200X年1月自考房地產(chǎn)試題及答案

1、.房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃主管部門對城市建設(shè)必須堅持“一書兩證”制度。這里的“一書”是指（ a ）a.選址意見書b.法律意見書c.建設(shè)申請書d.規(guī)劃意見書2.房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于（ b ）a.人與人的關(guān)系b.經(jīng)濟(jì)關(guān)系c.社會關(guān)系d.法律關(guān)系3.地方權(quán)限范圍內(nèi)的土地征收批準(zhǔn)權(quán)屬于（ c ）a.縣級人民政府b.市級人民政府c.省級人民政府d.國務(wù)院4.承包方將土地交由他人代耕可不簽訂書面合同的時間不超過

2、（ b ）a.半年b.一年c.二年d.三年5.在土地登記制度中，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，應(yīng)由有關(guān)級別政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。該級政府是指（ c ）a.村級人民政府b.鄉(xiāng)級人民政府c.縣級人民政府d.市級人民政府6.張某與王某為夫妻，共同購置房屋一套，登記在張某名下。以后，張某在未征得王某同意的情況下以自己的名義將該房屋賣給劉某。事后，王某要求劉某退房，劉某不同意。對該房屋，在法律上（ d ）a.劉某應(yīng)當(dāng)退房，張某應(yīng)當(dāng)將收到的房款退回b.應(yīng)宣布買賣房屋無效，確認(rèn)王某擁有產(chǎn)權(quán)c.劉某應(yīng)退房，但張某不僅應(yīng)當(dāng)退還房款，而且還應(yīng)賠償劉某受到的損失d.應(yīng)當(dāng)維護(hù)劉某的權(quán)益

3、，由張某向王某作出賠償7.我國立法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，在面積分擔(dān)上采用的形式是（ b ）a.共同共有b.按份共有c.法定共有d.約定共有8.在私房買賣中，以下說法正確的是（ a ）a.房屋所有人出賣已出租房屋，須提前3個月通知承租人b.買賣雙方不能自行議定買賣價格c.房屋所有人出賣共有房屋，可以不提交共有人同意的證明書d.對享受國家補(bǔ)貼廉價購買的城市私有房屋，可以出賣給原補(bǔ)貼單位或政府房地產(chǎn)行政管理部門以外的人9.在我國房屋權(quán)屬登記的程序中，核心工作是（ b ）a.勘丈繪圖b.產(chǎn)權(quán)審查c.繪制權(quán)證d.稅費發(fā)證10.房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)商取得的是（ c ）精品.a.土地所有權(quán)b.土地

4、收益權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地經(jīng)營權(quán)11.如果自有資金在1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元，這種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)為（ b ）a.一級b.二級c.三級d.四級12.市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一定期限內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查并對符合條件的發(fā)給房屋拆遷許可證。該審查期限為（ d ）a.7日b.10日c.15日d.30日13.以下關(guān)于拆遷補(bǔ)償說法正確的是（ c ）a.只對被拆除的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，而不對房屋的附屬物予以補(bǔ)償b.對違章建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償c.拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償d.必須采用貨幣補(bǔ)償14.房地產(chǎn)交易的形式不包括（ a ）a.土地使用權(quán)劃撥b.房

5、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓c.房地產(chǎn)抵押d.房屋租賃15.王某承租周某店鋪一間，后未經(jīng)周某同意，將店鋪轉(zhuǎn)租給馬某。為此（ b ）a.周某可對王某處以罰金b.周某可與王某解除租賃合同c.周某可要求馬某承擔(dān)違約責(zé)任d.馬某、王某應(yīng)共同對周某承擔(dān)違約責(zé)任16.在出售公有住房的情況下，職工購房可實行分期付款，其首期不得低于實際售價的（ c ）a.20b.25c.30d.3517.職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，在使用一定年限后可以依法進(jìn)入市場。該“一定年限”為（ c ）a.3年b.4年c.5年d.6年18.以下關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售程序的說法中，不正確的是（ b ）a.產(chǎn)權(quán)人向縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門

6、提出申請b.行政主管機(jī)關(guān)對申請進(jìn)行審核，并自收到申請之日起30日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予上市出售的書面意見c.對批準(zhǔn)出售的房屋，由買賣當(dāng)事人向房管部門申請辦理過戶交易手續(xù)d.在交易手續(xù)完畢后30日內(nèi),辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)19.物業(yè)管理條例中業(yè)主委員會的法律性質(zhì)屬于（ b ）a.社團(tuán)法人b.非法人組織c.企業(yè)法人d.機(jī)關(guān)法人20.對前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，采用的方式一般是（ a ）a.招標(biāo)投標(biāo)b.協(xié)議c.招標(biāo)投標(biāo)與協(xié)議相結(jié)合d.由建設(shè)單位指定21.在個人住房貸款中，貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須（ c ）精品.a.交納保證金b.交納定金c.提供擔(dān)保d.交納誠意金22.借款人申請經(jīng)濟(jì)適用住房貸款

7、以在建工程作抵押的，借款人對在建工程的自有投資應(yīng)達(dá)到項目總投資的（ b ）a.20以上b.30以上c.40以上d.50以上23.住房公積金貸款風(fēng)險的承擔(dān)人是（ d ）a.申請人b.申請人所在單位c.政府財政部門d.住房公積金管理中心24.在土地增值稅的征稅中，對增值額超過扣除項目金額50，未超過100的部分，稅率為（ b ）a.30b.40c.50d.6025.在房產(chǎn)稅中，如果產(chǎn)權(quán)出典的，其納稅義務(wù)人為（ c ）a.產(chǎn)權(quán)所有人b.出典人c.承典人d.房產(chǎn)使用人26.在涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律適用中，所適用的法是指現(xiàn)行的（ a ）a.實體法b.沖突規(guī)范c.程序法d.國際法27.吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)

8、土地，其項目建議書的組織編制者為（ b ）a.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府b.市、縣人民政府c.省、自治區(qū)、直轄市人民政府d.國務(wù)院28.外商投資企業(yè)房產(chǎn)的共有人對一致同意的共有房產(chǎn)的買賣、交換負(fù)有的責(zé)任是（ c ）a.共同責(zé)任b.按份責(zé)任c.連帶責(zé)任d.無限責(zé)任29.仲裁區(qū)別于訴訟和行政處理的根本特征是（ a ）a.自愿b.獨立c.公正d.及時30.土地使用權(quán)未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同（ c ）a.有效b.無效c.沒有生效d.解除31.某房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，被當(dāng)?shù)毓ど叹帧⒎康禺a(chǎn)管理局和稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)，這些部門均準(zhǔn)備予以罰款。合法的做法是（ b ）a.

9、不能罰款b.只能由一個機(jī)關(guān)罰款c.由兩個以上機(jī)關(guān)罰款d.由三個以上機(jī)關(guān)罰款32.不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，可以處以罰款，罰款額為（ b ）a.非法占用土地每平方米費用的2倍以下b.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下c.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下d.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下33.未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，可處的罰款額為違法所得的（ d ）精品.a.二倍以下b.三倍以下c.四倍以下d.五倍以下二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、

10、多選、少選或未選均無分。34.國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，采用家庭承包經(jīng)營的，發(fā)包人可以是 （ abc ）a.村集體經(jīng)濟(jì)組織b.村民委員會c.村民小組d.國家有關(guān)機(jī)關(guān)e.當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府35.處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則是（ abce ） a.有利生產(chǎn)b.方便生活c.團(tuán)結(jié)互助d.遵紀(jì)守法e.公平合理36.城市房地產(chǎn)拆遷的原則是（ ace ） a.符合城市規(guī)劃b.有利于社會穩(wěn)定c.有利于城市舊區(qū)改造d.有利于改善人民生活e.有利于生態(tài)環(huán)境改善37.不得設(shè)立抵押的房地產(chǎn)包括（ abcd ） a.權(quán)屬有爭議的b.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的c.列入文物保護(hù)的d.已依法公告列入拆遷范圍

11、的e.準(zhǔn)備用于出賣的38.適用于房地產(chǎn)關(guān)系的行政處罰的種類有（ ad ）a.警告b.記過c.罰金d.沒收違法所得e.拘留三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)39.房地產(chǎn)相鄰權(quán)是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。40.仲裁亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機(jī)構(gòu)、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。41.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。42.業(yè)主委員

12、會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。43.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）44.我國房地產(chǎn)法有哪些基本原則？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則。（精品.4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。45.簡述土地使用權(quán)劃撥的特征。（1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；（2）土地使用

13、權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；（3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限；（4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。46.業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？（1）遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。47.簡述城市房屋拆遷中的糾紛處理方式。（1）拆遷人與被拆遷人對補(bǔ)償方

14、式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，可進(jìn)行協(xié)商，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。如果是拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（2）協(xié)商仍達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。（3）當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。五、論述題（本題8分）48.論述土地使用權(quán)的主要內(nèi)容。（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權(quán)益。（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地

15、上利益的權(quán)利，即它是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和孳息的權(quán)利。使用人取得土地使用權(quán)，其目的就是通過使用和經(jīng)營土地，以獲取一定的利益。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命運(yùn)，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而且這種權(quán)利還因土地使用權(quán)取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)與通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)相比，其范圍要大。六、案例分析題（本題10分）49.李先生和陳女士為夫妻，擁有a、b兩套住房。2005年3月，李先生未與陳女士商量，擅自將a房租給了劉先生，兩人簽訂了租賃合同，租期三年，但未到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記。事后

16、，李先生將此事告訴了陳女士，陳女士未表態(tài)。2006年8月，房地產(chǎn)價格大漲，李、陳決定將a房賣掉，遂與幸女士簽訂了房屋買賣合同，還到公證處辦理了公證手續(xù)，但未將該房已出租的情況告知幸女士。隨后，李、陳以a房已出賣為由要求劉先生盡快搬走，劉先生不同意，理由是租期未到。而李、陳認(rèn)為，該租賃合同一是未經(jīng)陳女士簽名同意，二是未到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記，故無效。以后，幸女士也持房屋買賣合同要求劉先生搬離a房，認(rèn)為房屋買賣合同已由買賣雙方簽字并已到公證處公證，具有法律效力。遭到劉先生拒絕后，幸女士要求李、陳退款并賠償損失。請回答下列問題：（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？（2）李、陳與幸女士簽訂的房屋買賣合同是否有效，為什么？（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什么？（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？精品.（5）幸女士對李、陳的請求能否得到法律的支持，為什么？答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時雖然李先生沒有征得共有人陳女士同意，但事后告訴了陳女士，陳女士并沒有反對，應(yīng)當(dāng)視為默認(rèn)。（2）房屋買賣合同有效。因為李、