高端養(yǎng)老服務(wù)

1、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)養(yǎng)老服務(wù)是一片布滿暗礁的“藍(lán)海”。要想享受“老年人口”的紅利，需要精妙的商業(yè)模式和小心翼翼的應(yīng)對(duì)策略。人口老齡化，是中國(guó)當(dāng)前和未來(lái)的一項(xiàng)基本國(guó)情。規(guī)模龐大且快速增長(zhǎng)的老年人口，以及缺口巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求都預(yù)示著養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了重要?dú)v史機(jī)遇期。但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會(huì)資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)?；钴S的投資機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。解析要素，設(shè)計(jì)模式商業(yè)模式設(shè)計(jì)不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，更要為

2、企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價(jià)值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該聚焦于價(jià)值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺(tái)和盈利模式四大關(guān)鍵要素。開(kāi)發(fā)價(jià)值主張有力而聚焦的價(jià)值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價(jià)值訴求，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對(duì)人、說(shuō)對(duì)話、做對(duì)事”。確定目標(biāo)顧客產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類(lèi)典型目標(biāo)客戶群。低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會(huì)福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對(duì)的目標(biāo)顧客，它們?cè)谧畹统杀炯s束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護(hù)

3、、娛樂(lè)等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護(hù)型老人群體成為中小規(guī)模民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象，是以靈活服務(wù)、個(gè)性需求為特點(diǎn)的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長(zhǎng)尾市場(chǎng)”。高端自理型和高端介護(hù)型兩類(lèi)群體，一般具有較高文化水平和購(gòu)買(mǎi)能力，幾乎沒(méi)有家庭負(fù)擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛(ài)好和社交圈子，在生活和消費(fèi)理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。凝煉價(jià)值訴求價(jià)值訴求反映企業(yè)為顧客提供產(chǎn)品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨(dú)立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈(zèng)子孫的增值資

4、產(chǎn)。以保健療養(yǎng)為賣(mài)點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，其價(jià)值訴求重點(diǎn)可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會(huì)員所享受的定制化服務(wù)。企業(yè)應(yīng)該針對(duì)已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)具有吸引力的價(jià)值訴求。設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價(jià)值的載體，也是顧客購(gòu)買(mǎi)的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售/會(huì)員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂(lè)配套設(shè)施，以及定價(jià)策略等方面；在軟服務(wù)方面，護(hù)理團(tuán)隊(duì)服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)

5、模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。不同顧客對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對(duì)居住空間私密性、娛樂(lè)及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護(hù)型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護(hù)理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。整合關(guān)鍵資源關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬(wàn)科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險(xiǎn)(21.32,-0.45,-2.07%)、泰康人壽、中國(guó)人壽(14.74,-0.07,-0.47%)等為代表的“險(xiǎn)企系”，以及其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。不同的企業(yè)類(lèi)型具備各自的核心資源和能力。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其核心資源在

6、于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項(xiàng)目短期融資、開(kāi)發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險(xiǎn)企業(yè)則具有壽險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理、醫(yī)療保險(xiǎn)與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，具備運(yùn)用保險(xiǎn)資金長(zhǎng)線投資、進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場(chǎng)顧客需求，更高效地開(kāi)展機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和價(jià)值輸出，更寬泛地銜接社會(huì)資源的核心資源，并具有形成差異化競(jìng)爭(zhēng)模式、服務(wù)利基市場(chǎng)，以及通過(guò)個(gè)性化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，識(shí)別并滿足“長(zhǎng)尾需求”的能力。例如上海親和源公司開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷(xiāo)售+持有運(yùn)營(yíng)”方式運(yùn)作，前期自主進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，并采取會(huì)員制發(fā)售，進(jìn)而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

7、打造業(yè)務(wù)平臺(tái)任何優(yōu)勢(shì)資源和能力都可能伴隨著短板。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場(chǎng)角逐的各類(lèi)型企業(yè)群與生俱來(lái)的典型優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色業(yè)務(wù)平臺(tái)，是彌補(bǔ)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無(wú)論是企業(yè)價(jià)值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過(guò)特定的運(yùn)營(yíng)流程和體系進(jìn)行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺(tái)。戰(zhàn)略合作通過(guò)戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)是快速獲取綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不二法則。擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時(shí)在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)

8、中也并無(wú)經(jīng)驗(yàn)和資金方面的優(yōu)勢(shì)。那么，企業(yè)可以通過(guò)選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，或引入純粹財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)參與，規(guī)避中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)杭州某地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通過(guò)向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無(wú)償贈(zèng)送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開(kāi)辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動(dòng)該項(xiàng)目銷(xiāo)售量?jī)r(jià)雙升。上海親和源則引入美國(guó)摯信資本作為財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)，也是有效緩解長(zhǎng)期投資壓力的戰(zhàn)略布局。業(yè)務(wù)協(xié)同養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)、單位回報(bào)率低，使企業(yè)很難依靠會(huì)員費(fèi)、租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠來(lái)獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對(duì)養(yǎng)老群體的各類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)

9、盈利最大化的重要手段。在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險(xiǎn)企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)等養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，開(kāi)展交叉銷(xiāo)售和捆綁銷(xiāo)售；另一方面，帶動(dòng)護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品價(jià)值鏈。設(shè)計(jì)盈利模式盈利模式是界定企業(yè)以利潤(rùn)形式為自身和股東獲取價(jià)值的方式，它將復(fù)雜財(cái)務(wù)公式提煉為盈利生成過(guò)程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類(lèi)。產(chǎn)品主導(dǎo)型以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過(guò)老年公寓等地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售有效覆蓋社

10、區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價(jià)的成本因素主要是社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。服務(wù)主導(dǎo)型由于保監(jiān)會(huì)明確規(guī)定保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。因此，保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過(guò)建設(shè)老年社區(qū)，以會(huì)員制的方式吸引高端介護(hù)型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣(mài)與轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨Y源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障?；旌闲鸵源参蛔赓U費(fèi)、外加管理/服務(wù)費(fèi)為主要收益，主要面向低

11、端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補(bǔ)貼。民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟(jì)性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過(guò)較低運(yùn)營(yíng)成本，獲取規(guī)模效益的方式實(shí)現(xiàn)盈利。無(wú)法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)在機(jī)遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險(xiǎn)：政策、金融、市場(chǎng)和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計(jì)是無(wú)法規(guī)避的。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國(guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒(méi)有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。金融風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報(bào)周期長(zhǎng)。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為35年，建成后

12、可運(yùn)營(yíng)50年左右。開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開(kāi)發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心等醫(yī)護(hù)、娛樂(lè)等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。若在出租率和預(yù)付費(fèi)水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險(xiǎn)。保利北京和熹會(huì)預(yù)計(jì)需要運(yùn)營(yíng)30年才能收回成本。其負(fù)責(zé)人也承認(rèn)：“現(xiàn)在所收的會(huì)員費(fèi)不要說(shuō)土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！比麴B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有得到土地出讓及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，以及政府補(bǔ)貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)盈利。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個(gè)社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，在獲得免費(fèi)設(shè)備和場(chǎng)地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營(yíng)業(yè)。但它在試運(yùn)

13、營(yíng)以來(lái)卻不得不面對(duì)虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個(gè)公寓單位，但開(kāi)盤(pán)近五個(gè)月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。中國(guó)老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家中，中國(guó)“未富先老”現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2014年，中國(guó)企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財(cái)富較少，直接影響其購(gòu)買(mǎi)力。文化風(fēng)險(xiǎn)“養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來(lái)的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進(jìn)老年公寓、老年社區(qū)？“熟人社會(huì)”和人情“差序格局”是中國(guó)社會(huì)

14、的傳統(tǒng)，與西方社會(huì)的文化傳統(tǒng)和精神意象截然不同。商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)打破并重構(gòu)了老人生活環(huán)境、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，也將深刻地影響老人日積月累所形成的生活習(xí)慣。從居家養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老，改變著老人的養(yǎng)老觀念和行為，勢(shì)必面臨著比西方社會(huì)更為復(fù)雜和苦難的轉(zhuǎn)變。深圳首次公開(kāi)出讓養(yǎng)老用地 引社會(huì)資本進(jìn)入民生領(lǐng)域新華房產(chǎn)4月10日深圳訊(記者 劉俊榮)一邊是人口老齡化日益加劇，一邊是養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的供給嚴(yán)重不足。深圳推動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，4月10日下午，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心，深圳2宗養(yǎng)老設(shè)施用地公開(kāi)掛牌出讓成功，分別由前海人壽和融通信投資以4億元和2.8億元價(jià)格摘得，屆時(shí)將均能提供300個(gè)以上養(yǎng)老床位。據(jù)悉，這是深圳首

15、次向社會(huì)公開(kāi)掛牌出讓養(yǎng)老用地。本次推出的地塊面向社會(huì)資金開(kāi)放，也被解讀為引進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。深圳首次公開(kāi)出讓養(yǎng)老地塊此次成功掛牌出讓的2宗土地分別為：A001-0198宗地，位于寶安區(qū)新安街道，面積10860.8平方米，建筑面積27000平方米，掛牌起始價(jià)為人民幣6850萬(wàn)元;A805-0052宗地，位于龍華新區(qū)民治街道，面積6920.16平方米，建筑面積15220平方米，掛牌起始價(jià)為人民幣4000萬(wàn)元。上述兩宗地的規(guī)劃用途均為社會(huì)福利用地，土地使用年期為50年。由于兩宗地塊的起始價(jià)都不高，拍賣(mài)吸引了眾多競(jìng)買(mǎi)人參與。據(jù)新華網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，A001-0198宗地共17個(gè)競(jìng)買(mǎi)人，A805-005

16、2宗地18個(gè)競(jìng)買(mǎi)人。拍賣(mài)也吸引了不少本地和外地房企參加，據(jù)記者獲得的參與競(jìng)買(mǎi)名單顯示，佳兆業(yè)、深商控股、壹壹壹房產(chǎn)、復(fù)星商業(yè)(浙江)、澳房(中山)、中鼎(河北)等房企都參加了10日下午的拍賣(mài)。首先拍賣(mài)的A001-0198宗地塊，拍賣(mài)師采取每次加價(jià)1千萬(wàn)的方式。開(kāi)始時(shí)，眾多競(jìng)買(mǎi)人爭(zhēng)先舉牌，在價(jià)格被逐步推高后很多競(jìng)買(mǎi)人退出了叫價(jià)，最后幾乎成為25號(hào)競(jìng)買(mǎi)人和持9號(hào)牌的前海人壽之間的競(jìng)爭(zhēng)。下午大約3點(diǎn)半左右，前海人壽把價(jià)格定在了4億元，拍賣(mài)師在加價(jià)1千萬(wàn)無(wú)人舉牌時(shí)，先后調(diào)整加價(jià)幅度至500萬(wàn)、200萬(wàn)，但仍無(wú)人再應(yīng)價(jià)，最終前海人壽奪得該地塊，溢價(jià)率約為484%。隨即進(jìn)行拍賣(mài)的A805-0052宗地位，

17、拍賣(mài)師仍采取了每次加價(jià)1千萬(wàn)的方式。與第一宗地塊的出讓情景相同，競(jìng)買(mǎi)人舉牌都堪稱(chēng)利索，很快該地塊就被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元的價(jià)格摘得，溢價(jià)率為600%。深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，兩宗地塊的起始價(jià)都不高，拿出來(lái)拍賣(mài)時(shí)他們也不清楚市場(chǎng)反應(yīng)到底怎樣。值得注意的是，9日剛剛以54億元價(jià)格斬獲大鵬“巨無(wú)霸”地塊的佳兆業(yè)，雖然也參加了競(jìng)拍，但與前一天的志在必得相比，明顯少了熱情。與之相同，參與競(jìng)拍的多家本地和外地房企，也都很快退出舉牌。引入社會(huì)資本 盤(pán)活存量用地本次兩宗養(yǎng)老用地公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)嗍巧钲诮鉀Q“老大難”問(wèn)題的探索嘗試。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，深圳市常

18、住老年人口30.6萬(wàn)，其中戶籍老年人口15.6萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2020年常住老年人口76萬(wàn)，老齡化率約為6.9%，深圳將接近老齡化社會(huì)。與之相對(duì)應(yīng)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給卻明顯不足，截止2011年底，深圳市千名常住老人床位數(shù)僅約為10床。對(duì)此，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，深圳雖然是年輕城市，但跟隨家庭來(lái)深的老人越來(lái)越多。深圳目前的養(yǎng)老現(xiàn)狀是70%的老人在家養(yǎng)老，30%在專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，而專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)缺乏，滿足不了養(yǎng)老需求。土地、資金，成為制約養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)推進(jìn)的瓶頸。為此，2011年7月，深圳市養(yǎng)老設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃(2011-2020)正式發(fā)布，明確了70處機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。此外，還預(yù)留了5處養(yǎng)老備用地塊，此次擬推出

19、的地塊即是該規(guī)劃中確定的。值得注意的是，這也是深圳首次向社會(huì)公開(kāi)掛牌出讓養(yǎng)老用地，面向社會(huì)資金開(kāi)放。深圳市規(guī)劃國(guó)土委在兩宗地塊掛牌出讓前表示，積極探索引入社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老設(shè)施、保障性住房、學(xué)校、醫(yī)院等社會(huì)民生領(lǐng)域。除了通過(guò)公開(kāi)掛牌方式出讓養(yǎng)老用地外，深圳也在探索將存量用地引入民生領(lǐng)域。深圳市規(guī)劃國(guó)土委表示，如將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用地、企業(yè)協(xié)議已出讓因規(guī)劃改變未建設(shè)用地等存量土地，在符合規(guī)劃的前提下引入民生領(lǐng)域，通過(guò)有效盤(pán)活存量建設(shè)用地，拓寬土地供應(yīng)渠道，不斷改善民生?！爱吘股钲谕恋刭Y源稀缺，單靠拍地促進(jìn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)闆](méi)有那么多地?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒建議，發(fā)揮存量土地作用，充分挖

20、掘社區(qū)物業(yè)潛力，形成新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。需防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)雖然此次兩宗地塊的拍賣(mài)均出現(xiàn)較高的溢價(jià)率，但各界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性仍存在爭(zhēng)議。一位參與競(jìng)拍的房企負(fù)責(zé)人表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入大，管理成本高，倘若要引入國(guó)際先進(jìn)管理機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)成本會(huì)更大，這對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)行開(kāi)發(fā)水平要求很高。此外，由于項(xiàng)目是社會(huì)福利性質(zhì)，受到政府監(jiān)管要求，項(xiàng)目要做成高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的可能性不大。在這樣的情況下，企業(yè)要運(yùn)作很長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本，這在未來(lái)市場(chǎng)尚存在不確定因素的背景下，對(duì)企業(yè)形成風(fēng)險(xiǎn)。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松也曾對(duì)媒體表示，目前中國(guó)的養(yǎng)老概念要落到實(shí)處還需要時(shí)間。王鋒則表示，政府應(yīng)建立規(guī)范防止企業(yè)搞投機(jī)，借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)名義搞房地產(chǎn)

21、開(kāi)發(fā)的做法。險(xiǎn)企紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 目標(biāo)客戶高端化我國(guó)老齡化人口數(shù)量以每年1000萬(wàn)的規(guī)模遞增，預(yù)計(jì)20年后老齡人口將突破4億人。老齡化推動(dòng)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前越來(lái)越多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)謀劃建養(yǎng)老社區(qū)，開(kāi)辟保單與實(shí)物結(jié)合的模式，現(xiàn)有模式主要針對(duì)高端人群進(jìn)行規(guī)劃。險(xiǎn)企籌建養(yǎng)老社區(qū)繼泰康最先宣布在國(guó)內(nèi)涉水養(yǎng)老社區(qū)之后，合眾、新華、國(guó)壽等保險(xiǎn)公司也紛紛涉足這一領(lǐng)域，在北京、上海、廣州、武漢等多地籌建養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)了解，4月3日，長(zhǎng)三角地區(qū)首個(gè)由保險(xiǎn)公司投資建設(shè)的連鎖養(yǎng)老社區(qū)泰康之家申園的養(yǎng)老生活體驗(yàn)館正式揭牌，這也是泰康養(yǎng)老社區(qū)全國(guó)布局的一個(gè)旗艦項(xiàng)目，總投資達(dá)42億元。泰康人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)北京商報(bào)記者介紹，申園

22、預(yù)計(jì)2016年10月正式入住，另外北京泰康之家燕園社區(qū)一期也有望于明年下半年入住。除上海外，江蘇、浙江也成為泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)長(zhǎng)三角布局的重點(diǎn)，并已規(guī)劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項(xiàng)目用地。未來(lái)5-8年，泰康人壽將在全國(guó)投資1000億元，建設(shè)15-20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，先期構(gòu)建擁有超過(guò)5萬(wàn)客戶的連鎖養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，長(zhǎng)期將達(dá)到20萬(wàn)客戶規(guī)模。隨著人口老齡化的加劇，家庭養(yǎng)老或靠房養(yǎng)老等傳統(tǒng)方式正受到挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的險(xiǎn)企向養(yǎng)老地產(chǎn)邁進(jìn)。去年5月和6月，泰康之家尋夢(mèng)之和燕園兩個(gè)養(yǎng)老生活體驗(yàn)館在上海淞江和北京昌平揭幕，今年2月泰康新養(yǎng)老社區(qū)再次落戶三亞；今年3月31日，平安旗下不動(dòng)產(chǎn)公司發(fā)布其首個(gè)養(yǎng)老品牌“合悅”

23、。據(jù)悉，平安不動(dòng)產(chǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)首批包括合悅江南、合悅版納、合悅烏鎮(zhèn)3個(gè)項(xiàng)目，并提供包括健康管理、膳食管理、生活管家、養(yǎng)老服務(wù)、心靈成長(zhǎng)、分時(shí)度假等服務(wù)。目前圈地總面積接近2.4萬(wàn)畝，總投資超過(guò)300億元，其中合悅江南項(xiàng)目總投資額約為170億元，合悅版納項(xiàng)目總投資約150億元；此外，新華保險(xiǎn)也在北京、西安等地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，已有保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)方面的布局搶跑。去年10月，合眾人壽在武漢建造的國(guó)內(nèi)首個(gè)持續(xù)健康退休社區(qū)（CCRC社區(qū)）宣布進(jìn)入試住階段，這也是國(guó)內(nèi)最早宣布入住的由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老社區(qū)?！氨?實(shí)物”模式打造產(chǎn)業(yè)鏈“隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，社區(qū)養(yǎng)老未來(lái)可能成為主流的養(yǎng)老模式，而

24、保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性又與這類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資相匹配，因此很多保險(xiǎn)公司都不希望這方面輸在起跑線上?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，更重要的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展還具有一定的協(xié)同作用，例如在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的同時(shí)還可以對(duì)接相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，比如醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)可帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果發(fā)展得好將大大拓展壽險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。據(jù)了解，目前我國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)主要分為配建于普通居住區(qū)中的養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老住宅、專(zhuān)門(mén)建設(shè)而成的綜合性養(yǎng)老社區(qū)以及結(jié)合旅游和養(yǎng)生為一體的度假型養(yǎng)老社區(qū)。目前這三類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)主要對(duì)應(yīng)三種模式，普遍銷(xiāo)售、會(huì)員制“綜合地產(chǎn)型”以及“持有+銷(xiāo)售”（即出租和出售相結(jié)合）

25、，其中“綜合地產(chǎn)型”模式盈利主要依靠會(huì)員制收益以及綜合服務(wù)收益。例如，2011年底運(yùn)營(yíng)的北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓就是采用這種經(jīng)營(yíng)模式，養(yǎng)老社區(qū)將老人分為健康自理型、健康促進(jìn)型、健康介助型、健康照護(hù)型，并分類(lèi)提供不同的服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)的建立很大程度上需要當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，近年?lái)，各地政府也鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險(xiǎn)資金成了香餑餑。險(xiǎn)企建立的養(yǎng)老社區(qū)在經(jīng)營(yíng)模式上也基本屬于這三類(lèi)，例如中國(guó)平安養(yǎng)老社區(qū)主要涵蓋了“租賃型養(yǎng)老公寓”、“銷(xiāo)售型親情社區(qū)”、“銷(xiāo)售型度假休閑產(chǎn)品”。不過(guò)，保險(xiǎn)公司在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)時(shí)更傾向選用“保單+實(shí)物”的模式。例如泰康人壽早在2012年推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相

26、結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃，即投保人購(gòu)買(mǎi)該保險(xiǎn)產(chǎn)品，未來(lái)可憑保單入住養(yǎng)老社區(qū)；合眾人壽也推出樂(lè)享和頤享優(yōu)年生活年金保險(xiǎn)兩款產(chǎn)品，投保人到保險(xiǎn)合同約定年齡后，就可以選擇入住合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)，該社區(qū)集居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)三種養(yǎng)老方式于一體，提供了如餐廳、超市、銀行、老年大學(xué)、幼兒園、健身房、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施，同時(shí)還提供了包括獨(dú)立生活、協(xié)助照料（含失憶照料護(hù)理）和專(zhuān)業(yè)護(hù)士護(hù)理（含功能康復(fù)護(hù)理）等系統(tǒng)化的專(zhuān)業(yè)照料服務(wù)。目標(biāo)客戶高端化盡管養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供了一應(yīng)俱全的生活設(shè)施及“軟件”服務(wù)，但其較高的定位和門(mén)檻仍讓普通百姓望而卻步。確實(shí)，目前各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的養(yǎng)老社區(qū)主要是針對(duì)中高端人群，

27、例如，泰康人壽推出的幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃起步價(jià)在200萬(wàn)元，可以一次性或者分期繳納，而這一入門(mén)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中等家庭的能力。泰康人壽此次在申園的揭幕儀式上還明確指出，泰康養(yǎng)老社區(qū)是定位于世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的“醫(yī)養(yǎng)活力社區(qū)”，是普通持續(xù)健康退休社區(qū)（CCRC社區(qū)）的升級(jí)版，“醫(yī)養(yǎng)”成為其核心關(guān)鍵詞。在人們?cè)絹?lái)越追求晚年生活品質(zhì)之時(shí)，這類(lèi)將醫(yī)養(yǎng)結(jié)合概念貫穿其中的養(yǎng)老社區(qū)受到很多高凈值人群的青睞。此外，合眾人壽的養(yǎng)老社區(qū)也定位為中高端。據(jù)合眾人壽精算部負(fù)責(zé)人介紹，“合眾人壽樂(lè)享、頤享養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品與一般養(yǎng)老保障產(chǎn)品類(lèi)似，不過(guò)原來(lái)的產(chǎn)品基本上豐富了給付的形式，客戶可以選擇到期后現(xiàn)金給付，也可以選擇將其作為入住養(yǎng)老社

28、區(qū)的租金”。據(jù)了解，以合眾人壽在售產(chǎn)品為例，若最終選擇持續(xù)照料社區(qū)，繳費(fèi)分為躉繳和期繳。購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的客戶在70歲后入住社區(qū)，可選擇在養(yǎng)老社區(qū)入住十年，或終身入住。以期繳十年期產(chǎn)品為例，選擇入住養(yǎng)老社區(qū)十年的客戶每年繳費(fèi)3萬(wàn)元左右，選擇入住終身的客戶每年繳費(fèi)5萬(wàn)元左右。一位收入中等的投保人對(duì)此表示，盡管分十年繳費(fèi)，在收入穩(wěn)定時(shí)繳納保費(fèi)壓力并不是很大，但將來(lái)入住后仍然面臨一些養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)以及其他一些生活費(fèi)用等，如果全部包含在內(nèi)選擇養(yǎng)老社區(qū)恐怕仍是一種甜蜜的負(fù)擔(dān)。不過(guò)，對(duì)于目前養(yǎng)老社區(qū)偏高端的現(xiàn)狀，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，先期根據(jù)市場(chǎng)需求，公司有針對(duì)性地開(kāi)發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)，未來(lái)將根據(jù)不同人群的需

29、要開(kāi)發(fā)多層次的養(yǎng)老社區(qū)，以解決更多人的養(yǎng)老問(wèn)題。上海首家持有型養(yǎng)老社區(qū)浮出水面3月29日，上海首家持有型養(yǎng)老社區(qū)新東苑快樂(lè)家園在閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)正式啟動(dòng)建設(shè)，計(jì)劃于2016年10月向老人開(kāi)放。作為上海首幅公開(kāi)出讓的養(yǎng)老用地，該項(xiàng)目的落地對(duì)上海養(yǎng)老模式探索意義重大?！翱鞓?lè)家園項(xiàng)目建成后將全部持有，不出售?！遍_(kāi)發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的新東苑國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)沈慧琴在開(kāi)工儀式上介紹，項(xiàng)目地處大虹橋地區(qū)，占地面積100畝，將建設(shè)15萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，滿足1200位老人改善型、高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)需求。去年4月18日，上海新東苑實(shí)業(yè)有限公司以協(xié)議出讓的方式取得了上海第一幅養(yǎng)老用地閔行華漕鎮(zhèn)MHSB0001單元41

30、-08地塊，土地用途為其他公共設(shè)施用地C9(養(yǎng)老) ，土地總面積66206.90平方米，建筑總面積99310.35平方米，建筑容積率1.5。一度被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為上海民營(yíng)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的破冰之舉。上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，新東苑雖然獲準(zhǔn)成為第一個(gè)養(yǎng)老用地的得主，但100%的物業(yè)持有率，將會(huì)帶來(lái)巨大的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)壓力，未來(lái)項(xiàng)目能否“叫好又叫座”仍需要市場(chǎng)檢驗(yàn)。創(chuàng)新拿地模式穿過(guò)鳥(niǎo)語(yǔ)花香的華漕金豐簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)國(guó)際別墅區(qū)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到了新東苑快樂(lè)家園的現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目被巨大的廣告牌圍起，第一根樁已經(jīng)打下，售樓處正在緊張地進(jìn)行樣板房裝修，場(chǎng)地里工人和各式機(jī)械正在平整土地。在寸土寸金的大虹橋地區(qū)，低價(jià)

31、取得一幅環(huán)境較好的土地，新東苑無(wú)疑是幸運(yùn)的，而更值得注意的是，它突破了往常擺在民營(yíng)企業(yè)面前的土地障礙，成功地摘得了上海第一幅公開(kāi)出讓的養(yǎng)老地塊。“該地塊是閔行第一幅新增出讓的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地塊，我們希望借鑒國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以華漕鎮(zhèn)養(yǎng)老社區(qū)基地建設(shè)為突破口，帶動(dòng)閔行區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)性發(fā)展?！遍h行區(qū)規(guī)土局土地利用管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出讓時(shí)就規(guī)定，該地塊在出讓年限內(nèi)（50年）只能用于社會(huì)福利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，所有物業(yè)長(zhǎng)期持有，不得分割銷(xiāo)售。如區(qū)政府認(rèn)定拿地公司擅自改變?cè)摰貕K養(yǎng)老用途，區(qū)政府有權(quán)優(yōu)先收回土地。出讓公告要求，閔行華漕鎮(zhèn)MHSB0001單元41-08（養(yǎng)老項(xiàng)目一期）地塊須滿足中、高端養(yǎng)

32、老需求，項(xiàng)目為失能、半失能的老年人提供照護(hù)服務(wù)，且養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)一并納入民政部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)管范疇。此外，該地塊建成養(yǎng)老項(xiàng)目后，須充分發(fā)揮服務(wù)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)，以需求為導(dǎo)向，設(shè)立多種服務(wù)套餐，為周邊社區(qū)老年人提供無(wú)償、低償、有償?shù)炔煌?lèi)型的服務(wù)，為推進(jìn)閔行區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。根據(jù)新東苑的規(guī)劃，項(xiàng)目30%將用于老人居住，公共活動(dòng)空間占到70%。這些公共空間包括中央食堂、每棟樓的食堂、公共客廳、護(hù)士站、康復(fù)室等。社區(qū)還將針對(duì)入住老人的實(shí)際需求，為入住的老年人提供從居家頤養(yǎng)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)到臨終關(guān)懷的一站式服務(wù)。此外，該養(yǎng)老社區(qū)配套150畝生態(tài)農(nóng)莊，將為老年人提供無(wú)公害綠色蔬菜；并設(shè)立社區(qū)智慧庫(kù)

33、與智慧講堂，為社區(qū)長(zhǎng)者提供精神文化交流的平臺(tái)。沈慧琴指出，目前社區(qū)已組建了專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營(yíng)公司，新東苑公司還與清華大學(xué)公共健康研究中心簽約建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并將在國(guó)家中醫(yī)藥管理局的指導(dǎo)下，建設(shè)中醫(yī)養(yǎng)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的實(shí)踐基地，實(shí)現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”?！按祟?lèi)社區(qū)不同于養(yǎng)老院，而是可讓入住的老人產(chǎn)生家的感覺(jué)。”閔行區(qū)養(yǎng)老推進(jìn)辦公室副主任韓永強(qiáng)告訴記者，閔行區(qū)正在申報(bào)國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，持有型養(yǎng)老社區(qū)除了快樂(lè)家園，閔行區(qū)今年還計(jì)劃在君蓮大型居住區(qū)建設(shè)一家。會(huì)員制門(mén)檻高“周邊的精裝房已經(jīng)賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米，我們的價(jià)格肯定不會(huì)便宜。”售樓處一位工作人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前收費(fèi)方案還沒(méi)有出

34、爐，但應(yīng)該會(huì)采取與國(guó)際接軌的會(huì)員制模式，即老人想入住社區(qū)，必須先成為會(huì)員，繳納一定的會(huì)費(fèi)，不同等級(jí)的住宿、服務(wù)對(duì)應(yīng)的價(jià)格不等?！肮烙?jì)每張卡會(huì)在200萬(wàn)元左右，有點(diǎn)類(lèi)似于親和源的模式?！痹摴ぷ魅藛T透露。資料顯示，上海親和源實(shí)施的是“家”概念的會(huì)員制養(yǎng)老，每張會(huì)員卡對(duì)應(yīng)一名或兩名會(huì)員，登記的兩名會(huì)員必須是夫妻或直系親屬，主打客戶群體是退休的教授、醫(yī)生、公務(wù)員等中高端客戶群體，價(jià)格在45萬(wàn)元至98萬(wàn)元不等?！翱鞓?lè)家園這么高的定價(jià)，不排除有曲高和寡的風(fēng)險(xiǎn)?！鄙虾Ｒ晃火B(yǎng)老業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，快樂(lè)家園作為一個(gè)長(zhǎng)期持有、純養(yǎng)老性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，房屋精裝修加上各種養(yǎng)老設(shè)施，不斷推高著前期成本，且因不出售的原則，

35、只能靠服務(wù)價(jià)格收回成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求頗高。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，新東苑集團(tuán)是一家上海本土民營(yíng)房企，1993年涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)范圍涵蓋了金融投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)和中介代理等環(huán)節(jié)，快樂(lè)家園是其進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的第一個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于持有型養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的艱難，沈慧琴坦言：“現(xiàn)在碰到的問(wèn)題很多，這塊土地不可能100%自有資金投資，需要去銀行融資，但養(yǎng)老用地為慈善用地，沒(méi)辦法進(jìn)行抵押和融資。另外，如果把這些老人吸納到社區(qū)養(yǎng)老，不管收多少錢(qián)，稅務(wù)局馬上要來(lái)收你的營(yíng)業(yè)稅，這是非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。如此種種，目前讓一個(gè)民營(yíng)企業(yè)投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利是比較難的?！笨鞓?lè)家園面臨的問(wèn)題正是我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展面臨的共同問(wèn)

36、題。另外，會(huì)員享受的是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權(quán)，而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)是分離的，未來(lái)一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)員可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，會(huì)員制還被質(zhì)疑成一種集資模式，可能會(huì)觸及法律紅線?！白鲎猿中宛B(yǎng)老社區(qū)，開(kāi)發(fā)商要有等待的耐心和實(shí)力。”親和源股份有限公司董事長(zhǎng)奚志勇表示我國(guó)面臨“未富先老”的局面，老齡化已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，政府對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展給予了高度重視和支持，黨的十八大提出“要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。中國(guó)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)以“關(guān)愛(ài)老人，讓生活更美好”為主題，由民政部、全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室和北京市人民政府共同主辦，中國(guó)社會(huì)福利協(xié)會(huì)、北京市民政局和北京市老齡工作

37、委員會(huì)辦公室聯(lián)合承辦，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)最權(quán)威的國(guó)家級(jí)大型展會(huì)。在國(guó)家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，在國(guó)際組織的高度關(guān)注和參與下，在全國(guó)民政系統(tǒng)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)的配合支持下，中國(guó)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)吸引了來(lái)自近20個(gè)國(guó)家的500余家專(zhuān)業(yè)企業(yè)、機(jī)構(gòu)參與展覽展示，5萬(wàn)多名觀眾前來(lái)觀摩。博覽會(huì)為投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的仁人志士搭建了交流合作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了供需雙方的有效對(duì)接，形成了巨大的成交量。在此，博覽會(huì)組委會(huì)對(duì)海內(nèi)外和社會(huì)各界的大力支持和積極參與表示衷心的感謝！CISSE2014第三屆中國(guó)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)將繼續(xù)秉承“感恩關(guān)愛(ài)服務(wù)發(fā)展”的宗旨，圍繞老年人生活需求和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的迫切需求，引進(jìn)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的科研和實(shí)踐

38、成果，搭建國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的學(xué)習(xí)交流、促進(jìn)融合平臺(tái)，推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，為改善和提高中國(guó)老年人的健康、精神文化和生活水平，促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的科學(xué)發(fā)展發(fā)揮重要的引領(lǐng)作用，同時(shí)為致力于進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)、尋找客戶及合作伙伴、提升企業(yè)品牌和擴(kuò)大產(chǎn)品銷(xiāo)售提供平臺(tái)與契機(jī)。1、老年人宜居建筑展區(qū)設(shè)計(jì)理念：推廣老年人宜居建筑的科技創(chuàng)新理念，使老年人宜居建筑展示體現(xiàn)符合標(biāo)準(zhǔn)；綠色環(huán)保；功能完善；居住舒適；活動(dòng)便捷的要求，為老人營(yíng)造一個(gè)良好的家居環(huán)境，使之生活得舒適、愉悅、健康。參展范圍：（1）綠色養(yǎng)老建筑、智能養(yǎng)老住宅、特色設(shè)計(jì)的老年公寓和養(yǎng)老院、社區(qū)日間照料中心、品牌養(yǎng)老地產(chǎn)、綜合養(yǎng)老社區(qū)的原型模型圖示及沙盤(pán)、圖片展示。（2）致力于老年人宜居建筑設(shè)計(jì)應(yīng)用的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)；已應(yīng)用養(yǎng)老建筑的相關(guān)設(shè)備設(shè)施研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)。2、老年人康復(fù)、護(hù)理服務(wù)展區(qū)設(shè)計(jì)理念：展示成功應(yīng)用中西醫(yī)科學(xué)等手段服務(wù)于老年人康復(fù)、護(hù)理的研發(fā)與實(shí)踐成果，改善老