房地產(chǎn)公司地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告范本模版

1、附件五：項(xiàng)目可行性報(bào)告范本附件五：項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 xxp2p3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 xx 房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 2006 年 10 月 1 本報(bào)告的數(shù)據(jù)不具備參考價(jià)值 目目 錄錄 第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況.1 一、基本情況.1 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀.2 三、配套設(shè)施.2 四、大市政配套.3 第二部分：市場(chǎng)分析第二部分：市場(chǎng)分析.4 一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況.4 二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征.7 三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位.8 四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素.9 第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析.12 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析.12

2、二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念.12 第四部分：工程及銷售計(jì)劃第四部分：工程及銷售計(jì)劃.14 一、證照取得計(jì)劃.14 二、工程計(jì)劃.14 三、銷售計(jì)劃.14 第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè)第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè).16 一、資金投入計(jì)劃.16 二、銷售回款計(jì)劃.17 三、資金需求計(jì)劃.17 第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析.18 一、成本利潤(rùn)分析.18 二、敏感性分析.19 三、盈虧平衡點(diǎn)分析.19 四、盈利能力分析.19 第七部分：優(yōu)劣勢(shì)分析第七部分：優(yōu)劣勢(shì)分析.23 一、優(yōu)勢(shì).23 二、劣勢(shì).23 三、機(jī)會(huì).24 第八部分：結(jié)論和建議第八部分：結(jié)論和建議.25 第一部分：項(xiàng)目概況第一部分

3、：項(xiàng)目概況 一、基本情況一、基本情況 1 1、地塊位置、地塊位置 p2、p3 地塊位于 xx 區(qū)中心區(qū)西南部，廣東科學(xué)城內(nèi)，項(xiàng)目四至范圍為西至水西路，南 至開創(chuàng)大道，地塊北側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃路。項(xiàng)目所處區(qū)域位于 xx 市區(qū)東北方向，距離市中心 20 公里左右，按照目前政府規(guī)劃，本區(qū)域?qū)⒓k公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛 樂和休閑等功能于一體，自然環(huán)境優(yōu)異,非常適合生活居住。 項(xiàng)目位置圖如下： 紅線圖如下： 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃圖如下： 平面地形圖如下： 附區(qū)位圖 附項(xiàng)目紅線圖 附項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃圖 附平面地形圖 2 2、規(guī)劃條件、規(guī)劃條件 本地塊規(guī)劃用途為居住，總用地面積 224125 平方米，其中，北

4、部 kxc-p2 地塊用地面 積 115250 平方米，南部 kxc-p3 地塊 108875 平方米。項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 1，初步規(guī)劃總建 筑面積 312366 平方米，地上建筑面積 224125 平方米，地下建筑面積 68943 平方米。 地塊建筑密度25%，綠地率35%，建筑高度30 米，要求以多層及小高層為主。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀為荒地，有少量植被覆蓋，無(wú)拆遷，南側(cè)有高壓線經(jīng)過(guò)，但不影響地塊建設(shè)。 地塊形狀規(guī)則，比較利于規(guī)劃。建設(shè)區(qū)域內(nèi)地形起伏不大，北側(cè)有小山包，不在紅線內(nèi)。 南側(cè)地塊地質(zhì)條件較好，北側(cè)地塊地質(zhì)條件稍差。地下無(wú)管線、電纜等重要設(shè)施。兩地塊 之間有一條規(guī)劃路。 地塊現(xiàn)狀

5、圖如下： 地形地貌圖如下： 三、配套設(shè)施三、配套設(shè)施 1 1、交通配套、交通配套 地鐵 4 號(hào)線未來(lái)經(jīng)過(guò)本區(qū)域，分別在項(xiàng)目西側(cè)和東側(cè)設(shè)有站點(diǎn)，地塊周邊公路網(wǎng)比較 發(fā)達(dá)，自駕車很容易到達(dá)廣汕公路、廣深高速、廣園高速等，但目前該地塊只有 534 路 574 路公交車(二中科學(xué)城校區(qū)站)可以到達(dá)。居民主要出行方式為自駕車。 2 2、教育配套、教育配套 項(xiàng)目附近區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)教育設(shè)施較為完善，在廣汕路與開創(chuàng)大道交匯處有黃陂小學(xué)，項(xiàng) 目周圍約 4 平方公里范圍內(nèi)有四所中學(xué)，分別為第二中學(xué)新校區(qū)，91 中、羅岡中學(xué)和新建 附現(xiàn)狀圖 附地形地貌圖 的開發(fā)區(qū)獨(dú)立高中。另外，為吸引海外留學(xué)人員歸國(guó)創(chuàng)業(yè)，滿足在科學(xué)城

6、工作的外籍人士、 港澳臺(tái)僑胞、留學(xué)歸國(guó)人員及科技人員和專家學(xué)者子女接受教育的需求，xx 區(qū)政府將在科 學(xué)城中心區(qū)內(nèi)珠山西南角，香山路以西，科翔路以北設(shè)立 xx 科學(xué)城國(guó)際學(xué)校。 3 3、醫(yī)療配套、醫(yī)療配套 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)有開發(fā)區(qū)醫(yī)院、疾病預(yù)防控制中心、開發(fā)區(qū)紅十字會(huì)醫(yī)院、 開發(fā)區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所和環(huán)衛(wèi)美化服務(wù)中心等，但這些機(jī)構(gòu)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。未來(lái) xx 區(qū)政府將投 資 5 億元，在距離本項(xiàng)目不到 1 公里的位置打造 xx 區(qū)綜合醫(yī)院，該醫(yī)院定位為國(guó)內(nèi)一流的 集醫(yī)療服務(wù)、預(yù)防、保健、康復(fù)、科學(xué)研究等功能于一體的國(guó)家三級(jí)甲等綜合性區(qū)域醫(yī)院。 4 4、文體娛樂配套、文體娛樂配套 地塊東面毗鄰已規(guī)劃的

7、 xx 區(qū)文化休閑區(qū)，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有區(qū)圖書館、展覽館、影劇院文化 中心體育館等設(shè)施，東北面是興建中的 xx 區(qū)政府行政辦公服務(wù)中心和正在規(guī)劃建設(shè)的市民 公園及酒店會(huì)議中心，未來(lái)本區(qū)域居民的文體娛樂需求將得到滿足。 5 5、景觀配套、景觀配套 地塊東南側(cè)有小山坡，將來(lái)可結(jié)合本項(xiàng)目風(fēng)格做出比較好的景觀，且由于科學(xué)城成立 不久，地塊周邊沒有任何污染，自然環(huán)境比較優(yōu)越。 6 6、其他配套、其他配套 目前由于該地塊周邊尚未形成成熟的居住區(qū)，現(xiàn)有的配套，例如超市、商場(chǎng)、菜肉市 場(chǎng)、銀行、郵局等比較差，但是隨著近兩年內(nèi) xx 城和 xx 林語(yǔ)山莊業(yè)主的入住，將會(huì)進(jìn)一 步促進(jìn)該區(qū)域生活配套的齊全。 四、大市政配套

8、四、大市政配套 地塊東側(cè)與北側(cè)為規(guī)劃路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工同時(shí)可完成與交通主干道的對(duì)接。項(xiàng)目紅線 邊已有 dn500 管線，用于解決用水問題，排水、煤氣系統(tǒng)也已比較完善。xx 市電信局負(fù) 責(zé)本項(xiàng)目電話、網(wǎng)絡(luò)等接通。 第二部分：市場(chǎng)分析第二部分：市場(chǎng)分析 一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 1 1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 表 1：xx 十區(qū) 2007 年上半年 gdp 增長(zhǎng)情況 區(qū)域單位數(shù)額增長(zhǎng)率（%） 荔灣區(qū)萬(wàn)元 184.412 越秀區(qū)萬(wàn)元 538.81 海珠區(qū)萬(wàn)元 168.4810.5 天河區(qū)萬(wàn)元 589.9513.3 白云區(qū)萬(wàn)元 316.4112.4 xx 區(qū)萬(wàn)元 20

9、6.613.3 番禺區(qū)萬(wàn)元 285.812.5 花都區(qū)萬(wàn)元 196.9214.1 南沙區(qū)（2005 年 10 月設(shè)區(qū)） 萬(wàn)元 142.0262.9 xx 區(qū)（2005 年 10 月設(shè)區(qū)萬(wàn)元 361.8420.8 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況來(lái)看，xx 區(qū)和南沙區(qū)兩個(gè)剛成立的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，xx 區(qū) 只落后南沙區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已排在 xx 市第二位。 2 2、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 xx 區(qū) 2005 年 10 月正式成立，是在原 xx 開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，并入了九佛鎮(zhèn)和鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)。本 區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著行政區(qū)的建立，正在逐步發(fā)展。 科學(xué)城除了原有的 xx 林語(yǔ)山莊和帝景山莊外，xx 和中糧集

10、團(tuán)合作的 xxxx 城已現(xiàn)雛形， 規(guī)模較小的華悅山莊也即將進(jìn)入市場(chǎng)，目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型還比較單一，主要針對(duì)中高收 入者。帝景山莊與 xx 林語(yǔ)山莊以別墅為主，xxxx 城以情景洋房、特色小高層及 xx 的創(chuàng)新 低密度住宅為主，主要是針對(duì)中、高等收入階層。 由于特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，科學(xué)城住宅市場(chǎng)需求人群比較穩(wěn)定，主要客戶群為大量科技人 員、專家學(xué)者、留學(xué)歸國(guó)人員、和外籍人士等，此外在科學(xué)城工作的公務(wù)人員也是比較大 的需求群體。 3 3、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況 科學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步不久，但是發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，在未來(lái)幾年內(nèi)，本區(qū)域?qū)⒊蔀?xx 市的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。 圖 1：xx 市 2003

11、年-2006 年商品房開工、竣工面積圖 2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 商品住宅施工面積 商品住宅竣工面積 線性 (商品住宅施工面 積) 線性 (商品住宅竣工面 積) 商品住宅施工 面積 3161.93 3471.26 3409.09 3510.08 商品住宅竣工 面積 902.08796.55723.06664.25 2003200420052006 從上圖可以看出，xx 市商品住宅開工面積變化不大，但竣工面積逐年減少，xx 區(qū)為 xx 市新設(shè)立的區(qū)域，科學(xué)城的住宅市場(chǎng)也剛剛興起，預(yù)計(jì)科學(xué)城的開工量增長(zhǎng)速度會(huì)大于 xx 市住宅開工量的平均

12、增長(zhǎng)速度，短時(shí)間內(nèi)就會(huì)形成比較濃厚的居住氛圍。 2 蘿崗區(qū) 2005 年成立，故沒有相應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況盡量細(xì)化到項(xiàng)目所在區(qū)域。 圖 2：xx 區(qū) 2006 年上半年成交量統(tǒng)計(jì)圖 28.92 17.56 83.76 100.17 80.51 11.18 77.5 90.63 1.96 11.51 48.31% -41.74% -33.23% -12.90% -10.51% -36.19% -28.19% 58.86% -73.26% 136.34% 0 20 40 60 80 100 120 荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃浦區(qū)番禺區(qū)域花都區(qū)南沙區(qū)蘿崗區(qū) -100.00% -50.

13、00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 銷售面積 同比增長(zhǎng) 從成交量上來(lái)看，xx 區(qū)成交總量比較小，位于 xx 十區(qū)的第八位，但成交量增長(zhǎng)速度為 xx 十區(qū)最快，比去年同期增長(zhǎng)近 140%，表明本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)極具潛力。 圖 3：2006 年上半年 xx 市十區(qū)商品住宅售價(jià)圖 7746 10012 9300 10969 6924 6269 6489 4133 3935 7294 26.24% 16.31% 36.18% 35.27% 17.94% 25.18% 35.78% 40.39% 29.14% 140.73% 0 2000 4000 6000 8000 10

14、000 12000 荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃浦區(qū)番禺區(qū)域花都區(qū)南沙區(qū)蘿崗區(qū) 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 140.00% 160.00% 銷售均價(jià) 同比增長(zhǎng) 從成交均價(jià)來(lái)看，xx 區(qū)成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度為 xx 十區(qū)最大，達(dá)到 140%，呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的 增長(zhǎng)勢(shì)頭。 二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1 1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 目前 xx 區(qū)在售樓盤有 xx，均以別墅和小高層為主，有部分高層。除 xx 城外，其他項(xiàng) 目目前均沒有銷售，預(yù)計(jì) 4 項(xiàng)目共有住宅在 4000 套左右。 2 2、各檔次

15、產(chǎn)品的集合特征、各檔次產(chǎn)品的集合特征 目前 xx 區(qū)在售項(xiàng)目的別墅毛坯均價(jià)在 15000 元-21000 元/平方米，公寓帶裝修價(jià)格在 9000 元-12000 元/平方米。從戶型來(lái)看，公寓面積以 80-130 平米左右為主的兩房和三房的 中等戶型為主。xx 區(qū)項(xiàng)目離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套尚未成熟，公交線路較少，交通較為不 便。 xx 區(qū)距離本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，在售的兩個(gè)典型樓盤（xx 城市花園，xx 花園）主要以小高層和 高層為主，均價(jià)在 9500 元左右，帶 800 元/平方米裝修，戶型面積為 60-180 平方米，三房 為主，配有少量的二房和四房。盡管同屬 xx 東部地區(qū)，該區(qū)域與科學(xué)城相比，周邊

16、配套比 較齊全，公共交通狀況較好，地鐵開通時(shí)間預(yù)計(jì)在 2007 年年底，比項(xiàng)目規(guī)劃的地鐵開通時(shí) 間早了 2 年。 附圖附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖。 表 2：周邊樓盤情況表 樓盤名稱位置規(guī)模產(chǎn)品類型均價(jià)銷售速度其他 3 3、個(gè)案分析、個(gè)案分析xxxx 城城 項(xiàng)目周邊樓盤分布圖 xx 城位于 xx 科學(xué)城羅南路以東北，與林語(yǔ)山莊緊緊相鄰。該地塊占地 22 萬(wàn)，容積 率僅為 0.7。xx 城規(guī)劃總共有住宅 1200 套，目前 xx 城第一期已經(jīng)基本完工，產(chǎn)品類型包 括：情景洋房、特色小高層及別墅，其中別墅以聯(lián)排別墅為主，除了特色小高層將于明年 推出以外，其它的均準(zhǔn)備在今年 10 月份推出。第一期情

17、景洋房共有 204 套，聯(lián)排別墅 100 多套，獨(dú)棟別墅僅有 4 套，根據(jù)目前掌握情況，別墅毛坯價(jià)格不低于 20000/平米，情景洋 房?jī)r(jià)格在 10000 左右，特色小高層價(jià)格尚未確定。 作為行業(yè)標(biāo)桿，xx 以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌 形象。xx 城與本項(xiàng)目?jī)H一丘之隔，將成為本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)林語(yǔ)山莊與 xx 城為該地區(qū)的各種類型住宅初步定價(jià)樹立了標(biāo)桿，對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)有較好的參考價(jià)值，同時(shí) 入住這兩個(gè)樓盤的第一批業(yè)主將帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的人氣和配套設(shè)施，雖然目前該區(qū)域 生活相對(duì)不便，但有可能的是 1-2 年以后本項(xiàng)目開盤時(shí)面臨的是一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)。 4

18、 4、結(jié)論、結(jié)論 綜上所述，本地塊位于科學(xué)城北面，開發(fā)區(qū)整體強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，使該項(xiàng)目未來(lái)幾年 內(nèi)有較大的增值空間，盡管目前周邊配套不夠成熟，生活居住相對(duì)不便，但 xx 區(qū)域未來(lái)兩 年內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠逐步落實(shí)，該項(xiàng)目面市可望面臨一個(gè)人氣較旺的市場(chǎng)。此外， 在科學(xué)城林語(yǔ)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，開發(fā)本項(xiàng)目容易在區(qū)域市場(chǎng)形成品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此本項(xiàng)目總 體前景較好。 同時(shí)本案也面臨一些問題，比如政府規(guī)劃的限制和地塊周邊的高壓線，需要引起高度 重視，并采取妥善的應(yīng)對(duì)措施。 三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 1 1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及

19、輻射商圈范圍 地塊周圍有高壓電線，限制了將目標(biāo)客戶定位為高端客戶的可能。周邊公路網(wǎng)絡(luò)較為 發(fā)達(dá)，自駕車便利，但公共交通設(shè)施較差，公交線路僅有 534 和 574 經(jīng)過(guò)，且目前周邊配 套不成熟，不適合市區(qū)一般工薪階層居住。 考慮到住宅產(chǎn)品區(qū)域性的特點(diǎn)，本案將目標(biāo)客戶主要定位于在科學(xué)城及周邊工作人群， 包括：外企白領(lǐng)，企業(yè)中、高層管理人員，高級(jí)科研技術(shù)人員，外籍人士，周邊希望享受 社區(qū)生活的生意人。這是第一類潛在客戶。 隨著周邊生活配套的逐漸成熟和公共交通系統(tǒng)的完善，考慮到較好的自然環(huán)境和較低 的房?jī)r(jià)，在天河北、東圃和廣園沿線工作的潛在客戶也可能會(huì)選擇在本區(qū)域定居。這是第 二類潛在客戶。 考慮到本

20、區(qū)域相對(duì)市區(qū)較好的自然景觀和生活環(huán)境，會(huì)有一部分收入水平高、厭惡都 市喧囂、追求生活品質(zhì)人群選擇本項(xiàng)目作為居住地。這是第三類潛在客戶。 另外，在可預(yù)見的未來(lái)，本區(qū)域的市政配套將達(dá)到一個(gè)較高的水平，隨著本區(qū)域企業(yè) 的不斷增多和由此帶來(lái)的住宅需求，本區(qū)域的房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲。目前本區(qū)域的房?jī)r(jià)還處于 相對(duì)較低的水平，本地塊項(xiàng)目將對(duì)投資客有一定的吸引力。這是第四類潛在客戶。 2 2、本案目標(biāo)人群特征、本案目標(biāo)人群特征 第一類潛在客戶在科學(xué)城及周邊工作，工作穩(wěn)定，收入較高，追求居住地與工作地交 通便利，對(duì)公共配套設(shè)施的依賴性相對(duì)較弱，渴望一個(gè)安靜、私密性好的居住空間。 第二類潛在客戶在天河北、東圃和廣園沿線

21、工作，但收入中等，其對(duì)住宅需求的價(jià)格 彈性相對(duì)較高。 第三類潛在客戶也在天河北、東圃和廣園沿線附近工作，工作時(shí)間較為自由，收入水 平高，有私家車，相對(duì)市區(qū)喧囂和擁擠，更偏好一個(gè)自然舒適的居住環(huán)境。 第四類潛在客戶看重該區(qū)域住宅的升值空間，以投資為主要目的。 四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 1 1、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位 基于目標(biāo)客戶定位、市場(chǎng)定位分析及項(xiàng)目規(guī)劃要求，初步規(guī)劃本項(xiàng)目小高層以類似 xxhouse 類低密度系列產(chǎn)品，別墅以聯(lián)排別墅為主。 情景 house 類、聯(lián)排別墅主要針對(duì)企業(yè)中高層管理者、開發(fā)區(qū)外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)這 類價(jià)格敏感度相對(duì)較低，對(duì)產(chǎn)品要

22、求較高的客戶群，建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)要有一定的亮點(diǎn)，體現(xiàn) 文化、情趣和品位。 小高層類主要針對(duì)政府公務(wù)員、外企白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員、投資客等。 2 2、價(jià)格定價(jià)、價(jià)格定價(jià) 考慮到房產(chǎn)定價(jià)的復(fù)雜性和市場(chǎng)導(dǎo)向性，本項(xiàng)目考慮市場(chǎng)類比分析法，這種方法選擇 當(dāng)時(shí)市場(chǎng)同類物業(yè)的平均價(jià)格。一般認(rèn)為平均市價(jià)是供求均衡的結(jié)果，以隨行就市方法定 價(jià)，既會(huì)帶來(lái)合理的平均利潤(rùn)，又不破壞行業(yè)秩序，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈、信息充分、需求彈性 較低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不失是一種穩(wěn)妥方法。市場(chǎng)類比定價(jià)法主要考慮的影響因素見表 3。 表 3： 市場(chǎng)類比法考慮因素 影響因素影響因素釋義釋義 地段地段距離市中心、區(qū)中心距離，周邊經(jīng)濟(jì)狀況 交通交通普通住宅更

23、多的考慮公共交通系統(tǒng)，低密度更多的考慮公路網(wǎng) 生活配套生活配套醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑娛樂 自然景觀自然景觀山體、湖泊、公園 污染污染噪音、空氣、高壓輻射等 產(chǎn)品產(chǎn)品開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和產(chǎn)品質(zhì)量控制能力 品牌形象品牌形象開發(fā)商的品牌號(hào)召力 權(quán)重權(quán)重考慮該項(xiàng)目產(chǎn)品與本案產(chǎn)品的相似性或可參考性 (1) 對(duì)情景 house 類的定價(jià) 考慮到目前天河公園附近、東圃、xx 等區(qū)域缺乏情景洋房類產(chǎn)品推出，可參考的樓盤 不多，因此僅選取 xx 城和鳳凰城作為參考樓盤。 見表 4，表中分?jǐn)?shù)表示與本項(xiàng)目情景洋房類產(chǎn)品相比，xx 城情景洋房的相對(duì)位置，如 果分子大于分母表示：對(duì)比較產(chǎn)品情景洋房，xx 城相對(duì)本項(xiàng)目

24、有優(yōu)勢(shì)；如果分子小于分母， 則相反；如果分子分母相同，則表示在該影響因素上兩個(gè)項(xiàng)目不相上下。分子分母相差越 大，這種優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)越明顯。 表 4：情景 house 市場(chǎng)類比法定價(jià) 影響因素影響因素 毛坯售價(jià)毛坯售價(jià) （元（元/ /平米）平米） 地段地段交通交通生活配套生活配套自然景觀自然景觀污染污染產(chǎn)品產(chǎn)品品牌形象品牌形象 比較售價(jià)比較售價(jià) （元（元/ /平米）平米） 權(quán)重權(quán)重 權(quán)重售價(jià)權(quán)重售價(jià) （元（元/ /平米）平米） 鳳凰城鳳凰城 90008/109/1010/1010/1011/1010/1010/1093000.21860 xxxx城城 （情景（情景househouse） 110001

25、0/1010/1010/1010/1011/1011/1010/10103000.88160 由于地塊周邊高壓線的緣故，使得本項(xiàng)目與 xx 項(xiàng)目相比略顯弱勢(shì)。此外，xx 在情景洋 房設(shè)計(jì)施工方面有著較大的優(yōu)勢(shì)，若我公司在此方面加以改進(jìn)并有所突破，會(huì)縮小與 xx 產(chǎn) 品上的差距。 通過(guò)以上加權(quán)平均，項(xiàng)目洋房毛坯定價(jià)為：項(xiàng)目洋房毛坯定價(jià)為：1002010020 元元/ /平米。平米。 (2)別墅產(chǎn)品的定價(jià) 別墅產(chǎn)品可參考的區(qū)域和樓盤較少，見表 5。 表 5： 別墅市場(chǎng)類比定價(jià) 影響因素影響因素林語(yǔ)山莊林語(yǔ)山莊鳳凰城鳳凰城翡翠綠洲翡翠綠洲xxxx海倫堡海倫堡 毛坯售價(jià)（元毛坯售價(jià)（元/ /平米）平米

26、） 16000150001550014500 地段地段 9/108/109/108/10 交通交通 10/109/109/109/10 生活配套生活配套 10/1010/1010/1010/10 自然景觀自然景觀 10/1010/1011/1010/10 污染污染 10.5/1010.5/1010.5/1010.5/10 產(chǎn)品產(chǎn)品 9/1010/1010/109/10 品牌形象品牌形象 10/1010/109/109/10 比較售價(jià)（元比較售價(jià)（元/ /平米）平米） 18814198381841123679 權(quán)重權(quán)重 0.30.30.20.2 權(quán)重售價(jià)（元權(quán)重售價(jià)（元/ /平米）平米） 564

27、4595236824736 根據(jù)上表，計(jì)算得出項(xiàng)目別墅銷售均價(jià)為：項(xiàng)目別墅銷售均價(jià)為：2000020000 元元/ /平方米。平方米。 第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 1、產(chǎn)品規(guī)模：目前的容積率，及兩地塊地質(zhì)條件現(xiàn)狀，初步設(shè)計(jì)北側(cè)地塊以聯(lián)排別墅 為主，南側(cè)地塊以小高層和情景洋房為主。預(yù)計(jì)別墅面積在 7 萬(wàn)平方米左右，小高層和情 景洋房在 15-16 萬(wàn)平方米之間。 表 6：各戶型產(chǎn)品面積比例 產(chǎn)品類型面積戶型面積所占比例 別墅 70000250-30030% 洋房 155000110-15070% 項(xiàng)目初步規(guī)劃圖如下： 2

28、、商業(yè)體量設(shè)計(jì)：目前周邊大型超市等購(gòu)物場(chǎng)所距項(xiàng)目比較遠(yuǎn)，為滿足居民生活需要， 擬在洋房區(qū)臨街建設(shè) 3500 平方米的商業(yè)。此外，本項(xiàng)目為高檔住宅社區(qū)，為保證項(xiàng)目品質(zhì)， 初步規(guī)劃建設(shè) 8000 平方米的會(huì)所。 3、景觀資源設(shè)計(jì)：地塊北側(cè)有小山包，擬對(duì)其進(jìn)行修整，建成山體公園，作為別墅北 向的景觀資源加以利用，提高項(xiàng)目的品質(zhì)。 4、出入口設(shè)計(jì)：項(xiàng)目四周均有道路，交通狀況比較好，兩地塊之間道路將別墅區(qū)與其 他住宅區(qū)自然隔離開。別墅區(qū)和小高層區(qū)域可沿路設(shè)置四個(gè)出入口，居民出入小區(qū)比較方 便。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 根據(jù)產(chǎn)品定位，項(xiàng)目北區(qū)打造成一個(gè)私密高貴的純雙拼別墅社區(qū)，南區(qū)定

29、位于毗鄰山 頂公園的風(fēng)景美學(xué)洋房社區(qū)，定位為“新中心原生態(tài)城市別墅”豪宅。 附初步規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 同時(shí)由于 xx 城項(xiàng)目產(chǎn)品類型與目標(biāo)客戶與本項(xiàng)目相似，為體現(xiàn)產(chǎn)品差異性，產(chǎn)品設(shè)計(jì) 上提倡“簡(jiǎn)約的時(shí)尚” 、強(qiáng)調(diào)線條的干凈明朗與色彩的純粹分明。戶型設(shè)計(jì)上追求大方實(shí)用， 戶戶飄窗，盡量利用地下空間與閣樓空間。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上沿襲我司一貫的風(fēng)格，加強(qiáng)園 林設(shè)計(jì)，適當(dāng)引入水系，體現(xiàn)出和諧人居的特色。 第四部分：工程及銷售計(jì)劃第四部分：工程及銷售計(jì)劃 一、證照取得計(jì)劃一、證照取得計(jì)劃 根據(jù)林語(yǔ)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批經(jīng)驗(yàn)，截止項(xiàng)目開工，各證照取得時(shí)間預(yù)計(jì)如下： 預(yù)計(jì)國(guó)土證取得時(shí)間：2006 年 10 月中旬 預(yù)計(jì)取得建設(shè)用

30、地規(guī)劃許可證時(shí)間：2006 年 11 月中旬 預(yù)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)間：2007 年 1 月中旬 預(yù)計(jì)取得施工證時(shí)間：2007 年 3 月上旬 二、工程計(jì)劃二、工程計(jì)劃 根據(jù)目前公司施工能力，項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售水平，預(yù)計(jì) 2007 年 3 月開 工 8.5 萬(wàn)平方米，到 2008 年 1 月具備銷售條件，預(yù)計(jì)本期可取得銷售回籠資金 3.8 億元左 右，可保證項(xiàng)目后續(xù)的正常開發(fā)。 表 7：項(xiàng)目開工竣工時(shí)間表 開工時(shí)間開工區(qū)域開工面積竣工時(shí)間竣工面積竣工預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 項(xiàng)目開工計(jì)劃圖如下： 三、銷售計(jì)劃三、銷售計(jì)劃 根據(jù)目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納情況，項(xiàng)目初期推出相對(duì)較少貨量對(duì)市場(chǎng)

31、進(jìn)行試探， 并積累人氣，為后續(xù)銷售做好準(zhǔn)備。根據(jù)公司林語(yǔ)山莊的銷售情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售計(jì) 附開工區(qū)域圖 劃如下： 表 8：項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 銷售時(shí)間 銷售均價(jià) （元/平方米） 銷售面積 （平方米） 市場(chǎng)占有率 別墅別墅 公寓公寓 別墅別墅 公寓公寓 別墅別墅 公寓公寓 公寓公寓 第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè)第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè) 一、資金投入計(jì)劃一、資金投入計(jì)劃 表 9：資金投入計(jì)劃表 各年投資總計(jì) 2006 年2007 年2008 年2009 年 一、地價(jià) 二、前期費(fèi)用 三、建設(shè)安裝工程費(fèi)用 四、其他配套工程及政府收費(fèi) 五、不可預(yù)見費(fèi) 直接投資合計(jì) 由以上資金支出計(jì)劃，資金支出峰值出現(xiàn)在土

32、地取得以后，由于地價(jià)為一次性付清， 故 2006 年 4 季度為資金需求最大的時(shí)刻。根據(jù)我司與建設(shè)銀行簽訂的協(xié)議，本項(xiàng)目取得四 證以后即可取得貸款 8 億元。 二、銷售回款計(jì)劃二、銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2008 年一季度開始銷售，根據(jù)之前開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目月均資金回籠情況 如下表： 表 10：資金回籠計(jì)劃表 項(xiàng)目2008 年2009 年合計(jì) 洋房銷售額 銷售比例 別墅銷售額 銷售比例 商業(yè)銷售額 銷售比例 車位銷售額 銷售比例 銷售額合計(jì) 銷售回款 回籠比例 三、資金需求計(jì)劃三、資金需求計(jì)劃 3 3 根據(jù)目前貸款取得條件，啟動(dòng)資金為地價(jià)和市政配套費(fèi)，及部分前期費(fèi)用，2007 年一 季度啟動(dòng)

33、資金占用將達(dá)到峰值，約為 10.17 億元。根據(jù)公司目前資金狀況，支付地價(jià)不存 在困難。在支付地價(jià)之后，取得國(guó)有土地使用權(quán)證，即可取得銀行貸款，之后不需要公司 投入自有資金即可保證項(xiàng)目正常運(yùn)作，具體分析見第七部分。 3 本項(xiàng)目為股份公司本級(jí)項(xiàng)目，故不存在資金需求情況 第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、成本利潤(rùn)分析一、成本利潤(rùn)分析 2006 年 9 月 29 日，我司以 91480 萬(wàn)元取得本地塊，確定地價(jià)后，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，總成 本為 300000 萬(wàn)元，總銷售額為 380000 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn) 60000 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為 20.0%。具體指標(biāo)見下表： 表 11：成本估算表

34、科目科目 總價(jià)總價(jià)總建面積單價(jià)總建面積單價(jià)可售面積單價(jià)可售面積單價(jià) 地價(jià) 前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 紅線內(nèi)配套費(fèi) 政府收費(fèi) 不可遇見費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 投資合計(jì)投資合計(jì) 表 12：香雪山項(xiàng)目銷售及利潤(rùn) 分類分類單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià) 洋房元/平方米萬(wàn)元 別墅元/平方米萬(wàn)元 商業(yè)元/平方米萬(wàn)元 酒店公寓元/平方米萬(wàn)元 地下車庫(kù)萬(wàn)元/個(gè)萬(wàn)元 銷售額合計(jì)銷售額合計(jì)元元/ /平方米平方米萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加（5.63）元/平方米萬(wàn)元 土地增值稅元/平方米萬(wàn)元 銷售凈收入元/平方米萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)稅前利潤(rùn)元元/ /平方米平方米萬(wàn)元 稅前成本利潤(rùn)率稅前成本利潤(rùn)率 20.0%20.0% 企業(yè)所得稅（25）元/平方米萬(wàn)元 稅后

35、利潤(rùn)元/平方米萬(wàn)元 稅后成本利潤(rùn)率 18.0%18.0% 實(shí)投資金回報(bào)率 36.55%36.55% 二、敏感性分析二、敏感性分析 地價(jià)確定后，本項(xiàng)目成本基本可以確定，故針對(duì)稅前利潤(rùn)與售價(jià)進(jìn)行敏感性分析。具 體分析見下表。 表 13：敏感性分析表 售價(jià)變化售價(jià)變化稅前利潤(rùn)變化稅前利潤(rùn)變化稅前利潤(rùn)率變化稅前利潤(rùn)率變化 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 由敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力特別強(qiáng)，在洋房售價(jià)下降 15%的情況下，依 然有 12.5%的稅前利潤(rùn)率。 三、盈虧平衡點(diǎn)分析三、盈虧平衡點(diǎn)分析 1 1、保本售價(jià)、保本售價(jià) 不考慮地下車位

36、銷售情況下，保本銷售均價(jià) 10000 元/平方米，按照目前別墅與公寓售 價(jià)差異比例，公寓保本售價(jià) 7100 元/平方米，別墅 15000 元/平方米，商業(yè) 10000 元/平方 米。 2 2、保本銷售率、保本銷售率 項(xiàng)目平均保本銷售率在 80%左右，按照公寓全賣，別墅銷售 44%時(shí)，可打平總成本。按 照別墅全賣，公寓銷售 65%時(shí)，打平成本。 通過(guò)保本售價(jià)分析和保本銷售率分析，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，具有較強(qiáng)的盈利能力。 四、盈利能力分析四、盈利能力分析 表 14：全資金現(xiàn)金流量表 序 號(hào) 年份建設(shè)期合計(jì) 項(xiàng)目 2006 2007 2008 2009 序號(hào)序號(hào) 1 12 23 34 4 1 1

37、現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 1.1 銷售收入 2 2 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 2.1 地價(jià) 2.2 政府收費(fèi)及前期費(fèi)用 2.3 管理費(fèi)用 2.4 銷售費(fèi)用 2.5 銷售稅金及附加 2.6 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 25.0% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)￥38,000 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期2.4 年 動(dòng)態(tài)投資回收期2.6 年 表 15：自有資金現(xiàn)金流量表 序 號(hào) 年份 建設(shè)期合計(jì) 項(xiàng)目 2006 2007 2008 2009 序 號(hào) 1 2 34 1 1 現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 1.1 銷售收入 1.2 銀行貸款 2 2 現(xiàn)金流出現(xiàn)金

38、流出 2.1 地價(jià) 2.2 政府收費(fèi)及前期費(fèi)用 2.3 管理費(fèi)用 2.4 銷售費(fèi)用 2.5 銷售稅金及附加 2.6 所得稅 2.7 償還銀行貸款 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 35.0% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=2.5%)￥40,000 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期2.0 年 動(dòng)態(tài)投資回收期2.2 年 根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目全投資和自有資金的內(nèi)部收益率分別為 25.0%和 35.0%，遠(yuǎn) 高于同期銀行貸款利率，具備較強(qiáng)的盈利能力。同時(shí)通過(guò)凈現(xiàn)值計(jì)算，本項(xiàng)目收益率遠(yuǎn)高 于市場(chǎng)上資本的平均收益水平。 全投資靜態(tài)回收期在 2.4 年左右，動(dòng)態(tài)投資回收期在 2.6 年左右，回收期比較短。自 有資金靜態(tài)回收期為 2.0 年，動(dòng)態(tài)回收期為 2.2 年，對(duì)自有資金的占用時(shí)間不長(zhǎng)，回收比 較迅速，在取得貸款以后，每年的凈現(xiàn)金流均為正值，依靠貸款和銷售回款即可保證