房屋登記官考試培訓(xùn)課件基本制度與政策.ppt

1、主講人：文良成 宜昌市房地產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處,房地產(chǎn)管理 基本制度與政策,目 錄,第一部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 第二部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策 第三部分 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策,第一部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理 了解： 房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 -城市房地產(chǎn)管理法第二條 房地產(chǎn)交易管理 政府房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。,熟悉,注意：房地產(chǎn)管理法確立了五項(xiàng)基本制度,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 了解 概念：房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合

2、法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 特征：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓的條件：房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定采用排除法予以規(guī)定。,禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形 掌握,以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合城市房地產(chǎn)管理法T39規(guī)定； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 依法收回土地使用權(quán)的； 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 未依法進(jìn)行登記的； 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。,掌握,1予以受理 2不予受理, 持相關(guān)文件 提出申請(qǐng)并申 報(bào)成交價(jià)格,簽訂書(shū)面 轉(zhuǎn)讓合同,1辦理登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬

3、證書(shū) 2書(shū)面告知并說(shuō)明理由,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序,房管部門(mén) 對(duì)之審查,掌握,以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人； 無(wú)論轉(zhuǎn)讓幾次原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； 受讓人擬改變土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。,掌握,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，變劃撥為出讓，由受讓方繳納土地出讓金；不改變劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金； 暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)

4、收取土地收益金上繳國(guó)家。【7種可以不辦理出讓手續(xù)的情況-城市房地產(chǎn)管理法T23】,熟悉,已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 第三十條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿年，不得直接上市交易。 -經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知 （建保201059號(hào)）,第三節(jié) 商品房銷售管理,商品房預(yù)售： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。,商品房銷售,商品房現(xiàn)售： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。,掌握,掌握,商品房預(yù)售 城市房地產(chǎn)管理法明確了商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可

5、制度。 注意：按照建房201053號(hào)文件規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。,商品房預(yù)售,1、條件 （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 注意：預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。,商品房銷售中禁止的行為 掌握,商品房銷售管理辦法： 不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同

6、標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人（一房二賣(mài)或多賣(mài)）； 不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房； 不符合商品房銷售條件的，不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用； 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。,商品房買(mǎi)賣(mài)合同 掌握,合同主要內(nèi)容（采用示范文本）,1,計(jì)價(jià)方式（按套計(jì)價(jià)；按套內(nèi)面積；按建筑面積）,2,誤差處理方式（以3%為限處理）,3,中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)（10日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人）,4,5,保修責(zé)任（保修期自交付之日起算）,5,掌握,最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件 適用法律若干問(wèn)題的司法解釋 法釋【2003】7號(hào),釋義（共28條）,理解：該解釋溯及既往，到房地產(chǎn)管

7、理法施行后訂立的合同 要點(diǎn)： 1、不輕易認(rèn)定合同無(wú)效（第2、6條） 2、銷售廣告可成為合同內(nèi)容（第3條） 說(shuō)明和允諾對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重大影響的，即使未載入合同，亦應(yīng)認(rèn)定 3、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定協(xié)議的效力（第4、5條） 訂金與定金；定金罰則（擔(dān)保法司法解釋第115條） 擔(dān)保法：定金數(shù)額不得超過(guò)主合同的20% 4、五種適用懲罰性賠償?shù)那樾危ǖ?、9條） 5、房屋面積誤差的處理（第14條） 6、違約金的問(wèn)題（第16、17條） 以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以30%為限,案例,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)“金龍花園”項(xiàng)目，未取得預(yù)售許可證即發(fā)放VIP卡。根據(jù)其銷售中心的宣傳廣告，“金龍花園”1號(hào)樓東面為停車場(chǎng)，西

8、面、北面為綠地，南面為人工湖，其銷售價(jià)格為5400元/。后因1號(hào)樓銷售一空，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司遂將1號(hào)樓東面建成2號(hào)樓，南面建成3號(hào)樓。1號(hào)樓購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)后，要求按欺詐撤銷合同并雙倍返還購(gòu)房款。 問(wèn)題： 1、1號(hào)樓的銷售廣告內(nèi)容是否應(yīng)當(dāng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容？ 2、如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成違約，能否對(duì)其主張懲罰性賠償？,第四節(jié) 房屋租賃管理,參見(jiàn)商品房屋租賃管理辦法（住建部令第6號(hào)） 2011年2月1日起施行,房屋租賃條件（不得出租情形） 熟悉,1、違法建筑 2、不符合安全、防災(zāi)等工程建筑強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn) 3、違反規(guī)定改變使用性質(zhì) 4、法律、法規(guī)禁止出租的其他情形,原42號(hào)令禁止出租的有： 1、未取得房屋

9、所有權(quán)證的 2、司法查封的 3、共有人未同意的 4、抵押權(quán)人未同意的 5、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定的,住房出租的規(guī)定 熟悉,參見(jiàn)辦法第8條 1、不得將房間分割出租 2、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室不得出租給人員居住,租賃備案對(duì)資料的審查 熟悉,參見(jiàn)辦法第16條 完全的形式審查,買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則 熟悉,合同法第229條：租賃物在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 1、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓-不破租賃 2、先出租，后抵押-不破租賃（擔(dān)保法司法解釋65條） 3、先抵押，后出租-擊破租賃（例外規(guī)定，擔(dān)保法司法解釋第66條第1款）,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 熟悉,合同法第230條 1、共有人的優(yōu)先權(quán)和承租人的

10、優(yōu)先權(quán) 案例 甲乙共同購(gòu)買(mǎi)了一門(mén)面，出租給丙。租賃期限內(nèi)，乙嫌門(mén)面租金過(guò)低，欲以5000元/價(jià)格轉(zhuǎn)讓自己名下的門(mén)面。甲、丙均想購(gòu)買(mǎi)。 問(wèn)： 甲、丙誰(shuí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),2、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)條件： a、同等條件是價(jià)格條件 b、承租部分房屋的，未達(dá)到整棟的50%以上的，不享有整棟房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 掌握,一、房地產(chǎn)抵押的條件 1、 “地隨房走”。房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押；【土地使用權(quán)來(lái)源不限】 2、地上無(wú)定著物的土地使用權(quán)抵押，必須是出讓土地 3、不得設(shè)定抵押權(quán)的情形,不得設(shè)定抵押權(quán)的情形 掌握,城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 （原建設(shè)部

11、令第98號(hào)） 1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 3、列入文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn) 6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 法律規(guī)范的效力等級(jí)問(wèn)題,物權(quán)法第184條 1、土地所有權(quán)； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外； 3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)（如美術(shù)館、圖書(shū)館、博物館等）； 4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房產(chǎn)； 5、被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； 6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

12、（國(guó)家機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)；違法、違章建筑；宗教財(cái)產(chǎn)等）,房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定（14項(xiàng) ）掌握,重點(diǎn)： 1、抵押人可將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可將一宗房地產(chǎn)分割抵押； 2、以建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押；土地使用權(quán)抵押的，土地上的建筑物一并抵押。未抵押的視為一并抵押； 3、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押； 4、以具有土地使用權(quán)年限的房地產(chǎn)抵押，債務(wù)履行期不得超過(guò)土地使用期的剩余年限； 5、不得在抵押合同中約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人尚未清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。,最高額抵押權(quán) 掌握,（一）概念：物權(quán)法第

13、203條與擔(dān)保法第59條的區(qū)別 （二）特征（與一般抵押的區(qū)別） 1、是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保 2、是對(duì)一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)擔(dān)保 3、擔(dān)保的債權(quán)實(shí)際發(fā)生額不確定 4、抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，債權(quán)未發(fā)生 問(wèn)題：擔(dān)保法第52條是否有效？,掌握,（三）特殊規(guī)則 1、此前已存在的債權(quán)，當(dāng)事人可以協(xié)議轉(zhuǎn)入擔(dān)保范圍 2、在擔(dān)保債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓； 3、在擔(dān)保債權(quán)確定前，當(dāng)事人可以協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容， 但不能對(duì)其他抵押權(quán)人不利。,掌握,四、房地產(chǎn)抵押合同 1、為要式合同 2、為主債權(quán)債務(wù)合同的從合同 物權(quán)法第172條：擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效、擔(dān)保合同無(wú)效

14、，但法律另有規(guī)定的除外 導(dǎo)致?lián)７ǖ?條第1款無(wú)效：主合同無(wú)效，擔(dān)保合同另有約定的，按照約定 注意：不允許當(dāng)事人約定主合同無(wú)效，擔(dān)保合同仍有效。,掌握,五、房地產(chǎn)抵押登記 1、該登記是強(qiáng)制性的，且為抵押權(quán)的生效要件； 2、區(qū)分登記的效力和合同效力 區(qū)分原則 物權(quán)法第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 （1）區(qū)分了登記的效力和合同效力 。 （物權(quán)效力）（債權(quán)效力） （2）未辦物權(quán)登記的，不影響合同效力（一房多賣(mài)情況下合同有效）。,房地產(chǎn)抵押登記,（3）除法律另有規(guī)定或合同約定外，

15、合同自成立時(shí)生效 （附條件或附期限） 合同法司法解釋（一）第9條 注意：根據(jù)區(qū)分原則，原擔(dān)保法第41條無(wú)效 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。,抵押權(quán)的效力 掌握,抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)，亦即就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 效力： 對(duì)內(nèi)優(yōu)先：抵押權(quán)之間沖突的，順位清償 對(duì)外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時(shí)，優(yōu)于執(zhí)行的債務(wù)清償,房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 熟悉,1、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式 當(dāng)事人協(xié)議實(shí)現(xiàn)：協(xié)議折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)（應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)格） 通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)：拍賣(mài)、變賣(mài) 2、清償順位： 已登記未登記； 先登記后登記 都未登記的，按照債權(quán)比例清償。 3、抵押權(quán)人應(yīng)在

16、主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán) 訴訟時(shí)效：普通時(shí)效、特殊時(shí)效、執(zhí)行時(shí)效,練習(xí)題,單選 1、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿（A）年的，不得直接上市交易。 A. 5年 B. 10年 C. 15年 D. 20年 2、購(gòu)買(mǎi)商品房合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等作出約定，保修期從（D）之日起計(jì)算。 A. 竣工 B. 綜合驗(yàn)收 C.合同生效 D.交付,練習(xí)題,3、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（C） A. 抵押合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，主合同無(wú)效，從合同也無(wú)效； B. 抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押； C. 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位可以以其設(shè)施為自身

17、債務(wù)設(shè)定抵押； D. 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。,練習(xí)題,4、甲公司因資金不足，以其房屋抵押，分別向A、B、C三家銀行貸款，其中向A銀行借得貸款100萬(wàn)元、B銀行300萬(wàn)元、C銀行500萬(wàn)元，并先后辦理了房屋抵押權(quán)登記。C銀行因害怕甲公司不能到期償還債務(wù)，與A銀行和甲公司商定，交換抵押權(quán)的順位，C銀行支付A銀行50萬(wàn)元作為補(bǔ)償，并辦理了房屋抵押登記。后來(lái)，甲公司因經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣(mài)其房屋和建設(shè)用地使用權(quán)，僅獲得價(jià)款600萬(wàn)元。下列關(guān)于三家銀行的受償價(jià)款，正確的表述為（D） A . A銀行100萬(wàn)元、B銀行300萬(wàn)

18、元、C銀行200萬(wàn)元； B . A銀行得不到清償、B銀行300萬(wàn)元、C銀行300萬(wàn)元； C . A銀行50萬(wàn)元、B銀行300萬(wàn)元、C銀行250萬(wàn)元； D . A銀行得不到清償、B銀行100萬(wàn)元、C銀行500萬(wàn)元。,練習(xí)題,多項(xiàng)選擇 1、商品房銷售可以按（BCD）計(jì)價(jià)。 A. 棟 B. 套（單元） C. 套內(nèi)建筑面積 D. 建筑面積 2、下列房屋中屬于不得出租的為（AD） A. 違法建筑； B. 未取得房屋所有權(quán)的； C. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； D. 不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的。,第二部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 制度與政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述,熟悉 房地產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式 物權(quán)法第九

19、條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；但法律另有規(guī)定的除外。 （1）依法屬于國(guó)家所有的自然資源（第9條第2款）； （2）物權(quán)法第28、29、30、127、129 （土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其轉(zhuǎn)讓）條規(guī)定。 城市房地產(chǎn)管理法：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。,熟悉,熟悉,房地產(chǎn)登記的原則 1、權(quán)利主體一致 2、屬地管理,第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度 掌握,房地產(chǎn)登記的種類,房地產(chǎn)登記的體制 掌握,登記的效力（公信原則的體現(xiàn)） 1、物權(quán)變動(dòng)的效力：登記導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 2、權(quán)利推定的效力 （1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人； （2）設(shè)立某種

20、需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。 例：甲向乙借款，約定將其房屋抵押給乙，并簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。故人們有理由相信，該房屋未抵押。 （3）登記一旦注銷，即使是真正的權(quán)利人，其法律上的物權(quán)已不存在。,登記的效力,3、善意保護(hù)的效力 因信賴登記簿記載的權(quán)利而交易，在法律上應(yīng)得到保護(hù)，即使該登記權(quán)利人為非真正權(quán)利人。 無(wú)處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)，也適用善意取得制度。,善意取得制度,物權(quán)法第106條 要件 （1）無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn) （2）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)為善意 （3）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn) （4）已公示：不動(dòng)產(chǎn)已登記；動(dòng)產(chǎn)已交付。 效力 （1）物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意取得人； （2）原權(quán)利人權(quán)利喪

21、失，只能向無(wú)處分權(quán)人主張賠償損失而不能行使追及權(quán)。 例外 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。,案例,甲購(gòu)置一房產(chǎn)，交由乙管理。乙偷偷將該房產(chǎn)證辦到自己名下。后乙將房屋以市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)與丙，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。 問(wèn)： 1、該房屋的所有權(quán)的歸屬為誰(shuí)？ 2、甲如何主張權(quán)利？,房屋登記的范圍 國(guó)有土地上的房屋；集體土地上的房屋；有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物等。 房屋登記機(jī)構(gòu) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)。,掌握,掌握,房屋登記基本要求 1、以共同申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)為例外 單方申請(qǐng)的情形： （1）合法

22、建造、拆除房屋； （2）法院、仲裁委員會(huì)、人民政府征收決定等生效文書(shū)； （3）繼承、受遺贈(zèng)； （4）房屋登記辦法所列變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）； （5）權(quán)利人放棄權(quán)利； （6）更正登記、異議登記、預(yù)告登記（預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)仍為雙方）,登記的基本要求,2、查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，必要時(shí)實(shí)地查看 實(shí)地查看四種情形： （1）所有權(quán)初始登記； （2）在建工程抵押權(quán)； （3）房屋滅失的注銷登記； （4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。,登記的基本要求,3、按房屋基本單元登記 房屋基本單元-有固定界限、可獨(dú)立使用并有唯一、明確編號(hào)的房屋或特定空間。 國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房：套 非成套住房：幢、層、

23、間 非住房：幢、層、套、間,掌握,房屋登記的程序 申請(qǐng) 受理 審核 記載于登記簿 發(fā)證（公告） 1、申請(qǐng) （1）登記依申請(qǐng)啟動(dòng)，不申請(qǐng)不啟動(dòng)； （2）登記不得超出申請(qǐng)人的申請(qǐng)范圍； （3）登記需依法律、登記辦法的規(guī)定為前提； （4）當(dāng)事人可撤回申請(qǐng)。,登記的程序,2、受理 查閱證明文件 詢問(wèn)申請(qǐng)人并簽字 出具受理憑證 3、審核 形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔（審慎、合理的審查責(zé)任） 初審、復(fù)審、終審；不推薦減少層次 審核職責(zé)：物權(quán)法第12條、第13條,登記的程序,4、記載于登記簿 （1）登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)； （2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自記載于登記簿發(fā)生效力； （3）證書(shū)記載與登記簿不一致的，以登記

24、簿為準(zhǔn)； （4）沒(méi)有證書(shū)，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。 注意：登記簿并不具有絕對(duì)的證據(jù)力，只有權(quán)利推定的效力。但有相反證據(jù)的除外。,登記程序,5、發(fā)證 （1）是權(quán)利人享有物權(quán)的證明。（性質(zhì)是書(shū)證，行政訴訟證據(jù)若干規(guī)定63條規(guī)定：經(jīng)過(guò)公證或登記的書(shū)證優(yōu)于其他書(shū)證。） （2）效力低于登記簿； （3）遺失可補(bǔ)發(fā)。,房屋登記收費(fèi) 掌握,1、按件收取 2、減半收取： 經(jīng)濟(jì)適用房 門(mén)牌號(hào)碼、名稱變更等 3、不收費(fèi)： 查封登記 注銷登記 登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤造成的更正登記,登記其他規(guī)定 掌握,（一）最高額抵押登記 （二）預(yù)告登記 登記的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不設(shè)立物權(quán) 注意：預(yù)抵押證明不具有優(yōu)先受償權(quán) 登記目的是限制登記權(quán)

25、利人處分，如一房數(shù)賣(mài)； 登記效果：使債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，可以對(duì)抗第三人； 失效：債權(quán)消失或自能登記之日起3個(gè)月未申請(qǐng)登記。,登記的其他規(guī)定,（三）更正登記 依申請(qǐng)更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤； 依職權(quán)更正：登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤。 不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書(shū)面通知權(quán)利人辦理，不辦理的逕行更正（登記辦法第75條）。 涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書(shū)面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。,登記的其他規(guī)定,（四）異議登記 條件： 利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤； 權(quán)利人不同意更正。 程序： 利害關(guān)系人申請(qǐng)； 即使證據(jù)不充分亦應(yīng)辦理； 理

26、論上不能以同一事由重復(fù)申請(qǐng)； 15天內(nèi)應(yīng)起訴。 效力：阻斷登記的公信力。 處理： 權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； 已受理但未記載于登記簿的，中止辦理 注銷：申請(qǐng)人或原權(quán)利人可申請(qǐng)注銷異議登記。,依法律文書(shū)登記,（五）基于判決、仲裁文書(shū)登記 1、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)：物權(quán)法T28-30 生效條件：法律文書(shū)、繼承、合法建造等 不須登記即取得物權(quán) 處分物權(quán)時(shí)應(yīng)先登記再轉(zhuǎn)移 依生效文書(shū)登記的，在房屋登記簿上記載基于生效的法律文書(shū)予以登記的事實(shí) 2、撤銷登記 生效的法律文書(shū)證明當(dāng)事人非法獲取登記的（房屋登記辦法第81條） 例外：權(quán)利人善意取得的除外,第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記信息查詢,掌握 是物權(quán)公示原則的具

27、體要求和體現(xiàn) 查詢范圍:房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法（建住房【2006】244號(hào)），該辦法在物權(quán)法出臺(tái)前施行。 “分層次查詢?cè)瓌t” 1、可公開(kāi)查詢信息： 房屋自然狀況； 房屋權(quán)利狀況（姓名、他項(xiàng)權(quán)利、查封等） 物權(quán)法第18條：權(quán)利人、利害關(guān)系人可申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料。 王利民教授觀點(diǎn)：權(quán)利人姓名、家庭成員、電話等不能查詢。 2、限制查詢信息： 原始登記憑證只能在限定范圍內(nèi)查詢（6種情形）,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理,掌握 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn) -2009住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 包括房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。 【從窗口建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

28、業(yè)務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；信息系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)；檔案管理標(biāo)準(zhǔn)；制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；隊(duì)伍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等六個(gè)方面。】,第五節(jié) 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,人民法院在協(xié)助執(zhí)行過(guò)程中的義務(wù) 掌握 1、查封或?qū)嶓w處理前，查詢房屋權(quán)屬； 出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書(shū)； 2、出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)； 3、房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)； 4、土地房屋權(quán)屬一致的，同時(shí)查封；不一致的，分別查封。,登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在協(xié)助執(zhí)行過(guò)程中義務(wù) 1、登記機(jī)構(gòu)不對(duì)生效文書(shū)實(shí)體審查 2、認(rèn)為有錯(cuò)誤的，提出審查建議，但不停止執(zhí)行 3、按生效文書(shū)辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù) 問(wèn)題 未經(jīng)初始登記的房屋能否協(xié)助執(zhí)行辦理轉(zhuǎn)移登記

29、？,登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,查封登記 1、繼承、判決、強(qiáng)制執(zhí)行取得物權(quán)但未過(guò)戶的，先過(guò)戶再查封 2、已受理過(guò)戶登記的，未核準(zhǔn)的，可查封；已核準(zhǔn)的，不得查封 3、預(yù)查封： 開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦預(yù)售許可但未出售的房屋； 被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已辦理初始登記的房屋； 被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記的房屋。 4、分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封的具體部位。,登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,查封期限（含預(yù)查封） 1、不得超過(guò)二年； 2、期滿可續(xù)查封，應(yīng)重新制作裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)； 3、期滿未續(xù)查封的，查封效力消滅。 輪候查封（兩個(gè)以上法院對(duì)同一房屋土地查封的） 1、先送達(dá)的辦查封，后送達(dá)的辦輪候查封并予以

30、告知； 2、輪候查封順序：以送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)間先后排列； 3、查封法院解除的，排列在先的自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。處理房產(chǎn)的，排列在后的輪候查封失效。,登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行,查封的效力 1、查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記； 2、仍辦理的，按民事訴訟法第103條規(guī)定處理； 3、依生效文書(shū)登記的，房屋權(quán)利追溯到文書(shū)生效之時(shí)。,練習(xí)題,單選 1、合法建造房屋的物權(quán)自（D）發(fā)生效力。 A. 記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)； B. 頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)； C. 申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)； D. 事實(shí)行為成就時(shí)。,練習(xí)題,2、甲有三室兩廳住房一套。除養(yǎng)子乙、侄兒丙外，甲再無(wú)其他親屬。3月7日甲私下對(duì)丙口頭表示，死后房屋

31、歸丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的歸屬爭(zhēng)執(zhí)不休。4月15日乙與丁簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定乙將該房屋賣(mài)給丁。請(qǐng)問(wèn)以下說(shuō)法中正確的是（A） A.乙丁之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效； B.乙丁之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效； C.乙丁之間的買(mǎi)賣(mài)合同效力未定； D.乙丁之間的買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷。,練習(xí)題,3、甲建造了一棟三層小樓，到登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)的下列行為符合法律規(guī)定的是（A） A. 對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看； B.要求對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估； C.按照房屋的面積收取登記費(fèi)； D.按照房屋的價(jià)值收取登記費(fèi)。,練習(xí)題,多選 1、某套房屋登記簿上的所有權(quán)人是甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的

32、仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。裁決書(shū)寫(xiě)明“本案爭(zhēng)議房屋歸乙所有”，但乙未辦理登記手續(xù)。一個(gè)月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書(shū)面合同，但未辦理登記，關(guān)于本案，以下說(shuō)法正確的是（BC） A. 房屋應(yīng)歸甲所有； B. 房屋應(yīng)歸乙所有； C. 抵押合同有效； D. 抵押權(quán)成立； E. 抵押合同無(wú)效。,練習(xí)題,2、下列登記中，屬于房屋所有權(quán)變更登記的是（BD） A. 夫妻雙方約定房屋歸一方所有； B. 房屋權(quán)利人名稱改變； C. 交換房屋； D. 房屋門(mén)牌號(hào)碼改變。,練習(xí)題,3、下列關(guān)于房屋登記收費(fèi)的表述，正確的有（ABC） A. 房屋登記費(fèi)按件收??； B. 房屋查封登記、注銷登記不收取房屋登記費(fèi)； C. 經(jīng)濟(jì)適

33、用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門(mén)牌號(hào)碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請(qǐng)的房屋變更登記，按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收??； D. 房屋權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)證書(shū)，按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取。,第三部分 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策,一 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理概述 二 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理 三 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格制度 四 住房置業(yè)擔(dān)保管理 五 房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案,第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理概述,了解 房地產(chǎn)中介服務(wù) 概念：具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、 銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。,了解,房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知,第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理