陜西裕豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司普惠小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

1、目 錄第一章 總論41.1項(xiàng)目名稱及工作階段41.2項(xiàng)目編制單位41.3項(xiàng)目實(shí)施單位41.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)41.5研究工作的內(nèi)容51.6項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件51.7建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容61.8土地資源利用61.9投資估算與資金籌措71.10財(cái)務(wù)分析71.11研究結(jié)論及建議8第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性102.1項(xiàng)目實(shí)施單位情況102.2項(xiàng)目背景102.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性12第三章 市場需求分析153.1房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析153.2 咸陽市房地產(chǎn)市場分析233.3項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場分析313.4項(xiàng)目的SWOT分析353.5 市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位39第四章 建設(shè)條件42第五章

2、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案455.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想455.2項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思與設(shè)計(jì)特點(diǎn)465.3 項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模及構(gòu)想475.4 用地指標(biāo)分析51第六章 節(jié)能節(jié)水526.1國家節(jié)能的相關(guān)法律及設(shè)計(jì)規(guī)范526.2項(xiàng)目的節(jié)能降耗措施52第七章 消防和安全557.1消防557.2安全55第八章 環(huán)境保護(hù)578.1項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況578.2主要污染源578.3環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)578.4環(huán)境保護(hù)措施578.5項(xiàng)目施工建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及相關(guān)措施58第九章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排609.1項(xiàng)目前期工作安排609.2項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排60第十章 項(xiàng)目初步營銷方案策劃6410.1 項(xiàng)目營銷策略6410.2項(xiàng)目

3、營銷推廣6510.3 項(xiàng)目宣傳媒介6610.4 項(xiàng)目價(jià)格定位6710.5 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入回籠計(jì)劃69第十一章 工程招投標(biāo)7011.1投標(biāo)概況7011.2招標(biāo)范圍7011.3招標(biāo)方式70第十二章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置7212.1組織機(jī)構(gòu)7212.2人力資源配置7412.3勞動(dòng)制度7412.4人員來源、管理和培訓(xùn)74第十三章 項(xiàng)目總投資估算7613.1 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)7613.2 項(xiàng)目總投資估算原則7613.3 項(xiàng)目總投資估算7713.4 項(xiàng)目總投資的資金來源80第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8114.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則8114.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算8114.3收入估算8214.4 投資進(jìn)度82

4、14.5利潤估算8214.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算8314.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論84第十五章 結(jié)論及建議8515.1結(jié)論8515.2建議86第一章 總論1.1項(xiàng)目名稱及工作階段 項(xiàng)目名稱：陜西裕豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司普惠小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目類型：可行性研究1.2項(xiàng)目編制單位 西安建筑科技大學(xué)1.3項(xiàng)目實(shí)施單位 陜西裕豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國家發(fā)改委的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（國家發(fā)展和改革委員會(huì)）。（3）國家發(fā)改委辦公廳計(jì)辦投資20011153號(hào)文頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南；（4）國家技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)

5、布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）；（5）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額；（6）陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額；（7）咸陽市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局建設(shè)行政事業(yè)收費(fèi)一覽表（2008）；（8）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（9）項(xiàng)目投資估算所得到的資料；（10）類似工程相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平。（11）委托方提供的有關(guān)書面材料；（12）其它與項(xiàng)目可行性研究相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料。1.5研究工作的內(nèi)容 本報(bào)告的工作內(nèi)容主要包括項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、產(chǎn)品市場需求分析與建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析

6、等。1.6項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)場址位于咸陽市渭城區(qū)文林路中段，東臨四季陽光小區(qū)，西鄰中石油加油站（符合安全距離）。項(xiàng)目用地面積8377m2，場區(qū)平面大體呈矩形狀。場地內(nèi)地勢平坦，地面無其他建筑設(shè)施，無需拆遷。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，無重大污染源，自然環(huán)境良好。水源由市政給水管網(wǎng)供給。采用雨、污分流制。污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。雨水直接排入雨水管網(wǎng)。由咸陽市電力局在區(qū)域的10KV變電站供電，可滿足項(xiàng)目供電要求。天然氣中壓管網(wǎng)已敷設(shè)至該區(qū)域，可為本項(xiàng)目供氣。咸陽市電信局在文林路已設(shè)立市話網(wǎng)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)局域網(wǎng)及INTERNET寬帶接入系統(tǒng)。1.7建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1.7

7、.1建設(shè)規(guī)模投資規(guī)模約15167萬元，總建筑面積54000 m2。1.7.2建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容共2棟住宅樓，其中1#樓為地上26層，地下1層，共192戶；2#樓為地上27層，地下2層，共294戶，地下車庫面積1970m2。1.8土地資源利用該項(xiàng)目從位置選擇、服務(wù)范圍等方面符合咸陽市城市總體規(guī)劃咸陽市城市總體規(guī)劃（2006-2020）的要求。項(xiàng)目土地利用屬建設(shè)性用地，項(xiàng)目總用地8377m2，總建筑面積54000 m2。項(xiàng)目投資強(qiáng)度為1208萬元/畝，對(duì)照陜政辦發(fā)200825號(hào)陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007年版）中“陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)”的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）3000，人均建筑面積2

8、4平方米，容積率1.27，建筑密度53%，綠地率34%-38%之間。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱數(shù)據(jù)備注1用地面積12.56畝83772總建筑面積540003建筑物占地面積47804建筑密度57.06%53%5容積率6.451.276綠地面積29327綠地率35%34%-38%8預(yù)計(jì)入住人口2350人9人均建筑面積22.98241.9投資估算與資金籌措1.9.1投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為15167萬元，其中：建安工程費(fèi)用11840.6萬元，其他費(fèi)用為3326.4萬元。1.9.2資金籌措根據(jù)國發(fā)（1996）35號(hào)文國務(wù)院關(guān)于固定投資項(xiàng)目試行資本金制度

9、的通知精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。資金來源主要為：建設(shè)單位自籌資金及預(yù)售收入。1.9.3資金使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)資金按33個(gè)月安排投入。1.10財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目所得稅前內(nèi)部收益率24.22%12%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1998.4萬元0，靜態(tài)投資回收期為2.52年；所得稅后內(nèi)部收益率18.59%12%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1108.5萬元0，動(dòng)態(tài)投資回收期2.68年。因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)分析角度是可行的。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。表1-2 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1投資總額萬元151672建設(shè)期月334銷售收入萬元22202.65總成本費(fèi)用萬元163836銷售稅金及附加金額萬元1808.27凈利潤萬元1

10、998.48靜態(tài)回收期年2.529動(dòng)態(tài)回收期年2.6810內(nèi)部收益率%24.22稅前18.59稅后11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1998.4稅前 1108.5稅后1.11研究結(jié)論及建議1.11.1研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)是落實(shí)國家國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要、陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)規(guī)劃綱要和國務(wù)院關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、省政府西咸新區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案的文件精神，要大力發(fā)展西咸一體化戰(zhàn)略，使得兩個(gè)城市在資源配置、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局等方面發(fā)揮強(qiáng)大的互補(bǔ)效應(yīng)，共同推動(dòng)兩市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，并充分發(fā)揮大西安的輻射和帶動(dòng)作用，促進(jìn)關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)西咸一

11、體化發(fā)展的需要。經(jīng)研究分析，項(xiàng)目實(shí)施符合國家相關(guān)政策及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件基本得到落實(shí)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要和可行的。1.11.2建議1、建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)管理單位給予該項(xiàng)目有力的支持，盡快完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批和資金的落實(shí)工作，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，以便項(xiàng)目能按時(shí)發(fā)揮其功能作用。2、建設(shè)項(xiàng)目管理單位要在項(xiàng)目實(shí)施過程中加強(qiáng)管理，從成本管理、質(zhì)量管理及時(shí)間管理上確保項(xiàng)目成為優(yōu)質(zhì)工程。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目實(shí)施單位情況陜西裕豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，是按現(xiàn)代企業(yè)制度構(gòu)建的具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司，法人代表謝學(xué)同，注冊(cè)資金壹仟萬元。2.2項(xiàng)目背景2.2.1項(xiàng)

12、目建設(shè)滿足咸陽市房地產(chǎn)市場的需要目前咸陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，尤其是對(duì)住宅的需求旺盛，這也為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的市場氛圍。實(shí)施本項(xiàng)目的建設(shè)，是房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，提升水平的難得機(jī)遇。在這種好的機(jī)遇面前，房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，必將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。盤活這部分土地資源，可以為城市建設(shè)提供大量資金，而且城市環(huán)境的改善，又將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件，有利于形成良性互動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制。 項(xiàng)目的建設(shè)是提升咸陽市城市形象和城市發(fā)展的需要。近年來，咸陽市加大力度，進(jìn)一步加快了城市建設(shè)步伐。房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，隨著城市越來越一體化，房地產(chǎn)在城市發(fā)展中仍然具有重大的影響力。本項(xiàng)目的建設(shè)符

13、合咸陽市的城市規(guī)劃。將成為城市發(fā)展新的坐標(biāo)，對(duì)整個(gè)咸陽市的發(fā)展起著舉足輕重的作用。2.2.2政策背景2.2.2.1西部大開發(fā)2000年10月，中共十五屆五中全會(huì)通過的中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議把實(shí)施西部大開發(fā)、促進(jìn)地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展作為一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。 2001年3月，九屆全國人大四次會(huì)議通過的中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要對(duì)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略再次進(jìn)行了具體部署。 國發(fā)200033號(hào)文件關(guān)于國務(wù)院關(guān)于實(shí)施西部大開發(fā)若干政策措施的通知明確提出了大力發(fā)展西部投資環(huán)。隨著國家對(duì)西部的持續(xù)投入,基礎(chǔ)設(shè)施得到加強(qiáng)，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，目前陜西省內(nèi)十字形鐵路交通、米

14、字型高速公路已基本成形，使陜西與全國聯(lián)系更加緊密。2.2.2.2西咸一體化自西咸經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略實(shí)施以來，咸陽市對(duì)外開放不斷加深擴(kuò)大，城市知名度進(jìn)一步提升，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的步伐不斷加快，各項(xiàng)工作取得了顯著的成效。西咸經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的實(shí)施對(duì)于加快咸陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了推波助瀾的作用，實(shí)施“西咸一體化”大都市輻射圈戰(zhàn)略，一是可以極大地推進(jìn)關(guān)中城市群向經(jīng)濟(jì)一體化方向發(fā)展，促進(jìn)城市間優(yōu)勢互補(bǔ)，保持陜西經(jīng)濟(jì)的后發(fā)優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ欢强梢酝苿?dòng)兩市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，并加速構(gòu)建大西安都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長；三是可以充分發(fā)揮大西安的輻射和帶動(dòng)作用，促進(jìn)關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展；四是可以加快“一線兩帶”建設(shè)步伐，促進(jìn)開發(fā)西

15、安、咸陽豐富的土地資源、人力資源和廣闊的市場資源的配置和流動(dòng)，提升西安和咸陽市的城市功能，增強(qiáng)兩市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。五是西安科技實(shí)力雄厚，生產(chǎn)力相對(duì)發(fā)達(dá)，輻射帶動(dòng)力強(qiáng)，在西部乃至全國都具有明顯的比較優(yōu)勢和潛在優(yōu)勢，“西咸一體化”可以借助于關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)城市之間的輻射效應(yīng)，形成隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的經(jīng)濟(jì)增長。因此，“西咸一體化”大都市輻射圈的形成，不僅對(duì)陜西的發(fā)展有重要的影響，而且對(duì)整個(gè)隴海蘭新帶狀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)推進(jìn)整個(gè)西部大開發(fā)的進(jìn)程都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。2.2.2.3關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)是國家西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃中提出的三個(gè)

16、重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)。“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”范圍包括陜西省的西安、咸陽、渭南、銅川、寶雞、楊凌五市一區(qū)和甘肅省天水市，總面積9.96萬平方公里。據(jù)報(bào)道，關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃編制初步完成，標(biāo)志著陜西、甘肅兩省聯(lián)手建設(shè)“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”工作全面啟動(dòng)。2008年4月底前，“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”半完成規(guī)劃初稿；2008年6月底前，征求有關(guān)方面的意見，組織專家評(píng)審，修改完善規(guī)劃；2008年9月底前，報(bào)國務(wù)院或經(jīng)國務(wù)院同意由國家發(fā)改委審核批準(zhǔn)；若經(jīng)批準(zhǔn)，2008年10月，規(guī)劃將正式實(shí)施。整個(gè)“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”的總體目標(biāo)定位是建設(shè)成為西部及北方內(nèi)陸地區(qū)的“開放開發(fā)龍頭地區(qū)”，“以高科技為先導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)集中地，以旅游、物流

17、、金融、文化為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中地，以現(xiàn)代科教為支撐的創(chuàng)新型地區(qū)，領(lǐng)先的城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展地區(qū)，綜合型經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，全國綜合改革試驗(yàn)示范區(qū)?！?.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3.1項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策2008年以來，中央根據(jù)形勢變化，適時(shí)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。同時(shí)，國家出臺(tái)了減免住房交易稅費(fèi)、調(diào)整住房貸款首付比例和利率政策。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上還提出了2009年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，確保在保增長上下功夫。任務(wù)中指出，要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。無疑，重中房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)

18、濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)調(diào)整政策，力保房地產(chǎn)業(yè)的健康運(yùn)行是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要一步棋。 房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利十保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利十滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利十實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中提出“發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)等功能”。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(20011年本)，本項(xiàng)目建設(shè)不在限制、淘汰類行業(yè)之列。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)能夠?yàn)橄剃柺忻裉峁﹥?yōu)美、舒適的居住和生活環(huán)境，提升

19、市民生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。 2.3.2項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃自2008年以來，咸陽市為響應(yīng)國家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，為進(jìn)一步提高咸陽市市民居住水平和居住質(zhì)量，促進(jìn)交易活躍，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，出臺(tái)了一系列意見通知，要求在改革改進(jìn)現(xiàn)行管理制度和工作規(guī)則，提高行政審批效率，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，加大行政性收費(fèi)優(yōu)惠及財(cái)稅、金融支持力度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和行業(yè)自律等，較以往規(guī)定均有重大實(shí)質(zhì)性突破。這一系列有利政策有利于咸陽市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利十推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。本項(xiàng)目可健全、提升咸陽市的居民居住水平，

20、滿足居民居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。 2.3.3項(xiàng)目的建設(shè)是加快城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇。 任何一個(gè)城市的發(fā)展，都要經(jīng)過一個(gè)從初生到快速發(fā)展到成熟的過程。咸陽市作為陜西省的重要工業(yè)城市，正處十快速發(fā)展的時(shí)期，這就決定了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都要適應(yīng)快速發(fā)展的要求。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，工業(yè)企業(yè)逐步外遷，商貿(mào)服務(wù)業(yè)將會(huì)迅速興起，必然會(huì)給城市帶來更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇和就業(yè)機(jī)遇。同時(shí)城市組成結(jié)構(gòu)及人員素質(zhì)在很大程度上決定了城市的整體形象，是城市發(fā)展活力的具體體現(xiàn)。因此加快城市改造增強(qiáng)城市整體活力的重要途徑和必然選擇

21、。 2.3.4項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 房地產(chǎn)建設(shè)生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，住宅業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時(shí)，住宅銷售增長10%，可帶動(dòng)GDP增長0.5%。因此，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施將極大的促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)咸陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，幸福里項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分

22、必要的。第三章 市場需求分析本項(xiàng)目的市場分析將從全國房地產(chǎn)環(huán)境、西咸兩市房地產(chǎn)市場、周邊競爭項(xiàng)目及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位。3.1房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析3.1.1政策環(huán)境受2008年國際金融危機(jī)的影響，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長”為核心。在國家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下2009年，我國經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“V”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1%），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9%），三季度上升（8.9%），四季度繼續(xù)上升10.7%達(dá)到年內(nèi)峰值，全年GDP增長8.7%，中國經(jīng)濟(jì)完成了年初制定的G

23、DP“保八”目標(biāo)。得益于國家積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，我國房地產(chǎn)異軍突起，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)、”房價(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為房地產(chǎn)市場的主要特征。為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年除了果斷出臺(tái)調(diào)控措施，還相繼出臺(tái)了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自主需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)?？偟膩碚f，2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變。（1）金融政策 1）2009年1月3日-房貸利率優(yōu)惠政策

24、四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。標(biāo)志著寬松信貸政策的開始2）2009年6月19日-關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借貸人購買首套自住住房的貸款要求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。3）2009年10月20日-關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見在優(yōu)先保證職工提取個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的

25、住房公積金的結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響：第一：開發(fā)企業(yè)的投資資金來源增加，充足的資金可以保障項(xiàng)目的迅速持續(xù)的開發(fā)；第二：實(shí)行適度寬松的貨幣政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤空間加大，企業(yè)投資會(huì)增加，增加市場供應(yīng)量，抑制房價(jià)的迅速增長；第三：實(shí)行適度寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場供求雙方都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。首先，從供給面來看，企業(yè)融資變得更加容易，融資成本降低，預(yù)期收益增加。市場供給曲線將向右移動(dòng)，供給增加。其次，從需求面來看，其一，貸款利率下降會(huì)降低消費(fèi)型需求者的消

26、費(fèi)成本，提高他們的購買能力和激起他們的購買欲望；其二，適度寬松的貨幣政策會(huì)改變消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期，增加限期需求。（2）稅收政策2009年5月頒發(fā)的關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知，明確規(guī)定了免征個(gè)人所得稅的三種房屋無償贈(zèng)與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，要按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的影響：第一：對(duì)開發(fā)企業(yè)，主要是促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)，打擊捂地捂盤、增加供應(yīng)量；第二：針對(duì)個(gè)人購房行為，主要是打擊短期炒房交易，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。（3）土地政策2009年9月1日-關(guān)于

27、嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用的通知對(duì)取得土地滿2年未動(dòng)的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)督，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。2009年12月17日-進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知明確以后開發(fā)商拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%?！薄Ｈ绻_發(fā)商拖欠土地出讓價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。土地政策對(duì)房地產(chǎn)的影響：

28、在對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，要從供給、需求以及交易程序三方面進(jìn)行管理，將嚴(yán)厲打擊土地被囤積、炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，要提高土地供應(yīng)量；土地供應(yīng)量的增加，建設(shè)時(shí)間又有限制，必然促進(jìn)商品房供應(yīng)量的增長，大量的商品房入市增加了市場供應(yīng)量從而有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫增長，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，同時(shí)，也在一定程度上遏制了地王的出現(xiàn)，使土地價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。（4）2010年房地產(chǎn)最新政策 2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知-“國十一條”重在加強(qiáng)保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二

29、套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶既未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年3月10日，國土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知。明確規(guī)定：土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競買保證金不得低于出讓價(jià)的20%；嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳清出讓價(jià)款的50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年；建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，各地應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。在合同約定期限內(nèi)未開

30、工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申報(bào)延遲原由。2010年4月13日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，明確規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。2010年4月15日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知，明確規(guī)定：第一：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款不得低于

31、30%；第二：貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；第三：對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；2010年新政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響：在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的近幾年里，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的信貸政策主要有兩個(gè)：2007年的“9.27政策”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的40%提高至50%，對(duì)于貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付由原來的40%提高至50%以上。對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在：第一，提高

32、入市門坎，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行；第二，短期內(nèi)拋盤量增加，業(yè)主將降價(jià)銷售。3.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境在國家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，2009年，我國經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“V”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1%），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9%），三季度上升（8.9%），四季度繼續(xù)上升10.7%，達(dá)到年內(nèi)峰值，09年國內(nèi)生產(chǎn)總值為億元，GDP增速達(dá)8.7%。從上圖可以看出，從06年第三季度開始到07年第二季度，全國GDP增速基本保持上升態(tài)勢，但從07年第三季度開始，受金融危機(jī)的影響，全國GDP增速開始呈下降趨勢，一直持續(xù)到08年底。09年受國家宏觀政策的影響以及4萬億經(jīng)濟(jì)投入的刺激，

33、全國GDP增速快速回升，到10年1季度GDP增速已達(dá)到11.9%。2010年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)，增速達(dá)近四年來最高?？梢?，我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過V字形走勢后，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。國民經(jīng)濟(jì)的向好為我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展提供了很好的平臺(tái)。3.1.3 社會(huì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然帶來城市化進(jìn)程的加快，越來越多的人口向城市集中，需要住房以及相應(yīng)的市政配套設(shè)施，這為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶來機(jī)遇，并直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加。國外實(shí)踐和研究表明，一般城市化水平達(dá)到50%后，其發(fā)展速度將變緩，預(yù)計(jì)我國城市化水平達(dá)到50

34、%時(shí)將在2020年左右，由此看來，近年我國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。表3-1 2003年-2009年中國城市化進(jìn)程（%）年份2003200420052006200720082009比例40.5341.7642.9943.944.9445.746.87隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也在不斷的變化，人們對(duì)生活的質(zhì)量、品味都有很高的要求，尤其對(duì)居住的要求更為突出，因此需要開發(fā)高質(zhì)量的住宅來滿足消費(fèi)者不斷增長的住房需求。3.1.4 技術(shù)環(huán)境目前國家全面推進(jìn)科學(xué)發(fā)展觀、節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境、實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)健向前發(fā)展的關(guān)緊時(shí)期。國家提出了建設(shè)領(lǐng)域“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材”的四節(jié)方針，其

35、中建筑節(jié)能排在首位。（1）中水處理系統(tǒng)隨著人們生活水平的提高，對(duì)小區(qū)綠化、景觀等要求也隨之提高，使得開發(fā)商盡可能地增加綠化面積，無形中增加了小區(qū)綠化用水量。而傳統(tǒng)的污水處理方法和設(shè)備不能很好起到節(jié)約水資源和節(jié)省費(fèi)用的目的。小區(qū)規(guī)?；退幚砑夹g(shù)的發(fā)展，大幅降低了中水處理系統(tǒng)的初始投資和運(yùn)行費(fèi)用，為中水處理系統(tǒng)在住宅小區(qū)中的運(yùn)用提供了可能。通過中水處理系統(tǒng)的利用可以節(jié)省大約30%40%的居住區(qū)用水量，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。（2）新風(fēng)換氣系統(tǒng)隨著人們對(duì)空調(diào)的依賴和建筑密閉性的要求不斷提高，原有的自然通風(fēng)的方式已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代生活方式。而室內(nèi)環(huán)境污染已經(jīng)被國際衛(wèi)生組織定位危害人類健康的五大殺手

36、之一，是人類迫切需要解決的問題。設(shè)置新風(fēng)換氣系統(tǒng)有利于引入室內(nèi)新鮮空氣，排除室內(nèi)渾濁氣體，達(dá)到室內(nèi)無毒、無害、無異味的效果，賦予房屋“呼吸”功能。另外，新風(fēng)換氣系統(tǒng)的運(yùn)行可以有效避免開窗產(chǎn)生的能量損耗達(dá)到建筑節(jié)能的目的。3.2 咸陽市房地產(chǎn)市場分析3.2.1 咸陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行背景分析（1）城市概況咸陽市一個(gè)新興的工業(yè)城市，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機(jī)械為主的工業(yè)體系。紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機(jī)械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)作為咸陽的新興產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出整體實(shí)力較強(qiáng)、

37、技術(shù)裝備水平較高的良好局面，包括全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集團(tuán)于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。因此，秦都已被人們譽(yù)為“紡織電子城”。經(jīng)過多年的發(fā)展，咸陽已經(jīng)成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。（2）城市規(guī)劃根據(jù)咸陽市城市總體規(guī)劃（2006-2020年），城市未來的空間發(fā)展采取“強(qiáng)化中心、優(yōu)先南擴(kuò)、穩(wěn)步西拓、適當(dāng)東延、抑制向北”的發(fā)展戰(zhàn)略。中心城空間結(jié)構(gòu)“一河兩帶三軸多中心”（1）“一河”既中心城主河道渭河，在美化城市環(huán)境、營造綠色開敞空間中發(fā)揮重要作用;（2）“兩帶”沿渭河兩岸形成

38、“渭河北部發(fā)展帶”和“渭河南部發(fā)展帶”;（3）“三軸”沿長虹路-釣魚臺(tái)路、秦皇路-渭河南路、東風(fēng)路-扶風(fēng)路等3條主要通道形成聯(lián)系東西發(fā)展的南北向發(fā)展軸；（4）“多中心”包括三個(gè)市級(jí)中心和各組團(tuán)的公共服務(wù)設(shè)施中心，形成分級(jí)服務(wù)設(shè)施體系。渭河北片去中心：位于渭河以北、咸陽市的舊城區(qū)范圍內(nèi)。這里是咸陽市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，具有大量區(qū)域級(jí)和市級(jí)的公共服務(wù)設(shè)施。渭河南片區(qū)中心：位于渭河以南地區(qū)，是近年來興起的新的城市中心，也是實(shí)現(xiàn)“西安-咸陽”一體化發(fā)展的核心區(qū)之一。茂陵片區(qū)中心：位于以鐵路茂陵站為基礎(chǔ)發(fā)展起來的茂陵組團(tuán)中心區(qū)域，為周邊的企業(yè)發(fā)展提供必要的居住設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。（3）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了

39、2009年經(jīng)濟(jì)快速回暖的時(shí)期，2009年咸陽市的經(jīng)濟(jì)情況與全國以及西安市經(jīng)濟(jì)情況走向一致，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成801.5億元，增長40.7%。09年咸陽商品房交易量達(dá)到140.66萬平方米，均價(jià)3122元/平米。2010年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1040億元，增長30%。此外，國務(wù)院關(guān)于天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃及省政府西咸新區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案的相繼出臺(tái)，涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)等一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的信號(hào)頻頻傳出，可以預(yù)見，未來咸陽的房地產(chǎn)市場將迎來穩(wěn)定、蓬勃、快速的局面。3.2.2咸陽市土地市場分析從上圖可以看出：2007年咸陽市共出讓商品房建設(shè)用地16塊，共計(jì)1583.

40、99畝，總出讓價(jià)位78835萬元，折合單價(jià)49.76萬元/畝，2008年在金融危機(jī)的影響下出讓商品房建設(shè)用地9塊，共計(jì)417.80畝，總出讓價(jià)為29781萬元，折合單價(jià)71.27萬元/畝，但是2009年在經(jīng)濟(jì)回暖以及房地產(chǎn)市場升溫情況下，共出讓商品房建設(shè)用地33塊，共計(jì)2281.43畝，總共出讓價(jià)為.29萬元，折合單價(jià)為81.13萬元/畝。2008年出讓商品房建設(shè)用地的面積僅為2007年的26.38%，但折合單價(jià)卻比2007年上漲了43.22%，達(dá)到了71.27萬元/畝。2009年出讓商品房建設(shè)用地的面積出現(xiàn)了大幅反彈，為2008年的5.5倍，單價(jià)也比2008年上漲了13.84%，達(dá)到了81.

41、31萬元/畝。3.2.3 咸陽市商品房市場分析（1） 供給分析從上圖可以看出：從2001年到2002年咸陽市房屋竣工面積變化不太大，2003年有了較大的增幅，比2002年增長了11.42%，2004年增幅有所下滑，只有2.20%。從2004年到2006年增幅逐步增長。2007年增幅劇增到了39.6%，全市房屋竣工面積達(dá)到327萬平方米。2008年雖然增幅有所下降，但是仍保持了7.40%的增速，全年房屋竣工面積達(dá)到351萬平方米。（2） 需求分析從上圖可以看出：從2001年到2002年咸陽市商品房銷售變化不太大，2003年有了較大的增幅，比2002年增長了8.49%，2004年增幅有所下滑，只有

42、1.69%。從2004年到2007年增幅直線上升。2007年增幅劇增到了22.54%，全市商品房銷售面積達(dá)到98.4萬平方米。2008年受金融危機(jī)影響，增速僅為11.18%，而2009年，商品房銷售面積出現(xiàn)了大幅增長，全年銷售量達(dá)140.66萬平方米，相比2008年增長了28.57%。3.2.4 咸陽市房地產(chǎn)市場特征（1）量跌價(jià)漲是目前咸陽房地產(chǎn)市場最為顯著的特征西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1季度咸陽市房地產(chǎn)市場成交面積同比下滑了11.69%。而房價(jià)上漲趨勢明顯，1季度在售均價(jià)為3636元/平方米，同比增長了20%。量跌價(jià)漲成為1季度房地產(chǎn)市場最為顯著的特征。（2）政策影響職業(yè)

43、者持幣觀望2010年初密集的樓市調(diào)控政策，讓一線城市的商品房市場開始呈現(xiàn)降溫跡象，尤其是北京、上海、廣州以及深圳四大房地產(chǎn)市場的商品房市場成交量快速下跌。從1季度咸陽房地產(chǎn)交易情況來看，也受到了樓市調(diào)控政策的影響，成交面積同比下滑了11.69%，1季度購房者觀望氛圍較濃，但是從1月至3月的成交量來看，觀望情緒逐步緩解，置業(yè)者逐漸入市。（3）剛性需求依然是市場主力從2010年1季度的成交情況來看，目前咸陽市置業(yè)人群中自住型需求人群比例依然占有絕對(duì)性優(yōu)勢，占有率超過90%，投資消費(fèi)已不足10%。隨著咸陽市房地產(chǎn)環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的的購買人群逐漸增多，剛性需求依然是咸陽置業(yè)群體的主導(dǎo)力量

44、。這種投資少、自住需求高的需求結(jié)構(gòu)的形成，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展無疑是積極的。（4）80后減成購房主力從購房者的年齡來看，80后的購房者比例逐步增加，1季度25-30歲的中青年置業(yè)者占購房者比例的46.70%。出生于1980年以后的年輕人已達(dá)到結(jié)婚生子的年齡，這部分置業(yè)者由于工作、婚房等需求，漸成咸陽市房地產(chǎn)市場的主要購買力。（5）二室熱銷80-100平方米的二室和110-140平方米的三室是咸陽房地產(chǎn)市場上的主力供給，而從成交來看，也是以2和3的為主。而其中2室戶型最熱銷，銷售量占總銷售量的55.64%，是所有戶型中銷量最佳的套型。二室戶型面積一般在110平方米以下，總價(jià)相對(duì)較低，除了

45、價(jià)格優(yōu)勢以外，二室戶型易租易售也是熱銷的原因之一。而1季度的購房者年齡以青年為主，這部分置業(yè)人群往往經(jīng)濟(jì)能力有限，所以二室是其首選的戶型。（6）置業(yè)熱情高盡管1季度咸陽房地產(chǎn)市場成交量下滑，但是購房者的置業(yè)熱情依然較高昂。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查顯示：準(zhǔn)備購房的置業(yè)者比例達(dá)到了65%，不準(zhǔn)備購房的為35%?；趯?duì)房價(jià)上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期，準(zhǔn)客戶群體購房欲望強(qiáng)烈，置業(yè)熱情較高，購房需求亟待釋放。3.3項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場分析3.3.1渭城區(qū)房地產(chǎn)分析（1）渭城區(qū)定位長期以來人居氛圍僅集中于靠近城內(nèi)區(qū)域的中心地帶，老城區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展長期以來停留在咸通路、彩虹路周邊，其他區(qū)域發(fā)展較為緩慢，但

46、隨著“強(qiáng)化中心、優(yōu)化南擴(kuò)、穩(wěn)步西拓、適當(dāng)東延、抑制向北”的城市發(fā)展戰(zhàn)略以及西部電子工業(yè)組團(tuán)的規(guī)劃的提出，渭城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也開始走向快車道，目前該區(qū)正在朝著功能完善、布局合理、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代電子城邁進(jìn)。（2）發(fā)展規(guī)劃按照咸陽市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年），本項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為住宅用地，故本項(xiàng)目的建設(shè)符合咸陽市總體規(guī)劃。（3）區(qū)域配套目前，市區(qū)西郊板塊完善的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。珠泉路、玉泉西路、寶泉路、渭陽西路和渭河南的世紀(jì)西路形成了“五橫”，跨渭河大橋秦都橋（渭河三號(hào)橋）跨渭河南北，將渭河兩岸的距離拉近。與咸陽東郊、渭河南岸等板塊市政配套相比，本項(xiàng)目所處板塊的基礎(chǔ)設(shè)施要比較成熟

47、。區(qū)域?qū)W校、醫(yī)院、住宿、餐飲等為市民提供生活保障。各大銀行也都在本板塊開設(shè)有分行，中國移動(dòng)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、中國聯(lián)通營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，市郵政局等為市民生活提供方便。公交線路通往市區(qū)各個(gè)地方。（4）區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展渭城區(qū)發(fā)展前景和樓盤升值潛力被眾多投資者看好，東城渭水灣、聯(lián)誠鳳凰世家、博尚新都、先河國際公館等一大批樓盤在這里集結(jié)，而且樓盤品質(zhì)得到不斷提升。咸陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià)4000元/m2，購房群體主要為地緣性客戶，周邊臨近縣區(qū)居民在城西購買量較其他城區(qū)比例高。3.3.2渭城區(qū)競爭性樓盤分析 （1）東城渭水灣項(xiàng)目名稱東城渭水灣項(xiàng)目地址古渡公園東200米開發(fā)商億晟房地產(chǎn)

48、開發(fā)公司占地面積58畝建筑面積平方米容積率5.17綠化率21%規(guī)劃戶數(shù)1736戶型面積建筑形態(tài)板式多層、板式小高層銷售均價(jià)4580元/項(xiàng)目概況東城渭水灣項(xiàng)目是由億晟房地產(chǎn)開發(fā)公司傾力打造的城東高尚生態(tài)人居項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目凈用地面積約58畝，總建面積約20萬。項(xiàng)目總共規(guī)劃了1736戶，配備了1530個(gè)停車位供業(yè)主使用，車位配比接近1比1。小區(qū)建筑密度僅為21%，綠化率達(dá)到了50%。東城渭水灣對(duì)項(xiàng)目的定位是引領(lǐng)城東住宅市場的高尚住宅小區(qū)，不只先天區(qū)位優(yōu)勢明顯，在社區(qū)內(nèi)部打造上同樣是精益求精，社區(qū)環(huán)境可以說是十分的舒適。.小區(qū)的景觀綠化體系十分的完善，中央景觀、組團(tuán)景觀與各單元樓前的宅前綠化形成了層次

49、豐富的社區(qū)景觀感受，讓整個(gè)社區(qū)處處皆景，移步換景。整個(gè)項(xiàng)目共由7棟高層組成，項(xiàng)目一期開發(fā)的是1#樓，是項(xiàng)目的優(yōu)勢樓王，可以直接一線觀看渭河景觀。1#樓總高30層，兩梯四戶設(shè)計(jì)，兩室純南戶型面積約102.18，三室南北通透戶型面積約134.57，小區(qū)供暖方式采用市政集中供暖，分室控制。小區(qū)采取封閉式管理，保安24小時(shí)巡防，采用中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，中央消防報(bào)警系統(tǒng)，室內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)等。小區(qū)還采用了備用電力供應(yīng)系統(tǒng)，寬頻、高速INTERNET局域網(wǎng)，園區(qū)背景音樂系統(tǒng)系統(tǒng)等。（2）聯(lián)誠鳳凰世家項(xiàng)目名稱聯(lián)誠鳳凰世家項(xiàng)目地址渭城區(qū)人民東路北門口開發(fā)商陜西聯(lián)合誠信置業(yè)有限公司占地面積52703平方米建筑面

50、積平方米容積率6綠化率38%規(guī)劃戶數(shù)2600戶型面積88.82 -121.23建筑形態(tài)板塔結(jié)合銷售均價(jià)4800元/項(xiàng)目概況聯(lián)誠鳳凰世家位于咸陽市人民路東段。南鄰鳳凰鳳凰廣場，人民路，北靠民生路，西挨新興路餐飲一條街，東望抗戰(zhàn)路。由陜西聯(lián)合誠信置業(yè)有限公司傾情打造的一中高端住宅小區(qū)。聯(lián)誠鳳凰世家占地面積近百畝，總建筑面積約36萬平方米，集商業(yè)金街、大型超市、購物廣場、住宅樓、酒店式公寓為一體的城市綜合性住宅小區(qū)。小區(qū)由13棟高層組成，樓層從29層-33層不等，四周設(shè)計(jì)了長達(dá)1200米商業(yè)金街，全部入住后將達(dá)到3000戶，是陜西聯(lián)合誠信置業(yè)有限公司傾情打造的，人民路上首席大盤。小區(qū)環(huán)境鬧中取靜，出

51、則繁華，入則寧靜。小區(qū)周邊配套非常完善，坐擁“一湖、一心、兩帶、四公園、六廣場場”，一湖即全長5500米，水面寬度在350400的咸陽湖生態(tài)景觀長廊;一心指規(guī)劃面積5平方公里的奧林匹克體育運(yùn)動(dòng)中心；兩帶以渭河、灃河為中心的城市景觀帶和城市休閑帶；四公園指古渡公園、森林公園、渭濱公園、和占地面積超過6600畝的中央三角洲濕地公園。六大廣場環(huán)繞周圍，門口的“鳳凰廣場、車站廣場、西邊的人民廣場、南邊的統(tǒng)一廣場和鐘樓廣場，和即將啟用的清渭樓廣場”。 紅花綠草，大水大綠遍布在小區(qū)周圍，呼吸自然，暢飲綠色，仿佛置身在一個(gè)天然的大氧吧里，讓您在繁忙的工作之余，感受生活的舒適與愜意！ （3）博尚新都項(xiàng)目名稱博

52、尚新都項(xiàng)目地址咸陽市朝陽二路中段開發(fā)商咸陽渭建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積33350平方米建筑面積平方米容積率2.6綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)1150戶型面積80-112建筑形態(tài)板式多層、板點(diǎn)結(jié)合高層銷售均價(jià)4400元/項(xiàng)目概況博尚新都地處省重點(diǎn)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)-咸陽城東核心腹地，這里有咸陽市即將動(dòng)工建設(shè)的規(guī)模巨大的咸陽航空工業(yè)園區(qū)，也是即將興建的西安大都市圈向西延伸的主要地帶。博尚新都由咸陽渭建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)由多層、小高層、高層住宅相互搭配，戶型新穎大方。項(xiàng)目距咸陽市中心約3分鐘車程，交通便利，5路、14路、18路、39路的等多條公交線路經(jīng)過，交通十分便利；周邊教育資源富足；

53、小區(qū)周邊住宅環(huán)境、商業(yè)氛圍濃厚，超市、餐飲近在咫尺。小區(qū)供暖采用清華同方水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)能環(huán)保，冬夏兩用，室內(nèi)溫度隨意調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 （4）先河國際公館項(xiàng)目名稱先河國際公館項(xiàng)目地址咸陽市抗戰(zhàn)路和民生路的東南角開發(fā)商陜西宏方置業(yè)有限公司占地面積20畝建筑面積70000平方米容積率5.2綠化率30.2%規(guī)劃戶數(shù)1333戶型面積60-130建筑形態(tài)板樓,塔樓,板塔結(jié)合,高層銷售均價(jià)3800元/項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于抗戰(zhàn)路和民生路的東南角，是宏方置業(yè)暨先河國際社區(qū)之后在市中心傾力打造的現(xiàn)代公館生活社區(qū)，小區(qū)周邊生活配套十分齊全，醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行等一應(yīng)俱全，交通也是十分的便利，有1路、59路等

54、多條公交線路方便您和家人出行。小區(qū)整體占地20畝，由四棟高層組成，總建筑面積約7萬平方米，綠地率30.20%，建筑布局坐北朝南，小區(qū)主入口在抗戰(zhàn)路上，大門采用的是人性化的人車分流的設(shè)計(jì)方案，一進(jìn)小區(qū)，首先是規(guī)劃的是咸陽首家音樂噴泉，旁邊配有綠色廊架讓您回到小區(qū)仿佛置身于公園之中，再往進(jìn)走就是小區(qū)的主景觀區(qū)，設(shè)計(jì)的是坡地式水系景觀，上邊還配有休閑平臺(tái)以及綠化，讓您和家人在在工作之余可以漫步其中。小區(qū)的配套也是十分齊全，雙氣到位，地敷式采暖，地上、地下停車位，太陽能公共照明、并在臨街設(shè)計(jì)有商業(yè)裙樓，使您充分享受生活的便利，小區(qū)采用的是全封閉式管理，設(shè)計(jì)有八大安防系統(tǒng)，如周邊紅外線對(duì)射系統(tǒng)，視頻監(jiān)控

55、系統(tǒng)，防攀爬系統(tǒng)，24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，樓宇智能可視對(duì)講系統(tǒng)，緊急求助等，使您在這里住的安心、放心小區(qū)采用極具藝術(shù)、品質(zhì)感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，氣質(zhì)高貴而內(nèi)斂，并蘊(yùn)含優(yōu)雅而不動(dòng)聲色的文化氣息。 樓體建筑以2梯4戶以及2梯6戶為主。部分架空、設(shè)計(jì)有空中花園，并在里邊設(shè)計(jì)的有閱覽室、健身房、乒乓球室等。 在戶型設(shè)計(jì)方面，充分考慮采光通風(fēng)原理，明廚明衛(wèi)無暗房設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、私密性、歸屬性等各種居住需求充分得到滿足，并在每間臥室設(shè)計(jì)有新風(fēng)系統(tǒng)。在空間設(shè)計(jì)中細(xì)化功能分區(qū)，最大限度的提升了生活品質(zhì)，使您的日常生活更加隨性自在。彰顯現(xiàn)代公館生活標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上從一室到四室，面積從60到130平方米. 3.4項(xiàng)目的SWOT分析3.4.1 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（1）開發(fā)商實(shí)力雄厚，管理科學(xué)高效本項(xiàng)