物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升103p.ppt

1、物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升,群雄逐鹿，智者為王,成就物業(yè)事業(yè)的王者之道,韓信？！ 蕭何！,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念,把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資本的最大限度增值。,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分,資本類經(jīng)營(yíng) 多元化經(jīng)營(yíng) 專業(yè)性經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則,1追求利潤(rùn)最大化 2遵守游戲規(guī)則 法律法規(guī) 市場(chǎng)規(guī)律 行規(guī)行約 企業(yè)的自我約束 3尊重業(yè)主權(quán)益 4主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本 5行業(yè)發(fā)展責(zé)任 6維護(hù)社會(huì)整體利益,常規(guī)物業(yè)管理,前期物業(yè)管理 全委物業(yè)管理 （后期管理）,居住物業(yè) 商務(wù)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工

2、業(yè)物業(yè) 特殊用途物業(yè),物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義,常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本 常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要渠道 常規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了龐大的可供獲利的資源,綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場(chǎng),公眾設(shè)施：香港科學(xué)館,物流型商業(yè)：漢正街第一大道,前期物業(yè)管理的實(shí)施,發(fā)展商需支付的費(fèi)用 1前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用 2物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi) 3物業(yè)質(zhì)量保證金 4專項(xiàng)維修資金 與房地產(chǎn)之間的關(guān)系 1提前介入物業(yè)管理 2嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān) 3分清發(fā)展商的承諾責(zé)任,前期管理的相關(guān)費(fèi)用,1前期管理費(fèi) 2人員招聘與培訓(xùn)等費(fèi)用 3土建、設(shè)備整改費(fèi)用 4業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)期費(fèi)用 (1)二次清潔費(fèi) (2) 業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)儀式費(fèi) (3)其他費(fèi) 5管理用房裝

3、修費(fèi) 6標(biāo)識(shí)牌制作費(fèi) 7開辦費(fèi)用,全委物業(yè)管理,常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù),前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本),建設(shè)部于2004年9月頒發(fā) 第一章物業(yè)基本情況 第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 第三章 服務(wù)費(fèi)用 第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理 第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收 第六章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第七章 專項(xiàng)維修資金 第八章 違約責(zé)任 第九章 其他事項(xiàng) 附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì) 附件二：物業(yè)共用部位明細(xì) 附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì) 附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),鏈接第九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧

4、損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。,全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入,【1】公共服務(wù)費(fèi)收入 【2】專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入 【3】停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入 【4】特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收入 【5】其他雜項(xiàng)收入 (1)各種押金 (2)滯納金 (3)違約金,直線職能制企業(yè)架構(gòu),管理處成本開支物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十一條,實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)

5、收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：,1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。,第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,利用物業(yè)共用部位、共

6、用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。,中華人民共和國(guó)物權(quán)法,2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò) 自2007年10月1日起施行,第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),專有部分享有專有權(quán) 對(duì)共同使用部分享有共有權(quán) 相互之間對(duì)建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。 業(yè)主行使權(quán)利的團(tuán)體組織形式是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是業(yè)主團(tuán)體委聘的管理機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主團(tuán)體的意志進(jìn)行管理活動(dòng)。,共有部分,第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有

7、部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。,第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,第七十九條 建

8、筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 共有權(quán)按份共有、共同共有,物業(yè)管理成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn),打開成本管理的大門,成本管理系統(tǒng)的組成,組織系統(tǒng)： 預(yù)算編制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機(jī)構(gòu)、考評(píng)機(jī)構(gòu)等（四大責(zé)任中心）。 信息系統(tǒng)（責(zé)任會(huì)計(jì)系統(tǒng)）： 編制責(zé)任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、分析評(píng)價(jià)和報(bào)告業(yè)績(jī)。,人工費(fèi)用的控制,簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序降低事務(wù)處理成本 恰當(dāng)數(shù)量的員

9、工配置不足造成加班費(fèi)增加 穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無(wú)用功） 有效的激勵(lì)機(jī)制工作績(jī)效的保障,直接費(fèi)用的控制,采購(gòu)程序的控制 物資提供鏈的控制 材料耗用的控制 維修工程的控制 勞動(dòng)資料的控制 工具、設(shè)備的利用率 能源消耗的控制 設(shè)施、設(shè)備的改造,物資保障的成本管理,采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨成本）； 驗(yàn)收：價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量； 倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)藏：庫(kù)存數(shù)量的確認(rèn)（經(jīng)常儲(chǔ)存、保險(xiǎn)儲(chǔ)存）、儲(chǔ)存質(zhì)量的保障、儲(chǔ)存成本； 發(fā)貨控制（需要性的確認(rèn)）。,維修工程的控制,項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)； 對(duì)于施工圖預(yù)算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設(shè)備，項(xiàng)

10、目部按預(yù)算定額實(shí)施用量控制； 按工程審批的施工進(jìn)度計(jì)劃，提出材料需用量、計(jì)劃通過(guò)審批進(jìn)行實(shí)行總用量控制。,工具、設(shè)備的成本管理,制定完整的配置和更新計(jì)劃； 考慮工具、設(shè)備的適應(yīng)和操作性； 工具、設(shè)備必須具備良好的節(jié)能效果； 合理的使用設(shè)備（使用人培訓(xùn)、操作規(guī)范、工作負(fù)荷量）； 保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備的完好率、維修率）。,設(shè)施、設(shè)備的改造,公共照明設(shè)施改造（案例） 公共用水的節(jié)約方式（案例） 電梯運(yùn)行改造（案例） 空調(diào)設(shè)備改造（案例）,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類,物業(yè)管理企業(yè)的資源,1管理技術(shù)資源 2品牌資源 3人力資源 4自有設(shè)施設(shè)備資源,5資料類資源 6信息類資源 7社會(huì)關(guān)系類資源,物業(yè)管理顧問(wèn)

11、咨詢服務(wù),【一站式顧問(wèn)模式】 培養(yǎng)一支高效、專業(yè)的管理服務(wù)隊(duì)伍； 建立一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運(yùn)作機(jī)制； 建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務(wù)體系并有效運(yùn)行； 建立一套持續(xù)改進(jìn)的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范； 在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽(yù)； 【專項(xiàng)顧問(wèn)模式服務(wù)】 商務(wù)、商業(yè)物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)策劃、項(xiàng)目實(shí)施； 提供后勤性物業(yè)配套服務(wù)的提供和完善； 協(xié)助建立物業(yè)管理培訓(xùn)的規(guī)范體系； 物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的全程咨詢、指導(dǎo)； 物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、智能化集成體系的策劃； 指導(dǎo)創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險(xiǎn)方案;,【菜單式顧問(wèn)模式】 1、介入期服務(wù) 提供設(shè)計(jì)優(yōu)化策劃； 參與物業(yè)銷售的策劃、推廣； 協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙的策劃；

12、 策劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備； 協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目； 2、創(chuàng)建期服務(wù) 指導(dǎo)設(shè)立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)； 協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施； 協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本； 指導(dǎo)應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)； 3、創(chuàng)新期服務(wù) 指導(dǎo)完善質(zhì)量目標(biāo)管理體系； 協(xié)助完善環(huán)境管理的升級(jí)、改造； 指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，理順?lè)?wù)與管理的關(guān)系； 指導(dǎo)參加物業(yè)管理達(dá)標(biāo)和考評(píng)；,顧問(wèn)咨詢服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng),1優(yōu)秀的獨(dú)特的管理技術(shù) 2顧問(wèn)咨詢服務(wù)隊(duì)伍 3選擇合作伙伴 4處理好與合作方的關(guān)系 5成本控制與星火戰(zhàn)略 6地域、聯(lián)合與特色,根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃,通過(guò)咨詢 診斷 提供解決方案 通過(guò)推動(dòng) 引導(dǎo)

13、實(shí)施服務(wù)目標(biāo) ,中部地區(qū)格局,咨詢服務(wù)的實(shí)施操作手法,多人駐場(chǎng)式 單人駐場(chǎng)式 顧問(wèn)團(tuán)式 資料和技術(shù)援助式 培訓(xùn)式 綜合式,物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施,確定品牌經(jīng)營(yíng)思路 建立品牌經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施 連鎖經(jīng)營(yíng) 品牌作價(jià) 品牌租用 品牌聯(lián)合 品牌擴(kuò)張,物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施,公司借助信息促進(jìn)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)更快更好地發(fā)展； 充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟(jì)特性，通過(guò)信息經(jīng)營(yíng)直接獲取收益。,【信息需求者的類型】 置業(yè)者的需求 業(yè)主的需求 發(fā)展商的需求 社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求 其他方面,【信息資源經(jīng)營(yíng)】 建立A庫(kù)（信息庫(kù)） 建立B庫(kù)（對(duì)應(yīng)關(guān)系庫(kù)） A&B 重點(diǎn)關(guān)注

14、,物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù) 物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的其他類別 資料類資源經(jīng)營(yíng) 公司所屬設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng) 專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng) 社會(huì)關(guān)系資源的經(jīng)營(yíng),物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng),會(huì)所經(jīng)營(yíng) 基地建設(shè),停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng),物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn),不可侵犯所有權(quán)人的利益 單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營(yíng) 共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng) 規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn) 正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性 業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性 前期物業(yè)管理階段的特殊性 積極儲(chǔ)備物業(yè)資源 向發(fā)展商爭(zhēng)取 購(gòu)買或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備 區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體 企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理

15、,物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng),停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn),1嚴(yán)格遵守法紀(jì) 停車場(chǎng)許可證等證照。 2根據(jù)停車場(chǎng)形式選擇經(jīng)營(yíng)方法 寫字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車場(chǎng)和社會(huì)停車場(chǎng)。 3關(guān)注停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的3類風(fēng)險(xiǎn) 1)車輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn) 2)車輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn) 3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn) 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法 1)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)盡量由保險(xiǎn)公司承擔(dān) 2)高度重視各類事故隱患 3)將停車場(chǎng)交由專業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理 4摩托車及自行車停放管理,車位供應(yīng)緊張的處理,用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系 重新劃定小區(qū)內(nèi)停車位 利用共用場(chǎng)地劃定新的停車位 改造部分設(shè)施增加停車位 將小區(qū)公共場(chǎng)地部分作為臨時(shí)停車

16、場(chǎng) 利用小區(qū)周邊區(qū)域停車 利用其他方面的資源,【停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車業(yè)務(wù)的種類】 1汽車精品 汽車精品經(jīng)營(yíng)： 括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。 汽車模型經(jīng)營(yíng) 2汽車美容 雙色洗車，泡泡浴洗車，計(jì)算機(jī)洗車；焦油、瀝青無(wú)痕去除；蟲尸、鳥糞專業(yè)去除；樹脂、油脂本色去除；漆面飛漆、駁殼虛印去除；各種氧化層去除；輪胎增亮、增艷翻新處理；金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；內(nèi)飾增亮增艷；汽車桑拿； 劃痕修復(fù)。 3汽車養(yǎng)護(hù) 輪胎修補(bǔ)翻新處理；更換機(jī)油三濾；發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；噴油嘴免拆清洗；油封密封增效處理；發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；變速箱免拆清洗；潤(rùn)滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷卻系免拆清洗；車

17、輛快速維修。 4汽車裝飾 1)坐艙類： 鋪地膠；加裝桃木內(nèi)飾；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；開汽車天窗。 2)電器類： 安裝中控鎖；安裝防盜器；安裝倒車?yán)走_(dá)；安裝G PS(全球定位系統(tǒng))；安裝語(yǔ)音導(dǎo)航系統(tǒng)；個(gè)性噴涂；安裝v C D、cD；加裝碟盒；加裝音響；加裝低音炮。 3)其他類： 底盤裝甲；整車貼膜；隔音工程。,物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：會(huì)所經(jīng)營(yíng),會(huì)所概述,【會(huì)所的表現(xiàn)形式】 以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式 以盈利為目的的形式 【會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目的種類】 康體項(xiàng)目的種類 消閑項(xiàng)目的種類 娛樂(lè)項(xiàng)目的種類 【會(huì)所的歸屬】,會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類和模式,【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類】 個(gè)性會(huì)所 專

18、業(yè)會(huì)所 生活會(huì)所 【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式】 會(huì)員制會(huì)所 委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所 獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所 加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所 【其他模式】 7+1模式 泛會(huì)所概念 主題體驗(yàn)式會(huì)所 聯(lián)合式會(huì)所 外聯(lián)式會(huì)所,會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn),1會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開放 2非贏利性經(jīng)營(yíng) 3贏利性經(jīng)營(yíng) 盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體 開發(fā)新項(xiàng)目 面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)最好的會(huì)所是最實(shí)用的會(huì)所。 合理控制成本對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)者是十分重要的措施。 適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向 4會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范,物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng),社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則,1不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益 所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn) 在使用場(chǎng)地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。 所訴求的對(duì)象主體是小

19、區(qū)業(yè)主 2安全合法經(jīng)營(yíng) 廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全 ， 發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場(chǎng)地的設(shè)置要遵守法規(guī) 3傳播社會(huì)主義精神文明 4用專業(yè)途徑經(jīng)營(yíng)廣告,物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類,1電梯廣告 2屋頂及外墻廣告 3廳堂廣告 液晶顯示 雜志架、廣告架 壁掛廣告 聲音媒體廣告 物品展示,4停車場(chǎng)廣告 停車場(chǎng)出口、入口處。 停車場(chǎng)管理人員崗?fù)ぁ?直接放置到地面的燈箱。 噴涂在地面的文字及圖案。 地下停車場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。 在停車場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。 其他停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。 停車場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。 5宣傳欄廣告 6企業(yè)形象展示廣告 藝術(shù)雕塑形式 花、草、樹、木形式 傘類 休閑椅 戶外

20、健身器材 戶外垃圾桶 7社區(qū)路燈廣告 8公益性廣告 指路牌或社區(qū)示意圖 觸摸屏,物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：基地建設(shè),實(shí)習(xí)基地,試驗(yàn)基地,參觀考察基地,業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng),業(yè)主資源的分類,【1】業(yè)主需求資源 【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源 業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主的物業(yè)。 業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源 汽車、家具、家電等。 業(yè)主貨幣資源 有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等。 【3】業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源 業(yè)主知識(shí)資源 業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源,業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程,(1)掌握需求信息 (2)尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 (3)成立服務(wù)組織 (4)組合社會(huì)資源 (5)搭建商業(yè)平臺(tái),業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng),社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則,正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)之

21、間的關(guān)系 協(xié)調(diào)各類社會(huì)關(guān)系 關(guān)注環(huán)境保護(hù) 確保服務(wù)質(zhì)量 一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量 二是服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量 三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量,物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類,1衣物及裝扮 2餐飲食用 3居住 4交通 5文化教育 6看護(hù) 7醫(yī)療衛(wèi)生,8購(gòu)物 9娛樂(lè)與體育 10IT服務(wù) 11理財(cái)服務(wù) 12經(jīng)紀(jì)中介 13禮儀安全 14情感類服務(wù) 15商業(yè)服務(wù),業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：,物業(yè)的租賃,物業(yè)租賃的概念,1出租人必須是房屋所有權(quán)人。 2出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。,物業(yè)租賃的分類,（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公

22、房租賃；私房租賃 （二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)廷期租賃；意愿租賃； （三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金； （四）其他劃分方式,物業(yè)租賃管理模式,（一）包租轉(zhuǎn)租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式,租賃管理的概念與內(nèi)容,租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。,業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng),業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng),1需求階段 2處理階段 “二手家電經(jīng)營(yíng)”、“二手汽車市場(chǎng)”、“書畫作品交易”、“古玩市場(chǎng)”，等等。,業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng),1業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則 1)不可違法經(jīng)營(yíng)，須在我國(guó)銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行

23、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 2)必須保證業(yè)主的資金安全。 3)慎重進(jìn)行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)。 4)避免選擇投機(jī)項(xiàng)目。 2業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法 1)聯(lián)合成立投資實(shí)體 與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。 2)吸引業(yè)主投資： 物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。 3)向業(yè)主融資 通俗的說(shuō)法是向業(yè)主貸款借錢。,物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理企業(yè)理財(cái) 財(cái)務(wù)管理 節(jié)稅 物業(yè)管理理財(cái)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)張 物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部擴(kuò)張 物業(yè)管理企業(yè)的兼并 物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合 物業(yè)管理投資,物業(yè)投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，

24、綜合利用 物業(yè)管理（Property Management）、 設(shè)施管理（Facilities Management）、 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、 房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象,寫字樓： 零售商業(yè)物業(yè) 出租型別墅或公寓 工業(yè)物業(yè) 酒店 休閑娛樂(lè)設(shè)施,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo),是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈

25、收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè),管理型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次,1:物業(yè)管理 2:設(shè)施管理 3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 4:房地產(chǎn)組合投資管理,層次管理關(guān)系圖:,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作,（一）確定戰(zhàn)略 （二）確定標(biāo)準(zhǔn) （三）構(gòu)建信息基礎(chǔ) （四）決策分析 （五）進(jìn)行資產(chǎn)組合,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 (一)規(guī)則與計(jì)劃 (二)計(jì)劃的用途 (三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 （一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （三）鄰里分析,四）物業(yè)現(xiàn)狀分析

26、1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有多少 2、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。 3、物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）如何 4、建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問(wèn)題。,5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。 6、提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如

27、何。 7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購(gòu)買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9、當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。 （五）業(yè)主目標(biāo),構(gòu)造物業(yè)管理方案,（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 1更新及現(xiàn)代化 2改變建筑物的用途 （二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 1建筑物管理計(jì)劃（建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)）（建筑物管理策略）（物業(yè)檢查計(jì)劃）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容） 2租賃計(jì)劃 3財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 4物業(yè)運(yùn)

28、行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 （1）物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較凈收益即毛收益減速去成本空置水平服務(wù)收費(fèi)水平拖欠租金和壞賬財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 （2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。,物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù),（一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 （二）資本支出預(yù)算 （三）長(zhǎng)期預(yù)算,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系,（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)：,1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)： （1）凈資產(chǎn)收益率 （2）總資產(chǎn)報(bào)酬率 （3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo) （1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 （2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 3.償債能力狀況指標(biāo) （1）資產(chǎn)負(fù)債率 （2）利息保障倍數(shù) 4.發(fā)展能力狀況指標(biāo) （1）營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率 （2）資本積累率,（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)