廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一花都區(qū)概述花都位于廣州北大門，廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。 1993年，花都（花縣）撤縣建市；2000年成為了廣州市花都區(qū)。花都區(qū)位于廣州市北部，轄區(qū)面積968.64平方公里，人口76.87萬(wàn)，外來(lái)人口50.5萬(wàn)?；ǘ紖^(qū)城區(qū)（新華鎮(zhèn)）人口28.38萬(wàn)?；ǘ紖^(qū)共有11個(gè)鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)有廣州火車北站、獅嶺皮具皮革城、汽車城、珠寶城和廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)?；ǘ紖^(qū)總面積960平方公里,地勢(shì)北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺(tái)地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長(zhǎng)方形。東有流溪河流經(jīng)

2、，西有巴江河過(guò)境。花都區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫21.7攝氏度。陽(yáng)光、雨量充足，草木常青，四季花開(kāi)。花都的自然資源、人文資源十分豐富，是太平天國(guó)革命領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)。下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、花僑、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。區(qū)委、區(qū)政府所在地為新華鎮(zhèn)，是花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對(duì)外交往的中心，是廣州衛(wèi)星城，面積23平方公里，距廣州中心城區(qū)僅22公里。二花都區(qū)房地產(chǎn)概況近年來(lái)，隨著“大廣州戰(zhàn)略藍(lán)圖”的展開(kāi)，廣州的發(fā)展重心向北部轉(zhuǎn)移。而花都，則成為廣州“北優(yōu)戰(zhàn)略”的中心，迎來(lái)了一個(gè)歷史性的發(fā)展時(shí)期。 進(jìn)入2006年，廣州樓市的“熱”也蔓延到了北部，

3、以新國(guó)際機(jī)場(chǎng)為依托的花都區(qū)迎來(lái)了風(fēng)華正茂的好年華。在雅居樂(lè)花都項(xiàng)目、恒大金碧御水山莊、碧桂園假日半島、合和新城的銷售利好帶動(dòng)下，多個(gè)大集團(tuán)加快了搶灘步伐?；ǘ家云涞土牡貎r(jià)、優(yōu)美的自然生態(tài)以及強(qiáng)大的發(fā)展后勁，被喻為廣州房地產(chǎn)業(yè)的最后一塊“處女地”?；ǘ汲烊坏牡乩韮?yōu)勢(shì)外，還有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力。新機(jī)場(chǎng)投入使用后，國(guó)際商務(wù)、國(guó)際游客等將為花都注入勃勃生機(jī)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年花都區(qū)僅整車制造產(chǎn)值就達(dá)到120億元，零配件產(chǎn)值達(dá)20億元，預(yù)計(jì)到2010年花都區(qū)汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過(guò)1000億元，花都將被打造為全國(guó)汽車基地，規(guī)模達(dá)到50平方公里的汽車工業(yè)園?？?/p>

4、港物流業(yè)的發(fā)展也成就無(wú)限的商機(jī)，世界四大快遞公司之一的美國(guó)聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心也正式落戶花都，預(yù)計(jì)空港物流業(yè)的快速發(fā)展將會(huì)吸納更多人才加入花都的發(fā)展；皮具業(yè)的發(fā)展也締造出品牌的神話，“中國(guó)皮具之都”集聚效應(yīng)正顯示出強(qiáng)大的感召力，越來(lái)越顯示出舉足輕重的地位；珠寶產(chǎn)業(yè)則展示出蓬勃魅力，作為花都區(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展的新興行業(yè)，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶交易平臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士分析，這些產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃發(fā)展，在帶動(dòng)整個(gè)花都經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也給花都的樓市發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁的動(dòng)力和后勁。另外，從政府已經(jīng)公布了地鐵七、八、九號(hào)線的規(guī)劃方案，其中九號(hào)線將從花都中心城區(qū)經(jīng)過(guò)。起終點(diǎn)分別是汽車城和人和站，預(yù)計(jì)2

5、013年底可以開(kāi)通投入使用。這一消息的公布不僅對(duì)于優(yōu)化廣州北部市區(qū)交通，推動(dòng)花都區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)具有重大意義，而且對(duì)于花都樓市的發(fā)展更是打了一支強(qiáng)心針?；ǘ寄壳俺Ｗ∪丝谟?6萬(wàn)，目前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)還是以當(dāng)?shù)厝思跋噜彽膹V州白云區(qū)人口為主。隨著國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)駐花都，近10萬(wàn)名的從業(yè)人員需要置業(yè)花都，龐大的消費(fèi)群給花都樓市注入蓬勃的生機(jī)。地鐵的利好拉近了廣州市區(qū)與花都區(qū)的交通距離，來(lái)自廣州地區(qū)的客戶也呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，隨著花都各項(xiàng)配套的完善，應(yīng)該會(huì)吸引越來(lái)越多的廣州人到此置業(yè)。而對(duì)于其它的眾多房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在廣州城區(qū)拿地成本日益高昂的大環(huán)境下，人口、資金、及城市多項(xiàng)功能的高度集中已使中心城區(qū)不堪重負(fù)，尋

6、求新的出路成為必然選擇，因此花都以土地資源豐富、地價(jià)低成為華南板塊之后的新選擇。目前，香港合和集團(tuán)、澳門雅寶集團(tuán)、中山雅居樂(lè)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、祈福集團(tuán)與恒大集團(tuán)等都已相繼進(jìn)駐花都樓市。從投資成本而言，目前花都的洋房?jī)r(jià)格多在30004000元之間，比相鄰的白云區(qū)便宜不少，跟番禺比就更實(shí)惠，作為低成本居住是不錯(cuò)的選擇。目前廣州市舊八區(qū)的商品房交易均價(jià)已達(dá)7000多元/平方米，番禺平均房?jī)r(jià)也高于5000元/平方米，但目前花都房?jī)r(jià)的水平大約在32003500元/平方米之間，像區(qū)府板塊，雖然地價(jià)已從兩年前的6070萬(wàn)/畝上升到目前160170萬(wàn)/畝，但該區(qū)域的新盤均價(jià)也就3500元平方米左右，而且還有很

7、大的上漲空間。為此，我們對(duì)花都區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。三花都區(qū)住宅項(xiàng)目新盤分析雅居樂(lè)項(xiàng)目分析雅居樂(lè)項(xiàng)目是花都最著名的樓盤之一，在價(jià)格上也將其它樓盤遠(yuǎn)拋腦后，可謂是花都房地產(chǎn)市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊。雅居樂(lè)在花都發(fā)展的住宅項(xiàng)目分為三期，一期雍華庭，二期花樣巴黎，三期名門十八，一、二期位于迎賓大道，隔路相連，均為現(xiàn)樓，現(xiàn)已售完，三期位于區(qū)府東側(cè)在建中。下面逐個(gè)分析一期：項(xiàng)目名稱雅樂(lè)居雍華庭占地面積萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房項(xiàng)目地址新都大道以南，迎賓大道以西建筑面積萬(wàn)平米裝修標(biāo)準(zhǔn)元主要戶型三四房為主，二房復(fù)式為輔面積區(qū)間95230，160為主總貨量（套）開(kāi)發(fā)時(shí)期20022004銷售均價(jià)初：2500，現(xiàn)：3800物

8、管費(fèi)用樓盤點(diǎn)評(píng)雅居樂(lè)項(xiàng)目從一期開(kāi)始就是花都最貴的房子，項(xiàng)目位于花都新區(qū)，配套和交通還不完善。該樓盤布局較好，住宅圍繞中心花園以及泳池而建。除了樓盤布居延續(xù)了發(fā)展商一貫的風(fēng)格外，主要依告發(fā)展商的品牌效應(yīng)而取得較好銷售成績(jī)?？蛻糁饕獮榛ǘ急镜乜蛻艉徒ǘ嫉膹V州客戶。二期：項(xiàng)目名稱雅樂(lè)居花樣巴黎占地面積26萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層別墅項(xiàng)目地址新都大道以南，迎賓大道以西建筑面積20萬(wàn)平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三四房為主，二房五房為輔洋房面積95230，156為主總貨量（套）開(kāi)發(fā)時(shí)期20042006洋房均價(jià)初：3000，現(xiàn)：4100物管費(fèi)用別墅面積146300（聯(lián)排）別墅均價(jià)850011000元綠化率36.8

9、%商鋪面積50-110商鋪均價(jià)臨街：18000，內(nèi)街：11000樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤目前已經(jīng)交樓，但入住率很低，自一期熱賣以來(lái)，二期花樣巴黎的購(gòu)買者多為本地和廣州的投資客，該樓盤的主要賣點(diǎn)在于別墅與洋房的組團(tuán)，對(duì)外高喊別墅級(jí)洋房的口號(hào)，但該項(xiàng)目中的別墅項(xiàng)目密度過(guò)高，私密性極差。性價(jià)比不高，高企的價(jià)格有較大的炒作成分。三期：項(xiàng)目名稱雅樂(lè)居名門十八(雍逸豪廷)占地面積15萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)別墅+洋房項(xiàng)目地址三東大道以南，區(qū)府東北方建筑面積17萬(wàn)平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三四房為主，二房五房為輔洋房面積95230，156為主總貨量（套）開(kāi)發(fā)時(shí)期2006洋房均價(jià)未售，預(yù)估4500物管費(fèi)用別墅面積138475（聯(lián)排

10、獨(dú)幢）別墅均價(jià)聯(lián)9500，獨(dú)12000綠化率40%樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤地理位置優(yōu)越，緊領(lǐng)區(qū)府和人民公園，擁有良好的大環(huán)境是該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，鄰近大型的馬鞍山生態(tài)公園、與占地16.5萬(wàn)平方米的大氧吧人民公園一路之隔，園內(nèi)原生大樹(shù)和碧水環(huán)繞的環(huán)城河，蔥蔥郁郁，飽和純氛源源而至。現(xiàn)售中的有聯(lián)排和獨(dú)幢別墅，頂級(jí)洋房還在開(kāi)發(fā)中，名門十八是雅居樂(lè)在花都開(kāi)發(fā)的最高級(jí)住宅項(xiàng)目，在戶型和布居上比前兩期均有提升。屆時(shí)將成為花都新地標(biāo)性高尚住宅，是一個(gè)絕對(duì)不可多得的黃金位置，發(fā)展前景無(wú)可估量。首期推出的別墅組團(tuán)規(guī)劃共有180套純水岸園林獨(dú)立、聯(lián)排別墅，將以全現(xiàn)樓形式發(fā)售，面積由138平方米到475平方米，戶型間隔由三房二

11、廳至五房三廳。采用6米中空躍式設(shè)計(jì)、雙車位車庫(kù)配置，其中帶電梯的別墅設(shè)計(jì)是花都首創(chuàng)。綜合點(diǎn)評(píng)：雅居樂(lè)項(xiàng)目是花都最著名、平均售價(jià)最高的樓盤（洋房4000-5000；別墅9000-12000；商鋪18000-19000），與主流樓盤的價(jià)格拉開(kāi)的一個(gè)檔次，代表了花都區(qū)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，即品牌好的規(guī)劃好的推廣手?jǐn)?。但目前的新盤主流售價(jià)還在34003600元平米之間，在規(guī)劃和推廣方面也相差一大截。下面是一些主流樓盤的情況。主流新盤個(gè)案分析金色華庭：項(xiàng)目名稱金色華庭占地面積3.3萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)多層洋房發(fā)展商廣州市新暉房地產(chǎn)公司建筑面積5.7萬(wàn)平米容積率1.7項(xiàng)目地址龍珠路18號(hào)，距區(qū)府一公里上行方式步

12、梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三、四房為主、二五房為輔面積區(qū)間130170 總貨量（套）開(kāi)發(fā)時(shí)期20052006銷售均價(jià)宅3400，街鋪18000物管費(fèi)用0.7樓盤點(diǎn)評(píng)購(gòu)買客戶以花都本地為主，機(jī)場(chǎng)為輔，廣州再次之。主要優(yōu)勢(shì)在于地理位置優(yōu)越，一梯兩戶，全部都是望中間園林的，全部單位都是南北向。藍(lán)山雅境：項(xiàng)目名稱藍(lán)山雅境占地面積2.6萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州市花都富華房地產(chǎn)公司建筑面積5.2萬(wàn)平米容積率2.0項(xiàng)目地址龍珠路，與雅居樂(lè)一二期相鄰上行方式電梯，一梯四戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三四房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間120200 總貨量（套）開(kāi)發(fā)時(shí)期2006銷售均價(jià)3500物管費(fèi)用1樓盤點(diǎn)評(píng)緊鄰雅

13、居樂(lè)和馬鞍山公園，共享其相關(guān)中小學(xué)校和龍珠市場(chǎng)等生活配套。新都城市花園：項(xiàng)目名稱新都城市花園占地面積2.5萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州緯城房地產(chǎn)公司建筑面積5.1萬(wàn)平米容積率2.0項(xiàng)目地址新都大道以北，鄰近南航花園上行方式電梯，一梯四戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間80-120；復(fù)180210 總貨量（套）400開(kāi)發(fā)時(shí)期20052006銷售均價(jià)3300物管費(fèi)用1樓盤點(diǎn)評(píng)地理位置較差，小區(qū)周邊被其它樓盤圍堵住。永愉花園：項(xiàng)目名稱永愉花園占地面積2.5萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州永盛房地產(chǎn)公司建筑面積5.6萬(wàn)平米容積率2.4項(xiàng)目地址鳳凰北路41號(hào)上行方式電梯，一梯四

14、戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間70-110；復(fù)100190 總貨量（套）528開(kāi)發(fā)時(shí)期2006銷售均價(jià)3400物管費(fèi)用1樓盤點(diǎn)評(píng)82米樓距；實(shí)現(xiàn)大面積縱深采光，將客廳餐廳各功能房分區(qū)；全區(qū)13棟精美時(shí)尚小高層組成；戶戶南北對(duì)流；戶戶通風(fēng)采光。馨庭花園：項(xiàng)目名稱馨庭花園占地面積3萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商廣州鴻銘房地產(chǎn)公司建筑面積6萬(wàn)平米容積率2項(xiàng)目地址新都大道以南，近區(qū)府上行方式電梯，一梯四戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型三房為主、二房復(fù)式為輔面積區(qū)間70-110；復(fù)100190 總貨量（套）430開(kāi)發(fā)時(shí)期2006銷售均價(jià)3600物管費(fèi)用1樓盤點(diǎn)評(píng)占地3萬(wàn)平方米，共規(guī)劃9棟樓，

15、1棟16層、2棟15層和4棟11層小高層，1棟5層和1棟2層的商業(yè)樓，呈圍合結(jié)構(gòu)。 小區(qū)綠化集中在中心花園，中庭開(kāi)闊。周邊是規(guī)劃中的高檔的住宅區(qū)。合和新城：項(xiàng)目名稱合和新城占地面積總首81300物業(yè)性質(zhì)小高層洋房發(fā)展商香港合和，廣州寶信建筑面積已建一期容積率1項(xiàng)目地址迎賓大道與鏡湖大道交接處上行方式兩梯四戶、六戶裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平米主要戶型三四房洋房錯(cuò)層聯(lián)別面積區(qū)間126-240；別274 總貨量（套）洋400別60開(kāi)發(fā)時(shí)期2005銷售均價(jià)3600；別5300物管費(fèi)用1.7別2.2樓盤點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目是合和新城中的第一期，遠(yuǎn)離花都新區(qū)，近機(jī)場(chǎng)路，處于廣州市區(qū)與花都區(qū)的交接處，戶型面積大，但布局設(shè)計(jì)

16、不太合理，外立面形象也較傳統(tǒng)，不符合新型大盤的風(fēng)格。該項(xiàng)目占地平方米，首期開(kāi)發(fā)約81300平方米。總體定位為多期發(fā)展項(xiàng)目，宜商宜居，其中包括住宅、商業(yè)及零售、酒店、俱樂(lè)部會(huì)所及物流中心。綜合點(diǎn)評(píng)：上述新盤主要集中在區(qū)府以東的迎賓大道路段，作為花都的規(guī)劃新區(qū)，目前集中了大量住宅樓盤，但在商業(yè)、市場(chǎng)、交通等生活配套方面還稍顯滯后，純商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套也不完善，而住宅戶型主要以三、四房，150平米的大戶型為主，配有少量二房和復(fù)式戶型，住宅均價(jià)從3200到3600不等，絕大多數(shù)以毛坯形式為交樓標(biāo)準(zhǔn)，極個(gè)別帶有簡(jiǎn)單裝修；臨街商鋪均價(jià)在15000到16000左右，位置較好的可達(dá)18000-

17、19000之間。物業(yè)管理方面也以開(kāi)發(fā)商自行管理為主，物管費(fèi)從0.71.5元平米不等，唯雅居樂(lè)項(xiàng)目高達(dá)2.0元平米。在購(gòu)買用戶方面，還是以花都本地人為主，市場(chǎng)主導(dǎo)力量依次為花都本地人，投資客，外來(lái)工作人員，機(jī)場(chǎng)工作人員，近花都廣州市區(qū)客戶等。以上樓盤大多為以多層、小高層洋房為主的住宅項(xiàng)目，另外，別墅在花都市場(chǎng)也頗受歡迎，別墅預(yù)售面積占全部住宅市場(chǎng)的1/3強(qiáng)，下面將繼續(xù)介紹兩個(gè)以別墅為主的項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目個(gè)案分析錦繡花都：項(xiàng)目名稱錦繡花都占地面積4.3萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)別墅發(fā)展商廣州百滿房地產(chǎn)公司建筑面積3.2萬(wàn)容積率0.9項(xiàng)目地址三東大道東，離市區(qū)五分車距上行方式步梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型雙拼四聯(lián)排(三

18、層五房三廳)面積區(qū)間總貨量（套）93，已售40開(kāi)發(fā)時(shí)期2005銷售均價(jià)39007000不等,均5200物管費(fèi)用1.5,花園0.5樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤主要優(yōu)點(diǎn)在于戶型布局方面的先進(jìn)性：1、戶型南北朝向；2、每戶配有雙車庫(kù)（僅凌云閣1個(gè)車庫(kù)）滿足多方位停車需求；3、設(shè)計(jì)地面上陷1.8米多功能地下室（面積送）可用作視聽(tīng)室、收藏閣，剛提到7000元平方的戶型，賣點(diǎn)均有上下花園（面積送）上花園既可營(yíng)造個(gè)性品位園林，又是俯瞰中心園林的絕佳觀景臺(tái)。下花園創(chuàng)造絕對(duì)私密個(gè)性空間，具有大戶風(fēng)范，盡顯尊貴。不足之外在于外立面較為傳統(tǒng)。雅寶新城：項(xiàng)目名稱雅寶新城占地面積萬(wàn)平米物業(yè)性質(zhì)別墅發(fā)展商廣州雅寶房地產(chǎn)公司建筑面積萬(wàn)平

19、米容積率0.9項(xiàng)目地址平步大道、廣從公路側(cè)上行方式步梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型聯(lián)體獨(dú)幢(三層五房三廳)面積區(qū)間總貨量（套）700開(kāi)發(fā)時(shí)期2000銷售均價(jià)現(xiàn)時(shí)8000物管費(fèi)用1.2,花園0.5樓盤點(diǎn)評(píng)配套有中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校、個(gè)大型住客會(huì)所、洞高爾夫球場(chǎng)、高爾夫球會(huì)所、多個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、個(gè)游泳池、銀行、商場(chǎng)、酒樓、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所、人工湖、人造沙灘、大型燒烤場(chǎng)、山頂公園、觀景臺(tái)，燒烤場(chǎng)、垂釣區(qū)（物品自備），區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引入智能化全封閉系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)實(shí)行小時(shí)保安巡邏，為業(yè)主提供“保姆式家具服務(wù)”。雅寶新城市花都較早期代表性別墅項(xiàng)目，內(nèi)部配套較為完善，時(shí)區(qū)內(nèi)部有天馬河穿過(guò)，北靠有獅子山，自然條件相當(dāng)優(yōu)越。但小

20、區(qū)旁邊就是一條高架公路，是為美中不足之外。綜合點(diǎn)評(píng)：花都區(qū)由于自然條件較為優(yōu)越，別墅項(xiàng)目層出不窮，別墅項(xiàng)目主流銷售均價(jià)在5000-6000之間，但離真正意義上的別墅差距較遠(yuǎn)，外觀、布局、戶型都還在對(duì)市場(chǎng)的探索階段。真正入住別墅的住戶并不多見(jiàn)。四花都房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)歸納在以上的調(diào)查分析基礎(chǔ)上，我們可以發(fā)現(xiàn)花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下顯著特點(diǎn)：產(chǎn)品單一，戶型大而不當(dāng)從我們調(diào)查過(guò)的樓盤數(shù)據(jù)，住宅產(chǎn)品中，100140平方米戶型的占了住宅總量的47.74，140160平方米的住宅占住宅總量的26.03；三房的設(shè)計(jì)占有住宅總量的55.81，可見(jiàn)花都的住宅產(chǎn)品不僅單一化，而且戶型普遍偏大。其中別墅產(chǎn)品占了住宅總比

21、重的約13。產(chǎn)品種類單一，戶型面積偏大，這些都極大地掣肘花都樓市“融入”廣州市場(chǎng)。小區(qū)各自為陣，生活配套缺失嚴(yán)重生活配套不便也是花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)原因。對(duì)比在番禺華南板塊各大盤小區(qū)內(nèi)生活事實(shí)上已極為方便，花都眾多樓盤小區(qū)內(nèi)的生活卻確實(shí)不敢令人恭維很多樓盤不僅沒(méi)有學(xué)校配套，缺乏運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池，甚至連居家生活“必備”的餐飲商場(chǎng)也沒(méi)有！像雅寶新城那樣嘗試與名校聯(lián)合辦學(xué)者極為乏見(jiàn)。寫字樓、大型商鋪等商用物業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重缺失花都區(qū)擁有強(qiáng)勁的四大產(chǎn)業(yè)（航空，皮具，汽車，珠寶）作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱，但在商用物業(yè)的建設(shè)上顯得與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)，市場(chǎng)上大型商用物業(yè)難得一見(jiàn)。雖然花都區(qū)物流與批發(fā)市場(chǎng)興旺，但花都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻與此極不相稱。數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)商鋪總建面積僅為同年別墅總建面積的23，而且大多只是臨街小商鋪。另外，花都擁有廣州最大的汽車城與惟一的民用航空機(jī)場(chǎng)，但卻缺少寫字樓項(xiàng)目相“配套”，尤其是極其缺乏專業(yè)的寫字樓項(xiàng)目。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年花都區(qū)辦理預(yù)售的寫字樓總建面積僅為0.5萬(wàn)平方米！