破解征收拆遷難題需要解決三個問題

1、破解征收拆遷難題需要解決三個問題 （發(fā)布日期: 2012-2-27 作者： 王達 ） 來源： 中國房地產(chǎn) 王達 廣州大學(xué)公法研究中心 在現(xiàn)有體制和法律框架下，如何破解征收拆遷難題是地方政府的重大課題，甚至有人認為是地方政府的“死穴”。政府的招商引資、危舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造決定了必須全面推進征收拆遷工作。稅收、gdp、財政收入等考量地方經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市面貌改觀，人居環(huán)境改善等無不與征收拆遷有直接關(guān)系。當(dāng)前的征收拆遷包括國有土地上房屋征收、集體土地征收以及違法建筑治理。依法征收拆遷應(yīng)當(dāng)適用國有土地上房屋征收與補償條例(下稱征收條例)、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律

2、法規(guī)，將上述法律法規(guī)靈活、有機、準確適用，才能破解征收拆遷難題。 一、破解信訪難題應(yīng)樹立法治權(quán)威 征收拆遷無法回避信訪問題。信訪不信法成為普遍，對法治進步危害極大。筆者通過調(diào)研，選擇以下典型信訪案例，聊以說明反思信訪現(xiàn)狀的必要性。 案例一，遼寧省某市在擬征收的危舊城區(qū)范圍的房屋上寫上“征收”二字，其中一被征收人上訪稱政府在其房屋上寫字給其造成巨大精神壓力，提出巨額賠償要求。 案例二，就職于浙江省某縣拆除公司的三名女員工在郊區(qū)偷盜瓜果時被60多歲的看瓜人員發(fā)現(xiàn)并阻止。這三位婦女惱羞成怒，辱罵看瓜人，看瓜人極度氣憤，摔倒后死亡。死者的親屬組織幾十人到政府上訪，并到該拆遷區(qū)塊的拆遷公司辦公區(qū)砸毀辦公

3、家具及門窗。事實上，拆遷公司與拆除公司沒有任何法律關(guān)系，后組織者被司法機關(guān)定性為故意毀壞財物犯罪，依法處理。 案例三，黑龍江省某市某區(qū)一兄妹因遺產(chǎn)繼承發(fā)生糾紛，后房屋因危舊城區(qū)改造按程序被依法拆遷。其妹從此到處上訪，區(qū)政府花錢買平安，便定期向其發(fā)放不上訪獎金。從此，上訪人便隔三差五到拆遷辦要求領(lǐng)取獎金，不發(fā)放獎金就上訪。 征收拆遷動輒引發(fā)信訪，令地方黨委政府無所適從。筆者不得不追問：信訪考核、一票否決、信訪排名、信訪誡勉談話、信訪問責(zé)等現(xiàn)狀是否可以區(qū)分有理訪和無理訪?信訪終結(jié)制度是否落實到位?少數(shù)信訪干部是否存在“銷號”拿好處等腐敗現(xiàn)象?是在維護穩(wěn)定還是在煽動信訪?是否在破壞司法權(quán)威?基層黨委

4、、政府對愈演愈烈的“信訪不信法”觀象日益感到束手無策，許多地方政府的信訪專項資金日益感到捉襟見肘，一些人在利用信訪的不規(guī)范管理煽動社會矛盾甚至群體性事件。解決此類問題，地方黨委和政府應(yīng)當(dāng)樹立法治權(quán)威，區(qū)別對待信訪人，嚴厲打擊煽動、串聯(lián)、脅迫、以財物誘使、幕后操縱他人信訪或者以信訪為名借機斂財，遏制不正常信訪。 二、制訂科學(xué)的征收補償安置方案 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋所有權(quán)、房屋抵押權(quán)、房屋承租權(quán)、土地使用權(quán)均屬于物權(quán)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦窖a償。公平補償是征收條例的明確要求，何為公平補償?筆者認為征收補償安置不低于市場評估價，通過分析征收拆遷實際，筆者認為應(yīng)當(dāng)做到“三個不降低”：貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價值不

5、降低，安置房屋的區(qū)位條件不降低，居住面積不降低。其中，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予合理補償，有些地方認為土地屬于國家所有，土地使用權(quán)不予補償，而無證房屋卻從寬給予補償或安置，這就助長了違法建筑的盛行，一邊拆一邊建、聽說拆就開始建。土地使用權(quán)給予合理補償同時嚴厲打擊違法建筑，可以防止違章建筑肆意。 住宅改商業(yè)是一大難題，根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知(國辦發(fā)明電200342號)的規(guī)定，筆者研究出一計算公式：被征收房屋所有權(quán)證“用途”中記載為住宅或未辦理房屋所有權(quán)證，但存在依法經(jīng)營的，采用假設(shè)評估法，確定住宅房屋的單價、營業(yè)房屋的單價及“用途差價”，根據(jù)營業(yè)

6、執(zhí)照及納稅憑證證明的經(jīng)營期限，計算被征收房屋的單價=假設(shè)為住宅房屋的單價+用途差價(46)經(jīng)營年限(不超過20年)，最多不得超過營業(yè)房屋的單價。 應(yīng)公開征求意見，組織座談會、聽證會、論證會，體現(xiàn)民主并保障被征收入的參與權(quán)。做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，將社會穩(wěn)定風(fēng)險降到最低。保障征收補償資金足額到位，防止拆除房屋后不能及時補償安置，損害被征收人利益。評估公司的中立和公信力非常重要，征收中政府處于強勢地位，為了防止評估公司受制于政府，應(yīng)要求被征收人選擇評估公司或者抽簽隨機選擇評估公司。安置房屋存在優(yōu)劣的差異，為了體現(xiàn)公平，采取先簽先選的方式確定安置房屋的挑選順序。建立早簽多獎、復(fù)合獎勵制度，以激勵被征收

7、人踴躍簽訂協(xié)議。建立承諾追加制度，打消先簽吃虧的顧慮。構(gòu)筑物、附屬物按照重置價補償，不讓被征收人吃虧?？傊荒芤驗檎恼魇斩档捅徽魇杖氲纳钏?、減少被征收人的財產(chǎn)數(shù)額。筆者雖然為許多地方政府起草制定征收補償安置方案，這些方案也有許多共同點，但區(qū)別也是顯而易見的，所以難以提供通用的模式供地方政府借鑒。一個優(yōu)秀的征收方案必須考慮地方的特殊性及習(xí)慣做法，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才可能制定切實可行的征收方案。 三、強制力保障，形成合力 征收具有強制性，而強制性需要體現(xiàn)多部門在職權(quán)范圍內(nèi)依法履行職責(zé)，構(gòu)架權(quán)力監(jiān)督與制約機制，避免職能部門不作為和濫作為，形成合力。各部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，恪盡職守、相互

8、配合，保障征收拆遷項目改造工作順利進行。 縣市級人民政府負責(zé)制訂征收補償安置方案。在集體土地征收中，對于拒不簽訂征收補償安置協(xié)議的，國土資源局作出限期收回土地決定。工商行政管理局對征收區(qū)域內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照進行核實，屬于騙取或者未依法年檢的，應(yīng)當(dāng)注銷并抄送征收部門。偽造或者騙取營業(yè)執(zhí)照的，不予按照商鋪進行補償安置，監(jiān)察局或檢察院向工商局調(diào)取工商審批檔案，違法頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照的應(yīng)當(dāng)依法糾正錯誤，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。在征收補償公告發(fā)布后，不得在征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋、裝修和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，由規(guī)劃執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律規(guī)定予以處罰，在征收時不予補

9、償。征收范圍內(nèi)的房屋暫停辦理買賣、分戶、遷入戶口、工商登記等手續(xù)。有關(guān)部門作出行政行為后，行政相對人不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以向人民法院依法提起行政訴訟。行政相對人既不起訴又不搬遷超過3個月的，可以申請人民法院強制執(zhí)行，人民法院可以對被執(zhí)行人實施拘留，也可以組織強制執(zhí)行。公安機關(guān)對于違法甚至犯罪行為依法處理直至追究刑事責(zé)任，包括：(1)以自焚、自殘、自殺以及對他人進行毆打、威脅、恐嚇、侮辱、謾罵、毀謗以妨礙依法征收的；(2)在家存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕、放射性物質(zhì)的；(3)散放惡犬妨礙依法征收的。采取偽造或者虛構(gòu)手段騙取征收補償?shù)?，除收回不?dāng)?shù)美?，公安機關(guān)依法處理直至追究刑事責(zé)任

10、。對于既未簽訂補償安置協(xié)議，有關(guān)行政機關(guān)又未依法作出行政行為，對被征收合法房屋實施強制拆遷的，公安機關(guān)依法處理直至追究刑事責(zé)任。審計部門對征收補償資金的使用應(yīng)當(dāng)進行審計，并將審計報告公告。強制拆除決定書、執(zhí)行裁定書規(guī)定的搬遷期限屆滿后，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令自來水、電力、燃氣等部門停止供應(yīng)，以防止造成安全事故。紀檢監(jiān)察監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)加大對有關(guān)人員不作為和濫作為進行事后監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市應(yīng)當(dāng)預(yù)防城市規(guī)劃部門、國土資源部門推諉扯皮不作為現(xiàn)象。紀檢監(jiān)察部門在預(yù)防瀆職和打擊瀆職方面享有廣泛的權(quán)力，征收拆遷具有深入的專業(yè)性，紀檢監(jiān)察部門應(yīng)當(dāng)加強專業(yè)學(xué)習(xí)及研究，重在事前預(yù)防、事中參與監(jiān)督，避免事后諸葛亮。司法強制執(zhí)行是合法房屋征收拆遷的唯一強制執(zhí)行通道，但由