旅游地產(chǎn)的養(yǎng)老養(yǎng)生模式--盛方咨詢?cè)瓌?chuàng)

1、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“養(yǎng)生+養(yǎng)老”模式盛方咨詢新興的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑極具發(fā)展?jié)摿?。改革開(kāi)放30 年來(lái)，人們的生活逐漸步入小康，也造就了一大批中產(chǎn)和富裕階層；與此同時(shí)，工作壓力大，生活節(jié)奏快，更多的人處于 “亞健康 ”狀態(tài)，養(yǎng)生成為現(xiàn)代社會(huì)生活中不可或缺的部分。養(yǎng)生養(yǎng)老的需求與供給的矛盾浮出水面，這既存在總供給不足的總量矛盾，也存在供給結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)構(gòu)性矛盾。養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)需求的數(shù)量與質(zhì)量要求都在與日俱增，而集住、養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)等功能的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展卻明顯滯后。近年來(lái)，改革開(kāi)放與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及國(guó)人的生存、生活方式都發(fā)生了一系列的變化。國(guó)人的健康意識(shí)也在發(fā)生著潛移默化

2、的巨大變化。健康的消費(fèi)需求由簡(jiǎn)單、單一的醫(yī)療治療型，向疾病預(yù)防型、保健型和健康促進(jìn)型轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)促使中國(guó)健康消費(fèi)市場(chǎng)的 “消費(fèi)側(cè) ”悄然形成了病患群體、保健群體、健康促進(jìn)群體、特殊健康消費(fèi)群體和高端健康消費(fèi)群體。上述群體釋放出巨大的對(duì)健康市場(chǎng)的需求，由此催生了養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了積極的嘗試。事實(shí)上，國(guó)家在政策上已經(jīng)給予養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)提供了支持。早在 2006 年，國(guó)務(wù)院就發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)1 / 7業(yè)的意見(jiàn)，要求積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)， 鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、 合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)

3、，大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)； 2011 年發(fā)布的我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃綱要提及要 “加快發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，增加社區(qū)老年活動(dòng)場(chǎng)所和便利化設(shè)施。 開(kāi)發(fā)利用老年人力資源。 ”隨后， 民政部發(fā)布的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) “十二五 ”規(guī)劃 (征求意見(jiàn)稿 )指明了 “十二五 ”期間中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)體系的目標(biāo)，提出“ 2020年我國(guó)老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò) 5000 億元 ”，這成為養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)中民營(yíng)企業(yè)發(fā)展新的風(fēng)向標(biāo)。為落實(shí)中央文件， 各級(jí)地方政府也出臺(tái)了相應(yīng)政策，號(hào)召建立完

4、善的養(yǎng)生養(yǎng)老體系，鼓勵(lì)民間投資發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老事業(yè)。國(guó)家的方針導(dǎo)向和地方的政策支持為民營(yíng)資本投資養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目提供了大的社會(huì)環(huán)境。不過(guò)，養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，當(dāng)前還有一些不利因素在制約著養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)，中國(guó)的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)不僅需要考慮政府政策導(dǎo)向，還需要把控經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的發(fā)展方向和規(guī)律，并結(jié)合當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏胶头绞?，這樣才能給市場(chǎng)提供合適的產(chǎn)品。隨著養(yǎng)生旅游的日益發(fā)展成熟， 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)因其“養(yǎng)生 +旅游 +房產(chǎn) ”三管齊2 / 7下的開(kāi)發(fā)模式也備受社會(huì)各界投資者的青睞。2010 年 12 月，萬(wàn)科正式宣布進(jìn)入老齡化養(yǎng)生住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。與此同時(shí)，不

5、少開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。一時(shí)間，各方對(duì)于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注度達(dá)到高峰。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)SWOT分析：Strengths(優(yōu)勢(shì) )旺盛的市場(chǎng)需求。世界旅游組織秘書長(zhǎng)佛朗切斯科?費(fèi)蘭賈利對(duì)法國(guó)費(fèi)加羅報(bào)發(fā)表談話說(shuō)：今后20 年內(nèi)，中國(guó)將在世界旅游市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，到2020 年將成為世界第一大旅游大國(guó)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及國(guó)民消費(fèi)觀念的日趨成熟，度假休閑旅游逐漸取代了觀光旅游，成為大眾更青睞的旅游方式。我國(guó)在 3-5 年內(nèi)，將可望形成更大的度假旅游市場(chǎng)，這一市場(chǎng)的形成與擴(kuò)大將會(huì)給旅游地產(chǎn)帶來(lái)更為

6、旺盛的市場(chǎng)需求。利好的宏觀前景。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)目前每年有 3000 萬(wàn)人次外出旅游，旅游業(yè)消費(fèi)更是日益增長(zhǎng)。其中，度假型置業(yè)需求以每年 24%以上的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)趨勢(shì)已勢(shì)不可擋。中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席賈臥龍認(rèn)為，在宏觀調(diào)控下，一場(chǎng)行業(yè)洗牌已悄然開(kāi)始。此番調(diào)控不僅意在 “遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ”，隨著調(diào)控深入，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)上升為調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的合力使命。與住宅相比，旅游地產(chǎn)正在迎來(lái)春天，而旅3 / 7游地產(chǎn)之中，又以養(yǎng)生地產(chǎn)更被市場(chǎng)關(guān)注； Weaknesses（劣勢(shì)）概念的模糊不清。養(yǎng)生地產(chǎn)在我國(guó)剛剛起步，不管是開(kāi)發(fā)商，還是消費(fèi)者或多或少都存在著概念

7、模糊不清的問(wèn)題。眾多涉及該行業(yè)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)概念的模糊也導(dǎo)致養(yǎng)生地產(chǎn)理念的推行上出現(xiàn)偏差，使消費(fèi)者逐漸對(duì)產(chǎn)品失去興趣。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)群體分析，一大部分的消費(fèi)者是出于投資的目的而購(gòu)買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，而忽略養(yǎng)生養(yǎng)老的居住初衷，持續(xù)走高的地產(chǎn)價(jià)格并非經(jīng)營(yíng)者長(zhǎng)期收益的良策。筆者認(rèn)為應(yīng)從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，強(qiáng)調(diào)其作為休閑養(yǎng)生產(chǎn)品的本質(zhì)含義。進(jìn)入門檻較高。開(kāi)發(fā)休閑養(yǎng)生地產(chǎn)的成本是很高的，首先在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的選址、規(guī)劃、建設(shè)及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財(cái)力、物力，而后起的管理和維護(hù)以及品牌的塑造都是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。較高的進(jìn)入門檻讓很多有心發(fā)展旅游度假地產(chǎn)的企業(yè)望而卻步，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展很不利

8、； Opportunities （機(jī)遇）建設(shè)小康社會(huì)的新紀(jì)元，人民生活水平提高，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展為養(yǎng)老養(yǎng)生旅游地產(chǎn)提供了更大的發(fā)展空間。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，有著明顯的就業(yè)效應(yīng)、增長(zhǎng)效應(yīng)、 帶動(dòng)效應(yīng)和可持續(xù)效應(yīng)。正因?yàn)槿绱?，錢其琛前副總理曾在全國(guó)旅游工作會(huì)議講話中指出“中心城市可以積極探索分時(shí)度假等新的旅游休閑方式 ”，這為養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的歷史性機(jī)會(huì)； Threats（威脅）信4 / 7譽(yù)的缺失導(dǎo)致市場(chǎng)形象風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)支撐產(chǎn)業(yè)，而信譽(yù)的缺失則會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的凋零我國(guó)休閑度假地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，制度建設(shè)步伐趕不上旅游地產(chǎn)的發(fā)展速度，受利益驅(qū)動(dòng)，一些商人的

9、不良行為致使產(chǎn)業(yè)信譽(yù)遭受嚴(yán)重影響。人力資源的缺失導(dǎo)致系統(tǒng)管理風(fēng)險(xiǎn)。旅游養(yǎng)生地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理涉及到旅游、房地產(chǎn)乃致金融、 IT 等許多不同的領(lǐng)域，對(duì)系統(tǒng)管理人員的整體素質(zhì)要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會(huì)帶來(lái)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最大的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人民生活水平的提高，是催生養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的前提條件。工業(yè)文明的發(fā)展，讓人類越來(lái)越渴望最自然的環(huán)境和最安逸的生存空間，人民開(kāi)始追求更高層次的生活需求。居家生活的多樣性也得到了充分的釋放。收入的差異性、工作的地域性、投資的不同需求等等原因，使人們?cè)谶x擇居

10、家生活的方式上，逐漸體現(xiàn)自身的個(gè)性化的需要。其中以事業(yè)有成的社會(huì)中堅(jiān)一族和退休金豐厚的老年人一族，在選擇居家生活時(shí)，選擇舒適度更高的居家條件，更多的側(cè)重對(duì)周邊環(huán)境的選擇。另外，一些追求高品質(zhì)生活的城市新貴族階層，也對(duì)這種新型的物業(yè)產(chǎn)生了濃厚的興趣。人以類聚，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海城市，把家安在自然風(fēng)景怡人的地方，是所有追求高品質(zhì)生活享受的先富裕起來(lái)階層的共同選擇。比如：香港維多利亞海灣的高檔住所、5 / 7山東煙臺(tái)的近海度假洋樓、海南三亞的海景別墅，都是有名的富人階層社區(qū)。正是在這樣利好的環(huán)境推動(dòng)下，養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)也正在從沿海城市向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的中、西部城市延伸，刺激了內(nèi)地休閑、養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展。所

11、以說(shuō)，養(yǎng)生地產(chǎn)的出現(xiàn)是人居水平發(fā)展一定程度后的必然規(guī)律，也是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。養(yǎng)老養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要引入的三大理念：中醫(yī)養(yǎng)生文化理念在養(yǎng)生養(yǎng)老度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，全面引入中醫(yī)養(yǎng)生文化以及儒釋道的修心養(yǎng)身理念、民間養(yǎng)生產(chǎn)品，通過(guò)潔凈空氣、優(yōu)美環(huán)境、有機(jī)食品、中醫(yī)中藥、保健理療、康體運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生互動(dòng)等各種養(yǎng)生產(chǎn)品及方式， 使人們?nèi)谟谧匀弧⒄{(diào)節(jié)身心、平衡陰陽(yáng)、恢復(fù)機(jī)能、固發(fā)精氣，實(shí)現(xiàn)從精神、起居、飲食、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療等方面綜合調(diào)養(yǎng)的養(yǎng)生目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生與養(yǎng)心的完美結(jié)合；環(huán)保節(jié)能綠色理念在環(huán)境保護(hù)方面，將針對(duì)廢氣、廢水、廢物、噪音等制定一系列的環(huán)保防治措施，使萬(wàn)紫園成為踐行現(xiàn)代環(huán)保理念的示范基地；景觀園林設(shè)計(jì)理念景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中將