2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(2012.1.11終).ppt

1、,2011年度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,策劃顧問(wèn)部 2012年1月,宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,趨勢(shì)研判及對(duì)策,世界環(huán)境,北京環(huán)境,中國(guó)環(huán)境,開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況,二級(jí)市場(chǎng)分析,一級(jí)市場(chǎng)分析,目錄,政策研讀,經(jīng)濟(jì)預(yù)判,應(yīng)對(duì)策略,房地產(chǎn)預(yù)判,世界環(huán)境,世界各經(jīng)濟(jì)體總體疲軟，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨更多不利因素,歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重，負(fù)面效應(yīng)正在向銀行及實(shí)體經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，金融動(dòng)蕩危機(jī)進(jìn)一步加重。,美國(guó)低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，高盛預(yù)計(jì)，美國(guó)的GDP增速第四季度可能放緩至1% ，2012年進(jìn)一步降低的概率較大。,日本經(jīng)濟(jì)有所反彈，但復(fù)蘇步伐有所放緩，自大地震以來(lái)，日本經(jīng)濟(jì)的中期增長(zhǎng)前景變得模糊。,通脹壓力減輕，但經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展緩慢，明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度滯漲風(fēng)險(xiǎn)較高。,世界環(huán)境|世界經(jīng)濟(jì),隨著人民幣匯率的增加、第三產(chǎn)業(yè)比重的提高，我國(guó)進(jìn)出口順差近兩年有縮小的趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：海關(guān)總署,受世界經(jīng)濟(jì)下行影響，對(duì)外貿(mào)易出口增速下降，未來(lái)國(guó)家刺激內(nèi)需成為當(dāng)務(wù)之急,世界環(huán)境|對(duì)外貿(mào)易,進(jìn)出口總額（億美元）,貿(mào)易順差（億美元）,自2010年6月二次匯改效果明顯，今年人民幣持續(xù)升值，升值過(guò)程中匯率彈性明顯增加，匯率 中間價(jià)連續(xù)走低。,人民幣持續(xù)升值，國(guó)際投資者在中國(guó)獲利空間逐漸減小，熱錢已逐步開始外流,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行,世界環(huán)境|熱錢逃離,比率（美元/人民幣）,作為以出口為主要經(jīng)濟(jì)支柱的國(guó)家 當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)衰

3、退時(shí)，中國(guó)很難獨(dú)善其身 若世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)低迷，中國(guó)的貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年將不會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)厲,國(guó)內(nèi)環(huán)境,國(guó)內(nèi)環(huán)境|國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,生產(chǎn)總值（億元）,增長(zhǎng)率（%）,2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅有所下降，并且在2012年有繼續(xù)下降的趨勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注：2011年數(shù)據(jù)來(lái)源于12月份專家預(yù)測(cè),國(guó)內(nèi)環(huán)境|新增信貸額,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行,今年新增信貸額增速為15%，呈下降趨勢(shì)，房市低迷是其重要影響因素之一,新增信貸額（萬(wàn)億）,同比增長(zhǎng)率（%）,貨幣供應(yīng)量增速下降，貨幣收緊趨勢(shì)明顯，從供需兩方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng),數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)環(huán)境|貨幣供應(yīng),注：狹義貨幣（M1）：=（M0

4、）流通中的現(xiàn)金+支票存款（以及轉(zhuǎn)賬信用卡存款）； 廣義貨幣（M2）：=M1+儲(chǔ)蓄存款（包括活期和定期儲(chǔ)蓄存款）+政府債券。,單位（%）,2011年多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，12月5日起，三年來(lái)首次下調(diào) 存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金約4000億元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行,存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上升后首次下調(diào)，若持續(xù)下調(diào)，緊縮的貨幣政策將開始松動(dòng),國(guó)內(nèi)環(huán)境|存款準(zhǔn)備金率,2011年3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.56%，存款基準(zhǔn)利率調(diào)整為3.50%。,2011年三次上調(diào)基準(zhǔn)利率

5、至今沒(méi)有下調(diào)，對(duì)房企及購(gòu)房者仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行,國(guó)內(nèi)環(huán)境|基準(zhǔn)利率,注：基準(zhǔn)利率：在中國(guó)，以中國(guó)人民銀行對(duì)國(guó)家專業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的存貸款利率為基準(zhǔn)利率。,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部,2011年全國(guó)土地稅收大幅銳減近60%，地方政府面臨較大財(cái)政壓力,國(guó)內(nèi)環(huán)境|土地稅收,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,近三年保障房投入的增加，加大了開發(fā)商拿地難度 保障房放松對(duì)外地人限制，分流了部分剛需客戶,國(guó)內(nèi)環(huán)境|保障房支出,單位：億元,小 結(jié),以寬松貨幣政策為支撐，以投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式面臨挑戰(zhàn)，控房?jī)r(jià)依然是主旋律,政策研讀,2011年房地產(chǎn)政策頻出，涉及面廣，力度大，北京成為有史以來(lái)最為

6、嚴(yán)格的限購(gòu)城市,政策研究|政策回顧,新國(guó)八條,房產(chǎn)稅試點(diǎn),京十五條,一房一價(jià),房?jī)r(jià)控制目標(biāo),土地招拍掛改革,二三線城市限購(gòu),婚姻法司法解釋,樓市調(diào)控不動(dòng)搖,1.26,1.27,2.16,3.16,3.29,5.12,8.12,8.25,12.09,二套房首付款比例提至60%,上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點(diǎn),已有一套房的本市居民限購(gòu)一套房，已有兩套房的本地人和已有一套房的外地人暫停購(gòu)房,商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià),穩(wěn)中有降,綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià),一方婚前貸款購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有,二、三線城市限購(gòu),堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,【關(guān)鍵詞：限貸、限購(gòu)、限價(jià)】,12.30,2012

7、年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策的有北京、廣州、深圳、上海、青島、濟(jì)南、福州、長(zhǎng)春、廈門、太原等20多個(gè)城市,截止年底，多個(gè)城市 明確表明繼續(xù)限購(gòu),政策研究|政策回顧,2011年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)調(diào)控主題定為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”,2011年1月26日,2011年12月14日,2010-2011年房地產(chǎn)政策重要文件或會(huì)議的調(diào)控目標(biāo),北京環(huán)境,2011年前11個(gè)月人均可支配收入突破3萬(wàn)元，未來(lái)消費(fèi)潛力巨大,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行|GDP收入,GDP（億元）,收入（元）,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注：2011年GDP數(shù)據(jù)為前三季度，2011年人均可支配收入為1-11月份,北京市常住人口近幾年穩(wěn)定增速3%左右，青年

8、占常住人口的比重達(dá)35%，潛在需求旺盛,城市結(jié)構(gòu)|人口結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,人口：萬(wàn)人,增長(zhǎng)（%）,百分比（%）,北京城市化率逐年遞增，對(duì)周邊地區(qū)的吸附力較強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供巨大支撐,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,城市結(jié)構(gòu)|城市化率,城市化率（%）,人口：萬(wàn)人,北京不缺購(gòu)買人群及購(gòu)買力 調(diào)控如果放松，房地產(chǎn)前景將會(huì)向好,總 結(jié),宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,趨勢(shì)研判及對(duì)策,世界環(huán)境,北京環(huán)境,中國(guó)環(huán)境,開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況,二級(jí)市場(chǎng)分析,一級(jí)市場(chǎng)分析,目錄,經(jīng)濟(jì)預(yù)判,應(yīng)對(duì)策略,房地產(chǎn)預(yù)判,房地產(chǎn)市場(chǎng)目錄,供應(yīng)狀況,投資狀況,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析,建設(shè)用

9、地,住宅用地,土地 排行榜,商品房 市場(chǎng),商品住宅 市場(chǎng),其它物業(yè) 市場(chǎng),年度 排行榜,房地產(chǎn)施工、竣工量 房地產(chǎn)投資變化率 房地產(chǎn)資金來(lái)源,供需關(guān)系 溢價(jià)水平 價(jià)格狀況,出讓總價(jià) 出讓面積 樓面地價(jià),供求狀況 量?jī)r(jià)走勢(shì) 物業(yè)類型,供求狀況 量?jī)r(jià)走勢(shì) 成交狀況 存量狀況 別墅市場(chǎng),寫字樓 商用物業(yè),套數(shù) 面積 金額 均價(jià),開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況,2011年房地產(chǎn)整體竣工面積呈下降趨勢(shì)，但施工面積依然較高，未來(lái)潛在供應(yīng)量較大,開發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|房地產(chǎn)竣工量,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理,圖：2002-2011年北京商品房施、竣工面積,單位：萬(wàn),開發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|房地產(chǎn)投資,2011年北京房地產(chǎn)投資依然較活躍仍然占

10、GDP比例在50%以上，8月份達(dá)峰值后呈現(xiàn)回落，如果調(diào)控不放松，將會(huì)影響保增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),2011年房地產(chǎn)投資額所占比重依然較高，投資前十個(gè)月已基本與去年持平，所占GDP比重達(dá)最高值； 2011年房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，8月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)投資呈下降趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,圖一：2006-2011年北京商品房投資額與GDP占比,圖二：2011年（1-10月）北京商品房投資額走勢(shì),單位：億元,2009年達(dá)到峰值以來(lái)，受信貸政策和樓市調(diào)控影響， 外資及銀行貸款呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì)，開發(fā)商融資渠道更加狹窄,開發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|資金來(lái)源,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,單位：（億元）,小 結(jié),全年

11、投資活躍，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)較突出； 新開工面積穩(wěn)步上漲，未來(lái)存量將進(jìn)一步加大； 受限購(gòu)政策及信貸收縮影響，房企自籌資金壓力大。,土地市場(chǎng)建設(shè)用地,建設(shè)用地|供求及價(jià)格,2011年北京整體土地市場(chǎng)供求開始下降，土地需求大幅減少，供應(yīng)量為2858.25萬(wàn) ，環(huán)比2010年下降26%；成交量為2321.84萬(wàn) ，環(huán)比2010年下降29%； 2011年土地平均樓面地價(jià)4546元/，環(huán)比2010年下降10%。,2011年建設(shè)用地整體供應(yīng)量為2858.25萬(wàn) ，環(huán)比2010年下降26%；成交量為2321.84萬(wàn) ，環(huán)比2010年下降29%；成交樓面均價(jià)為4546元，環(huán)比下降10%,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中

12、心數(shù)據(jù)整理,面積：（萬(wàn)）,樓面價(jià)：（元/）,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,受宏觀政策及市場(chǎng)影響，溢價(jià)水平由2010年的64%，持續(xù)回落至2011年的40%,建設(shè)用地|價(jià)格走勢(shì),溢價(jià)率：（%）,2011年受到限購(gòu)政策的影響，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担山煌恋刂凶≌愑玫卣急认陆?%,2011年2月北京市頒布了限購(gòu)政策，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担≌愑玫爻山徽急却蠓禄?，較2010年下降了5%，而商業(yè)用由于地不受限購(gòu)政策影響，占比增幅到21%，占比較上年則增加了6%。,建設(shè)用地|用地類型占比,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,土地市場(chǎng)住宅用地,2011年住宅用地市場(chǎng)冷清，供應(yīng)規(guī)劃建面為1294萬(wàn)

13、，環(huán)比2010年下降26%；成交規(guī)劃建面為909萬(wàn)，環(huán)比2010年下降37%；樓面價(jià)為5153元/ ，環(huán)比下降30%,2011年北京住宅用地供求大幅下降，土地供應(yīng)規(guī)劃建面為1294萬(wàn)，環(huán)比2010年下降26%； 成交規(guī)劃建面為909萬(wàn)，環(huán)比2010年下降37%，整體需求相對(duì)不足； 2011年樓面地價(jià)達(dá)到5153元/，環(huán)比下2010年降30%。,住宅用地|年度土地供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,面積：（萬(wàn)）,樓面價(jià)：（元/）,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,住宅用地|年度土地價(jià)格走勢(shì),2011年住宅用地市場(chǎng)溢價(jià)水平政策性回落，由2010年的87%，回落至2011年的32%

14、,溢價(jià)率：（%）,2011年2月限購(gòu)政策頒布，土地市場(chǎng)競(jìng)地?zé)岫认陆担?3月住宅用地?zé)o成交，樓面持續(xù)走低，房企拿地積極性受到較大影響；第三季度市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，隨著政府推地量的加大，房企拿地信心開始增強(qiáng)，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上漲。,限購(gòu)政策,住宅用地|月度土地供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求，月均供應(yīng)面積為59.25萬(wàn) ，比2010年月均下降24%，下降了18.8萬(wàn)；月均成交面積為41.72萬(wàn)，比2010年月均下降46%，下降了135.26萬(wàn),2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，成交率為70% , 環(huán)比2010年82%的成交率，下降了1

15、2%,住宅用地|供應(yīng)、成交比,面積：（萬(wàn)）,注：此處為宗地占地面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,隨著城市化的發(fā)展，北京住宅用地供求主要集中于近郊區(qū)域，前四大近郊區(qū)域累計(jì)推地量達(dá)到2139.75萬(wàn)，占全市總量的55%；成交量為1826.97萬(wàn) ，占全市總量的53%,住宅用地|區(qū)域供求對(duì)比,面積：（萬(wàn)）,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理,小 結(jié),土地整體供求下降，住宅用地占比下降； 隨著城市化的推進(jìn)，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向房山、大興等近郊區(qū)域； 開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，樓面價(jià)與溢價(jià)水平回落。,土地市場(chǎng)住宅用地排行榜,高總價(jià)的地塊主要集中于豐臺(tái)、大興等城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，開發(fā)商以聯(lián)合拿地為主,表：2011

16、年北京住宅用地成交總價(jià)排行榜,住宅用地排行榜|總價(jià)排行,從區(qū)域上看，大面積出讓地塊主要集中在豐臺(tái)、順義等近郊區(qū)，其中不乏大開發(fā)商身影,表：2011年北京住宅用地成交規(guī)劃建筑面積排行榜,住宅用地排行榜|面積排行,樓面地價(jià)較高的地塊，基本上位于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，如豐臺(tái)、大興等,表：2011年北京住宅用地成交樓面地價(jià)排行榜,住宅用地排行榜|樓面地價(jià)排行,二級(jí)市場(chǎng)商品房,2011年商品房整體市場(chǎng)供大于求局面開始顯現(xiàn)，供應(yīng)面積為1341萬(wàn)，環(huán)比2010年下降6.3% ；成交面積為1073，環(huán)比2010年下降27%,商品房市場(chǎng)|年度供求,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,2011年北京商品房成交均價(jià)為

17、22454元/，環(huán)比2010年上升8%， 每平方米上漲1623元,商品房市場(chǎng)|年度量?jī)r(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,2011年北京商品房成交總金額為2410億元，環(huán)比2010年下降21%，下降641億元,商品房市場(chǎng)|年度成交金額走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,單位：（億元）,限購(gòu)政策,2011年限購(gòu)政策出臺(tái)后，商品房月均成交面積為92萬(wàn)，比2010年月均下降25%， 下降了31萬(wàn)，但成交價(jià)格波動(dòng)性不大，月度價(jià)格均在20000元/以上,商品房市場(chǎng)|月度量?jī)r(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年受限購(gòu)影響，商品住宅

18、投資投機(jī)性需求深受抑制，成交量下滑，占比下降3%；商業(yè)、寫字樓成交與去年基本持平，車位成交面積上升3%。,相比2010年，商品住宅物業(yè)類型變化不明顯，所占比重下降3%,商品房市場(chǎng)|物業(yè)類型占比,二級(jí)市場(chǎng)商品住宅（普宅）,2011年北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為1086萬(wàn)，環(huán)比2010年下降10.7%； 成交面積為809萬(wàn)，環(huán)比2010年下降27.1%,住宅市場(chǎng)|年度供求,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,2011年北京商品住宅成交均價(jià)21815元/，環(huán)比2010年上漲6.3%， 每平方米上漲了1295元,住宅市場(chǎng)|年度量?jī)r(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,2011年北

19、京商品住宅成交總金額為1764億元， 環(huán)比2010年總金額下降23%，下降了514億元。,住宅市場(chǎng)|年度成交金額走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,金額：（億元）,2011年北京商品住宅月度成交面積走勢(shì)較為平緩，月均成交面積為68萬(wàn)， 比2010年月均下降26%，下降了24萬(wàn),限購(gòu)政策,住宅市場(chǎng)|月度量?jī)r(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年，成交戶型主要為兩居室，成交套數(shù)占34%； 從成交面積區(qū)間來(lái)看，主要集中于70-90，成交套數(shù)占比達(dá)到28%。,2011年70-90兩居、 90-120三居的戶型為主力成交戶型,住宅市場(chǎng)|套型、面積成交占比,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,注：一居成交主要為公寓產(chǎn)品,

20、從成交單價(jià)區(qū)間來(lái)看，主要集中于15000-30000元/ ，占總成交套數(shù)的52%； 從成交總價(jià)區(qū)間來(lái)看，主要集中于150萬(wàn)以下，合計(jì)占總成交套數(shù)的50%。,目前商品住宅市場(chǎng)成交主力產(chǎn)品為15000-30000元/，主要為滿足剛需及首改客戶需求,住宅市場(chǎng)|價(jià)格成交占比,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年北京商品住宅成交存量呈逐步上升趨勢(shì)，受到限購(gòu)影響，未來(lái)仍有上升的可能，但與2008年12月的最高存量相比，仍有近22000套的差距，如果政策轉(zhuǎn)好，去化難度不大。,2011年北京住宅存量逐步攀升，12月存量達(dá)到127086套，創(chuàng)近三年新高， 但仍未達(dá)到2008年的最高峰值,商品住宅市場(chǎng)|存量走勢(shì),數(shù)

21、據(jù)來(lái)源：北京市住建委,單位：套,商品住宅現(xiàn)有存量中200以上的戶型較多，占總存量的27.56%,商品住宅市場(chǎng)|存量解析,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2010年7月-2011年12月，居住用地共成交土地119宗，規(guī)劃建面1950.21萬(wàn) ： 已上市土地18宗，規(guī)劃建面320.92萬(wàn)；未上市土地101宗，規(guī)劃建面1629.29萬(wàn),未上市土地101宗，規(guī)劃建面1629.29萬(wàn)，2012年的潛在供應(yīng)量仍然較大； 總供應(yīng)量排名前三的均為近郊區(qū)，占總規(guī)劃建面的46%，其中大興區(qū)最多為305.89萬(wàn)；北京城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量仍然較少，充分體現(xiàn)了城區(qū)土地的稀缺性。,商品住宅市場(chǎng)|未來(lái)供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備

22、中心數(shù)據(jù)整理,單位：萬(wàn),二級(jí)市場(chǎng)商品住宅（別墅）,別墅市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格,2011年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積為113.44萬(wàn)，環(huán)比下降1% ；成交面積為82.24萬(wàn)，環(huán)比下降32%；成交價(jià)格為26159元/，環(huán)比上升8%,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)起伏明顯，月均供應(yīng)量為257套，比2010年月均下降2%，下降了6套；月均成交量為180套，比2010年月均下降34%，下降了94套,別墅市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,2011年北京成交的別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主，成交套數(shù)較2010年全年上升15%,占全市

23、總量44%； 獨(dú)棟別墅成交占比較2010年全年下降了11%，占全市總量的36%； 雙拼、疊拼別墅類的產(chǎn)品并沒(méi)有受到青睞，占比較低。,2011年受限購(gòu)政策影響，經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，成交占比為近兩年新高,別墅市場(chǎng)|成交類型占比,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年北京別墅成交套型面積在300-500的別墅成為成交絕對(duì)主力,別墅市場(chǎng)|成交面積占比,2011年，套型面積在300-500的別墅成為成交絕對(duì)主力，占比高達(dá)55%。,注：200以下主要為疊拼產(chǎn)品 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2010-2011年，成交總價(jià)為500-1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品一直為主力產(chǎn)品； 2011年，成交總價(jià)5001000萬(wàn)

24、的別墅產(chǎn)品占別墅總產(chǎn)品的52%。,2011年北京別墅成交總價(jià)在500-1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品為主力產(chǎn)品,別墅市場(chǎng)|成交總價(jià)占比,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,二級(jí)市場(chǎng)寫字樓,2011年寫字樓新增供應(yīng)面積144.6萬(wàn),成交面積133.9萬(wàn) ,市場(chǎng)供大于求； 2011年寫字樓成交均價(jià)為26170元/ ,環(huán)比2010年成交均價(jià)上漲17.9%。,2011年北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為144.6萬(wàn)，環(huán)比上升3% ；成交面積為133.9萬(wàn)，環(huán)比下降30.5%，成交均價(jià)為26170元/，環(huán)比上漲17.9%,寫字樓市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,均價(jià)：（元/）,2011年寫字樓市場(chǎng)月均供應(yīng)

25、面積為18萬(wàn)，比2010年月均下降19%，下降了4萬(wàn)； 成交面積為11萬(wàn)，比2010年月均下降30%，下降了5萬(wàn),寫字樓市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,二級(jí)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè),2011年商業(yè)新增供應(yīng)面積111.16萬(wàn) ，成交面積131.46萬(wàn)； 2011年商業(yè)成交均價(jià)為22637元/，較2010年成交均價(jià)上漲6.1%。,商用物業(yè)市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,2011年北京商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為111.16萬(wàn)，環(huán)比上升43% ；成交面積為131.46萬(wàn)，環(huán)比下降18.84%；成交均價(jià)為22637元/，環(huán)比上漲6.1%,2011年商業(yè)各月較去年相比新增供應(yīng)上升，成交量下降；

26、 2011年12月末商業(yè)成交均價(jià)同比上升15.6%，近期整體成交價(jià)格趨于平穩(wěn)，保持在24000元/左右。,商用物業(yè)市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委,面積：（萬(wàn)）,2011年商業(yè)市場(chǎng)月均供應(yīng)面積為9.35萬(wàn)，比2010年月均上升50%，上升了3.21萬(wàn)； 月均成交面積為10.9萬(wàn)，比2010年月均下降8%，下降了2.6萬(wàn),均價(jià)：（元/）,小 結(jié),受住宅影響，商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)下滑； 但整體情況略好于住宅市場(chǎng)。,二級(jí)市場(chǎng)年度銷售排行榜,年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)排行,表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)排行榜,表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售面積排行榜,年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷

27、售面積排行,表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜,年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售金額排行,表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)排行榜,年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)排行,宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,趨勢(shì)研判及對(duì)策,世界環(huán)境,北京環(huán)境,中國(guó)環(huán)境,經(jīng)濟(jì)預(yù)判,應(yīng)對(duì)策略,房地產(chǎn)預(yù)判,開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況,二級(jí)市場(chǎng)分析,一級(jí)市場(chǎng)分析,目錄,經(jīng)濟(jì)預(yù)判,經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|經(jīng)濟(jì)發(fā)展,狀況,對(duì)外貿(mào)易,投資狀況,2012年,2011年,CPI變化,2011年CPI平均值5.4，超2011年4.0的調(diào)控目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)依然面臨較大的通脹壓力,作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三輛馬車，我國(guó)進(jìn)出口順差近兩年縮小的趨勢(shì)比較明顯。,2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

28、面臨較多挑戰(zhàn)，穩(wěn)中求進(jìn)是政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要目標(biāo),我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速有所放緩，因物價(jià)水平的提高，吸引外資的能力有所減弱。,2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利因素增多，發(fā)展速度降緩或?qū)⒉豢杀苊狻?經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|經(jīng)濟(jì)政策,政策預(yù)測(cè)基調(diào),2008年,控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡，實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。,2009年,保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)又好又快發(fā)展，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。,2010年,更加注重推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。,2011年,積極穩(wěn)健審慎靈活，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。,2012年,穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)

29、政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。,2012年基調(diào)體現(xiàn)出中央政府不僅重視經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定，而且注重在關(guān)鍵領(lǐng)域的改革取得突破，“新進(jìn)展”、“新突破”、“新成效”的目標(biāo)更體現(xiàn)了政策的進(jìn)取性。,2012年政府工作基調(diào)為穩(wěn)中求進(jìn),經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|金融環(huán)境,受出口及世界經(jīng)濟(jì)疲軟的影響，如果存款準(zhǔn)備金率連續(xù)下調(diào)， 則2012年貨幣政策將有針對(duì)性地放松,2011年12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求： “繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”,2011年12月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次調(diào)整后，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為21%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款

30、準(zhǔn)備金率為17.5%。,房地產(chǎn)預(yù)判政策,官方言論 胡錦濤：加快保障性住房建設(shè) ，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖； 溫家寶：決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格； 李克強(qiáng)：明年繼續(xù)實(shí)行抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策， 同時(shí)，在保障性住房的質(zhì)量、公平分配上加強(qiáng)監(jiān)管。,政策預(yù)測(cè)|調(diào)控走勢(shì),2012年北京房地產(chǎn)調(diào)控政策將依然嚴(yán)峻，北京調(diào)控力度不會(huì)降低,預(yù)測(cè)一： 2012年調(diào)控政策不變，但受政府換屆影響，不排除放松監(jiān)管。,政策預(yù)測(cè)|調(diào)控走勢(shì),2011年的房地產(chǎn)政策以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為核心 限購(gòu)：京十五條規(guī)定：對(duì)已有一套房的本市居民限購(gòu)一套房，已有兩套房的本地人和已 有一套房的外地人暫停購(gòu)房；2011年

31、二、三線城市限購(gòu)； 限貸：新國(guó)八條規(guī)定：二套房首付款比例提至60%； 限價(jià)：2011年3月16日一房一價(jià)政策規(guī)定：商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。,預(yù)測(cè)二：2012年房產(chǎn)稅若正式出臺(tái)，限購(gòu)政策或?qū)⒂兴潘?限貸：2011年底部分銀行已經(jīng)拉開房貸松動(dòng)的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)可能性大 增，二套房貸政策松動(dòng)的可能性值得關(guān)注，但三套房禁限政策估計(jì)全年都難放開； 限購(gòu)：2012年預(yù)計(jì)部分城市或放松或退出限購(gòu)，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購(gòu)令； 限價(jià)：隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，2012年各地繼續(xù)限價(jià)的壓力變小。,房地產(chǎn)預(yù)判供需,供需預(yù)測(cè)|供需狀況,市場(chǎng)供應(yīng)增大，需求疲軟，供需矛盾將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,1、土地供應(yīng)量增大，但受

32、開發(fā)商資金影響成交率降低，商品房的新增供應(yīng)速度將降低。 2、存量房繼續(xù)增大。,1、住房投資性需求退出。 2、市場(chǎng)觀望濃厚，需求進(jìn)一 步積壓。,房地產(chǎn)預(yù)判房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)|價(jià)格趨勢(shì),調(diào)控已由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”升級(jí)為促進(jìn)“房?jī)r(jià)合理回歸”，未來(lái)房?jī)r(jià)依然有下降空間,2011年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”正式升級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，北京調(diào)控政策不會(huì)放松；,短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)依然大于需求，市場(chǎng)總體需求萎縮，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還有一定幅度的下調(diào)空間；,世界經(jīng)濟(jì)乏力，政府為保障經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不允許房?jī)r(jià)大幅下跌，房?jī)r(jià)回歸將是漸進(jìn)的。,房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)|價(jià)格趨勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局,北京房?jī)r(jià)與可支配

33、收入比呈逐年遞增趨勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸到合理區(qū)間,單位（元）,房?jī)r(jià)/收入（%）,注：人均可支配收入數(shù)據(jù)按2011年1-11月份統(tǒng)計(jì),?,房地產(chǎn)預(yù)判企業(yè),市場(chǎng)慘淡,行業(yè)退出,資金緊張,企業(yè)并購(gòu),截止2011年12月，多家標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)跌幅明顯，顯現(xiàn)頹勢(shì)；,國(guó)外熱錢逃離、信貸難度增加、銷售壓力加大，這些因素都造成了資金壓力的增大，2012年開發(fā)商資金緊張幾成定局；,不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)，很多央企也先后脫離或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；,實(shí)力開發(fā)商加快并購(gòu)步伐。萬(wàn)科，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企均在市場(chǎng)變化中以并購(gòu)的方式提高企業(yè)的市場(chǎng)份額。,企業(yè)預(yù)測(cè)|行業(yè)洗牌,部分中小開發(fā)商或?qū)⒚媾R重新洗牌，退市、并購(gòu)，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高,資金充裕的非傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)入市，或?qū)е麻_發(fā)成本上升，影響市場(chǎng)價(jià)格,企業(yè)預(yù)測(cè)|行業(yè)洗牌,在政府的調(diào)控下，開發(fā)商的拿地積極性銳減，北京市土地市場(chǎng)顯得極為冷清，不少地產(chǎn)大鱷已經(jīng)開始收緊資金，奉