中原_惠州蘇達(dá)實(shí)業(yè)大亞灣項(xiàng)目地塊前期策劃提案_111PPT.ppt

1、-為您我做到-,引子一：,中國(guó)國(guó)家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報(bào)告顯示，在即將到來(lái)的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國(guó)人構(gòu)成中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)。所謂的中產(chǎn)階級(jí)指的是這樣一個(gè)群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購(gòu)買(mǎi)（或通過(guò)分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車(chē)，而且有可以自由支配的錢(qián)花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。,人們習(xí)慣用“精英”來(lái)稱(chēng)呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在2545歲、受過(guò)高等教育、有一定的社會(huì)地位、事業(yè)小有成就。堅(jiān)毅、有魄力、善于學(xué)習(xí)等字眼都可以用來(lái)形容這群人，買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當(dāng)這些分布在文化、經(jīng)濟(jì)、政治的圈子中，擁有“三高”(高學(xué)位、高收入、高地位)的“精英”正開(kāi)

2、始形成一個(gè)社會(huì)的“準(zhǔn)階層”時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實(shí)已經(jīng)不堪重負(fù),他們總是需要不停地用移動(dòng)電話(huà)或網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠(yuǎn)充滿(mǎn)了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實(shí)際上，他們過(guò)上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對(duì)身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個(gè)城市的主流人群，城市主要財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者，對(duì)這些人，我們也習(xí)慣稱(chēng)之為“精英”。,2003年深圳福田皇庭世紀(jì)5300元/平米入市 2006年深圳福田均價(jià)12000元/平米 關(guān)外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平米 同年11月 深圳

3、被列居中國(guó)“十大最冷漠的城市”第2位！,深圳，城市財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者正在被“冷漠”,引子二：,社會(huì)精英需要社會(huì)的關(guān)懷-,城市布魯斯,站在城市的高度， 慰藉城市經(jīng)濟(jì)締造者：,精 英 ，你 好！,城市布魯斯前期策劃提案,精英 你好！,蘇達(dá)實(shí)業(yè)大亞灣項(xiàng)目地塊前期策劃提案,謹(jǐn)呈：惠州市蘇達(dá)實(shí)業(yè)有限公司,策劃脈絡(luò)導(dǎo)示,PART I城市布魯斯項(xiàng)目簡(jiǎn)析,開(kāi)發(fā)背景簡(jiǎn)析,項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介,背景一：深圳房?jī)r(jià)飛漲，可開(kāi)發(fā)用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出,定基指數(shù)：1997年=100,可支配收入 定基指數(shù),住宅銷(xiāo)售價(jià)格 定基指數(shù),（深圳：2006年房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12：1）,深圳商品住宅價(jià)格近兩年的上漲遠(yuǎn)

4、遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度，消耗了前9年的收入增長(zhǎng)空間。,深圳關(guān)內(nèi)已無(wú)地可用，關(guān)外可開(kāi)發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？ 走出去是必然的選擇。,數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng),背景二：惠陽(yáng)大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機(jī)呈現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展！,90年代初，惠陽(yáng)、大亞灣經(jīng)濟(jì)曾因“南海石油”投資信息拉動(dòng)，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機(jī)國(guó)家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟(jì)承受了“斷脈”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2003年后經(jīng)濟(jì)重新進(jìn)入快速發(fā)展階段。,2005年惠陽(yáng)生產(chǎn)總值78.1億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率15.1，人均GDP2957

5、美元；,背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機(jī)，大亞灣中心區(qū)，眾勢(shì)優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。,目前區(qū)內(nèi)通過(guò)對(duì)已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤(pán)整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓?zhuān)瑖?guó)內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來(lái)圈地，同時(shí)中心地帶小塊土地盤(pán)活也在加劇，預(yù)計(jì)今年，惠陽(yáng)、大亞灣將大盤(pán)競(jìng)出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入發(fā)展的黃金時(shí)期。,PART I城市布魯斯項(xiàng)目簡(jiǎn)析,項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介,開(kāi)發(fā)背景簡(jiǎn)析,大亞灣行政中心區(qū)、未來(lái)CBD、CLD雙核地帶！,項(xiàng)目周邊簡(jiǎn)介,大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū),西部工業(yè)區(qū),霞涌旅游休閑度假區(qū),殼牌石化區(qū),澳頭、惠州港,深圳龍崗,惠陽(yáng),15分鐘,30分鐘,本項(xiàng)目,項(xiàng)目位于大亞灣規(guī)劃中的行政中心區(qū)，緊臨區(qū)內(nèi)兩條

6、主干道，澳霞大道與惠澳大道，與惠陽(yáng)中心區(qū)僅15分鐘路程，車(chē)行30分鐘即可進(jìn)入龍崗中心城區(qū)。 目前項(xiàng)目周邊主干路網(wǎng)已修、改完成，管委會(huì)、財(cái)政局、地稅局等機(jī)關(guān)已遷入辦公，是未來(lái)大亞灣CBD、CLD雙核地帶。 總占地 6萬(wàn)平米,周邊配套尚不成熟，當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當(dāng)前利空。,但是由于大亞灣受多年經(jīng)濟(jì)因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒(méi)有得到落實(shí)。政府規(guī)劃作為能力較差。 因而雖然本項(xiàng)目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場(chǎng)及金融、商業(yè)等公建配套，但預(yù)期實(shí)現(xiàn)時(shí)長(zhǎng)及可能性卻不能預(yù)料，如在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間不能實(shí)現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起較好的促動(dòng)作用。 總體來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目地塊周邊配套尚

7、不成熟，規(guī)劃利好，當(dāng)前利空。,PART II宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng),宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望,由于大亞灣區(qū)與惠陽(yáng)淡水區(qū)人文、居民消費(fèi)習(xí)慣及片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內(nèi)房地產(chǎn)起步較慢，因而在市場(chǎng)分析時(shí)，我們將大亞灣與惠陽(yáng)作為一個(gè)區(qū)域來(lái)研究，習(xí)慣上我們稱(chēng)之為大亞灣惠陽(yáng)區(qū)。通過(guò)大的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)印證大亞灣的區(qū)域市場(chǎng)。,近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國(guó)家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場(chǎng)-,現(xiàn)象一：全國(guó)重要經(jīng)濟(jì)城市房?jī)r(jià)呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比大幅提高。 現(xiàn)象二：大陸富布斯排行前10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)。 現(xiàn)象三：房地

8、產(chǎn)進(jìn)入全民投資階段，泡沫隱現(xiàn)。,中原觀點(diǎn)：國(guó)家出臺(tái)任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的良性發(fā)展，不能任其自發(fā)發(fā)展。,地產(chǎn)一級(jí)區(qū)域主導(dǎo)城市深圳近年來(lái)，樓市狂顛，關(guān)內(nèi)無(wú)地可用，關(guān)外欲破萬(wàn)！,特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)停止，房?jī)r(jià)居高不下；元月6日，金地名津開(kāi)盤(pán)，均價(jià)15000元/平米，關(guān)外寶安房?jī)r(jià)欲破萬(wàn)元，深圳地產(chǎn)狂顛。 與此同時(shí)，深圳用地緊張，政府每年僅不足400萬(wàn)方的土地供應(yīng)，難于滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。,鹽田12000元,惠州，由于歷史的原因，她成了中國(guó)地產(chǎn)的“特區(qū)”，宏觀調(diào)控補(bǔ)地方政府所放逐,由于歷史的原因，惠州經(jīng)濟(jì)急需復(fù)蘇，面對(duì)大片荒蕪的土

9、地、幢幢爛尾樓，地方政府因地定“制”，將地方尚可主導(dǎo)的土地政策、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、國(guó)六條等調(diào)控政策暫時(shí)擱置。 在惠州，土地可以轉(zhuǎn)手，不受三年之限 在惠州，報(bào)建條件很機(jī)動(dòng)，戶(hù)型、容積率、公建比不受約束 在惠州，甚至于報(bào)建費(fèi)都可以商量 在惠州，可以大面積建別墅 。,無(wú)以安居，何以樂(lè)業(yè)，過(guò)快增長(zhǎng)的地產(chǎn)市場(chǎng)暗蘊(yùn)社會(huì)動(dòng)蕩的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去!,中國(guó)在改革開(kāi)放之初，曾提出“讓一部分人先富起來(lái)”，事實(shí)上，二十多年來(lái)，中國(guó)造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大。 2005年，中國(guó)政府提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的目標(biāo)，而作為“和諧社會(huì)”中不安諧的因素-房?jī)r(jià)飛漲，富裕人群反復(fù)投

10、資地產(chǎn)，很大一部分后來(lái)者卻無(wú)力承受房?jī)r(jià)之痛，安居樂(lè)業(yè)向來(lái)是安邦之道，不以安居，可以樂(lè)業(yè)，從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，國(guó)家勢(shì)必會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)熱浪溫和下來(lái)，無(wú)論是限價(jià)拍賣(mài)，還是投放經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，都只不過(guò)是不同的手段應(yīng)用，只要房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，各種宏觀調(diào)控措施都有可能繼續(xù)走出來(lái)，走下去。,PART II宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng),宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望,大亞灣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均GDP增速位居全省前列,大亞灣區(qū)2006年1-9月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況,2006年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪

11、，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng)2.68倍，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng)85%,大大高于廣東其它區(qū)域。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步落實(shí)，未來(lái)大亞灣經(jīng)濟(jì)將呈加速度發(fā)展。,近年大亞灣地區(qū)生產(chǎn)總值列表,中海殼牌及中下游配套產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨幅投資，招商引資取得重大進(jìn)展,10001500億,預(yù)計(jì)未來(lái)5到10年內(nèi)，大亞灣的石化產(chǎn)業(yè)將投入10001500億元 中海殼牌已于今年4月份點(diǎn)火投產(chǎn)，屆時(shí)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)超過(guò)6000億元 中海殼牌直接合作的單位有350家知名企業(yè)落戶(hù)惠陽(yáng)、大亞灣。 石化城下游產(chǎn)業(yè)近500家企業(yè)。 目前進(jìn)駐農(nóng)民房、住宅小區(qū)的惠陽(yáng)注冊(cè)工商企業(yè)近15000家。,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸形成，惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域正向一個(gè)增長(zhǎng)型城市人口

12、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,20082020年大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人口預(yù)測(cè)表,以上為人口學(xué)家用綜合指數(shù)法預(yù)測(cè) 的數(shù)據(jù),由右表中，很容易發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模化發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口大幅度增加，而右述預(yù)測(cè)尚未考慮大深圳同城生活的背景，若考慮此因素，區(qū)內(nèi)人口增幅更為迅猛。 城市人口持續(xù)增加，而流動(dòng)人口呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明，越來(lái)越大比例的外來(lái)者，在大亞灣定居下來(lái)，從而形成城市人口經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)者。,區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展將進(jìn)入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)迅速顯現(xiàn)。,石化產(chǎn)業(yè)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，05年大亞灣GDP年平均增長(zhǎng)12.5%，06年起，GDP 年平均增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)17.5， 進(jìn)入高速發(fā)展階段 廣東省社科院經(jīng)研究表明，

13、發(fā)達(dá)國(guó)家投資乘數(shù)為50，珠三角地區(qū)為為20。石化城10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益：360億（殼牌直接投資）20 7200億 以10年計(jì)，保守估計(jì)惠州消化其中10，則投資增量約為70億/年，預(yù)計(jì)GDP年平均 增長(zhǎng)超過(guò)15,PART II宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng),宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望,區(qū)域內(nèi)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境，歷史問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活，新盤(pán)開(kāi)發(fā)加劇，房地產(chǎn)投資理性回升。,名苑山莊、富景大廈、世貿(mào)中心等系列爛尾樓盤(pán)活成功；新盤(pán)入市步伐加快，房地產(chǎn)投資呈加速上升勢(shì)頭,（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）,近年來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢(shì)頭！

14、,20012005年惠陽(yáng)房地產(chǎn)運(yùn)行情況,（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）,自2001年以來(lái)，惠陽(yáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積呈波浪型增長(zhǎng)，但04后，銷(xiāo)售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢(shì)頭。,惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域大盤(pán)涌動(dòng)，品牌發(fā)展商攜優(yōu)勢(shì)資源批量造城！,區(qū)域房?jī)r(jià)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)曲折前行，目前受利好因素影響，呈良好發(fā)展勢(shì)頭,惠州近幾年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析,（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）,區(qū)域地產(chǎn)在03年進(jìn)入低谷，但自2004年起，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖，04-06年，以年均約10%的價(jià)格幅度回升，06年平均價(jià)格達(dá)到3000元/平米，但目前與周邊的深圳、東莞房?jī)r(jià)具有巨大的差距，隨著“大深圳”共同生活圈的形成，惠州房地產(chǎn)業(yè)將呈持續(xù)上升的良好發(fā)展勢(shì)頭。,區(qū)內(nèi)

15、各主要樓盤(pán)戶(hù)型及銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)分析,區(qū)內(nèi)各主要樓盤(pán)客戶(hù)域來(lái)分析,從右表中可以看出，目前惠陽(yáng)及大亞灣在售項(xiàng)目中，深圳客戶(hù)占總客戶(hù)數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項(xiàng)目，深圳客戶(hù)比例較高，本地及產(chǎn)業(yè)客戶(hù)因目前人口尚少，故所占比例均不高。,區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之建筑形態(tài)、風(fēng)格,目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主，并獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，中小項(xiàng)目可以借鑒。,區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之戶(hù)型,目前惠陽(yáng)區(qū)熱銷(xiāo)戶(hù)型以三房為最，二房、三房總體供求平穩(wěn)，而大面積的四房則消化速度相對(duì)較慢。 因而對(duì)于中檔樓盤(pán)而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。,惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價(jià)格低廉外，與鵬

16、城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間,中小樓盤(pán)缺乏個(gè)性，形象訴求過(guò)于生硬，缺少生活內(nèi)涵。,戶(hù)型方正實(shí)用，但缺少創(chuàng)新點(diǎn)，產(chǎn)品附加值不足。,PART II宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng),宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望,2、強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容量，未來(lái)地產(chǎn)需求加速提升。,1、深圳房?jī)r(jià)高企及面臨無(wú)地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。,4、作為深圳的一級(jí)輻射區(qū)域，區(qū)域之間產(chǎn)品一體化是大勢(shì)所趨，未來(lái)創(chuàng)新型產(chǎn)品加速內(nèi)遷。,3、越來(lái)越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)的深圳客戶(hù)區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價(jià)格提升。,5

17、、基于品牌地產(chǎn)商的大盤(pán)帶動(dòng)，及受深圳地產(chǎn)的影響，地產(chǎn)項(xiàng)目向綜合品質(zhì)提升發(fā)展。,6、07年，全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控。,惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：大勢(shì)利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性,PART III城市布魯斯分析定位,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建議,項(xiàng)目地塊四至八方現(xiàn)狀。,市政廣場(chǎng),本案地塊,體育館,行政中心,中聯(lián)燦邦 項(xiàng)目用地 (20萬(wàn)平米),南海星城,中聯(lián)項(xiàng)目,虎頭山公園 （規(guī)劃中）,紅樹(shù)林,中國(guó)人壽保險(xiǎn) （廣州分公司）,管委會(huì),東正地塊 4萬(wàn)方,待開(kāi)發(fā)地塊,項(xiàng)目周邊除除北面、東面及道路網(wǎng)

18、基本建成外，其它均處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，但未來(lái)規(guī)劃利好，處于大亞灣行政、金融同、體育中心地帶。 占地60000平米，容積率2.4-2.8,項(xiàng)目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈囊括淡水、深圳龍崗。,本項(xiàng)目地塊位于大亞灣未來(lái)CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時(shí)進(jìn)入深圳龍崗中心城，15分鐘到達(dá)淡水。區(qū)內(nèi)具有豐富的海岸線，隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸現(xiàn)。,項(xiàng)目地塊交通屬性分析,新輪調(diào)控，惠陽(yáng)、大亞灣能否幸免,深惠沿海高速,淡澳大道,深汕高速地塊,坑梓惠陽(yáng),惠澳大道,深汕高速,一個(gè)全方位快速區(qū)間交通干線正在形成,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,作為大灣的新中心區(qū)，周邊大批土地都

19、處于規(guī)劃階段，目前地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)尚未形成。片區(qū)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)。 但是，我們了解到，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項(xiàng)目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項(xiàng)目近，占地面積較大，是本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,周邊各潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃情況。,大亞灣中心區(qū)周邊各主要樓盤(pán)都力爭(zhēng)在07年底08年初入市，除東方廣場(chǎng)改造項(xiàng)目及中聯(lián)別墅項(xiàng)目外，其它項(xiàng)目集中在07年底至08年中時(shí)間段。 從產(chǎn)品來(lái)看，小高層是普通物業(yè)的基本建筑形態(tài)，而實(shí)用性戶(hù)型占主導(dǎo)。,根據(jù)本項(xiàng)目情況及潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)利空因素，我們?nèi)绾稳プ觯?SWOT分析及策略提升,新輪調(diào)控，惠陽(yáng)、大亞灣能否幸免,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定

20、位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建議,PART III城市布魯斯分析定位,項(xiàng)目地塊屬性決定項(xiàng)目檔次定位,20萬(wàn)平米紅樹(shù)林,大亞灣中心區(qū)位,綜合行政中心區(qū)域,澳頭人民醫(yī)院,便利的交通線路,南面就是虎頭山公園,殼牌基經(jīng)濟(jì)輻射帶,眾多中、小學(xué)環(huán)繞,高尚社區(qū)非高檔社區(qū),檔次定位因子分析，亦論證本項(xiàng)目中檔精品的檔次定位,中檔定位可行,臨街建公寓,四種常見(jiàn)的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場(chǎng)的追隨者與補(bǔ)缺者,本項(xiàng)目是搭便車(chē)、借勢(shì)（大盤(pán)）的追隨者，目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)、瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙的補(bǔ)缺者,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建議,PART III城市布

21、魯斯分析定位,項(xiàng)目命名原則及要素,命名原則：,【瑯瑯上口】,【彰顯形象】,【類(lèi)別標(biāo)識(shí)】,【便于研展】,命名要素：,【區(qū)位】,【客戶(hù)特征】,【項(xiàng)目檔次】,【產(chǎn)品風(fēng)格】,項(xiàng)目命名,【城市】她是位于“都心”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，她 是獻(xiàn)給城市精英。 【布魯斯】中文含義中，他具有藍(lán)色之意，藍(lán)色是夢(mèng)想的顏色，也是極具 品質(zhì)感的色彩，在推廣時(shí)便于豐富內(nèi)涵、便于研展； 同時(shí)，布魯斯是美國(guó)的非洲后裔創(chuàng)造的音樂(lè)流派，歌詞表達(dá)了 他們對(duì)生活的向往、對(duì)愛(ài)和擺脫束縛的渴求。,城市布魯斯 CITYBLUES,項(xiàng)目輔選命名,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建

22、議,PART III城市布魯斯分析定位,在客戶(hù)定位討論前，請(qǐng)先聽(tīng)一段真實(shí)的小插曲,2006年最后的一天， 深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桑泰丹華開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán) 均價(jià)9600元/平米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，銷(xiāo)售率約80%. 2007年元月2日， 一名王姓先生與愛(ài)人帶著小孩，出現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)中心， 一臉的無(wú)耐與不解，詢(xún)問(wèn)著房源、房?jī)r(jià)，最終無(wú)耐地坐在接待區(qū) 王先生31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套60平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買(mǎi)套安居型三房，看到120多萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，無(wú)力承受。閑聊中，王生說(shuō)，他有個(gè)同事，在惠陽(yáng)XX世家買(mǎi)了一套140多的四房，才40萬(wàn)元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢(qián)都可以買(mǎi)一輛小奔，把父母

23、先接到那里住，周未回去住 我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少數(shù)群體,受眾市場(chǎng)分析：深圳區(qū)域來(lái)源客戶(hù)成為惠陽(yáng)-大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之。,從右表中可以看出，目前惠陽(yáng)及大亞灣在售項(xiàng)目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶(hù)為： 深圳：占60% 本地：占35% 其它：占5%,中原地產(chǎn)通過(guò)代理的惠陽(yáng)大亞灣區(qū)標(biāo)志性的樓盤(pán)，對(duì)來(lái)訪客戶(hù)進(jìn)行分析，也佐證了市場(chǎng)客戶(hù)區(qū)域來(lái)源。,2006年1112月份，半島1號(hào)認(rèn)籌情況分析,半島1號(hào)作為現(xiàn)時(shí)惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤(pán)，已成為來(lái)區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房必看的項(xiàng)目之一，因而半島1號(hào)的客戶(hù)情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)情況。,深圳客戶(hù)是未來(lái)很長(zhǎng)階段內(nèi)的區(qū)域客戶(hù)的主流群體，未來(lái)，深

24、圳客戶(hù)及本地客戶(hù)將大比例增長(zhǎng)。,隨著惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應(yīng)及區(qū)域市場(chǎng)漸漸明朗，越來(lái)越多的人開(kāi)始認(rèn)同區(qū)域市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶(hù)大幅度增加。 深圳客戶(hù)在很多的一段時(shí)間內(nèi)將占據(jù)客戶(hù)主流位置，但隨著大亞灣及惠陽(yáng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)也會(huì)上升，深圳客戶(hù)比例將呈小幅下降。 隨著沿海高速及未來(lái)地鐵三號(hào)延長(zhǎng)線的開(kāi)通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)，而作為中檔定位的本項(xiàng)目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟(jì)生活圈，客戶(hù)構(gòu)成與現(xiàn)在的惠陽(yáng)區(qū)域大致相同。 盡管大亞灣沒(méi)有惠陽(yáng)目前一樣的內(nèi)需拉動(dòng)，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)將拉動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)。 因而，本項(xiàng)目的客

25、戶(hù)購(gòu)成，在近2-3年內(nèi)與目前惠陽(yáng)市場(chǎng)極為類(lèi)似.,客戶(hù)群體定位（本項(xiàng)目在近三年內(nèi)開(kāi)發(fā)，三年內(nèi)惠陽(yáng)大亞灣區(qū)內(nèi)客戶(hù)構(gòu)成不會(huì)有大的變化）,職業(yè)特征：各行業(yè)的白領(lǐng)或中低層次領(lǐng)導(dǎo) 居住需求：中等偏上檔次物業(yè)、中等偏大戶(hù)型、社區(qū)感（非豪宅專(zhuān)屬感）、安全感；改變?cè)谏钲诘木幼‖F(xiàn)狀。,職業(yè)特征：惠陽(yáng)、大亞灣產(chǎn)業(yè)中、高端人群、政 府公務(wù) 員、大型國(guó)企員工及本地小 私營(yíng)業(yè)者 居住需求： 一定的交通便捷度、與工作場(chǎng)所較近， 價(jià)格適中，具有一定的社區(qū)的審美感 和倡導(dǎo)的生活方式,核心客戶(hù)群： (60%) 深圳客戶(hù),次核心客戶(hù)群： (40%) 本地客戶(hù),客戶(hù)群體共同特征界定,1、他們對(duì)大亞灣的發(fā)展具有較強(qiáng)的認(rèn)同感,2、他們大

26、多處在25-45歲之間，為二次或多次置業(yè)客戶(hù),3、他們大多數(shù)是各行業(yè)發(fā)展的主流人群，事業(yè)正在努力過(guò)程中,來(lái)源：淡水 16% 大亞灣 20%（產(chǎn)業(yè)客戶(hù)） 其他 4%,本地區(qū)域,來(lái)源：福田 25% 南山13 % 龍崗 12% 其他 20%,深圳區(qū)域,目標(biāo)客戶(hù)群體區(qū)域來(lái)源屬性,中原地產(chǎn)通過(guò)代理的惠陽(yáng)大亞灣區(qū)標(biāo)志性的樓盤(pán)，對(duì)深圳區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn)進(jìn)行研究,工作區(qū)域,購(gòu)買(mǎi)價(jià)值排序,置業(yè)次數(shù),置業(yè)目的,總價(jià)額度,深圳客戶(hù)以關(guān)內(nèi)的客戶(hù)為主，約占深圳區(qū)域客戶(hù)的七成，這部分在惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域內(nèi)置業(yè)時(shí)，更看重價(jià)格空間，交通狀況及配套，而對(duì)社區(qū)的規(guī)模，地段要求并不高，而他們所能承受的價(jià)格遠(yuǎn)高于本區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)。 而本項(xiàng)目?jī)r(jià)格

27、空間較大，交通便利，地處行政中心區(qū)，符合深圳人異地置業(yè)習(xí)慣。,兩個(gè)明顯趨勢(shì)：關(guān)外置業(yè)熱 深圳國(guó)邊緣城市置業(yè)熱,利好引導(dǎo),價(jià)格驅(qū)趕,自然資源驅(qū)趕,深圳人為何走出深圳置業(yè)？ 在理想與現(xiàn)實(shí)中尋找新的平衡,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建議,PART III城市布魯斯分析定位,項(xiàng)目形象定位要素,體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：中產(chǎn)階層、城市精英、城市發(fā)展方向 符合目標(biāo)客戶(hù)格調(diào)：高尚、素質(zhì)、人文、品味、時(shí)尚、個(gè)性 利于表達(dá)物業(yè)賣(mài)點(diǎn)：景觀、體育、休閑、地段、商業(yè) 、商務(wù) 形象鮮明易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會(huì)精英 有較強(qiáng)的包容性，利于延展：生活領(lǐng)地、高尚處所 符合

28、區(qū)域白領(lǐng)心理需求：告別冷漠的城市，精英家，暖生活。,項(xiàng)目形象定位,站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟(jì)的締造者,精英，你好！,次選定位,精英家，暖生活！,項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目客戶(hù)定位,物業(yè)產(chǎn)品定位,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目命名建議,PART III城市布魯斯分析定位,選擇物業(yè)功能類(lèi)型時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目功能類(lèi)型在區(qū)域環(huán)境中的價(jià)值實(shí)現(xiàn),（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。）,因而在本項(xiàng)目中，物業(yè)類(lèi)型建議為，以高層住宅為主，開(kāi)發(fā)部分公寓， 商業(yè)氛圍較好的臨街面考慮底層商鋪（不宜高于二層）,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路,緊湊型公寓戶(hù)型,穩(wěn)妥面積線,適用型住宅戶(hù)型,合理型街鋪尺度,在滿(mǎn)足中端的物業(yè)定位、客戶(hù)心理

29、需求時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的功能定位，推導(dǎo)出合理的戶(hù)型面積及配比。,（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。）,住宅,公寓,根據(jù)我司對(duì)客戶(hù)需求意向及適用性的研究，對(duì)家居型產(chǎn)品各功能開(kāi)間及面積提出以下建議：,PART IV城市布魯斯產(chǎn)品建議,深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀,整體規(guī)劃建議,社區(qū)園林建議,建筑產(chǎn)品建議,深圳地產(chǎn)，素有“中國(guó)地產(chǎn)樣板房”之稱(chēng)，已發(fā)展至國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，近年來(lái)發(fā)展尤其迅猛,地產(chǎn)看深圳，已成為近十余年來(lái)，深圳地產(chǎn)已成為中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的 風(fēng)向標(biāo)，近年來(lái)，隨著深圳土地資源的緊張，及房?jī)r(jià)一路飛漲，為了提 高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品創(chuàng)新呈百花齊放之勢(shì)，盡可能增大實(shí)用空間。 惠陽(yáng)、大亞灣區(qū)域作為深圳的一級(jí)輻射地帶，

30、地產(chǎn)產(chǎn)品大同之勢(shì)熱不可擋。,有限的土地供應(yīng)，造就了高企的房?jī)r(jià)，高企的房?jī)r(jià)催生出超值的創(chuàng)新戶(hù)型。,深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀,整體規(guī)劃建議,社區(qū)園林建議,建筑產(chǎn)品建議,PART IV城市布魯斯產(chǎn)品建議,從產(chǎn)品價(jià)值入手，做到人車(chē)分流、氣流通暢、采光充足，同時(shí)與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價(jià)值。,1期住宅,2期住宅,市政廣場(chǎng),內(nèi)退廣場(chǎng),高層公寓,車(chē)行入口,人行大門(mén),車(chē)行入口,車(chē)行入口,中央園庭,景觀軸,底層商業(yè)街,由于社區(qū)較小 為達(dá)到人車(chē)分 流，及園林的 完整性，建議 采用全地下停 車(chē)室。,深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀,整體規(guī)劃建議,社區(qū)園林建議,建筑產(chǎn)品建議,PART IV城市布魯斯產(chǎn)品建議,街鋪,全地下車(chē)庫(kù)地面采光,中心景觀,主

31、景觀軸,市場(chǎng)廣場(chǎng),過(guò)渡帶,架空層花園,樓梯間花園,架空層花園 通過(guò)一層架空層，除設(shè)置泛會(huì)所外，設(shè)置適當(dāng)?shù)闹脖?，形成無(wú)陰隔的園林綠化空間。增加綠地面積。,天頂綠色會(huì)所,生態(tài)地下車(chē)庫(kù) 在每個(gè)組團(tuán)綠化區(qū)域設(shè)置地面采光窗或設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，直通地下車(chē)庫(kù),生態(tài)地下車(chē)庫(kù),雕塑小品建議 在雕塑園林上建議以人物小品為主要設(shè)計(jì)方向，雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象，如“少年柯南”，等，雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品、局部布置為主，數(shù)量不宜過(guò)多，擺放密度為一般雕塑公園密度（1個(gè)/380）的1/30，即在總占地面積171207.04布置8-12個(gè)雕塑小品，擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團(tuán)式雕塑小品，園區(qū)內(nèi)散點(diǎn)狀小品分布

32、。,深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀,整體規(guī)劃建議,社區(qū)園林建議,建筑產(chǎn)品建議,PART IV城市布魯斯產(chǎn)品建議,盡管惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)只有深圳均價(jià)的三分之一，但是，深圳的客戶(hù)會(huì)以深圳的地產(chǎn)水平來(lái)審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)本地客戶(hù)，經(jīng)常來(lái)往深圳，對(duì)深圳的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的認(rèn)同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類(lèi)的物業(yè)。 因而，惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)落后于深圳太多，未來(lái)將處在同一水平線上，深圳的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。,外立面建議：時(shí)尚、簡(jiǎn)約而不失大氣，甚至可以張揚(yáng)。,戶(hù)型建議：方正實(shí)用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶(hù)型提供附加價(jià)值是靈魂，是競(jìng)爭(zhēng)力所在。,要點(diǎn)一：南北通透，南向,要點(diǎn)二：方正

33、實(shí)用，盡可能減少浪費(fèi)空間,要點(diǎn)三：時(shí)尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等的綜合運(yùn)用,要點(diǎn)四：過(guò)用多種贈(zèng)面積的手法，提高項(xiàng)目實(shí)用率。,實(shí)惠舒適借鑒一：戶(hù)型平面設(shè)計(jì),客廳陽(yáng)臺(tái),入戶(hù)花園,空中花園,凸式衣櫥,2房2廳1衛(wèi),戶(hù)型增值元素,創(chuàng)新元素：露臺(tái)可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。 明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光，提高居住的舒適度。 贈(zèng)送入戶(hù)花園、露臺(tái)、提高產(chǎn)品的附加值。,實(shí)惠舒適借鑒二：戶(hù)型平面設(shè)計(jì),入戶(hù)花園,贈(zèng)送露臺(tái),贈(zèng)送兩臺(tái)挑空露臺(tái),凸窗設(shè)計(jì),采用兩層挑空露臺(tái)，在交房驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商再行隔斷，等于贈(zèng)送了一間陽(yáng)光室。 大面積入戶(hù)花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間。,實(shí)惠舒適借鑒三：戶(hù)型平面設(shè)計(jì),利

34、用中部大面積挑空層設(shè)計(jì)，在施工驗(yàn)收后，將挑空部分加頂，形成一間獨(dú)立的房間，可做書(shū)房、臥室或其它功能房。 同時(shí)采用大面積奇偶層大陽(yáng)臺(tái)大露臺(tái)組合設(shè)計(jì)，具有更大的室外活動(dòng)空間,實(shí)惠舒適借鑒四：戶(hù)型平面設(shè)計(jì),一房可變兩房,實(shí)惠舒適借鑒五：戶(hù)型平面設(shè)計(jì),111兩個(gè)一房一廳可拼為二房二廳,戶(hù)型借鑒元素：凸窗設(shè)計(jì),戶(hù)型借鑒元素：墻面處理,PART V城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略,聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政,先期小批入市,先住宅后商業(yè),開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議,對(duì)于本項(xiàng)目，特別是商業(yè)部分，市政廣場(chǎng)是最大的價(jià)值促動(dòng)因素，聯(lián)合開(kāi)發(fā)有利于提出物業(yè)價(jià)值。,惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展？ 開(kāi)發(fā)商可以聯(lián)合周邊相

35、關(guān)利益的開(kāi)發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費(fèi)用在樓盤(pán)報(bào)建或其它規(guī)費(fèi)中扣除。,聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政,先期小批入市,先住宅后商業(yè),開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議,PART V城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略,為減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在提高項(xiàng)目利潤(rùn)的同時(shí)，先期小批入市，先入為主，樹(shù)立片區(qū)主導(dǎo)地產(chǎn)形象。,作為新興的新區(qū)中心地帶，周邊有著大量的土地存量，目前，據(jù)我 司了解，中聯(lián)項(xiàng)目、南海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的潛在供應(yīng)量就近80萬(wàn)方，預(yù)計(jì)在08年入市。 建議本項(xiàng)目先期小批入市，在07年年底前入市，一方面，形成無(wú)競(jìng) 爭(zhēng)的市場(chǎng)，樹(shù)立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新產(chǎn)品 ，成為惠陽(yáng)、大亞灣的戶(hù)型創(chuàng)新先鋒，迅速打開(kāi)局面，引領(lǐng)市場(chǎng)，形成 品牌效應(yīng)。

36、,聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政,先期小批入市,先住宅后商業(yè),開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議,PART V城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略,住宅的價(jià)值在于居?。òㄓ纱硕苌耐顿Y價(jià)值），商業(yè)及公寓的價(jià)值卻在于看得見(jiàn)的市場(chǎng)。,先住宅、等待時(shí)商，開(kāi)發(fā)商業(yè) 大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形 成，而且當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來(lái)23年內(nèi)， 片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認(rèn)為，僅通過(guò)房地產(chǎn)商 的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)先開(kāi)發(fā)對(duì)人 氣影響較小的住宅部分，再開(kāi)發(fā)公寓及商業(yè)部分。隨著時(shí)間的推 移，片區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)漸多，公建開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。,聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政,先期小批入市,先住宅后商業(yè),開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議,PART

37、 V城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略,先期入市，小量多批，緊湊開(kāi)盤(pán)，在市場(chǎng)形成旺銷(xiāo)之勢(shì)，最終達(dá)到利潤(rùn)與品牌的又重豐收。,共分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)： 一期：開(kāi)發(fā)占地20000方 二期：開(kāi)發(fā)占地40000方 同期分批，每?jī)蓷澖M團(tuán)推售。 一期一批入市時(shí)機(jī)，2007年底或2008年初。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，2.5年,PART VI城市布魯斯推廣策略,項(xiàng)目推廣要點(diǎn),項(xiàng)目推廣建議,要點(diǎn)一：低成本營(yíng)銷(xiāo)+中原二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),由市場(chǎng)調(diào)查可知，項(xiàng)目的主力客戶(hù)群并不在大亞灣本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點(diǎn)正是中原的優(yōu)勢(shì)所在，中原深圳150多家地鋪龐大的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)及數(shù)十年的客戶(hù)積累相信能為本項(xiàng)目的帶來(lái)大量客戶(hù)。,策略解析,要點(diǎn)二：針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，跟隨大盤(pán)做市場(chǎng),進(jìn)入2007年后，惠陽(yáng)及大亞灣區(qū)部分大盤(pán)將有所動(dòng)作，其必定會(huì)耗費(fèi)巨