房屋共有建筑面積測(cè)算與分?jǐn)?ppt

1、房屋共有建筑面積測(cè)算與分?jǐn)?1.共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)?1.1國(guó)有建筑面積的確認(rèn) 1.1.1委托測(cè)繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計(jì)或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書，經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪人員對(duì)照規(guī)劃報(bào)建圖經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)后，對(duì)各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。委托測(cè)繪的單位對(duì)提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。 1.1.2共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 1.2共有建筑面積的分類 1.2.1幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。 1.2.2功能區(qū)共有建筑面積：指為一個(gè)或多個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑

2、面積。 1.2.3層共有建筑面積：指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。 1.2.4其它共有建筑面積,1.3共有建筑面積的處理原則 1.3.1產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，商品房需經(jīng)開發(fā)商與全體業(yè)主簽定協(xié)議方為有效。 1.3.2無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偂?1.3.3房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅僅為本幢服務(wù)的共有建筑面積才能進(jìn)行分?jǐn)偂?1.3.4整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分?jǐn)偡椒ā?1.3.5一幢建筑只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如果不需要分層或分戶提供戶室面積時(shí)，則該幢建筑可取各層外墻結(jié)

3、構(gòu)外圍水平投影面積之和計(jì)算該幢建筑的建筑面積，不需要進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 1.4共有建筑面積的內(nèi)容 1.4.1共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、電梯前室、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、管道井、樓梯間、屋頂梯間、水箱間、智能監(jiān)控室、公共衛(wèi)生間、室外樓梯、通風(fēng)井、排煙井、垃圾道、垃圾房、消防連廊、消防通道、配電房、水泵房、公共門廳、門廊、門斗、過道、值班室、警衛(wèi)室、消防控制室、監(jiān)控室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 1.4.2共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積12的建筑面積。,1.5共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

4、 對(duì)相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?，按下式?jì)算： Si=K*Si K=Si Si 式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2； Si為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e，m2； Si為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和，m2； Si為參加分?jǐn)偟母鲉挝唤ㄖ娣e總和，m2； 1.6共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 1.7共有建筑面積的分?jǐn)偡绞?1.7.1共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t 幢共有建筑面積由整幢房屋各戶室

5、按面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各戶室按面積比例分?jǐn)?；層共有建筑面積由該層中各戶室按面積比例分?jǐn)偂?1.7.2住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單位，依照1.3的處理原則和1.5的計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 1.7.3商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后按住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?a)住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部

6、分本身的共有建筑面積，依照1.3的處理原則和1.5的計(jì)算公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 b)商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 1.7.4多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?多功能綜合樓共有建筑面積按照功能進(jìn)行分?jǐn)?，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?，一般需進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂?1.7.5多級(jí)共有建筑面積分?jǐn)?，可采用從整體到局部的逐級(jí)分?jǐn)偟姆椒āＯ确?/p>

7、攤幢共有建筑面積至整幢內(nèi)各功能區(qū)，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各功能區(qū)，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各功能區(qū)。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級(jí)分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。,1.8共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則 1.8.1一般的住宅樓分?jǐn)?a）各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)相同，同時(shí)電梯、樓梯個(gè)數(shù)相同時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?b）各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)相同，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂?c)各單元標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)不相同時(shí)，將戶數(shù)相同的單元做一個(gè)功能區(qū)，戶數(shù)不相同的單元單獨(dú)做一個(gè)功能區(qū)，各單元的樓梯、電梯及前室、過道等

8、共有建筑面積計(jì)入各自功能區(qū)分?jǐn)偂?1.8.2連接商場(chǎng)的自動(dòng)扶梯（電梯）按自然層計(jì)算建筑面積，并按其所在功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如該商?chǎng)需進(jìn)行分層或分戶計(jì)算建筑面積時(shí)，必須在主要入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共通道，否則該商場(chǎng)用房只能按復(fù)式房計(jì)算建筑面積。 1.8.3位于地下室中的電梯井、前室、風(fēng)機(jī)房、風(fēng)井、管道井、樓梯、過道、警衛(wèi)室、值班室等為地下室功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，由地下室各功能區(qū)按面積比例分?jǐn)?，地下室車道只分?jǐn)偨o地下室的機(jī)動(dòng)車位、非機(jī)動(dòng)車位所在的功能區(qū)。 1.8.4多功能的非住宅綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（不包括屋頂?shù)臉?/p>

9、梯間、電梯機(jī)房）等共有建筑面積，按所有開門的各層戶室面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅婚_門的各層戶室不參與分?jǐn)偂?1.8.5多功能的有住宅的綜合樓分?jǐn)?a)只通過非住宅層不通往住宅的樓梯電梯等共有建筑面積計(jì)入非住宅層功能區(qū)共有建筑面積。 b)通往住宅的其有底層升至頂層的樓梯間、電梯井、樓梯電梯前室（不包括屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房），按各層在非住宅開門與不開門分為兩類，對(duì)非住宅不開門的層的面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)非住宅開門的樓梯電梯等共有建筑面積分?jǐn)偟奖緦铀诘墓δ軈^(qū)。 1.8.6地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偣饺缦隆?a)出入口設(shè)在該幢房屋主墻

10、體外，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?b)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。如果地下室與地上房屋分卷辦理測(cè)繪，則此部位單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)?，只分?jǐn)偼獍雺Σ环謹(jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。 c)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積分兩種情況處理，參照1.8.4，1.8.5進(jìn)行分?jǐn)偂?1.8.7商場(chǎng)層、辦公層、車庫(kù)層、人防層內(nèi)設(shè)置無間隔墻的基本單元，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合規(guī)劃或消防要求，該層通道的共有建筑面積由各單元按其建筑面積比例分?jǐn)偂?1.8.8多功能的綜合樓中，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層不算

11、面積但梯間計(jì)算面積的，如果是由底層升至頂層的梯間，梯間建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積，如果不是由底層升至頂層的梯間，該梯間建筑面積計(jì)入功能區(qū)共有建筑面積。,1.8.9地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一座。如果地面以上建筑物相互獨(dú)立，地面以下相互連通，共用一個(gè)地下室，且供水，供電，消防等公共設(shè)施集中使用并且同期施工好，不論報(bào)建方式是幾幢的建筑物視為一幢建筑。如果地面以上建筑物相互獨(dú)立，地上與地下建筑分期報(bào)建，且分期施工，雖然地面以下相互連通，共用一個(gè)地下室，但地上建筑物視為多幢建筑。地下室單獨(dú)計(jì)算。在地下室中與地面以上相通的電梯與樓梯不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅膊环謹(jǐn)偟叵率移渌灿薪ㄖ?/p>

12、積。單列戶室號(hào)，在勘測(cè)報(bào)告書中加以說明；如果地面以上的建筑物有裙樓相連，共用一個(gè)地下室的建筑物視為一幢建筑，地上與地下建筑物作為整幢建筑物來處理。 1.8.10屋頂梯間和電梯機(jī)房、消防設(shè)施用房計(jì)入幢共有建筑面積。 1.8.11在同一幢房屋中，有電梯房和非電梯房時(shí)，必須將電梯房和非電梯房分為不同功能區(qū)，各功能區(qū)內(nèi)的共有建筑面積自行分?jǐn)偂?1.8.12高層的住宅或綜合樓在某幾層設(shè)置的消防通道將各單位連通，此消防通道計(jì)入幢共有建筑面積。僅連通個(gè)別權(quán)屬單元的消防陽臺(tái)或通道的建筑面積計(jì)入該權(quán)屬單元的套內(nèi)建筑面積。 1.8.13從底層至頂層的各種管道井計(jì)入各層所在功能區(qū)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?1.8.1

13、4一幢房屋有多個(gè)塔樓，所有塔樓的屋頂梯間、電梯機(jī)房計(jì)入幢共有建筑面積。,1.8.15一幢房屋既有裙樓，又有塔樓，裙樓的屋頂梯間、電梯機(jī)房計(jì)入該梯間所穿過樓層使用的共有建筑面積。 1.8.16一層內(nèi)有部分是非住宅，部分是住宅，如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅和住宅都不開門，該層樓梯、電梯計(jì)入幢共有建筑面積。如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅不開門，對(duì)住宅開門則計(jì)入住宅功能區(qū)的共有建筑面積，如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅和住宅都開門則計(jì)入非住宅和住宅所在功能區(qū)的共有建筑面積，如果該層樓梯、電梯對(duì)非住宅開門對(duì)住宅不開門則計(jì)入非住宅功能區(qū)的共有建筑面積。 1.8.17整個(gè)小區(qū)僅一幢房屋，一層為門面，一層有一個(gè)公共衛(wèi)生間

14、，門面未設(shè)衛(wèi)生間，如果二層以上都有衛(wèi)生間，一層公共衛(wèi)生間分?jǐn)偟揭粚娱T面（作為市政設(shè)施的或?yàn)槎鄺澐?wù)的衛(wèi)生間除外）。 1.8.18一層有酒店大堂，有辦公大廳，酒店大堂計(jì)入酒店部分共有建筑面積，辦公大廳計(jì)入辦公部分共有建筑面積。若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨(dú)立使用空間的，該獨(dú)立使用空間的建筑面積計(jì)入酒店部分的建筑面積，如大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場(chǎng)所，則將酒店的接待柜臺(tái)以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積計(jì)入酒店部分的建筑面積，大堂的其他部分計(jì)入幢共有建筑面積。 1.8.19一幢房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層的梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí)其服務(wù)范圍為整棟或其通過的所有功能區(qū)，因管理

15、工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的，不影響共有建筑面積的整體分?jǐn)偂?1.8.20位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，計(jì)入其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)的共有建筑面積。 1.8.21對(duì)已進(jìn)行過測(cè)繪的房屋或已辦產(chǎn)權(quán)證的房屋，在通過規(guī)劃手續(xù)對(duì)其進(jìn)行分割測(cè)繪時(shí)可只對(duì)各分戶的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，取原測(cè)繪面積或產(chǎn)權(quán)面積與各分戶套內(nèi)建筑面積的差值作為各分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按各戶套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?1.8.22高層綜合樓在標(biāo)準(zhǔn)層以上戶型基本一致，電梯、樓梯相同，各層戶數(shù)不同、過道不同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)層以上只作一個(gè)功能區(qū)。 1.8.23高層

16、綜合樓電梯筒體中某個(gè)電梯不與地下室相通，該部分電梯不分?jǐn)偟降叵率摇?1.8.24在有住宅的綜合樓中住宅門穿過非住宅上空，該住宅門廳計(jì)入幢共有建筑面積。 1.8.25在住宅樓中，某單元為一梯多戶，有的從防火門進(jìn)樓道，從樓道進(jìn)入戶門有的沒有樓道直接進(jìn)入戶門，此樓道計(jì)入幢共有建筑面積。 1.8.26一幢房屋有多個(gè)單元，部分單元為住宅，部分單元為1層為非住宅，且1層梯間對(duì)非住宅不開門，該部分單元1層梯間汲取幢共有建筑面積。 1.8.27一幢房屋的第二層以上有多個(gè)樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，,從外走廊進(jìn)各單元梯間，該外走廊面積計(jì)入第二層以上房屋的共有建筑面積。 1.8.28一般情況下，變更測(cè)繪

17、應(yīng)采用原計(jì)算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、權(quán)屬變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時(shí)，也可按協(xié)議進(jìn)行分解。 1.9以下不計(jì)入共有建筑面積的建筑，在測(cè)繪報(bào)告中應(yīng)予以說明。 1.9.1獨(dú)立的為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的管理用房、公共用房等。 1.9.2獨(dú)立的變電房、水泵房、門衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共設(shè)施等。 1.9.3無明確使用功能的、空置的設(shè)備房。 1.9.4不作為主要人行通道的室外消防梯。 1.9.5層高2.20m以上的技術(shù)層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層） 1.9.6用作公共事業(yè)市政建設(shè)的建筑物。 1.9.7超高層建筑中，層高2.20m以上，作為消防疏散公共空間的避難所（避難空間） 1.10下列共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)?，但?yīng)分?jǐn)偼獍雺捌渌鼉H為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑面積。 1.10.1為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室及物業(yè)用房、社區(qū)用房、小區(qū)衛(wèi)生間等。 1.10.2獨(dú)立使用的地下室、半地