建筑、可售面積的劃分

1、建筑面積、產(chǎn)證面積、可售面積區(qū)分圖示建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積房產(chǎn)證面積住宅可售面積商鋪套內(nèi)墻體面積公共配套設(shè)施營(yíng)利性陽(yáng)臺(tái)建筑面積非營(yíng)利性產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商公共建筑面積參加公攤公共建筑面積幢內(nèi)電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備等產(chǎn)權(quán)不明套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公共事業(yè)單位以外其他單位無(wú)償移交地方政府、公共事業(yè)單位不可售面積產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有本幢值班警衛(wèi)室、物業(yè)房公共配套設(shè)施（非營(yíng)利）公共配套設(shè)施1不參加公攤公共建筑面積為多幢服務(wù)的警衛(wèi)房、管理用房、發(fā)電配電設(shè)備房。無(wú)產(chǎn)證面積公共配套設(shè)施2地下人防工

2、程及過(guò)道地上架空層次品1、 建筑面積-不參加公攤公共建筑面積=產(chǎn)證面積=套內(nèi)建筑面積+公攤公共面積2、 產(chǎn)證面積-有產(chǎn)證不可售公共配套設(shè)施面積=可售面積3、 不可售面積=不參加公攤公共建筑面積+有產(chǎn)證不可售公共配套設(shè)施面積附：配套設(shè)施可售、不可售面積劃分營(yíng)利性劃分初始產(chǎn)權(quán)劃分可售面積不可售面積營(yíng)利性開發(fā)商非營(yíng)利性產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商產(chǎn)權(quán)不明無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公共事業(yè)單位以外其他單位無(wú)償移交地方政府、公共事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有人防國(guó)有商品房面積測(cè)算名詞知識(shí)點(diǎn)一：銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格。所謂建筑面積，是套

3、內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(即公攤面積)為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的辦法。此時(shí)，商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積。知識(shí)點(diǎn)二：建筑面積的測(cè)算原則一般規(guī)定(1)房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。(2)房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑

4、廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。(3)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。(4)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。(5)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0米以上計(jì)算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。(6)房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。計(jì)算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層和

5、高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。(3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)，層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。(4)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(5)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。(6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。(8)原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水

6、平投影面積計(jì)算。(9)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。(10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。(11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。(12)層高在2.20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。(13)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。(1

7、5)屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚，貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。(17)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層按多層計(jì))。(18)機(jī)械車庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。(20)房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋

8、無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。(2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。(3)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。(4)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍(1)層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等，以及

9、有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。(5)頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。(6)房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。(7)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。(8)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。(9)屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11)廣場(chǎng)式室外樓梯。(12)獨(dú)立

10、煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。(1)計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。(2)計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。(3)不計(jì)算建筑面積通常是小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無(wú)上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑（除挑陽(yáng)臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外）。特

11、殊墻體及部位處理原則(1)非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。(2)不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。知識(shí)點(diǎn)三：套內(nèi)建筑面積的測(cè)算套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積套

12、內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積，系指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻組水平投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻，包括各套之

13、間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)可以分為開放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。知識(shí)點(diǎn)四：公攤面積的測(cè)算共有建筑面積的構(gòu)成商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整棟樓建筑

14、服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程功能等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。(2)套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。也就是說(shuō)，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積全幢建筑面積全幢各套套內(nèi)建筑面積之和單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋

15、各套建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)知識(shí)點(diǎn)五：其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)實(shí)用面積是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同給定面積）合同約定面積100%產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。預(yù)測(cè)面積預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工

16、圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。實(shí)測(cè)面積實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。居住面積居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：使用率套內(nèi)使用面積（地毯面積）商品房銷售面積（建筑面積）100%

17、一般來(lái)說(shuō)，高層住宅的使用率為72%75%，小高層住宅的使用率是78%80%，多層住宅的使用率是85%左右。房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。因此，當(dāng)使用率超過(guò)合理的限度時(shí)，一定