2017年中國長租公寓市場研究報告

1、報告就以下問題展開探討： l國內(nèi)長租公寓市場容量有多大?龍頭公司市場占有率幾何? l四類主要玩家：開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類，各自優(yōu)勢和挑戰(zhàn)在哪? l未來品牌公寓三種模式：集中式、分散式、托管式，哪種盈利能力最強(qiáng)? l長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值情況如何?,問題1/市場空間：長租公寓，萬億市場待掘金 存量時代來臨，資本風(fēng)口向服務(wù)與管理端轉(zhuǎn)移 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段上大致可以分為開發(fā)、交易、資 產(chǎn)管理三個環(huán)節(jié)。 按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場空間在5.3萬億左右，這一個萬億市場中目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，A股市場中唯一的地產(chǎn)服務(wù)類公司世聯(lián)行市值只有160億左右，可見行業(yè)投

2、資價值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業(yè)業(yè)務(wù)收入和市場集中度仍有很大的提升空間。資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。,房地產(chǎn)住宅服務(wù)市場容量整體達(dá)5.3萬億,問題1/市場空間：長租公寓，萬億市場待掘金 三大因素助推行業(yè)加速 國內(nèi)的住宅價格經(jīng)過本輪猛烈的上漲周期之后，首次置業(yè)的門檻已經(jīng)大幅提高。房價的上漲已經(jīng)確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。本輪的周期中一個重要的特征是超過70%的交易屬于連環(huán)交易，這說明資產(chǎn)買賣越來越只限于有房人群進(jìn)行換房交易和投資，變成了有產(chǎn)者之間的游戲。沒有買房的人將越來越無法“上車”，只能轉(zhuǎn)向租賃市場尋求長期的居住場 所。 從2015年開始，從中央到地方都出臺了

3、多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠，推進(jìn)REITS的試點等。租賃市場從頂層設(shè)計上獲得了政策紅利，推動行業(yè)蓬勃發(fā)展。 此外，租賃市場長期存在的底層因素，如90后進(jìn)入主力消費(fèi)市場帶來消費(fèi)升級的需求以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點的改善，也在以上周期背景和頂層設(shè)計的推動下產(chǎn)生了共振效應(yīng)，使得整個品牌租賃市場進(jìn)入一個新的加速階段。,問題1/市場空間：長租公寓，萬億市場待掘金 國內(nèi)租賃市場長期空間5萬億 l 從趨勢上看，租賃市場的GMV由兩個指標(biāo)決定，一是住房自有率，二是租金開支占收入的比重。 l 我們國家目前的住房自有率沒有官

4、方的數(shù)據(jù)可以支撐，行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%的范圍內(nèi)，根據(jù)國際經(jīng)驗，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，住房自有率越低。 l 隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間。,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低,問題1/市場空間：長租公寓，萬億市場待掘金 從另一個價格指標(biāo)租金開支占收入比重來看， l2016年我國的比重為19%，而從美國的經(jīng)驗看，全國平均為35%，一線城市平均為46%，二、三線均為31%。 l無論比照哪個標(biāo)準(zhǔn)，我國租賃人群在租金上的開支都有10個 點以上的提升空間。 l在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億。,中國居民租金開支仍有提升空間,問

5、題1/市場空間：長租公寓，萬億市場待掘金 長租市場跑道寬而長，龍頭公司管理規(guī)模將超100萬間 我們預(yù)測未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和托管式三種模式。整體品牌公寓的市場占有率將分布在10- 15%的范圍內(nèi)。 我國目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間，Top10的管理公司平均管理間數(shù)為46.8萬間，TopOP2的公司平均的管理數(shù)量將達(dá)到99.3萬間。目前美國排名第一的公寓管理公司Greysta

6、r管理41.6萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托管理97.8萬間。合理推測下，未來中國排名第一的品牌公寓管理公司將會管理超過100萬間。,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 企業(yè)面臨的現(xiàn)實困境 我國的長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè);另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加,杠桿快速做大的可能性。國內(nèi)核心城市資產(chǎn)價格收益率低于主要可比發(fā)達(dá)

7、國家城市,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 另外，我們根據(jù)目前的數(shù)據(jù)對長租公寓的息稅前利潤率做了敏感性分析。 l入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤率為0。 l人房比達(dá)到百間11人/百間則息稅前利潤率也將為0。 l綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。 這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓領(lǐng)域并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)，對于已經(jīng)進(jìn)場和試圖進(jìn)場的玩家這依然是個有門 檻的行業(yè)，無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 股權(quán)融資助力萬億市

8、場競速跑 對于長租公寓這樣一個資金和資源雙密集型的行業(yè)，由于債權(quán)融資操作空間太小，使得在搶占市場份額的競速賽跑中借助 股權(quán)融資的力量來做大變得十分必要。 我們看到長租公寓領(lǐng)域的公司近這些年在私募PE市場上十分活躍，創(chuàng)業(yè)型的長租公寓公司在私募PE市場幾乎每年進(jìn)行1-2輪股權(quán)融資，我們統(tǒng)計的6家平均管理規(guī)模在2-3萬間的代表企業(yè)目前累計已從股權(quán)市場融資接近60億元人民幣，這對于一個未來龍頭管理規(guī)模將超過100萬間、行業(yè)空間在萬億級別的市場投入而言仍然只是杯水車薪的投入。在目前定增受限、債務(wù)成本居高不下的市場環(huán)境下，即使背靠擁有A股上市公司平臺的長租公寓公司在發(fā)展業(yè)務(wù)時也將目光投向了股權(quán)融資市場，試

9、圖借力股權(quán)融資加速業(yè)務(wù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見未來長租公寓領(lǐng)域?qū)枪蓹?quán)融資市場十分活躍的板塊。,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 四類市場參與者“招數(shù)”拆解 在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場份額的階 段。應(yīng)對資源與資金端的瓶頸上，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。 我們判斷未來資金與和資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。 整體而言，市場現(xiàn)在主要有四類市場參與者：開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類，他們在各自的領(lǐng)域里都有獨門武器。,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 開發(fā)商背景的公寓管理

10、公司 充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，同時借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，開發(fā)商背景的公寓企業(yè)憑借 “富二代”的高起點在長租公寓這個領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢， 但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，溫室中成長起來的團(tuán)隊在業(yè)務(wù)進(jìn)行對外擴(kuò)張時盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但如果管理團(tuán)隊能在初期母公司的呵護(hù)下練好內(nèi)功，解決好內(nèi)部團(tuán)隊激勵問題，借助品牌的價值進(jìn)行對外擴(kuò)張，在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。代表機(jī)構(gòu)有萬科泊寓、招商壹棧;,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 中介背景的公寓機(jī)構(gòu) 如鏈家(自如)、我愛我家(相寓)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來 ，有天然

11、的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。 在這個領(lǐng)域，我們判斷有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢，同時以集中式公寓為據(jù)點發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運(yùn)營，對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關(guān)鍵;,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 酒店類背景的公寓商 如華住(城家)、窩趣(鉑濤)等的主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富，運(yùn)營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，

12、與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營功能。 僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類公寓運(yùn)營商的獲取能力要強(qiáng)于中介類和創(chuàng)業(yè)類，弱于開發(fā)商類，但內(nèi)部物業(yè)的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難也并不小，而在對外擴(kuò)張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運(yùn)營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運(yùn)營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類。,問題2/玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢決定龍頭歸屬 創(chuàng)業(yè)類 是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路 和方式靈活，通常能在一個細(xì)分子領(lǐng)域中實現(xiàn)超速跨越。 對于創(chuàng)

13、業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對細(xì)分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武 器。我們認(rèn)為創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。,問題3/品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析 美日市場上三種成熟模式分析 縱觀美國和日本的長租公寓市場，我們發(fā)現(xiàn)有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現(xiàn)在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一種出現(xiàn)在日本市場，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，

14、純租賃業(yè)務(wù)的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。 自持集中式盈利能力最強(qiáng) 各家均采用2016年年報數(shù)據(jù)，匯率按1美元=110.97日元折算,問題3/品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析 集中VS分散：集中式的賺錢優(yōu)勢明顯 我們選擇同樣自持經(jīng)營，并且都在美國市場上市的AVB和AMH進(jìn)行比較，可以看到，在物業(yè)運(yùn)營成本和折舊兩項涉及物業(yè)本身的成本上，集中式公寓都大幅跑贏分散式。這主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中裝修、集中管理和一次性投入市場等特點，并且大部分集中式公寓為自建或者協(xié)商收購，較通過單個物業(yè)投標(biāo)而來的分散式公寓有明顯的成本端優(yōu)勢。,問題3/品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析

15、自持集中式的賺錢之道 通過對美國長租公寓板塊6家集中式公寓公司的綜合研究我們發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定的自持集中式公寓運(yùn)作模式包含以下幾個特點： l自己持有90%以上的物業(yè) ，順應(yīng)周期進(jìn)行物業(yè)的獲取和出售。 l物業(yè)獲取方式以自主開發(fā)為主，占6成，收購占4成，持有資產(chǎn)周期在4年以上，開發(fā)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為9.5%。 l資本結(jié)構(gòu)上股權(quán)融資與債權(quán)融資比例約為1:1，平均資產(chǎn)負(fù)債率46.1%。,問題3/品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析 托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合獲取規(guī)模利潤 經(jīng)過幾十年的業(yè)務(wù)演進(jìn)和發(fā)展，大東建托已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺入口貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，以建筑業(yè)務(wù)為利潤中心，金融、護(hù)理、能源業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)

16、鏈協(xié)同模式。托管租賃業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但利潤貢獻(xiàn)只有5%。作為利潤中心的建筑業(yè)務(wù)以45%的收入占比貢獻(xiàn)了75%的利潤。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一個平臺和入口業(yè)務(wù),起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨作為利潤中心存在。,問題3/品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析 盈利模式總結(jié)：擁抱資本龍頭公司管理規(guī)模約為100萬間，與之對應(yīng)的估值3800億。 品牌公寓行業(yè)及龍頭估值推測 假設(shè)條件：1、單間年房租收入為50000元;2、入住率為95%;3、PS為8,附：2017年中國長租公寓市場前景研究報告,一、長租公寓概況及運(yùn)營模式 1、長租公寓概況 l“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公

17、寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)， l是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。 l現(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。 l伴隨2015-2016年房價上漲和首次置業(yè)門檻提高，越來越多年輕人主動或被動選擇租房。 l中國租賃市場目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商都在試水長租公寓。 l根據(jù) 2015 年中國飯店協(xié)會公寓委員會統(tǒng)計，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家，公寓間數(shù)超過 100萬間。,一、長租公寓概況及運(yùn)營模式 2、長租公寓運(yùn)營模式, 集中式出

18、租：,l 企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)， l 通過精細(xì)化的設(shè)計、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)， l 最后對外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。, 分布式出租：,l企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)， l再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修， l最后對外出租的模式。,一、長租公寓概況及運(yùn)營模式 “集中式”、“分散式”兩種模式運(yùn)營重要指標(biāo)： l空置率 l續(xù)租率 l利潤率 集中式 運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的， 包租后進(jìn)行改造升級。 分散式 起步晚，房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與 改造，提供全新的租住體

19、驗，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運(yùn) 營。 集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大。,二、國外長租公寓典型案例分析 1、美國EQR(重資產(chǎn)) EquityResidential (EQR.N 公平租屋)是在紐交所上市的美國第一家上市出租公寓 REITs，是重資產(chǎn)運(yùn)營出租公寓的成功典范。公司從 1969 年建立至今，通過精準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格周期變化收購核心資產(chǎn)和出售非核心資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合在美國的地理位臵分布。此外，公司通過運(yùn)用精準(zhǔn)到位的日常管理，牢牢抓住租客的租賃需求，租金漲幅超過同行企業(yè)。EQR 的成功經(jīng)歷得益于其作為 REITs 在融資方面的天然優(yōu)勢，但其超越其他公寓 R

20、EITs 的盈利說明了 EQR 在運(yùn)營方面的獨到競爭力。2016年，EQR擁有物業(yè)數(shù)量302個，公寓間數(shù)共計7.75萬間，擁有數(shù)量為全美第三。,二、國外長租公寓典型案例分析 1、美國EQR(重資產(chǎn)) (1)EQR融資優(yōu)勢REITs助推高效融資 融資端，美國完善的REITs上市流通制度為EQR高效便捷的股權(quán)融資提供基礎(chǔ)，實際上，這也是美國公寓企業(yè)普遍采用自持模式的核心前提。除股 權(quán)融資外，EQR還以債券融資作為補(bǔ)充，并且得益于較低的杠桿水平、穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及REITs稅收豁免債務(wù)優(yōu)惠政策，EQR的債務(wù)資金成本處于低位。 (2)EQR投資策略精準(zhǔn)投資 投資端，EQR能夠根據(jù)整體市場狀況制定精準(zhǔn)投資

21、戰(zhàn)略。EQR總共經(jīng)歷了3階段發(fā)展，第一階段，1993年至2000年前后，在美國總體租賃公寓市場資產(chǎn)回報率較高的背景下，其借助高效多元的融資渠道順勢進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張;第二階段，2000年-2005年前后，美國公寓資產(chǎn)價格快速上漲，資產(chǎn)回報率呈現(xiàn)下降，這一階段EQR放慢了擴(kuò)張節(jié)奏;第三階段，2006年至今，美國公寓市場呈現(xiàn)分化，EQR逐步聚焦核心市場，加大核心市場布局的同時，逐步直至完全剝離非核心市場物業(yè)，并且在購置資產(chǎn)以及剝離資產(chǎn)的時點上能夠踏準(zhǔn)市場(低買高賣). (3)EQR 的競爭優(yōu)勢管控效率高 EQR 的競爭優(yōu)勢一方面來自于精準(zhǔn)把握了資產(chǎn)價格周期，在縮減規(guī)模，資產(chǎn)出售時連續(xù)獲得超額收益。另

22、一方面，公司將客戶群體定位為中高端收入，在區(qū)位選擇、產(chǎn)品設(shè)計和建造等方面都是圍繞中高端收入客戶群體的需求而制定。區(qū)位方面，中高收入人均聚集的區(qū)域主要為美國東西海岸金融、高科技、高校和傳媒聚集的區(qū)域。而這些區(qū)域恰好也是資產(chǎn)保值和升值較優(yōu)選擇。EQR 主要面向的美國中高收入群體年收入漲幅超過美國平均，這也是 EQR 可以實現(xiàn)超過同行租金漲幅的主要原因。此外，EQR 嚴(yán)格控制成本端，拉大租金漲幅和成本漲幅。橫向?qū)Ρ?EQR 和同行可發(fā)現(xiàn) EQR 的成本占收入比重略低。,二、國外長租公寓典型案例分析 2、日本大東建托(輕資產(chǎn)) 大東建托的運(yùn)營模式是典型的施工+建后代租，其業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)離不開日本私有土地制

23、度。在日本，人們視土地為一項重要遺產(chǎn)傳給子孫，但是日本的遺產(chǎn)繼承稅和土地持有稅很高。尤其是在 2015 年日本修改了遺產(chǎn)稅后，受制于遺產(chǎn)稅人數(shù)預(yù)計在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加 1.5 倍。由于租賃房屋的土地價值和房屋價值可以用來抵扣遺產(chǎn)稅，所以很多人尋找施工和代租方將房屋租出去以減少稅收。此外，日本央行持續(xù)寬松的貨幣政策導(dǎo)致日本利率持續(xù)走低，這也促使了土地和房屋所有者對外出租房屋獲得穩(wěn)定租金收益的催化劑之一。,二、國外長租公寓典型案例分析 2、日本大東建托(輕資產(chǎn)) (1)大東建托主要客戶群體是收入持續(xù)上漲的動力 大東建托的客戶群體中有48.4%的人是為了合法規(guī)避高遺產(chǎn)稅、25.8%的人是為了獲得穩(wěn)定的租

24、金收入。伴隨著日本遺產(chǎn)稅的修改和 持續(xù)走低的利率，大東建托的潛在客戶群體越來越多，為公司收入帶來持續(xù)上漲動力。 (2)大東建托運(yùn)營模式 大東建托主營業(yè)務(wù)分為開發(fā)建造和租賃管理兩大部分。其主要的運(yùn)營模式是，首先向土地所有者提供建造和租賃方案，簽訂長期租約獲得土地;其次開發(fā)建造，然后再通過房地產(chǎn)中介子公司推廣和租賃出租房。大東建托屬于自造房源，雖然不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但公司前期開發(fā)建造業(yè)務(wù)的設(shè)計和高效建造為后續(xù)房屋租賃業(yè)務(wù)奠定了房源基礎(chǔ)。雖然市場競爭者不少，但是大東建托連續(xù)多年在公寓開發(fā)建造、房屋租賃和管理三方面獲得業(yè)內(nèi)第一的成績。 (3)大東建托毛利率偏低 大東建托房屋租賃業(yè)務(wù)收入從2009 年開始

25、占總收入比例大幅提升。截至 2016 年，房屋租賃業(yè)務(wù)占總收入 55%，超過建設(shè)收入占比42%。但是由于是輕資產(chǎn)模式，房屋租賃業(yè)務(wù)的毛利率并不高。和建設(shè)與其他業(yè)務(wù)約 30%的毛利率相比，大東建托的房屋租賃業(yè)務(wù)毛利率還不到 10%。雖然房屋租賃業(yè)務(wù)從 2012 年到 2016 年盈利每年有所提升，2016年毛利率僅為 8.1%。盡管大東建設(shè)在租賃方面盡可能加強(qiáng)管理，提高入住率，但是輕資產(chǎn)模式下租賃業(yè)務(wù)的毛利率受制于底租，很難大幅提高盈利效率。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 1、長租公寓運(yùn)營模式 l中國長租公寓市場從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進(jìn)入長租公寓行業(yè)。 l早先以創(chuàng)業(yè)型公司依托私

26、募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產(chǎn)的模式運(yùn)營。 l但是由于輕資產(chǎn)模式下，房價上行可能會縮短業(yè)主對外租賃的時間，收回資產(chǎn)出售獲利。 l所以分散式輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式通常面臨租期短、租金差價低、管理效率低等問題，難盈利。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 1、長租公寓運(yùn)營模式 隨后以房地產(chǎn)中介為代表的世聯(lián)行、鏈家等先后進(jìn)入長租公寓行業(yè)，依托其全國廣闊的布點對接房源和租客。世聯(lián)行進(jìn)入行業(yè)較早，已從早先分散式輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧惺捷p資產(chǎn)模式，整棟獲取和出租公寓。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、招商蛇口、龍湖等也進(jìn)入到長租公寓的行業(yè)中。目前中國市場的主要參與者，無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產(chǎn)中介型還是房地產(chǎn)

27、開發(fā)商都還停留在輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式上。 目前，我國的長租公寓分為兩種： 集中式長租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬科泊寓等； 分散式長租公寓多為租賃企業(yè)從個人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 2、長租公寓的盈利模式 以集中式和分散式的盈利為例： 集中式公寓 l初期投資數(shù)額較大， l回收周期比較長，一般為10-15年。 l除第一年投入較大外，現(xiàn)金流多為正，發(fā)展健康。 分散式長租公寓 l持續(xù)盈利的關(guān)鍵在于，將服務(wù)力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度， l基于密度的成本，利潤和擴(kuò)張方式選擇等

28、找到一個合適的平衡點。 長租公寓盈利會經(jīng)歷這樣的三個階段： l單店階段輕松盈利； l單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆担?l規(guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 2、長租公寓的盈利模式 綜合以上分析，進(jìn)入長租行業(yè)不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。 l我們判斷未來在中國的市場中會走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑， l在這個過程中不排除會出現(xiàn)同時擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現(xiàn)， l同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 3、長租公寓的市場

29、前景 (1)在萬億房產(chǎn)市場中快速成長 按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場空間在5.3萬億左右，這一個萬億市場中目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，A股市場中唯一的地產(chǎn)服務(wù)類公司世聯(lián)行市值只有160億左右，可見行業(yè)投資價值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業(yè)業(yè)務(wù)收入和市場集中度仍有很大的提升空間。 資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 3、長租公寓的市場前景 (2)租賃市場規(guī)模已破萬億 在2016年熱點城市房價快速上漲，而居民收入增速平穩(wěn)(多數(shù)城市人均可支配收入年增速在68%區(qū)間)的背景下，剛需購買力受到抑制，首套置業(yè)的購房者年齡被推后。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計

30、，2016年部分熱點城市的平均首置年齡已超過35 歲，較2012 年有明顯提升23 年，相應(yīng)的新進(jìn)入人口的租房周期也普遍上升到了10 年以上(以大學(xué)生22 歲畢業(yè)計算)，租房居住需求周期被進(jìn)一步拉長。 長租公寓的市場非常大。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。,三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析 3、長租公寓的市場前景 (3)長租公寓規(guī)模將超1000萬間 l未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和托管式三種模

31、式。 l整體品牌公寓的市場占有率將分布在10-15%的范圍內(nèi)。 l我國目前品牌公寓的數(shù)量占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)10%的市場占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 1、長期政策導(dǎo)向利好 l租賃政策春筍般涌現(xiàn)，租賃企業(yè)受益。2015-2016 年是中央政策關(guān)注長租公寓并提出大致政策導(dǎo)向和發(fā)展框架的時期。2015年，中央政府文件和工作會議接連提出大力發(fā)展住房租賃市場的發(fā)展方向和相關(guān)具體措施，政策導(dǎo)向主要為支持住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、公積金支持租房租賃等。20

32、16Q1 國務(wù)院首次提出租購并舉的政策，提議將外來人口納入到公租房供應(yīng)范圍。2016年 5月李克強(qiáng)主持國務(wù)院工作常務(wù)會議時，就鼓勵租賃企業(yè)發(fā)展、推進(jìn)公租房貨幣化、完善稅收優(yōu)惠和加強(qiáng)監(jiān)管等四方面提出了政策導(dǎo)向?？傮w來看 15-16年期間，中央層面接連提出租賃市場發(fā)展框架五大方面：加快租賃企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)公積金在租賃方面的使用、公租房貨幣化、稅收優(yōu)惠制度和市場監(jiān)管。 l2016 年底和 2017 年初，住建部兩次發(fā)文推進(jìn)租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；l(fā)展，并提出 12個城市作為租賃市場的試點城市。從政策框架到試點，租賃市場的政策正在從導(dǎo)向逐步落實到實踐。從 2017 年 Q1 住建部的政策導(dǎo)向可以看出政策先

33、利好租賃企業(yè)的發(fā)展，支持租賃企業(yè)規(guī)模化發(fā)展，提供更多租賃房，以滿足市場住房需求。 l中央提出租賃市場政策導(dǎo)向后，各地方政府積極響應(yīng)中央號召。從 2016 年 8 月開始，廣東、四川等14 省出臺培育住房租賃市場的實施意見和辦法，給予租房市場政策優(yōu)惠、鼓勵 REITs 試點。2017 年北上廣深等一線城市愈發(fā)關(guān)注租賃市場的發(fā)展，緊跟中央步伐，出臺多項政策扶持租賃市場。從中央到地方政府長租公寓的政策風(fēng)口正在逐步打開。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 近日，住建部會同國家發(fā)改委、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知，要求在人口凈流入的大

34、中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。目前住建部已選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成 都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。 截至目前，這其中10個城市已經(jīng)出臺了住房租賃新政。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 廣州：允許將商業(yè)用房改成租賃住房，明確提出“租購?fù)瑱?quán)” 7月17日廣州市政府印發(fā)加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知。通知指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，改 建后的租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。也不得將改造后的租賃住房進(jìn)行銷 售。允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房

35、后出租。 通知提出：住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)政策。執(zhí)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，按照相關(guān)規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠。發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司(暫定名)。建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 深圳 (1)棚改區(qū)保障房未來“只租不售” 深圳市住建局近日組織起草了關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)，棚改區(qū)改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區(qū)里，供應(yīng)大量的保障性住房+人才性住房，并實現(xiàn)只租不售。此外7月上旬深

36、圳發(fā)布深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實施計劃，提出要加快出臺深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開展長租公寓經(jīng)營。 (2)擬收儲100萬套“農(nóng)民房”租賃 8月28日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布深圳市住房租賃試點工作方案(征求意見稿)，實施意見提出，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測;加大對城中村租賃公共服務(wù)配套等。指導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。 “十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，

37、經(jīng)質(zhì)量檢測、消防 驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 杭州：正式引入阿里巴巴建設(shè)“智慧住房租賃平臺” 8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作， 杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。今年年底前該平臺將建成。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 廈門：在商品住宅土地出讓時配建租賃住房 8月5日廈門市研究通過開展住房租賃試點工作實施方案，方案

38、提出一要鼓勵市場主體多元化。制定優(yōu)惠政策，吸引更多知名房屋租賃企業(yè)入駐廈門，扶持國有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。二要多渠道解決租賃房源問題。加大土地供應(yīng)，在商品住宅土地出讓時配建租賃住房;充分利用農(nóng)村發(fā)展用地建設(shè)租賃住房。三要健全住房租賃市場管理體系。加快建立租賃市場體系健 全、市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃市場。四要建立行業(yè)公會，完善誠信制度，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng) 行業(yè)自律。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 佛山：已上報租賃試點方案首批房源已招租 7月21日佛山市召開住房租賃試點工作動員會議，提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案，主要包括培育機(jī)構(gòu)化、

39、規(guī)?；》孔赓U企業(yè);建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺;探索增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑;創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制;規(guī)范城中村住房租賃;鼓勵住房消費(fèi);完善住房租賃支持政策;提供金融支持;加強(qiáng)行業(yè)管理在內(nèi)的九個方面。 佛山市住建局表示，下一步該市首要目標(biāo)是擴(kuò)大國有平臺規(guī)模，讓國有平臺引領(lǐng)、帶動和規(guī)范該市住房租賃市場。盤活存量房、完善供地方式。以開展賣地自持、“商改租”、“工改租”、及“三舊”改造，盤活存量房源;著手開展城中村改造，開啟城市更新模式;在各區(qū)開展集體土地建設(shè)“只租不售”試點項目。該市目前已成立佛山市專業(yè)化住房租賃指導(dǎo)委員會，搭建佛山市國有住房租賃平臺，并于今年年初著手采購和籌集房源，目前首

40、批房源已開始招租，計劃8月底入住。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 武漢：新建商品房項目可配建10-20%租賃住房 7月25日武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了關(guān)于征求武漢市關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的實施意見(征求意見稿)公示。意見中提到，武漢市將建立住房租賃交易服務(wù)平臺，支持和規(guī)范個人出租住房行為，經(jīng)備案的住房租賃可用公積金支付租金，承租人子女也有望享受就近入學(xué)。 意見提出，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建商品房增加租賃住房供應(yīng)。在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域周邊或者工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按照一定比例(約為

41、10-20%)和相關(guān)要求配建租賃住房，并明確自具備交付條件之日起一定年限內(nèi)(暫定為5-10年)不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓或者分割抵押;配建租賃住房的，可不再配建公共租賃住房(以下簡稱公租房);在住房需求量大的區(qū)域，探索將新建商品房配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件。同時，通過新建人才公寓或者貨幣化保障等方式，滿足新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人的住房租賃需求。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 成都：未來5年培育規(guī)?；赓U企業(yè)50家 8月初成都市政府召開第163次常務(wù)會議，會議指出，此前成都市開展住房租賃試點工作的實施方案(送審稿)已被住建 部批復(fù)，擇日將正式實施。居住證持有人按規(guī)定享受

42、公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。 成都將從鼓勵租賃發(fā)展、建立租賃機(jī)構(gòu)、增加供應(yīng)房源、降低租房稅費(fèi)、加強(qiáng)租賃監(jiān)管等方面，啟動一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系，到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司，到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 沈陽：承租人子女將享就近入學(xué)等權(quán)益 7月底沈陽市出臺住房租賃試點工作方案，推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，明確規(guī)定符合條件的承租人子女將享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益 ，租房隨遷子女可就近入學(xué)，參加中考。 沈陽市此次租房新政首次明確了建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利。首次明確了在明年年底前，持有居住 證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，實現(xiàn)購租同權(quán)。,四、政策利好長租公寓發(fā)展 2、試點城市租賃政策密集出臺 鄭州：到2020年新建租賃住房達(dá)3