房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細化管理與造價控制操作實戰(zhàn).ppt

1、房地產(chǎn)項目成本全過程 成本精細化管理與造價控制操作實戰(zhàn),總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,土地政策變化對項目成本的影響,一,成本管理需要跨職能合作,二,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響,三,五,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容,六,成本管理需要

2、關(guān)注的全過程與細節(jié),將客戶需求納入目標成本管理,四,七,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理,如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本,八,隨著國家經(jīng)濟的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件 ：關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知、關(guān)于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范、關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費分配方式的通知、關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知、招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定、土地儲備管理辦法、關(guān)于認真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知、土地登記辦法、國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體

3、建設(shè)用地法律和政策的通知、國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例等 ，上述政策主要目的在于嚴格控制土地供應(yīng)量，強制實施土地的招標、拍賣或掛牌出讓制度。 房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式由“土地競爭”向“產(chǎn)品、品牌競爭”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。原來的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運作模式，土地的問題實際上已經(jīng)歸結(jié)成資金問題。 資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競爭的核心。,一,土地政策變化對項目成本的影響,國家對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴格，對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強。關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見規(guī)

4、定：對項目資本金達不到35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；2007 年9 月27 日央行和銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍；12月12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認定房貸次數(shù)。2008年關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風險管理的通知和關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知等文件的出臺，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當從緊貨幣政策的實施，存款準備金率和商業(yè)貸款基準利率也多次

5、上調(diào)。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風險和融資成本，對項目開發(fā)進度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。 從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發(fā)的滯后，對公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風險，應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負面影響。,二,金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費，期間費用。 1.開發(fā)成本 1.1土地征用及拆遷補償費，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占 用稅 、青苗補

6、償費等，大約占成本費用總額的25%； 1.2前期工程費，指取得土地使用權(quán)后，項目開發(fā)前發(fā)生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規(guī)劃設(shè)計、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費用； 1.3基礎(chǔ)設(shè)施費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程費以外的費用，包括市政配套費、給水系統(tǒng)費、雨污水系統(tǒng)費、供電系統(tǒng)費、有線電視工程費、電話通訊工程費、寬帶工程費、智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費； 1.4配套設(shè)施費用，指項目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費用。 上述2-4項費用合計大約占成本費用總額的10%。 1.5建筑安裝工程費，指項目開發(fā)過程中

7、發(fā)生的建筑、安裝工程費用。包括建筑費用、安裝費、安裝工程費、裝修費、樣板房/售樓處裝修費用、監(jiān)理費、工程造價咨詢費等，大約占成本費用總額的45%； 2.稅費 包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費，大約占成本費用總額的10% 3.期間費用 包括營銷費用、管理費用、財務(wù)費用，這三項費用大約占成本費用總額的10%。,三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容,1.房地產(chǎn)項目定價方法 1.1成本加成定價法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。 成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計算。 單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)

8、品成本（1+加成率） 1.2目標收益定價法：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。 確定目標收益率：目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。 確定目標利潤：目標利潤=總投資額目標投資利潤 目標利潤=總成本目標成本利潤 目標利潤=銷售收入目標銷售利潤 目標利潤=資金平均占用額目標資金利潤率 計算售價： 售價=（總成本+目標利潤）/預(yù)計銷售面積 目標收益率適用于市場上具有一定影響力的企業(yè)及市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 1.3售價加成定價法：以產(chǎn)品最后的售價為基數(shù)，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。 單位產(chǎn)品售價=單位

9、產(chǎn)品成本/（1-加成率）,四,如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本,2.利潤率及目標成本的確定 1.1目標利潤的確定 目標利潤率法，公式如下 上年利潤基數(shù)法，公式：目標利潤上年利潤利潤增長率 1.2目標成本的確定,四,如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本,建立健全信息管理系統(tǒng)，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實行目標成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定價和競爭者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標成本管理團隊理解顧客需求、競爭產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實行目標成本管理所必須的，關(guān)系到目標成本管理的成敗。

10、,五,將客戶需求納入目標成本管理,傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計院圖紙組織招標投標，根據(jù)最低價原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場簽證等進行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在： （1）被動式控制成本 （2）采取過程或事后控制成本方法 （3）沒有系統(tǒng)對成本進行控制。 造成的結(jié)果是“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍。 新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段，在項目定位、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化、招投標及工程建設(shè)實行各環(huán)節(jié)做重點控制，并貫徹“精細化”管理的理念，為項目建設(shè)爭取更大的效益。,六,成本管理需要關(guān)注的全過程與細節(jié),1.重要性：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛

11、的商業(yè)運作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競爭的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價值最大化，勢在必行。 2.基本供應(yīng)鏈：設(shè)計商-施工總承包商-材料、設(shè)備供應(yīng)商-物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的供應(yīng)鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。 3.樹立正確的供方關(guān)系觀：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當?shù)膶I(yè)技能、同時具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識、更強的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評價供應(yīng)商的服務(wù)。同時要加強企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生“高高在上”等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。 4.供應(yīng)鏈的有效管理： 4.1構(gòu)建組織、

12、塑造流程：實現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個供方的無縫對接。 4.2樹立企業(yè)核心理念：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價值，提供員工對供應(yīng)鏈管理的效率和質(zhì)量。 5.設(shè)計與施工：是房地產(chǎn)項目運作流程中承前啟后的最重要兩個環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。,七,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理,由于成本管理是個系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是營銷部、設(shè)計部、工程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項目定位營銷部門；設(shè)計階段成本優(yōu)化設(shè)計部門；招標合同簽訂工程部和成本管理部；現(xiàn)場簽證把控工程部；竣工結(jié)算成本管理部；銷售成本優(yōu)化銷售部；管

13、理費用各職能部門。,八,成本管理需要跨職能合作,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,拿地環(huán)節(jié)控制重點,一,二,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),項目策劃環(huán)節(jié)控制重點,三,五,施工環(huán)節(jié)控制重點,六,管理費用控制重點,營銷環(huán)節(jié)控制重點,四,財務(wù)控制重點,征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設(shè)項

14、目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。,一,拿地環(huán)節(jié)控制重點,項目策劃環(huán)節(jié)的控制重點是勘察設(shè)計和前期工程費。 （1）勘察設(shè)計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設(shè)計上的浪費是十分驚人的，設(shè)計標準一定要與項目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，

15、不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。 （2）三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。 （3）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。,二,項目策劃環(huán)節(jié)控制重點,施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點是： （1）參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投標預(yù)算限價內(nèi)招標。 （2）通過加強過程成本控制，對施工過程中的工程成本進行動態(tài)結(jié)算管理、成本核

16、算預(yù)警，達到過程結(jié)算及時、有效反映項目成本。,三,施工環(huán)節(jié)控制重點,首先是建立科學的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制。一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。1、對貸款額度的控制，通過編制建

17、設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。,四,財務(wù)控制重點,營銷環(huán)節(jié)的控制重點應(yīng)該從四個方面去體現(xiàn)： （1）銷售流程的優(yōu)化； （2）銷售部組織框架的構(gòu)建； （3）銷售道具及物料的使用； （4）項目推廣費用的有效使用。,五,營銷環(huán)節(jié)控制重點,根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的

18、規(guī)模，因此應(yīng)當通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。一、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責任心。,六,管理費用控制重點,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)

19、企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,如何理解投資決策是控制工程造價的前提,一,二,第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,分析影響投資決策階段工程造價的決定因素,三,五,投資決策階段工程造價管理的主要內(nèi)容,投資決策投資估算與財務(wù)評價,四,如何做好投資決策的可行性研究,在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段控制工程

20、造價具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設(shè)項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對項目投資者正確控制投資目標值具有重大意義。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對于建設(shè)項目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價，對建設(shè)項目經(jīng)濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設(shè)項目來說，節(jié)約投資的可能性最大。在項目的建設(shè)過程當中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過程的進展而不斷減少。一般來說，決策階段控制造價對項目經(jīng)濟性的影響高達95%100%。以上說明建筑

21、工程項目投資決策階段的造價控制是控制整個工程造價的前提。,一,如何理解投資決策是控制工程造價的前提,建設(shè)項目投資決策階段影響工程造價的決定因素主要有：項目建設(shè)規(guī)模、項目建設(shè)標準、項目建設(shè)地點三個方面。 （1）建設(shè)項目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個經(jīng)濟實體中的集中程度。通俗的講也是解決“生產(chǎn)多少”的問題，往往以該建設(shè)項目的年生產(chǎn)（完成）能力來表示。生產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設(shè)項目在生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型、建設(shè)資源的方面的決策，進而影響投資規(guī)模的大小。合理確定項目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項目內(nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟實體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制

22、工程造價。 （2）項目建設(shè)標準是指包括項目建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工程等方面的標準或指標。建設(shè)標準是編制、評估、審批項目可行性研究和初步設(shè)計的重要依據(jù)，是衡量工程造價是否合理及監(jiān)督檢查項目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)標準是否起到控制工程造價、指導建設(shè)的作用，關(guān)鍵在于標準水平定的是否合格。建設(shè)標準水平應(yīng)從我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能，合理確定。 （3）項目建設(shè)地點的選擇對于該項目的建設(shè)工程造價和建成后的生產(chǎn)成本，以及國民經(jīng)濟均有直接的影響。,二,分析影響投資決策階段工程造價的決定因素,（1）分析確定影響建設(shè)項目投資決策的主要因素。確定建設(shè)項目

23、的資金來源，合理地確定項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點、科學的選定項目的建設(shè)標準，這些都直接地關(guān)系到項目的工程造價和全壽命成本。 （2）建設(shè)項目決策階段的投資估算：是一個項目決策階段的主要造價文件，它是項目可行性研究報告和項目建議書的組成部分，投資估算對于項目的決策及投資的成敗十分重要。 （3）建設(shè)項目決策階段的經(jīng)濟分析：指以建設(shè)工程和技術(shù)方案為對象的經(jīng)濟方面的研究。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項目決策的主要依據(jù)。 （4）國民經(jīng)濟評價與社會效益評價。 （5）建設(shè)項目決策階段的風險管理。要及時通過風險辨識和風險分析，提出建設(shè)投資決策階段的風險防范措施，提高建設(shè)項目的抗風險能力。,三,投資決策階段工程造

24、價管理的主要內(nèi)容,首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作。做好工程的投資預(yù)測，需要很多的資料，如工程所在地的水電狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格資料、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料，對于做經(jīng)濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟分析的準確。 其次要編制可行性研究報告。工程項目的可行性研究階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段?？尚行匝芯恳再|(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模建設(shè)標準、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是地科學分析。,四,如何做好投資決策的可行性研究

25、,投資決策投資估算與財務(wù)評價都是投資決策階段工程造價管理的主要內(nèi)容，都在可行性研究報告中起著十分重要的作用。 第一，投資估算是制定融資方案、進行經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)，也是進一步編制初步設(shè)計概算的依據(jù)； 第二，“投資估算”和“財務(wù)評價”是銀行貸款的依據(jù)，是國家編制建設(shè)投資計劃的重要依據(jù)； 第三，“投資估算”與“財務(wù)評價”是投資決策和方案比選的重要依據(jù)。,五,投資決策投資估算與財務(wù)評價,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六

26、部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,正確理解設(shè)計階段的成本控制,一,設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查,二,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,設(shè)計階段成本控制的核心,三,五,房地產(chǎn)設(shè)計階段的設(shè)計程序,六,設(shè)計方案優(yōu)化過程與重點,設(shè)計階段工程造價控制的措施和方法,四,七,限額設(shè)計的實施,設(shè)計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內(nèi)容,八,設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，

27、由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。,一,正確理解設(shè)計階段的成本控制,設(shè)計階段成本控制的核心包括：設(shè)計管理和技術(shù)管理兩大因素。 （1）設(shè)計管理。要加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)，包括：設(shè)計單位的選擇與合同管理，做好與設(shè)計人員的溝通，落實獎懲措施，開展設(shè)計公司間的交流與競爭。要建立管理程序與制度，包括：完善甲方設(shè)計標準，堅持設(shè)計全過程優(yōu)化，建立專家會議評審制度，內(nèi)部審

28、核制度化等。 （2）技術(shù)管理。建筑方案的選擇設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。,二,設(shè)計階段成本控制的核心,（1）方案設(shè)計。方案設(shè)計的內(nèi)容包括：設(shè)計說明書；總平面圖以及建筑設(shè)計圖紙；設(shè)計委托或設(shè)計合同中規(guī)定的透視圖、鳥瞰圖、模型等； （2）初步設(shè)計。初步設(shè)計的內(nèi)容與工業(yè)項目設(shè)計大致相同，包括各專業(yè)設(shè)計文件、專業(yè)設(shè)計圖紙和工程概算，同時，初步設(shè)計文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表。 （3）施工圖設(shè)計。該階段應(yīng)形成所有專業(yè)的設(shè)計圖紙（含圖紙目錄、說明和必要的設(shè)備、材料表），并按照要求編制工程預(yù)算書。對于方案設(shè)計后直接進入施工圖設(shè)計的項目，施工圖設(shè)計文

29、件還應(yīng)包括工程概算書。施工圖設(shè)計文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購，非標準設(shè)備制作和施工的需要。,三,房地產(chǎn)設(shè)計階段的設(shè)計程序,1.設(shè)計階段工程造價的決定因素：計價與控制。 （1）可以使造價構(gòu)成更合理，提高資金利用效率。 （2）可以提高投資控制效率 （3）可以使控制工作更主動。 （4）便于技術(shù)及經(jīng)濟結(jié)合。 （5）在設(shè)計階段控制工程造價效果最顯著。 2.設(shè)計階段工程造價管理的主要內(nèi)容有： （1）方案設(shè)計階段。方案設(shè)計階段一般是根據(jù)方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價估算書。不超過投資估算，則為正常。 （2）初步設(shè)計階段。根據(jù)初步設(shè)計方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計總概算。 （3）技術(shù)設(shè)計階段。根據(jù)技

30、術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計修正總概算。 （4）施工圖設(shè)計階段。根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算。 （5）設(shè)計交底和配合施工。設(shè)計單位應(yīng)負責交代設(shè)計意圖，進行技術(shù)交底，解釋設(shè)計文件，及時解決施工中設(shè)計文件出現(xiàn)的問題，參加試運轉(zhuǎn)和竣工驗收、投產(chǎn)及進行全面的工程設(shè)計總結(jié)。,四,設(shè)計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內(nèi)容,（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位 （2）開展限額設(shè)計，有效控制造價 （3）改變設(shè)計取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度 （4）推行設(shè)計監(jiān)理制度 （5）推廣標準設(shè)計 （6）提高設(shè)計質(zhì)量： （7）加強施工圖的審核工作。 業(yè)主要真正把控制造價的關(guān)鍵階段確立在

31、設(shè)計階段時，才能收到投資省、進度快、質(zhì)量好的效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中，把工程造價控制工作推向另一個里程碑。,五,設(shè)計階段工程造價控制的措施和方法,（1）通過設(shè)計招標和設(shè)計方案競選優(yōu)化設(shè)計方案。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計單位參加設(shè)計招標或設(shè)計方案競選，以獲得眾多的設(shè)計方案；然后組織7-11人的專家評定小組，其中技術(shù)專家人數(shù)應(yīng)該占2/3以上；最后專家評定小組采用科學的方法綜合評定各設(shè)計方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，或?qū)⒏?/p>

32、方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。 （2）運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案。首先進行功能分析；然后進行功能評價，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實現(xiàn)功能的方案；最后進行方案評價。 （3）標準化設(shè)計。標準化設(shè)計又稱定型設(shè)計、通用設(shè)計。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實施標準化設(shè)計。 （4）限額設(shè)計。限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準的投資估算哦進行初步設(shè)計，按照初步設(shè)計概算造價限額進行施工圖設(shè)計。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。,六,設(shè)計方案優(yōu)化過程與重點,所謂限額設(shè)計，就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初

33、步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實施限額設(shè)計，第一步要將這個限額按專業(yè)（單位工程）進行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，同時，在設(shè)計過程中要嚴格按照限額控制設(shè)計標準；若以上的分解分析（不論哪一步）沒有得到滿意的答案，則都說明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。 限額設(shè)計的

34、技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額，控制好設(shè)計標準和規(guī)模。,七,限額設(shè)計的實施,1.設(shè)計概算的編制與審查 1.1設(shè)計概算的編制：設(shè)計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據(jù)，是單項工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費

35、概算等。單項工程綜合概算是確定一個單項工程所需建設(shè)費用的文件，它是由單項工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設(shè)項目總概算的組成部分。建設(shè)項目總概算是確定整個建設(shè)項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各單項工程綜合概算、工程建設(shè)其他費用概算、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。 1.2設(shè)計概算的審查內(nèi)容：(1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據(jù)工程所在地的自然條件的編制。(2)審查建設(shè)規(guī)模(投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等)、建設(shè)標準(用地指標、建筑標準等)、配套工程、設(shè)計定員等是否符合原批準的可行性研究報告或立項批文的標準。 (3)審查編制方法、計價

36、依據(jù)和程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。(4)審查工程量是否正確。(5)審查材料用量和價格。(6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價格是否真實，設(shè)備原價和運雜費的計算是否正確，非標準設(shè)備原價的計價方法是否符合規(guī)定，進口設(shè)備的各項費用的組成及其計算程序、方法是否符合國家主管部門的規(guī)定。 (7)審查建筑安裝工程的各項費用的計取是否符合國家或地方有關(guān)部門的現(xiàn)行規(guī)定，計算程序和取費標準是否正確。(8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計文件的要求，有無設(shè)計文件外項目，有無將非生產(chǎn)性項目以生產(chǎn)性項目列入。(9)審查總概算文件的組成內(nèi)容，是否完整地包括了建

37、設(shè)項目從籌建到竣工投產(chǎn)為止的全部費用組成。(10)審查工程建設(shè)其他各項費用。(11)審查項目的“三廢”治理。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟指標。 (13)審查投資經(jīng)濟效果。,八,設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查,2.施工圖預(yù)算的編制與審查 2.1施工圖預(yù)算的編制：施工圖預(yù)算是由設(shè)計單位在施工圖設(shè)計完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機械臺班等預(yù)算價格編制和確定的建筑安裝工程造價的文件。施工圖預(yù)算的編制包括：單價法編制施工圖預(yù)算，單價法是用事先編制好的分項工程的單位估價表來編制施工圖預(yù)算的方法。按施工圖計算的各分項工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價，匯總相加，得到單

38、位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價。 2.2施工圖預(yù)算的審查內(nèi)容：審查施工圖預(yù)算的重點，應(yīng)該放在工程量計算、預(yù)算單價套用、設(shè)備材料預(yù)算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。1審查工程量， (1)土方工程；(2)打樁工程；(3)磚石工程；(4)混凝土及鋼筋混凝土工程；(5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程；(7)屋面工程；(8)構(gòu)筑物工程；(9)裝飾工程；(10)金屬構(gòu)件制作工程；(11)水暖工程；(12)電氣照明工程；(13)設(shè)備及其安裝工程。2審查設(shè)備、材料的預(yù)算價格，

39、(1)審查設(shè)備、材料的預(yù)算價格是否符合工程所占地的真實價格及價格水平；(2)設(shè)備、材料的原價確定方法是否正確；(3)設(shè)備的運雜費率及其運雜費的計算是否正確，材料預(yù)算價格的各項費用的計算是否符合規(guī)定、正確。,八,設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,如何做好工

40、程招投標與文件編制,一,二,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內(nèi)容,三,五,招投標項目報價與控制,六,房地產(chǎn)項目設(shè)備、材料采購招投標與合同價款的確定,如何確定房地產(chǎn)項目工程合同價,四,工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響分析,要做好工程招投標，就必須要了解工程招標投標的概念和內(nèi)容。建設(shè)項目招標投標活動包括的內(nèi)容十分廣泛，包括建設(shè)項目招標的范圍、建設(shè)項目招標的種類與方式、建設(shè)項目招標的程序、建設(shè)項目招標投標文件的編制、標底編制與審查、投標報價以及開標、評標、定標等 招標文件的內(nèi)容和編制。（一）按照工程建設(shè)項目施工招標投標辦法的規(guī)定

41、，依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當具備下列條件：（1）招標人已經(jīng)依法成立。（2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準。（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準。（4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實。（5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。（二）招標文件一般包括下列內(nèi)容：（1）投標邀請書。（2）投標人須知，包括工程概況，招標范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實情況（包括銀行出具的資金證明），標段劃分，工期要求，質(zhì)量標準，現(xiàn)場踏勘和答疑安排，投標文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標報價的要求，投標有效期，開標的時間和地點，評標的方法和標準等。（3）合同主要條款。

42、(4)投標文件格式。（5）采用工程量清單招標的，應(yīng)當提供工程量清單。（6）技術(shù)條款。（7）設(shè)計圖紙。（8）評標標準和方法。（9）投標輔助材料。 。,一,如何做好工程招投標與文件編制,1.影響 工程招投標階段是確定工程施工合同價款的一個重要的階段，它對今后的施工以至于工程竣工結(jié)算都有著直接的影響，因此，招投標階段的造價控制對整個項目工程造價的影響也是非常大的。 2.造價管理的主要內(nèi)容： （一）招投標圖紙及現(xiàn)場勘察：嚴格審查施工圖紙中所選用的材料設(shè)備，特別是對價格差異幅度較大的材料、設(shè)備進行必要的限價。嚴格審查圖紙中做法不詳?shù)捻椖?，對于圖紙中不明確的工程做法應(yīng)在開標前加以明確。加大施工現(xiàn)場勘察的工

43、作力度，將有可能發(fā)生的費用考慮到招標文件編制中。 （二）嚴格編制招標文件的有關(guān)條款，避免招標文件條款漏洞百出。招標文件的有關(guān)條款應(yīng)與施工合同的有關(guān)條款保持一致 招標文件中合理的確定施工工期 應(yīng)從專業(yè)的角度嚴格界定招標范圍 應(yīng)在招標文件中事先約定“合同履約擔?！钡姆绞?招標文件中有關(guān)條款的約定應(yīng)盡量詳細明確 對施工招投標風險應(yīng)作好詳細準確的估計 應(yīng)把工程量清單作為招標文件的組成部分 （三）評標,二,招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內(nèi)容,1.招投標項目的報價 （一）投標報價的計算依據(jù)。 （二）投標報價的編制方法。 （三）投標報價的編制程序。 （1）復(fù)核或計算工程量。（2）確定單價，計算合

44、價。（3）確定分包工程費。（4）確定利潤。（5）確定風險費。（6）確定投標價格。 2.招投標項目的風險控制 （一）開展財務(wù)決策 （二）根據(jù)工程實際情況采用有利的合同價格形式 （三）實行限額設(shè)計 （四）改進物質(zhì)采購管理制度，逐步與市場接軌。 （五）工程索賠是招投標價格控制的又一項重要工作,三,招投標項目報價與控制,工程量清單計價模式，具有統(tǒng)一工程量、合理低價中標、投標單位根據(jù)企業(yè)定額自主報價等特點。工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響主要體現(xiàn)在以下兩個方面： （1）合同價的形成方式使工程造價更接近工程實際價值： 確定合同價的兩個重要因素投標報價和標底價都以實物法編制，更接近市場價值。

45、 在新的計價模式下，工程量由招標人提供，投標人的競爭性報價是基于工程量清單上所列量值，可以實現(xiàn)真正意義上的工程造價動態(tài)控制。 （2）合同條款的約定上雙方的風險和責任意識加強：施工企業(yè)為獲取最大的利益，會利用工程變更和索賠手段補救額外的費用。因此，雙方對合同管理的意識會大大加強，合同條款的約定會更加周密。,四,工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響分析,經(jīng)招投標程序的建設(shè)工程合同價，應(yīng)由兩部分組成。 一、中標價應(yīng)為確定合同價的基本依據(jù) 二、應(yīng)明確工程量變更、措施費變更等增加或減少的價款為中標價的必要補充。 由上述兩部分組成合同價，既保證了合同價形成的合法性，又充分體現(xiàn)了合同價組成的合理

46、性。,五,如何確定房地產(chǎn)項目工程合同價,1.房地產(chǎn)項目設(shè)備、材料采購的招投標方式有以下三種： （一）公開招標。公開招標對于設(shè)備、材料采購，能夠引起最大范圍內(nèi)的競爭。 （二）邀請招標。適用于合同金額不大，或所需特定貨物的供應(yīng)商數(shù)目有限，或需要盡早地交貨等情況。 （三）其它方式。有時也通過詢價方式選定設(shè)備、材料供應(yīng)商。一般僅適用于現(xiàn)貨采購或價值較小的標準規(guī)格產(chǎn)品。 2.合同價款的確定： 在國內(nèi)設(shè)備、材料采購招投標中的中標人在接到中標通知后，應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)由招標單位組織與設(shè)備需方簽訂合同，進一步確定合同價款。一般說，國內(nèi)設(shè)備材料采購合同價款就是評標后的中標價，但需要在合同簽訂中雙方確定。,五,房地

47、產(chǎn)項目設(shè)備、材料采購招投標與合同價款的確定,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,如何做好工程費用計劃,一,二,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,工程造價的決定因素分析與造價管理的主要內(nèi)容,三,工程造價控制的措施和方法分析,四,現(xiàn)場管理與成本控制,工程索賠與索賠費用分析,五,六,

48、工程變更成本控制,七,工程價款結(jié)算,八,資金使用計劃的編制與應(yīng)用,(一)搜集和整理資料 (二)優(yōu)化施工組織設(shè)計，對施工方案實行審批制度，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟上合理的施工方案。 (三)建立合理的費用控制目標 (四)編制工程費用計劃 編制費用計劃過程中最重要的方法，就是項目費用目標的分解。 按費用構(gòu)成分解，工程項目的費用主要分為建筑安裝工程費用、設(shè)備工器具購置費用及工程建設(shè)其他費用。 按項目組成分解 ，大中型工程項目通常是由若干單項工程構(gòu)成，而每個單項工程包括了多個單位工程，每個單位工程又是由若干個分部分項工程構(gòu)成。 按時間進度分解 ，編制按時間進度的費用計劃。,一,如何做好工程費用計劃,1.建設(shè)工

49、程項目施工階段影響工程造價的因素有：工程變更與合同價調(diào)整、工程索賠、工期、工程質(zhì)量、人力及材料、機械設(shè)備等資源市場供求規(guī)律的影響、材料代用。 2.施工階段工程造價管理的主要內(nèi)容： （一）建設(shè)工程項目施工階段工程造價的確定 按照承包人實際完成的工程量，以合同價為基礎(chǔ)，同時考慮物價上漲因素所引起的造價的提高，考慮到設(shè)計中難以預(yù)計的而在施工階段實際發(fā)生的工程變更及費用，合理確定工程結(jié)算價款。 （二）建設(shè)工程項目施工階段工程造價的控制 做好招投標工作；按合同約定撥付工程款；嚴格控制工程變更和施工索賠；加強價格信息管理。,二,工程造價的決定因素分析與造價管理的主要內(nèi)容,（一）組織措施 （1）落實投資控制

50、項目管理班子 （2）編制施工階段投資控制工作計劃與工作流程圖 （二）經(jīng)濟措施 （1）編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標 （2）進行工程計量 （3）復(fù)核工程付款賬單，簽發(fā)付款證書 （4）進行投資跟蹤控制 （5）協(xié)商確定工程變更價款、審核竣工結(jié)算 （6）對工程施工過程中的投資支出做好分析與預(yù)測 （三）技術(shù)措施 （1）嚴格控制設(shè)計變更 （2）繼續(xù)通過設(shè)計挖掘節(jié)約投資的可能性 （3）審核承包商編制的施工組織設(shè)計 （四）合同措施 （1）做好施工記錄，保存各種文件圖紙，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)，參與處理索賠事宜 （2）參與合同修改、補充工作，著重考慮它對投資控制的影響。,三,工程造價控制的措

51、施和方法分析,1、對項目經(jīng)理而言，要把工程成本控制與項目經(jīng)理的經(jīng)濟利益直接掛鉤，充分調(diào)動項目經(jīng)理的積極性和責任心，在抓好工程質(zhì)量的同時控制好工程成本，并協(xié)調(diào)好項目內(nèi)部管理人員。 2、對施工人員則應(yīng)搞好生產(chǎn)進度，嚴格按圖及規(guī)范施工，嚴格質(zhì)量關(guān)，盡量減少因質(zhì)量問題而造成的返工或返修所帶來的經(jīng)濟損失，同時對施工過程耗用的人工、材料和其他費用認真把關(guān)，對增減或更改項目要做好現(xiàn)場簽證。 3、對材料管理人員，則要做好材料的驗收、保管、使用、回收，并與預(yù)算人員及施工人員加強聯(lián)系，及時調(diào)整材料的采購需求計劃，減少因計劃不妥造成的損失。同時，應(yīng)把好質(zhì)量數(shù)量驗收關(guān)，不使不合格或不符合質(zhì)量要求的材料進入現(xiàn)場，而且還

52、應(yīng)做好限額領(lǐng)料，杜絕各個環(huán)節(jié)的材料浪費。 4、對預(yù)算人員，應(yīng)深入現(xiàn)場，掌握實際施工情況，包括施工進度及工程款撥付情況、材料的購置情況等。還應(yīng)配合項目經(jīng)理落實現(xiàn)場簽證，并根據(jù)施工進度及有關(guān)定額計算好下一階段的材料、人工、機械設(shè)備需用數(shù)量，為材料的購置、人工、機械設(shè)備的安排提供依據(jù)。此外，作為預(yù)算人員，應(yīng)認真研究施工合同，熟悉相關(guān)定額，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式和有關(guān)計價依據(jù)進行計算，為竣工結(jié)算做好準備。 這樣層層把關(guān)，大家目標一致，共同管理，才能真正實現(xiàn)施工階段的成本控制。,四,現(xiàn)場管理與成本控制,1.工程索賠原因 （1）一方違約使另一方蒙受損失，受損方向?qū)Ψ教岢鲑r償損失的要求。 （2）發(fā)生應(yīng)由業(yè)主

53、承擔責任的特殊風險或遇到不利自然條件等情況，使承包商蒙受較大損失而向業(yè)主提出補償損失要求。 （3）承包商本人應(yīng)當獲得的正當利益，由于沒能及時得到監(jiān)理工程師的確認和業(yè)主應(yīng)給予的支付，而以正式函件向業(yè)主索賠。 2.索賠的分類：工期索賠和費用索賠。費用索賠是整個工程合同索賠的重點和最終目標。工期索賠在很大程度上也是為了費用索賠。所謂費用索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或雙方不可控制的因素發(fā)生變化而遭受損失的條件下，向業(yè)主提出補償其費用損失的要求。 3.索賠的費用內(nèi)容： （1）人工費。包括增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，其中增加工作內(nèi)容的人工費應(yīng)按照計日工費計算，而停工損失

54、費和工作效率降低的損失費按窩工費計算，窩工費的標準雙方應(yīng)在合同中約定。 （2）設(shè)備費?？刹捎脵C械臺版費、機械折舊費、設(shè)備租賃費等幾種形式。當工作內(nèi)容增加引起的設(shè)備費索賠時，設(shè)備費的標準按照機械臺版費計算。因窩工引起的設(shè)備費索賠，當施工機械屬于施工企業(yè)自有時，按照機械折舊費計算索賠費用。當施工機械是施工企業(yè)從外部租賃時，索賠費用的標準按照設(shè)備租賃費計算。,五,工程索賠與索賠費用分析,3.索賠的費用內(nèi)容： （3）材料費。 （4）保函手續(xù)費。工期延期時，保函手續(xù)費相應(yīng)增加，反之，取消部分工程且發(fā)包人與承包人達成提前竣工協(xié)議時，承包人的保函金額相應(yīng)折減，則計入合同價內(nèi)的保函手續(xù)費也應(yīng)扣減。 （5）貸款

55、利息。 （6）保險費。 （7）管理費。此項又可分為現(xiàn)場管理費和公司管理費兩部分，由于二者計算方法不一樣，所以在審核過程中應(yīng)區(qū)別對待。 （8）利潤。 4.索賠實例 4.1索賠事件：延誤移交施工現(xiàn)場。可補償內(nèi)容：工期、費用、利潤。 4.2索賠事件：變更導致竣工時間的延長?？裳a償內(nèi)容：工期。 4.3索賠事件：不可預(yù)見的外界條件。可補償內(nèi)容：工期、費用。 4.4索賠事件：業(yè)主提前占用工程。可補償內(nèi)容：費用、利潤。 4.5索賠事件：不可抗力事件造成的損害?？裳a償內(nèi)容：工期、費用。,五,工程索賠與索賠費用分析,一、工程變更產(chǎn)生的原因 1、業(yè)主原因2、監(jiān)理原因3、設(shè)計原因4、施工原因5、材料價格波動的原因6

56、、合同原因7、環(huán)境原因 二、工程變更對工程造價的影響 1、產(chǎn)生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算。 2、因變更造成工期變化等引起施工單位提出索賠，導致項目投資增加。 3、因工程量變化或施工方案改變造成工程成本的變動。 4、導致竣工決算困難。 三、工程變更條件下的成本控制策略 1、嚴格控制設(shè)計變更提高勘測水平和設(shè)計質(zhì)量。 設(shè)計變更盡量提前。 推行“限額設(shè)計”初步設(shè)計階段應(yīng)按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設(shè)計。 2、嚴格把關(guān)工程變更的審批，完善工程變更的申報、審查程序。 3、重視工程變更預(yù)結(jié)算編制工作。預(yù)算員應(yīng)全面了解工程合同、施工圖紙及變更文件，對設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證要與施工

57、圖一樣重視。 預(yù)算人員要注意變更文件的完整性。 分清責任，分別計算費用。 4、加強竣工結(jié)算階段的工程變更的造價控制。重點核實增加的項目的綜合單價是否按照招標文件及施工合同進行編制，編制是否合理等。,六,工程變更成本控制,工程價款結(jié)算的七個要素： 1.工程價款結(jié)算的依據(jù)； 2.工程價款結(jié)算的程序； 3.工程價款結(jié)算涉及的干系人； 4.工程價款結(jié)算的內(nèi)容； 5.工程價款結(jié)算的金額； 6.工程價款結(jié)算的時間； 7.工程價款結(jié)算的地點。 工程價款結(jié)算在一個工程項目中，是經(jīng)常性、多次性并貫穿項目的始終，把握好結(jié)算的七個關(guān)鍵要素，便于結(jié)算人員工作，便于建設(shè)資金管理。,七,工程價款結(jié)算,1.施工階段資金使用

58、計劃的編制方法主要有以下兩種： 1.1按不同子項目編制資金使用計劃。 1.2按時間進度編制的資金使用計劃。 2.施工階段投資偏差分析。施工階段投資偏差的形成過程，是由于施工過程隨機因素與風險因素的影響形成了實際投資與計劃投資，實際工程進度與計劃工程進度的差異，這些差異是稱為投資偏差與進度偏差，這些偏差是施工階段工程造價計算與控制的對象。 投資偏差=已完工程實際投資已完工程計劃投資 在投資偏差分析時，具體又分為：(1)局部偏差和累計偏差。(2)絕對偏差和相對偏差。常用的偏差分析方法有橫道圖法、時標網(wǎng)絡(luò)圖法、表格法和曲線法。 3. 偏差形成原因的分類及糾正方法一般來講，引起投資偏差的原因主要有四個

59、方面：客觀原因、業(yè)主原因、設(shè)計原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式。(1)投資增加且工期拖延。(2)投資增加但工期提前。(3)工期拖延但投資節(jié)約。(4)工期提前且投資節(jié)約。通常把糾偏措施分為組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施四個方面。,八,資金使用計劃的編制與應(yīng)用,總目錄,第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié),第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算,竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內(nèi)容,一,二,第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制,竣工決算及編制控制,三,新增資產(chǎn)價值的確定,四,工程保修費用及其處理,（一）工程資料驗收 （1）工程資料驗收內(nèi)容 （2）工程綜合資料驗收內(nèi)容 （3）工程財務(wù)資料驗收內(nèi)容 （二）工程內(nèi)容驗收 （1）建筑工程驗收內(nèi)容 （2）安裝工程驗收內(nèi)容,一,竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內(nèi)容,一、建設(shè)項目竣工決算的概念 竣工決算是以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項