養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式.ppt

1、1,老年地產(chǎn)專題研究,2,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成敗，因此老年地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要遵循二路出擊的目標(biāo)市場(chǎng)定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)遵循的原則,3,老年地產(chǎn)的市場(chǎng)定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其 目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè) 施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購(gòu)物者、就醫(yī)者等群體）。,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)遵循的原則,原則一：目標(biāo)市場(chǎng)定位二路出擊。,4,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)遵循的原則,三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間

2、）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷 售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）三種形式。 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi) 群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念， 創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷 售方式適合老年地產(chǎn)的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的 心理預(yù)期，同時(shí)可以使開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開(kāi)發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)的經(jīng) 營(yíng)權(quán)，從而有利于保持老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向。,原則二：銷售方式三方并舉。,5,社區(qū)服務(wù)的

3、四點(diǎn)標(biāo)新意味著社區(qū)服務(wù)方面的社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療 服務(wù)及社區(qū)娛樂(lè)服務(wù)達(dá)到標(biāo)新立異的水平，它是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是持續(xù) 正常經(jīng)營(yíng)的保障。 老年地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其 中必備層級(jí)是老年地產(chǎn)達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年地產(chǎn)為 老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形 成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 概括而言，四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)賦予了鋼 筋水泥靈性，提升了老年地產(chǎn)的附加值，奠定了老年地產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)遵循的原則,原則三：社區(qū)服務(wù)四點(diǎn)標(biāo)新。,

4、6,老年地產(chǎn)的贏利模式分析,為了確保老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)率，老年地產(chǎn)最好實(shí)行“一低二高”的運(yùn)作策略：低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平社區(qū)服務(wù)。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設(shè)施、高水平社區(qū)服務(wù)存在矛盾。因此其公建設(shè)施和服務(wù)資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時(shí)向公眾提供服務(wù)，這樣一方面可實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期以低廉價(jià)格向社區(qū)內(nèi)老年人提供高品質(zhì)服務(wù)的承諾，另一方面還可最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和服務(wù)資源效能。 通常建設(shè)老年地產(chǎn)投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此決定著老年地產(chǎn)租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。老年地產(chǎn)需根據(jù)老年人的市場(chǎng)需求采取靈活多變的銷售模式。,7,國(guó)外老年地產(chǎn)贏利模式分析,1、

5、一次性收入 美國(guó)太陽(yáng)城現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)，且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。美國(guó)太陽(yáng)城的老年地產(chǎn)中連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬(wàn)美元到20萬(wàn)美元不等，并且可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。如一次性收入的組團(tuán)別墅有：“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國(guó)王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）以及“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）等。 2、長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)收入 配套設(shè)施收入 在太陽(yáng)城中心，每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂(lè)設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心、會(huì)議室和一個(gè)1萬(wàn)平方英尺的劇場(chǎng)。 租賃

6、項(xiàng)目的出租收益 美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： 即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。,8,國(guó)內(nèi)老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要贏利模式分析,目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”；,長(zhǎng)期持有,在養(yǎng)老住宅持有運(yùn)營(yíng)階段，目前主要形式

7、是采取會(huì)員制發(fā)售，購(gòu)買居住權(quán)，如：北京暮馨國(guó)際敬老園，入住這里要繳納20萬(wàn)40萬(wàn)元不等的會(huì)員費(fèi)，不同標(biāo)準(zhǔn)享受不同檔次服務(wù)。而這還只是固定的入園費(fèi)，每個(gè)月還要繳納40005000元的住園費(fèi)，此外，護(hù)理費(fèi)等其他費(fèi)用另算。這使得專業(yè)化服務(wù)管理顯得更加重要，也是決定養(yǎng)老社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。,9,持有運(yùn)營(yíng)也是很多開(kāi)發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來(lái)是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個(gè)長(zhǎng)期債券，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)間投資產(chǎn)品。在未來(lái)開(kāi)發(fā)模式中，萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè) 。保利目前正在考慮采取會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)

8、模式，即老年人住進(jìn)來(lái)需要交50萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)老人去世以后，會(huì)費(fèi)將退還給子女。,出售,物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開(kāi)發(fā)品牌服務(wù)，利潤(rùn)極少，養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤(rùn)，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。,10,養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開(kāi)發(fā)品牌服務(wù)，利潤(rùn)極少。養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)二者并重。如：北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”并舉的模式。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)，亦為項(xiàng)目立體開(kāi)發(fā)提供了支撐，包括住宅、購(gòu)物中心、酒店、度假旅游

9、、醫(yī)院、康體娛樂(lè)等。據(jù)了解，廣州一高端養(yǎng)老社區(qū)側(cè)的星級(jí)酒店入住率非常高。 故養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)，特別是大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。,出售與持有相結(jié)合,11,老年地產(chǎn)盈利模式形式總結(jié),12,不同經(jīng)營(yíng)管理模式的優(yōu)劣勢(shì)分析,對(duì)于大型綜合性老年地產(chǎn)社區(qū)則存在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。,13,作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來(lái)推進(jìn)： 土地置換模式養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開(kāi)發(fā)，政策傾斜，吸引開(kāi)發(fā)商建設(shè)和運(yùn)營(yíng)全齡化服務(wù)型社區(qū)。 BOT模式政府提供

10、一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開(kāi)發(fā)商來(lái)蓋，蓋了以后由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾十年后再交還給政府。 BO模式由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運(yùn)營(yíng)。 OT模式政府新建，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。,老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式探討,B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營(yíng)、T（Transfer）移交：建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓。,14,老年老年地產(chǎn)BOT融資方式探討,因?yàn)槔夏甑禺a(chǎn)的資金回收期長(zhǎng)，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來(lái)源。 第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國(guó)外較為普遍，美國(guó)已有專門開(kāi)發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司

11、。 第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來(lái)住房出售或作為抵押來(lái)籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。 第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長(zhǎng)，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來(lái)籌建老年地產(chǎn)-BOT融資模式。,1BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造 BOT是英文build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”，BOT投資方式作為一種新的國(guó)際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來(lái)拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道。,15,2模式

12、分析 （1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以是某家公司，也可以是多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。 （2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。 （3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國(guó)家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來(lái)源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀

13、行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。 （4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過(guò)發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來(lái)募集資金。 （5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。 （6）項(xiàng)目公司在老年地產(chǎn)建成后與營(yíng)運(yùn)方簽訂營(yíng)運(yùn)合同；老年住戶與營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年地產(chǎn)項(xiàng)目建成

14、后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管理營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營(yíng)運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。 （7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來(lái)許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。,16,3BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn) 對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過(guò)進(jìn)入私人投資來(lái)提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自

15、身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，采用銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。 4BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點(diǎn) 采用BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。 （1）需要政府的支持。 （2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。 （3）回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。 （4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。,17,美國(guó)老年人社區(qū)照顧的模式及基本內(nèi)容,美國(guó)絕大多數(shù)的老年人社區(qū)照顧采取典型的社區(qū)自理模式，即政府不直接干預(yù)或只提供協(xié)助，由社區(qū)主導(dǎo)、居民主動(dòng)參與、由下而上實(shí)施的

16、社區(qū)發(fā)展模式。不同的機(jī)構(gòu)和設(shè)施與具體的居住模式有機(jī)配合，形成一個(gè)完善的老年人居住服務(wù)體系。美國(guó)老年人社區(qū)照顧模式大體可分為如下幾類：獨(dú)立居住社區(qū) 主要是適合年齡在55-64歲之間的活躍長(zhǎng)者(Active Adult)居住，即老年人們能夠保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。例如?？怂瓜柹鐓^(qū)(Sunrise Senior Living，F(xiàn)ox Hill Community)就是一所集現(xiàn)代化設(shè)施和安逸典雅居住環(huán)境于一體，能提供老年人獨(dú)立生活的大型社區(qū)。該社區(qū)盡量維持有需要的老年人在社區(qū)內(nèi)的獨(dú)立生活，直至他 們必須接受住院照顧。換句話說(shuō)，社區(qū)能提供合適的支援，讓老年人可以在自己的生活上

17、獲得最大的自我獨(dú)立性，讓老年人過(guò)其最大程度的獨(dú)立自主的生活，發(fā)揮其退休后的自身 價(jià)值。,18,護(hù)理居住社區(qū),護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動(dòng)能力的老年人提供服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理中心，康復(fù)之家，長(zhǎng)期照料社區(qū)等。 護(hù)理居住社區(qū)資金支付來(lái)源有私人資金、醫(yī)療補(bǔ)助、長(zhǎng)期照料保險(xiǎn)。它是為康復(fù)期病人以及慢性和長(zhǎng)期患病的人們提供24小時(shí)護(hù)理照料的社區(qū)。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長(zhǎng)。由于護(hù)理居住社區(qū)受美國(guó)聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護(hù)理居住社區(qū)必須滿足美國(guó)聯(lián)邦、各州政府的標(biāo)準(zhǔn)。例如在人員配置方面規(guī)定有專業(yè)的管理人員、注冊(cè)護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士

18、、心理醫(yī)生、護(hù)工和其他人員。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)都參加了美國(guó)醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目。,19,協(xié)助居住社區(qū),協(xié)助居住是介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。協(xié)助居住社區(qū)適合那些需要提供日常生活活動(dòng)協(xié)助(Activities of Daily Living)，同時(shí)希望能繼續(xù)獨(dú)立居住，但不需要持續(xù)、固定的醫(yī)療照顧的老年人。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助(洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等)。 一般這種生活方式的資金來(lái)源是：個(gè)人資金、社會(huì)保險(xiǎn)收入補(bǔ)充、長(zhǎng)期照料保險(xiǎn)，同時(shí)美國(guó)的一些州政府還會(huì)提供一定的醫(yī)療補(bǔ)助。福克斯希爾社區(qū)(Sunrise Senior

19、 Living，F(xiàn)ox Hill Community)也會(huì)提供協(xié)助居住的相關(guān)服務(wù)。有別于獨(dú)立居住的模式，協(xié)助居住模式只提供房屋租賃，居住者不能購(gòu)買相關(guān)物業(yè)。主要原因是因?yàn)閰f(xié)助居住模式中將會(huì)使用到一些有助于老年人身體康復(fù)治療的專業(yè)的設(shè)施設(shè)配。這些設(shè)施設(shè)備的價(jià)格一般比較昂貴，并不是每一位老年人或家庭能夠支付得起，并且需要在具有專業(yè)資格證書的工作人員指引下操作及使用。,20,活躍長(zhǎng)者社區(qū),活躍長(zhǎng)者社區(qū)是一個(gè)有年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加體育和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的活躍長(zhǎng)者，他們大多希望住在個(gè)有很多娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所的社區(qū)環(huán)境中。 位于弗吉利亞道明山谷的Regency社區(qū)就是以

20、活躍長(zhǎng)者為消費(fèi)群體的典型社區(qū)。該項(xiàng)目由美國(guó)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商托爾兄弟公司(Toll Brothers Inc)開(kāi)發(fā)并管理。Regency社區(qū)被評(píng)為“2009年全美最適合老年人居住社區(qū)”。通常類似Regency的社區(qū)是由一些能夠出售給老年人居住的獨(dú)棟房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)的面積較大，建有俱樂(lè)部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場(chǎng)、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場(chǎng)、飯館、禮堂等設(shè)施及場(chǎng)所供社區(qū)居住者使用。老年人還可以參與到由社區(qū)提供的一系列教育課程、藝術(shù)、手工、演出等社區(qū)活動(dòng)。 Regency社區(qū)的負(fù)責(zé)人指出，老年人住宅是社區(qū)照顧的重要組成部分。理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，

21、并提供必要的協(xié)助，但是不定一切包辦，否則會(huì)降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化過(guò)程。因此，大小合適、堅(jiān)固耐用、溫暖舒適、交通方便、價(jià)格合適的住房有助于增加老年人生活獨(dú)立自理的能力，而不適合的住房則將加重老年人對(duì)護(hù)理的需求。,21,不同的老年人社區(qū)之間的靈活性和變革性等需求，也促使不同形式的服務(wù)發(fā)生變化，組合成新的類型或者模式。如將養(yǎng)老公寓、護(hù)理居住、公共設(shè)施等集中在一起，當(dāng)老年人需要增加服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，不必再來(lái)回搬遷。這個(gè)設(shè)想在美國(guó)及其他歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有了一定的發(fā)展，并形成了“持續(xù)照料退休社區(qū)”(Continuing Care Retirement Community，CCRC)。 老年人根據(jù)自身的需

22、求和經(jīng)濟(jì)條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(tài)(包括獨(dú)立居住、協(xié)助居住和護(hù)理居住等)，只要每月支付一定的服務(wù)費(fèi)用后，不必再擔(dān)憂護(hù)理、家政之類的煩惱。這種模式能為老年人提供從最初的退休享樂(lè)到最后臨終關(guān)懷的“一站式”終生退休養(yǎng)老服務(wù)。它的開(kāi)發(fā)周期不長(zhǎng)，容易形成連鎖經(jīng)營(yíng)的格局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。 這些社區(qū)不僅提供了持續(xù)性的生活照顧，包括住房、社交活動(dòng)支持、健康照顧、住戶環(huán)境安全，同時(shí)還滿足了老年人生理和心理等各方面的需求，并在日常生活及家事予以協(xié)助。,持續(xù)照料退休社區(qū),22,CCRC-持續(xù)照料退休社區(qū),在美國(guó),老人們的生活環(huán)境在提高?，F(xiàn)在越來(lái)越多的是持續(xù)照料退休社區(qū)(CCRC)。照料退休社區(qū)包括自理(

23、IL)、助理(AL)、護(hù)理(NH)一體化的設(shè)施。居住在同一個(gè)地區(qū)的居民可接受不同的服務(wù),即使他們的身體狀況可能變好或是變?cè)?。一般說(shuō)來(lái),社區(qū)有一個(gè)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、文化娛樂(lè)中心和學(xué)校項(xiàng)目。,什么是CCRC?,它的英文全稱是Continuous care retirement communities持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)。CCRC起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。其核心是集娛樂(lè)、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂(lè)到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常一

24、個(gè)典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。,23,CCRC以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)將健康、醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合，以規(guī)模化、人性化的社區(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問(wèn)題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系，那么，CCRC給我們帶來(lái)了什么呢？ 1、CCRC社區(qū)徹底顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老院，創(chuàng)造了體現(xiàn)人文關(guān)懷的老年生活方式 2、共享模式大幅降低社區(qū)入住成本，創(chuàng)造了多數(shù)人可承受的服務(wù)模式。 3、通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和流程創(chuàng)新，降低社區(qū)運(yùn)營(yíng)和醫(yī)療成本，保證服務(wù)品質(zhì)。 4、市場(chǎng)化運(yùn)作，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。,CCRC給我們帶來(lái)了什么-高端養(yǎng)老莊

25、園,24,美國(guó)的CCRC：水塔廣場(chǎng)的克萊爾社區(qū),克萊爾社區(qū)是美國(guó)芝加哥黃金海灘的五星級(jí)退休公寓，它是芝加哥第一個(gè)高級(jí)退休生活社區(qū)。在克萊爾社區(qū)，簽了終生照護(hù)契約并支付100萬(wàn)美元的入住費(fèi)后就可買下克萊爾社區(qū)1700平方英尺的一套單元，在那里可以俯瞰密西根湖。此外，每月還需支付5000美元，以享受每天一頓飯、自由使用公寓設(shè)施和有人打掃房間的待遇。而如果夫婦倆任何一方身體機(jī)能退化，需要更好照護(hù)時(shí)，還可以遷入社區(qū)的醫(yī)療護(hù)理公寓。如果想搬出克萊爾，社區(qū)會(huì)退回90的入住費(fèi) 。,美國(guó)的CCRC：米拉退休社區(qū),米拉退休社區(qū)包括289套獨(dú)立生活單元、32套輔助生活單元、20套為患有阿爾茨海默氏癥（老年癡呆癥

26、）的老人提供特別照護(hù)的單元以及22套重癥老人照護(hù)單元。社區(qū)內(nèi)部有大理石鋪成的地面、清澈的游泳池、高爾夫球場(chǎng)、健身房和4家高級(jí)餐廳，還有一個(gè)300個(gè)座位的大劇場(chǎng)。入住費(fèi)70萬(wàn)美元，其中90可退回。此外，每月還需交4200美元。如果每天多付130美元，就可轉(zhuǎn)到長(zhǎng)期照護(hù)單元。,25,中國(guó)的CCRC：北京將府莊園,將府莊園是北京第一家經(jīng)營(yíng)性的、以養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的高規(guī)格養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。園區(qū)內(nèi)占地1280畝，一期總規(guī)模38萬(wàn)平米，綠化率超過(guò)90%，全區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù)為獨(dú)棟院落54座；三室公寓120套；二室公寓28套；短租公寓288套；酒店公寓80套，總計(jì)589套，同時(shí)滿足CCRC社區(qū)退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護(hù)理院介護(hù)生活的三種需求與親友拜訪居住的需求 。,莊園配套面積高達(dá)4萬(wàn)平米，醫(yī)療配套包括 北京月犁中醫(yī)醫(yī)院及北京中澳老年高級(jí)護(hù)理中 心 。針對(duì)不同需求安置醫(yī)療護(hù)理系統(tǒng)，配備醫(yī) 用電梯，每樓層都設(shè)有護(hù)理服務(wù)站。 除了醫(yī)療護(hù)理配套之外，將府莊園還設(shè)有高爾夫球場(chǎng)、垂釣園、網(wǎng)球場(chǎng)、種植園、運(yùn)動(dòng)中心、俱樂(lè)部等配套，3萬(wàn)平米溫泉酒店與會(huì)館預(yù)計(jì)2011秋天試營(yíng)業(yè)，足療、按摩、桑拿、棋牌、餐飲、客房等功能一應(yīng)俱全。以會(huì)員制形式實(shí)施管理，是較為完善的CCRC一站式退休養(yǎng)老社區(qū) 。,26,北京將府莊園,27,根據(jù)國(guó)辦發(fā)20066號(hào)、民政部2005