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合肥財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文(實(shí)踐)報(bào)告系 別 工 程 學(xué) 院 專 業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 年 級 09 級 學(xué) 制 三 年 學(xué) 號 090113090013 姓 名 楊 璐 2011 年 12 月 題目 我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究主要內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很高的貢獻(xiàn)率。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),如何有效地解決該行業(yè)的融資問題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前我國尚未建立起穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)融資體系,還沒有形成符合國情、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的融資機(jī)制。借鑒國外先進(jìn)的融資模式,開辟多元化融資渠道,發(fā)展先進(jìn)的、符合國情的融資模式能為我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資者提供可靠的資金循環(huán)保障,能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化及資源的合理配置,有利于我國房地產(chǎn)資本市場的形成、豐富我國居民的投資品種,降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)師評語成 績 導(dǎo) 師 李國昌我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究楊 璐合肥財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文2011 年 12 月我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。隨著我過房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化和國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金瓶頸,已是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的有待解決的重大問題。目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需求,有少量大型企業(yè)開始上市融資。但是,僅僅以這兩種方式并不能很好的解決資金需求,尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)更是如此,于是房地產(chǎn)基金,房地產(chǎn)投資信托以及金融創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。本文簡明概述了目前房地產(chǎn)融資渠道,提出了房地產(chǎn)融資問題的現(xiàn)狀以及形成問題的主要原因,并提出了完善房地產(chǎn)管理的相應(yīng)策略,例如建立組合式融資模式等等。這樣才能更好的解決融資困難的問題。關(guān)鍵詞: 融資渠道 ;金融市場 ;房地產(chǎn)企業(yè) ;管理策略 ;融資需求 ;融資風(fēng)險(xiǎn)AbstractAs a typical high input, high-risk, high-yield capital-intensive industries, real estate, financial markets are highly dependent on the natural, and slow development of real estate financing real estate market is bound to drag on the healthy development of normal supply of the real estate market is not conducive to stabilize rising prices; At the same time, in response to financial difficulties, the real estate industry have started to explore a wide range of financing channels, the real estate finance has become the industrys most talked about issues that can establish as soon as possible whether the multi-channel financing system, access to adequate financial support, has become the key to real estate development. Through several rounds of macro-economic control, the monetary tightening, the developer of the financing issue has become the most important issue for survival and development, which calls for developers to rely on bank loans from the financing to turn to diversify a little. The face of strict land policy and the adverse financial policies, the domestic real estate developers in the financing strategy and tactics may be a qualitative change. Finance master control, which can increase the Groups development and growth momentum, the group obtained by the rapid development of finance. Instead financing out of control, will inevitably affect the Groups reputation and healthy and stable development, will give the Group, creditors, the state-owned asset losses. Kejian financing for real estate development group is very important, but in a market economy in China under the impact of many factors that real estate finance group? this article were analyzed.Key words: financing real estate financial markets, finance their liquidity needsFactor Analysis目 錄第一章 緒論 .1第二章 房地產(chǎn)融資渠道日趨多元化 .22.1 銀行貸款 .22.2 上市融資 .22.3 房地產(chǎn)債券融資 .32.4 夾層融資 .32.5 房地產(chǎn)信托 .42.6 海外地產(chǎn)基金 .52.7 房地產(chǎn)信托投資基金(REITS) .62.8 其他方式 .7第三章 目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀 .93.1 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系 .93.2 房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善 .93.3 對融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識還存在不足 .9第四章 造成我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因 .114.1 金融市場結(jié)構(gòu)不健全 .114.2 宏觀環(huán)境滯后 .114.3 間接融資過多 .124.4 投資增長過快 .12第五章 完善房地產(chǎn)業(yè)融資管理策略 .135.1 探索建立組合式融資模式 .135.2 加快和完善房地產(chǎn)金融市場,為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持 .145.3 加強(qiáng)日常融資管理,控制融資風(fēng)險(xiǎn) .15總結(jié) .17致 謝 .18參考文獻(xiàn) .191第一章 緒論近幾年,中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,一改過去幾年頹廢的景象。這與我們國家的政策有關(guān),這幾年國家一直把發(fā)展房地產(chǎn)作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的主要支柱。在這中間,中小房地產(chǎn)企業(yè)起了很重要的作用。就如任志強(qiáng)所說的,任何大企業(yè)都是從小企業(yè)發(fā)展而來的。但是前幾年房地產(chǎn)企業(yè)剛開始發(fā)展時(shí),由于很多規(guī)范的不完善,進(jìn)入門檻之低,就有了這樣的俗話,只要投資蓋房子,不管你蓋出的是好是壞,總有人要的,總能得到回報(bào)。于是大量的企業(yè)涌入了房地產(chǎn)行業(yè),據(jù)報(bào)道,任何一個(gè)一定規(guī)模的市區(qū),都有著近千家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。大量的中小企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè),給這個(gè)行業(yè)帶來了勃勃生機(jī),迅速的讓房地產(chǎn)行業(yè)壯大起來,但是同時(shí)也帶了大量的問題。這兩年,國家開始著手整頓房地產(chǎn)行業(yè),大量的規(guī)定和法律是向著房地產(chǎn)而來,去年 121 號文件的發(fā)放,對中小企業(yè)來說不免是一個(gè)嚴(yán)重的打擊,有關(guān)人士說可能會有將近 50%的中小企業(yè)會在這場風(fēng)暴中倒下。因而對于已經(jīng)進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)的中小企業(yè)來說,如何在這個(gè)投資周期長,投資金額大的行業(yè)中取得足夠的資金維持生存,求的發(fā)展,是一個(gè)非常緊迫而且急需解決的問題,若一個(gè)企業(yè)不能很好的融資,那么就不能發(fā)展,就會在這競爭激烈的行業(yè)中被淘汰出去。為了抑制房地產(chǎn)過熱,規(guī)范房地產(chǎn)金融市場,我國采取了一系列的宏觀調(diào)控政策,提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的“門檻”,銀行貸款難度加大,房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場,積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè),資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯,如何解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。根據(jù)央行剛發(fā)布的2005 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的統(tǒng)計(jì),35 座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降,上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落了 5.2%,而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落 7.69%。數(shù)據(jù)顯示,面對炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資,國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控,許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資1途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。2第二章 房地產(chǎn)融資渠道日趨多元化2.1 銀行貸款 房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動油罐的貸款,主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道,至少 70以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上,改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。在新的融資限制條件下,實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。然而,這新的一年中,作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行,內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn),外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近,其江湖老大的地位卻依然難以撼動。當(dāng)然,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少:非銀行融資渠道將加速放開,直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn),銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場,以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題,無論是對企業(yè)還是對個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況,在目前的情況下,房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式,短期內(nèi)不會改變。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式,并不會說完全是單一的方式,融資渠道多元化,融資市場多元化,肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的,比我們想象的肯定要快。2.2 上市融資 理論上講,公開上市是最佳途徑,因?yàn)橹苯尤谫Y,可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn),降低企業(yè)融資成本,改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難, 因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè),資金流不連續(xù), 呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況,難以達(dá)到上市要求。據(jù)統(tǒng)計(jì),到 2004 年初,已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等 60 多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差,籌資能力弱化的上市公司,剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他3資產(chǎn),注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn),形成新的主營業(yè)務(wù),從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此,對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn),房企借助資本市場會成為一個(gè)趨勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此,很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2.3 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992 年,從我國目前來看,由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004 年伴隨國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見出臺,國家對于債券融資的態(tài)度會有實(shí)質(zhì)性改變,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路,2006 年債券市場的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長已成必然。而像短

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