綠城房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理案例專輯

1、2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編綠城造價(jià)咨詢公司工作案例專輯目錄1.深入施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程的變更控制/唐山綠城公司魏朋濤2.合理替換石材創(chuàng)效益/城建中稷公司張媛娜3.樁基鉆孔灌注樁改預(yù)應(yīng)力管樁節(jié)省成本/海寧綠城新湖公司 錢 益4.景觀招標(biāo)過程中的成本優(yōu)化/諸暨越都公司金宏杰5.注重方案比選，尋求最佳效益/上海森林高爾夫公司范 源杭州東部公司裘黎英6.用目標(biāo)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)/杭州玉園公司簡祿華7.設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化/諸暨越都公司吳青松河南綠城公司楊芹8.使用性價(jià)比合適的砼添加劑節(jié)省工程造價(jià)/青島華川公司許秀紅9.從設(shè)計(jì)源頭控制成本/北京東部綠城公司張小菊2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編深

2、入施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程的變更控制唐山綠城公司魏朋濤【事實(shí)描述】唐山項(xiàng)目B-20地塊地下室結(jié)構(gòu)工程，根據(jù)施工單位上報(bào)的方案，地下車庫頂板鋼筋馬鐙采用三級鋼201200、搭接長度300mm；基礎(chǔ)底板方案為三級鋼251200、搭接長度300mm。施工后，工程成本管理部與工程管理部人員現(xiàn)場巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，地下車庫頂板鋼筋馬鐙實(shí)際為三級鋼182200、搭接長度平均為100mm；基礎(chǔ)底板實(shí)際為三級鋼202200、搭接長度平均100mm。若按方案，馬鐙筋總量約為232t，總價(jià)款約為139萬元，而實(shí)際馬鐙筋鋼筋總量僅為116t，二者用量相差達(dá)一倍，總價(jià)款差價(jià)為70萬元?！景咐治觥勘景咐嬖V我們：對于施工單位上

3、報(bào)的施工方案，特別是涉及費(fèi)用的專項(xiàng)施工方案，我們工程管理人員必須深入現(xiàn)場，了解工程進(jìn)展情況及工程施工工藝是否與施工圖紙及原方案相符，需要跟蹤和反饋實(shí)際實(shí)施情況，并在施工方案審批表中及時(shí)記錄，這是工程精細(xì)化管理的重要內(nèi)容之一，也為確保結(jié)算資料的準(zhǔn)確性提供重要依據(jù)。另外，對于施工單位上報(bào)的、變更，各專業(yè)現(xiàn)場管理工程師一定要認(rèn)真核實(shí)，審核其變更的必要性和經(jīng)濟(jì)性，深入現(xiàn)場跟蹤落實(shí)情況，并在聯(lián)系單落實(shí)一欄或另起聯(lián)系單做好相應(yīng)的實(shí)際落實(shí)記錄和反饋，以保第 1頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編證、變更的真實(shí)性，以及變更的實(shí)際落實(shí)，避免有的施工單位偷工減料或先保守設(shè)計(jì)后精簡施工等情況的發(fā)生，

4、從而有效控制工程成本。合理替換石材創(chuàng)效益城建中稷公司張媛娜【事實(shí)描述】舟山長峙島11#地塊法式多層項(xiàng)目外立面原設(shè)計(jì)為貴州石灰石，共計(jì)約12萬m2,造價(jià)約1.3億元，2010年7月29日開始石材招標(biāo)，在招標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)石灰石貨源供應(yīng)緊張，所有投標(biāo)單位均指出目前的市場供貨不能保證這么大體量工程的正常推進(jìn)，且沒有一家單位能承接這么大的工程，而且?guī)准覇挝坏氖幕牧瞎?yīng)方是同一家，即使拆分標(biāo)段也會造成內(nèi)部惡性競爭。得知這個(gè)情況，項(xiàng)目公司決定先保障A組團(tuán)3萬平米的石材先進(jìn)場，并經(jīng)多方努力，為后續(xù)項(xiàng)目積極尋求石材資源，并積極與設(shè)計(jì)師溝通，最終后續(xù)項(xiàng)目約8石材調(diào)整為由貴州石灰石、福建莆田繡、山東黃金麻這三種石材

5、組成，成本比全部采用石灰石節(jié)約1000多萬元，并且保證了項(xiàng)目的正常推進(jìn)?！景咐治觥康?2頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編材料替換是設(shè)計(jì)和施工階段成本控制中較為普遍的做法，保證工程品質(zhì)、使用功能及使用效果的前提下，材料替換得當(dāng)，帶來的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的。上述案例中，面臨石材貨源嚴(yán)重不足的情況，項(xiàng)目公司積極尋求解決辦法，介入設(shè)計(jì)，通過調(diào)整后續(xù)石材的品種，既節(jié)約了工程成本，又防止了施工單位間因貨源而造成的惡性競價(jià)，同時(shí)還解決了因供貨不足造成項(xiàng)目工期的拖延，使項(xiàng)目順利推進(jìn)，并取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益。樁基鉆孔灌注樁改預(yù)應(yīng)力管樁節(jié)省成本海寧綠城新湖公司錢益【事實(shí)描述】海寧百合新城高層月彩

6、苑在進(jìn)行樁基工程設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)單位提出由于整根管樁為多節(jié)焊接而成，焊接接頭處的抗拔能力有限，且最新設(shè)計(jì)規(guī)定抗拔樁不能采用管樁，所以本工程的抗拔樁采用鉆孔灌注樁。但項(xiàng)目公司認(rèn)為若規(guī)范允許可將鉆孔灌注樁改為預(yù)應(yīng)力管樁，可能會節(jié)省造價(jià)。經(jīng)查閱設(shè)計(jì)規(guī)范，其中文字表述為“抗拔樁不宜采用預(yù)應(yīng)力管樁”，可見并不是禁止使用。經(jīng)與設(shè)計(jì)院多次溝通，基本同意采用預(yù)應(yīng)第 3頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編力管樁作為備選方案之一，但管樁必需采用單節(jié)（中間無接樁），單節(jié)的長度采用15米管樁，并以此方案完成了樁位圖設(shè)計(jì)。單個(gè)承臺由原三根灌注樁改為五根管樁，承臺尺寸也相應(yīng)增大。項(xiàng)目公司對兩種方案的造價(jià)進(jìn)行了

7、比較，采用預(yù)應(yīng)力管樁比采用鉆孔灌注樁一個(gè)承臺造價(jià)節(jié)約1.45萬，月彩苑共計(jì)380個(gè)抗拔樁承臺，節(jié)約工程成本約550萬?！景咐治觥可鲜霭咐f明，從源頭抓起，在設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍內(nèi)，在確保安全和品質(zhì)的前提下，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選，使成本控制工作取得了良好的效果。抓好設(shè)計(jì)階段的成本管理，對成本管理人員提出了更高的要求，成本管理人員要了解工程，在設(shè)計(jì)階段就要介入，對不合理的設(shè)計(jì)能夠提出自己的疑問和優(yōu)化建議，及時(shí)反應(yīng)給工程管理人員，和設(shè)計(jì)人員溝通，從源頭上規(guī)避不合理成本的產(chǎn)生。景觀招標(biāo)過程中的成本優(yōu)化諸暨越都公司金宏杰【事實(shí)描述】諸暨綠城廣場8#地塊景觀招標(biāo)采用工程量方式，開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)綠化部分總價(jià)較高，硬

8、質(zhì)部分人工費(fèi)較高及取定價(jià)子目價(jià)格有的太第 4頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編高有的太低。經(jīng)過第一輪詢標(biāo)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，但投標(biāo)價(jià)離目標(biāo)成本差距還是較大，針對此事向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)反映，要求召開施工圖優(yōu)化會議。在設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)的主持下，對施工圖進(jìn)行查看分析，發(fā)現(xiàn)圖紙苗木的檔次太高，硬質(zhì)鋪裝3-5cm厚。為此，項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)師溝通，進(jìn)行了優(yōu)化，適當(dāng)降低苗木檔次，地面鋪裝石材改為2.5cm厚，山體一側(cè)的擋墻石材貼面大部分改為真石漆。方案確定后要求施工單位重新進(jìn)行了報(bào)價(jià)，總價(jià)從最低投標(biāo)價(jià)1380萬元降低為1100萬元左右?！景咐治觥磕繕?biāo)成本始終是我們招標(biāo)價(jià)或合同價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)，在招標(biāo)時(shí)若招

9、標(biāo)價(jià)超過目標(biāo)成本，我們就應(yīng)該盡自己最大的努力去降低招標(biāo)價(jià)，當(dāng)招標(biāo)價(jià)已接近市場價(jià)但仍高于目標(biāo)成本時(shí)，尤其是環(huán)境、精裝修工程，更容易突破目標(biāo)成本，應(yīng)采取優(yōu)化方案、降低檔次等措施，從而達(dá)到目標(biāo)成本控制的目的。第 5頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編注重方案比選，尋求最佳效益上海森林高爾夫公司范源杭州東部公司裘黎英【事實(shí)描述】案例一：上海玫瑰園會所地下室設(shè)展示酒柜和恒溫酒柜。由上海上菱科技開發(fā)有限公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和報(bào)價(jià)，總價(jià)為 38.84 萬元。經(jīng)過調(diào)查，杭州桃花源項(xiàng)目酒窖也是由該單位負(fù)責(zé)供貨及施工，采用庫房保溫的形式。后會同精裝修人員與該單位進(jìn)行溝通，按照桃花源酒窖的保溫方式重新進(jìn)

10、行優(yōu)化和報(bào)價(jià)，省去酒柜頂部恒溫內(nèi)機(jī)和酒柜玻璃門，在房間頂端設(shè)置一個(gè)吸頂式恒溫內(nèi)機(jī)，詢價(jià)后最終定價(jià)為20萬元。案例二：杭州海棠公寓地下室風(fēng)管原設(shè)計(jì)采用 BWG 風(fēng)管，總價(jià)約為 75 萬元，后來經(jīng)過項(xiàng)目公司工程部和成本部多次溝通討論，最終采用鍍鋅鐵皮風(fēng)管，總價(jià)約為 33 萬，比采用 BWG 風(fēng)管成本節(jié)約 42 萬?！景咐治觥可鲜鰞蓚€(gè)案例分項(xiàng)工程總價(jià)都不高，經(jīng)過優(yōu)化后雖然最終節(jié)省總成本金額雖不高，但降幅卻很大。通過兩個(gè)小小的案例，我們可以看到，多方案的優(yōu)化和比選，尋找最佳性價(jià)比是我們成本控制的源頭和重點(diǎn)。類似經(jīng)過優(yōu)化或調(diào)整設(shè)計(jì)而大大節(jié)約成本的案例在集團(tuán)內(nèi)部有很多，但怎樣提升全員的這種意識，需要大家

11、共同努力、學(xué)習(xí)和交流。第 6頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編用目標(biāo)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)杭州玉園公司簡祿華【事實(shí)描述】杭州玉園一期樣板房精裝修藍(lán)圖（第一稿）編制預(yù)算，發(fā)現(xiàn)預(yù)算價(jià)超目標(biāo)成本約 350 元/平方米，為此項(xiàng)目公司組織相關(guān)部門和設(shè)計(jì)單位對圖紙進(jìn)行修改和優(yōu)化：把除主衛(wèi)以外的衛(wèi)生間及廚房的墻面石材改為仿石材的墻磚；原設(shè)計(jì)吊頂石膏線條數(shù)量較多且比較復(fù)雜，經(jīng)評審后進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮喕８鶕?jù)優(yōu)化后的成本測算發(fā)現(xiàn)部分價(jià)格依然偏高，為此項(xiàng)目公司又組織第二輪評審，把客廳、臥室大部分石材線條用木線條代替，既節(jié)約成本又增加房間的溫馨感，根據(jù)評審意見再次調(diào)整預(yù)算，從而將設(shè)計(jì)成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)?！景咐?/p>

12、分析】一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本確定之后，目標(biāo)成本如何落實(shí)下去，如何與實(shí)際成本接軌是項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵工作。本工程利用目標(biāo)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，利用設(shè)計(jì)預(yù)算價(jià)與目標(biāo)成本對比，在不影響產(chǎn)品品質(zhì)的前提下不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，努力使預(yù)算價(jià)盡量控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，做到了成本的事前控制。第 7頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化諸暨越都公司吳青松河南綠城公司楊芹【事實(shí)描述】案例一：諸暨市陶朱路改造工程中沿線砼擋墻總長約 2000 米，景觀設(shè)計(jì)圖中靠路面?zhèn)仍O(shè)計(jì)采用高湖石自然石塊堆造型，景觀工程編制標(biāo)底造價(jià)約 1200 萬，后項(xiàng)目公司在保持效果的前提下，從降低工程成本角度出發(fā)，多次在工

13、程現(xiàn)場制作小樣對比并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，設(shè)計(jì)方案后改為 50 厚高湖石板碎拼貼面，標(biāo)底造價(jià)調(diào)整為 800 萬，降低成本約 400 萬。案例二：雁鳴湖玫瑰園項(xiàng)目檐口優(yōu)化，改西班牙砂巖線條為混凝土造型檐口，外刷質(zhì)感涂料，估算節(jié)約造價(jià) 460 元/m，東區(qū)規(guī)劃共103 幢組院別墅，能節(jié)省造價(jià)約 497.49 萬元。西區(qū)規(guī)劃共 256 幢組院別墅，能節(jié)省造價(jià)約 1236 萬元?！景咐治觥吭O(shè)計(jì)階段已經(jīng)形成了工程成本的 70-80，設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化是成本控制的關(guān)鍵。要達(dá)到同一種效果，可以有多種不同的設(shè)計(jì)方案，在實(shí)際應(yīng)用中，要有強(qiáng)烈的成本意識，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案的比較，努力尋求達(dá)到效果的最佳方案，從而節(jié)約成本。

14、第 8頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編使用性價(jià)比合適的砼添加劑節(jié)省工程造價(jià)青島華川公司許秀紅【事實(shí)描述】青島理想之城西子項(xiàng)目人防車庫混凝土原設(shè)計(jì)要求摻加膨脹纖維抗裂防水劑(SY-K)，每立方米混凝土使用該產(chǎn)品32kg,材料價(jià)格1800元/噸，每立方砼增加55.52元/m3（使用膨脹纖維抗裂防水劑后水泥用量相應(yīng)減少），現(xiàn)場使用面積約5000平方米，約160噸。因同項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)適用房人防區(qū)域使用了玻璃纖維防水產(chǎn)品，一個(gè)人防設(shè)計(jì)院出具了兩種方案，我部門提出要在使用前加強(qiáng)方案審查，查看是否有性價(jià)比更好的材料。經(jīng)與工程管理部溝通，人防車庫剩余部分改為采用玻璃纖維防水劑，玻璃纖維每立方混

15、凝土使用0.9公斤，材料價(jià)格17000元/噸，每立方砼增加15.3元/立方米，經(jīng)計(jì)算節(jié)約造價(jià)約86.42萬元。【案例分析】人防圖紙一般都是委托當(dāng)?shù)氐娜朔涝O(shè)計(jì)院完成的，由于設(shè)計(jì)師之間的水平差異會導(dǎo)致施工做法不同。上述提醒我們要加強(qiáng)方案審查，遇到造價(jià)高的添加劑要考慮是否有性價(jià)比更好的材料替換，從而達(dá)到節(jié)省工程造價(jià)的目的。第 9頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編從設(shè)計(jì)源頭控制成本北京東部綠城公司張小菊【事實(shí)描述】某城市綜合體項(xiàng)目基坑支護(hù)工程采用方案設(shè)計(jì)+施工方式分開進(jìn)行招標(biāo)。基坑深度22米，方案設(shè)計(jì)中標(biāo)單位采用鋼筋混凝土護(hù)坡樁+（鋼腰梁+錨桿）砼噴錨的基坑支護(hù)方式，樁徑0.8米、樁

16、身29.5米，錨桿豎向5排。根據(jù)此設(shè)計(jì)方案，通過競標(biāo)，施工中標(biāo)金額為2948萬元。項(xiàng)目公司工程部結(jié)合專家評審意見及內(nèi)部商討后，在確保安全情況下，要求方案設(shè)計(jì)中標(biāo)單位對原招標(biāo)圖方案進(jìn)行優(yōu)化，優(yōu)化后護(hù)坡樁埋深減少，錨桿由豎向5排減少為4排，但埋深增加，相應(yīng)地增加了施工難度，因此施工方要求增加機(jī)械費(fèi)用。工程部認(rèn)為此版優(yōu)化方案有待進(jìn)一步論證，要求在節(jié)約成本的前提下進(jìn)行再次優(yōu)化，并全面委托有資質(zhì)的第三方對該方案進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，最終方案設(shè)計(jì)中標(biāo)單位和第三方對錨桿數(shù)量、埋深及錨參數(shù)再次進(jìn)行優(yōu)化。經(jīng)過測算，相比招標(biāo)版方案，方案設(shè)計(jì)中標(biāo)單位最終優(yōu)化版減少費(fèi)用約360萬元，第三方在方案設(shè)計(jì)中標(biāo)單位優(yōu)化版的基礎(chǔ)

17、上進(jìn)一步優(yōu)化減少費(fèi)用約80萬元，整個(gè)優(yōu)化過程減少費(fèi)用約440萬元。【案例分析】設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，但設(shè)計(jì)方案直接影響到工程造價(jià)和工第 10頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編期，直接著決定人力、物力和財(cái)力的投入,對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，往往可降低工程造價(jià)10%以上。上述案例中,項(xiàng)目公司精益求精,通過對設(shè)計(jì)方案的二次優(yōu)化,使得基坑支護(hù)工程的造價(jià)在原方案的基礎(chǔ)上下降達(dá)15%,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。第 11頁 共 11 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編綠城景觀咨詢公司工作案例專輯目錄景觀設(shè)計(jì)

18、1.水缽方案的選擇/杭州休綠景公司蘇忠理景觀管理2.防范交叉地帶的“真空”/諸暨綠城公司劉燭林3.招標(biāo)階段對工程維修的控制/南通嘉匯公司楊渭成4.辦法總比困難多/綠城景觀咨詢公司丁自峰2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編水缽方案的選擇杭州休綠景公司蘇忠理【事實(shí)描述】丁香項(xiàng)目主入口區(qū)域，大門至雨棚約 34 米，圓盤寬約 40 米。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案里，中間為水景，水景中設(shè)置一個(gè)跌水水缽。詳見右圖：水缽方案做過多輪討論，設(shè)計(jì)單位及集團(tuán)相關(guān)職能部門評審提出了四個(gè)方案供選擇，如下圖：方案一方案二方案三方案四方案評審后，水缽體量由初步方案的 2 米寬調(diào)整為 2.8 米寬，顏色由森林綠調(diào)整為黃金鉆。然而，根

19、據(jù)該場地的尺度以及雨棚的構(gòu)筑體量，我們覺得原水缽設(shè)計(jì)的體量稍有不足。在尋求項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)專家的幫助和指導(dǎo)后，我開始考察收集集團(tuán)兄弟項(xiàng)目的水缽方案，又在圖紙上進(jìn)行分析。第 1頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編確定水缽大致的體量和形式以后，對新方案進(jìn)行具體的體量、視線和細(xì)部分析調(diào)整：一、體量分析：原設(shè)計(jì)方案寬 2.8 米，高 0.9 米調(diào)整設(shè)計(jì)方案寬 3.5 米高 3.8米。二、視線分析：調(diào)整后方案，人在雨棚內(nèi)向水缽方向看，視線正好落在第二個(gè)缽體水面。三、細(xì)部分析第 2頁 共 8 頁雨棚內(nèi)向水缽方向視線關(guān)系2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編根據(jù)水缽體量，對水缽進(jìn)行形體設(shè)計(jì)和方

20、案對比選擇，經(jīng)過方案比較選擇方案一底座+方案二的缽型，形成方案三形態(tài)。在方案三的基礎(chǔ)上對 1.2.3.4.5 處細(xì)節(jié)進(jìn)行了深化，得出最終方案四水缽（見上圖）。該缽形體較前方案比例更加勻稱協(xié)調(diào)，底座平穩(wěn)，水缽形體顯得飽滿。材料選擇暖色系埃及米黃，與建筑協(xié)調(diào)。水缽整體效果符合項(xiàng)目風(fēng)格定位。四、最終效果【案例分析】這個(gè)案例告訴我們：就水缽方案選擇來說，可以根據(jù)項(xiàng)目建筑第 3頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編風(fēng)格、所處空間、背景構(gòu)筑物的體量等方面來分析選擇合適的缽體。盡可能多的考察收集類似水缽造型，進(jìn)行對比分析取舍。特別要注意水缽缽口流水形式，細(xì)細(xì)推敲缽口紋樣和缽體下部收緊交接的細(xì)部，

21、注意水缽基座的穩(wěn)定感等。水缽材料選擇根據(jù)建筑外立面色系，常用有：埃及米黃、莆田銹、黃金鉆等等。另一方面，本案例也告訴我們：方案在營造效果上起至關(guān)重要作用。從整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)布局到每一塊場景、每一款小品、每一塊鋪裝樣式、模數(shù)，都進(jìn)行了深入地分析、琢磨。方案階段，特別是重要節(jié)點(diǎn)，不能有絲毫馬虎。防范交叉地帶的“真空”諸暨越都公司劉燭林【事實(shí)描述】諸暨銷售展示中心施工基本完成，室內(nèi)精裝修開始拓荒，室外景觀局部調(diào)整也正進(jìn)行中，外墻石材安裝完成。就在這個(gè)正常推進(jìn)的過程中，唯獨(dú)展示中心門窗的下口石材沒有人施工。精裝修單位說室外不歸他們管、外墻單位講圖紙上沒有要求做、景觀單位也很委屈的說這個(gè)不在施工范圍內(nèi)，景觀

22、施工只需要做到墻面平就好了。這樣就導(dǎo)致了精裝修單位認(rèn)為是景觀施工單位來施工，景觀單位認(rèn)為是外墻石材單位來做，外墻石材單位想著精裝修單位來施工。第 4頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編【案例分析】在整個(gè)施工過程中，工期相對比較緊張，為什么窗戶下口石材就沒有人施工呢？精裝修與室外景觀平臺是聯(lián)通的，標(biāo)高也是有考慮的，在門窗施工過程中，為何沒有提到窗戶下口用什么石材？由誰來施工；外墻施工單位能把窗戶周邊石材掛好，唯獨(dú)留下窗戶下口石材不施工？有類似的問題是否能及時(shí)與景觀單位或者精裝修單位溝通，及時(shí)下料安排施工？所有在我們的施工管理過程中，需要大家有效的溝通，及時(shí)處理類似施工中的問題，使我

23、們工程更加的精致、完美。同時(shí)在設(shè)計(jì)階段，各專業(yè)設(shè)計(jì)也需要相互溝通，避免專業(yè)間的銜接不暢，使我們在營造的任何節(jié)點(diǎn)，都能把握住與其相關(guān)聯(lián)的其他環(huán)節(jié)，避免產(chǎn)生錯(cuò)誤而引起不必要的返工和施工困難。招標(biāo)階段對工程維修的控制南通嘉匯公司楊渭成【事實(shí)描述】本項(xiàng)目位于江蘇三四線城市，項(xiàng)目內(nèi)業(yè)主層次高低不一；通過前面幾個(gè)標(biāo)段的交付經(jīng)驗(yàn)，往往在交付后三個(gè)月內(nèi)，由于業(yè)主集中裝修，裝修車輛管理難度大，對園區(qū)硬質(zhì)道路及軟景灌木、草皮損況較第 5頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編嚴(yán)重，而且持續(xù)；但景觀施工單位交付整改后僅剩余幾名綠化養(yǎng)護(hù)人員；從而造成景觀維修量大，維修不及時(shí)等問題，對本項(xiàng)目景觀品質(zhì)負(fù)影響較大

24、?！景咐治觥繉τ谏鲜鰡栴}除了從景觀設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等角度進(jìn)行避免之外，在這里主要強(qiáng)調(diào)對于維修工作所采取的措施：對于維修不及時(shí)問題，主要是由于施工單位對于維修不夠重視，或者在招標(biāo)文件中對于維修的條款不夠細(xì)化，可操作性不高；假設(shè)預(yù)知小區(qū)維修量較大的情況下，在招標(biāo)文件中應(yīng)明確工程竣工交付后三個(gè)月內(nèi)施工單位的維修人員姓名及聯(lián)系方式，并保證各工種應(yīng)預(yù)留的工人數(shù)量；對于軟景灌木應(yīng)明確要在項(xiàng)目附近地塊預(yù)先囤積苗木材料，以方便及時(shí)維修及補(bǔ)種苗木。辦法總比困難多綠城景觀咨詢公司丁自峰【事實(shí)描述】南湖家園是我們綠城的一個(gè)代建項(xiàng)目，屬于投資建設(shè)的農(nóng)民安居工程。我負(fù)責(zé)的市政景觀工程采用公開招標(biāo)的形式確定施工單第

25、 6頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編位，投標(biāo)價(jià)在審核標(biāo)底價(jià)的基礎(chǔ)上下浮 16%-21%方為有效標(biāo)，且投標(biāo)報(bào)價(jià)最接近評標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)的為中標(biāo)單位。這種招標(biāo)形式可以通過競爭很好地降低工程投資，同時(shí)，也存在惡性低價(jià)競爭。很難選擇到施工水平較高、業(yè)績優(yōu)秀、信譽(yù)良好的施工單位，增加了工程質(zhì)量把控的難度。為了使工程質(zhì)量能得到有效保證，我和公司成本部密切配合，與招標(biāo)單位進(jìn)行多次溝通，對招標(biāo)文件、工程預(yù)算進(jìn)行了必要的調(diào)整。與中標(biāo)單位據(jù)理力爭，把我們綠城的標(biāo)準(zhǔn)、要求、獎(jiǎng)懲制度寫進(jìn)施工合同，為工程施工質(zhì)量提供了保證。對一些重要材料由甲定，選擇產(chǎn)品質(zhì)量好、信譽(yù)佳的廠家或品牌；對材料進(jìn)行全面、細(xì)致的市場詢

26、價(jià)，減少信息價(jià)偏差；申請較低下浮比率；對節(jié)點(diǎn)上的主景樹采用精品苗木，適當(dāng)提高價(jià)格；提高質(zhì)保金比例；降低工程進(jìn)度款比例；提前工程預(yù)付款回扣日期；合同中融入綠城標(biāo)準(zhǔn)合同條款；合同中添加綠城的質(zhì)量、安全、文明施工等標(biāo)準(zhǔn)要求等等。我們的這些調(diào)整與余杭區(qū)的預(yù)算取價(jià)方法、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件、合同通用文本存在較大出入，經(jīng)過無數(shù)次溝通、協(xié)調(diào)，我們把很多不可能變成了現(xiàn)實(shí)，我們也做出了一些讓步，但基本實(shí)現(xiàn)了我們的目標(biāo)?！景咐治觥窟@些調(diào)整，打破了余杭區(qū)地方招標(biāo)、合同簽訂的一些慣例。我們之所以能取得這樣的成績，得益于綠城對工程品質(zhì)的高要求，更重要的是我們鍥而不舍的工作態(tài)度。當(dāng)我們的調(diào)整一次次被后，第 7頁 共 8 頁20

27、11 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編毫不氣餒，堅(jiān)持以理服人，做好耐心解釋工作。只要獲得了他們對我們工作的尊重和理解，就已經(jīng)成功了一大半，剩下就是溝通、說服。我們以綠城人的“真誠、善意”去溝通，以綠城人對產(chǎn)品“精致、完美”的追求去感化，讓我們的觀念獲得他們的認(rèn)同。告訴他們，既然是我們綠城代建的項(xiàng)目，肯定要按綠城的要求去管理，這樣才能營造出綠城品質(zhì)。不然，何必要我們綠城代建呢？這次經(jīng)歷給我以深刻的啟示：溝通決定成敗，堅(jiān)持才會勝利。困難面前，辦法總會有的。第 8頁 共 8 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司工作案例專輯目錄1.把握信息 提高效率/綠城建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司周 恒2.

28、對比同類項(xiàng)目 營造精致產(chǎn)品/綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編把握信息 提高效率綠城建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司周恒【事實(shí)描述】由于國家目前沒有明文出臺新的 24 米以下住宅的保溫節(jié)能材料選型，造成目前上海市所有沒有節(jié)能備案過的在建多層或低層住宅類項(xiàng)目必須以A 類防火保溫節(jié)能材料進(jìn)行送審備案。上海綠城玫瑰園二期建筑面積相對于早期規(guī)劃報(bào)批發(fā)生變更,所以要進(jìn)行重批，相應(yīng)的節(jié)能計(jì)算也要和建筑審圖同時(shí)重新送審備案，時(shí)間節(jié)點(diǎn)恰逢新節(jié)能保溫規(guī)定實(shí)施，因此，原有材料必須改為A級防火保溫節(jié)能材料。在選用節(jié)能材料時(shí)，我們對目前市面上的所有 A 類防火保溫節(jié)能材料進(jìn)行了比選。無機(jī)保溫砂漿：施工相對方

29、便，但是保溫系數(shù)較低，所以相對厚度較厚。泡沫玻璃板：保溫系數(shù)較高，但是現(xiàn)場加工極其困難。玻璃棉：保溫系數(shù)適中，但是防水性能不行，而且不抗壓，極容易變形，不能用于屋面。巖棉板：抗壓，保溫系數(shù)適中，現(xiàn)場容易加工。所以最終選定為巖棉板。第 1頁 共 4 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編【案例分析】這次從接到任務(wù)到最終任務(wù)圓滿完成，一共費(fèi)時(shí) 1 個(gè)半月。在這一個(gè)半月里面，對玫瑰園二期的 127 棟建筑重新進(jìn)行了節(jié)能計(jì)算，并且和工程部進(jìn)行了最有可行性、對公司利益最大化的選擇。對于國家最新出臺的信息，如果我們能夠抓緊時(shí)間，提前解決最首要的問題。那么,我們不僅僅爭取到了時(shí)間，更可以節(jié)約很多成本。集團(tuán)一

30、直要求員工關(guān)注成本控制，作為設(shè)計(jì)管理，是成本控制的重要環(huán)節(jié)，所以我時(shí)刻感受到自己身上責(zé)任巨大，時(shí)刻在督促自己。注意好每一個(gè)細(xì)節(jié)，把控好每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。第 2頁 共 4 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編對比同類項(xiàng)目 營造精致產(chǎn)品綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司【事實(shí)描述】杭州藍(lán)庭項(xiàng)目 2008 年開始營造西區(qū)多層公寓，經(jīng)過 3 年的開發(fā)，我們已經(jīng)在地中海式高層、小高層住宅的營造上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但是對于地中海式多層住宅這樣一個(gè)新的產(chǎn)品類型，對于我們來說，可謂是一切從零開始。雖然上有美國 DDG 公司 2007 年制作的多層擴(kuò)初文本，東方設(shè)計(jì)公司也按照老外原有的設(shè)計(jì)思路，進(jìn)行了深化，但是原文本中建筑細(xì)節(jié)比

31、較生硬，和藍(lán)庭一貫的休閑、浪漫的主題不協(xié)調(diào)：DDG 設(shè)計(jì)的線腳形式偏粗獷些的西班牙風(fēng)格，藍(lán)庭東區(qū)會所、公寓等偏向細(xì)膩些的意大利風(fēng)格。項(xiàng)目公司營銷策劃部以“花園洋房”的概念對多層住宅進(jìn)行宣傳和推廣，這就要求在建筑細(xì)節(jié)上做到精致、完美。為了做好藍(lán)庭多層的樣板組團(tuán)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部牽頭，多次組織設(shè)計(jì)師們參觀由美國DDG設(shè)計(jì)的海寧百合新城商業(yè)街、綠城兩家設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的舟山地中海式排屋、桐廬桂花城地中海式多層組團(tuán)、青山湖玫瑰園地中海式組院別墅、以及郁金香岸意式排屋組團(tuán)等。通過對集團(tuán)內(nèi)已建成的同類項(xiàng)目的參觀，拍攝照片資料，將各項(xiàng)目的建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)做法（如：欄桿、拱、山花、門窗套等）整理、比較，形成PPT，然后重

32、新提出設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，和設(shè)計(jì)公司一起，經(jīng)過第 3頁 共 4 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編多輪的討論和推敲，通過重新制作效果圖比較分析，最終確定樣板組團(tuán)現(xiàn)有的外立面形式。舒適的戶型、豐富的建筑立面，值得細(xì)賞的建筑細(xì)節(jié)，獲得了參觀者的好評。在樣板組團(tuán)營造完成之后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部又牽頭，對樣板組團(tuán)營造過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)、工程問題進(jìn)行總結(jié)，將很多施工過程中暴露出來的設(shè)計(jì)問題，一一反饋給設(shè)計(jì)公司，如：單元門洞拱形部位不夠高，局部鋁合金彎弧半徑過小導(dǎo)致難以加工，樣板組團(tuán)中只能以銅門來替換鋁合金門，增加成本；部分連拱的弧度及高度，可以修改的更平緩更高，使得業(yè)主的使用功能和建筑立面美觀上更加協(xié)調(diào)；對空調(diào)機(jī)位

33、重新梳理，更好的融合進(jìn)建筑本身等等最終對其他的多層組團(tuán)進(jìn)行了立面修改調(diào)整，最大限度的將建筑美觀和實(shí)用性進(jìn)行了結(jié)合?！景咐治觥窟@個(gè)案例告訴我們：1.工作的過程當(dāng)中要不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。建筑是一門遺憾的藝術(shù)，但是已犯過的錯(cuò)誤，千萬不能遺留到以后的項(xiàng)目中去。沉浸在對已取得成績的滿足中，就會與精致、完美背道而馳。2.新項(xiàng)目的營造過程不能閉門造車，要多看、多聽、多想，多和設(shè)計(jì)師交流，多聽不同的聲音，這樣，思考問題的角度才能更全面。第 4頁 共 4 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編綠城材料設(shè)備部工作案例專輯目錄1.甲定乙供材料核價(jià)應(yīng)注意價(jià)格走勢/集團(tuán)材料設(shè)備部殷丹輝2.區(qū)域規(guī)模招標(biāo) 有效降低成本/

34、集團(tuán)材料設(shè)備部 朱振劍3.談判時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制/集團(tuán)材料設(shè)備部徐世標(biāo)4.寧波研發(fā)園 5#地塊 8#樓配電箱招投標(biāo)/集團(tuán)材料設(shè)備部 施緒華5.參與設(shè)計(jì)定樣，降低工程成本/集團(tuán)材料設(shè)備部峰6.充分比較分析材料選型/集團(tuán)材料設(shè)備部李世軍7.別墅排屋門窗的選擇/集團(tuán)材料設(shè)備部李 勇8.合理對比 有效降低采購成本/集團(tuán)材料設(shè)備部牟浩朋9.樣板房選材不應(yīng)對后續(xù)采購產(chǎn)生影響/集團(tuán)材料設(shè)備部 朱愛萍10.防止發(fā)票問題引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/集團(tuán)材料設(shè)備部朱慶揚(yáng)11.大堂雨棚吊燈安裝質(zhì)量問題/集團(tuán)材料設(shè)備部譚慧侃12.大堂軟裝材料的采購/集團(tuán)材料設(shè)備部金 鑫13.外墻保溫材料確保安全/集團(tuán)材料設(shè)備部王 芳2011 綠城案

35、例綠城企業(yè)文化部主編甲定乙供材料核價(jià)應(yīng)注意價(jià)格走勢集團(tuán)材料設(shè)備部殷丹輝【事實(shí)描述】2011 年 9 月 2 日，玉蘭花園項(xiàng)目一期總包 A 單位上報(bào)關(guān)于金洲鋼塑復(fù)合管核價(jià)的聯(lián)系單。因金洲鋼塑復(fù)合管價(jià)格隨市場波動(dòng)較大，9 月份價(jià)格剛剛有所上漲，后期經(jīng)我部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此批上報(bào)的金洲管有部分已經(jīng)在 7 月份購買，總包單位未能及時(shí)上報(bào)聯(lián)系單，因此我部以 7 月價(jià)格核定了該批鋼塑復(fù)合管的價(jià)格，節(jié)約了材料成本?！景咐治觥恳陨鲜吕嬖V我們在采購過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.收集整理供方信息，把握材料時(shí)時(shí)價(jià)格，為項(xiàng)目工程甲供、甲定乙供等材料的采購和價(jià)格審核提供迅速有效的定價(jià)依據(jù)；2.加強(qiáng)工作計(jì)劃的制定和執(zhí)行，為工

36、程順利推進(jìn)提供有利的材料供貨支持；3.加強(qiáng)對新員工的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提升整個(gè)部門的業(yè)務(wù)素質(zhì)，熟悉集團(tuán)不斷優(yōu)化的審核流程，提升工作效率；4.收集工程建設(shè)過程中甲供材料種類、規(guī)格型號等相關(guān)信息，避免采購漏項(xiàng)。第 1頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編區(qū)域規(guī)模招標(biāo) 有效降低成本集團(tuán)材料設(shè)備部 朱振劍（一）人防門招標(biāo)【案例描述】在濟(jì)南全運(yùn)村二期項(xiàng)目人防門招標(biāo)中，人防門的計(jì)劃用量 M 地塊和K 北地塊約 110 樘，這樣的采購量在降低成本方面并不占有優(yōu)勢。加之人防工程屬于特種壟斷行業(yè)，其行業(yè)協(xié)會下的生產(chǎn)企業(yè)必須參照指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行，這就增加了人防門的采購成本。為有效控制采購成本，山東區(qū)域濟(jì)南采購

37、組對山東區(qū)域“盛福莊”和“新泰”項(xiàng)目的人防門資源進(jìn)行整合、組織區(qū)域聯(lián)合采購，并在招標(biāo)時(shí)承諾可對招標(biāo)結(jié)果擴(kuò)大應(yīng)用到整個(gè)山東區(qū)域。這樣，采購量保證了，生產(chǎn)廠家也愿意承擔(dān)協(xié)會的風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行大幅度的優(yōu)惠報(bào)價(jià)。由于3 個(gè)項(xiàng)目在不同工期、不同時(shí)段、不同原材料價(jià)格行情、特別是 3 個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目的人防門設(shè)計(jì)圖紙還沒有全部完成的情況下進(jìn)行招標(biāo)，所以采用方式，即按總參的人防圖集所有 617 種門型進(jìn)行報(bào)價(jià)。通過對 5 家單位的招標(biāo)，對 3 家單位重點(diǎn)詢標(biāo)，招標(biāo)結(jié)果比我們的預(yù)期理想，經(jīng)過對比分析：比山東省的指導(dǎo)價(jià)平均低 40%以上，最低的還不到指導(dǎo)價(jià)的 50%，經(jīng)估算，以全運(yùn)村二期MK 組團(tuán)、盛福莊及新泰 3 個(gè)項(xiàng)目的

38、用量，總價(jià)較指導(dǎo)價(jià)低約近 300 萬元；比全運(yùn)村一期單一項(xiàng)目的招標(biāo)價(jià)下調(diào)約 20%，按此次報(bào)價(jià)對應(yīng)總價(jià)低約100 萬元；對比沈陽及唐山的人防門采購情況，我們投標(biāo)結(jié)果顯示，第 2頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編含運(yùn)費(fèi)（至山東境內(nèi)）的單價(jià)比其不含運(yùn)費(fèi)的單價(jià)平均還要低 50%以上。【案例分析】這次對方式的招標(biāo)做了新的嘗試，通過確定價(jià)格調(diào)整系數(shù)，將影響人防門價(jià)格的主要因素鋼材的變化與人防門價(jià)格的調(diào)整以一定比例聯(lián)動(dòng)起來，參照一種主要型鋼（10#角鋼）在權(quán)威媒體（“我的鋼鐵網(wǎng)”）公布的某一時(shí)間點(diǎn)（投標(biāo)當(dāng)日）為基準(zhǔn)，并約定超過一定范圍（10%）進(jìn)行調(diào)整，降低了人防門生產(chǎn)單位由于鋼材價(jià)格變

39、化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，使他們在報(bào)價(jià)時(shí)也能減小這方面的預(yù)留空間，更具有競爭力。采用區(qū)域規(guī)模招標(biāo)，盡管比綠城集團(tuán)采購的規(guī)模小很多，但是對于這種地方保護(hù)行業(yè)，此種方式有可能突破行業(yè)壟斷。隨著綠城集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展需要，項(xiàng)目式增長，各項(xiàng)目材料采購人員工作日趨繁重，類似區(qū)域的集中采購能夠提供效率，大幅度的降低采購成本。（二）熱量表的招標(biāo)【事實(shí)描述】濟(jì)南全運(yùn)村一期共 2331 戶、二期 M 及K 組團(tuán)約 800 戶，濟(jì)南全運(yùn)村一、二期熱量表需求量約 3000 多只，該數(shù)量議價(jià)能力優(yōu)勢不大。為有效控制采購成本，山東區(qū)域濟(jì)南采購組借鑒人防門的區(qū)域聯(lián)合采購的成功經(jīng)驗(yàn)，集合盛福莊約 3828 戶、新泰項(xiàng)目一期 1404 戶、第

40、 3頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編膠州“春曉苑”886 戶進(jìn)行區(qū)域聯(lián)合采購，并承諾可視招標(biāo)結(jié)果決定是否延用到整個(gè)山東區(qū)域的所有綠城項(xiàng)目。較單一項(xiàng)目招標(biāo)，區(qū)域聯(lián)合采購產(chǎn)生強(qiáng)勢議價(jià)能力，并由人防門招標(biāo)時(shí)的 3 個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)大到濟(jì)南周邊區(qū)域的“全運(yùn)村一、二期”、“盛福莊”、“新泰”和膠州“春曉苑”4 個(gè)項(xiàng)目集團(tuán)材料設(shè)備部 朱振劍進(jìn)行區(qū)域化聯(lián)合采購。考慮到各項(xiàng)目出圖及工期情況不統(tǒng)一，為了將招標(biāo)結(jié)果更好地應(yīng)用到山東區(qū)域，招標(biāo)按“機(jī)械表”和“超聲波表”兩種形式，14 種管徑，共 28 種規(guī)格的熱量表進(jìn)行了全系列報(bào)價(jià)。為保證今后與供熱單位的交接驗(yàn)收，招標(biāo)擬選 4 家單位，按山東省供熱計(jì)量第

41、一批推薦產(chǎn)品目錄上國產(chǎn)品牌中全部推薦單位。通過對4 家單位的招標(biāo)和詢標(biāo)，結(jié)果達(dá)到預(yù)期效果，中標(biāo)價(jià)格顯著低于市場工程報(bào)價(jià)?！景咐治觥看舜尾捎昧朔绞降恼袠?biāo)，熱量表的規(guī)格品種與人防門的規(guī)格相比大為減少，熱量表全部規(guī)格僅有 28 種，這更有利于方式的采購，對中標(biāo)結(jié)果更容易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。而且，考慮到工程中實(shí)際使用的規(guī)格型號很少，以全運(yùn)村一期和春曉苑為例大量使用的戶表基本為 DN25，大口徑的單元表數(shù)量與戶表數(shù)量相比較少，這樣對于議標(biāo)談判更具針對性。同時(shí)，也容易判斷是否進(jìn)行策略性報(bào)價(jià)。第 4頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編此類型產(chǎn)品中，對于銅等市場價(jià)格波動(dòng)大的原材料對產(chǎn)品價(jià)格的影響

42、，廠家表示在可以承受的范圍，因此未在招標(biāo)文件中設(shè)定相關(guān)調(diào)價(jià)條件。此次的成功招標(biāo)，再次驗(yàn)證了區(qū)域規(guī)模招標(biāo)的優(yōu)勢，供方的積極性很高，過程競爭十分激烈，而最終的結(jié)果也達(dá)到了盡可能降低項(xiàng)目成本的目的。談判時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制集團(tuán)材料設(shè)備部徐世標(biāo)【事實(shí)描述】A 項(xiàng)目IV 標(biāo)段預(yù)應(yīng)力管樁為甲定乙供材料，為抓工程建設(shè)進(jìn)度，在總包合同簽訂前，項(xiàng)目公司商議后即讓樁基施工單位現(xiàn)行進(jìn)場施工。材料設(shè)備部開展初步市場調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)預(yù)應(yīng)力管樁本地市場供應(yīng)情況已逐步趨于緊張，在匯總了各家單位的多次報(bào)價(jià)后，當(dāng)即向項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)及區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并建議選定其中一家之前給項(xiàng)目公司甲供過的合作單位為甲定單位（在無合同制約時(shí)，相對容易按承諾辦事

43、）。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商議后采納了材料部的建議，在總包方未進(jìn)場時(shí)，由我方對采購數(shù)量及價(jià)格先行蓋章明確，并開始實(shí)施供貨，在未支付任何款項(xiàng)的同時(shí)，鎖定了漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。后待樁基工程結(jié)束時(shí)（約 2 個(gè)半月），第 5頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編市場上 400 管樁單價(jià)已經(jīng)從 75 元/米漲價(jià)至 83 元/米以上，再之后的2 個(gè)月更是上漲到了 95 元/米?！景咐治觥繌谋景咐覀兊玫絾⑹荆翰少弻?shí)施過程中，尤其在價(jià)格不穩(wěn)定期間，采購人員對市場供求情況的敏感程度、走勢研判，以及對談判時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制，直接關(guān)系到采購成本的高低。寧波研發(fā)園 5#地塊 8#樓配電箱招投標(biāo)集團(tuán)材料設(shè)備部 施緒華【事實(shí)描述】

44、寧波研發(fā)園 5#地塊 8#樓配電箱招投標(biāo)過程中，因采購人員對元器件（低壓開關(guān)）價(jià)格不甚了解，只單純對參加投標(biāo)的 3 個(gè)廠家進(jìn)行價(jià)格比較，倉促決標(biāo)。在上報(bào)合同審批時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格偏高，只好再與中標(biāo)單位進(jìn)行洽談，要求元器件、成套設(shè)備價(jià)格下調(diào)，雖然最后價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整（下?。?，仍給工作帶來被動(dòng)?！景咐治觥客ㄟ^這個(gè)案例，我們認(rèn)為在招投標(biāo)前應(yīng)做好以下幾方面工作：1.對各招投標(biāo)單位進(jìn)行全面了解，譬如他們在以往其他項(xiàng)目同類產(chǎn)品的報(bào)價(jià)，投標(biāo)單位之間關(guān)系等，以免出現(xiàn)投標(biāo)單位串標(biāo)現(xiàn)象。第 6頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編2.材料采購人員對主要材料（元器件）的市場價(jià)格進(jìn)行摸底，認(rèn)真分析材料、設(shè)備

45、的總價(jià)組成，更好地為項(xiàng)目服務(wù)。3.在詢標(biāo)過程中，發(fā)現(xiàn)了投標(biāo)單位存在的部分組價(jià)不合理以及不均衡報(bào)價(jià)等問題，可見，只有把工作做細(xì)，才能在招投標(biāo)工作中合理地確定材料的品牌及價(jià)格，做到游刃有余。參與設(shè)計(jì)定樣，降低工程成本集團(tuán)材料設(shè)備部峰【事實(shí)描述】2011 年初，綠城長興廣場百合園二期園區(qū)外圈石材設(shè)計(jì)中的一種材料按設(shè)計(jì)風(fēng)格和一期一致，應(yīng)選用耶路撒冷產(chǎn)貝沙金，數(shù)量約3400 平米（平板+線條），一期工程板 2009 年價(jià)格為 555 元/平米。目前價(jià)格約為 630 元/平米。為控制材料采購成本，確保石材施工如期完成，經(jīng)項(xiàng)目公司討論，決定選用埃及產(chǎn)貝沙金進(jìn)行替代：1.項(xiàng)目公司和石材單位按照耶路撒冷產(chǎn)貝沙金

46、的特性尋找替代品，最后經(jīng)項(xiàng)目公司評審確定選用埃及產(chǎn)貝沙金。2.經(jīng)現(xiàn)場打樣并獲設(shè)計(jì)師確認(rèn)，埃及貝沙金完全滿足了設(shè)計(jì)要求，并且符合設(shè)計(jì)風(fēng)格。第 7頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編3.經(jīng)過招投標(biāo)，最終中標(biāo)單位埃及貝沙金石材單價(jià)為 370 元/平米。在保證品質(zhì)、滿足設(shè)計(jì)要求的情況下選用替代石材節(jié)省了成本近100 萬元?！景咐治觥烤G城集團(tuán)一向注重高品質(zhì)，貫徹實(shí)施精品戰(zhàn)略，營造精品工程，外立面材料更是講究。作為設(shè)計(jì)師希望自己的作品更出色，當(dāng)然會選用最好的材料，往往不會去考慮成本；但作為材料采購人員必須結(jié)合項(xiàng)目定位及成本控制目標(biāo)，在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下向設(shè)計(jì)師提出合理化建議，必要時(shí)進(jìn)行

47、材料替代，既降低了工程成本，又滿足了工期要求。日常工作中，我們必須要有預(yù)見性，一方面了解項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)及定位、選用材料的種類及檔次；另一方面與設(shè)計(jì)師積極主動(dòng)配合、溝通，了解設(shè)計(jì)師對樣品的需求，尤其是外墻石材樣品的選用，提前展開摸底調(diào)查工作。充分比較分析材料選型集團(tuán)材料設(shè)備部李世軍【事實(shí)描述】第 8頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編在南湖春曉景觀區(qū)施工過程中，在小區(qū)道路兩側(cè)有 200mm 寬的排水溝，排水溝上面需用鑄鐵雨水篦子和不銹鋼護(hù)板。由于不銹鋼護(hù)板的造價(jià)太高，經(jīng)過市場調(diào)查，不銹鋼市場價(jià)為 1.6 萬元/噸，加上篦子的造價(jià)合計(jì)為 24 萬元。考慮到造價(jià)過高，我們提出了改進(jìn)方案

48、，把不銹鋼護(hù)板取消，直接在鑄鐵篦子鑄造時(shí)把護(hù)板和篦子鑄連成一體，這樣，經(jīng)過計(jì)算總造價(jià)降至 12.6 萬元。按照調(diào)整方案，我們安排廠家制作了一個(gè)樣品， 一周后，雨水篦子樣品制作完成，但是經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)工程師現(xiàn)場試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)鑄鐵篦子護(hù)板的效果達(dá)不到綠城景觀標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過我們再次商討，又進(jìn)一步改進(jìn)了方案，把鑄鐵篦子改成合成樹脂篦子加鋁合金護(hù)板，經(jīng)過計(jì)算總造價(jià)為 9.4 萬元，這樣共降低造價(jià) 14.6 萬元，同時(shí)， 達(dá)到了綠城景觀標(biāo)準(zhǔn)。【案例分析】通過本案例，我們得到以下啟示：1.圖紙上的方案考慮的是效果，在造價(jià)方面考慮不足，我們作為材料采購部門，要從效果和造價(jià)兩方面考慮，才能到達(dá)最好效果。2.材料采購計(jì)劃

49、要按規(guī)定時(shí)限上報(bào)，這樣才能有時(shí)間進(jìn)行方案對比和市場價(jià)格調(diào)查，達(dá)到優(yōu)化方案和價(jià)格談判的最佳效果。別墅排屋門窗的選擇集團(tuán)材料設(shè)備部李 勇【事實(shí)描述】臨安青山湖紅楓園一期一標(biāo)為法式合院，法式合院是綠城創(chuàng)新別墅級物業(yè)，是以庭院為核心、獨(dú)門獨(dú)院的別墅級物業(yè)類型，屬于綠城第四代別墅研發(fā)產(chǎn)品。外立面材質(zhì)采用石材、涂料組合的方式，門第 9頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編窗設(shè)計(jì)為鋁木復(fù)合門窗，此類門窗在市場上有歐式和美式兩款，設(shè)計(jì)師偏向用美式窗。工程部和材料部詳細(xì)了解兩類門窗的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目定位，選擇了歐式外開鋁木復(fù)合門窗（中標(biāo)價(jià)平開窗約 1500 元/平方），與原美式外開鋁木復(fù)合門窗（平

50、開窗約 2000 元/平方）節(jié)約了約 500 元/平方，就一期一標(biāo)門窗面積約 6000 平方，直接節(jié)約成本 300 萬元?！景咐治觥堪丛O(shè)計(jì)師的要求門窗用美式窗，是基于美式窗的線條較豐富的優(yōu)點(diǎn)，能與建筑外立面呼應(yīng)。在了解設(shè)計(jì)師的想法后，材料部與廠家溝通，按設(shè)計(jì)要求對外置裝飾格條進(jìn)行優(yōu)化，重新請?jiān)O(shè)計(jì)師把關(guān)確認(rèn)，使歐式窗原有較直的線條看上去更流暢，豐富了整窗的風(fēng)格，在確保外立面效果的前提下節(jié)約工程成本。合理對比 有效降低采購成本集團(tuán)材料設(shè)備部牟浩朋【事實(shí)描述】海寧百合新城一期高層陽臺欄桿內(nèi)側(cè)需加裝鋼化玻璃，做法采用雙層夾膠鋼化玻璃，為控制成本，預(yù)先進(jìn)行了市場綜合調(diào)查，成本擬控制在 230 元/m

51、以內(nèi)。根據(jù)本次采購需求，主要通過以下幾個(gè)流程順利完成了本次采購任務(wù)：第 10頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編一、通過比較，初步選擇了 3 家具有一定資質(zhì)的供方進(jìn)行報(bào)價(jià)。同時(shí)，為確保各供方報(bào)價(jià)的可比性，結(jié)合我方實(shí)際需要，對供方報(bào)送材料制定了統(tǒng)一模板。二、3 家供方報(bào)價(jià)范圍 245-279 元/m不等。很明顯，3 家的價(jià)格均已超出我們的預(yù)期，如何降低到預(yù)期的采購成本？我們首先仔細(xì)分析了杭州和海寧鋼化玻璃的市場行情，其次逐一核對 3 家供方報(bào)價(jià)中的所有材料，其中一家供方報(bào)價(jià)中的鋼化玻璃、扣件和人工費(fèi)等比市場上高出約 20%。三、在綜合供方的價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量、供貨安裝能力、售后服務(wù)及

52、與各項(xiàng)目合作史等因素后，再次與 3 家供方進(jìn)行溝通，過程中對供方報(bào)價(jià)逐一進(jìn)行分析和市場比對，最終因工期原因，選定了 2 家供方，確定以單價(jià) 230 元/m簽訂合同?！景咐治觥勘敬武摶ＡР少徑痤~單價(jià)雖然不高，但因面積較大（約 2600），涉及總價(jià)達(dá) 50 余萬元，在此過程中如果沒有嚴(yán)格仔細(xì)的對比，雖然只是多付出幾萬元錢，但是下一次又要付出多少呢？因?yàn)闆]有計(jì)劃的工作，沒有目標(biāo)的工作，我們很難預(yù)料后果。工作無小事，必須以謹(jǐn)慎、認(rèn)真的態(tài)度面對我們的工作，面對我們的公司。第 11頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編樣板房選材不應(yīng)對后續(xù)采購產(chǎn)生影響集團(tuán)材料設(shè)備部 朱愛萍【案例描述】某項(xiàng)

53、目A-1 組團(tuán)戶式中央空調(diào)招標(biāo),2010 年 12 月 25 日啟動(dòng)招標(biāo)文件及擬選供方，項(xiàng)目招標(biāo)就同一品牌選擇 3 家商進(jìn)行投標(biāo)，理由是該項(xiàng)目樣板房建設(shè)過程中已確定銷售空調(diào)品牌為大金。2011 年 3 月 17 日項(xiàng)目向集團(tuán)上報(bào)空調(diào)決標(biāo)報(bào)告，24 日，經(jīng)集團(tuán)公司相關(guān)職能部門分析，直接核減 50 萬元。【案例分析】選擇同一品牌由三家商投標(biāo)難免會有投標(biāo)商之間形成價(jià)格保護(hù)，另戶式中央空調(diào)集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目采用，招標(biāo)過程未與集團(tuán)及時(shí)溝通，采購人員未借助集團(tuán)采購資源，與同類物資采購價(jià)格進(jìn)行對比分析，導(dǎo)致決標(biāo)報(bào)告中標(biāo)價(jià)格不合理。防止發(fā)票問題引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集團(tuán)材料設(shè)備部朱慶揚(yáng)【事實(shí)描述】S 項(xiàng)目一期 A8-A27 樓彩鋁落水系統(tǒng)安裝合同，供方是浙江一家建筑有限公司。根據(jù)合同付款約定，全部貨物到工地現(xiàn)場驗(yàn)收合格后，第 12頁 共 23 頁2011 綠城案例綠城企業(yè)文化部主編甲方支付乙方合同暫定價(jià)的 50%，安裝完成，經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，報(bào)送結(jié)算并經(jīng)甲方審定后支付結(jié)算總價(jià)的 95%。材料部根據(jù)工程進(jìn)度申請付款時(shí)，該供應(yīng)商提供了增值稅普通發(fā)票，財(cái)務(wù)根據(jù)合同類型審核供應(yīng)商提供的發(fā)票，審核出該供應(yīng)商提供的發(fā)票不符合紹興當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求，如按供應(yīng)商提供的發(fā)票付款，公司涉及到偷稅漏稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此要求