來(lái)入住的高端客的高端定位以及未來(lái)入住的高端客戶的因素，項(xiàng)目可以規(guī)劃戶的因素，項(xiàng)目可以規(guī)劃 3000-4000平米左右的精品超市作為配套平米左右的精品超市作為配套。品牌折扣店：品牌折扣店：本項(xiàng)目層高、柱距、核載、面積等本項(xiàng)目層高、柱距、核載、面積等均滿足品牌折扣店開(kāi)店物業(yè)條件，均滿足品牌折扣店開(kāi)店物業(yè)條件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就但品牌折扣店可支付租金偏低，就項(xiàng)目檔次和綜合經(jīng)濟(jì)效益評(píng)定，品項(xiàng)目檔次和綜合經(jīng)濟(jì)效益評(píng)定，品牌折扣店不是本項(xiàng)目最佳選擇。牌折扣店不是本項(xiàng)目最佳選擇。高檔餐飲業(yè)：高檔餐飲業(yè)：高檔餐飲具有形象好，聚客能力強(qiáng)高檔