三灣路荊州市場調研報告 2終

1、目目 錄錄 一、荊州城市閱讀一、荊州城市閱讀.1 1 （一）城市概況.1 1 1 1 、歷史沿革、歷史沿革、歷史沿革.1 2、行政區(qū)劃與人口.2 3、城市區(qū)位與交通.3 4、旅游.4 5、古城.4 （二）經(jīng)濟發(fā)展.5 1、經(jīng)濟概況及主要特征.5 2、經(jīng)濟指標分析.5 （三）城市發(fā)展與規(guī)劃.8 1、城市發(fā)展（市域范圍）.8 2、城市規(guī)劃（主城區(qū)域）.9 二、二、 房地產(chǎn)政策研判房地產(chǎn)政策研判 .1212 三、房地產(chǎn)市場研判三、房地產(chǎn)市場研判.1414 （一） 土地市場分析.14 1、 本月土地供應公告分析.14 2、 本月土地成交情況分析.14 （二）商品房住宅市場.15 1、市場概述.15 2

2、、6月份最新市場狀況.16 （三） 、商品房商業(yè)市場.19 1、 商業(yè)市場概述.19 2、 商業(yè)成交量分析.19 3、 商業(yè)庫存量分析.20 （四） 、熱點樓盤最新動態(tài).20 （五）荊州房地產(chǎn)市場發(fā)展小結.21 1、 荊州上半年樓市火過去年同期.21 2、房價持續(xù)小幅上漲.21 四、樓盤動態(tài)研究四、樓盤動態(tài)研究.2222 1、城南版塊.22 2、荊北版塊.27 3.武德版塊.29 4、中心版塊.34 5、沙北新區(qū).40 6、城東版塊.42 五五 本項目市場調研本項目市場調研.4444 一、項目地塊基本數(shù)據(jù).44 二、項目地塊價值研判.44 1、地形地貌.44 2、外部環(huán)境.45 3、區(qū)位交通.

3、45 4、周邊配套.46 （三）項目四至情況.47 （四）地塊SWOT分析.47 1、優(yōu)勢.47 2、劣勢.47 3、機會點.48 4、風險性.48 （五）地塊周邊商業(yè)調查.48 （六）區(qū)域前景規(guī)劃及地塊價值預判.49 六、客戶群研判與定位六、客戶群研判與定位.4949 （一）城市印象.50 （二）荊州客群特征.50 1、年齡特征.50 2、職業(yè)特征.50 3、經(jīng)濟能力.50 4、性格特征.51 5、購房動機.51 6、購房關注要素.51 （三）客群結論.51 七、項目定位七、項目定位 .5252 （一)、項目產(chǎn)品定位.52 中端形象的特色品質居住區(qū).52 1、功能定位.52 2、檔次定位.5

4、3 3、客戶預判.53 （二）項目市場定位.54 （三）產(chǎn)品定位.55 1、產(chǎn)品規(guī)劃要點.55 2、建筑風格.56 3、戶型建議.57 4、景觀設計建議.61 八、項目市場價格預測八、項目市場價格預測.6363 （一）預測目的.63 （二）預測指標.63 一、荊州城市閱讀一、荊州城市閱讀一、荊州城市閱讀一、荊州城市閱讀 （一）城市概況（一）城市概況 1 1 1 1、歷史沿革、歷史沿革、歷史沿革、歷史沿革 荊州以原境內蜿蜒高聳的荊山而得名。1949 年 7 月成立荊州行政區(qū)督察專員公署，治江陵縣荊州鎮(zhèn)； 同月，析江陵之沙市建市，屬省轄市。1955 年，沙市市劃歸荊州專署管轄。1979 年，沙市市

5、復為省轄 市。1983 年劃出荊門縣改荊門市，為省轄市。1994 年經(jīng)國務院批準，撤銷荊州地區(qū)、沙市市，合并設 立荊沙市，潛江、仙桃、天門三市劃出為省轄市。1996 年更名為荊州市，京山縣、鐘祥市劃出。市政府 駐沙市區(qū)。 2 2、行政區(qū)劃與人口、行政區(qū)劃與人口 截至 2011 年 12 月 31 日，荊州市轄荊州區(qū)、沙市區(qū) 2 個市轄區(qū)，1 個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，江陵、公安、 監(jiān)利 3 個縣，代管洪湖、松滋、石首 3 個縣級市。荊州市地處江漢平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市 之一， 截至 2010 年 12 月，全市總人口達 645.73 萬人，人口密度 456 人/平方千米，占湖北省總人口的 10

6、.7%。全市城鎮(zhèn)人口超過 250 萬人，占總人口的 33.0%。荊州城區(qū)人口約 121 萬。 荊州區(qū)荊州區(qū) 荊州專區(qū)、荊州地區(qū)1949 年設荊州專區(qū)，專署駐江陵縣（荊州） 。京山、鐘祥、公安、松滋、江陵 等 8 縣。 沙市區(qū)沙市區(qū) 本江陵縣沙市鎮(zhèn)，1949 年設沙市市，荊州沙市濱江由省直轄。1958 年沙市市交由荊州專署領導。 1979 年沙市市改由省直轄。合并后為荊州市沙市區(qū)。 荊州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)荊州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 荊州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、荊州高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)（簡稱荊州開發(fā)區(qū)）成立于 1992 年，區(qū)域人口 10 萬余人， 轄區(qū)面積約 60 平方公里。荊州開發(fā)區(qū)是湖北省重要的高新技術產(chǎn)業(yè)基地，建有國家級高新

7、技術創(chuàng)業(yè)服務 中心。區(qū)內主導產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，創(chuàng)新能力不斷增強，初步形成了機電、精細化工、生物醫(yī)藥、紡織印染、 農副產(chǎn)品深加工等特色產(chǎn)業(yè)群。荊州開發(fā)區(qū)是荊州市開放開發(fā)的主平臺、工業(yè)興市的主戰(zhàn)場，經(jīng)濟發(fā)展的 火車頭，2011 年 6 月被國務院批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 3 3、城市區(qū)位與交通、城市區(qū)位與交通 荊州地處“兩湖平原” （江漢平原、洞庭湖平原）中心，是我國東西南北的地理要沖，距中國“四大 經(jīng)濟發(fā)展極”北京、上海、廣州、重慶均為 1000 公里左右，從荊州始發(fā)和中轉的物資在 24 小時內可運 達這一范圍內的任何城市。獨特的區(qū)位優(yōu)勢，使荊州成為“長三角”和“珠三角”兩大經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域與大 西

8、北之間最重要的交通樞紐。隨著國家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實施，荊州日益成為各類產(chǎn)業(yè)資本轉 移的重點城市。 荊州交通便利，全國國土開發(fā)一級軸線(長江)和二級軸線(京廣、焦枝鐵路)在此交匯，連東西、貫南北， “居中”獨厚。公路交通發(fā)達。207 國道、二（連浩特）廣（州） 、隨（州）岳（陽）等高速公路縱貫南 北；318 國道、滬蓉高速公路橫跨東西，并與京珠高速公路和全國高速公路網(wǎng)連接。主跨徑長度亞洲第一， 世界第二的荊州長江大橋，將江漢平原和洞庭湖平原連為一體。荊州已跨入全國 139 個公路運輸主樞紐城 市行列。荊（門）沙（市）地方鐵路與焦枝鐵路接轉，貨運聯(lián)通全國；正在建設的滬漢蓉高速鐵路客運專

9、線穿越荊州，荊（州）岳（陽）鐵路“十一五”期間開工建設，荊州將成為全國鐵路交通網(wǎng)上的重要結點。 荊州水運通江達海，長江黃金水道 483 公里橫穿全境。荊州港是長江中游重要港口和國家一類口岸，開辦 了國際船代、國際貨代和綜合物流業(yè)務，實現(xiàn)了水鐵聯(lián)運、保稅入庫、全球直達；沙市鹽卡新港為長江中 上游現(xiàn)代化程度最高的唯一一座高樁梁板直式碼頭，年吞吐貨物能力 400 多萬噸，集裝箱儲運能力 40 萬 標箱以上。航空便利，毗鄰的三峽國際機場距中心城區(qū)僅 40 分鐘車程，開辟有通往國內主要城市的多條 航線。 4 4、旅游、旅游 荊州是中國優(yōu)秀旅游城市 ，資源得天獨厚，文化旅游、生態(tài)旅游蔚為大觀。全市旅游景點

10、呈現(xiàn) “一城三片”的格局。 “一城”即聞名遐邇的 荊州古城，其中紀南城、關公廟、章華寺、烏林古城場、 華容道等人文景觀經(jīng)久不衰， 荊州博物館被評為國家首批“4A”博物館，位居全國地市級博物館之首， 館藏文物達 12 萬余件，其中，西漢古尸等國家一級文物近300 件（套） 。中心城區(qū)的古城公園、九 龍淵公園、鳳凰廣場、沙隆達廣場、凱樂大劇院和奧林匹克體育中心等一批標志性工程相繼建成。 “三片”即近年來新建開發(fā)的松滋洈水風景區(qū)、洪湖漁家度假區(qū)和石首天鵝洲麋鹿自然保護區(qū)。荊州 境內山育水秀，湖泊縱橫，是典型的水鄉(xiāng)園林城市，自然生態(tài)景觀令人流連忘返。 “一曲洪湖水，唱 遍天下知” ，洪湖的瞿家灣、周老

11、咀等湘鄂革命根據(jù)地舊址已被列入國家級愛國主義教育基地。 5 5、古城墻、古城墻 荊州古城墻被國務院公布為全國重點文物保護單位，因墻體保持完整，形制完備，在中國七大古城墻 中排名第二，被專家們譽為“我國南方不可多得的完璧” 。幾年來，圍繞古城墻大舉建設，實施了三大工 程：一是建設環(huán)城公園。環(huán)城公園總面積 2.5 平方公里，圍繞古城垣，內建行車道，外鋪步行道，串連 8 大景區(qū)和 36 大景觀，實現(xiàn)了“城墻上走人，內環(huán)道行車，外環(huán)道跑馬”的建設目標。二是建設九龍淵龍 舟賽場。九龍淵龍舟賽場位于九龍橋以南，總面積 35 萬平方米，其中水面 16.8 萬平方米，包括仲宣樓、 金龍軒、屈原祠等 8 大景區(qū)

12、。三是建設鳳凰廣場。鳳凰廣場位于九龍橋以北，總面積 19 萬平方米，其中 陸地面積 12 萬平方米，包括雙鳳朝陽廣場、伴鳳池、百鳳畫壁等 9 大景區(qū)，是一座以弘揚荊楚文化為主 題的城市大型文化廣場。這三大環(huán)繞古城墻工程的建設，強化了對古城的保護，盤活了歷史文化資產(chǎn)，改 變了城市形象，對形成荊州城市的獨有景觀風貌發(fā)揮了巨大作用。 【觀點觀點觀點觀點】： 廣闊的平原面積，多縣市組合城市，交通的便利，巨大人口基數(shù)和流動量，給荊州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣闊的平原面積，多縣市組合城市，交通的便利，巨大人口基數(shù)和流動量，給荊州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 帶來了強大的資源優(yōu)勢。帶來了強大的資源優(yōu)勢。 旅游資源得天獨厚，文化

13、旅游、生態(tài)旅游蔚為大觀。旅游資源得天獨厚，文化旅游、生態(tài)旅游蔚為大觀。現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑群群與與歷歷史史文文化化名名城城風風韻韻交交輝輝， 使得荊使得荊 州在湖北的發(fā)展中扮演著極為重要的角色。州在湖北的發(fā)展中扮演著極為重要的角色。 地處中西部大開發(fā)的前沿陣地，地處中西部大開發(fā)的前沿陣地，為為全全國國“四四大大增增長長極極 ”十十字字軸軸線線的的交交叉叉區(qū)區(qū)域域，距距北北京京、香香港港、上上海海、 重重慶慶均均為為 1 10 00 00 0 公公里里左左右右。其其極佳的區(qū)位優(yōu)勢，便利的交通環(huán)境，造就了荊州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，同時極佳的區(qū)位優(yōu)勢，便利的交通環(huán)境，造就了荊州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，同時 也支撐著房

14、地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。也支撐著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。 （二）經(jīng)濟發(fā)展（二）經(jīng)濟發(fā)展 1 1、經(jīng)濟概況及主要特征、經(jīng)濟概況及主要特征 荊州市是國家重要的農業(yè)綜合商品生產(chǎn)基地和輕紡、化工基地，工業(yè)特色鮮明，形成了機械、輕工、 燃化、紡織、電子等五大門類，涌現(xiàn)出沙隆達、天發(fā)、車橋、凱樂、洪城、神電等一批重點骨干企業(yè),并有 7 家公司實現(xiàn)上市融資，成為湖北江漢平原、湖南洞庭湖平原的重要商品流通中心。 2010 年上半年為止，荊州市經(jīng)濟形勢：農業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，結構不斷優(yōu)化;工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長， 企業(yè)效益繼續(xù)提高;投資規(guī)模繼續(xù)擴大，投資結構明顯改善;市場商品銷售活躍，出口規(guī)模進一步擴大;財政 收入快速增長;城

15、鄉(xiāng)居民收入快速增長。 2 2、經(jīng)濟指標分析、經(jīng)濟指標分析 2.1、國內生產(chǎn)總值、國內生產(chǎn)總值 2012 年荊州 GDP 達 1196 億元 荊州排全省第四，次于武漢、宜昌、襄陽，黃岡、孝感、荊門、黃石緊隨其后 據(jù)初步核算，2012 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1196.02 億元，同比增長 11.1%，總量居全 省第四位，次于武漢、宜昌、襄陽，緊隨荊州且過千億的有黃岡、孝感、荊門、黃石。 2.2、三大產(chǎn)業(yè)結構及總值、三大產(chǎn)業(yè)結構及總值 2012 年，荊州規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額等主要經(jīng)濟指標增幅均高 于全省平均水平。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)超過 800 家，完成增加值

16、434.06 億元，比上年增長 16.8%，增幅 高于全省 2.2 個百分點。 2.3、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資 2012 年，荊州一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 292.80 億元、522.54 億元、380.68 億元，三次產(chǎn) 業(yè)結構中，第二、第三產(chǎn)業(yè)分別增加 0.7、0.2 個百分點。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，第二產(chǎn)業(yè)結構占比 43.7，在 GDP 增長中所占份額是 48.2%。這其中，農產(chǎn)品加工 業(yè)對工業(yè)的支撐作用最明顯。全市規(guī)模以上農產(chǎn)品加工企業(yè) 307 家，完成工業(yè)產(chǎn)值 693 億元，對全市工 業(yè)增長貢獻率達 62.4%。 2.4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 近日從國家統(tǒng)

17、計局荊州調查隊獲悉，荊州市 2012 年城鎮(zhèn)居民收入全面增長，人均可支配收入 17010 元，比去年同期增長 13.8%，絕對額增加 2063 元。 據(jù)了解，工資性收入是主體。荊州市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入 9144.69 元，同比增長 12.8%。其中， 工資及補貼收入 8713.05 元，增長 14.5%。 造成工資性收入增長的主要因素是：荊州壯腰工程實施，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè) 增加值 434.06 億元，同比增長 16.8%，實現(xiàn)利稅總額 73.42 億元，同比增長 29.3%；公務員津補貼標 準提高，平均增加 300 元，事業(yè)單位績效工資改革發(fā)放到位，按工資全額發(fā)放的年

18、終獎、績效獎比上年增 加，使得工資性收入繼續(xù)保持增長態(tài)勢；小微企業(yè)營業(yè)稅改增值稅，個私經(jīng)濟受益較大；市政府多舉措落 實再就業(yè)政策，全市新增就業(yè)人數(shù) 8.2 萬人；最低工資標準上調以及企業(yè)積極應對“招工難” ，為穩(wěn)定用 工，大幅提高一線短缺工人工資待遇。 同時，經(jīng)營凈收入增幅較快，荊州市城鎮(zhèn)居民人均經(jīng)營凈收入 2650 元，同比增長 15.9%。轉移性 收入穩(wěn)定增長，居民人均轉移性收入 5753 元，同比增長 13.7%。 據(jù)金融部門資料顯示：金融機構存款余額 1458.94 億元，比年初增加 236.31 億元，其中個人存款 1006.62 億元，比年初增加 157.64 億元。 隨著居民理財

19、意識增強，房屋出租、投資實業(yè)、投資股市保險等人數(shù)明顯增多，投資額增大，財產(chǎn)性 收入增幅也小幅上升。 2.5、社會消費品零售總額、社會消費品零售總額 2012 年荊州市實現(xiàn)社會消費品零售總額 650.5 億元，較 2011 年 556.8 億元增長 16.8%。其中， 限上銷售實現(xiàn) 256.9 億元，較 2011 年 206.9 億元增長 24.2%。 根據(jù)全省年初制定的 GDP 增漲速度，省商務廳將全省社會消費品零售增幅由 2011 年 17%，調減到了 2012 年的 16%。2012 年荊州市的社會消費品零售額增幅超過省商務廳規(guī)劃 0.8%，達到了較為理想的 水平。據(jù)分析，主要得益于以下幾

20、個方面： 一、社會經(jīng)濟環(huán)境運行穩(wěn)定。 （一）工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。預計全市 2012 年實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 396 億元，同比增長 16.8%。 其中，輕工業(yè)實現(xiàn)增加值 206.00 億元，同比增長 22.5%，重工業(yè)實現(xiàn)增加值 192 億元，同比增長 11.5%， 工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達 95.8%，全年實現(xiàn)利稅總額 68.35 億元，同比增長 20.8%。 （二）地方財政收入及地方公共財政預算支出雙雙增加。元至 12 月，荊州市實現(xiàn)地方財政總收入 91.82 億元，同比增長 23.3%。其中，地方一般預算收入完成 56.76 億元，同比增長 28.1%。稅收收入 77.52 億元，同比增長 21

21、.5%，占財政總收入 84.4%。 元至 12 月，全市地方公共財政預算支出 158.88 億元，增長 20.1%。其中：教育 36.08 億元、社會 保障和就業(yè) 31.29 億元、一般公共服務 20.97 億元、醫(yī)療衛(wèi)生 15.82 億元，分別增長 56.8%、18.9%、16.2%和 10.9%。 二、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。 預計 2012 年 1-12 月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18250 元，同比增長 15.2%，扣除價格因素增長 12.5%， 農村居民由于政府出臺新的惠農政策，一方面增加了農副產(chǎn)品的收入，另一方面減少了農業(yè)支出，可 支配收入大大提高。加之，地方經(jīng)濟的發(fā)展，給農民工可

22、就近就業(yè)的機會大增。預計 2012 年荊州市農民 人均純收入可達 8430 元，同比增長 10%。 三、政府投資力度增大。 預計全市 2012 年完成固定資產(chǎn)投資 992 億元，同比增長 35.8%。第一產(chǎn)業(yè)可完成投資 36.43 億元， 同比增長 84.9%；第二產(chǎn)業(yè)可完成投資 609.85 億元，同比增長 42.1%；第三產(chǎn)業(yè)可完成投資 373.5 億 元，同比增長 23.9% 四、居民消費價格指數(shù)回落，市場平穩(wěn)。 1-12 月，城區(qū)居民消費價格同比上漲 2.74%，漲幅比上年同期回落 2.56 個百分點，其中：2012 年 12 月份，荊州居民消費價格同比上漲 2.1%。漲幅比全國平均總

23、水平低 0.4 個百分點，比全省平均水平低 0.8 個百分點。 由此可見，荊州市社會消費品零售總額正朝著總體向上的方向發(fā)展。 【觀點觀點觀點觀點】： 荊州的經(jīng)濟呈現(xiàn)出比較顯著的上升趨勢，且目前民營經(jīng)濟表現(xiàn)日益強勢，與此同時，荊州擁有的古城荊州的經(jīng)濟呈現(xiàn)出比較顯著的上升趨勢，且目前民營經(jīng)濟表現(xiàn)日益強勢，與此同時，荊州擁有的古城 及眾多名勝古跡，也將發(fā)揮出更充分的作用，使旅游經(jīng)濟潛力得到更多的挖掘發(fā)展，這又將為當?shù)亟?jīng)及眾多名勝古跡，也將發(fā)揮出更充分的作用，使旅游經(jīng)濟潛力得到更多的挖掘發(fā)展，這又將為當?shù)亟?jīng) 濟增添新的發(fā)展動力。濟增添新的發(fā)展動力。 荊州美好的經(jīng)濟發(fā)展前景將有助城市建設進程將保持較快的

24、增長幅度，為加速城市化進程提供有力保荊州美好的經(jīng)濟發(fā)展前景將有助城市建設進程將保持較快的增長幅度，為加速城市化進程提供有力保 障；而經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的是居民收入的平穩(wěn)提高，這將成為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的有效支撐。障；而經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的是居民收入的平穩(wěn)提高，這將成為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的有效支撐。 （三）城市（三）城市發(fā)展與規(guī)劃發(fā)展與規(guī)劃 1 1、城市、城市發(fā)展（市域范圍）發(fā)展（市域范圍） 1.1、城市發(fā)展目標、城市發(fā)展目標 未來十年，荊州的城市發(fā)展方向為：在城市空間布局結構上，荊州中心城區(qū)空間布局形成“一心、兩 軸、五片區(qū)”的結構。 “一心”為商貿金融和行政文化城市中心；“兩軸”為南環(huán)路-荊沙大

25、道和園林路兩 條城市發(fā)展軸；“五片區(qū)”為中心片區(qū)、武德片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、古城片區(qū)。中心片區(qū)東起豉湖 路、西至塔橋路、北抵荊岳鐵路、南至荊江大堤，以商貿金融、行政辦公、文化娛樂、生活居住等為主要 功能。武德片區(qū)位于古城片區(qū)以東，中心片區(qū)以西，以客運交通、商貿物流、生活居住等為主要功能。城 南片區(qū)東接南湖路、西至九陽大道、北抵古城片區(qū)、南至長江。以教育科研、高新技術產(chǎn)業(yè)、生活居住等 為主要功能。城東片區(qū)位于中心片區(qū)以東，以工業(yè)和港口為主要功能。古城片區(qū)為荊州古城垣以內及護城 河周邊區(qū)域，以古城保護、文化旅游等為主要功能。 1.2、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略規(guī)劃分為三個層次：第一層次為市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，規(guī)劃范圍為荊州市域的行政管轄范圍，包括 荊州市區(qū)及石首市、洪湖市、松滋市、監(jiān)利縣、公安縣、江陵縣，面積為 14067km2；第二層次為規(guī)劃區(qū) 規(guī)劃，規(guī)劃范圍為荊州市區(qū)的行政管轄范圍，面積為 1576 km2；第三層